Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 20 września 2012 roku powódka H. R. wytoczyła przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. powództwo o zasądzenie kwoty 9.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 2 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty oraz zażądała zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podniosła, że lokal mieszkalny nr (...) położony przy ulicy (...) w Ł. stanowi jej własności, przy czym powódka upoważniła swojego syna M. R. do podejmowania wszelkich czynności dotyczących lokalu mieszkalnego. W latach 2006/2007 w mieszkaniu przeprowadzono kompleksowy remont - wymieniono okna i drzwi balkonowe, położono gładzie, wykonano malowanie ścian i sufitów, wycyklinowano parkiet, położono glazurę w kuchni, łazience i toalecie. W mieszkaniu zamieszkuje syn powódki M. R..

Podczas przeprowadzania kontroli drożności przewodów wentylacyjnych każdorazowo od 2010 roku stwierdzano całkowity brak drożności przewodów w łazience. Pomimo wielokrotnego informowania pozwanego o awarii wentylacji i próśb powódki o zapewnienie prawidłowego działania wentylacji, usterka do chwili obecnej nie została usunięta. W wyniku opieszałości oraz daleko idącego zaniedbania ze strony pozwanego poprzez brak jakiejkolwiek reakcji na wezwania powódki, w przedmiotowym lokalu powstała szkoda w postaci zagrzybienia łazienki i części mieszkania. Koszty usunięcia tego zagrzybienia oraz doprowadzenia mieszkania do stanu z okresu poprzedzającego powstanie szkody powódka wyceniła na kwotę 9.000 zł.

W okresie około 19 miesięcy awaria była wielokrotnie zgłaszana pisemnie i ustnie do Zarządu Wspólnoty i zarządcy nieruchomości (...) Sp. z o.o., pomimo tego do chwili obecnej awaria i szkoda nie zostały usunięte.

W dniu (...) syn powódki M. R. rozmawiał telefonicznie z dr inż. M. P. w sprawie zlecenia prywatnego badania grzyba występującego w przedmiotowym lokalu mieszkalnym. W dniu 5 marca 2012 roku M. R. przekazał w sterylnym pojemniku pobrane w łazience fragmenty tynku wraz z powłoką malarską do badania. Koszt tego badania w wysokości 369 zł pokrył M. R.. Próbki zostały zbadane przez Instytut (...), a ich analiza mykologiczna z dnia 12 marca 2012 roku wykazała, że wskutek nadmiernej, długotrwałej wilgotności w mieszkaniu powstały 4 rodzaje grzyba pleśniowego, w tym dwa należące do rodzaju C., po jednym z rodzaju P. glomerata i A., które są odpowiedzialne za choroby układu oddechowego o podłożu alergicznym. Grzyby te występują w łazience na ścianach, suficie, pod kaflami naściennymi i podłogowymi. Przeprowadzone u M. R. testy skórne potwierdziły alergię wziewną na pleśnie.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu podniosła zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powódki, wskazując, że powódka składając pozew na formularzu urzędowym w postępowaniu uproszczonym dochodzi roszczenia odszkodowawczego z tytułu nienależytego wykonania umowy z dnia 16 kwietnia 2007 roku o zarządzanie nieruchomością wspólną. Stroną tej umowy jest Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...), nie zaś powódka.

Pozwana podniosła także, że wbrew twierdzeniom powódki kanał wentylacyjny, który jest związany z lokalem nr (...) jest drożny, a ewentualna nieprawidłowość w funkcjonowaniu wentylacji grawitacyjnej zgłaszana przez powódkę może wynikać wyłącznie z nieprawidłowego użytkowania wentylacji przez powódkę, względnie z wad budynku powstałych przy jego budowie – z wadliwego podłączenia wentylacji, tj. zastosowania w lokalu powódki niedopuszczalnego zbiorczego kanału wentylacyjnego dla łazienki i toalety. W takim przypadku podmiotem odpowiedzialnym za usunięcie wad konstrukcyjnych budynku byłby jednak wyłącznie wykonawca budynku mieszkalnego, wobec którego powódka powinna kierować swoje roszczenia, jako, że Wspólnota Mieszkaniowa nie na w tym zakresie legitymacji czynnej, a posiada ją nabywca odrębnej własności lokalu. Stan techniczny kanału wentylacyjnego dochodzącego do mieszkania powódki jest dobry, co zdaniem pozwanego, potwierdza zapis wideo dokonany za pomocą specjalnej kamery w trakcie badania przewodów wentylacyjnych na zlecenie pozwanej (najdłuższy ze zbadanych kanałów dochodzi do mieszkania powódki). Strona pozwana zakwestionowała istnienie i wysokość szkody zgłoszonej przez powódkę, a także zakwestionowała występowanie w lokalu powódki zagrzybienia, w tym powstałego w następstwie błędnego funkcjonowania wentylacji.

