Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2013 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 10 października 2013 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa J. L.

przeciwko J. M. i T. M.

o unieważnienie aktu notarialnego

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Opocznie z dnia 13 czerwca 2013 roku, sygn. akt I C 151/11

oddala apelację i nie obciąża powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą na rzecz pozwanych.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 566/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 czerwca 2013 r. Sąd Rejonowy w Opocznie oddala powództwo J. L. skierowane przeciwko J. M. i T. M. o unieważnienie aktu notarialnego i zasądził od powoda J. L. na rzecz pozwanych J. i T. małżonków M. kwotę 617,- (sześćset siedemnaście) złotych tytułem częściowego zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i nie obciążył powoda kosztami procesu w pozostałej części.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego

Umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego w dniu 31 maja 2011 r. Rep. (...)przed Notariuszem A. S. (1)prowadzącą Kancelarię Notarialną w formie Spółki Cywilnej w lokalu Kancelarii w O. J. L.przeniósł na rzecz J. M.i T. M.udział 1/2 w nieruchomości zabudowanej położonej w P., powiat (...), województwo (...)oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...)o powierzchni 0,09 ha za cenę w kwocie 50.000,-zł. Tą samą umową J.i T.małżonkowie M.ustanowili na rzecz J. L.na czas nieokreślony odpłatnie za jednorazowym wynagrodzeniem w kwocie 500 zł prawo użytkowania jednego pokoju i kuchni oraz zobowiązali się zapewnić mu opiekę i pomoc w razie choroby.

Współwłaścicielem w 1/2 części przedmiotowej nieruchomości jest brat powoda E. L..

J. L. i E. L. już od około dwóch lat przed transakcją rozmawiali z pozwanym na temat sprzedaży nieruchomości. Pod nieobecność brata powód także sam wielokrotnie poruszał ten temat w rozmowach z pozwanymi. Na temat zamierzonej sprzedaży nieruchomości bracia L. rozmawiali też wiosną 2011 r. z małżonkami S.. W tym samym czasie zainteresowanie zakupem nieruchomości przedstawił E. L. mieszkaniec P. B. M.. uzyskał wtedy potwierdzenie zamiaru sprzedaży nieruchomości za około 100.000,- zł, ale z zabezpieczeniem mieszkania dla J. L.. Taka transakcja, ze względu na opiekę nad powodem, nie interesowała B. M.. W tym samym dniu E. L. rozmawiał w tej sprawie także z pozwanym J. M.. Od dłuższego czasu przed transakcją w P. mówiło się, że L. chce sprzedać dom M..

Powód rozmawiał z rzeczoznawcą S. K. (1) na temat wartości nieruchomości.

Powód nadużywa alkoholu. W 2009 r. podjął leczenie w (...) w O., do czego został zobowiązany sądownie. Terapia nie przyniosła rezultatów. Powód dalej nadużywał alkoholu i w czerwcu 2011 r. był leczony odwykowo w warunkach stacjonarnych w szpitalu w B..

W okresie poprzedzającym transakcję powód był w ciągu alkoholowym. W dniu 30 maja 2011 r. odwiedziła go w godzinach wieczornych jego siostrzenica A. B. z mężem i znajomymi D. K. i P. P.. Był w stanie wskazującym na uprzednie spożycie alkoholu, po którym zdrzemnął się i nie przetrzeźwiał do końca. Prosił przybyłych jedynie o papierosa bądź alkohol.

W dniu transakcji powód pojawił się w domu pozwanych w bardzo wczesnych godzinach rannych. Umył się tu, przebrał i poprosił, by przed notariuszem zawieźć go do lekarza. Strony udały się na pogotowie do O.. Badająca powoda lekarz dyżurny U. T.skierowała go na SOR z rozpoznaniem: „Efekt toksyczny alkoholu, osłabienie, bóle w klatce piersiowej, duszność". W dokumentacji medycznej sporządzonej przez lek. med. A. R.odnotowano stan po długotrwałym spożyciu alkoholu, typowe objawy abstynencyjne i zalecono zabieg odtrucia w postaci kroplówki.

Po wyjściu ze szpitala strony udały się na godzinę 9.00 do notariusza. Była to trzecia wizyta w kancelarii notarialnej, na której doszło do podpisania aktu notarialnego. Pierwsza wizyta w kancelarii notarialnej powoda i pozwanego J. M. odbyła się klika miesięcy wcześniej. Wówczas notariusz we wstępnej rozmowie poinformowała strony o koniecznych dokumentach i trybie ich uzyskania. Nie było wtedy rozmów o cenie. Na przedostatniej wizycie zostały złożone potrzebne dokumenty (wypis z rejestru gruntów był z dnia 11.01.2011 r.), obie strony poruszały kwestię ceny i były zainteresowane prawidłowością jej określenia. Notariusz zasugerowała możliwość skorzystania z pomocy rzeczoznawcy majątkowego.

Na każde spotkanie z notariuszem powód przychodził schludnie ubrany, czysty, zachowywał się spokojnie, kulturalnie, rozumiał istotę rzeczy i otrzymywał stosowne pouczenia.

W dacie transakcji brat powoda - E. L. był w trakcie leczenia po przebytym w dniu 22 kwietnia 2011 r. udarze.

