Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód - (...) w B. domagał się zasądzenia od pozwanego - (...) w B. kwoty 42.424,10 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych oraz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powód podał, że strony zawarły umowę najmu nieruchomości na podstawie, której powód zobowiązał się wynająć pozwanemu lokale użytkowe położone w O., a pozwany zobowiązał się płacić czynsz najmu. Powód przekazał przedmiot umowy pozwanemu, pozwany nie dokonywał jednak płatności należności czynszowych, mimo dodatkowego wezwania.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 14 października 2016 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy w sprawie o sygn. VIII GNc 3523/16 orzekł zgodnie z żądaniem powoda oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany przyznał, że strony zwarły umowę najmu. Pozwany wskazał jednak, iż powód nie wydał mu wszystkich pomieszczeń objętych kontraktem, a w związku z tym wystawione przez powoda faktury VAT miały zostać skorygowane. Pozwany zarzucił również, że wbrew porozumieniu powód korzystał z pomieszczeń w czasie, w którym miały być one wykorzystywane przez pozwanego, prowadząc swoją działalność w dni robocze. Pozwany podniósł jednocześnie, że rozstając się strony ustaliły, że powód dokona zwrotu pozwanemu równowartości 224 litrów oleju opałowego, który nie został wykorzystany w całości przez pozwanego. Powód jednak tej należności nie rozliczył.

Na dalszym etapie postępowania strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2017 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 42.424,10 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

- 4.305,37 zł od dnia 22 lutego 2014 roku do dnia zapłaty,

- 706,27 zł od dnia 22 lutego 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 22 marca 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 22 kwietnia 2014 roku do dnia zapłaty,

- 768,71 zł od dnia 22 kwietnia 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 22 maja 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 22 czerwca 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 22 lipca 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 22 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 23 września 2014 roku do dnia zapłaty,

- 1.654,69 zł od dnia 23 września 2014 roku do dnia zapłaty,

- 4.305,37 zł od dnia 22 listopada 2014 roku do dnia zapłaty,

- 546,10 zł od dnia 22 listopada 2014 roku do dnia zapłaty,

a ponadto kwotę 6.939,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny w sprawie. W dniu 1 września 2013 r. strony zawarły umowę najmu nieruchomości, na podstawie, której powód oddał pozwanemu w najem nieruchomość położoną w O., przy ul. (...), obejmującą lokale użytkowe o łącznej powierzchni 170 m ² wraz z gruntem o powierzchni 1180 m ². Strony ustaliły, że wysokość czynszu najmu wynosić będzie 3.500,30 złotych netto miesięcznie plus podatek VAT (§ 6). Pozwany zobowiązał się także do ponoszenia kosztów oleju opałowego oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, wody i wywóz ścieków. W myśl § 10 kontraktu czynsz najmu wraz z kosztami eksploatacyjnymi zgodnie z ustaleniami stron miał być płatny z dołu do dwudziestego dnia następnego miesiąca. Umowa została zawarta na czas określony, a każda ze stron mogła rozwiązać umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Pozwany na najmowanej nieruchomości zajmował się prowadzeniem działalności leczniczej w dni powszednie. Jedno z pomieszczeń objęte umową stron pozostało w dyspozycji powoda. Jednocześnie zdarzały się dni powszednie, kiedy pracownicy powoda realizowali w pomieszczeniach objętych umową działalność powodowej spółki. Z tytułu najmu powód wystawił pozwanemu dokumenty księgowe:

- fakturę VAT nr (...) z dnia 31 stycznia 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 20 lutego 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 stycznia 2014 roku, na kwotę 706,27 złotych brutto z terminem płatności na dzień 20 lutego 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 28 lutego 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 marca 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 marca 2014 roku na kwotę 768,71 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 kwietnia 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 30 kwietnia 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 maja 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 maja 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 czerwca 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 30 czerwca 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 lipca 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 lipca 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 sierpnia 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 sierpnia 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 września 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 sierpnia 2014 roku, na kwotę 1.654,69 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 września 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 października 2014 roku, na kwotę 4.305,37 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 listopada 2014 roku,

- fakturę nr (...) z dnia 31 października 2014 roku, na kwotę 546,10 złotych brutto z terminem płatności na dzień 21 listopada 2014 roku.