Pozwana podniosła także, że w ramach zarządzania nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Ł. pozwana nie ma obowiązku wykonywania remontów i ponoszenia z tego tytułu wydatków. Remonty obciążają wyłącznie Wspólnotę Mieszkaniową. Z tego względu strona pozwana nie była zobowiązana do dokonywania jakichkolwiek napraw wentylacji. Wskazywane przez powódkę „zaniedbania” pozwanej nie stanowią przyczyn powstania ewentualnej szkody, którą stanowić może wyłącznie brak dokonania remontu wentylacji grawitacyjnej (obciążający Wspólnotę Mieszkaniową).

W piśmie procesowym z dnia 24 stycznia 2013 roku pełnomocnik strony pozwanej, na podstawie art. 84 § 1 k.p.c., wniósł o przypozwanie ubezpieczyciela pozwanej (...) S.A. w W.. Strona pozwana ponownie podkreśliła, że kwestionuje by powódka doznała jakiejkolwiek szkody, w tym zwłaszcza w związku z działalnością pozwanej, a także kwestionuje wysokość szkody, wskazując, że powódka nie wykazała zakresu poniesionej szkody.

W piśmie procesowym z dnia 28 października 2014 roku pełnomocnik pozwanej, mając na uwadze treść uzupełniającej opinii biegłego z zakresu kominiarstwa, podniósł, że podmiotem ewentualnie odpowiedzialnym za szkodę doznaną przez powódkę w następstwie niedrożności kanału wentylacyjnego może być co najwyżej B. R., prowadzący działalność gospodarczą z zakresu kominiarstwa Zakład (...) w Ł.. Pozwany podniósł, że B. R. zawodowo w zakresie swojej działalności trudni się wykonywaniem czynności kominiarskich, z tego względu pozwana (...) Sp. z o.o. corocznie powierzała mu dokonywanie sprawdzenia stanu technicznej sprawności urządzeń kominowych i podłączeń wentylacyjnych, spalinowych w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Ł..

W piśmie procesowym z dnia 13 listopada 2014 roku pełnomocnik powódki wniósł o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego Z. R., (...) Zakład (...) w Ł., na podstawie art. 194 § 3 k.p.c.

Postanowieniem z dnia 1 grudnia 2014 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego Z. R., na podstawie art. 194 § 3 k.p.c., zaś odpis postanowienia o dopozwaniu został doręczony temu pozwanemu w dniu 9 grudnia 2014 roku.

W odpowiedzi na pozew pozwany Z. R. nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie. Pozwany Z. R. przyznał także, że w latach 2012-2013 również wykonywał roczne przeglądy przewodów kominowych w przedmiotowym budynku i w opiniach z tych przeglądów dostarczonych do zarządcy nieruchomości były wpisy o niedrożności przewodu wentylacyjnego łazienki w lokalu nr (...), opiniami tymi nie dysponuje, gdyż zostały przekazane zarządcy. Pozwany dodał, że nie jest autorem filmu z kamerowania przewodu wentylacyjnego łazienki lokalu nr (...) zleconego przez zarządcę, nie posiada kamery kominowej, ale po otrzymaniu pisma od (...) Sp. z o.o. w grudniu 2013 roku odbył rozmowę z przedstawicielem zarządcy, podczas której obejrzał ten film i po jego obejrzeniu nadal twierdził, że wentylacja łazienki nie działa prawidłowo.

W piśmie procesowym z dnia 13 października 2015 roku powódka rozszerzyła powództwo żądając zasądzenia od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwoty 9.992,75 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 2 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty, ewentualnie o zasądzenie tej kwoty od pozwanych na rzecz powódki z tym zastrzeżeniem, że spełnienie świadczenia przez jednego z pozwanych zwalnia drugiego pozwanego.

W piśmie procesowym z dnia 16 października 2015 roku pełnomocnik powódki wniósł o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego B. R., (...) Zakład (...) w Ł., na podstawie art. 194 § 3 k.p.c.

Postanowieniem z dnia 20 października 2015 roku Sąd I instancji wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego B. R., na podstawie art. 194 § 3 k.p.c., zaś odpis postanowienia o dopozwaniu został doręczony temu pozwanemu w dniu 28 października 2015 roku.

