Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2018 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny Sekcja d/s rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2018 r. w Gdyni

sprawy z powództwa W. M.

przeciwko H. B. i M. B.

o zapłatę

I.  Oddala powództwo;

II.  Kosztami postępowania, które uznaje za uiszczone, obciąża powoda.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 9 października 2017 r. powód W. M. wniósł przeciwko M. i H. małżonkom B. o rozwiązanie stosunku najmu lokalu mieszkalnego nr
1 położonego w G. przy ul. (...) i nakazanie pozwanym opuszczenia
i opróżnienia przedmiotowego lokalu, a także o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu,
w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego, który nabył w drodze darowizny otrzymanej od swej matki. Powód wskazał, iż na stałe zamieszkuje w Australii, nie ma możliwości samodzielnie dokonywać zarządu nieruchomością, poza którą to nieruchomością nie posiada on, ani osobistych, ani też majątkowych związków z krajem jej położenia. Powód nadmienił także, iż nie zamierza zamieszkać w przedmiotowym lokalu, zaś jego zamiarem jest zbycie tegoż lokalu, w czym główną przeszkodą okazali się jego jedyni najemcy – pozwani M. i H. małżonkowie B.. Powód wyjaśnił, że proponował pozwanym rozwiązanie umowy najmu, nie mniej strony stosunku najmu nie doszły do porozumienia w kwestii okresu rozwiązania umowy. Powód wskazał, że pozwani od lat opłacają comiesięczny czynsz
w wysokości 250 zł (po podwyższeniu 275 zł), która to kwota stanowi zbyt niski przychód, by pokryć koszt zarządu nieruchomością, a nadto by poczynić nakłady, które w jego ocenie są konieczne, mając na względzie iż nieruchomość jest budynkiem przedwojennym. Jako podstawę prawną swego roszczenia powód wskazał art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. z 2016 r., poz. 1610 ze zm.).

/pozew – k. 40-48/

Zarządzeniem z dnia 24 października 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt
I C 1029/17 I Wydział Cywilny tut. Sądu, na podstawie art. 130 ² k.p.c. zwrócił pozew w zakresie żądania eksmisji pozwanych i przekazał niniejszą sprawę w zakresie żądania rozwiązania stosunku najmu Sekcji do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym tut. Sądu.

/zarządzenie z dn. 24.10.2017 r. (prawomocne z dn. 21.11.2017 r.) – k. 3/

W odpowiedzi na pozew M. i H. B. wnieśli o oddalenie powództwa
w całości, podnosząc zarzut niedopuszczalności powództwa i braku legitymacji czynnej do wypowiedzenia umowy najmu. W uzasadnieniu swego stanowiska pozwani wskazali, iż reprezentujący powoda pełnomocnik, legitymuje się jedynie pełnomocnictwem procesowym, więc nie mógł składać w imieniu powoda oświadczeń woli, przed wytoczeniem powództwa. Konkludując, w ocenie pozwanych powództwo wytoczone zostało przedwcześnie, bowiem przed dniem jego wytoczenia powód nie złożył pozwanym skutecznego oświadczenia woli
w przedmiocie wypowiedzenia stosunku najmu. Nadto, w ocenie pozwanych powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem norma art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. u.o.p.l. zawiera koniunkcję nakazującą wytoczyć powództwo tylko z ważnych przyczyn, które zdaniem pozwanych nie zaistniały w niniejszej sprawie. Pozwani nadmienili także, iż są emerytami, nie dysponują innym lokalem mieszkalnym, do którego mogliby się wyprowadzić.

/odpowiedź na pozew – k. 72-75/

Na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2018 r. zarówno powód działający przez pełnomocnika procesowego jak i pozwani podtrzymali dotychczasowe stanowisko w sprawie.

/protokół rozprawy z dn. 24.04.2018 r./

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją z dnia 21 marca 1990 r. Urząd Miejski w G. – Wydział Spraw Lokalowych wydaną w sprawie (...)67/90 przydzielił M. i H. małżonkom B. lokal nr (...) położony w domu nr 21 przy ulicy (...) w G., składający się z 1 pokoju i kuchni
o łącznej powierzchni mieszkalnej (...).8 m ² (pow. użytkowej 32 m ²).

/niesporne, vide – decyzja z dn. 21.03.1990 r. – k. 50-50v/

W. M. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...). W. M. przedmiotową nieruchomość nabył w dniu 2 sierpnia 1996 r. w drodze darowizny od swej matki E. B. (poprzednio M. zd. K.).

