Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 grudnia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny - Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Fronczak

Sędziowie: SO Adam Malinowski

SR (del.) Miłosz Konieczny (spr.)

Protokolant: sekr. sąd. Grażyna Dwórznik

po rozpoznaniu w dniu 07 grudnia 2017 roku w W.

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W.

przeciwko (...) W.

o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy – Żoliborza w Warszawie

z dnia 03 stycznia 2017 roku, sygn. akt II C 662/16

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu dla Warszawy - Żoliborza w Warszawie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Sędzia SR (del.) Miłosz Konieczny Sędzia SO Agnieszka Fronczak Sędzia SO Adam Malinowski

Sygn. akt XXVII Ca 816/17

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 07 grudnia 2017 roku

W dniu 22 grudnia 2014 r. (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. złożyła wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), związanego z wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym opisanym w księdze wieczystej (...), z 1% na 3% wartości nieruchomości jest nieuzasadnione, a jako właściwą należy przyjąć stawkę 1% wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew (...) W. wniosło o oddalenie powództwa, ewentualnie o ustalenie, że dokonanie zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z 1% na 3% jest uzasadnione i skuteczne.

Wyrokiem z dnia 03 stycznia 2017 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy - Żoliborza w Warszawie ( sygn. akt II C 662/16) ustalił, że zmiana stawki procentowej opłaty rocznej dokonana wypowiedzeniem z dnia 12 listopada 2014 r. jest nieuzasadniona i opłata roczna z tytułu przysługującego (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. udziału wynoszącego 43/50 części udziału w wysokości (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., objętej księgą wieczystą nr (...) związanego z prawem odrębnej własności lokalu niemieszkalnego, od dnia 01 stycznia 2015 r. pozostaje bez zmian w wysokości 6.318,74 zł (k. 96).

Swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następującym stanie faktycznym i prawnym:

Umową z dnia 10 grudnia 1993 r. zawartą pomiędzy Zarządem (...) w W. a (...) Spółdzielnią Mieszkaniową w W. oddano w użytkowanie wieczyste nieruchomość, będącą własnością Gminy Ż. w W., a położoną przy ul. (...), o powierzchni 5 ha 20 a i 2 m ^{( 2)}, w skład której wchodzą działki: (...), z obrębu (...)(7-06-04) oraz działki (...), z obrębu(...) (7-06-04). Powyższa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste celem realizacji inwestycji, zgodnie z decyzją (...)/(...) z dnia 17 stycznia 1990 r. Właścicielem gruntu w dacie zawarcia umowy była Gmina Ż. w W., natomiast obecnie własność nieruchomości należy do (...) W..

Prezydent (...) W.w dniu 04 czerwca 2012 r. udzielił R. M. – Burmistrzowi D. B. (...) W., a w dniu 15 czerwca 2012 r. –P. R. – Zastępcy Burmistrza D. B. (...) W. pełnomocnictw do wykonywania spraw o zasięgu dzielnicowym, w tym m.in. do określania lub zmiany stawki procentowej oraz ustalania wysokości opłaty rocznej oraz wysokości opłat rocznych w odniesieniu do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste za tzw. czynsz symboliczny i następnie zbytych na rzecz osób trzecich.

Wypowiedzeniem numer (...). (...). (...).(...). (...) z dnia 12 listopada 2014 r., działając na podstawie na podstawie 78 ust. 1 w zw. z art. 73 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz na podstawie uchwały nr (...) Rady (...) W. z dnia 18 grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom (...) W. do wykonywania niektórych zadań i kompetencji (...) W., Zarząd D. B. reprezentowany przez Burmistrza w D. B. (...) W. R. M. oraz Zastępcę Burmistrza w D. B. (...) W. P. R., zmienili (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. dotychczasową stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej o nr (...) związanego z wyodrębnionym, samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Od dnia 01 stycznia 2015 r. opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu dla udziału związanego z samodzielnymi lokalami niemieszkalnymi, dla nieruchomości położonej przy ul. (...) dla 43/50 części z udziału (...) zmianie uległa stawka procentowa opłaty rocznej z 1% na 3% i od 01 stycznia 2015 r. wynosiła 18.956,24 zł.