Na rozprawie w dniu 30 czerwca 2016 roku pełnomocnik powódki zmodyfikował powództwo w ten sposób, że wniósł o zasądzenie od wszystkich trzech pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwoty 6.539,32 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 2 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty, ewentualnie o zasądzenie tej kwoty od pozwanych in solidum. W pozostałym zakresie pełnomocnik powódki cofnął powództwo wraz ze zrzeczeniem się dochodzonego roszczenia.

Pełnomocnik pozwanej (...) Sp. z o.o., pozwany Z. R. i pozwany B. R. wnieśli o oddalenie powództwa w całości.

Wyrokiem z dnia 29 września 2017r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi zasądził pozwanych (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. i B. R. solidarnie na rzecz powódki kwotę 6539, 32 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 2 sierpnia 2015r. do dnia zapłaty oraz kwotę 6516,57 zł tytułem zwrotu kosztów procesu , oddalił powództwo w stosunku do Z. R. oraz umorzył postępowanie w pozostałym zakresie. Sąd I instancji nakazał pobrać od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi kwotę 1856,31 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia w zakresie uwzględnionej części powództwa wnieśli pozwani (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. oraz B. R..

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. zarzuciła rozstrzygnięciu:

1.naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a. obrazę art. 416 k.c. w zw. z art. 429 k.c. w zw. z art. 185 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.( Dz.U. z 2010r. nr102 poz.651) poprzez niewłaściwe zastosowanie powołanych przepisów przez Sąd I instancji i przyjęcie, ze pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. jako administrator nieruchomości wspólnej położonej w Ł. przy ul. (...) miała obowiązek dokonywania czynności, które w ocenie Sądu stanowiły przyczynę powstania szkody po stronie powódki w sytuacji , gdy:

- pozwana nie przyjęła zarządzania nieruchomością wspólną od Wspólnoty Mieszkaniowej w trybie ustawy o własności lokali – art. 33 z dnia 24 czerwca 1994r. ( Dz.U. z 2015r. poz. 1892), lecz zajmowała się nieruchomością wspólną jako zarządca nieruchomości, o którym stanowi art. 184 a ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- zakres powinności pozwanej spółki jako zarządcy określały wyłącznie postanowienia umowy o zarządzanie z dnia 26 kwietnia 2007r. tj. § 2 statuujący zakres obowiązków, z którego nie wynikał obowiązek dokonywania remontów nieruchomości wspólnej, w tym niesprawnie działającej wentylacji grawitacyjnej,

w konsekwencji czego „zaniedbanie” jakie Sąd I instancji przypisał pozwanej w ogóle nie wchodziły w zakres jej obowiązków

- pozwana spółka w latach istotnych dla rozpoznawanej sprawy, tj. przed powstaniem szkody ( 2009-2011) powierzała przeglądy kominiarskie profesjonalnej firmie, trudniącej się tego rodzaju czynnościami, w konsekwencji czego należało stwierdzić, że nie ponosiła w tym zakresie winy w wyborze i wypełniała ciążące na niej jako zarządcy nieruchomości wspólnej obowiązki,

-ewentualne działanie pozwanej spółki ( „zaniedbania”) – jeśli przyjąć , że w rzeczywistości istniały w latach 2012 – 2013, tj. po powstaniu szkody w mieniu powódki nie pozostawały w związku przyczynowym z powstaniem szkody i jako takie nie miały jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy;

b. obrazę przepisu art. 361 §1 k.c. poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy przyjętymi przez Sąd I instancji zaniedbaniami pozwanej spółki , a zaistnieniem szkody, podczas gdy na datę powstania szkody ustaloną przez Sąd I instancji tj. rok 2011, a nawet połowę 2010r., spółka dysponowała protokołami przeglądów kominiarskich, z których wynikało, że przewód kominowy jest drożny i działa sprawnie, w konsekwencji czego należało uznać, że pozwana należycie wypełniała swoje obowiązki;

c. obrazę przepisu art. 362 k.c. poprzez jego niezastosowanie podczas, gdy powstała szkoda związana była w istotnej mierze z nieprawidłowym użytkowaniem lokalu mieszkalnego przez M. R. – poprzez brak podejmowania czynności istotnie wpływających na prawidłowe działanie wentylacji grawitacyjnej – skutkujących przyczynieniem się powódki do powstania szkody co najmniej w 70%;

