Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2013 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa M. A.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...), (...) w G.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 25 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 799/11

I.  prostuje niedokładność w oznaczeniu pozwanej w rubrum i sentencji zaskarżonego wyroku w ten sposób, że w miejsce „Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), (...) w G.” wpisuje „Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), (...) w G.”,

II.  oddala apelację,

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 135 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt I ACa 513/13

UZASADNIENIE

Powód A. A. (1) w pozwie przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej w G., przy ul. (...) domagał się ustalenia nieistnienia lub uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 29 marca 2011 roku, w sprawie ustalenia opłaty eksploatacyjnej dla lokali użytkowych w wysokości 3 zł/m ^{( 2)} od miesiąca kwietnia 2011r.

W toku postępowania doszło do zmiany podmiotowej po stronie powodowej - powód A. A. (1) zbył nieruchomość lokalową na rzecz swojej żony M. A., która przystąpiła do sprawy po stronie powodowej. Żądanie ustalenia nieistnienia wszystkich uchwał Wspólnoty podjętych 29 marca 2011r ( a zatem również uchwały objętej pozwem) zostało przez Sąd Okręgowy wyłączone do odrębnego rozpoznania postanowieniem powziętym na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2013r (k.178).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 25 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) (...) w G. z dnia 29 marca 2011 r. w przedmiocie uchwalenia stawki eksploatacyjnej dla lokali użytkowych w wysokości 3 zł/m ² i orzekł o kosztach procesu obciążając nimi pozwaną.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 15 marca 2011 r. zarząd pozwanej Wspólnoty zawiadomił członków o zwołaniu na dzień 29 marca 2011 r. zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej dołączając porządek obrad, w którym nie przewidziano głosowania nad uchwałą dotyczącą ustalenia stawki opłaty eksploatacyjnej dla lokali użytkowych. W toku zebrania na wniosek jednego z członków Wspólnoty - T. S. w punkcie porządku obrad „wolne wnioski” doszło do procedowania w zakresie zaskarżonej uchwały. Podjęcie uchwały poprzedziło głosowanie nad uchwałą dotyczącą zezwolenia na prowadzenie sprzedaży alkoholu przez sklep prowadzony przez poprzednika prawnego powódki A. A. (1). Początkowo pełnomocnik powoda, reprezentująca go na zebraniu Wspólnoty, głosowała przeciwko podjęciu uchwały w przedmiocie podwyższenia wysokości stawki opłaty eksploatacyjnej dla lokali użytkowych, podobnie jak inny właściciel lokalu użytkowego D. S., jednak pod wpływem wyjaśnień prowadzącej obrady M. M., pełnomocnik powoda zmieniła swoje stanowisko w obawie o cofnięcie przez członków Wspólnoty zgody na prowadzenie sprzedaży alkoholu.

Nie było oczywiste, jaka procedura dotycząca trybu głosowania nad podjęciem uchwał, miała miejsce na zebraniu w dniu 29 marca 2011 r. Pismem z dnia 29 marca 2010 r. (prawdopodobnie mylna data) właściciele 6 lokali złożyli wniosek o zmianę sposobu głosowania poprzez przyjęcie reguły 1 właściciel – 1 głos, a nie jak dotychczas udziałami. Taki tryb głosowania dotyczył jednak jedynie uchwały nr 1 dotyczącej zatwierdzenia sprawozdania finansowego. Uchwała w przedmiocie podwyższenia stawki eksploatacyjnej dla lokali mieszkalnych została przegłosowana na zebraniu Wspólnoty ostatecznie w ten sposób, że 19 głosów oddano na „tak”, 3 głosy na „nie”, 2 „wstrzymujące się”. Na zebraniu jeden z właścicieli nie oddał głosu, a następnie w drodze indywidualnego zbierania głosów 3 głosy oddano „za” przyjęciem uchwały. Na zebraniu Wspólnoty oddano 59,94% głosów za uchwałą, a łącznie z głosami uzyskanymi w drodze indywidualnego zbierania głosów za przyjęciem uchwały głosowało 67,89 % właścicieli. Wspólnota uznała ostatecznie, że uchwała z dnia 29 marca 2011 r. została podjęta w trybie mieszanym tj. w drodze głosowania na zebraniu Wspólnoty i indywidualnego zbierania głosów, toteż w dniu 14 kwietnia 2011 r. zostało doręczone właścicielom zawiadomienie o treści podjętej uchwały, które powód odebrał w dniu 18 kwietnia 2011 r.