Mimo wezwania pozwany nie zapłacił należności objętych wymienionymi fakturami VAT. Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedstawionych przez strony, które nie budziły wątpliwości, co do swej autentyczności i nie były kwestionowane przez strony, a także na podstawie zeznań świadków J. K., A. S., I. P. i K. M.. W ocenie Sądu Rejonowego, zeznania świadków w zakresie w jakim były istotne dla dokonanych ustaleń były wiarygodne i w tym zakresie się uzupełniały korespondując z pozostałym, zebranym materiałem dowodowym.

Sąd Rejonowy zważył, że pozwany przeciwstawiając się roszczeniu powoda podniósł, iż w pełnym zakresie nie mógł korzystać z przedmiotu najmu, a ponadto powód niezasadnie zaniechał potrącenia swej wierzytelności z wierzytelnością pozwanego z tytułu nierozliczonego oleju opałowego. Dlatego też, zdaniem pozwanego nie miał on obowiązku płacenia czynszu najmu ani innych opłat w pełnym zakresie.

Sąd Rejonowy zważył, że zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosunek prawny najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny. Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Sąd Rejonowy wskazał, że oceniając zarzuty pozwanego jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 k.c.). Natomiast w myśl art. 664 § 2 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Reasumując, z powołanych przepisów wynikają dwa uprawnienia po stronie najemcy: 1) uprawnienie do żądania obniżenia czynszu, a także 2) prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Sąd Rejonowy podkreślił, że przepis ten nie daje podstaw do powstrzymania się
z zapłatą czynszu w całości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11).

Wybór jednego z uprawnień przewidzianych w art. 664 k.c. zależny jest od charakteru wad, tzn. od tego, czy są to wady ograniczające przydatność rzeczy, czy też uniemożliwiające jej używanie przewidziane w umowie. Przy czym skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstaną w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeżeli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami (w tym zakresie Sąd Rejonowy podzielił stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 roku, II CSK 610/12).

Sąd Rejonowy wskazał, ze w przedmiotowej sprawie nie ustalono, by zajęcie pomieszczeń objętych umową stron przez powoda uniemożliwiło całkowicie prowadzenie działalności przez pozwanego. W ocenie Sądu I instancji, zajęcie jednego z pomieszczeń, wobec ich liczby oraz prowadzenie incydentalnie działalności w części pomieszczeń nie uniemożliwiło pozwanemu realizowania jego działalności. Potwierdzili to świadkowie, w tym J. K., który potwierdził, że pomieszczenia lekarskie były dostępne, a obecność pacjentów powoda de facto jedynie utrudniała (a nie uniemożliwiała) realizację działalności pozwanego

Analizując powyższe Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, iż należało rozważać istnienie stosownie do art. 664 k.c. prawo pozwanego żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania uchybienia. Sąd Rejonowy podkreślił, że celem żądania obniżenia czynszu jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron, co musi uwzględniać rodzaj wad oraz czas ich trwania. Przy czym ciężar wykazania, iż stosunek kwoty obniżonego czynszu jest odpowiedni do rozmiaru wad rzeczy, jak również czas trwania tych wad spoczywa na pozwanym.

W ocenie Sądu Rejonowego, odmowa zapłaty wszystkich należności czynszowych, dochodzonych pozwem, nie znajduje uzasadnienia. Brak jest również podstaw do częściowego obniżenia czynszu, bowiem pozwany nie wykazał przesłanek dokonania „odpowiedniego” obniżenia czynszu, a jak wskazano wcześniej pozwany nie miał prawa do powstrzymania się od zapłaty należności czynszowej w całości. Zaś zakładając ekwiwalentność świadczeń stron, to pozwany winien wskazać w jakim stosunku/relacji pozostaje przydatność przedmiotu umowy najmu przed wystąpieniem wady i po jej zaistnieniu, co pozwoliłoby na dokonanie „odpowiedniego” – zgodnie z przepisem art. 664 § 1 k.c. – obniżenia czynszu.