Po upływie około 2 tygodni po sporządzeniu aktu notarialnego notariusz T. D. (1) rozmawiała z powodem w kancelarii, kiedy przyszedł on po odbiór odpisu aktu. Powiedział wówczas, że jego siostrzenica z P. jest niezadowolona z ceny transakcji. Samemu powodowi siostrzenica mówiła, że za taki dom może wziąć co najmniej 400.000,- zł i radziła mu iść do sądu.

Przed założeniem niniejszej sprawy strony pozostawały w dobrych relacjach. Pozwani wielokrotnie świadczyli powodowi, a wcześniej także jego matce, drobne przysługi i pomoc sąsiedzką. Odwiedzali powoda podczas pobytu w szpitalu w grudniu 2010 r., przynosili mu pożywienie, papierosy, ubrania.

Biegły sądowy psychiatra W. B. (1) wydający opinię na potrzeby niniejszego postępowania stwierdził, że powód J. L. nie jest chory psychicznie ani upośledzony umysłowo. Cierpi na uzależnienie od alkoholu. W dniu 31 maja 2011 r. miał biegunkę, był osłabiony, miał bóle klatki piersiowej i duszność. Miał we krwi 2,3 promile alkoholu, ciśnienie tętnicze 105/60, potem 110/70, a następnie 120/80, sód i potas w normie. Został poddany zabiegowi odtrucia w postaci kroplówki. O godzinie 9.00 tego dnia mógł mieć 2 promile alkoholu we krwi, jednak ten poziom alkoholu był jego poziomem optymalnym, przy którym czuł się komfortowo, był sprawny umysłowo i fizycznie i mógł zrealizować transakcję sprzedaży swojej części majątku.

Powód nigdy nie miał objawów psychotycznych, a jedynie objawy somatyczne, co wynika z dokumentacji medycznej załączonej do akt sprawy. Powód wiedział o dacie transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości po wcześniejszych wizytach u notariusza. Przygotował się do niej, wykąpał i ubrał. Notariusz nie miała zastrzeżeń do jego stanu psychicznego. Biegły podał, iż nie ma podstaw sądzić, aby powód był w stanie wyłączającym świadome podjęcie decyzji i wyrażenie woli, miał zachowaną zdolność do świadomego i swobodnego podjęcia decyzji i wyrażenia woli. Nie było też mowy o podatności powoda na sugestie pozwanych, gdyż transakcja była omawiana o wiele wcześniej.

Biegły sądowy psycholog J. J. (1) w swojej opinii pisemnej stwierdził, iż z psychologicznego punktu wiedzenia brak jest przesłanek, aby ze względu na uzależnienie od alkoholu, ciąg opilczy, w którym powód J. L. znajdował się w okresie przed zawarciem umowy spowodowały stan wyłączający świadome podjęcie decyzji i wyrażenie woli. Ponadto biegły podał, że z psychologicznego punktu widzenia u powoda (w okresie przed zawarciem umowy oraz po nim) nie wystąpiły zaburzenia psychiczne wyłączające świadome podjęcie decyzji i wyrażenie woli.

W okresie występowania zespołu abstynencyjnego, czyli w czasie kiedy kończy się ciąg alkoholowy, powód jak typowy alkoholik wypija wtedy niewielkie ilości alkoholu żeby złagodzić głównie dolegliwości fizyczne związane z chwilowym odstawieniem alkoholu.

Taki stan po długotrwałym spożyciu alkoholu, typowe objawy abstynencyjne bez zaburzeń psychicznych, psychologicznych odnotowano w dokumentacji medycznej sporządzonej przez dr A. R.. Także lekarz rodzinny powoda dr U. T. nie odnotowała (w prowadzonej od 2009 r. historii choroby) zaburzeń psychicznych u J. L..

W toku badania biegły stwierdził u powoda: tok myślenia prawidłowy, bez zaburzeń myślenia, intelekt zachowany (niewielkie zaburzenia zapamiętywania krótkotrwałego), zasób wiadomości zgodny z wiekiem, środowiskiem i wykształceniem. Myśli powoda obracają się w kręgu własnej osobowości, występujących zaburzeń zdrowotnych, poczucia osamotnienia.

Biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy K. B. (1) w opinii sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania wyliczyła wartość rynkową prawa własności gruntu działki nr (...) wraz z wartością budynku mieszkalno - handlowo - usługowego i dwóch budynków gospodarczych na dzień 30 maja 2011 r. na kwotę 181.522,- zł. Biegła podała, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości odpowiada aktualnie kształtującym się cenom przy założeniu, że sprzedaż odbywa się na rynku, z którego wzięto ceny do porównania. Między wartością a ceną istnieją istotne związki i są one od siebie zależne. O cenie decyduje anonimowy rynek. Ostatecznie będzie ona zależała od różnych pozycji przetargowych, indywidualnych odczuć i innych zdarzeń. Biegła dokonując wyceny wzięła pod uwagę wysokie zużycie techniczne budynku tj. pomiędzy 51% a 70%. W ustnej opinii biegła wyraziła pogląd, że obciążenie nieruchomości służebnością dożywotniego zamieszkania wypływa negatywnie na cenę sprzedażną nieruchomości i stwierdziła, iż są małe szanse na znalezienie kupca chętnego do nabycia takiej obciążonej nieruchomości.

Biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy E. B. (1) w swojej opinii sporządzonej w toku niniejszego postępowania wartość przedmiotowej nieruchomości mieszkalno - usługowej według stanu na dzień 31.05.2011 r. wyliczyła na kwotę 230.392 zł (w tym wartość części nieruchomości o funkcji mieszkalnej na kwotę 123.532 zł, wartość części nieruchomości o funkcji handlowo - usługowej na kwotę 106.860 zł), wartość ograniczonego prawa rzeczowego na kwotę 67.234 zł. Wartość tej nieruchomości po uwzględnieniu obciążenia służebnością osobistą stanowi kwotę 163.158 zł. Tym samym wyliczona przez biegłą wartość udziału wynoszącego XA części wyniosła 81.579 zł. Biegła podała, że służebność obciąża całą nieruchomość bez względu na to czy została ona podzielona na część handlową i mieszkalną.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody, w tym spójne i konsekwentne zeznania pozwanych. Sąd nie dał wiary w przeważającej części zeznaniom powoda, gdyż są one niespójne, chaotyczne, nielogiczne i pozostają w sprzeczności z zeznaniami większości świadków. Sąd nie uwzględnił też częściowo zeznań świadków A. B. i S. K. (2), a mianowicie w tej części w jakiej zaprzeczali oni zamiarom braci L. co do sprzedaży nieruchomości, przerzucając całą inicjatywę w tym przedmiocie na pozwanego. Ich zeznania kłócą się w tym zakresie z zeznaniami innych świadków, także zgłoszonych przez stronę powodową, tj. H. L., A. S. (2) i W. S..

Sąd Rejonowy pominął w ustaleniach zeznania świadków: L. K., B. P. (1) i B. P. (2), tj. personelu medycznego biorącego udział w pomocy medycznej udzielonej powodowi w dniu 31.05.2011 r., gdyż świadkowie nie pamiętali przebiegu tamtych czynności.

Ustaleń w zakresie zachowanej przez powoda zdolności do świadomego podjęcia decyzji i wyrażenia woli w kwestionowanym akcie notarialnym Sąd dokonał w oparciu o bezstronne, rzetelne i wyczerpujące opinie biegłych z zakresu psychologii - J. J. (2) i psychiatrii - W. B. (1).

Dla ustalenia wartości zbytego przez powoda na rzecz pozwanych prawa własności udziału w nieruchomości Sąd powołał biegłych rzeczoznawców majątkowych - K. B. (1) i E. B. (1). Szacunki biegłych nie odbiegają od siebie w sposób istotny. Różnice wynikają z cen przyjętych do porównania. Biegła K. B. (1) nie uwzględniała obciążenia nieruchomości służebnością dożywotniego zamieszkania. Biegła E. B. (1) dokonała obliczenia wartości ograniczonego prawa rzeczowego i przy wycenie uwzględniła różnicę funkcji budynku.

Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo jest niezasadne.

Powód J. L. w chwili zawarcia umowy nie znajdował się w stanie wyłączającym świadome i swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Fakt ten jednoznacznie potwierdzili opiniujący w sprawie biegli z dziedziny psychologii i psychiatrii. Dowodzi to działania przez niego z pełnym rozeznaniem treści złożonego przez siebie oświadczenia i skutków, które chciał przez nie osiągnąć.

Nie zachodzi zatem podnoszona przez powoda wada oświadczenia woli z art. 82 k.c, skutkująca nieważnością złożonego oświadczenia woli.

Wbrew stanowisku pełnomocnika powoda, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dowodzi, że powód działał na skutek błędu wywołanego przez J. M..

W myśl art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny) (art. 84 § 2 k.c).

Powołany wyżej przepis określa dwie pozytywne i niezbędne przesłanki błędu w znaczeniu prawnym: musi to być błąd co do treści czynności prawnej i musi być błędem istotnym. Nie wystarcza subiektywne odczucie istotności błędu przez błądzącego, ale niezbędna jest jego obiektywizacja. Takie stanowisko reprezentuje Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 31.08.1989 r. HI PZP 37/89 (OSNCP 9/90, poz. 108).

Twierdzenia pozwu, że pozwany zapewniał powoda o korzystnej ofercie, a w szczególności cenie, mające świadczyć o wprowadzeniu powoda w błąd , nie znajdują potwierdzenia w ustalonym stanie faktycznym. To powód złożył pozwanym ostateczną propozycję sprzedaży udziału w nieruchomości. Zaproponowana powodowi przez J. M. cena odpowiadała możliwościom finansowym pozwanego i jego ocenie lokalnego rynku nieruchomości, nie została ona narzucona powodowi siłą, miał on możliwość zastanowienia się i jej weryfikacji u rzeczoznawcy majątkowego. Pozostawienie zbywcy prawa dożywotniego zamieszkania na nieruchomości nie pozostaje bez wpływu na ocenę, czy oferowana cena przez pozwanego była korzystna.

Nie można czynić pozwanym wyrzutu, że kierowane pod ich adresem zarzuty co do ważności i skuteczności umowy po upływie zaledwie 2 tygodni od jej zawarcia, a ostatecznie wytoczenie powództwa w niniejszej sprawie, osłabiły wzajemne relacje pomiędzy stronami. Twierdzenie pozwu, że pozwani nie wykazali żadnego zainteresowania faktem pobytu powoda na oddziale odwykowym szpitala w B. nie dowodzi nierealizowania przez nich obowiązków wynikających z treści ustanowionej w akcie służebności osobistej i nie oznacza działania powoda pod wpływem błędu w rozumieniu art. 84 § 1 i 2 k.c.