Na skutek złożenia przez powoda wniosku o ustalenie, iż zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była nieuzasadniona Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w dniu 17 września 2015 r. wydało w sprawie (...) orzeczenie, w którym wniosek oddaliło.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy stwierdził, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była nieuzasadniona i została dokonana nienależycie. Podstawą prawną dochodzonego roszczenia stanowił art. 78 u.g.n., który określa zasady aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że wypowiedzenie stawki opłaty rocznej z dnia 12 listopada 2014 r. było prawnie nieskuteczne, albowiem wbrew treści art. 78 ust. 1 u.g.n. zostało ono dokonane przez organ niewłaściwy. Mając bowiem na uwadze art. 4 ust. 9 i art. 91 u.g.n., zgodnie z którym poprzez właściwy organ należy rozumieć starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej (w tym również prezydenta miasta na prawach powiatu) - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa, Sąd I instancji przyjął, że to właśnie ten podmiot powinien dokonać wypowiedzenia stawki opłaty rocznej.

Skoro art. 38 k.c. stanowi, że osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie, zaś art. 11 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego w sprawach gospodarowania nieruchomościami są ich organy wykonawcze, to należy przyjąć, że pojęcie właściwy organ użyte w art. 78 ust. 1 u.g.n. oznacza organ osoby prawnej, która jest właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, uprawniony do podejmowania za właściciela czynności w zakresie stosunku użytkowania wieczystego, czyli w niniejszej sprawie będzie to Prezydent (...) W.. Wynika to z faktu, iż organem wykonawczym gminy jest wójt, o czym stanowi art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 08 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Ilekroć w ustawie jest mowa o wójcie, należy przez to rozumieć także burmistrza oraz prezydenta miasta (art. 11 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym).

Sąd I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie oświadczenie o wypowiedzeniu stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało dokonane przez Zarząd D. B. (...) W., który nie wskazał, w czyim imieniu składa to konkretne oświadczenie woli. W ocenie Sądu Rejonowego każde wypowiedzenie stawki procentowej opłaty rocznej, które nie jest dokonywane przez Prezydenta (...) W., powinno zawierać wyraźne, niebudzące wątpliwości wskazanie, iż dokonywane jest z umocowania Prezydenta (...) W. i w imieniu (...) W., jako jednostki samorządu terytorialnego posiadającej zdolność prawną i będącej podmiotem prawa własności gruntu. Tymczasem z treści wypowiedzenia nie wynika, aby powyższe oświadczenie zostało dokonane w imieniu (...) W. na podstawie umocowania udzielonego przez Prezydenta, jako organu uprawnionego do reprezentacji jednostki samorządu terytorialnego. Wręcz przeciwnie, w treści wypowiedzenia wskazano, że organem reprezentującym gminę właściwym dla wypowiedzenia stawki jest właśnie zarząd dzielnicy. W ocenie Sądu Rejonowego sformułowanie Zarząd D. B. (...) W. (…) zmienia stawkę procentową opłaty rocznej” jednoznacznie wskazuje na to, iż wypowiedzenie zostało dokonane przez zarząd dzielnicy, przy czym w treści nie wskazano, iż zarząd działa z umocowania Prezydenta, lecz jako organ jednostki samorządu terytorialnego.

W ocenie Sądu I instancji bez znaczenia pozostawał fakt, iż Burmistrz D. B. (...) W. i jego Zastępca mieli stosowne pełnomocnictwa pochodzące od organu uprawnionego do reprezentacji, skoro w treści wypowiedzenia nie powołali się na udzielone im pełnomocnictwo i nie zaznaczyli, iż wypowiedzenia dokonują działając z upoważnienia właściwego organu. Tym samym, zdaniem Sądu I instancji nie można było uznać, iż wypowiedzenie było dokonane skutecznie.