Nie ulegało jednocześnie wątpliwości Sądu Rejonowego, iż nawet gdyby przyjąć, że pozwany posiada roszczenie o zwrot należności w związku z pozostawionym olejem opałowym, nie miało to wpływu na żądanie powoda, skoro pozwany nie złożył żadnego oświadczenia skutecznie obniżającego dochodzone kwoty, np.: zarzutu potrącenia swej wzajemnej należności.

Reasumując, brak było podstaw do ograniczenia lub zniesienia obowiązku pozwanego do zapłaty uiszczenia należności czynszowych dochodzonych w niniejszym postępowaniu.

Wobec okoliczności, iż pozwany nie kwestionował wyliczeń powoda i mając na uwadze przytoczoną argumentację Sąd Rejonowy na podstawie art. 659 § 1 k.c. orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Orzeczenie o odsetkach znalazło swoją podstawę w przepisie art. 481 § 1 k.c. O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynika procesu na mocy przepisów art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c.

Pozwany zaskarżył w/w wyrok w całości, domagając się jego zmiany. Pozwany domagał się, aby powód:

a) obliczył metraż pomieszczenia, które wykorzystywał na własne potrzeby i wyliczył wysokość miesięcznego czynszu proporcjonalnie do kosztów czynszu za całość najmowanej przez pozwanego powierzchni, wynoszącego 3.500,30 zł netto miesięcznie plus podatek VAT;

b) pomniejszył faktury czynszowe poprzez wystawienie korekt do faktur, którymi obciążył pozwanego za cały okres najmu o wartość wyliczonego czynszu netto plus podatek VAT za wykorzystywane przez siebie pomieszczenie;

c) pomniejszył faktury czynszowe poprzez wystawienie korekt do ostatnich faktur, którymi obciążył pozwanego o koszty oleju opałowego zakupionego przez pozwanego i wykorzystanego przez niego tylko w małej części, z pozostawieniem powodowi 224 litrów o wartości 788,48 zł brutto wraz z podatkiem vat, którą zobowiązał się zwrócić,

d) aby kwota sporna była pomniejszona o wysokość dokonanych przez powoda korekt w fakturach objętych pozwem oraz dodatkowo o kwotę pomniejszenia w trzech zapłaconych przez pozwanego fakturach z odsetkami od kwot w wysokości po korektach.

Skarżący zakwestionował ponadto rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w zakresie kosztów procesu.

Pozwany zarzucił w/w wyrokowi naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów zebranych w sprawie niezgodnie z ich treścią, jak również naruszeniem zasady wszechstronnej oceny materiału dowodowego i nieuwzględnienie przy rozważeniu całego zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Powód w odpowiedzi na apelację domagał się jej oddalenia oraz zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz kosztów sądowych za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego jest bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Zaskarżony wyrok Sądu I instancji został wydany w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne, jak również w następstwie bezbłędnie zastosowanych przepisów prawa materialnego. Zarzuty skarżącego nie zasługują więc na uwzględnienie.

Z uwagi na fakt, że rolą Sądu II instancji nie jest powielanie trafnych wywodów Sądu I instancji, których skarżący nie zdołał skutecznie podważyć, niniejsze uzasadnienie należało ograniczyć stricte do zarzutów apelacji.

Chybiony jest podniesiony przez pozwanego zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 233 § 1 k.p.c. , którego skarżący upatruje w braku dokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego.

W myśl art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału. Sąd Rejonowy dokonując tej oceny nie naruszył reguł oznaczonych w powołanym tu unormowaniu, dającym wyraz obowiązywaniu zasady swobodnej oceny dowodów.

Cechą istotną swobodnej oceny dowodów jest ich bezstronna ocena. Takiej właśnie - tj. bezstronnej oceny - dokonał Sąd I instancji.

Wszechstronne rozważenie zebranego materiału oznacza uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu oraz wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych środków dowodowych, a mających znaczenie dla ich mocy i wiarygodności (por. W. Siedlecki, Realizacja zasady swobodnej oceny dowodów w polskim procesie cywilnym, Nowe Prawo 1966/4 str. 20). W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji, wszechstronnie rozważył zebrany w tej sprawie materiał. Swoje twierdzenia Sąd I instancji przekonująco i należycie uzasadnił.

