Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2018 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 24 października 2018 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa B. Z.

przeciwko Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 17 stycznia 2018 roku, sygn. akt VIII GC 443/17

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 4.050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

SSA Artur Kowalewski SSA Edyta Buczkowska-Żuk SSA Krzysztof Górski

Sygn. akt I AGa 132/18

UZASADNIENIE

Powódka B. Z. wniosła o zasądzenie od pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych w W. (...) (obecnie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w W.) kwoty 82.600,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot i dat opisanych w pozwie tytułem zwrotu bezprawnie zatrzymanych wadiów uiszczonych przez powódkę w toku procedury przetargowej, przedmiotem której było zbycie przez pozwaną nieruchomości rolnych, oznaczonych jako działki nr (...) położone w obrębie R., gm. R..

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości wskazując, że z przyczyn obciążających powódkę zaistniały okoliczności uprawniające pozwanego do zatrzymania wniesionych wadiów.

Wyrokiem z dnia 17 stycznia 2018 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 5.400 zł, tytułem kosztów procesu, wspierając to orzeczenie następującą argumentacją faktyczną i prawną.

Ogłoszeniami z dnia 19 października 2012 roku poprzednik prawny pozwanego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w W. - Agencja Nieruchomości Rolnych w W. poprzez Oddział Terenowy w S., Jednostkę Gospodarczą Zasobu ANR w N. ogłosiła zamiar przeprowadzenia:

- w dniu 4 grudnia 2012 roku przetargu ustnego ograniczonego na zakup nieruchomości rolnej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) obręb R. Gmina R., o powierzchni 19,6856 ha, na którą to powierzchnię składało się 19,4929 ha użytków rolnych.

- w dniu 7 grudnia 2012 roku przetargu ustnego ograniczonego na zakup nieruchomości rolnej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) obręb R. Gmina R., o powierzchni 20,0282 ha, na którą to powierzchnię składało się 18,9754 ha użytków rolnych.

- w dniu 3 grudnia 2012 roku przetargu ustnego ograniczonego na zakup nieruchomości rolnej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) obręb R. Gmina R., o powierzchni 19,8598 ha, na którą to powierzchnię składało się 19,6929 ha użytków rolnych.

- w dniu 5 grudnia 2012 roku przetargu ustnego ograniczonego na zakup nieruchomości rolnej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) obręb R. Gmina R., o powierzchni 19,7357 ha, na którą to powierzchnię składało się 17,7629 ha użytków rolnych.

- w dniu 6 grudnia 2012 roku przetargu ustnego ograniczonego na zakup nieruchomości rolnej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) obręb R. Gmina R., o powierzchni 19,9336 ha, na którą to powierzchnię składało się 19,5782 ha użytków rolnych.

W ogłoszeniach tych zastrzeżono, że:

„Wadium” nie podlega zwrotowi: 1/ jeżeli żaden z uczestników przetargu nie zgłosi postąpienia ponad cenę wywoławczą, 2/ uczestnikowi przetargu, który wygrał przetarg i uchyli się od zawarcia umowy, 3/ zawarcie umowy stało się niemożliwe z przyczyn leżących po stronie uczestnika przetargu”. Nadto, Agencja zastrzegła sobie prawo odstąpienia od zawarcia umowy sprzedaży z ustalonym w wyniku przetargu kandydatem na nabywcę w przypadku, gdy w dniu, w którym ma zostać zawarta umowa sprzedaży, grunty wchodzące w skład jego gospodarstwa rolnego wraz z gruntami będącymi przedmiotem sprzedaży przekroczą powierzchnię 300 ha użytków rolnych. W przypadku odstąpienia od zawarcia umowy wadium wpłacone przed przetargiem ulegnie przepadkowi z przyczyn leżących po stronie uczestnika przetargu.

Cena wywoławcza nieruchomości o nr ew (...) wyniosła 321.110,00 zł, minimalne postąpienie zostało określone na kwotę 3.220,00 zł, zaś wadium wyniosło 16.100,00 zł. Powódka uiściła kwotę wadium w dniu 3 grudnia 2012 roku. Przetarg odbył się w dniu 4 grudnia 2012 roku. Powódka została wybrana kandydatem na nabywcę przedmiotowej nieruchomości.