W oświadczeniu z dnia 14.06.2011 r. o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli, złożonego w trybie art. 88 § 1 k.c, powód wskazuje jako podstawę uchylenia wprowadzenie go w błąd na skutek podstępu ze strony kupujących.

Zgodnie z art. 86 § 1 k.c. jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

Podstęp w potocznym rozumieniu jest to świadome wywołanie u drugiej osoby fałszywego obrazu jakiegoś faktu, sytuacji lub przekonania po to, aby skłonić ją do określonego postępowania. W znaczeniu normatywnym celem podstępnego działania jest wprowadzenie drugiej osoby w błąd po to, żeby dokonała określonej czynności prawnej.

Żadna z okoliczności mających świadczyć o wprowadzeniu powoda w błąd na skutek podstępu ze strony pozwanych, wymienionych w oświadczeniu powoda z dnia 14.06.2011 r., nie została potwierdzona w toku postępowania dowodowego.

Zdaniem Sądu nie można podzielić także zarzutu strony powodowej naruszenia art. 388 k.c. Przepis ten stanowi, że jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.

Polskie prawo nie zakazuje zawierania umów niekorzystnych, dlatego sama dysproporcja między wartością określonych w umowie wzajemnych świadczeń stron nie jest wystarczającym powodem dla zakwestionowania skuteczności umowy. Strona może bowiem kierować się jakąś szczególną motywacją. Jednakże umowa przewidująca taką dysproporcję i zarazem zawarta w celu wyzysku drugiej strony uznana musi być za wykraczającą poza zakres swobody umów, wyznaczony w art. 3531 k.c.

Wyzysk ma miejsce tylko wtedy, gdy spełnione są łącznie trzy przesłanki.

Pierwszą przesłanką jest obiektywnie istniejąca, w chwili zawarcia ważnej umowy, dysproporcja między świadczeniami stron, która ma charakter „rażący". Oznacza to dysproporcję bardzo znaczną, oczywiście odbiegającą („rzucającą się w oczy") od dopuszczalnej w obrocie nierównowagi świadczeń, na podstawie kryteriów obiektywnych -wartości rynkowej świadczeń.

W świetle powyższego, przy przyjęciu ustalonej przez biegłego wartości rynkowej udziału 1/2 w nieruchomości objętego transakcją sprzedaży z 31.05.2011 r., w niniejszej sprawie nie zachodzi rażąca dysproporcja świadczenia pozwanych w kwocie 50.000,- zł w stosunku do wartości zbytego przez powoda udziału w nieruchomości. Należy dodatkowo pamiętać, że powód wykonuje w sposób niezakłócony przez pozwanych przyznane mu w akcie notarialnym uprawnienie do zamieszkiwania w części mieszkalnej budynku. Takie obciążenie nieruchomości niewątpliwie obniża wymiernie jej wartość. Zagwarantowanie powodowi prawa dożywotniego zamieszkiwania w tym domu i dodatkowo zapewnienia mu opieki w chorobie, stanowiło szczególną motywację, którą kierował się on przy wyborze nabywcy. To pozwani, z racji dobrych relacji sąsiedzkich i świadczenia powodowi niejednokrotnie pomocy w różnych sytuacjach życiowych, dawali gwarancję ich realizacji i w ocenie Sądu, dalej taką gwarancję dają. Świadczenie pomocy i opieki w chorobie, poza obciążeniem często osobistym, rodzi także wymierny skutek finansowy.

Tym samym nie została spełniona też druga przesłanka wyzysku o charakterze subiektywnym polegająca na świadomości kontrahenta o rażącej dysproporcji świadczeń (tej nie ma w niniejszej sprawie) oraz jego wiedzy o szczególnej sytuacji drugiej strony umowy (która też nie zachodzi w sprawie, o czym niżej).

Ta właśnie szczególna sytuacja wyzyskanego w postaci przymusowego położenia, niedołęstwa lub niedoświadczenia stanowi trzecią przesłankę warunkującą możliwość odwołania się do konstrukcji wyzysku.

Przymusowe położenie można określić jako rzeczywiście istniejącą sytuację wyzyskanego (np. majątkową, osobistą, rodzinną), w której czuł się on zmuszony do podjęcia niekorzystnej dla niego decyzji.

Powód nie znalazł się w takich warunkach materialnych, rodzinnych, czy osobistych, które zmusiłyby go do zawarcia umowy „za wszelką cenę". W jego życiu nie nastąpiła żadna szczególna okoliczność, nagłe zdarzenie losowe, które wymusiłoby niekorzystne dla siebie działanie. Powód sam podjął decyzję o sprzedaży, mógł tę decyzję swobodnie przemyśleć, skonsultować z rodziną, poradzić się rzeczoznawcy zwłaszcza, że sam proces od pierwszej wizyty u notariusza do finalizacji umowy trwał około 4-5 miesięcy.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 8.10.2009 r. II CSK 160/09 (opubl. LEX 529679) stwierdzony alkoholizm i jego skutki w postaci zmian charakterologicznych i osobowościowych osoby nadużywającej alkoholu nie tworzy jeszcze stanu przymusowego położenia w rozumieniu art. 388 § 1 k.c. W uzasadnieniu wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że trzeba jeszcze wykazać nieodzowną konieczność oznaczonego działania tego podmiotu, dokonania czynności prawnej. Okoliczność ta nie została wykazana w niniejszej sprawie.