2.naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść rozstrzygnięcia tj. obrazę art. 230 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. oraz w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i w zw. z art. 232 zd.1 k.p.c. polegające na braku uwzględnienia całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie i przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów poprzez sformułowanie wniosków sprzecznych z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, tj.:

- uznaniu twierdzeń powódki za wykazane co do istnienia w jej lokalu mieszkalnym „zagrzybienia” w sytuacji gdy powódka na ich poparcie nie zaofiarowała dowodu obejmującego wiadomości specjalne ( opinii biegłego sądowego), w sytuacji gdy strona pozwana kwestionowała sam fakt zagrzybienia w lokalu powódki,

- błędnym uznaniu przez Sąd I instancji , że pismo sporządzone przez M. R. z dnia 16 maja 2012r. do wspólnoty Mieszkaniowej było kolejnym pismem w sprawie niesprawnie działającej wentylacji w lokalu, co dalej spowodowało błędne uznanie przez Sąd, że zastrzeżenia były zgłaszane już wcześniej ( tj. przed majem 2012r.) i tym samym podważenie wiarygodności zeznań świadków w tym zakresie prezentujących odmienną relację ,

- pominiecie przez Sąd I instancji zeznań M. R. z rozprawy z dnia 12 lutego 2013r., z których wynikało, ze przy prawidłowym korzystaniu z lokalu ( otwieranie okien w lokalu) wentylacja grawitacyjna działała prawidłowo.

W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości w stosunku do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej spółki kosztów postępowania za obie instancje.

Pozwany B. R. zarzucił wyrokowi:

1.naruszenie prawa materialnego :

a. art. 430 k.c. poprzez jego niewłaściwą interpretację i zasądzenie od pozwanego B. R. na rzecz powódki odszkodowania, w sytuacji gdy pozwany do przeprowadzenia w grudniu 2011 r. kontroli szybu wentylacyjnego w mieszkaniu powódki zatrudnił ojca Z. R., który również ma uprawnienia mistrza kominiarskiego, w konsekwencji nie zostały spełnione przesłanki z art. 430 k.c. bowiem nie podlegał kierownictwu pozwanego B. R. i nie miał obowiązku stosować się do jego wskazówek ,

b.art. 361 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwą interpretację i w konsekwencji zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki odszkodowania w sytuacji, gdy brak jest adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pracownika pozwanego w czasie kontroli w grudniu 2011r., a zaistnieniem szkody w majątku powódki, bowiem już w styczniu 2012r. pozwany poinformował o niedrożności kanału wentylacyjnego w mieszkaniu powódki i pomimo przekazania tej informacji pozwanej spółce, ta nie podjęła żadnych działań;

c. art. 481 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że B. R. pozostaje w opóźnieniu ze spełnieniem odszkodowania na rzecz powódki od dnia 2 sierpnia 2012r., podczas gdy postanowienie o do pozwaniu zostało doręczone pozwanemu w dniu 28 października 2015r.,

d. nadto pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia ( art. 442 §1 k.c.) z uwagi na fakt, że o ewentualnym zaniechaniu pracownika pozwanego- jak wskazał w uzasadnieniu Sad I instancji – można mówić w związku z przeprowadzona w grudniu 2011r. kontrolą szybu wentylacyjnego, podczas gdy powódka pozwała pozwanego w dniu 28 października 2015r., przedawnienie roszczeń w stosunku do pozwanego nastąpił w grudniu 2014r.;

2.naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:

a. art. 233 § 1 k.p.c. – poprzez dokonanie przez Sąd I instancji oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny, bez jego wszechstronnego rozważenia w oparciu o zasady logiki i doświadczenia życiowego poprzez przyjęcie, że pozwany ponosi odpowiedzialność za szkodę powódki, podczas gdy pozwany informował lokatora oraz pozwaną spółkę już w styczniu 2012r. o niedrożności przewodu wentylacyjnego,

b. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie przez Sąd I instancji oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny i w konsekwencji przypisanie pozwanemu winy, podczas gdy przyczyną powstania szkody jest niedrożność przewodu wentylacyjnego, kominiarz nie miał możliwości udrożnienia kanału wentylacyjnego powódki, a nadto B. R. cały czas deklarował wole i gotowość udrożnienia kanału wentylacyjnego, jeżeli uda się doprowadzić do zgody na udrożnienie kanału sąsiadki powódki.

W konkluzji skarżący wniósł o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w stosunku do B. R.;

2.  zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje.