Cena wywoławcza nieruchomości o nr ew (...) wyniosła 336.570,00 zł, minimalne postąpienie zostało określone na kwotę 3.370,00 zł, zaś wadium wyniosło 16.900,00 zł. W dniu 6 grudnia 2012 roku powódka dokonała wpłaty wymaganej kwoty wadium. Przetarg dotyczący działki nr (...) odbył się w dniu 7 grudnia 2012 roku. W przetargu, wobec jednokrotnego postąpienia dokonanego przez powódkę i wobec braku innych postąpień, kandydatem na nabywcę wybrana została powódka. Najwyższą uzyskaną ceną była kwota 339.940,00 zł.

Cena wywoławcza nieruchomości o nr ew (...) wyniosła 324.450,00 zł, minimalne postąpienie zostało określone na kwotę 3.250,00 zł, zaś wadium wyniosło 16.300,00 zł. W dniu 30 listopada 2012 roku powódka dokonała wpłaty wymaganej kwoty wadium. Przetarg odbył się w dniu 3 grudnia 2012 roku. W przetargu, wobec jednokrotnego postąpienia dokonanego przez powódkę i wobec braku innych postąpień, kandydatem na nabywcę została wybrana powódka.

Cena wywoławcza nieruchomości o nr ew (...) wyniosła 336.900,00 zł, minimalne postąpienie zostało określone na kwotę 3.370,00 zł, zaś wadium wyniosło 16.900,00 zł. W dniu 4 grudnia 2012 roku powódka dokonała wpłaty wymaganej kwoty wadium. Przetarg dotyczący działki nr (...) odbył się w dniu 5 grudnia 2012 roku. W przetargu, wobec jednokrotnego postąpienia dokonanego przez powódkę i wobec braku innych postąpień, kandydatem na nabywcę wybrana została powódka.

Cena wywoławcza nieruchomości o nr ew (...) wyniosła 326.100,00 zł, minimalne postąpienie zostało określone na kwotę 3.270,00 zł, zaś wadium wyniosło 16.400,00 zł. W dniu 5 grudnia 2012 roku powódka dokonała wpłaty wymaganej kwoty wadium. Przetarg dotyczący działki nr (...) odbył się w dniu 6 grudnia 2012 roku. W przetargu, wobec jednokrotnego postąpienia dokonanego przez powódkę i wobec braku innych postąpień, kandydatem na nabywcę wybrana została powódka.

Przed notariuszem w dniu 10 grudnia 2012 roku stawiła się powódka oraz działająca w imieniu Agencji Nieruchomości Rolnych B. M. (1), a notariusz sporządził protokół przyjęcia oświadczeń. B. M. (1) w protokole przyjęcia oświadczeń wskazała, że pismami z dnia 4 grudnia 2012 roku B. Z. została powiadomiona o wyznaczeniu na dzień 10 grudnia 2012 roku terminu zawarcia umów sprzedaży nieruchomości rolnych stanowiących działki nr (...). Podała, że do dnia 10 grudnia 2012 roku cena za nabycie nieruchomości nie została zapłacona na rzecz pozwanej. Powódka podała, że pismo wzywające do stawienia się w Kancelarii celem zawarcia umów otrzymała trzy dni temu i dopiero w dniu 10 grudnia 2012 roku mijają siedmiodniowe terminy do złożenia zastrzeżeń do przetargów dotyczących sprzedaży nieruchomości. Powódka podniosła, że pismo powinno być wysłane dopiero po upływie terminu do złożenia zastrzeżeń do przetargu. Wskazała, że gotowa jest zawrzeć umowy w terminie od dnia 17 grudnia 2012 roku do dnia 29 grudnia 2012 roku i oczekuje na wyznaczenie przez pozwaną terminu do zawarcia umów i powiadomienie jej o tym terminie stosownym pismem.

W tym dniu pracownicy pozwanej P. K. i B. M. (1) zamierzali wręczyć powódce wezwania do stawienia się w Kancelarii notarialnej w dniu 13 grudnia 2010 roku celem podpisania umów dotyczących nieruchomości o nr ew. (...), (...) i (...). Powódka odmówiła przyjęcia przedmiotowych dokumentów wskazując, że informacja o terminach zawarcia umów winna być doręczona drogą pocztową. B. M. (1) poinformowała powódkę, że na dzień 13 grudnia 2012 roku wyznaczony został termin podpisania kolejnych umów.

W dniu 11 grudnia 2012 roku powódka dokonała zapłaty ceny za działkę nr (...) w wysokości 323.370,00 zł.