Nie można też uznać, że po stronie powoda zachodziły takie okoliczności jak niedołęstwo czy niedoświadczenie. Powód jest osobą społecznie gorzej dostosowaną, ale nie jest osobą bezradną, nieporadną życiowo, o czym świadczą opis stanu psychicznego i wyniki badania psychologicznego powoda opisane w opinii biegłego J. J. (2). Odnośnie „niedoświadczenia" stwierdzić należy, że obie strony nie mają większego rozeznania na rynku nieruchomości i doświadczenia w tego rodzaju transakcjach. Opierały się zatem na doświadczeniu i profesjonalizmie zawodowym osób kompetentnych, a zwłaszcza notariusza, od którego otrzymały konieczne pouczenia i wskazówki.

Reasumując, podpisana pomiędzy stronami umowa sprzedaży z 31.05.2011 r. nie została zawarta z naruszeniem art. 388 k.c.

Należy zwrócić uwagę także na kwestię, że nawet przy przyjęciu odmiennej oceny i uznaniu umowy jako zawartej dla wyzysku, umowa taka nie jest bezwzględnie nieważna. W pierwszej kolejności powód powinien zgłosić roszczenia wyrównawcze, którym ustawodawca nadaje wyraźny priorytet, a możliwość zgłoszenia żądania unieważnienia umowy otwiera się dopiero po wykazaniu, że żądania wyrównawcze są nadmiernie utrudnione bądź niemożliwe do spełnienia (zob. wyr. SN z 20.05.2010 r. V CSK 387/09, LEX nr 677787; wyr. SN z 8.10.2009 r. II CSK 160/09, LEX 529679).

Pełnomocnik powoda z powołaniem się na wyzysk zgłosił od razu żądanie unieważnienia umowy przyjmując w pozwie kilkakrotnie zawyżony szacunek wartości udziału i zakładając z góry, że zapłata przez pozwanych zwiększonego świadczenia nie jest realna. Stanowiska swojego w tym przedmiocie nie zweryfikował w toku procesu i nie znajduje ono uzasadnienia w świetle przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd ograniczony jest żądaniem powoda (art. 321 k.p.c.) i nie mógłby orzekać (w przypadku wystąpienia wyzysku) o przywróceniu równowagi między świadczeniami stron, jeżeli powód wnosi o unieważnienie umowy.

Na ostatniej rozprawie pełnomocnik powoda zgłosił także zarzut sprzeczności umowy z zasadami współżycia społecznego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że umowa naruszająca zasadę ekwiwalentności świadczeń i przewidująca rażącą dysproporcję świadczeń może być oceniona w świetle postanowień art. 58 § 2 k.c, zwłaszcza wówczas, gdy nie powstały wszystkie przesłanki wyzysku przewidziane w art. 388 § 1 k.c. Przepis art. 388 § 1 k.c stanowi bowiem lex specialis w stosunku do art. 58 § 2 k.c. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 14.01.2010 r. IV CSK 432/09 i z dnia 8.10.2009 r. II CSK 160/09).

W niniejszej sprawie nie można mówić o rażącej nieadekwatności świadczeń stron i zgodnie z przedstawioną wyżej oceną Sądu, nie zachodzą pozostałe przesłanki wyzysku z art. 388 § 1 k.c. W tej sytuacji nie nastąpiło także przekroczenie granic swobody umów (art. 3531 k.c.) skutkujące z mocy art. 58 § 2 k.c. nieważnością umowy.

Pełnomocnik powoda nie określił nawet konkretnej zasady współżycia społecznego, która miałaby zostać naruszona przez zawarcie kwestionowanej umowy sprzedaży, co nie pozwała na weryfikację jego stanowiska.

W wyroku z dnia 12.03.2004 r. II CK 39/03 (LEX 453060) Sąd Najwyższy zajął stanowisko, iż nawet okoliczność, że wykonywanie umowy przynosi jednej ze stron stratę, nie uzasadnia jeszcze przyjęcia, że cel stosunku prawnego ułożonego w umowie jest sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

W tym stanie faktycznym i prawnym powództwo, jako niezasadne, podlega oddaleniu.

O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 2 k.p.c, art. 99 k.p.c. i art. 102 k.p.c. Uwzględniając wysokość bieżących dochodów powoda, Sąd obciążył go kosztami procesu na rzecz pozwanych w części, tj. 1/4 wynagrodzenia pełnomocnika według norm przepisanych i opłatą od pełnomocnictwa.

Apelacja od powyższego wyroku złożył powód.

Zaskarżył wyrok w całości i zarzucił mu:

- naruszenie prawa procesowego art. 233 § 1 kpc przez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności zeznań stron i świadków, prowadzącą do błędnych ustaleń faktycznych, mających istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku, polegający na:

* błędne ustalenie, iż stan powoda psychofizyczny poprzedzający zawarcie umowy nie został wykorzystany przez pozwanych,

* błędne ustalenie, iż powód nie pozostawał pod wpływem błędu podstępnie wywołanego przez pozwanych co do wartości zbywanego udziału,

* błędne ustalenie, iż pozwani dopuścili się wobec powoda wyzysku, w szczególności, że nie zachodziła dysproporcja świadczeń oraz, że powód nie zawarł umowy pod wpływem przymusowego położenia i niedołęstwa.