/niesporne, vide – wydruk KW o nr (...) – k.62, nadto pismo M. i H. B.
z dn. 28.08.2017 r. – k. 57/

Pismem z dnia 25 listopada 2002 r. W. M. działający przez swego pełnomocnika – adw. M. D. wypowiedział M. i H. małżonkom B. dotychczasowe warunki najmu w zakresie wysokości czynszu, informując iż od dnia
1 stycznia 2003 r. wysokość czynszu za zajmowany lokal ulega podwyższeniu do kwoty 253,58 zł miesięcznie.

/niesporne, vide – pismo z dn. 25.11.2002 r. – k. 51/

Od grudnia 2005 r. M. i H. B. opłacają czynsz za zajmowany lokal
w kwocie 275 zł miesięcznie.

/niesporne, vide – pismo M. i H. B. z dn. 31.05.2016 r./

Pismem z dnia 18 sierpnia 2017 r. W. M. działający przez swojego pełnomocnika – adw. D. D. zaproponował M. i H. B. rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.

/niesporne, vide – pismo adw. D. D. z dn. 18.08.2017 r. – k. 53-54/

W dniu 21 sierpnia 2017 r. W. M. działający przez swojego pełnomocnika – adw. D. D. wypowiedział M. i H. małżonkom B. dotychczasowe warunki najmu w zakresie wysokości czynszu, informując iż od dnia 1 grudnia 2017 r. wysokość czynszu za zajmowany lokal ulega podwyższeniu do kwoty 474,00 zł miesięcznie.

/dowód – pismo z dn. 21.08.2017 r. – k. 55/

Pismem z dnia 8 września 2017 r. H. i M. B. zaakceptowali stawkę podwyższonego czynszu, nie wyrazili zgody na wypowiedzenie stosunku najmu, wskazując jednocześnie na brak poprawy swej dotychczasowej sytuacji materialnej i lokalowej.

/niesporne, vide – pismo z dn. 8.09.2017 r. – k. 58/

Finalnie strony stosunku najmu nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

/ niesporne/

Sąd zważył co następuje:

W niniejszej sprawie powód oparł swoje roszczenie wobec pozwanych na przepisie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 1610 ze zm.), zgodnie
z którym właściciel z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2 tegoż przepisu, może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Ustalony przez Sąd stan faktyczny pozostawał pomiędzy stronami bezsporny, zatem rozstrzygnięcie odnośnie słuszności roszczenia o rozwiązanie stosunku najmu przedmiotowego lokalu z pozwanymi zależało wyłącznie od ustalenia czy w niniejszej sprawie istniała po stronie powoda ważna przyczyna uzasadniająca uwzględnienie powództwa w rozumieniu przepisu art. 11 ust. 10 wyżej powołanej ustawy.

Wskazać należy, że pojęcie „ważnych przyczyn” w rozumieniu art. 33 ustawy z dnia
2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zachowało aktualność na gruncie art. 11 ust. 10 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powszechnie przyjmuje się, że „ważna przyczyna”, a więc przyczyna uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy. Pogląd ten jest wyrazem trafnego rozumienia treści i intencji art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (por. wyrok SN z dnia 28 września 2001 roku, sygn. akt III CKN 404/00; wyrok SN z dnia 27 maja 1999 r., sygn. akt II CKN 362/98). W uzasadnieniu wyroku z dnia 27 maja 1999 roku, sygn. akt II CKN 362/98, który zapadł na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy, Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż zwraca uwagę ogólnikowość pojęcia „ważnych przyczyn” i jego niedookreślenie. Powoduje to elastyczność unormowania, ale także trudności przy jego stosowaniu. Oceniając, czy w konkretnych okolicznościach zachodzą „ważne przyczyny”
w rozumieniu art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, należy mieć na względzie przede wszystkim charakter i cel tego przepisu, odczytywane przy uwzględnieniu - z jednej strony – przyświecającej naszemu prawu zasady ochrony własności (art. 21 i 64 Konstytucji RP) i - z drugiej strony - obecnej także w polskim porządku prawnym zasady ochrony lokatorów (najemców lokali mieszkalnych), która znalazła wyraz w art. 75 Konstytucji,
a także m.in. w przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Mając na uwadze powyższe przyjąć należy, że ważna przyczyna rozwiązania stosunku najmu, w rozumieniu przepisu art. 11 ust 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) zachodzi, gdy dany lokal okazuje się być niezbędnym wynajmującemu z istotnych względów osobistych lub rodzinnych, natomiast najemca dysponuje możliwościami finansowymi, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić w inny sposób (stanowisko to znajduje oparcie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2000 roku, II CKN 720/98). Za ważnymi przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku prawnego przez sąd należy też uznać np. bezdomność właściciela, chęć podziału lokalu na dwa mniejsze i zaoferowanie lokatorowi jednego z nowopowstałych lokali.

Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy w pierwszej kolejności wskazać należało, że w ocenie Sądu powód nie wykazał, ażeby istniała po jego stronie ważna przyczyna uzasadniająca rozwiązanie stosunku najmu.

W uzasadnieniu zgłoszonego żądania powód wskazywał na następujące przyczyny, które, zdaniem powoda, winny skutkować uwzględnieniem powództwa:

- chęć zbycia nieruchomości i niemożność sprzedaży;

- uciążliwość utrzymywania nieruchomości, w sytuacji stałego zamieszkiwania powoda poza granicami kraju;

- brak wystarczających dochodów z nieruchomości, które mogłyby pokryć koszty zarządu nieruchomością (zlecenie profesjonalnemu podmiotowi);

- nieruchomość wymaga znacznych nakładów potrzebnych w celu jej utrzymania, a także przywrócenia jej świetności;

- powód nie zamierza wynajmować nieruchomości ani też w niej zamieszkać;

- brak inwestycji zmniejsza wartość nieruchomości zwiększając uszczerbek w majątku powoda.

W ocenie Sądu wymienione powody nie mogą skutkować rozwiązaniem umowy najmu przez sąd.

Po pierwsze: właściciel może wyzbyć się swojego prawa (np. sprzedając nieruchomość), ale okoliczność, że nie może tego uczynić na warunkach jego satysfakcjonujących nie może stanowić przesłanki uzasadniającej zgłoszone żądanie.

Po drugie: oczywistym jest, że na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek utrzymania nieruchomości, a co się z tym wiąże – czynienia wydatków z tym związanych. Wydatki jakie obowiązany jest ponosić właściciel dotyczą nie tylko wydatków związanych z remontem i utrzymaniem substancji nieruchomości, ale również mogą obejmować koszty zarządu, administrowania nieruchomością, jeżeli właściciel nie chce lub nie może wykonywać tych czynności samodzielnie. Należy podkreślić, że powód jest właścicielem nieruchomości od 1996 r. i jak wynika z uzasadnienia pozwu (k-38 akt) powód nie przeznaczał własnych środków na utrzymanie tej nieruchomości uznając, że tylko inwestowanie środków uzyskiwanych z nieruchomości (dochodów) jest ekonomicznie uzasadnione. Należy zatem uznać, że na skutek takiej decyzji podjętej przez powoda, nieruchomość, w która się nie inwestuje od ponad 20 lat musi ulegać systematycznemu niszczeniu, tym samym pomniejszając wartość majątku powoda. Na marginesie należy wskazać, że jak wynika również z samego uzasadnienia pozwu, na nieruchomości znajduje się budynek, w którym oprócz pozwanych, zamieszkiwało „szereg najemców”, a obecnie zamieszkują wyłącznie pozwani. To oznacza, że „szereg” lokali jest opuszczona i w żaden sposób niezagospodarowana przez właściciela nieruchomości. W ocenie Sądu, w takiej sytuacji, nie może to być szczególna okoliczność uzasadniająca rozwiązanie umowy najmu.

Sąd dał wiarę dowodom z dokumentów przedstawionym przez strony, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność nie budziła wątpliwości Sądu i nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Mając na względzie, że powód nie wskazywał na żadną podstawę, która w ocenie Sądu mogłaby być uznana za okoliczność uzasadniająca rozwiązanie stosunku najmu, Sąd oddalił wnioski dowodowe o dopuszczenie i przeprowadzenie: dowodu z zeznań świadków – K. W. i J. K., dowodu z oględzin przedmiotowej nieruchomości, opinii biegłego do spraw nieruchomości i przesłuchania stron postępowania. W ocenie Sądu dopuszczenie i przeprowadzenie powyższych dowodów nie było konieczne– nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, gdyż powołane zostały na okoliczności, które nie mogły skutkować uwzględnieniem powództwa.

Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego orzekł jak w pkt. I sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. II wyroku zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c., obciążając powoda jako stronę przegrywająca postępowanie kosztami procesu i uznając je za uiszczone w całości.