Właściciele mieszkań we Wspólnocie podejmując kwestionowaną uchwałę wskazywali na szereg niedogodności związanych z prowadzeniem handlu w lokalu użytkowym powoda, które w ich ocenie przemawiały za zwiększeniem kosztów eksploatacji. Należały do nich: hałas spowodowany dowozem towarów, brak porządku, trudności z parkowaniem samochodów, utrudnienia w przechodzeniu chodnikiem, zwiększenie nieczystości na posesji, hałas wywołany klimatyzatorami. W skład nieruchomości wchodzą również inne lokale użytkowe i właściciele tych lokali nie kwestionują przyjętej wysokości zaliczki na koszty eksploatacji. Jeden z właścicieli lokalu użytkowego D. S. wyjaśnił, że kwestia ta nie jest dla niego istotna ani odczuwalna finansowo.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo o uchylenie uchwały zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy nie dopatrzył się wadliwości w zakresie trybu głosowania nad uchwałą wskazując, iż miało ono miejsce według ogólnych zasad - większością udziałów, zgodnie z art.23ust.2 ustawy o własności lokali. Wprawdzie na zebraniu właścicieli pojawił się wniosek o to, aby głosowano zgodnie z zasadą, że na każdego właściciela przypada jeden głos, jednakże wniosek ten nie został przyjęty, skoro z protokołu zebrania Wspólnoty wynika, iż głosowanie zgodnie z regułą jeden właściciel – jeden głos dotyczyło jedynie pierwszej uchwały. Za przyjęciem zaskarżonej uchwały oddano łącznie 22 głosy, co stanowiło w sumie 67,89% głosów, a skoro, do przyjęcia uchwały wymagana była zwykła większość głosów, to uchwała została podjęta zgodnie z wolą większości członków Wspólnoty.

Mimo ustalenia, iż na zebraniu za uchwałą głosowało 19 głosów odpowiadających 59,94% udziałów, Sąd Okręgowy przyjął, iż doszło do uchybień proceduralnych, podjęcie zaskarżonej uchwały nie było bowiem przewidziane w porządku obrad Zebrania, doręczonym właścicielom co oznacza, iż głosowanie nad sporną uchwałą mogło się odbyć jedynie w trybie mieszanym.

Ponadto, na zebraniu Wspólnoty nie przedstawiono merytorycznego uzasadnienia dla uznania, że zaproponowana przez członka Wspólnoty kwota opłat za koszty eksploatacji w odniesieniu do lokali użytkowych w wysokości 3 zł za 1 m ² jest uzasadniona. Zdaniem Sądu M. M. uzasadniając wysokość podwyższenia stawki dla lokali użytkowych opierała się na własnym uznaniu, a nie rzeczowej kalkulacji, a rezultatem dokonanej podwyżki jest wzrost z 1,35 zł do 3 zł za m ², czyli o 150%, co pozbawione jest merytorycznego uzasadnienia.

W toku postępowania ustalono, iż na opłatę eksploatacyjną składa się: cena administrowania, sprzątania, ubezpieczenia i konserwacji. W konsekwencji dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej konieczne było przeprowadzenie stosownej kalkulacji, w celu ustalenia czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali użytkowych powoduje zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości, tymczasem pozwana Wspólnota takiej kalkulacji nie dokonała.

