Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Ksenia Sobolewska - Filcek

Sędzia SA– Ewa Stefańska (spr.)

Sędzia SO del. – Joanna Kruczkowska

Protokolant: – sekr. sądowy Mariola Frąckiewicz

po rozpoznaniu w dniu 3 października 2013r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa B. J. i L. J.

przeciwko M. S.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 25 lipca 2012 r.

sygn. akt XXV C 1058/09

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie pierwszym – w ten sposób, że zasądza od pozwanej M. S. na rzecz powodów B. J. i L. J. solidarnie kwotę 100 000 zł (sto tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 23 lipca 2009 roku do dnia zapłaty i oddala powództwo w pozostałej części;

b)  w punkcie drugim - zasądza od pozwanej M. S. na rzecz powodów B. J. i L. J. solidarnie kwotę 5 797,13 zł (pięć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt siedem 13/100 złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

c)  w punkcie trzecim – nakazuje pobrać od pozwanej M. S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 905,73 zł (dziewięćset pięć 73/100 złotych) tytułem nieopłaconej części kosztów opinii biegłego;

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  nakazuje pobrać od pozwanej M. S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 5 000 zł (pięć tysięcy złotych) tytułem części nieuiszczonej opłaty od apelacji;

IV.  znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 174/13

UZASADNIENIE

Powodowie B. J. i L. J. wnosili o zasądzenie od pozwanej M. S. na ich rzecz kwoty 200.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za okres od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Jako podstawę faktyczną roszczenia wskazali okoliczność, że zawarli z pozwaną umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym pozwana zobowiązała się wybudować dla nich segment mieszkalny. Ponieważ pozwana nie wykonała powyższego zobowiązania w uzgodnionym terminie, powodowie domagają się od niej zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Pozwana M. S. domagała się oddalenia powództwa w całości podnosząc, że z uwagi na nie zapłacenie przez powodów drugiej raty, a więc z winy powodów, odstąpiła od łączącej strony umowy przedwstępnej.

Wyrokiem z dnia 25 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo w całości.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W dniu 31 października 2008 r. powodowie B. J. i L. J. zawarli z pozwaną M. S. umowę w formie aktu notarialnego zatytułowaną „umowa przedwstępna sprzedaży”, w której pozwana, będąca użytkownikiem wieczystym działki gruntu numer (...) o powierzchni 562 m ² położonej w W. przy ulicy (...), zobowiązała się do wybudowania na jej części stanowiącego odrębną nieruchomość segmentu mieszkalnego, w terminie do dnia 30 sierpnia 2009 r. Strony zobowiązały się, że w terminie do dnia 30 sierpnia 2009 r. zawrą umowę sprzedaży, na mocy której pozwana sprzeda powodom prawo użytkowania wieczystego działki o obszarze około 250 m ², powstałej w wyniku podziału działki nr (...), oraz własność wybudowanego zgodnie z projektem budowlanym, stanowiącego odrębną nieruchomość segmentu w zabudowie bliźniaczej o powierzchni całkowitej około 198 m ², za cenę 1.500.000 zł.

W dniu zawarcia umowy powodowie wpłacili pozwanej tytułem zadatku kwotę 100.000 zł, która miała zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Ponadto powodowie zobowiązali się do wpłacania zaliczek na poczet ceny w kwotach: 130.000 zł w terminie do dnia 20 listopada 2008 r. i 520.000 zł w terminie dnia do 30 stycznia 2009 r., jednak nie wcześniej niż po wykonaniu stanu surowego budynku. Pozostała kwota 750.000 zł miała zostać zapłacona w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Strony ustaliły, że w przypadku wystąpienia opóźnień we wpłatach kwot zaliczek, pozwana ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od upływu terminu płatności, po uprzednim udzieleniu powodom na piśmie dodatkowego 14 -dniowego terminu na dokonanie wpłaty. Ponadto strony ustaliły, że w przypadku gdy pozwana opóźni się z wykonaniem robót określonych w harmonogramie na dzień 1 marca 2009 r. nie mniej niż 3 miesiące, powodom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia 1 marca 2009 r. W przypadku odstąpienia przez powodów od umowy z tego powodu, pozwana zobowiązała się zwrócić im kwotę zadatku w podwójnej wysokości, kwoty dokonanych wpłat na poczet inwestycji oraz zapłacić karę umowną. Ponadto strony ustaliły, że korespondencję związaną z wykonaniem umowy będą do siebie przesyłać w formie pisemnej, pocztą poleconą lub kurierską za potwierdzeniem odbioru. W styczniu 2009 r. pozwana przekazała powodom harmonogram prac, w którym zakończenie stanu surowego otwartego budynku przewidziano na dzień 30 kwietnia 2009 r.

