Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Piotr Rajczakowski

Sędziowie: SO Alicja Chrzan

SR Radosław Florek (del.)

Protokolant: Violetta Drohomirecka

po rozpoznaniu w dniu 30 stycznia 2014 r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Powiatu (...)
przeciwko W. W., P. W.i M. W.

o eksmisję

na skutek apelacji pozwanej W. W.

od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy

z dnia 24 września 2013 r., sygn. akt I C 1185/13

oddala apelację.

Sygn. akt II Ca 963/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 września 2013 roku, Sąd Rejonowy w Świdnicy nakazał pozwanym W. W., P. W.i M. W., aby opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowej Powiatowi (...) lokal mieszkalny numer (...)położony w budynku numer (...)przy ulicy (...)w Ś.(punkt I), orzekł, że pozwanym przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego (punkt II), nakazał wstrzymanie wykonania wyroku w punkcie I do czasu przedstawienia pozwanym przez Gminę (...) Ś.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (punkt III) oraz zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 320 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt IV).

Opisane rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach:

Powiat (...)oraz W. W.łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego numer (...)(przed zmianą numeru porządkowego pierwotnie numer (...)) położonego w budynku numer (...)przy ulicy (...)w Ś., zawarta w dniu 29 sierpnia 2003 roku. Wskazany lokal mieszkalny, stanowiący własność Powiatu (...), zamieszkuje W. W.wspólnie z pełnoletnimi synami: P. W.i M. W..

Wskutek trudności finansowych W. W. przestała uiszczać czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne za używanie lokalu mieszkalnego, w związku z czym powstało zadłużenie na rzecz Powiatu (...), które na dzień 28 lutego 2013 roku wynosiło 14 062,76 zł.

Pismem z dnia 19 grudnia 2012 roku Starosta (...) wezwał pozwanych do uiszczenia zaległości, zakreślając w tym celu termin jednego miesiąca.

Pismem z dnia 15 lutego 2013 roku, Starosta (...) wypowiedział pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego z dnia 29 sierpnia 2003 roku z powodu zaległości przekraczających trzy pełne okresy płatności za czynsz i media, z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 31 marca 2013 roku.

Starosta (...) nie wyraził zgody na umorzenie zaległości obciążających pozwanych, albowiem w przeszłości już kilkakrotnie przychylał się do wniosków W. W., odraczając termin płatności zaległości w 2006 roku, następnie umarzając zaległości za czynsz i media za lata 2006-2007 oraz za dwa miesiące 2008 roku w łącznej kwocie 5 520,28 zł, a w dalszej kolejności wyrażając zgodę na wstrzymanie egzekucji komorniczej za okres 5 miesięcy, pod warunkiem regulowania bieżących zobowiązań. Jednakże z uwagi na niedotrzymanie warunków przez W. W. egzekucja komornicza została wznowiona.

W. W. do dnia wniesienia pozwu nie przekazała Powiatowi (...) lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w budynku numer (...) przy ulicy (...) w Ś..

W. W., P. W.i M. W.nie figurują w ewidencji osób bezrobotnych (...)w Ś.. P. W.figurował w ewidencji osób bezrobotnych tego (...), ostatnia rejestracja: 12 października 2012 roku do 25 października 2012 roku. M. W.figurował w ewidencji osób bezrobotnych tego (...), ostatnia rejestracja: 28 lutego 2012 roku do 03 czerwca 2012 roku.

P. W.i M. W.nie korzystają z pomocy (...)w Ś.. W. W.pobierała świadczenia alimentacyjne do dnia 30 września 2010 roku w wysokości 300 zł miesięcznie.

W. W. pracuje jako pielęgniarka na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony i otrzymuje wynagrodzenie miesięczne netto w wysokości 2 500 zł, przy czym po potrąceniu z jej wynagrodzenia przez komornika należności na poczet spłaty zadłużenia na rzecz Powiatu (...) zostaje pozwanej kwota około 1 120 zł. Wynagrodzenie pozwanej jest zajęte również z powodu innych zaległości na rzecz banków z tytułu zaciągniętych przez nią pożyczek. Do 2010 roku W. W. otrzymywała świadczenia alimentacyjne na rzecz syna P. W. w wysokości 300 zł miesięcznie.

W. W. utrzymuje dwóch pełnoletnich synów: P. W. (20 lat) i M. W. (22 lat), którzy nie pracują, a jedynie dorabiają wykonując prace dorywcze, za które otrzymują niewielkie kwoty, na przykład 50 zł. P. W. ukończył gimnazjum, M. W. ma wykształcenie podstawowe, nie ukończył gimnazjum.