Sąd Rejonowy podniósł również, że pozwany nie zawarł w wypowiedzeniu z dnia 12 listopada 2014 r., ani informacji o wartości nieruchomości, ani o sporządzonym operacie szacunkowym, na podstawie, którego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została ustalona, ani też sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej. W tym stanie rzeczy Sąd I instancji stwierdził, iż wypowiadający stawkę opłaty rocznej nie sprostał ciążącemu na nim obowiązkowi informacyjnemu. W przedmiotowym wypowiedzeniu pozwany poinformował powoda jedynie o tym, iż zmianie ulega stawka procentowa opłaty z 1% na 3% z uwagi na to, że wyodrębniony lokal wraz ze związanym z nim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowi odrębną nieruchomość lokalową o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowy. W wypowiedzeniu tym pozwany wskazał również aktualną wysokość opłaty rocznej, wskazując, iż od dnia 01 stycznia 2015 r. wynosić ma ona 18.956,24 zł. Wypowiedzenie skierowane przez pozwanego do powodów nie zawierało natomiast pozostałych informacji, jakich dla skuteczności wypowiedzenia wymaga art. 78 u.g.n. Brak takich elementów wypowiedzenia, jak wskazanie wartości rynkowej nieruchomości czy sposobu obliczenia nowej stawki opłaty stanowi brak elementów wymaganych dla jego skuteczności, a z tego powodu nie można było uznać, że wypowiedzenie to zostało dokonane prawidłowo i zgodnie z przepisami.

Z tych powodów Sąd Rejonowy uznał, że zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości dokonana pismem z dnia 12 listopada 2014 r. była nieskuteczna i nieuzasadniona, a opłata ta od dnia 01 stycznia 2015 r. pozostaje bez zmian i wynosi 6.318,74 zł.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w całości.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1.  obrazę przepisów prawa materialnego, tj. art. 77 i 78 u.g.n. poprzez przyjęcie, że oświadczenie pozwanego o wypowiedzeniu powodowi stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu było prawnie nieskuteczne, albowiem zostało dokonane przez niewłaściwy organ oraz poprzez uznanie, że wypowiedzenie stawki opłaty rocznej pozbawione było niezbędnych elementów;

2.  nierozpoznanie przez Sąd Rejonowy istoty sprawy poprzez wyrokowanie wyłącznie na podstawie błędnie przyjętej przesłanki bezskuteczności oświadczenia pozwanego z dnia 12.11.2014 r. o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, z pominięciem aspektu materialnego sprawy;

3.  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 328 k.p.c. polegające na niewyczerpującym uzasadnieniu wyroku, polegającym na braku odniesienia się w uzasadnieniu do kwestii zasadności zmiany stawki procentowej z 1% na 3% z tytułu użytkowania wieczystego gruntu zajętego pod garaż.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o:

⚫

zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie ustalenie, że stawka procentowa opłaty rocznej dla 43/50 części z udziału (...) w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnym położonym w W. przy ul. (...) w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą (...) od dnia 01 stycznia 2015 r. wynosi 3%, co stanowi kwotę 18.956,24 zł i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego,

ewentualnie

⚫

uchylenie zaskarżonego wyroku, przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i pozostawienie temu Sądowi rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania za drugą instancję (k. 111-115).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego zasługuje na uwzględnienie.

Przed dokonaniem oceny, czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej była w ogóle uzasadniona (ewentualnie w jakiej wysokości była zasadna), w pierwszej kolejności rozważyć należało kwestię o decydującym znaczeniu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a mianowicie, czy pozwane (...) W. dokonało skutecznego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego, wnioski prawne, które wyciągnął Sąd Rejonowy w tym zakresie były nieprawidłowe.

Tryb zmiany (aktualizacji) wysokości opłaty rocznej określony został w art. 78 do art. 81 u.g.n. Inicjowany jest wypowiedzeniem przez właściwy organ tej opłaty i złożeniem oferty przyjęcia nowej jej wysokości. Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną, która zmienia oznaczoną umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w zakresie wysokości obowiązującej opłaty. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości stanowią ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; są zatem świadczeniami cywilnoprawnymi, przewidzianymi w art. 238 k.c. Cywilnoprawny charakter mają także czynności związane z oznaczaniem wysokości opłat rocznych, w tym ich aktualizacji oraz spory wynikające na tym tle, jako dotyczące należności pieniężnych (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia: 21 kwietnia 1994 r., III CZP 36/94 i z dnia 25 sierpnia 1995 r., III CZP 96/95; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów NSA z dnia 25 listopada 2013 r., I OPS 12/13 oraz wyroki NSA: z dnia 12 maja 2006 r., I OSK 843/05, z dnia 23 stycznia 2007 r., I OSK 306/06, postanowienie NSA z dnia 03 października 1997 r., I SA 1333/97).