W zaadresowanym do pozwanej piśmie z dnia 27 lutego 2009 r. powodowie stwierdzili wystąpienie opóźnienia zaawansowania prac na budowie, jednakże nie chcąc wypowiadać umowy, wezwali pozwaną do stawienia się w kancelarii notarialnej celem podpisania aneksu do umowy. Pozwana nie przybyła do notariusza w wyznaczonym terminie, informując powodów, że zaproponowany przez nich termin jest nie do zaakceptowania i wskazując na możliwość uzgodnienia kolejnego terminu po 1 dniu kwietnia 2009 r. Wobec powyższego, pismem z dnia 25 marca 2009 r. powodowie wyznaczyli pozwanej kolejny termin na podpisanie aneksu na dzień 2 kwietnia 2009 r., lecz również w tym terminie pozwana nie przybyła do notariusza. Kolejnym zaadresowanym do pozwanej pismem z dnia 3 kwietnia 2009 r. powodowie przełożyli termin spotkania u notariusza na dzień 16 kwietnia 2009 r., proponując pozwanej modyfikację umowy polegającą na przejęciu przez nich rozszerzonego zakresu robót, z czym miałoby się wiązać obniżenie uzgodnionej ceny do kwoty 900.000 zł.

W skierowanym do pozwanej piśmie z dnia 22 kwietnia 2009 r. powodowie ponowili propozycję zawarcia aneksu i zaproponowali polubowne rozwiązanie umowy, lecz na proponowanych przez nich warunkach. W związku z tym zażądali wstrzymania prac związanych z budową ścianek działowych. Pismem z dnia 28 kwietnia 2009 r. pozwana oświadczyła, że strony nie uzgodniły ograniczenia robót i wezwała powodów do przedstawienia projektu ścianek działowych, aby możliwa była kontynuacja prac w segmencie. Pismem z dnia 30 kwietnia 2009 r. powodowie po raz kolejny wezwali pozwaną do podpisania aneksu do umowy, zaś pismem z dnia 7 maja 2009 r. oświadczyli, że wobec braku zgody pozwanej na ograniczenie zakresu robót, żądają przekazania im inwentaryzacji dotychczas zrealizowanych prac budowlanych przy konstrukcji budynku celem potwierdzenia ich zgodności z projektem budowlanym. Kolejnym pismem z dnia 14 maja 2009 r. powodowie wezwali pozwaną do przywrócenia prac konstrukcyjnych do stanu zgodnego z projektem budowlanym oraz do zawiadamiania ich o planowanych terminach robót zanikających w celu dokonania oceny poprawności wykonania tych prac.

W dniu 20 maja 2009 r. kierownik budowy dokonał wpisu do dziennika budowy o ukończeniu stanu surowego segmentu. W związku z tym, pismem z dnia 20 maja 2009 r. pozwana wezwała powodów do wpłaty 520.000 zł. Powodowie zlecili mgr inż. architektowi M. M. sporządzenie oceny stanu zaawansowania prac i na podstawie jej opinii z dnia 27 maja 2009 r. wezwali pozwaną do realizacji umowy zgodnie z terminami i zgodnie z projektem odnośnie standardu. Natomiast w skierowanym do pozwanej piśmie z dnia 1 czerwca 2009 r. powodowie zakwestionowali twierdzenie, że zakończenie stanu surowego segmentu nastąpiło w dniu 20 maja 2009 r. oraz wezwali pozwaną do przywrócenia stanu budowy zgodnego z projektem i odmówili zapłaty kwoty 520.000 zł. Pismem z dnia 21 czerwca 2009 r. pozwana wskazała, że w umowie chodziło o stan deweloperski budynku, który został zrealizowany. Wezwała ponadto powodów do stawienia się na budowie celem uzgodnienia instalacji wodno-kanalizacyjnej. Powodowie nie stawili się jednak na budowie, lecz przesyłali jej pismo z dnia 30 czerwca 2009 r. w którym wskazali, że domagają się przedstawienia pisemnego projektu instalacji.