W dniu 11 grudnia 2012 roku powódka zawarła umowę przeniesienia na (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji z siedzibą w S. prawa własności – nabytych od Agencji Nieruchomości Rolnych w W. w dniu 10 grudnia 2012 roku – 13 nieruchomości gruntowych.

W dniu 13 grudnia 2012 roku powódka stawiła się w Kancelarii Notarialnej, lecz nie doszło do podpisania umów przenoszących własność nieruchomości o nr ew. (...), (...) i (...). Działający w imieniu Agencja Nieruchomości Rolnych w W. P. K. oświadczył, że w dniu 10 grudnia 2012 roku powódka została powiadomiona ustnie w siedzibie kancelarii przez B. M. (1) o wyznaczeniu na dzień 13 grudnia 2012 roku terminu do zawarcia umów sprzedaży nieruchomości stanowiących działki gruntu nr (...).

P. K. odmówił podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości nr (...). Wskazał, że według Agencji Nieruchomości Rolnych w W. powódka posiada więcej niż 300 hektarów użytków rolnych i nie przedstawiła zaświadczeń, określonych w art. 7 ust.5 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, które to zaświadczenia są wymagane, aby umowa dotycząca sprzedaży tej nieruchomości została zawarta. Powódka złożyła oświadczenie, że o terminie zawarcia umów sprzedaży nieruchomości stanowiących działki gruntu nr (...) została powiadomiona ustnie w siedzibie kancelarii w dniu 10 grudnia 2012 roku. Powódka zażądała zawarcia umowy stanowiącej działkę gruntu nr (...) i wskazała, że jej oświadczenie, iż jest właścicielem gospodarstwa rodzinnego, którego powierzchnia nie przekracza 300 ha użytków rolnych jest wystarczające, a nadto, że od dnia 10 grudnia 2012 roku do dnia dzisiejszego nie została w jakikolwiek sposób powiadomiona przez pozwaną o konieczności dostarczenia w/w dokumentów.

Powódka odmówiła zawarcia umów sprzedaży nieruchomości stanowiących działki gruntu nr (...), gdyż nie upłynął siedmiodniowy okres liczony od dnia przeprowadzenia przetargów na nabycie tych nieruchomości do dnia 13 grudnia 2012 roku.

Powódka zażądała, aby Agencja poinformowała ją pisemnie o kolejnym terminie zawarcia umów sprzedaży trzech nieruchomości.

W dniu 17 grudnia 2012 roku Agencja Nieruchomości Rolnych w W. złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości rolnej oznaczonej jako działka nr (...). Wskazano, że powódka nie spełniła warunku niezbędnego do zawarcia umowy, tj. dokonania do dnia 7 grudnia 2012 roku wpłaty ceny nabycia nieruchomości. Podano, że wadium w wysokości 16.100,00 zł uległo przepadkowi.

Powódka otrzymała pisma o odstąpieniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych w W. od umów dotyczących również działek o nr ew. (...), (...), (...) i (...). W piśmie dotyczącym działki nr (...) zawarta została analogiczna argumentacja jak w przypadku pisma odstępującego od umowy sprzedaży działki nr (...). Odnośnie działki nr (...) Agencja Nieruchomości Rolnych w W. podała, że termin zawarcia umowy został wyznaczony na dzień 13 grudnia 2012 roku, zaś zapłata ceny winna zostać dokonana do dnia 12 grudnia 2012 roku. Jako przyczynę odstąpienia od umowy Agencja wskazała brak wpłaty ceny nabycia nieruchomości w wysokości 339.940,00 zł pomniejszonej o wadium w wysokości 16.900,00 zł. Powodem odstąpienia przez Agencję Nieruchomości Rolnych w W. od zawarcia umowy sprzedaży działki nr (...) było niedokonanie do dnia 12 grudnia 2012 roku zapłaty ceny nabycia nieruchomości w wysokości 329.370,00 zł. Uzasadniając odstąpienie od umowy sprzedaży działki nr (...) Agencja powołała się na art. 7 ust.5 pkt 2 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

W dniu 9 stycznia 2013 roku Agencja Nieruchomości Rolnych w W. dokonała zwrotu wpłaconej przez powódkę kwoty 323.370,00 zł tytułem ceny za nieruchomość nr (...).