Wbrew twierdzeniom pozwanej i zaoferowanych przez nią świadków w osobach właścicieli lokali mieszkalnych za uzasadnieniem takiej decyzji nie może przemawiać samo stwierdzenie niedogodności związanych z prowadzeniem przez powódkę działalności handlowej. Powoływanie się przez pozwaną na konieczność zwiększenia stawki eksploatacyjnej ze względu na konieczność stosowania zwiększonej mocy ogrzewania dla lokalu użytkowego powódki nie znajduje uzasadnienia, gdyż powódka we własnym zakresie pokrywa koszty ogrzewania swojego lokalu, a ponadto zakup energii cieplnej nie wchodzi w skład stawki eksploatacyjnej. Argument, że przy prowadzeniu działalności handlowej przez stronę powodową powstają niedogodności związane z utrzymaniem czystości nie został przez Sąd Okręgowy uwzględniony, skoro powódka posiada własnego pracownika, który zajmuje się sprzątaniem i ponosi z tego tytułu niezależne koszty. Fakt, że prowadzona jest sprzedaż towarów na chodniku z sezonowego stoiska jest natomiast związany z prowadzoną przez powódkę działalnością. W toku postępowania okazało się natomiast, że zarzut dotyczący zanieczyszczania klatki schodowej nie ma żadnego związku z funkcjonowaniem sklepu, wyłamywanie zamków jest w ocenie właścicieli zdarzeniem, które dotyczy innych sytuacji.

Nie został uznany przez Sąd I instancji zarzut nieważności uchwały oparty na podstawie głosowania pod wpływem groźby. Strona powodowa na Zebraniu Wspólnoty reprezentowana była przez pełnomocnika adwokat B. D.. Trudno zaś zdaniem Sądu orzekającego uznać, aby fachowy pełnomocnik działał pod wpływem groźby, zmieniając swoje stanowisko co do treści uchwały w zakresie podniesienia stawki opłat eksploatacyjnych. W ocenie Sądu Okręgowego pełnomocnik przyjęła argumenty członków Wspólnoty. Tego rodzaju wniosek należało wysnuć choćby z zeznań świadka D. S., który w postawie i zachowaniu M. M. nie stwierdził żadnej groźby.

Kierując się powyższymi argumentami Sąd I instancji doszedł do przekonania, że zaskarżona uchwała została podjęta w trybie mieszanym, w związku z tym jednak, że nie została uzasadniona merytorycznie, podlegała uchyleniu. Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekający uwzględnił powództwo na mocy art. 25 ustawy o własności lokali.

Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją pozwana w całości i wniosła o jego zmianę przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i skierowanie sprawy do Sądu Okręgowego w Gdańsku celem jej ponownego rozpoznania.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali - poprzez błędne przyjęcie, że sposób korzystania z lokali użytkowych w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nie uzasadnia zwiększenia obciążenia ich właściciela większymi wpłatami na fundusz remontowy niż wpłaty pobierane od właścicieli lokali mieszkalnych pomimo, że pozwana Wspólnota przedstawiła okoliczności i dowody na ich poparcie, które potwierdzają, iż sposób korzystania z lokali użytkowych zwiększa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Naruszenie art. 25 ustawy o własności lokali - przez błędną wykładnię i zastosowanie polegające na ustaleniu, że zaskarżona uchwała podlega uchyleniu, gdyż nie została uzasadniona merytorycznie w sytuacji, gdy art. 25 ustawy o własności lokali w sposób enumeratywny wymienia sytuacje, kiedy uchwała może być zaskarżona do Sądu i nie ma wśród nich braku merytorycznego uzasadnienia uchwały. Naruszenie art. 6 kc - przez błędną wykładnię i zastosowanie, polegające na niewłaściwym rozkładzie ciężaru dowodu w niniejszej sprawie, polegające na przyjęciu, iż pozwana winna wykazać zasadność podwyżki, a nie na przyjęciu, że to powódka winna udowodnić, że koszt eksploatacji ustalony na 3 zł/metr kwadratowy jest zawyżony. Naruszenie art. 233 § 1 kpc - poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny wiarygodności i mocy dowodów, której wyrazem jest dowolna ocena zebranego w toku niniejszego postępowania materiału dowodowego, w szczególności dowodu z pisma z dnia 8 marca 2010 roku w sprawie podwyżki za sprzątanie nieruchomości pozwanej oraz dowodu z zeznań świadków, w szczególności świadka M. M., co do zwiększonych kosztów ogrzewania lokalu powódki z uwagi na jego zwiększoną wysokość w odniesieniu do lokali mieszkalnych.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i czyni je podstawą również własnego rozstrzygnięcia. Dotyczą one przebiegu zebrania Wspólnoty z 29 marca 2011r, na którym zapadła zakwestionowana uchwała, trybu procedowania nad uchwałą i przyczyn, dla których doszło do podwyższenia stawki eksploatacyjnej za lokale użytkowe. Skarżąca w istocie ustaleń tych nie kwestionuje, a jedynie wyprowadzone z nich wnioski w zakresie w jakim Sąd przyjął, że tryb procedowania nad uchwałą był wadliwy, a podwyższenie opłaty eksploatacyjnej za lokale użytkowe nie znajdowało merytorycznych podstaw.

