Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2018 r.

Sąd Rejonowy w Lidzbarku Warmińskim I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Agnieszka Przęczek

Protokolant : starszy sekretarz sądowy Wioletta Przybylska

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2018 roku w Lidzbarku Warmińskim na rozprawie

sprawy

z powództwa H. S., A. S.

przeciwko Gminie Miejskiej L.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka numer (...) o powierzchni (...) m2, położonej w L. przy ulicy (...), obręb numer (...), dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą (...), począwszy od dnia (...) r. jest uzasadniona w wysokości(...) zł (...)od dnia (...) r. jest uzasadniona w wysokości (...) zł (...), od dnia (...) r. i w kolejnych latach jest uzasadniona w wysokości (...) zł ((...));

II. nie obciąża powodów kosztami procesu na rzecz pozwanej;

III. nakazuje pobrać na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego w L. od pozwanej Gminy Miejskie L. kwotę (...)) tytułem zwrotu części wydatków na opinię biegłego, odstępując od obciążania powodów zwrotem części wydatków za opinię biegłego.

SSR Agnieszka Przęczek

Sygn akt: I C 1002/17

UZASADNIENIE

Powodowie A. i H. S. wnieśli o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...), obręb numer (...), oznaczonej numerem (...)
o powierzchni (...) m2, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą (...) dokonane przez Burmistrza L. w dniu (...) r. jest nieuzasadniona. Wskazali, iż nie zgadzają się z nowa wartością gruntu, która została bardzo przeszacowana. Dodali, że doprowadzili grunt do takiego stanu, aby można było na nim postawić budynki i włożyli w to dużo pracy oraz ponieśli ogromne koszty.

Pozwana Gmina Miejska L. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest uzasadniona, począwszy od dnia (...) r. w wysokości(...) zł (wraz z podatkiem Vat 22%), od dnia (...) r. w wysokości (...) zł (wraz z podatkiem Vat 22%), a od (...)r. i w kolejnych latach jest uzasadniona w wysokości (...) (wraz z podatkiem Vat 22%) oraz wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina Miejska L. jest właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) o powierzchni(...) m2, położonej w L. przy ulicy (...), obręb numer (...), dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą (...).

Użytkownikami wieczystymi wskazanej wyżej nieruchomości są powodowie A. i H. S. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Pismem z dnia (...) r. Burmistrz L. wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i zaoferował powodom przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie(...) zł + 22% podatku VAT- brutto (...) zł. Aktualizacja miała następować etapowo. Wartość nieruchomości ustalono w oparciu o dotychczasową stawkę 3% na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla działki w dniu (...) r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. G.. Wypowiedzenie powodowie otrzymali w dniu (...)

Od powyższego wypowiedzenia powodowie złożyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. wniosek o ustalenie, że opłata z tytułu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste wskazanej nieruchomości jest nieuzasadniona. Ze stanowiskiem powodów nie zgodziła się Gmina L..

Orzeczeniem z dnia (...) r. numer (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. uznało wniosek powodów za zasadny.

W dniu (...) r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. wpłynął sprzeciw pozwanej od orzeczenia z dnia (...) r.

Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...) o powierzchni (...) m2, położonej w L. przy ulicy (...), obręb numer 2, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą (...) na dzień (...) r. wynosi (...)zł.

Dowód: sprzeciw k. 3-6; zpo k. 7-8; orzeczenie z dnia (...) r. k. 9-10; pismo z dnia (...)r. k. 11; odwołanie powodów k. 12; wypowiedzenie wraz z dowodem doręczenia i załącznikami k. 13-29; opinia biegłego sadowego P. W. k. 59-77; uzupełniająca ustna opinia biegłego P. W. k. 103-v. płyta CD k.165 .

Sąd zważył, co następuje:

Wytoczone powództwo częściowo zasługiwało na uwzględnienie.

Spór dotyczył przede wszystkim oceny wartości nieruchomości stanowiących własność pozwanej.

W świetle art. 77 ust. 1 u.g.n. nakazuje aktualizowanie opłaty rocznej w stosunku do wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej. Jest rzeczą jasną, że ta stawka dotychczasowa powinna być zgodna ze stawkami przewidzianymi w ustawie- co nie miałoby miejsca przyjmując dotychczasową stawkę 3%. Z uwagi na racjonalność postępowania, pomimo uchybienia przepisom przez pozwaną, nie może to skutkować uznaniem niezasadności aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Stosownie zaś do art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (D.U. z 2010r., Nr 102 , poz. 651), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Zgodnie z art. 71 ust. 4 zdanie pierwsze u.g.n. opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n. stanowią, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

1)za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 % ceny;

2)za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 % ceny;

3)za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 % ceny;

3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1 % ceny;

4)za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny;

4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2 % ceny;

5)za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 i 3 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego..