Stronami postępowania administracyjnego oraz sądowego dotyczącego aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie są wieczysty użytkownik i właściciel nieruchomości. Jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego organami reprezentującymi te jednostki są ich organy wykonawcze. Pojęcie „właściwy organ”, o którym mowa w przepisach art. 78 ust. 1, 3 i 4, art. 79 ust. 2 i 6, art. 80 ust. 1 u.g.n., oznacza ustawowo określony organ osoby prawnej, która jest właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, uprawniony do podejmowania za właściciela czynności w zakresie gospodarowania nieruchomościami, a w tym stosunku użytkowania wieczystego. Czynności tego organu są traktowane jako działania samego właściciela nieruchomości. Organ składający oświadczenie, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n., ma obowiązek wskazać osobę prawną, za którą podejmuje tę czynność.

W przedmiotowej sprawie Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, iż właściwym organem do dokonania w imieniu właściciela nieruchomości gruntowej - (...) W. wypowiedzenia wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest Prezydent (...) W.. Wadliwie zaś przyjął, że wypowiedzenie opłaty z dnia 12.11.2014 r. nie zostało dokonane właśnie przez niego, a przez zarząd D. B..

Sąd Okręgowy uznał za uzasadnione zarzuty obrazy prawa materialnego - art. 77 i 78 ust. 1 u.g.n. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy należy bowiem stwierdzić, iż przedłożony do akt dokument datowany na dzień 12.11.2014 r. zawiera oświadczenie woli właściciela nieruchomości – (...) W. w przedmiocie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej dokonane przez „właściwy organ”, tj. przez Prezydenta (...) W..

Ustawa z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1438) określa m.in. podział na dzielnice – jednostki pomocnicze, których utworzenie jest w W. obowiązkowe oraz zakres ich działania stwierdzając w art. 11 ust. 1, że dzielnica działa na podstawie statutu dzielnicy nadanego przez Radę m.st. Warszawy i innych uchwał Rady m.st. Warszawy przekazujących dzielnicy zadania i kompetencje gminne i powiatowe, zadania zlecone gminie z zakresu administracji rządowej oraz zadania realizowane na podstawie porozumień zawartych pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego. Zatem z tego przepisu jednoznacznie wynika, że zadania dzielnicy nie są jej własnymi, samodzielnymi zadaniami. Są to zadania gminy lub powiatu, własne lub zlecone, których wykonywanie zostało dzielnicy powierzone nie w drodze ustawy, a uchwał Rady m.st. Warszawy. Dlatego art. 11 ust. 2 ustawy, którego zdanie wprowadzające do zawartego w nim wyliczenia brzmi: Do zakresu działania dzielnicy należą sprawy lokalne, a w szczególności (…) należy rozumieć nie jako ustawowe określenie zadań publicznych przypisanych dzielnicy warszawskiej, ale jako dyrektywę dla Rady m.st. Warszawy przy określaniu zadań przekazanych dzielnicom w drodze art. 11 ust. 1 ustawy.

Dlatego też § 1 ust. 1 Uchwały(...) Rady (...) W. z dnia 18 grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom (...) W. do wykonywania niektórych zadań i kompetencji (...) W. (Dz. (...) (...) poz. (...), ze zm., dalej: „uchwała kompetencyjna”) stanowi, że uchwała określa zadania i kompetencje (...). W.w zakresie spraw lokalnych przekazane do wykonywania dzielnicom. W drodze § 7 pkt 1 uchwały kompetencyjnej w zakresie nieruchomości (...) W., położonych na obszarze właściwej dzielnicy, przekazano dzielnicom do wykonywania określanie lub zmianę stawki procentowej oraz aktualizację opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, zgodnie z art. 73, 77 i 78 u.g.n. Dlatego oświadczenie woli o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego składają często naczelnicy wydziałów nieruchomości w dzielnicach, czy tak jak w niniejszej sprawie osoby wchodzące w skład organów zarządu dzielnicy. Zdarza się, iż w pismach tych nie znajduje się wzmianka, że działają oni z upoważnienia Prezydenta (...) W., jako organu reprezentującego właściciela, co jest błędną praktyką. Taka sytuacja występuje także w piśmie z dnia 12.11.2014 r.