W dniu 17 stycznia 2013 roku powódka dokonała przelewu na rachunek Agencji Nieruchomości Rolnych w W. (OT w S.) kwoty 1.579.010,00 zł tytułem zapłaty ceny za działki: nr ew (...) (311.400,00 zł), nr ew (...) (308.230,00 zł), nr ew (...) (323.370,00 zł), nr ew (...) (312.970,00 zł) i nr ew (...) (323.040,00 zł).

W dniu 17 stycznia 2013 roku nie doszło do zawarcia umów przenoszących własność nieruchomości. Powódka stawiła się w Kancelarii Notarialnej L. Z. i oświadczyła, że w dniu 10 grudnia 2012 roku podpisany został protokół przyjęcia oświadczeń dotyczących zawarcia umów sprzedaży nieruchomości rolnych stanowiących działki o nr (...), w dniu 13 grudnia 2012 roku podpisany został protokół przyjęcia oświadczeń dotyczących zawarcia umów sprzedaży nieruchomości stanowiących działki o nr (...).

Powódka oświadczyła protokolarnie, że pismem z dnia 11 stycznia 2013 roku wezwała Dyrektora Oddziału Terenowego Agencji w S. do zawarcia w dniu 17 stycznia 2013 roku umów sprzedaży wymienionych nieruchomości. Pismo to zostało skutecznie doręczone pozwanej za potwierdzeniem odbioru, zaś cena za nabycie nieruchomości została w całości zapłacona. Przedstawiciel pozwanej nie stawił się w Kancelarii celem zawarcia umów sprzedaży.

Pismem z dnia 24 kwietnia 2013 roku pozwany poinformował powódkę, że w związku z niemożliwością zawarcia umów sprzedaży nieruchomości rolnych w położonych w obrębie R. gm. R. oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr (...) i przepadkiem wadiów w wysokości odpowiednio: 16.300,00 zł, 16.100,00 zł, 16.900,00 zł, 16.400,00 zł, 16.900,00 zł, dokona zwrotu wpłaconej przez powódkę reszty ceny nabycia nieruchomości w wysokości 1.579.010,00 zł na wskazany przez powódkę rachunek bankowy.

Na skutek pozwów wniesionych przez B. Z. w dniu 31 lipca 2013 roku o zobowiązanie pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych w W. (poprzednika prawnego pozwanego) do złożenia oświadczeń woli, przedmiotem których było przeniesienie na rzecz powódki własności nieruchomości rolnych niezabudowanych oznaczonych jako działki gruntu (...), (...), (...), (...), (...), Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział VIII Gospodarczy uwzględniając powództwa zobowiązał pozwaną Agencję Nieruchomości Rolnych w W. do złożenia oświadczeń woli przenoszących na powódkę własność ww. nieruchomości rolnych. Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 1 października 2015 roku wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 25 lutego 2015 roku zaskarżony przez Agencję Nieruchomości Rolnych w W. zmieniono w ten sposób, że wszystkie pięć powództw o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczeń woli oddalono. Podzielając ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy w Szczecinie, Sąd Apelacyjny uznał, że roszczenia powódki o zobowiązanie pozwanej do sprzedaży opisanych w pozwach nieruchomości stanowiły nadużycie prawa podmiotowego i jako takie nie zasługiwały na ochronę wobec treści przepisu art. 5 k.c.

Pismem z 7 listopada 2013 roku powódka wezwała poprzednika prawnego pozwanego do zwrotu kwoty 1.579.010 zł. i wskazała nowy numer rachunku bankowego. Zakwestionowała również zasadność dokonanego przez pozwanego przepadku kwot wpłaconych przez powódkę wadiów. Przelewem wykonanym tego samego dnia pozwany zwrócił powódce żądaną przez nią kwotę.

Wnioskiem z 8 grudnia 2015 roku B. Z. wniosła „o zawezwanie Agencji Nieruchomości Rolnych w W. do próby ugodowej w sprawie zwrotu na jej rzecz kwot: 16.300,00 zł, 16.100,00 zł, 16.900,00 zł, 16.400,00 zł oraz 16.900,00 zł tytułem wadium wpłaconych w związku z uczestnictwem powódki w przetargu na zakup nieruchomości rolnych w postaci działek o nr ew (...), (...), (...), (...), (...) w obrębie R., gm. R.. Na wyznaczone na dzień 19 lutego 2016 roku posiedzenie pojednawcze Agencja Nieruchomości Rolnych w W. nie stawiła się.