Pismem z dnia 1 lipca 2009 r. pozwana ponownie wezwała powodów do wpłaty kwoty 520.000 zł, wyznaczając im 3 -dniowy termin. Pismem z dnia 7 lipca 2009 r. powodowie po raz kolejny odmówili zapłaty i zaproponowali ugodowe rozwiązanie sprawy na przedstawionych przez nich warunkach. Pismem z dnia 14 lipca 2009 r. pozwana złożyła przed notariuszem oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wypis protokołu przesłała powodom. Skierowanym do pozwanej pismem z dnia 18 lipca 2009 r. powodowie uznali odstąpienie od umowy za bezprawne i zażądali zwrotu kwoty 330.000 zł, w tym kwoty 130.000 zł tytułem zwrotu wpłaconej zaliczki oraz 200.000 zł tytułem zwrotu podwójnego zadatku. Powodowie zarzucali pozwanej nie dotrzymanie terminu wykonania stanu surowego budynku oraz budowę niezgodną z projektem, wobec wybudowania części pomieszczeń wyższych niż w projekcie, co spowodowało zwiększenie kubatury budynku. Zarzucali również brak wykonania dylatacji poziomej między bliźniaczymi segmentami oraz wybudowanie wejścia do ogrodu ze schodkami, czego nie przewidywał projekt, a także użycie częściowo innych materiałów niż wynikało to z umowy.

Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 17 lutego 2010 r. powódka została wezwana do złożenia projektu budowlanego zamiennego dotyczącego budowy dwóch segmentów mieszkalnych w W. przy ulicy (...), z uwagi na prowadzenie budowy w sposób istotnie odbiegający od projektu budowalnego. Decyzja ta została uchylona w całości decyzją (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 kwietnia 2010 r. i sprawę przekazano do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Z uzasadnienia decyzji wynika, że przyczyną wydania decyzji przez (...) było dokonanie zmiany polegającej na wybudowaniu w elewacji ogrodowej drzwi balkonowych w miejsce zaprojektowanego okna. Jednakże następnie schody prowadzące do ogrodu zostały rozebrane, a więc odstępstwo od projektu już nie występuje.

Ze sporządzonej w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji opinii biegłego sądowego inż. R. B. wynika, że podczas budowy segmentu wystąpiły odstępstwa od projektu budowlanego w postaci: zmiany wysokości kondygnacji pomieszczeń mieszkalno-użytkowych na parterze (z 2,80 m do 2,95 m), zmiany wysokości kondygnacji pomieszczeń mieszkalno- użytkowych na piętrze (z 2,80 m do 2,00 m), a także niezachowania przerw dylatacyjnych na wykonanych stropach i stropodachu między segmentem 1-szym i 2 -gim. W ocenie biegłego prace były realizowane według kolejności określonej w harmonogramie. Wyjątek stanowiła zmiana wprowadzona w ścianie elewacyjnej od strony ogrodu, polegająca na zamianie okna na drzwi balkonowe, z wykonaniem podestu i schodów wyjściowych do ogrodu. Zmiana ta wpłynęła na opóźnienie terminu przyjętego w umowie przedwstępnej. Biegły nie uznał zmiany wysokości kondygnacji za zmianę istotną, a ponadto wskazał, że niezachowanie szczeliny dylatacyjnej nie stanowi uszkodzenia lub zagrożenia budynku. Według biegłego za datę zakończenia stanu surowego segmentu należy przyjąć dzień 31 maja 2009 r., co oznacza jednomiesięczne opóźnienie w stosunku do terminu podanego w harmonogramie. Część wad budynku została usunięta, a pozostałe zostały zalegalizowane, co umożliwiło oddanie segmentu do użytkowania.

