Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 listopada 2017 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2017 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa J. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w P.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  odstępuje od obciążania powoda kosztami procesu.

SSO Tadeusz Trojanowski

I C 214/17

UZASADNIENIE

Powód wniósł o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 12.05.2017 o wyrażeniu zgody na wykonanie projektu budowlano-wykonawczego wraz z audytem i rozliczenia powyższego w ramach funduszu remontowego wspólnoty. W ocenie powoda zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powoda. Wskazane w ustawie źródło finansowania (fundusz remontowy) stoi w sprzeczności z art. 14 ustawy o własności lokali. Nadto naruszona została zasada w myśl której wspólnota może podejmować tylko te uchwały których przedmiot dotyczy zarządu nieruchomością wspólną. Stanowiące przedmiot zaskarżonej uchwały instalacja centralnego ogrzewania oraz ocieplająca nie stanowiły oraz nie stanowią do dnia dzisiejszego nieruchomości wspólnej i tym samym nie mogą stanowić przedmiotu uchwał wspólnoty a co za tym idzie nie mogą być finansowane z funduszu remontowego. W uzasadnieniu wskazał, iż podjęcie uchwały naraziłoby powoda oraz całą wspólnotę na niepowetowane straty związane z jej finansowaniem oraz kredytami na realizację procesów inwestycyjnych gdyż wspólnota nie posiada wolnych środków na inwestycje.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul (...) w P. wniosła o oddalenie powództwa (k.30) .

Sąd ustalił co następuje.

W dniu 12 maja 2017 roku wspólnota podjęła uchwałę nr (...) na mocy której wyraziła zgodę na wykonanie projektu budowlano – wykonawczego wraz z audytem zgodnie z zakresem określonym w ofercie z dnia 9 maja 2017 roku stanowiącej załącznik nr 1 do uchwały przez firmę: Pracowania (...) (...)-(...) G. ul. (...) (pkt 1). Koszt zgodnie z ofertą wyniesie 11 193 zł brutto i rozliczony zostanie w ramach funduszu remontowego wspólnoty (pkt 2). Upoważniono nadto zarząd do spisania stosownej umowy z wykonawcą (pkt 3). Uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów; za jej podjęciem głosowali właściciele skupiający 70,6% udziałów. Według oferty wymienionego w uchwale podmiotu projekt obejmować miał termomodernizację a w tym ocieplenie ścian zewnętrznych, ocieplenie stropodachu, izolację ścian przyziemia z drenażem opaskowym; wymianę okien piwnicznych, remont dachu, malowanie klatki schodowej; instalację centralnego ogrzewania w budynku; audyt energetyczny lub remontowy. Projekt miał być wykonany do 60 dni natomiast audyt do 30 dni.

W dniu 30 maja 2017 roku wspólnota zawarła umowę na mocy której powierzyła do wykonania opracowanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej termomodernizacji oraz audytu budynku wspólnoty w oparciu m. in. o zaskarżoną uchwałę, „ofertę z 21 lutego 2017 roku” złożoną na podstawie zaproszenia do składania ofert. Przedmiot umowy ma zostać wykonany do dnia 30 września 2017 roku. Ogólna wartość robót nie może przekroczyć 11 193 zł brutto.

Sąd zważył, co następuje:

Zaskarżona uchwała w dwóch z trzech swoich punktów zawiera wzajemnie ze sobą powiązane oświadczenia woli wyrażające zgodę na wykonanie projektu budowlano wykonawczego oraz upoważniająca zarząd wspólnoty do spisania stosownej umowy z wykonawcą (pkt 1 i 3) oraz punkt wskazujący źródło finansowania inwestycji (pkt 2). Materie uchwały pogrupowane wyżej są względem siebie niezależne. Sąd nie podziela argumentacji powoda odnośnie niezgodności zaskarżonej uchwały a w szczególności jej punktu drugiego ze wskazywanym w uzasadnieniu pozwu art. 14 ustawy o własności lokali. Powód wskazuje, że środki z funduszu remontowego mają na celu pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Nie stanowią zdaniem powoda nieruchomości wspólnej „instalacje C.O. i ocieplająca” w związku z czym inwestycje w te instalacje nie mogą być finansowane z funduszu remontowego.