Czynsz z tytułu najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego wynosi 210,70 zł miesięcznie, media - około 280 zł, prąd - 165 zł, gaz - 172 zł, kablówka i multimedia - około 170 zł. Aktualnie W. W. nie uiszcza żadnych opłat na rzecz Powiatu (...) z tytułu zajmowania lokalu mieszkalnego.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo jest zasadne.

Podał, że zgodnie z przepisem art. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, a następnie wskazał, iż z materiału dowodowego wynika, że pozwani nie posiadają żadnego skutecznego tytułu prawnego do zamieszkiwania w spornym lokalu mieszkalnym, który stanowi własność strony powodowej. Podniósł bowiem, że w związku z wypowiedzeniem umowy najmu pismem z dnia 15 lutego 2013 roku, pozwani utracili tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu z dniem 31 marca 2013 roku i od tej pory zamieszkują w nim bez tytułu prawnego.

Dodatkowo wskazał, że pozwani są lokatorami w rozumieniu Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity - Dz.U. z 2005 roku, Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), a wedle przepisów art. 14 ust. 1 i 3 tej ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy, przy czym badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, których dotyczy nakaz eksmisji, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nich z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Podał, że przyznał pozwanym uprawnienie do lokalu socjalnego ze względu na ich dotychczasowe spokojne i nienaganne korzystanie z lokalu mieszkalnego oraz trudną sytuację finansową uniemożliwiającą wynajęcie mieszkania na wolnym rynku, przy czym stosownie do przepisu art. 14 ust. 6 cytowanej wyżej ustawy wstrzymał wykonanie eksmisji pozwanych do czasu złożenia im przez Gminę(...) Ś.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana W. W., która wystąpiła w niej o „odstąpienie od orzekania eksmisji i przywrócenie statusu najemcy”.

W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżony wyrok jest krzywdzący dla jej rodziny, albowiem ich trudna sytuacja materialna wynika z braku możliwości podjęcia pracy przez jej pełnoletnich synów i pozbawienia jej w przeciągu ostatnich lat szeregu dodatkowych środków finansowych, a także wzrostu kosztów utrzymania. Zarzuciła, że zajęcie jej wynagrodzenia za pracę było najprostszym sposobem egzekwowania zaległych opłat za najem spornego lokalu mieszkalnego, a strona powodowa nie skorzystała z innych możliwości spłaty przez nią tego zadłużenia. Podkreśliła, że ani ona, ani też jej synowie nie korzystają z pomocy (...), gdyż uważają, że są osoby bardziej potrzebujące tej pomocy. Oświadczyła, że jej synowie od dnia 14 października 2013 roku podjęli pracę. Podała, że samotnie wychowywała synów, a od 32 lat pracuje jako pielęgniarka.

Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy podzielił, uznając za własne, ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji, gdyż są one poprawne i mają oparcie w zebranym materiale dowodowym.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja nie jest zasadna i jako taka nie zasługuje na uwzględnienie.

Postępowanie apelacyjne jest kontynuacją postępowania merytorycznego, ponieważ zgodnie z przepisem art. 378 § 1 zd. 1 k.p.c. sąd drugiej instancji nie rozpoznaje apelacji, lecz rozpoznaje sprawę na nowo w granicach apelacji. Oznacza to, że obowiązkiem sądu drugiej instancji jest dokonanie własnych ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i poddanie ich ocenie prawnej przez pryzmat mających zastosowanie właściwych przepisów prawa materialnego, niezależnie od stanowiska stron prezentowanego w toku postępowania oraz zarzutów apelacyjnych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2013 roku, V CSK 347/12, LEX nr 1381043; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 2013 roku, V CZ 8/13, LEX nr 1360399; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2013 roku, IV CSK 565/12, LEX nr 1324321; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 26 lutego 2013 roku, III AUa 664/12, LEX nr 1293044; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2012 roku, II PK 173/11, LEX nr 1211151).

W tym aspekcie Sąd Okręgowy przyjmując za własne ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, podziela także ocenę prawną tego stanu faktycznego dokonaną przez ten Sąd oraz wyciągnięte z tej oceny wnioski, a tym samym uznaje, że zaskarżone rozstrzygnięcie jest trafne.