Motywy rozstrzygnięcia nie pozwalają jednoznacznie przyjąć, czy Sąd Okręgowy uznał, iż zaskarżona uchwała jest wadliwa wobec jej nie ujęcia w porządku obrad zawartym w zawiadomieniu o zebraniu, czy też wobec głosowania nad uchwałą w trybie mieszanym nie dopatrzył się wadliwości uchwały ze względów formalnych. Z jednej strony Sąd Okręgowy zdaje się bowiem przyjmować, iż uchwała nie została podjęta we właściwym trybie i jest nieskuteczna, wobec jej nie ujęcia w porządku obrad, któremu to elementowi nadaje zasadnicze znaczenie dla wyrokowania (k.193-194), a z drugiej strony wobec podjęcia uchwały w trybie mieszanym, co zostało zaakceptowane przez Sąd jako prawidłowe, uznaje, iż uchwała podlega uchyleniu jako pozbawiona merytorycznego uzasadnienia (k.195).

Jeżeli założyć, iż Sąd Okręgowy podjął decyzję o uchyleniu uchwały również ze względów formalnych mając na uwadze brak w porządku obrad zawartym w zawiadomieniu o zebraniu punktu dotyczącego procedowania nad problematyką zaskarżonej uchwały, to rację ma skarżąca, iż stanowisko takie nie znajduje oparcia w ustawie o własności lokali ani w dominujących poglądach doktryny i orzecznictwa dotyczących tej tematyki.

Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają rygorystycznych reguł dotyczących zwoływania zebrania właścicieli lokali i procedowania na takim zebraniu. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków Wspólnoty, a nie kwestie proceduralne. (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002r, IV CKN 1351/00, OSNC 2004/3/40; z dnia 8 lipca 2004r, IV CK 543/03,OSNC 2005/7-8/132 i z dnia 11 stycznia 2007r, II CSK 370/06, „Monitor Prawniczy” 2007, nr 4, s.173). Porządku obrad dotyczy jedynie art. 32 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali ( jedn. tekst. Dz.U. z 2000r, Nr 80, poz 903 ze zm- dalej „u.w.l”, co oznacza, iż zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały, które nie zostały ujęte w porządku obrad ( por. wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2010r, V CSK 52/10, OSNC 2011/4/48). Ponadto nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich podważenia jedynie w razie wykazania, przez kwestionującego uchwałę właściciela, iż miały one wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania. W rozpatrywanym przypadku profesjonalny pełnomocnik reprezentował poprzednika prawnego powódki na zebraniu, a właściciele w nim nie uczestniczący głosowali w trybie indywidualnego zbierania głosów, co czyni zarzuty dotyczące prawidłowości procedowania nad zaskarżoną uchwałą całkowicie bezzasadnymi. Nie sposób również uznać, by zmiana stanowiska pełnomocnika właściciela w trakcie głosowania nad zaskarżoną uchwałą mogła być traktowana w kategorii wad oświadczenia woli, skoro był to rezultat podjętej kalkulacji ekonomicznej interesu właściciela, któremu członkowie wspólnoty mogą nie wyrazić zgody na sprzedaż alkoholu, skoro prowadzoną przez niego działalność handlową z tej przyczyny postrzegają jako uciążliwą, a co miałoby im w zamierzeniu rekompensować podwyższenie stawek opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe.

Uznać natomiast należy, iż zaskarżony wyrok odpowiada prawu wobec sprzeczności zakwestionowanej uchwały z treścią art. 12 ust.3 u.w.l. Sąd Okręgowy nie analizował wprawdzie tej regulacji prawnej w kontekście stanu faktycznego ustalonego w sprawie, niemniej trafnie ocenił, iż podwyższenie stawki opłaty eksploatacyjnej za lokale użytkowe nie zostało poparte rzetelną kalkulacją, pozwalającą akceptować dokonany poziom podwyżki opłaty jako merytorycznie uzasadniony. W rozpatrywanym przypadku przyczyną uchylenia uchwały z powodu jej niezgodności z przepisami prawa (art.25 ust.1 u.w.l) jest zatem niezgodność z przepisem art. 12 ust.3 u.w.l .