Sąd Rejonowy wskazał, że przedmiotowy stan faktyczny ustalił na podstawie dokumentów zaoferowanych przez strony, które nie budziły jego wątpliwości co do swej autentyczności i nie były kwestionowane przez strony, a także w oparciu o zeznania świadków: J. K., A. S., I. P. i K. M.. W ocenie Sądu Rejonowego, zeznania świadków, w zakresie w jakim były istotne dla dokonanych ustaleń, były wiarygodne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym.

Bezspornym w sprawie jest, że powód dochodzi zapłaty czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych, związanych z oddaniem pozwanemu w najem nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), obejmującej lokale użytkowe o łącznej powierzchni 170 m2 wraz z gruntem o powierzchni 1180 m2. Powód załączył do pozwu umowę najmu z dnia 1 września 2013 r., zawarty do tej umowy aneks, jak i faktury rozliczeniowe wystawione w oparciu o ustalenia stron wskazane w umowie. Dokumenty te zostały złożone celem wykazania zasadności dochodzonego roszczenia, jak również jego wysokości.

Tymczasem pozwany, domagając się oddalenia powództwa, wskazał na zaistnienie wad utrudniających mu korzystanie z najmowanych od powoda pomieszczeń w pełnym wynikającym z umowy zakresie. W rzeczywistości, jak podał pozwany, jedno z pomieszczeń objętych umową nie było pozwanemu bowiem udostępniane. Skarżący podniósł, że w związku z powyższym zapłacone przez niego faktury miały zostać skorygowane, a nadwyżka zaliczona przez powoda na poczet nie zapłaconych rachunków. Ponadto, według pozwanego, powód zobowiązał się do zwrócenia mu kosztów zakupu 224 litrów oleju opałowego.

Otóż za Sądem Rejonowym wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 664 § 1 kc, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Stosownie do art. 664 § 2 k.c. , jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Cytowane przepisy nie stanowią o prawie najemcy do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a jedynie przewidują szczególne roszczenia najemcy, pozwalające w określonych przypadkach na żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Należy zważyć, że przepis art. 664 § 1 k.c. nie daje najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11).

Oba roszczenia przewidziane w powołanych przepisach w art. 664 § 1 i 2 k.c. przysługują najemcy w ściśle określonych sytuacjach, po dochowaniu obowiązków w tym przepisie zastrzeżonych dla różnych wad rzeczy najętej. Oczywistym jest, że wady rzeczy uniemożliwiające używanie rzeczy w zakresie przewidzianym w umowie mogą mieć różny charakter. Mogą być usuwalne albo nieusuwalne, mogą istnieć w chwili zawarcia umowy albo powstać w czasie trwania najmu. W zależności od powołanych okoliczności, różne są też uprawnienia najemcy, nie zawsze najemca będzie miał prawo rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, czy też całkowitego powstrzymania się ze swoim świadczeniem pieniężnym.

Jak wynika z literalnej treści przepisu art. 664 § 1 k.c. , obniżenie czynszu musi być odpowiednie do rodzaju wad w czasie ich trwania. Rozstrzygając kwestię odpowiedniego obniżenia czynszu należy uwzględnić całokształt stosunków panujących między stronami, czy miało w szczególności miejsce zgłaszanie wynajmującemu wad zajmowanego lokalu, formułowanie żądania obniżenia czynszu, podejmowanie działań zmierzających do przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową przez wynajmującego.

W ocenie Sądu Okręgowego, na tle przedmiotowego stanu faktycznego Sąd Rejonowy trafnie uznał, że pozwany nie miał podstaw do odmowy zapłaty na rzecz powoda czynszu z tytułu najmowanych pomieszczeń, jak również nie sprostał ciążącemu na nim obowiązkowi dowodowemu w zakresie wykazania, że zaistniały przesłanki do obniżenia czynszu najmu.

Rzecz w tym, w ocenie Sądu Okręgowego, że zeznający w sprawie świadkowie - I. P., A. S. i K. M. nie potwierdzili twierdzeń pozwanego. Wręcz przeciwnie, z ich zeznań wynika, że powód nie utrudniał pozwanemu świadczenia usług w dni powszednie, odnośnie natomiast rozliczeń stron I. P., A. S. nie miały żadnej wiedzy na ten temat, zaś zeznania K. M. nie potwierdziły stanowiska powoda.