W ocenie Sądu Okręgowego łącząca strony umowa, nazwana „umową przedwstępną sprzedaży”, była umową deweloperską, a nie – jak twierdzili powodowie – umową o dzieło. Z treści tej umowy nie wynika bowiem, aby powodom przysługiwało prawo kontroli poszczególnych etapów budowy, ani protokolarnego odbioru prac (częściowych i końcowego). Postępowanie dowodowe wykazało, że pozwana wybudowała segment z odstępstwami od projektu budowlanego i z jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do terminu wynikającego z harmonogramu. Przy tym, w umowie strony określiły przesłanki skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy przez każdą ze stron, termin odstąpienia od umowy i obowiązki wynikające z zadatku.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że z art. 394 § 1 k.c. wynika, iż roszczenie o zwrot zadatku powstaje w chwili odstąpienia od umowy. Tymczasem powodowie pomimo, że prowadzili obszerną korespondencję z pozwaną, kwestionowali terminowość prac budowlanych, ich jakość i zgodność z projektem, nie złożyli pozwanej oświadczenia o odstąpieniu od umowy (art. 395 § 1 k.c.). Strony w umowie zastrzegły, że wszelka korespondencja między nimi będzie odbywać się w formie pisemnej, a powodom zgodnie z umową przysługiwało prawo odstąpienia od umowy do dnia 1 marca 2009 r. Zdaniem Sądu Okręgowego, wobec nie odstąpienia od umowy przez powodów od umowy, ich roszczenie o zwrot zadatku nie powstało.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że obowiązek zapłaty przez powodów drugiej raty w kwocie 520.000 zł powstał z chwilą ukończenia stanu surowego budynku, co - według biegłego – nastąpiło w dniu 31 maja 2009 r., tj. o jeden miesiąc później, niż wynikało to z harmonogramu. Tymczasem z art. 394 § 1 k.c. wynika, że ustawowe skutki zadatku powstają tylko w razie niewykonania umowy, natomiast nie obejmują przypadku nienależytego wykonania umowy. W łączącej strony umowie nie zostało doprecyzowane pojęcie „stanu surowego”. Jednakże, gdyby budynek nie odpowiadał wymogom określonym w umowie przedwstępnej, to pozwanej można by postawić zarzut nienależytego wykonania umowy, lecz nie zarzut niewykonania umowy. O nie wykonaniu zobowiązania nie można bowiem mówić, jeżeli wykonawca wykonał roboty, lecz są one wadliwe. Natomiast w wypadku nienależytego wykonania umowy powodom przysługiwałoby tylko roszczenie odszkodowawcze.

Rozważając natomiast kwestię skuteczności złożonego powodom przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy, Sąd pierwszej instancji wskazał, że pozwana w dniu 20 maja 2009 r. za wcześnie o 11 dni wezwała powodów do zapłaty drugiej raty, skoro – zdaniem biegłego - stan surowy budynku został wykonany dopiero na dzień 31 maja 2009 r. Jednak ponowne wezwanie powodów do zapłaty z dnia 1 lipca 2009 r. i odstąpienie od umowy Sąd Okręgowy uznał za skuteczne, przy czym dopiero na dzień 17 lipca 2009 r., z uwagi na doręczenie powodom wezwania do zapłaty w dniu 3 lipca 2009 r. W ocenie Sądu pierwszej instancji, wprawdzie pozwana w wezwaniu z dnia 1 lipca 2009 r. wyznaczyła powodom do zapłaty 3 -dniowy termin, to zgodnie z umową skutek w postaci odstąpienia od umowy nastąpił po 14-tu dniach od daty doręczenia wezwania do zapłaty.

Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wnieśli powodowie B. J. i L. J..

Apelacją z dnia 23 sierpnia 2012 r. powodowie zaskarżyli wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę i uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Wyrokowi Sądu Okręgowego powodowie zarzucili:

1)  niezgodność ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym, w szczególności poprzez ustalenie, że: powodowie błędnie zakwalifikowali umowę przedwstępną jako umowę o dzieło; stan surowy budynku powstał z miesięcznym opóźnieniem; z treści umowy nie wynika, aby powodom służyło prawo kontroli poszczególnych etapów budowy; umowa nie przewiduje protokolarnego odbioru prac częściowych ani odbioru końcowego;

2)  naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej orzeczenia, pomimo iż przynajmniej co do kwoty 100.000 zł istniała podstawa faktyczna i prawna orzeczenia na korzyść powodów;

- sąd nie wyjaśnił dlaczego przy zbiegu roszczeń z art. 394 § 1 k.c. oraz 471 k.c. nie uwzględnił nawet w części roszczenia powodów co do kwoty 100.000 zł, czyli faktycznie poniesionej szkody;

- nieodniesienie się do dowodów popierających tezy dowodowe powodów, tj. dokumentów urzędowych i prywatnych z których wyniki, że pozwana nie wykonała umowy, bezprawnie i bezpodstawnie od niej odstąpiła, a co za tym idzie powodom przysługuje roszczenie o zwrot zadatku w podwójnej wysokości;

- sporządzenie uzasadnienia w taki sposób, że nie można na jego podstawie wywieść, którym twierdzeniom i dowodom przedstawionym przez strony sąd przyznaje rację, a którym nie i dlaczego;

- nieuzasadnienie wyroku w przedmiocie debaty i głównych twierdzeń i argumentów stawianych przez stronę powodową, co stanowi naruszenie art. 6 pkt 1 Europejskiej Konwencji Praw Człowieka;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez zastosowanie błędnych kryteriów oceny materiału dowodowego; Sąd nie uwzględnił celu oświadczeń woli składanych przez strony, ich zamiarów, a zwłaszcza zamiarów pozwanej;

3) naruszenie prawa materialnego, tj.:

- art. 65 k.c. poprzez błędną wykładnię wiążącej strony umowy, z pominięciem jej celu i istoty, tj. nieuwzględnienie, iż powodowie mieli kupić od pozwanej dom jednorodzinny samodzielny, a więc nie połączony z domem sąsiednim (dom dylatowany), wybudowany na podstawie konkretnego projektu, w konkretnym standardzie i w ustalonym w akcie notarialnym terminie;

- art. 353 ¹ k.c. poprzez nieuwzględnienie zasady swobody kształtowania stosunków prawnych wiążących strony według ich woli i zamiarów;

- art. 394 § 1 k.c. poprzez uznanie, iż powodom nie przysługuje roszczenie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości z powodu niewykonania umowy przez pozwaną, gdyż nie może być w niniejszej sprawie mowy o niewykonaniu umowy, lecz co najwyżej o jej nienależytym wykonaniu;

- art. 395 § 1 k.c. poprzez uznanie, że skoro powodom upłynął termin na odstąpienie od umowy w dniu 30 marca 2009 r., stracili w związku z tym prawo do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości z powodu niewykonania umowy przez pozwaną, oraz że pozwanej nie można zarzucić niewykonania umowy, lecz nienależyte wykonanie, co skutkuje brakiem podstaw do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości; a ponadto, że odstąpienie od umowy przez pozwaną odbyło się zgodnie z umową przedwstępną, pomimo iż było przedwczesne;

- art. 637 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, to jest wskazanie, iż przepis ten ma zastosowanie wyłącznie w relacji wykonawca-inwestor, nie bardzo wiadomo, dlaczego sąd powołał się na ten konkretny przepis, a dodatkowo, na jakiej podstawie wysnuł wniosek, w jakich relacjach nie może być zastosowany;

- art. 471 k.c. poprzez wskazanie, że powodom służy jedynie prawo dochodzenia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy, a nie roszczenie z tytułu niewykonania umowy.

Z ostrożności procesowej, gdyby Sąd drugiej instancji nie podzielił argumentów powodów co do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości z powodu zawinionego niewykonania umowy przez pozwaną, od której pozwana odstąpiła bezprawnie przed wyznaczonym przez nią dodatkowym terminem na zapłatę kolejnej raty przez powodów, powodowie podnieśli w apelacji zarzut naruszenia art. 471 k.c. poprzez jego błędną wykładnię. Zdaniem powodów, skoro pozwana nienależycie wykonała umowę co do zakresu prac i terminu, Sąd pierwszej instancji powinien był zasądzić od pozwanej na rzecz powodów kwotę 100.000 zł, która stanowi szkodę poniesiona przez powodów.

Pozwana M. S. wnosiła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powodów częściowo zasługuje na uwzględnienie, jednakże z przyczyn innych, iż podniesione w apelacji.

W przedmiotowej sprawie Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy i Sąd Apelacyjny przyjmuje te ustalenia za własne, z jednym zastrzeżeniem. Sąd pierwszej instancji nie dostrzegł bowiem, że treść § 5 ust. 7 łączącej strony umowy przedwstępnej odwołuje się do „kwot określonych w jego ust. 3” (tj. kwoty 80.000 zł, która miała zostać wpłacona przez powodów tytułem uzupełnienia zadatku w dniu zawarcia umowy), a nie do kwot określonych w ust. 4 (tj. kwot 130.000 zł i 520.000 zł, które miały zostać wpłacone przez powodów tytułem zaliczek). Jednakże, zważywszy na zgodne stanowiska stron co do rozumienia powyższego zapisu, należy przyjąć, że oznaczenie numeru ustępu w umowie jest wynikiem omyłki pisarskiej notariusza, w szczególności, że w § 5 ust. 7 mowa jest o „kwotach”, a nie o „kwocie”.

Natomiast ocena prawna dokonana przez Sąd pierwszej instancji jest w częściowo wadliwa. Wprawdzie ma rację Sąd Okręgowy wskazując, że powodowie nie mogą skutecznie domagać się zasądzenia od pozwanej na ich rzecz zadatku w podwójnej wysokości na podstawie art. 394 § 1 k.c., to – mając na uwadze ustalony stan faktyczny – powinien był rozważyć, czy nie ma podstaw do zasądzenia na ich rzecz zadatku w pojedynczej wysokości na podstawie art. 394 § 3 k.c.

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c. - w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Powyższy zapis ustawowy ma zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy strony samodzielnie nie uregulowały w umowie znaczenia i skutków prawnych danego zadatku. Jednakże w przedmiotowej sprawie kwestie te zostały uregulowane przez strony w § 8 umowy, który stanowi: „Strony ustalają, że w przypadku niewykonania zobowiązania wynikającego z niniejszej umowy polegającego na tym, że Zbywca opóźni się z wykonaniem robót określonych w harmonogramie prac na dzień 1 marca 2009 roku, nie mniej niż trzy miesiące – Nabywcom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia 1 marca 2009 roku – na zasadach określonych w art. 395 kodeksu cywilnego. W przypadku odstąpienia przez Nabywców od umowy przedwstępnej z powyższego powodu – Zbywca zobowiązuje się zwrócić Nabywcom kwotę zadatków w podwójnej wysokości oraz kwoty dokonanych wpłat na poczet inwestycji w nominalnej wysokości. Zbywca ponadto, tytułem kary umownej, zobowiązuje się wypłacić Nabywcom kwotę 100.000,00 zł (…)”.

W judykaturze podkreśla się dyspozytywny charakter art. 394 § 1 k.c., wskazując, że skutki prawne określone w tym przepisie występują wyłącznie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. Strony w umowie mogą np. odmiennie uregulować sytuacje, kiedy zadatek podlega przepadkowi, odstąpienie od umowy uzależnić od wyznaczenia dodatkowego terminu do wykonania umowy, bądź przyjąć na siebie ryzyko niewykonania umowy także w sytuacji, gdy strona nie ponosi odpowiedzialności za jej niewykonanie. Jednakże wszelkie modyfikacje powinny wynikać z wyraźnego postanowienia umowy (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07, M.P. 2008, nr 5, s. 227). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w przedmiotowej sprawie strony w § 8 umowy przedwstępnej w sposób wyraźny uregulowały skutki prawne danego zadatku w ten sposób, że ograniczyły prawo powodów do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku w podwójnej wysokości do dnia 1 marca 2009 r., przy czym prawo to powiązały z niewykonaniem zobowiązania przez pozwaną polegającym na tym, że opóźni się ona z wykonaniem robót określonych w harmonogramie prac na dzień 1 marca 2009 r., nie mniej niż trzy miesiące.

Nie mają więc racji powodowie zarzucając w apelacji, że nie tylko niewykonanie zobowiązania, lecz także nienależyte jego wykonanie mogło być podstawą do odstąpienia od umowy i zażądania zadatku w podwójnej wysokości. W orzecznictwie wprawdzie - co do zasady - wskazuje się na istnienie takiej możliwości, albowiem niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może także polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości, jeśli świadczenie tak dalece odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania (art. 354 k.c.) - (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 r., III CKN 80/01, Lex nr 82127). Jednakże w przedmiotowej sprawie, w § 8 umowy przedwstępnej, strony ograniczyły to prawo tylko do przypadku wyraźnie opisanego, polegającego na opóźnieniu się przez pozwaną z wykonaniem robót określonych w harmonogramie prac na dzień 1 marca 2009 r., nie mniej niż trzy miesiące.

W sprawie niesporne jest, że w powyższym terminie i z powyższej przyczyny powodowie nie odstąpili od umowy przedwstępnej. Nie mogą więc oni skutecznie domagać się od pozwanej zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, co uzasadniało oddalenie powództwa w tym zakresie, niezależnie od innych okoliczności sprawy. Z tych przyczyn, za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd odwoławczy uznał te zarzuty apelacji, które zmierzają do polemiki z powyższym stanowiskiem.