W ocenie Sądu argumentacja ta jest nietrafna. Powód powołuje się na fakt określenia przedmiotu nieruchomości wspólnej w chwili wykupu lokalu. Ze znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego wynika, że w chwili zawierania umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu strony tego aktu tj. Gmina P. oraz powód oświadczyli, że „(…) w przedmiotowym budynku znajdują się korytarze piwniczne, które wraz z klatkami schodowymi, murami konstrukcyjnymi, dachem i instalacjami stanowią części wspólne budynku (…)” (par. 1 in fine umowy – k. 13). Z treści oferty do której odwołuje się uchwała wynika, iż w skład projektu termomodernizacja wchodzi zarówno ocieplenie jak i instalacja centralnego ogrzewania w budynku.

Odnośnie punktów 1 i 3 zaskarżonej uchwały wskazać należy, iż ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że delegacja dla zarządu pozwanej wspólnoty zawarta w punkcie trzecim zaskarżonej uchwały została już zrealizowana poprzez zawarcie w dniu 30 maja 2017 roku „Umowy nr (...) o prace projektowe”. Uchwała w punktach 1 oraz 3 została zatem wykonana przed wniesieniem powództwa. Uwzględnienie wniosku w tym zakresie naruszałoby interes osoby trzeciej wykonawcy projektu a nadto narażałoby wspólnotę na odpowiedzialność finansową określoną w umowie.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o twierdzenia stron z pism procesowych i wypowiedzi na rozprawie (powoda i członka zarządu pozwanej) takim zakresie w jakim się wzajemnie pokrywały oraz dokumenty określone w postanowieniu dowodowym.

Sąd zważył co następuje.

Żądanie powoda nie jest zasadne. Zgodnie z art.25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwalę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy; te przesłanki w niniejszej sprawie nie występują. . Sąd bada sprawę w granicach zaskarżonej uchwały a zatem nie rozstrzyga czy całokształtu stosunków we wspólnocie, w tej sprawie nie jest przedmiotem np. celowość podejmowania prac opisanych w ofercie czy opóźnienie w wykonaniu uchwały będące przedmiotem kolejnej uchwały- nr (...)

Ustawa o własności lokali nie zawiera przepisów wyłączających stosowanie art. 140 kc ;uregulowania te się uzupełniają. Orzecznictwo do ustawy o własności lokali odsyła do uwzględnienia „konkretnych okoliczności”(uchwała SN z 28.08.1997r., IIICZP 36/97, OSNC 1998/1/4), w powoływanej uchwale SN dokonano analizy art.140 kc i ustawy o własności lokali w kontekście dążeń właściciela lokalu do zmiany zastanego stanu z uszczerbkiem dla wspólnoty. W niniejszej sprawie to wspólnota dopiero planuje wprowadzić zmianę istniejącego stanu. Nie jest już obecnie sporne, że zarówno ocieplenie jak instalacja CO, nie są remontem ale modernizacją. Przywoływane przez powoda wyroki dotyczyły dokonywania inwestycji , podczas gdy niniejszej sprawie przedmiotem jest wykonanie projektu-zakresu prac, z czego będzie także wynikać ich koszt. Rozważana inwestycja nie jest jednak koniecznym następstwem opracowywanego projektu. Po jego wykonaniu wspólnota uzyska materiał bazowy do dalszych decyzji; obecnie wszelkie rozważania przedmiocie kosztów są hipotetyczne, nadmienić jedynie można że omawiana stawka 3,40 zł(k.117) to nie ostateczny koszt, ale wysokość zaliczki do rozliczenia. Wśród projektowanych prac są także prace , które ewidentnie- np. remont dachu- wyczerpują pojęcie remontu. Wspólnota ma prawo dowiedzieć się jaki może być koszt remontu dachu w ramach szerszego zakresu prac, by mieć porównanie. Fundusz remontowy ma być pomocą w pracach wspólnoty a nie stanowić utrudnienie w rozliczeniach, a zatem ujęcie relatywnie niskiej kwoty podanej w uchwale w funduszu remontowym nie jest naganne; nie do końca da się rozłącznie potraktować poszczególne prace jako remont lub inwestycje, przykładowo izolacja ścian przyziemia z drenażem opaskowym (k.115) ma wszak na celu zachowanie istniejącej substancji.

Z reguły przegrywający ponosi koszty procesu. W niniejszej sprawie jednak wyjątkowo odstąpiono od obciążania powoda kosztami procesu biorąc pod uwagę, iż powód działał w swoim przekonaniu na rzecz dobra wspólnoty pragnąc ją uchronić od przyszłych niecelowych jego zdaniem inwestycji, mając także niejasne dla właścicieli kwestie budowlane, których wyrazem było oświadczenie właścicieli lokali z 18.07.2017 r. wyrażone już po złożeniu pozwu; dlatego o kosztach orzeczono na zasadzie art.102 kpc.