Przechodząc do szczegółowej analizy apelacji należy wskazać, że w zasadzie nie zawiera ona żadnych konkretnych zarzutów naruszenia prawa przez Sąd pierwszej instancji, a przedstawiona w niej argumentacja odnosi się do kwestii, które nie mają istotnego znaczenia w rozpoznawanej sprawie. Pozwana W. W. w tym środku odwoławczym powoływała się bowiem wyłącznie na to, że orzeczona eksmisja jest krzywdząca dla jej rodziny i jest konsekwencją ich trudnej sytuacji majątkowej, która nie jest przez nich zawiniona. Nie kwestionowała jednak, że na początku 2013 roku jej zadłużenie z tytułu czynszu najmu i innych opłat za używanie spornego lokalu mieszkalnego znacznie przekraczało wysokość tych należności za trzy pełne okresy ich płatności i pomimo wezwania jej w grudniu 2012 roku do spłaty tego zadłużenia, w terminie jednego miesiąca od dnia doręczenia wezwania pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, nie uczyniła zadość temu obowiązkowi. Nie podważała także ustaleń Sądu pierwszej instancji odnośnie do skutecznego złożenia jej oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu i wygaśnięcia stosunku najmu co do przedmiotowego mieszkania z dniem 31 marca 2013 roku. Tymczasem wyłącznie wymienione okoliczności miały znaczenie dla rozstrzygniecie sprawy, albowiem decydowały o tym, czy pozwani mają skuteczny względem strony powodowej tytuł prawny do korzystania z tego lokalu mieszkalnego. Przepisy art. 11 ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w brzmieniu obowiązującym w chwili wypowiedzenia pozwanej umowy najmu (tekst jednolity - Dz.U. z 2005 roku, Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), stanowiły, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustępach 2-5 tegoż artykułu i powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Z kolei wedle przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W świetle opisanych powyżej okoliczności niniejszej sprawy i cytowanych przepisów nie ma wątpliwości, że strona powodowa skutecznie wypowiedziała pozwanej umowę najmu spornego lokalu mieszkalnego, co powodowało utratę tytułu prawnego do tego lokalu przez wszystkich pozwanych. W efekcie, na podstawie przepisu art. 222 § 1 k.c., Powiat (...) jako właściciel tego lokalu mógł żądać jego opuszczenia przez pozwanych, a Sąd Rejonowy był obowiązany to żądanie uwzględnić i to niezależnie od okoliczności podnoszonych przez pozwaną w apelacji, które były już znane w postępowaniu pierwszoinstancyjnym.

Należy jednocześnie podkreślić, że trudna sytuacja rodzinna lub majątkowa najemcy nie może, zgodnie z zasadą pacta sunt servanda (umów należy przestrzegać), zwalniać go z obowiązków ciążących na nim z mocy umowy najmu, w szczególności z obowiązku zapłaty czynszu najmu. Nie może także świadczyć o tym, że wynajmujący wypowiadając w takiej sytuacji umowę najmu i żądając eksmisji byłego najemcy nadużywa prawa w rozumieniu przepisów art. 5 k.c. Takie zachowanie nie jest bowiem sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, albowiem w opisanych okolicznościach na wynajmującym nie ciążyć obowiązek zapewnienia najemcy bezpłatnego mieszkania. Jest to szczególnie istotne w rozpoznawanej sprawie. Strona powodowa wielokrotnie w przeciągu ostatnich kilku lat odraczała pozwanej terminy płatności zaległości czynszowych, a nawet umarzała zadłużenie z tego tytułu. Pozwana mimo takiej pomocy nadal nie regulowała na bieżąco czynszu najmu i z biegiem czasu doprowadzała ponownie do powstania znacznego zadłużenia z tego tytułu, czego dobitnym świadectwem jest niniejsza sprawa. Takie zachowanie skarżącej należy ocenić negatywnie jako świadczące o nielojalności względem wynajmującego, a w związku z tym nie można zaakceptować stanowiska, że orzeczenie eksmisji pozwanych ze spornego lokalu mieszkalnego w jakikolwiek sposób narusza zasady współżycia społecznego.

Warto również zauważyć, że w rozpoznawanej sprawie Sąd Rejonowy przyznał pozwanym prawo do lokalu socjalnego, a tym samym w razie wykonania zaskarżonego wyroku będą zaspokojone ich potrzeby mieszkaniowe przez zapewnienie im tegoż lokalu, co stanowi jeden ze sposobów realizacji ochrony praw lokatorów przewidzianej w art. 75 Konstytucji RP.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie przepisu art. 385 k.p.c., Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną.