Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2018 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Barbara Bojakowska

Sędziowie SSO Elżbieta Zalewska-Statuch

SSO Katarzyna Powalska

Protokolant sekretarz sądowy Elwira Kosieniak

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2018 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w K.

przeciwko W. A. i M. A. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Łasku

z dnia 16 stycznia 2018 roku, sygnatura akt I C 269/17

1.  oddala apelację;

2.  nie obciąża pozwanych kosztami postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I Ca 178/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 stycznia 2018 roku Sąd Rejonowy w Łasku zasądził solidarnie od pozwanych W. A. i M. A. (2) na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K. kwotę 1.267,03 złotych z odsetkami ustawowymi opóźnienie od dnia 23 listopada 2016 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 329,38 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Wyrok ten został wydany w oparciu o następujące ustalenia i wnioski:

Pozwani W. A. i M. A. (1) byli właścicielami lokalu nr (...) o powierzchni 37,73 m.kw. położonego w budynku wielorodzinnym w K. przy ul. (...). W dniu 19 marca 2008 roku zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w K. przy ul. (...) podjęło dwie uchwały:

-

nr (...), w której ustaliło zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 2 zł/m.kw., w tym koszty administrowania 0,62 zł/ m.kw., w skali 1 miesiąca,

-

nr (...), w której ustaliło opłatę na fundusz remontowy wspólnoty w wysokości 0,35 zł/m.kw. w skali 1 miesiąca. Pozwani głosowali za przyjęciem obu w/w uchwał.

Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. w K. sprawowało zarząd nieruchomością położoną w K. przy ul. (...) do dnia 30 września 2010 roku. Następnie zarząd sprawowali sami właściciele lokali. Postanowieniem z dnia 11 października 2012 roku, które uprawomocniło się w dniu 08 października 2013 roku, Sąd Rejonowy w Pabianicach ustanowił dla nieruchomości wspólnej położonej w K. przy ul. (...) zarządcę przymusowego w osobie Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. w K.. W dniu 11 lipca 2014 roku pozwani sprzedali lokal nr (...) położony w K. przy ul. (...). W okresie od 1 października 2010 roku do 10 lipca 2014 roku pozwani dokonali wpłat na poczet kosztów zarządu i fundusz remontowy w kwocie 320 zł 75 gr. W dniu 22 września 2014 roku Wspólnota Mieszkaniowa położona w K. przy ul. (...) podjęła uchwałę nr (...), w której ustaliła, że należności za okres od 1 października 2010 roku do 30 września 2014 roku będą regulowane zgodnie z zasadami wynikającymi z uchwały nr (...) ( z pomniejszeniem o koszty administrowania ) i uchwały nr(...). Uchwała została podjęta bez udziału pozwanych, ponieważ nie byli oni już właścicielami lokalu nr (...) położonego w K. przy ul. (...). Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. w K. wystosowało dwa wezwania do pozwanych o zapłatę zaległych należności.