*błędne ustalenie, iż zawarta umowa jest zgodna z zasadami współżycia społecznego.

- naruszenie prawa procesowego art. 316 § 1 kpc przez nierozpoznanie istoty sprawy w zakresie podniesionego przez stronę powodową zarzutu nieważności zawartej umowy z powodu jej niezgodności z prawem art. 199 kc,

- naruszenie prawa materialnego art. 5 kc przez błędną ocenę, iż zawarcie umowy w okolicznościach ujawnionych w niniejszym postępowaniu było zgodne z zasadami współżycia społecznego.

- naruszenie prawa materialnego art. 388 kc przez błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu, że pomiędzy świadczeniami stron nie zachodziła rażąca dysproporcja świadczeń.

Wskazując na powyższe wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu, zasądzenie na rzecz powoda solidarnie od pozwanych kosztów procesu

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu.

Jej pierwotna wersja (por. k. 328 i nast.) została sprecyzowana ustnie na rozprawie apelacyjnej w dniu 10 października 2013 roku (por. k. 349). Skarżący reprezentowany przez pełnomocnika profesjonalistę podtrzymał zarzuty obrazy zaskarżonym wyrokiem art. 84 kc, art. 5 kc i art. 388 kc, oświadczając, iż nie podnosi naruszenia art. 82 kc – akceptując w tej mierze ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego, który opierając się w szczególności na opiniach biegłych: psychiatry i psychologa nie znalazł podstaw do przyjęcia, iż w rozpoznawanej sprawie zachodził brak świadomości lub swobody po stronie skarżącego przy sporządzaniu kwestionowanej umowy kupna – sprzedaży z dnia 31 maja2011 roku.

Nie ma racji autor apelacji zarzucając naruszenie przepisu art. 388 § 1 kc. Norma ta zawiera ustawową regulację wyzysku ze względów moralnych ograniczając swobodę umów. Zgodzić się należało z Sądem I instancji, że z uprawnień określonych w tymże przepisie może skorzystać strona umowy, jeżeli zachodzi rażąca dysproporcja wzajemnych świadczeń kontrahentów umowy. Przypadek taki zachodzi jedynie wówczas gdy w chwili zawarcia czynności prawnej wartość świadczenia jednej ze stron (wyzyskującego) przewyższa w rażącym stopniu wartość świadczenia drugiej strony (wyzyskiwanego).

Wartość świadczeń oceniana jest na podstawie obiektywnych kryteriów, która uwzględniać powinna uwarunkowania i wartości obowiązujące na wolnym rynku.

Jurydycznego natomiast znaczenia pozbawione jest subiektywne przekonanie strony umowy , że otrzymane przez nią świadczenie jest rażąco niskie w zestawieniu ze spełnionym przez nią świadczeniem wzajemnym (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 27.10.2004 roku, I ACa 530/04, OSAB 2005/1/28). Trafne jest również zapatrywanie (por. np. Agnieszka Rzetecka – Gil Komentarz do art. 388 kc t. 47, Lex [Lex Omega] 37/2013 i tamże powołane stanowisko A. Rembielińskiego w Komentarzu do K.C. str. 335 i W. Popiołka w Kodeksie Cywilnym Komentarz s. 826), że z przymusowym położeniem mamy do czynienia wówczas, gdy następuje wyzbycie się cennych przedmiotów za rażąco niską cenę (za 1/2 ceny). W takiej dopiero sytuacji zachodzić może „nacisk okoliczności zmuszający do zawarcia niekorzystnej umowy”.

Przedstawiony stan rzeczy – jak trafnie ustalił Sąd Rejonowy – nie zaistniał w niniejszej sprawie. W toku postępowania został przeprowadzony dowód z opinii biegłych z zakresu szacunku nieruchomości.

Z opinii K. B. (por. k. 177) wynika, że całkowita wartość spornej nieruchomości to kwota 181.522 złotych. Przedmiotem umowy kupna – sprzedaży był udział we współwłasności wynoszący 1/2 części. Wartość tego udziału wynosi więc 90.761 złotych. Podnieść jednakże należy, iż autorka opinii dokonując szacunku nie uwzględniła faktu, iż zbywana nieruchomość została obciążona ograniczonym prawem rzeczowym. Okoliczność ta w sposób niewątpliwy wpływa zdaniem biegłej na dodatkowe obniżenie ceny sprzedaży (por. opinia K. B. k. 22 odwrót).

Szacunek dokonany przez E. B. (por. k. 239 i nast.) fakt ten już uwzględnia. Podana zatem przez biegłą cena 1/2 nieruchomości 81.579 złotych odpowiada wartości pomniejszonej o wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na rzecz powoda.

Ma więc rację Sąd meriti, iż podane przez biegłe wartości są zbliżone.

Uwzględniając wniosek powoda Sąd Rejonowy dopuścił dowód z uzupełniającej opinii E. B. (por. k. 304 i k. 304 v). Autorka opinii podtrzymała swoje stanowisko, wyjaśniając kryteria w oparciu, o które dokonała szacunku.

