Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 grudnia 2018 r.

Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Lidia Grzelak

Protokolant sądowy Olga Olech

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2018 r. w Ciechanowie

sprawy z powództwa (...) Państwowych S.A. w W.

przeciwko J. B. i W. B.

o zapłatę 10699,05 zł

I zasądza od pozwanych J. B. i W. B. solidarnie na rzecz powoda (...) Państwowych S.A. w W. kwotę 4102,66 zł ( cztery tysiące sto dwa złote sześćdziesiąt sześć groszy ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty;

II w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III zasądza od powoda (...) Państwowych S.A. w W. solidarnie na rzecz pozwanych J. B. i W. B. kwotę 694,00 zł ( sześćset dziewięćdziesiąt cztery złote ) tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Sygn. akt I C 855/18

UZASADNIENIE

Powód (...) Państwowe S.A. w W. wnosił o zasądzenie solidarnie od pozwanych J. B. i W. B. na swoją rzecz kwoty 10699,05 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa tj. dnia 3 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty. Wnosił ponadto o zasądzenie od pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwani J. B. i W. B. wnosili o oddalenie powództwa. Na wypadek uwzględnienie powództwa co do zasady, podnieśli zarzut przedawnienia. Wnosili ponadto o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 grudnia 2011 r. (...) Państwowe S.A. w W. zawarły z J. i W. małż. B. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym w C. przy ul. (...) wraz z pomieszczeniem przynależnym i związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym (...) części we współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na której budynek ten się znajduje. W § 7 umowy strony ustaliły, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z treścią przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przy czym do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną administrować będzie dotychczasowy właściciel tj. (...) Państwowe Spółka Akcyjna w W. Oddział Gospodarowania (...) w W., pobierając z tego tytułu od nabywców lokali opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej ( umowa k. 20 - 27 ).

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w C. został powołany uchwałą nr 1/2015 z dnia 19 czerwca 2015 r. w osobach W. B., K. M. i A. P. ( uchwała k. 28 ).

(...) Państwowe Spółka Akcyjna w W. administrował nieruchomością przy ul. (...) w C. do dnia 28 lutego 2018 r. Pismem z dnia 2 stycznia 2018 r. (...) S.A. wypowiedział umowę o administrowanie z powodu braku współpracy ze strony właścicieli lokali z administratorem. Z tym dniem rozwiązał wszelkie umowy na media i usługi dotyczące nieruchomości wspólnej ( bezsporne ).

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w C., pomimo wezwań kierowanych ze strony (...) S.A., nie przejął czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością ( bezsporne ).

W okresie administrowania nieruchomością wspólną (...) S.A. pobierało od właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, w tym od J. i W. małż. B. opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej. J. i W. małż. B. regulowali te należności jedynie częściowo, za określone miesiące. J. i W. małż. B. domagali się od administratora wykonania remontu budynku, rozliczenia remontów za 2012 r., przedstawienia kalkulacji stawki opłaty eksploatacyjnej, złożenia sprawozdań rocznych z działalności zgodnie z art. 30 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym rozliczenia kosztów utrzymania i administrowania nieruchomością wspólną ( bezsporne ).

W okresie sierpień 2013 r. - listopad 2017 r. J. i W. małż. B. nie zapłacili należności zgodnie z umową z dnia 15 grudnia 2011 r. za miesiące sierpień 2013 r. - 478,52 zł, wrzesień 2013 r. - 540,62 zł, października 2013 r. - 540,62 zł, listopad 2013 r. - 540,62 zł, grudzień 2013 r. - 540,62 zł, styczeń 2014 r. - 540,62 zł, marzec 2014 r. - 584,73 zł, kwiecień 2014 r. - 584,73 zł, maj 2014 r. - 584,73 zł, luty 2015 r. - 578,89 zł, marzec 2015 r. - 578,89 zł, sierpień 2015 r. - 581,39 zł, wrzesień 2015 r. - 581,39 zł, październik 2015 r. - 581,39 zł. Łączne zadłużenie według stanu na dzień 1 grudnia 2017 r. wyniosło 10842,77 zł, w tym należność główna z tytułu opłat w wysokości czynszu oraz opłat należnych na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej w kwocie 8606,72 zł oraz należność z tytułu odsetek ustawowych za opóźnienie od opłat wymagalnych za poszczególne miesiące w wysokości 2236,05 zł. Przed wytoczeniem powództwa (...) S.A. zaliczyło na poczet zadłużenia dokonaną po 1 grudnia 2017 r. wpłatę w wysokości 143,72 zł ( wykaz sald k. 30 - 31 ).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranych w sprawie dokumentów, mając na uwadze okoliczności bezsporne pomiędzy stronami. Wskazać należy, że stan faktyczny w sprawie jest w istocie bezsporny. Spór pomiędzy stronami dotyczy charakteru łączącej ich umowy w okresie od dnia 15 grudnia 2011 r. a tym samym co do praw i obowiązków stron umowy.

Wskazać również należy, że pozwani J. i W. małż. B. wskazywali, że nie posiadają żadnego zadłużenia w stosunku do powoda (...) S.A. w W.. Pozwani nie przedstawili jednakże żadnych dowodów, do czego są zobowiązani z mocy art. 6 kc, że we wskazanych powyżej okresach zapłacili należności zgodnie z umową z dnia 15 grudnia 2011 r. Podkreślić należy, że pozwani nie wykazali, aby należności z tytułu opłat w wysokości czynszu oraz opłat należnych na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej, których zapłaty domaga się w niniejszym procesie powód (...) S.A. w W. zostały ustalone w sposób nieprawidłowy. Podnoszone przez pozwanych okoliczności dotyczące żądania wykonania przez administratora remontu budynku, rozliczenia remontów za 2012 r., przedstawienia kalkulacji stawki opłaty eksploatacyjnej, złożenia sprawozdań rocznych z działalności zgodnie z art. 30 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym rozliczenia kosztów utrzymania i administrowania nieruchomością wspólną, pozostają - w ocenie Sądu - bez związku z niniejszym procesem, abstrahując od kwestii w jakim zakresie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali mają zastosowanie w tejże sprawie. Tym niemniej, zauważyć należy, że przez większość czasu, począwszy od grudnia 2011 r., pozwani J. i W. małż. B. regulują należności w wysokości ustalonej przez powoda (...) S.A. w W..

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu, powództwo (...) S.A. w W. zasługuje na uwzględnienie co do zasady.

W ocenie Sądu, decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma treść § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r., w którym strony ustaliły, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z treścią przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przy czym do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną administrować będzie dotychczasowy właściciel tj. (...) Państwowe Spółka Akcyjna w W. Oddział Gospodarowania (...) w W., pobierając z tego tytułu od nabywców lokali opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej. Z treści umów wynika wprawdzie, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany w trybie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jednakże dopiero po powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną. Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że zarząd wspólnoty powołano dopiero uchwałą z dnia 19 czerwca 2015 r., co pozostało jednakże bez wpływu na prawa i obowiązki stron, wobec faktu, że powołany zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie przejął dotychczas czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością. Administrowanie zatem nieruchomością wspólną wykonywał przez cały czas dotychczasowy właściciel tj. (...) Państwowe Spółka Akcyjna w W.. Zapis § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. uznać należy, za zgodny z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wskazać bowiem należy, że określenie sposobu zarządu lub powierzenie zarządu wspólną nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, dokonane po ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub lokali w danej nieruchomości, może nastąpić w każdym czasie, a nie tylko w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu. Tym samym uznać należy, że czynności wykonywane przez dotychczasowego właściciela tj. (...) S.A. w W., po dniu 15 grudnia 2011 r. nie były, wbrew przekonaniu pozwanych, sprawowaniem zarządu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Niewątpliwie, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 ) ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 cyt. ustawy, jest obowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, przy czym, stosownie do art. 29 ust. 1 a cyt. ustawy, okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Podkreślić należy, że zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem, termin „powierzenie zarządu” jest w ustawie o własności lokali stosowany wyłącznie do umowy zawartej przez właścicieli lokali w formie aktu notarialnego, a więc nie powinien on być używany w stosunku do innych form zarządu nieruchomością wspólną.

Jak wskazano powyżej, z treści umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. wynika, że administrowanie nieruchomością wspólną do czasu powołania zarządu powierzono dotychczasowemu właścicielowi tj. (...) Państwowym Spółka Akcyjna w W. Oddział Gospodarowania (...) w W.. W pojęciu zarządzania mieści się także pojęcie administrowania, które ma jednak charakter od niego węższy, jednak nie do końca sprecyzowany. Obejmuje ono, jak wskazał Sąd Najwyższy w z dnia 19 stycznia 2006 r. w sprawie IV CK 343/05, wyłącznie czynności faktyczne, których wykonywanie nie wykracza poza zakres zwykłego zarządu. Mogą to być takie czynności jak np. utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, rejestrowanie właścicieli lub najemców nieruchomości, pobieranie czynszów, rejestrowanie awarii oraz ich usuwanie, organizowanie spotkań współwłaścicieli lub innych osób korzystających z nieruchomości, prowadzenie korespondencji czy udzielanie informacji o nieruchomości i korzystaniu z niej. Z tych względów, zdaniem Sądu, nie można również uznać, że zapis § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. stanowi w istocie umowę o zarządzanie nieruchomością zawartą w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( art. 184 ustawy i nast. ).

Wskazać należy, że pojęcie administrowania nieruchomością wspólną zawarte w treści umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. to jedynie jeden z elementów umowy zarządzania nieruchomością w rozumieniu art. 184 b cyt. ustawy, który wskazuje, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności bieżące administrowanie nieruchomością ( art. 184 b pkt 4 ) cyt. ustawy ).

Niewątpliwie, jednak nie można uznać, że stron nie łączyła żadna umowa, a zatem brak jest praw i obowiązków każdej ze stron, gdyż jak wynika z zawartej umowy, strony łączyła umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. Jest to, w ocenie Sądu, umowa cywilnoprawna, do której stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia oraz przepisy dotyczące umów w ogóle. Bowiem do umów o świadczenie usług (w tym także z zakresu zarządzania nieruchomościami ), które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się stosownie do art. 750 kc odpowiednio przepisy o zleceniu. Umowa zlecająca zarząd nieruchomością powinna zawierać precyzyjne postanowienia dotyczące praw i obowiązków stron, warunków zmiany i rozwiązania umowy, rozstrzygania sporów. Jeśli w umowie brakuje odpowiednich postanowień, do wykonywania umowy zlecenia, zdaniem Sądu, stosować należy przepisy art. 734 – 751 kc.

W ocenie Sądu, w świetle ustalonego stanu faktycznego uznać należy, że – stosownie do § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r., strony łączyła umowa o administrowanie nieruchomością wspólną zawarta na okres do dnia powołania zarządu wspólnoty i przejęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną, co dotychczas nie nastąpiło.

Zauważyć należy, że łącząca strony umowa w kwestii administrowania nieruchomością, zawarta w § 7 aktu notarialnego stanowiła, że powód (...) S.A. w W. będzie pobierał z tytułu administrowania nieruchomością od nabywców lokalu mieszkalnego tj. J. i W. małż. B., opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej. Tak skonstruowany zapis umowy w istocie stanowił o ryczałtowym quasi wynagrodzeniu za sprawowanie administracji budynku, a nie o pobieraniu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości. Wynagrodzenie ryczałtowe jest określone z góry, bez przeprowadzania szczegółowej analizy kosztów, za całość pracy w jednej sumie pieniężnej, niezależnie od faktycznie poniesionych kosztów i wydatków. Dlatego też pobierający to wynagrodzenie nie ma obowiązku wskazywania, co składa się na ten ryczałt i w jaki sposób został wyliczony; pewna niedookreśloność należy bowiem do istoty wynagrodzenia ryczałtowego. Podkreślić należy, że pozwani J. i W. małż. B. nie podnosili, że umowa przez (...) S.A. w W. nie została wykonana tzn. że nie płacił należnych opłat dostawcom mediów bądź nie pokrywał kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu, zasługuje na uwzględnienie zarzut przedawnienia podnoszony przez pozwanych J. i W. małż. B., aczkolwiek na innej niż wywodzą oni podstawie prawnej. Pozwani wnoszą o ustalenie, że roszczenie powoda (...) S.A. w W. ulega przedawnieniu w terminie 2 lat. Termin dwuletni przedawnienia określony w art. 751 kc w zw. z art. 750 kc dotyczy enumeratywnie określonych roszczeń w zakresie wynagrodzenia, zwrot wydatków oraz zaliczek ( pkt 1 ).