Wymieniony przepis uchwały kompetencyjnej nie rzutuje jednak na ocenę, że taka działalność nie jest prowadzona we własnym imieniu przez jednostkę pomocniczą (...) W.. Jak stanowi § 1 ust. 1 przywołanej uchwały, uchwałą kompetencyjną określono zadania i kompetencje gminy – (...) W. w zakresie spraw lokalnych, które zostały na podstawie tej uchwały przekazane do wykonywania dzielnicom (...) W.. Przekazanie wymienionych w uchwale zadań gminy do wykonania jednostce pomocniczej nie zmienia charakteru tych zadań jako zadań własnych gminy. Są więc to nadal zadania gminne wykonywane tylko przez jednostki pomocnicze gminy. Jednostka pomocnicza gminy nie została wyposażona w podmiotowość cywilnoprawną, umożliwiającą jej występowanie we własnym imieniu w powszechnym obrocie prawnym, czyli wobec osób trzecich. Działalność jednostki pomocniczej jest prowadzona z powołaniem się na osobowość prawną gminy (wyrok NSA z dnia 26 maja 1992 r., SA/Wr 1248/91).

W ocenie Sądu Okręgowego samo przywołanie na początku pisma z dnia 12.11.2014 r. podstawy prawnej, tj. art. 78 ust. 1 w zw. z art. 73 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarowaniu nieruchomościami, oraz uchwały nr(...) Rady (...) W. z dnia 18 grudnia 2008 r. w sprawie przekazania dzielnicom (...) W. do wykonania niektórych zadań i kompetencji (...) W., daje podstawy do przyjęcia, jak to wywodzi apelujący, iż Burmistrz D. B. R. M. i jego Zastępca P. R. działali w imieniu i na rzecz (...) W.. Sąd Rejonowy błędnie przyjął, iż oświadczenie zawarte w piśmie z dnia 12.11.2014 r. nie zostało złożone w imieniu i ze skutkiem dla Prezydenta (...) W.. Jest to twierdzenie nieuprawnione, oderwane od pozostałych elementów przedmiotowego dokumentu i narusza zasady wykładni oświadczeń woli. Judykatura i doktryna zgodnie przyjmują, że sąd nie może uznać, że wykładnia językowa treści oświadczenia jest na tyle jednoznaczna, że należy na niej poprzestać, jeśli ten sam tekst inaczej rozumieją strony, a inaczej sąd.

Sąd Okręgowy dokonując analizy treści pełnomocnictw udzielonych przez Prezydenta (...) W. Burmistrzowi D. B. R. M. i jego Zastępcy P. R. stwierdził, iż przedłożone pełnomocnictwa zawierają upoważnienia do dokonywania wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste, albowiem w pkt. 2 ppkt. b udzielone pełnomocnictwo w zakresie nieruchomości obejmuje „określanie lub zmianę stawki procentowej oraz aktualizację opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego”. Cywilnoprawny charakter ustalania wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego wskazuje na stosowanie do podejmowanych czynności prawnych przepisów Kodeksu cywilnego, jeżeli odrębnych regulacji nie zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. W art. 96 k.c. przewidziana została zasada dopuszczalności podejmowania czynności prawnych przez pełnomocnika, a wyjątki od tej zasady mogą wynikać z przepisu ustawy albo właściwości czynności prawnej. Pełnomocnictwo powstaje w drodze umocowania, wynikającego z wyraźnego oświadczenia woli do działania w imieniu uprawnionego złożonego innej osobie. Może być udzielone także w sposób dorozumiany. Za szczególny wypadek dorozumianego pełnomocnictwa uznać należy umocowanie płynące z przydzielenia kompetencji, wynikających ze struktury osoby prawnej, dla osób zajmujących się określonymi sprawami w konkretnej jednostce organizacyjnej tej osoby prawnej. Udzielenie pełnomocnictwa jest jednostronną czynnością prawną o charakterze upoważniającym. Czynność ta upoważnia pełnomocnika do dokonywania czynności prawnych w imieniu i ze skutkiem dla mocodawcy. Umocowanie to trwa, co do zasady, tak długo, jak długo pełnomocnictwo nie zostanie odwołane (art. 101 § 1 in principio k.c.) albo nie wygaśnie (art. 101 § 2 k.c.), z zastrzeżeniem odmiennej woli mocodawcy.