I. P. wyraźnie podała, że pracownicy powoda nie świadczyli usług w dni powszednie. Wskazała, że kiedy świadczyła pracę dla pozwanego do dyspozycji miała kilka pomieszczeń, w tym gabinet zabiegowy, rejestrację, dwa gabinety lekarskie, poczekalnię, pomieszczenia socjalne i gospodarcze oraz dwie toalety. Świadek nie pamiętała, aby powód zajmował któreś z tych pomieszczeń w czasie świadczenia usług przez pozwanego, czym uniemożliwiałby lub utrudniał mu świadczenie usług (k.114v).

A. S. podała, że nie było sytuacji kolizyjnych, w których dochodziłoby do utrudniania przez powoda wykonywania usług pozwanemu. Świadek przyznała, że w drugiej fazie badań odbywały się badania prowadzone przez powoda w dni robocze, jednak pozwany wówczas nie pracował, podała „to było w takie dni, kiedy pozwany nie pracował, bo nie było lekarza”. Zdaniem świadka, obie strony mogłyby jednak równocześnie przyjmować pacjentów, gdyż w przedmiotowej nieruchomości było sporo pomieszczeń (k.114v).

K. M. podkreślił, że przyczyną braku zapłaty faktur przez pozwanego były w istocie jego problemy finansowe, a nie wady stosunku najmu. Pozwany nie zgłaszał w trakcie umowy najmu żadnych zastrzeżeń odnośnie sposobu wykonywania umowy przez powoda, w szczególności nie kwestionował faktu, że wyłącznie powód korzystał z jednego z pomieszczeń, przeznaczonego na dokumentację i stanowiącego miejsce, w którym przebywali koordynatorzy badań klinicznych powoda. Pozwany podniósł zarzut dotyczący korekty czynszu z tytułu braku dostępu do tego pomieszczenia dopiero w momencie, gdy pojawił się temat jego zadłużenia względem powoda. Świadek nie pamiętał sytuacji, aby wcześniej zaistniał problem dotyczący refakturowania należności czynszowej z uwagi na wyłączenie tego jednego pomieszczenia. Świadek wyjaśnił, że umowa najmu nie wskazywała, których konkretnie pomieszczeń dotyczy stawka czynszu, pomieszczenia nie zostały bowiem wydzielone, opomiarowane. Stawka czynszu dotyczyła całej przychodni. Świadek wyraźnie podkreślił, że strony umówiły się, że jedno z pomieszczeń „zabierze” powód. Pozwany tego nie kwestionował. Przed podpisaniem umowy J. K. dokładnie obejrzał pomieszczenia, które miał wynajmować. Świadek podkreślił, że nie było takich sytuacji, aby powód uniemożliwiał pracę pozwanemu. Świadek podkreślił, że pierwsi pacjenci powoda pojawili się dopiero z końcem października 2014 r. Okres, w którym „zazębiały” się działalności powoda i pozwanego mógł, zdaniem świadka, dotyczyć zatem jednego lub maksymalnie dwóch tygodni, powód rozpoczął badania na tydzień lub dwa przed opuszczeniem pomieszczeń przez pozwanego. Odnośnie kosztów spornego oleju opałowego świadek wyjaśnił, że już po rozwiązaniu umowy dokonał wraz z J. K. pomiaru pozostałego oleju, w związku z czym została sporządzona notatka na k. 70 akt. Zdaniem świadka, użył on w niej niefortunnego sformułowania „oddać za 224 L oleju”, podczas gdy faktycznie chodziło mu o „obniżenie długu”. Świadek podał, że jego intencją było skompensowanie należności za zakup oleju opałowego, powód był skłonny obniżyć pozwanemu dług o należność z tytułu zakupu oleju (k.115).

Sąd Okręgowy zważył, że w sprawie niniejszej pozwany nie kwestionował faktu, że nie zapłacił przedmiotowych należności. Pozwany akcentował prawo do domagania się obniżenia czynszu najmu twierdząc, że przedmiot najmu miał wady. W niniejszej sprawie nie ulega jednak wątpliwości, że pozwany (jako najemca) umowy z powodem nie wypowiedział, a to faktycznie powód wezwał go pismem z dnia 7 listopada 2014 r. do opuszczenia najmowanego lokalu, powołując się w szczególności na wielomiesięczne zaległości czynszowe (k. 17).