Zgodnie z art.13 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Dz. U. Nr 85, poz.388 z późniejszymi zmianami ) właściciel jest obowiązany uczestniczyć m.in. w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art.14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Dz. U. Nr 85, poz.388 z późniejszymi zmianami) na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 15 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Dz. U. Nr 85, poz.388 z późniejszymi zmianami) na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Na podstawie tych przepisów oraz uchwał członków wspólnoty nr (...) i nr (...) z 19 marca 2008 roku pozwani w okresie, gdy byli właścicielami lokalu nr (...) w nieruchomości przy ul. (...) w K., byli zobowiązani do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,32 zł/m.kw. w skali 1 miesiąca oraz opłat na fundusz remontowy wspólnoty w wysokości 0,35 zł/m.kw. w skali 1 miesiąca. Roszczenia powoda wobec pozwanych są objęte trzyletnim terminem przedawnienia, ponieważ są to roszczenia o świadczenia okresowe, (art. 118 k.c.). Zgodnie z art. 117 § 2 k.c. po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzekł się zarzutu przedawnienia. Zgodnie z art. 123 par.1 k.c. bieg terminu przedawnienia przerwał się przez złożenie pozwu w niniejszej sprawie. Pozew został złożony w dniu 01 lipca 2015 roku ( k. 2 ), a więc roszczenie o zaliczki należne przed dniem 01 lipca 2012 roku uległo przedawnieniu. Od dnia 01 lipca 2012 roku do dnia 11 lipca 2014 roku minęły 24 miesiące i 10 dni. Zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy za ten okres wynoszą 1587 zł 78 gr minus 320,75 zł ( kwota uiszczona w tym okresie przez pozwanych) równa się 1267 zł 03 gr. Powyższa kwota została zasądzona w punkcie 1 wyroku. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 par.1 i 2 k.c. w związku z art.455 k.c. Powód nie udowodnił, że przed wytoczeniem powództwa doręczono pozwanym wezwanie do zapłaty. Z tego względu jako datę początkową naliczania odsetek Sąd przyjął datę doręczenia pozwanym odpisów pozwu - 23 listopada 2016 roku. W pozostałym zakresie powództwo zostało przez Sąd I instancji oddalone jako niezasadne. O kosztach procesu orzeczono na podstawia art. 100 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku w ustawowym terminie wywiedli pozwani, którzy zaskarżyli wskazane orzeczenie w całości i zarzucili mu:

-

naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe jego zastosowanie, tj. zastosowanie nieodpowiedniej normy prawnej, niż ta która powinna być zastosowana.

-

sprzeczności poczynionych przez sąd I instancji ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału. Wywodzili, że powstrzymując się od uiszczania opłat obciążających ich z tytułu własności lokalu w nieruchomości wspólnej działali na gruncie art. 209 k.c. . Uznawali swoje zachowanie w kategoriach czynności zachowawczej, bowiem nie zgadzali się z wieloma nieprawidłowościami w zarządzie nieruchomością wspólną i gospodarowaniem funduszami przeznaczonymi na zarząd. Podnosili także, iż ostatecznie inni właściciele lokali mieszkalnych w tej nieruchomości zaprzestali uiszczania przedmiotowych opłat, co w ich mniemaniu oznaczało dorozumiane uchylenie uchwał będących podstawą ich obowiązku.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych M. A. (1) oraz W. A. nie zasługiwała na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie pozwani zarzucili wyrokowi Sądu I instancji naruszenie prawa materialnego przez jego niewłaściwe zastosowanie oraz sprzeczność poczynionych przez sąd I instancji ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego. Nie zarzucili naruszenia konkretnych przepisów postępowania. Wobec tak sformułowanych zarzutów apelacji należało w pierwszej kolejności uznać, bez bliższego uzasadniania tego stanowiska, że ustalenia faktyczne Sądu I instancji są prawidłowe i Sąd Okręgowy akceptując je przyjmuje je za własne. Odnosząc się do powołanych zarzutów naruszenia prawa materialnego stwierdzić należy, że ich zasadność nie została skutecznie zakwestionowana w apelacji. Apelację można oprzeć na zarzutach naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe jego zastosowanie. Naruszenie prawa materialnego przez jego błędną wykładnię polega na wadliwym określeniu treści norm prawnych wynikających z przepisów prawa materialnego, natomiast naruszenie prawa materialnego przez jego niewłaściwe zastosowanie może mieć postać błędnej subsumcji. Wadliwa subsumcja wyraża się w niezgodności między ustalonym stanem faktycznym a hipotezą zastosowanej normy prawnej, na błędnym przyjęciu czy zaprzeczeniu związku zachodzącego między faktem ustalonym w procesie a normą prawną (zob. wyrok SN z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, LEX nr 78365; wyrok SN z dnia 2 kwietnia 2003 r., I CKN 160/01, LEX nr 78813). W doktrynie na ogół przyjmuje się, że naruszenie prawa przez jego niewłaściwe zastosowanie może być również efektem oparcia się na normie prawnej nieistniejącej lub przyjęcia, że nie istnieje norma obowiązująca (tzw. pogwałcenie prawa w ścisłym znaczeniu). Można jednak spotkać pogląd traktujący tę ostatnią wadliwość jako naruszenie prawa przez jego błędną wykładnię. Oceniając zasadność podstawy apelacyjnej naruszenia prawa materialnego, należy opierać się jedynie na stanie faktycznym, który stał się podstawą zaskarżonego wyroku (zob. wyrok SN z dnia 11 grudnia 2002 r., I CKN 1315/00, LEX nr 75349). W szczególności nie można skutecznie dowodzić błędu w subsumcji przez kwestionowanie prawidłowości dokonanych przez sąd ustaleń faktycznych (zob. wyrok SN z dnia 20 grudnia 2001 r., V CKN 510/00, LEX nr 53098).

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki do zasądzenia od pozwanych kwoty należności dochodzonej pozwem wraz z dalszymi odsetkami za opóźnienie. Dokonując zaś szczegółowej analizy tych przesłanek Sąd ustalił, że pozwani jako właściciele jednego z lokali mieszkalnych byli członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie natomiast z przepisem art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaś zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca (powołany wyżej art. 15 ust. 1 ustawy), przy czym na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz wydatki na utrzymanie porządku i czystości (art. 14 pkt 1, 2 i 4 ustawy). Ustawodawca przyjął więc, że na opisane wyżej koszty każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązany wpłacać zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę mieszkaniową, aby w ten sposób umożliwić tej wspólnocie gromadzenie środków na ich pokrycie. W świetle też przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności art. 13 ust. 1 tej ustawy, rozróżnić należy dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną, a zatem stricte z byciem członkiem określonej wspólnoty, i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu. W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty należy z kolei wyróżnić dwie kategorie wydatków: koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Zastrzeżenia pozwanych co do zasadności naliczenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną są bezzasadne i nie znajdują oparcia w żadnych dowodach. Sąd nie znalazł żadnych podstaw do zakwestionowania wiarygodności wskazanych wyżej dowodów, albowiem przedłożone przez stronę powodową dokumenty wzajemnie się uzupełniają, tworząc czytelny obraz rodzaju i wysokości zaległości pozwanych w tych płatnościach. Na odparcie zarzutów strony pozwanej podnieść należy, że bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że we wskazanym okresie od dnia 01 października 2010 r. do dnia 10 lipca 2014 r. nadal obowiązywały uchwały nr (...) i nr (...) z 19 marca 2008 r., mocą których ustalono zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 2 zł/mkw, w tym koszty administrowania 0,62 zł/mkw w skali miesiąca oraz ustalono opłatę za fundusz remontowy wspólnoty w wysokości 0,35 zł/mkw w skali miesiąca. W aktach sprawy brak bowiem jakichkolwiek dowodów, które wskazywałyby, że uchwały te do czasu kiedy pozwani zbyli swój lokal były zmienione. To że we wskazanym okresie wcześniej podjęte uchwały nie były wykonywane wynikało jedynie z braku zarządcy, a nie z domniemanej zmiany decyzji w tym zakresie. Co więcej w dniu 22 września 2014 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...), w której ustaliła, że należności za okres od 01października 2010 r. do 30 września 2014 r. będą uregulowane zgodnie z uchwałą nr (...) i uchwałą nr (...). Skutkiem powyższego strona powodowa bezspornie miała zatem prawo dochodzić od pozwanych należności, zaś M. A. (1) i W. A. byli zobowiązani zgodnie z treścią w/w uchwały do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,32 zł/mkw w skali miesiąca oraz opłat za fundusz remontowy wspólnoty w wysokości 0,35 zł/mkw w skali miesiąca za czas do kiedy przysługiwało im prawo własności lokalu. Sąd Okręgowy nie podzielił przy tym stanowiska strony pozwanej, iż nie uiszczanie przez nich należności na rzecz powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej było czynnością zachowawczą, o której mowa w art. 209 k.c. Funkcją czynności zachowawczych jest ochrona wspólnego prawa do przedmiotu współwłasności. Czynności zachowawcze stanowią uprawnienie każdego z współwłaścicieli do samodzielnego podejmowania czynności faktycznych i prawnych w celu zachowania ochrony wspólnego prawa, bez konieczności uzyskiwania zgody większości. Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że nieuiszczanie wymagalnych należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego nie zmierza oczywiście do zachowania wspólnego prawa, co sprawia iż nie jest zatem czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Inaczej mówiąc pozwani nie byli uprawnieni do wstrzymywania się z uiszczeniem należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego na podstawie art. 209 k.c. nawet wówczas, gdy uważali, iż należy wyjaśnić nieprawidłowości związane z zarządem sprawowanym przez poprzedniego zarządcę. W tym miejscu należy zauważyć, że zarząd wspólnotą winien być wykonywany w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali. Takie rozwiązanie prawne przyjęte przez ustawodawcę miało zabezpieczyć wspólnotę przed ewentualnym chaosem w wykonywaniu zarządu. Przyznanie każdemu z członków wspólnoty prawa do wstrzymywania się uiszczaniem wymagalnych należności z tytułu zaliczek kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego prowadziłoby niewątpliwie do chaosu oraz groziłoby pogorszeniem stanu technicznego nieruchomości, co powoduje, że trudno taką czynność zakwalifikować jako zmierzającą do zachowania wspólnego prawa. Bezspornie pozwani M. A. (1) i W. A. mieli prawo kwestionować zgodność z prawem lub z zawartą umową uchwały nr (...) z dnia 22 września 2014 r., nie mniej jednak winni to czynić w sposób prawem przewidziany tj. w trybie przewidzianym w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2018 poz. 716), czego jednak z niewiadomych względów nie uczynili. Powyższej oceny nie zmienia powołana przez stronę pozwaną okoliczność, iż pozostali współwłaściciele lokali tj. Gmina K. i A. H. w niedługim czasie, także postanowili nie wpłacać pieniędzy na konto wspólnoty, co zdaniem M. A. (1) i W. A., przy braku sprzeciwu ze strony powodowej było równoznaczne z „anulowaniem” uchwał n4 (...) i nr (...) z dnia 19 marca 2008 r. Z takim rozumowaniem strony pozwanej nie sposób się zgodzić. Oczywiście wola stron może być wyrażona w każdy sposób, ale aby wywoływała ona określone skutki prawne w organach kolegialnych winna być podejmowana w sposób prawem przewidziany, w niniejszym przypadku w drodze odpowiedniej uchwały. Skoro w przedmiotowej sprawie nie było takich uchwał nie sposób przyjąć, iż akceptowano stanowisko pozwanych, że doszło do „milczącej zmiany wskazanych uchwał”. Natomiast jeśli zachodzą określone , wskazywane przez pozwanych nieprawidłowości w zarządzie nieruchomością wspólną, prawo daje inne możliwości i tryb ich zgłaszania, wyjaśniania i doprowadzenia do odpowiedzialności podmiotów za nie odpowiedzialnych. Są to zatem różne płaszczyzny oceny, które nie zazębiają się i wzajemnie na siebie nie oddziałują. Zatem nawet jeśli w sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną dochodzi do nieprawidłowości, to nie daje członkowi wspólnoty mieszkaniowej prawa odstąpienia od realizowania nałożonych na niego obowiązków , wynikających z członkostwa w strukturach wspólnoty.

Z tych też wszystkich względów apelacja strony pozwanej jako pozbawiona podstaw podlegała oddaleniu na mocy art. 385 k.p.c.

Sąd Okręgowy uznając, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze szczególnie uzasadnionym przypadkiem w oparciu o treść art. 102 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie obciążył pozwanych kosztami postępowania apelacyjnego poniesionymi przez powoda.