Na rozprawie w dniu 21 marca 2018r. pełnomocnik powódki wniósł o oddalenie obu apelacji i zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego B. R. jest uzasadniona.

Zgodzić należy się ze skarżącym, że w rozpoznawanej sprawi powódka nie udowodniła związku przyczynowego pomiędzy doznana przez nią szkodą a działaniem pozwanego B. R.. Tym samym zarzut naruszenia art. 36 1 § 1 k.c. był uzasadniony.

Zgodzić należy się ze skarżącym, że ocena aby wadliwe skontrolowanie w dniu 12 grudnia 2011 r. stanu urządzeń kominowych doprowadziło do wyrządzenia szkody w postaci wykwitu pleśni na ścianach mieszkania powódki jest wnioskiem nielogicznym i nieuzasadnionym w świetle zgromadzone w sprawie materiału dowodowego zwłaszcza, że już 9 stycznia 2012 r. pozwany osobiście dokonał kontroli i poinformował o niedrożności szybu wentylacyjnego. Sposób wykonania kontroli kominiarskiej w żaden sposób nie wpływał na prawdopodobieństwo wykwitu pleśni.

Jak wynika z materiału dowodowego, rozwój grzybni pleśni trwa około 10 -12 miesięcy. Obecność pleśni w lokalu powódki została stwierdzona w marcu 2012r.. W tym stanie rzeczy brak jest podstaw do przyjęcia, że sposób przeprowadzenia kontroli w grudniu 2011 r. wpłynął na rozwój zagrzybienia lokalu powódki.

Szkoda powódki ma charakter majątkowy i stanowi wartość strat, jakie poniosła powódka w związku z pojawieniem się pleśni. Jest to suma kosztów koniecznych do przywrócenia stanu mieszkania sprzed zagrzybienia. Jak wynika z materiału dowodowego, pojawienie się zagrzybienia było skutkiem nadmiernego i długotrwałego zawilgocenia lokali mieszkalnego. Przyczyną tego stanu była niedrożność przewodów wentylacyjnych, natomiast przyczyną niedrożności było powstanie w bliżej nieokreślonych okolicznościach zagruzowania przewodów wentylacyjnych przez nieokreśloną osobę, przy czym w świetle materiału dowodowego, nie zostało ustalone, kiedy doszło do zagruzowania przewodów wentylacyjnych, a więc brak jest podstaw do twierdzenia, że niedrożność ta istniał już w końcu 2010r.podczas przeglądu instalacji wentylacyjnej dokonywanej przez pozwanego.

W tym stanie rzeczy, wobec braku związku przyczynowego pomiędzy czynnościami podejmowanymi przez pozwanego B. R., a szkodą powódki, w istocie w stosunku do tego pozwanego powództwo winno ulec oddaleniu, jako bezzasadne.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo w stosunku do B. R..

Na podstawie art. 102 k.p.c. Sąd Okręgowy nie obciążył powódki kosztami zastępstwa procesowego pozwanego B. R. za I II instancję. W ocenie Sądu Okręgowego za takim rozstrzygnięciem przemawia charakter dochodzonego roszczenia. Zdaniem Sądu Okręgowego, w świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie – w szczególności opinii biegłego do spraw kominiarstwa u powódki mogło powstać przekonanie , że za jej szkodę odpowiada także pozwany B. R., który przeprowadzał przeglądy kanałów wentylacyjnych w lokalu powódki.

Apelacja wywiedziona przez (...) Spółkę z ograniczona odpowiedzialnością jest bezzasadna.

Wbrew zarzutom skarżącego podniesionym apelacji, Sąd I instancji nie naruszył przepisów postępowania cywilnego, w szczególności art. 230 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. w zw. art. 278 § 1 k.p.c. oraz w zw. z art. 328 § 2 k.p.c..

Wbrew zarzutom podniesionym w apelacji, twierdzenie powódki o zagrzybieniu lokalu mieszkalnego znajdują potwierdzenie w opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, prac projektowych i wycen J. D.. Biegły na k. 452 akt w opinii stwierdził, że przeprowadził oględziny pomieszczenia łazienki w lokalu powódki i stwierdził bardzo widoczne wykwity pleśni na suficie, w części nad wanną, odparzenia, wykwity pleśni i zagrzybienie tynku powyżej płytek na ścianach w rejonie nad wanną, umywalką praz kratce wentylacyjnej, zagrzybienie spoin ( fug) płytek siennych, szczególnie w rejonie umywali i wanny.