Oczywiście takiego prawa do złożenia żądania obniżenia czynszu również w toku procesu nie można najemcy odmówić, przy czym podkreślić trzeba, że po pierwsze to uprawnienie najemcy może być zrealizowane tylko w czasie trwania stosunku najmu, a nie po jego zakończeniu, co wynika z istoty tego uprawnienia, a po drugie skutki prawne określone w art. 664 § 1 i 2 KC powstaną, w razie wystąpienia przesłanek w nich zawartych tylko wtedy, jeśli najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z uprawnień przyznanych tymi przepisami (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r. II CSK 610/12).

Wad przedmiotu najmu pozwany upatrywał w bezpodstawnym, jego zdaniem, pobieraniu przez powoda czynszu najmu również za powierzchnię pomieszczenia, które było dla pozwanego niedostępne. Z zeznań K. M. wynika jednak, że zawierając umowę pozwany uzyskał odpowiednie informacje o przedmiocie najmu i wyraził zgodę na to, że sporne pomieszczenie (przeznaczone na dokumentację i miejsce pobytu koordynatorów medycznych) będzie wykorzystywał powód. Jednocześnie strony uzgodniły, że stawka czynszu dotyczyć będzie całej przychodni. Poszczególne pomieszczenia nie zostały bowiem opomiarowane, stawka umowna najmu nie wskazywała, których pomieszczeń dotyczy. Zeznający w sprawie świadkowie nie potwierdzili ponadto tezy pozwanego, iż powód ograniczał mu możliwość korzystania z najmowanych lokali. Sam zresztą J. K. w trakcie zeznań przyznał, że nie było sytuacji, aby pozwany faktycznie nie miał warunków do swobodnego świadczenia swoich usług z przyczyn leżących po stronie powoda.

Gdyby jednak przyjąć, że uprawnienie najemcy do żądania obniżenia czynszu trwa również po zakończeniu umowy najmu, którego to stanowiska Sąd Okręgowy nie podziela, to i tak pozwany nie mógłby z tego uprawnienia skorzystać. Skutek w postaci obniżenia czynszu mógłby bowiem powstać w razie wystąpienia przesłanek określonych w art. 664 § 1 KC tylko wtedy, gdy najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z tego uprawnienia. Tymczasem analiza sprzeciwu od nakazu zapłaty nie wskazuje, by żądanie obniżenia czynszu zostało formalnie zgłoszone. Przy czym należy podkreślić, że w toku całego procesu pozwany tylko ogólnie powoływał się na wadliwość stosunku najmu.

Pozwany kwestionując żądanie pozwu nie podniósł zarzutu potrącenia dochodzonej kwoty z kwotą należną mu tytułem ewentualnego obniżenia czynszu, nie wniósł także w tym zakresie pozwu wzajemnego. Podnosząc, że powód winien zwrócić mu koszty zakupu oleju opałowego, pozwany przedłożył jedynie notatkę z dnia 11 listopada 2014 r. (k.70). K. M. zaprzeczył zaś, aby intencją powoda był zwrot powodowi kosztów zakupu 224 litrów oleju. Pozwany nie przedłożył żadnego wyliczenia w zakresie prawdopodobnego zużycia przez niego oleju opałowego dla celów grzewczych. Nie złożył w szczególności wniosku o dopuszczenie opinii biegłego na okoliczność poczynienia stosownych wyliczeń w tym zakresie. W świetle § 7 ust. 1 umowy najmu, to na pozwanym zaś, jako najemcy, ciążył obowiązek ponoszenia kosztów świadczeń dodatkowych z tytułu opłat eksploatacyjnych, w tym oleju opałowego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy podzielił rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego i w konsekwencji oddalił apelację strony pozwanej, jako nieuzasadnioną, o czym na podstawie art. 385 kpc postanowił jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 kpc w związku z art. 99 kpc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu i na podstawie § 2 pkt 5 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U.2015.1804.

Marek Tauer Elżbieta Kala Wiesław Łukaszewski