Jak wskazano powyżej, strony w umowie z dnia 15 grudnia 2011 r. uzgodniły, że małż. B. jako właściciele lokalu mieszkalnego będą uiszczać na rzecz powoda (...) S.A. w W. opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej, a zatem opłaty o charakterze ryczałtowym - quasi wynagrodzenie za sprawowanie administracji budynku, a nie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości. Tym niemniej, nie było to wynagrodzenie sensu stricto, co nie pozwala – zdaniem Sądu – przejęcie, że roszczenia z tego tytułu przedawniają się z upływem dwuletniego terminu.

Niewątpliwie jednak, opłaty, o których mowa w § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r., których zapłaty domaga się powód w niniejszym procesie, mają charakter świadczeń okresowych, do których ma zastosowanie trzyletni termin przedawnienia w rozumieniu art. 118 kc.

Zgodnie z art. 117 kc, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia. Terminy przedawnienia wskazane zostały w art. 118 kc, zgodnie z którym jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat sześć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny ora niektórych innych ustaw, przepisy tejże ustawy stosuje się również do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy tj. przed dniem 9 lipca 2018 r.

Wskazać należy, że strony nie uzgodniły w umowie z 15 grudnia 2011 r. terminu płatności opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej należnych zgodnie z § 7. W ocenie Sądu, przyjąć należy, że opłaty powyższe powinny być uiszczane przez właścicieli lokali mieszkalnych analogicznie do kosztów zarządu uiszczanych jako zaliczki w formie bieżących opłat, a zatem z góry do dnia 10 każdego miesiąca ( art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W związku z powyższym, Sąd uznał, że przedawnieniu uległy opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej wymagalne przed dniem 11 grudnia 2014 r. w łącznej kwocie 6596,39 zł, w tym 5940,63 zł - należność główna oraz 655,76 zł - skapitalizowane odsetki ustawowe za opóźnienie, zgodnie z wykazem sald załączonym do pozwu ( k. 30 – 31 ). Sąd zasądził zatem na rzecz powoda (...) Państwowych S.A. w W. solidarnie od pozwanych J. i W. małż. B. kwotę 4102,66 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2018 r. ( 10699,05 zł – 6596,39 zł ), w pozostałym zakresie oddalając powództwo. Orzekając w zakresie żądania odsetek ustawowych za opóźnienie Sąd miał na uwadze treść art. 481 § 1 i 2 kc oraz art. 482 § 1 kc.

O kosztach procesu Sąd orzekł stosownie do art. 100 kpc, stosunkowo je rozdzielając. Sąd obciążył w ostatecznych rozrachunku powoda (...) S.A. w W. solidarnie zwrotem części kosztów procesu na rzecz pozwanych małż. B.. Sąd miał na uwadze, że różnica w stawce kosztów zastępstwa procesowego od uwzględnionej i od oddalonej części powództwa wynosi 900,00 zł, co uzasadnia – zdaniem Sądu – przyznanie kosztów zastępstwa procesowego w tej wysokości od powoda na rzecz pozwanych. Kwotę powyższą Sąd obniżył o wysokość opłaty sądowej od pozwu w części, w jakiej powództwo zostało uwzględnione tj. o 206,00 zł ( 4102,66 zł x 5% ). Ostatecznie zatem Sąd zasądził od powoda (...) S.A. w W. solidarnie na rzecz pozwanych małż. B. kwotę 694,00 zł tytułem zwrotu części kosztów procesu.