Na rozprawie w dniu 3 czerwca 2013 roku (por. k. 304 v) pełnomocnik powoda nie zgłosił innych wniosków dowodowych, w szczególności nie żądając przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego. Nie przedstawił jakichkolwiek zarzutów wobec opinii biegłej. Treść protokołu z tej rozprawy wskazuje jednocześnie, że pełnomocnik skarżącego będący profesjonalistą nie zgłosił zastrzeżeń na podstawie art. 162 kpc. Kwestionowanie zatem obu opinii także w płaszczyźnie wadliwie dokonanego - według jego oceny – szacunku służebności mieszkania na etapie postępowania odwoławczego jest spóźnione. Nie mniej stwierdzić jednakże trzeba, iż w apelacji jej autor nie przedstawił nowych dodatkowych argumentów, które podważałyby szacunek dokonany przez biegłe. Zarzuty w tym względzie – także dotyczące wartości ograniczonego prawa rzeczowego są wielce ogólnikowe i sprowadzają się jedynie do polemiki z prawidłowymi ustaleniami Sądu.

Nie ma racji skarżący wskazując – także ogólnikowo - na przymusowe swoje położenie w dacie zawarcia umowy. Z prawidłowych ustaleń Sądu popartych dowodami, które Sąd przeprowadził wynika, że zawarcie umowy kupna-sprzedaży było czynnością prawną dużo wcześniej przez obie strony zamierzoną. Strony były kilkakrotnie u notariusza uzyskując instrukcje niezbędne przy sporządzaniu umowy. Termin czynności był wcześniej uzgodniony wspólnie przez obie strony (por. zeznania świadka – notariusza T. D. k. 79 v).

Przymusowe położenie jest obiektywną przesłanką wyzysku. Oznacza ono znajdowanie się strony w takich warunkach materialnych, osobistych lub rodzinnych, które zmuszają ją do zawarcia umowy nawet za wszelką cenę (por. np. wyrok SN z 24.XI.1998 r. , I CKN 667/97, Lex Nr 1215582).

Okoliczności tego rodzaju w realiach rozpoznawanej sprawy nie zaistniały. Warunki materialne po stronie skarżącego po zawarciu umowy nie uległy pogorszeniu. Nadal uzyskuje dochody w wysokości około 600 złotych miesięcznie, mając jak dotychczas prawo do zamieszkiwania w spornym domu. Nie pozostawał wówczas także w szczególnych warunkach osobistych. Stan jego zdrowia nie uległ zasadniczej zmianie. Opinie natomiast biegłych z zakresu psychiatrii i psychologii (por. k. 100 – 104, k. 148, k. 113 – 114 i k. 132 v) – nie kwestionowane ostatecznie przez skarżącego – nie tylko podważają możliwość zastosowania art. 82 kc., ale również eliminują wątpliwość co do jego stanu psychicznego w rozumieniu art. 388 kc. Treść opinii nie upoważnia bowiem do stwierdzenia, że skarżący był wówczas niedołężny lub cechujący się niedoświadczeniem. Biegły W. B. (por. k. 104) podał bowiem, że powód w dacie sporządzania aktu notarialnego miał zachowaną zdolność do świadomego powzięcia decyzji i wyrażenia woli. Do tej samej konkluzji prowadzi także lektura opinii psychologa J. J. (por. k. 113 – 114 i k. 132 v). Niezależnie od tego podnieść należy, iż przy założeniu przesłanek wyzysku w pierwszej kolejności powód winien zgłosić roszczenie o charakterze wyrównawczym, któremu ustawodawca daje priorytet. Możliwość zgłoszenia żądania unieważnienia umowy otwiera się, dopiero po wykazaniu, że żądania wyrównawcze są nadmiernie utrudnione lub niemożliwe. do spełnienia (por. np. wyrok SN z 20.05.2010 r. V CSK 387/09, Lex Nr 677787).

Powód natomiast nie podjął próby wykazania tych przesłanek. Podczas rozprawy apelacyjnej pozwany podał, iż w stosunkowo nieodległym czasie jest w stanie zgromadzić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Istniała więc nie tylko prawna ale i faktyczna możliwość zgłoszenia żądania wyrównawczego. Pomijając zatem przedstawioną wyżej argumentację, oparcie żądania na treści art. 388 kc było także przedwczesne.

Nie ma również racji skarżący upatrując nieważności aktu notarialnego z powołaniem się na treść art. 84 § 1 i § 2 kc oraz art. 86 kc.

Ustalenia i rozważania Sądu w tej mierze są prawidłowe i nie mogą być skutecznie kwestionowane.

Oceniając roszczenie w płaszczyźnie art. 84 kc autor pozwu winien w pierwszym wypadku wykazać istotność błędu.

Błąd w znaczeniu wady oświadczenia woli jest z reguły określany jako błąd postrzegania. Jego istota polega na fałszywym wyobrażeniu w właściwościach przedmiotu transakcji. Reasumując chodzi o błąd co do okoliczności objętych treścią oświadczenia woli (por. uchwałę SN z 31.VIII.1989 r. III PZP 37/89, OSNCP 9/90, poz. 108).

