Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 września 2018 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 6 września 2018 r. w Toruniu

sprawy z powództwa M. C.

przeciwko A. L.

przy udziale Gminy M. T. jako interwenienta ubocznego po stronie powódki

o eksmisję

1.  oddala powództwo;

2.  kosztami procesu obciąża powódkę.

I C 534/18

UZASADNIENIE

M. C. wniosła o nakazanie eksmisji A. L. z lokalu mieszkalnego położonego w T., przy ul. (...) i zasądzenie kosztów procesu. Dla uzasadnienia swojego żądania wskazała, że jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się wskazany lokal. Pozwana zajmuje go bez tytułu prawnego ponieważ umowa najmu została dwukrotnie pisemnie wypowiedziana ( w dniach 2.05.2017r. i 26.02.2018r. ) z powodu niepłacenia czynszu.

Pozwana nie stawiła się na rozprawę i nie zajęła stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje.

Powódce przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w T., przy ul. (...). W dniu 23 lutego 2014r. strony zawarły umowę najmu tego lokalu na czas nieznaczony.

( dowód: - wydruk treści księgi wieczystej k. 13-17,

- umowa najmu k. 26-28 )

Pismem z 2.05.2017r. powódka oświadczyła pozwanej, iż wypowiada umowę najmu w związku z zaległościami z tytułu czynszu, w opłatach za centralne ogrzewanie i dostawę wody. W piśmie wskazano, że termin wypowiedzenia wynosi 7 dni, a jeśli zaległości zostaną niezwłocznie uregulowane – jeden miesiąc. Pismo, wysłane przesyłka poleconą, zostało zwrócone do nadawcy z powodu nie podjęcia przez adresata.

( dowód: - pismo z 2.05.2017 r. k. 19,

- koperta k. 18 )

Pismem z 26.02.2018r. powódka powtórnie oświadczyła pozwanej, iż wypowiada umowę najmu w związku z zaległościami z tytułu czynszu i innych opłat wynoszącymi 4591,84zł. Ponadto w piśmie zawarto wezwanie do natychmiastowego uregulowania zaległości i opuszczenia mieszkania. Pismo, wysłane przesyłką poleconą, zostało zwrócone do nadawcy z powodu nie podjęcia przez adresata.

( dowód: - pismo z 26.02.2018r. k. 23,

- koperta k. 22 )

Sąd zważył, co następuje.

Zgodnie z art.11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkalnym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z (...), ze zm. ) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zgodnie z ust.2 powołanego przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Ustęp 3 art. 11 stanowi z kolei, iż właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Zgodnie z ust. 4 omawianego przepisu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy, nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Mając na uwadze cel, który przyświecał uchwaleniu ustawy, wskazany wprost w jej tytule ( ochrona lokatorów ), należy przyjąć, iż omawiane przepisy mają charakter semiimperatywny ( jednostronnie bezwzględnie obowiązujący).

Oznacza to, że dopuszczalne są umowne odstępstwa na korzyść lokatora ( np. wydłużenie terminów wypowiedzenia lub wykluczenie określonych podstaw ustawowych ), natomiast postanowienia umów mniej korzystne ( np. dopuszczające wypowiedzenie bez określonego powodu lub z innych przyczyn niż wskazane w ustawie, względnie skracające ustawowe terminy wypowiedzenia ) są z mocy prawa nieważne ( art. 58 § 1 i 3 kc ).

W okolicznościach sprawy, strony przewidziały możliwość wypowiedzenia umowy bez żadnego powodu ( § 7 ) i postanowienie to, w zakresie uprawnienia wynajmującego, jest nieważne. Ponadto strony przewidziały, iż wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku gdy najemca:

- zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności lub narusza inne postanowienia umowy,

- przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali, znajdujących się w sąsiedztwie,

- używa przedmiotów stanowiących wyposażenie lokalu, niezgodnie z ich przeznaczeniem bądź też je dewastuje ( §9 ). Również i to postanowienie umowy jest nieważne.

Przyczyną wypowiedzenia najmu była zwłoka z zapłatą czynszu i opłat, obciążających najemcę. Wynajmujący nie dochował jednak warunków, przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy ( nie uprzedził najemcy o zamiarze wypowiedzenia i nie wyznaczyła dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności ). W konsekwencji, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy nie mogło wywrzeć zamierzonego skutku, a zatem pozwana wciąż jest najemcą lokalu. Przysługuje jej więc - skuteczne wobec właściciela - uprawnienie do władania nim.

Mając powyższe na uwadze i na podstawie powołanych przepisów prawa, powództwo należało oddalić ( art. 222 § 1 kc w zw. z art. 251 § 1 kc ).