Nie sposób zgodzić się także ze skarżącą, że w świetle materiału dowodowego zebranego sprawie pismo M. R. z dnia 16 maja 2011r. nie było kolejnym pismem w sprawie nieprawidłowego działania systemu wentylacyjnego, przeczy temu treść pisma z dnia 20 maja 2011r. skierowanego do M. R. przez Wspólnotę Mieszkaniową ( kserokopia pisma –k. 25).

W ocenie Sądu Okręgowego, pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. odpowiada za szkodę powódki na podstawie art., 415-416 k.c. Pozwana spółka nie reagował na sygnały M. R. o wadliwie działającej wentylacji w lokalu powódki, mimo, ze pisma takie były kierowane do pozwanej spółki co najmniej od maja 2011r. Ponadto, gdy zarządca z całą pewnością posiadał już widzę o niedrożności zagruzowanego pionu kanału wentylacyjnego, dopuścił się kardynalnych zaniedbań w usunięciu niedrożności i przywrócenia sprawności wentylacji w lokalu powódki.

Bezzasadne są zarzuty naruszenia przez Sąd I instancji przepisów prawa materialnego, w szczególności bezzasadny jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dniu 26 kwietnia 2007r. tj. w dacie zawarcia umowy o administrowanie art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązywał w dawnym kształcie. Został on uchylony dopiero w styczniu 2014r. Zgodnie z art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości wykonywał opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarzadzania nieruchomościami, zarządca wygniwał czynności związane z zarządzaniem nieruchomością osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie, w przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowalnego zarządca nieruchomości podejmował decyzje i dokonywał czynności wykraczające pozwą ustalony zakres czynności zarządcy a mający na celu zapobieżenie szkodzie.

Wbrew twierdzeniom pozwanej, umową z dnia 16 kwietnia 2007r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zlecił pozwanej spółce zarządzanej sposób samodzielny nieruchomością położoną w Ł. przy ul. (...) zgodnie z zasadami prawa i standardów zawodowych. Standardy zawodowe były w dniu podpisania umowy określone w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto, jak wynika z § 2 pkt 10 umowy do obowiązków pozwanej spółki należało również podpisywanie umów w imieniu Wspólnoty dotyczących m.in. robót remontowych. Mimo tego pozwana spółka nie podjęła jakichkolwiek robót w zakresie usunięcia zgruzowania przewodu wentylacyjnego, nie zwróciła się także o podjęcie stosownych prac budowlanych do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej pomimo, że prowadziła korespondencję w przedmiocie kanału wentylacyjnego z M. R..

W ocenie Sądu Okręgowego, nie zasadny jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 361 §1 k.c. Wbrew stanowisku pozwanej, pomiędzy zaniechaniem pozwanej w zakresie usunięcia niedrożności kanału wentylacyjnego w lokalu powódki a szkodą istnieje adekwatny związek przyczynowy. Jak wynika z materiału dowodowego zebranego w sprawie, pozwana spółka co najmniej od maja 2011 r. otrzymała od M. R. wiadomość o wadliwie funkcjonującej wentylacji w lokalu mieszkalnym powódki, mimo tego dopiero w styczniu 2012r. pozwana zleciał specjalistyczne badania przewodu wentylacyjnego. Mimo że co najmniej od stycznia 2012r. pozwana spółka ma wiedzę o przyczynie wadliwie funkcjonującej wentylacji w lokalu powódki nie podjęła żadnych działań zmierzających do udrożnienia wadliwie działającego przewodu wentylacyjnego. Jak wynika z opinii biegłego – specjalisty ds. kominiarstwa P. R. przyczyną zawilgocenia była niedrożność wentylacji. Natomiast biegły z zakresu budownictwa J. D. podczas dokonywania oględzin lokalu powódki stwierdził wykwity pleśni w łazience.

Nie sposób także przyjąć, że Sąd I instancji naruszył w rozpoznawanie sprawie art. 361 § 1 k.c. Wbrew twierdzeniom skarżącej, świadek M. R. nie twierdził, że okna w lokalu były zawsze zamknięte. Świadek podał, że okna były zamykane na czas nieobecności w domu. Tym samym brak jest podstaw do twierdzenia, że powódka, bądź świadek M. R. przyczyni się do zawilgocenia lokalu poprzez jego niewłaściwą eksploatację.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanej spółki jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 ust.3 w zw. § 10 ust. 1 pkt1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U. Z 2016r. poz.1667).