Błędem jest niepowołanie się przez osoby dokonujące wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na pełnomocnictwa, które posiadali od Prezydenta (...) W. w tym zakresie, nie zmienia to jednak faktu, że byli oni umocowani do złożenia w jego imieniu takiego oświadczenia powodowi. Brak ten został usunięty jeszcze na etapie postępowania administracyjnego, bowiem do odpowiedzi na wniosek o ustalenie, że zmiana stawki procentowej opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości, dołączono pełnomocnictwa osób dokonujących wypowiedzenia. Przedłożone pełnomocnictwa obejmują uprawnienia do dokonania czynności prawnej wskazanej w art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, które poprzedza wypowiedzenie na piśmie wysokości dotychczasowej opłaty.

Na koniec trzeba stwierdzić, że mając na uwadze, iż wypowiedzenie , o które chodzi w niniejszej sprawie dotyczyło zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału w nieruchomości gruntowej argumentacja, że nie zawierało ono niezbędnych (dla jego skuteczności) elementów w postaci wartości nieruchomości oraz sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej, wydaje się niezrozumiałe. Otóż, zważywszy, że w wypowiedzeniu (k. 21) znajdowała się informacja o wysokości dotychczasowej opłaty, tj. 6.318,74 zł, jak i tej nowej – 18.956,24 zł, ustalenie tej drugiej sprowadzało się do czysto matematycznej operacji, tj. przemnożenia 6.318,74 zł przez 3, jako, że stawka procentowa miała wzrosnąć z 1 % na 3 %.

Reasumując, w ocenie Sądu Okręgowego doszło do skutecznego wypowiedzenia przez właściciela gruntu wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, albowiem zostało ono dokonane przez właściwy organ, tj. Prezydenta (...) W., zaś treść przedłożonego dokumentu z dnia 12.11.2014 r. nie pozostaje w sprzeczności z założeniami dotyczącymi zupełności i jednoznaczności wypowiedzenia dokonanego w trybie art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W konsekwencji, Sąd I instancji dochodząc do przekonania, iż dokonane wypowiedzenie było bezskuteczne pod względem prawnym, nie zbadał podstawy materialnej pozwu, jak też skierowanych przeciwko wniesionemu żądaniu zarzutów merytorycznych i w swoim rozstrzygnięciu nie odniósł się do tego, co jest przedmiotem sprawy, bezpodstawnie przyjmując, że istnieje przesłanka unicestwiająca roszczenie.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Sąd Rejonowy powinien zbadać prawidłowość przyjętej przez pozwanego stawki procentowej przewidzianej w art. 72 u.g.n., od której ustalana była wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste. Należy poddać merytorycznej ocenie zasadność zarzutów stawianych wypowiedzeniu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej, czego (jak już wyżej podano) – wobec przyczyn, które legły u podstaw uchylonego wyroku – Sąd Rejonowy nie uczynił w jakimkolwiek zakresie, doprowadzając do nierozpoznania istoty sprawy. Podjęcie się tegoż – po raz pierwszy w sprawie – przez Sąd Okręgowy na etapie postępowania apelacyjnego prowadziłoby do pozbawienia stron prawa do dwuinstancyjności (jednej z podstawowych reguł rządzących polskim postępowaniem cywilnym), sprawiając, że zostałaby ona zachowana jedynie pozornie.

Reasumując – zważywszy na całość przeprowadzonych rozważań - Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.

Sędzia SR (del.) Miłosz Konieczny Sędzia SO Agnieszka Fronczak Sędzia SO Adam Malinowski