Stanowisko prezentowane przez skarżącego zarówno w postępowaniu przed Sądem I instancji jak też w apelacji jest wyraźnie zaznaczone. Zarzucając istnienie błędu po swojej stronie odnosi go do ustalonej i wskazanej w umowie ceny nabycia. Powyższe oznacza, iż nie jest kwestionowany rzeczywisty zamiar (pobudka) zbycia połowy spornej nieruchomości, lecz jedynie wyobrażenie o rzeczywistej - wyższej niż ustalono w umowie – ceny nabycia. Tak sprecyzowane żądanie mogłoby odnieść skutek jeżeli skarżący byłby błędnie przeświadczony, że zbywa nieruchomość za cenę znacząco wyższą, niż faktycznie otrzymaną lub jeżeli działałby w mylnym przeświadczeniu że cena przysługującego mu udziału we współwłasności jest ceną ekwiwalentną tj. adekwatną do ceny jaką można uzyskać na wolnym rynku.

Skarżący zaistnienie pierwszej sytuacji nie podnosił. Omówienia więc wymaga kwestia mylnego przeświadczenia, że uzgodniona cena istotnie odbiega od ceny rynkowej. Jak wykazano wyżej ustalenia Sądu dotyczące wartości przedmiotu sprzedaży są prawidłowe i mają oparcie w opiniach biegłych rzeczoznawców, które nie zostały skutecznie podważone. Sprzedaż spornej posesji pozwanym była poprzedzona staraniami powoda o znalezienie osób zainteresowanych kupnem. Dotyczy to w szczególności B. M., który ostatecznie odrzucił propozycję powoda nabycia nieruchomości za cenę 100.000 złotych z uwagi na potrzebę ustanowienia służebności mieszkania. W zaistniałej sytuacji zrozumiałą jest postawa powoda, który dążąc do zbycia nieruchomości musiał zweryfikować cenę sprzedaży. Ustalenie ceny było poprzedzone konsultacją z rzeczoznawcą majątkowym S. K. (1).

Rozważania dotyczące wartości połowy budynku a poczynione na gruncie art. 388 kc. zachowują swoją aktualność również przy ocenie roszczenia w płaszczyźnie art. 84 kc.

Na marginesie wypada zauważyć, że przekonanie powoda o błędzie co do wartości przedmiotu sprzedaży pojawiło się dopiero po rozmowie jego z siostrzenicą, w ocenie której cena ta winna wynosić około 400.000 złotych. Z relacji notariuszki (por. k. 79 v) wynika, że miała poczucie niezadowolenia i krzywdy.

Powyższe okoliczności muszą prowadzić do wniosku, że w realiach rozpoznawanej sprawy nie zaistniała hipoteza objęta treścią art. 84 kc.

Brak tym bardziej podstaw do przyjęcia, iż mamy do czynienia z podstępem, o którym mowa w art. 86 kc. Skarżący nie wykazał czy i na czym ten podstęp polegał.

Pełnomocnik skarżącego podnosił także (por. protokół z rozprawy z dnia 10.10.2013 r. k. 349), że czynność prawna jest nieważna, gdyż ustanowione nią ograniczone prawo rzeczowe obciąża całą nieruchomość, narusza więc interes drugiego współwłaściciela. Zapatrywanie to jest błędne i nie znajduje oparcia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Do takiego wniosku nie prowadzi zarówno treść umowy notarialnej (por. k. 6 i nast.) oraz wypis z księgi wieczystej (por. k. 23 i nast.). Z dokumentów tych nie wynika wcale, że służebność została ustanowiona na całej nieruchomości.

Nie jest również zasadny zarzut obrazy zaskarżonym wyrokiem art. 5 kc. Sąd I instancji trafnie podniósł, że powoływanie się na treść w/w przepisu wymaga od strony wyraźnego wskazania czy i jakie zasady współżycia społecznego zostały przez kontrahenta umowy naruszone. Nie wystarczy bowiem ogólnie formułować zarzutu naruszenia art. 5 kc. Na aprobatę zasługuje prezentowany w motywach pisemnych zaskarżonego wyroku pogląd judykatury wyrażony w wyroku SN z dnia 12 marca 2004 roku w sprawie II CK 39/03. Stanowisko skarżącego zaprezentowane na rozprawie apelacyjnej w dniu 10 października 2013 roku sprowadza się do polemiki z wykładnią art. 5 kc., która została dokonana przez Sąd Rejonowy prawidłowo.

Badając ważność aktu notarialnego trafnie Sąd Rejonowy ocenił jego treść i okoliczności mu towarzyszące z daty sprzedaży. Wzajemne relacje jakie pomiędzy stronami nastąpiły po sporządzeniu umowy nie mają jurydycznego znaczenia.

Lektura akt pozwala jednakże na stwierdzenie, że to negatywna postawa powoda wobec pozwanych utrudnia udzielenia mu pomocy w bieżących sprawach, w szczególności w chorobie.

Całkowicie błędne i niezrozumiałe jest stanowisko pełnomocnika powoda prezentowane podczas rozprawy apelacyjnej, że wartość przedmiotu sprzedaży nie powinna być pomniejszona o wartość służebności, którą pozwani nie wykonują. Z przyczyn podanych wyżej cenę nabycia należało ocenić według cen wolnorynkowych obowiązujących w dacie zawarcia umowy.

Z tych więc względów i na podstawie art. 385 kpc. wniesioną apelację jako nieuzasadnioną należało oddalić.

Uwzględniając stan zdrowia powoda, jego dochody oraz charakter sprawy należało odstąpić od obciążenia powoda kosztami procesu za instancję odwoławczą (art. 102 kpc.).

Na oryginale właściwe podpisy