Stosownie do treści art.12 ust.2 u.w.l zasadą jest ponoszenie przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do ich udziałów. Właściciele lokali uzyskali wprawdzie w art.12 ust.3 u.w.l uprawnienie do zwiększenia obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej właścicieli lokali użytkowych, ale jedynie w przypadku jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W konsekwencji zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć ścisły związek z takim sposobem używania tych lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a zakres zwiększenia musi być proporcjonalny do wyższych kosztów, a nie ustalony arbitralnie. W konsekwencji nie można zwiększać obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jedynie z tego powodu, iż lokale mają status lokalu użytkowego, jeśli nie zostanie wykazane, że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi, wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 27 września 2012r, IACa 422/12, Lex nr 1237227).

W związku z powyższym w orzecznictwie wyrażono aprobowany przez Sąd Apelacyjny pogląd, iż dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w skład której wchodzą lokale użytkowe konieczne jest przeprowadzenie stosownej kalkulacji w celu ustalenia, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali użytkowych powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i co się z tym wiąże, ustalenia w jakim zakresie właściciele lokali użytkowych powinni być obciążeni obowiązkiem ponoszenia wyższych opłat z tego tytułu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 19 października 2011r, IACa 568/11, OSA 2012/7/89-96). Poza sporem pozostaje, iż skarżąca przed podjęciem zaskarżonej uchwały kalkulacji takiej nie dokonała, co stanowi zwiększenie opłaty eksploatacyjnej w sposób dowolny i arbitralny, nie poddający się weryfikacji. Podjęcie uchwały nie zostało poprzedzone rzetelnym rachunkiem ekonomicznym, zwłaszcza, że z okoliczności sprawy nie wynika, by pozwana przeprowadziła odrębne rozliczenie kosztów zarządu za lokale mieszkalne i użytkowe.

Sąd w sprawie o uchylenie uchwały rozpatrywanej na podstawie art.25 u.w.l w razie ustalenia sprzeczności uchwały z prawem, może przy tym wydać jedynie orzeczenie kasatoryjne, nie ma natomiast możliwości ukształtować treści uchwały poprzez określenie właściwej stawki, może to bowiem zrobić jedynie pozwana Wspólnota.

Nie ma również żadnych podstaw do podzielenia zarzutów skarżącej jakoby stosownie do treści art.6 kc to powódka powinna wykazać, iż koszt eksploatacji ustalony na 3 zł/m ² jest zawyżony. Po pierwsze, to pozwana podjęła zaskarżoną uchwałę, na niej zatem spoczywa ciężar wykazania jej zasadności, skoro podwyższono na jej podstawie dotychczas obowiązującą opłatę eksploatacyjną. Po drugie, zasadą jest, iż właściciele pokrywają wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych stosownie do wysokości udziałów, a wyjątkiem od zasady jest możliwość zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Skoro pozwana w zakwestionowanej uchwale zwiększyła obciążenia właścicieli lokali użytkowych ponad poziom wynikający z art. 12 ust.2 u.w.l, to na niej spoczywa obowiązek udowodnienia, że podwyższenie to miało uzasadnienie w sposobie korzystania z tych lokali ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 6 kwietnia 2011r, IACa 23/11, Lex nr 1089037).

Skarżąca w toku procesu usiłowała ex post wyjaśnić zasadność podwyższenia opłaty, ale znaczna część składników na które wskazywała nie mieści się w opłacie eksploatacyjnej, a jej argumentacja nie poparta rzetelną analizą ekonomiczną jako ogólnikowa nie może być akceptowana. Przyjąć wprawdzie można, że pewne kategorie kosztów związane z tego rodzaju lokalem użytkowym jak sklep spożywczy mogą być większe ( np. koszty sprzątania, zużycia elementów infrastruktury), ale nie uzasadnia to dowolnego podwyższenia stawki, nie poprzedzonej analizą jakie konkretnie zwiększone koszty utrzymania generuje lokal użytkowy powódki.

Jak wynika z zeznań członka zarządu pozwanej M. M. w skład opłaty eksploatacyjnej wchodzi opłata za administrowanie, sprzątanie, ubezpieczenie, konserwację, obsługa bankowa, przeglądy instalacji. Natomiast opłaty na fundusz remontowy i media są naliczane jako odrębne pozycje. Przed zebraniem Wspólnoty projektowano podwyższyć stawkę eksploatacyjną od wszystkich lokali do 1,60 zł/ m ², ostatecznie została jednak zaakceptowana propozycja członka Wspólnoty, by podwyższyć opłatę lokalom użytkowym znajdującym się w budynku do poziomu 3 zł/ m ² (k.101, 110), z pozostawieniem stawki dla lokali mieszkalnych bez zmian na poziomie 1,35 zł/ m ².

Członek zarządu pozwanej M. K. przyznał przy tym, iż nie dokonano szczegółowych wyliczeń związanych z dokonaną podwyżką opłaty eksploatacyjnej (k.81). Natomiast z zeznań świadka A. K., byłego członka zarządu pozwanej wynika, iż na zebranie Wspólnoty zarząd po analizie planu gospodarczego zaproponował podwyżkę stawki na wszystkie lokale z 1,33 zł/m ² do 1,60 zł/m ². Nie było natomiast przewidywane, podwyższenie stawki za lokale użytkowe zwłaszcza, że nie była dokonywana żadna analiza pozwalająca na różnicowanie wysokości opłat za lokale użytkowe i mieszkalne (k.117-118). Z powyższego wynika, że wszystkie lokale użytkowe potraktowano identycznie, bez analizy, ich specyfiki z punktu widzenia zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, który generują. Podwyżki dokonano bez rzetelnej analizy, w sposób ryczałtowy, z uwagi na sam status lokali jako użytkowych, a nie z tej przyczyny, że rzeczywiście generują one zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Pozwana nawet nie usiłowała twierdzić, by opłata za administrowanie, ubezpieczenie, usługi bankowe, przeglądy instalacji, w części związanej z lokalami użytkowymi była wyższa. Odnośnie opłaty za konserwację pozwana argumentowała, iż klienci sklepu spożywczego, w którym sprzedawany jest alkohol uszkadzają zamki do drzwi zewnętrznych lub domofony, co wiąże się z dodatkowymi naprawami, które pokrywają wyłącznie właściciele lokali mieszkalnych w ramach umowy na konserwację domofonów. Wynika to z faktu, iż w zamian za podwyższoną stawkę wynagrodzenia płaconego ryczałtem od każdego lokalu mieszkalnego ( umowa k.56-58) zleceniobiorca dokonuje także naprawy zamków, okuć, wkładek patentowych, zaczepów elektromagnetycznych, regulacji samozamykaczy drzwi wejściowych (k.46). Dodatkowe miesięczne wydatki z tego tytułu szacowała na 10 zł (k.48). W tym zakresie pozwana nie wyjaśniła w jaki sposób skalkulowała zwiększone koszty przypadające na lokal użytkowy powódki na około 10 zł , odpowiadające około półrocznej opłacie z tego tytułu obciążającej lokal mieszkalny. Pozwana nie udokumentowała również w żaden sposób skarg mieszkańców na osoby spożywające alkohol zakupywany w lokalu powódki, które miałyby niszczyć zamki i domofony w sposób, który możnaby powiązać z lokalem powódki. Pozwana nie udokumentowała również, ile razy w skali roku doszło do uszkodzeń drzwi i domofonów, co było tego przyczyną, czy częstotliwość uszkodzeń jest większa niż w nieruchomościach, w skład których nie wchodzą lokale użytkowe i czy stawka ryczałtowa płacona przez nią od lokali mieszkalnych jest wyższa w przedstawionej umowie, niż stawka obowiązująca w nieruchomościach, w których nie ma lokali użytkowych.

Zgodzić należy się z pozwaną, iż wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, który ocenił w tym zakresie materiał dowodowy z naruszeniem art.233§1 kpc, lokal użytkowy powódki może generować podwyższone koszty sprzątania i wywozu nieczystości. Wprawdzie z zeznań pracownika delikatesów (...) wynika, iż jego pracownicy dodatkowo dbają o czystość również przed sklepem, a śmieci są dodatkowo wywożone przez S. (k.119), ale zarówno z zeznań członków zarządu pozwanej jak i świadków M. P., T. S., N. K. wynika, iż funkcjonowanie sklepu wiąże się z dużo większym zanieczyszczeniem nieruchomości. Powódka nie przedstawiła umów dotyczących dodatkowego sprzątania nieruchomości czy wywozu nieczystości generowanych przez sklep spożywczy. Zeznania członków zarządu wspólnoty i właścicieli lokali należy ocenić jako wiarygodne, w świetle zasad doświadczenia życiowego, dbanie bowiem o porządek przed sklepem czy w jego obrębie, nie załatwia problemu związanego z zanieczyszczeniami pozostawionymi na nieruchomości wspólnej przez klientów sklepu. Z zeznaniami tymi koresponduje pominięty przez Sąd Okręgowy dokument w postaci pisma z dnia 8 marca 2010r W. W. prowadzącego usługi sprzątania (k.55), wnoszącego o podwyższenie wynegocjowanej uprzednio stawki za sprzątanie nieruchomości, między innymi ze względu na dodatkowe nakłady na sprzątanie związane ze sklepem spożywczym działającym na terenie nieruchomości, którego klienci i przyprowadzane przez nich zwierzęta dodatkowo zanieczyszczają posesję.

Przyznanie racji pozwanej w tym zakresie nie zmienia jednak faktu, iż skarżąca nie przeprowadziła, żadnej analizy zwiększonych, miesięcznych kosztów sprzątania, które generuje lokal powódki, określonych przez nią dowolnie na kwotę 100 zł miesięcznie czyli 1200 zł rocznie (k.48). Z przedłożonej przez nią umowy z 1 kwietnia 2010r o wykonywanie usług porządkowych z W. W. (k.51-53) wynika, iż jego wniosek o podwyższenie wynagrodzenia za świadczone usługi do kwoty 900 zł brutto (k.55), nie został uwzględniony, skoro umowę zawarto na kwotę 760 zł brutto. Wynagrodzenie podwyższono zatem jedynie o kwotę 140 zł brutto, a motywacja wniosku nie dotyczyła jedynie zwiększonych kosztów sprzątania generowanych przez lokal użytkowy powódki, ale również przeprowadzanych w nieruchomości remontów i wysokości wydatków ponoszonych przez zleceniobiorcę z uzyskiwanego wynagrodzenia (k.55). Nie jest również jasne jakie wynagrodzenie uzyskiwała firma sprzątająca w tym samym czasie z innych nieruchomości, w skład których nie wchodzi tego rodzaju lokal użytkowy jak będący własnością powódki, co mogłoby unaocznić czy zwiększenie wynagrodzenia rzeczywiście wiąże się z lokalem użytkowym powódki i w jakim zakresie.

Nie jest wykluczone, iż po dokonaniu rzetelnej kalkulacji zasadne będzie z tej przyczyny zwiększenie opłaty eksploatatacyjnej powódki, zwłaszcza, że z zeznań M. M. wynika, iż za 2012r, firma sprzątająca po raz kolejny uzyskała podwyżkę wynagrodzenia (k.101) ale pozwana musi dokonać szczegółowej analizy, w jakim stopniu lokal powódki wpływa na zwiększone koszty sprzątania, a dotychczas nie zostało to uczynione.

Skoro jak wynika z zeznań członka zarządu pozwanej M. M. w skład opłaty eksploatacyjnej wchodzi opłata za administrowanie, sprzątanie, ubezpieczenie i konserwację, to przy kalkulowaniu podwyżki tej stawki nie mogą być uwzględniane inne elementy opłat dotyczących dostawy mediów, czy funduszu remontowego, które są naliczane i ustalane odrębnie. Tymczasem według stanowiska pozwanej na zwiększenie stawki eksploatacyjnej wpłynęły zwiększone koszty ogrzewania lokalu z uwagi na jego wyższą kubaturę w stosunku do powierzchni – czyli o 151,87 zł więcej niż dotychczasowa zaliczka według metrów kwadratowych, opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości – 3 agregaty x 50 zł = 150 zł miesięcznie, lampy halogenowe 5 x 10 = 50 zł miesięcznie, 2 skrzynki alarmowe- 2x 10 zł = 20 zł, kamera – 10 zł (k.48).

Opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych, jeżeli zatem skarżąca stoi na stanowisku, że powódka takie opłaty powinna regulować, korzystając w nieruchomości w szerszym zakresie niż wynika to z jej udziałów, to kwestię tą powinna uregulować odrębnie.

Natomiast zakup energii cieplnej nie wchodzi w skład stawki eksploatacyjnej, nie może zatem być uwzględniany przy jej zwiększeniu, zwłaszcza, że powódka ponosi we własnym zakresie koszty ogrzewania swojego lokalu ( wykaz opłat k.115). Niezależnie od powyższego pozwana w żaden sposób nie udowodniła zasadności podwyższenia stawki do określonego przez siebie poziomu odwołując się ogólnikowo do wyższej kubatury lokalu.

Zwiększone zużycie elementów infrastruktury w związku z funkcjonowaniem lokali użytkowych, może być natomiast uwzględnione, po dokonaniu stosownej kalkulacji przy opłatach na fundusz remontowy, który funkcjonuje w pozwanej wspólnocie ( k.115 i k. 101), a nie w ramach opłat eksploatacyjnych. Z wyliczeń zawartych w odpowiedzi na pozew nie wynika, by pozwana uwzględniła zwiększony koszt z tego tytułu (k.48) mimo, że świadkowie jako uzasadnienie podwyżki wskazywali między innymi na zwiększone zużywanie elementów infrastruktury nieruchomości przez lokal użytkowy powódki.

Natomiast dyskomfort związany z samym faktem, że w skład nieruchomości wchodzi lokal użytkowy w postaci: problemów z parkowaniem, zwiększonej emisji hałasu i światła, nie należy do kategorii zwiększonych kosztów zarządu i pozwana mimo odwoływania się do tych elementów w istocie nie uwzględnia ich w swoich obliczeniach dokonanych w toku procesu (k. 48). Nie negując zatem, iż w stanie faktycznym sprawy pozwana ma możliwość podwyższenia opłaty eksploatacyjnej za lokal użytkowy powódki, stwierdzić należy, iż zakres i sposób dokonania tej podwyżki w zaskarżonej uchwale był wadliwy. W konsekwencji wyrok Sądu Okręgowego nie narusza art.25 i 12 ust.3 u.w.l.

Z przytoczonych względów uznając, iż wyrok Sądu Okręgowego odpowiada prawu na podstawie art. 385 kpc orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu w instancji odwoławczej na podstawie art. 108§1 kpc, art. 98§1 i 3 kpc w zw. z § 11 ust. 1 i § 13 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz. 1348 z późn. zm.).

Sprostowania niedokładności w oznaczeniu numeracji pozwanej w zaskarżonym wyroku dokonano na podstawie art.350§3 kpc w zw z art.350§1 kpc , albowiem Sąd Okręgowy omyłkowo oznaczył pozwaną Wspólnotę jako A. 5 A,B,C w G., w sytuacji gdy prawidłowe oznaczenie pozwanej to A. 51 A,B,C w G..

Sprawa o uchylenie uchwały wspólnoty dotyczącej ustalenia opłaty eksploatacyjnej ma charakter majątkowy ( por. postanowienia Sądu Najwyższego z 27 lutego 2001r, V CZ 4/01, OSNC 2001/7-8/124 i z dnia 19 maja 2011r, III CZ 24/11, Lex nr 846594). Mimo powyższego w pozwie nie została oznaczona wartość przedmiotu sporu , w ślad za tym w apelacji nie została oznaczona wartość przedmiotu zaskarżenia. W konsekwencji wartość tą Sąd Apelacyjny ustalił na kwotę 4930 zł (k.221). Miał przy tym na uwadze, iż zgodnie z wyliczeniami skarżącej przedstawionymi w odpowiedzi na pozew opłata eksploatacyjna po podwyżce zaskarżoną uchwałą wzrosła o 410,83 zł miesięcznie (k.48), a wartość przedmiotu zaskarżenia w sprawie o świadczenia powtarzające się, których dotyczy zaskarżona uchwała wynosi sumę świadczeń za jeden rok ( art.22 kpc w zw z 368§2 kpc).