Podkreślenia wymaga okoliczność, że strona umowy uprawniona do odstąpienia od umowy, nie musi korzystać z tego uprawnienia i może domagać się wykonania umowy. Jeśli więc jedna ze stron umowy nie jej wykona, druga strona może albo żądać wykonania umowy i dochodzić odpowiedzialności odszkodowawczej kontrahenta na zasadach ogólnych, albo odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego (por. uzasadnienie orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1950 r., C 480/50, OSN 1952, nr 1, poz. 10). Skoro powodowie w określonym w umowie terminie nie złożyli oświadczenia o odstąpieniu od umowy, oznacza to, że dokonali wyboru dalszej realizacji umowy, rezygnując z możliwości domagania się zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. W konsekwencji ograniczyli swoje roszczenia do możliwości domagania się od kontrahenta zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 i nast. k.c.). Nie mają jednak racji powodowie zarzucając w apelacji Sądowi pierwszej instancji, że nie zasądził na ich rzecz od pozwanej odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, skoro takie żądanie w pozwie, ani później w toku postępowania, nie zostało zgłoszone. Dlatego orzekając o roszczeniu odszkodowawczym, Sąd Okręgowy orzekłby co do przedmiotu nie objętego żądaniem, naruszając tym samym art. 321 k.p.c.

Natomiast, w ocenie Sądu Apelacyjnego, w przedmiotowej sprawie istnieje podstawa faktyczna i prawna do zasądzenia od pozwanej na rzecz powodów zadatku w pojedynczej wysokości, na podstawie art. 394 § 3 k.c. Przepis ten przewiduje, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Wprawdzie również art. 394 § 3 k.c. ma charakter dyspozytywny, lecz ponieważ strony w umowie przedwstępnej samodzielnie nie uregulowały, co dzieje się z zadatkiem w sytuacji, gdy za niewykonanie umowy żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo gdy ponoszą za to odpowiedzialność obie strony, w przedmiotowym zakresie znajdzie zastosowanie regulacja ustawowa.

W niniejszej sprawie niesporne jest, że strony dotychczas nie zawarły umowy przyrzeczonej, a więc miało miejsce niewykonanie umowy przedwstępnej. W ocenie Sądu drugiej instancji za niewykonanie umowy przedwstępnej, polegające na nie zawarciu umowy przyrzeczonej, ponoszą odpowiedzialność obie strony. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 394 § 3 k.c., pozwana powinna zwrócić powodom zadatek w wysokości 100.000 zł, który od nich otrzymała.

Ma rację Sąd Okręgowy wskazując, że zawarta przez strony w dniu 31 października 2008 r. umowa zatytułowana „umowa przedwstępna sprzedaży” zawiera elementy umowy deweloperskiej, gdyż jej celem było wybudowanie przez pozwaną budynku o parametrach określonych w będącym podstawą wydania decyzji o pozwoleniu na budowę projekcie, a następnie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki wraz z wybudowanym segmentem na rzecz powodów, którzy wpłacając zaliczki mieli częściowo sfinansować budowę. M. S. zobowiązała się do zakończenia prac budowlanych do dnia 30 sierpnia 2009 r. i w tym terminie strony miały zawrzeć umowę przyrzeczoną. Z § 2 i 4 umowy wynika, że pozwana miała obowiązek zgłosić obiekt do użytkowania, a następnie przekazać powodom dokumenty niezbędne do uzyskania przez nich ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. W ocenie Sądu Apelacyjnego, wbrew twierdzeniom powodów, w umowie tej nie zastrzeżono uprawnień powodów do kontrolowania przebiegu budowy. W szczególności nie świadczy o tym zapis zawarty w § 6 umowy przedwstępnej, z którego wynika, że przedmiot umowy zostanie wydany powodom przez pozwaną na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Nie chodzi tu bowiem o protokół odbioru robót, o którym mowa w ustawie – Prawo budowlane i kodeksie cywilnym w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane, lecz o protokół zdawczo-odbiorczy, który sporządza się przy przekazaniu rzeczy nabywcy przez sprzedawcę, odzwierciedlający stan techniczny rzeczy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn, za które odpowiedzialność ponoszą obydwie strony. Odpowiedzialność powodów wynika z faktu, że w sposób nieuprawniony domagali się kontroli budowy prowadzonej przez pozwaną, dezorganizując jej pracę i pogłębiając opóźnienie, a ponadto bezpodstawnie odmówili dokonania zapłaty drugiej z zaliczek, pomimo że z opinii biegłego wynika, iż stan surowy otwarty budynku został zrealizowany w dniu 31 maja 2009 r. (vide: opinia biegłego, k. 309 akt). Zdaniem Sądu odwoławczego, odmowa zapłaty drugiej zaliczki w wysokości 520.000 zł nie może być uznana za usprawiedliwioną faktem zgłoszenia wad budynku, gdyż wobec nie skorzystania z możliwości odstąpienia od umowy, powodom pozostała możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych i wynikających z rękojmi. Natomiast zaniechanie dokonania zapłaty kwoty stanowiącej znaczną część wartości inwestycji, niewątpliwie musiało wpłynąć na możliwość kontynuowania budowy przez pozwaną. Natomiast odpowiedzialność pozwanej za nie wykonanie umowy przyrzeczonej polegała na tym, że zrealizowała budowę z miesięcznym opóźnieniem, a także dopuściła do powstania istotnych odstępstw od projektu budowlanego, przez co w uzgodnionej dacie nie było możliwe zawarcie umowy przyrzeczonej.

Na marginesie należy jedynie wskazać, że zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy niezasadnie przyjął, iż pozwana M. S. skutecznie odstąpiła od umowy przedwstępnej składając przed notariuszem oświadczenie z dnia 14 lipca 2009 r. Przyjmując, że w § 5 ust. 7 umowy przedwstępnej chodzi o kwoty określone w ust. 4 (a nie w ust. 3), strony uzgodniły, że pozwana ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od upływu terminu płatności kwoty zaliczki, po uprzednim udzieleniu powodom na piśmie dodatkowego 14 –dniowego terminu na wpłatę. Natomiast z § 5 ust. 4 wynika, że kwotę 520.000 zł powodowie powinni wpłacić pozwanej w terminie do dnia 30 stycznia 2009 r., jednak nie wcześniej niż po wykonaniu stanu surowego budynku. Ponieważ według opinii biegłego stan surowy otwarty został ukończony z dniem 31 maja 2009 r., pozwana po tym terminie powinna wezwać powodów do zapłaty, a następnie udzielić im dodatkowego 14-to dniowego terminu na zapłatę i dopiero po jego bezskutecznym upływie mogła od umowy odstąpić. W ocenie Sądu Apelacyjnego, powyższe terminy nie zostały przez pozwaną zachowane, stąd jej oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie może być uznane za skuteczne. Pierwsze pismo pozwanej z dnia 20 maja 2009 r. zostało skierowane do powodów jeszcze przed ukończeniem stanu surowego budynku, więc było bezskuteczne. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy mogło zostać złożone po upływie 30 dni od zakończenia stanu surowego, a więc po dniu 30 czerwca 2009 r., jednakże dopiero po udzieleniu powodom dodatkowego 14-to dniowego terminu na zapłatę. Drugie pismo pozwanej z dnia 1 lipca 2009 r. zawierało wezwanie do zapłaty w terminie 3 dni (zamiast 14 dni), przy czym pozwana nie złożyła dowodu doręczenia tego pisma, stąd nie jest znana data jego otrzymania przez powodów. Jednakże - w ocenie Sądu Apelacyjnego - należy przyjąć, że pismo to nie mogło dojść do powodów na 14 dni przed złożeniem przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy, co miało miejsce w dniu 14 lipca 2009 r., a więc oświadczenie to niewątpliwie było bezskuteczne.

Z tych względów istnieje podstawa faktyczna i prawna do zasądzenia od pozwanej M. S. na rzecz powodów B. J. i L. J. solidarnie kwoty 100.000 zł tytułem zwrotu pojedynczego zadatku, przy czym, w ocenie Sąd Apelacyjnego, zamieniając zaskarżony wyrok w tym zakresie, Sąd Odwoławczy nie orzeka co do przedmiotu nie objętego żądaniem, naruszając w ten sposób art. 321 k.p.c. Żądanie zasądzenia zadatku zostało bowiem objęte pozwem. Powyższą kwotę zasądzono na rzecz powodów wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu (tj. 23 lipca 2009 r.) do dnia zapłaty, na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Podstawą ustalenia daty zasądzenia odsetek był art. 455 k.c. Natomiast w pozostałej części apelacja podlegała oddaleniu, jako niezasadna.

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 i 386 § 1 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.