Art. 77 ust. 2a. u.g.n. stanowi, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Stosownie do art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n., właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.3. Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Art. 80 ust. 1 u.g.n. stanowi, że od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego, jeżeli oddaliło w orzeczeniu wniosek, o którym mowa w ust. 1. Jeżeli kolegium w orzeczeniu uznało wniosek za zasadny, przyznaje na wniosek użytkownika wieczystego zwrot kosztów i opłat od właściwego organu (tak art. 80 ust. 6 u.g.n).

W rozpoznawanej sprawie sporną kwestią była wartość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, a celem jej rozstrzygnięcia Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd uznał opinię biegłego P. W. za wiarygodną, pełną oraz jasną. Opinia ta została sporządzona rzetelnie i zgodnie z wymaganiami prawa. Tok rozumowania biegłego był jasny i zrozumiały. Biegły przeprowadził szeroką analizę przedstawionego mu zagadnienia, uzasadnił swoje wnioski. Ponadto biegły w wyczerpujący sposób odniósł się do zarzutów powodów i ostatecznie żadna ze stron nie kwestionowała jej treści a zatem jego opinia zasługiwała na uwzględnienie.

W tym miejscu zważenia wymaga, że Sąd nie zgodził się z pozwaną odnośnie podwyższenia opłaty dodatkowo o wartość podatku Vat w wysokości 22%. Aktualizacje opłaty dokonuje się w oparciu o wyceną wartości tej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę- a zatem jest pochodną wartości nieruchomości oraz stawki procentowej. A zatem obliczona w ten sposób opłata winna zawierać podatek Vat, a nie dodatkowo być podwyższana o kwotę tego podatku.

W ocenie Sądu nie sposób uznać, aby żądanie Gminy w omawianym zakresie zasługiwało na uwzględnienie.

Mając powyższe na uwadze Sąd ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka numer (...) o powierzchni (...) m2, położonej w L. przy ulicy (...), obręb numer (...), dla której Sąd Rejonowy w L.prowadzi księgę wieczystą (...), począwszy od dnia (...) r. jest uzasadniona w wysokości (...) zł ((...)), od dnia (...) r. jest uzasadniona w wysokości (...) zł ((...)), od dnia (...)r. i w kolejnych latach jest uzasadniona w wysokości (...) zł ((...))- mając na uwadze brzmienie art. 77 ust. 2 a u.g.n..

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 102 kpc . W niniejszej sprawie powodowie stali na stanowisku, że aktualizacja opłaty jest niezasadna, zaś pozwana podtrzymywała stanowisko o zasadności opłaty za użytkowanie wieczyste w kwocie (...) zł. Sąd ustalił, że opłata ta jest zasadna jednakże w niżej kwocie, tj. (...) zł. Tym samym należy uznać, że powodowie przegrali proces 78,45%, zaś Gmina w 21,55 %. Na podstawie art. 100 zd. 1 należało dokonać ich stosunkowego rozdzielenia. Koszty procesu poniesione przez powodów to (...) zł, zaś poniesione przez pozwaną to (...) zł (tj. wynagrodzenie pełnomocnika (...) zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Powodowie powinni zwrócić pozwanej koszty procesu w kwocie (...) zł ((...) zł), zaś pozwana powodom (...)zł ( (...) zł). A zatem dokonując zminusowania tych kwot Sad winien był zasądzić od powodów na rzecz pozwanej kwotę (...) zł. W przedmiotowej sprawie powodowie wnieśli o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości jest nieuzasadnione. W niniejszej sprawie powodowie nie mieli innej możliwości zweryfikować wartości nieruchomości- jej wzrostu- poprzez wycenę przez biegłego sądowego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego. Z prezentowanego S. powodów wynika, że nie mogli oni zrozumiec podstaw podwyższenia niniejszej opłaty o ponad 150 %. Uważali oni, iż dokonane nakłady pracy i koszty powinny być uwzględnione przy wycenie nieruchomości. Sąd wziął pod uwagę fakt, że przepisy dotyczące aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nie są proste do zrozumienia dla przeciętnego człowiek, albowiem są obwarowane szczególnym trybem postępowania.

Z tych względów Sąd uznał, iż obciążanie powód dodatkowymi kosztami, przy uwzględnieniu znacznego wzrostu opłaty byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Natomiast o kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust.1 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U z 2010 r., Nr 90, poz.549 z późn. zm.) również dokonując stosunkowego rozdzielenia co do przegranej w sprawie i nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa od pozwanej kwotę(...) złotych tytułem zwrotu wydatków na opinie biegłego, zaś odstąpił od obciążania powodów zwrotem pozostałej części tych wydatków- na podstawie powyżej podanych argumentów .

SSR Agnieszka Przęczek