W takich uwarunkowaniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał powództwo za nieuzasadnione. Wskazał, że zaoferowany przez strony materiał dowodowy obejmował jedynie dowody z dokumentów w postaci ogłoszeń o przetargu, aktów notarialnych sporządzanych w grudniu i styczniu 2013 roku, dowodów dokonania poszczególnych przelewów i pism powódki z 7 listopada 2013 roku oraz wyroków Sądu Okręgowego w Szczecinie, Sądu Apelacyjnego w Szczecinie (wraz z uzasadnieniami). Zdaniem Sądu I instancji, znaczenie wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 1 października 2015 roku – wbrew powódce - przejawia się we wskazaniu, że nie przysługiwało jej roszczenie o przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości rolnych.

Powódka, pomimo spoczywającego na niej w tym zakresie ciężaru dowodzenia stosownie do art. 6 k.c., nie złożyła wniosku o przeprowadzenie innych dowodów (choćby z innych dokumentów i pism zawartych w aktach spraw będących wcześniej przedmiotem postępowania sądowego), które wskazywałyby na zasadność zawartych w pozwie twierdzeń o niewłaściwym postępowaniu Agencji, czy też innych okolicznościach, które pozwanego, a nie powódkę obciążałyby odpowiedzialnością za niezawarcie umów przeniesienia własności. Rezultatem tego zaniechania była konieczność dokonania oceny przepadku wniesionych przez powódkę wadiów jedynie w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w niniejszym postępowaniu.

Podstawę odmowy zwrotu wadium w odniesieniu do przetargów dotyczących nieruchomości rolnych Skarbu Państwa stanowi przepis art. 29 ust. 3g ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z jego treścią wadium nie podlega zwrotowi:

1) jeżeli żaden z uczestników przetargu ustnego nie zgłosi postąpienia ponad cenę wywoławczą albo żaden z uczestników przetargu ofert nie zaoferuje co najmniej ceny wywoławczej;

2) uczestnikowi przetargu, który wygrał przetarg i uchyli się od zawarcia umowy;

3) uczestnikowi przetargu, jeżeli z przyczyn leżących po jego stronie, w szczególności niespełnienia wymagania określonego w art. 28a ust. 1, zawarcie umowy stało się niemożliwe.

Przedstawiony przez powódkę materiał dowodowy potwierdził, że nie uiściła ona w wyznaczonym przez Agencję Nieruchomości Rolnych w W. terminie ceny nabycia nieruchomości o nr ew (...), (...), (...) i (...), kwestionując możliwość zawarcia umów w dniach 10 grudnia 2013 roku i 13 grudnia 2013 roku ze względu na upływ terminów do złożenia zastrzeżeń do przetargu. Powódka dokonała tytułem zapłaty wpłaty należności za działkę nr (...) w dniu 11 grudnia 2012 roku (a zatem przed wyznaczonym terminem zawarcia umów sprzedaży działek nr (...)), co wskazuje na to, że wyznaczenie krótkiego terminu na przystąpienie do umów nie stanowiło dla niej przeszkody do spełnienia warunku uiszczenia ceny. Powódka nie przedstawiła materiału dowodowego, z którego wynikałby odmienny wniosek.

W ocenie Sądu Okręgowego, brak jest również podstaw do tego, by wskazany przez powódkę w aktach notarialnych z 10 i 13 grudnia 2012 roku siedmiodniowy termin do złożenia zastrzeżeń do przetargów dotyczących sprzedaży nieruchomości uznać za bezwzględny wymóg, uniemożliwiający wyznaczenie terminu zawarcia umów sprzedaży przed jego upływem. Powoływanie się na powyższe nie mogło stanowić zatem podstawy uchylenia się od zapłaty ceny oraz zawarcia umów sprzedaży w wyznaczonych przez Agencję terminach, na co w uzasadnieniu wyroku z 1 października 2015 roku zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny.

Takie uwarunkowania nakazywały uznanie, że powódka uchyliła się od zawarcia umów przeniesienia nieruchomości o nr ew (...), (...), (...) i (...), a w konsekwencji spełnione zostały warunki zatrzymania przez Agencję Nieruchomości Rolnych w W. wadiów, o jakich mowa w art. 29 ust. 3g pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Wprawdzie odstępując od umów, jak również informując powódkę o zatrzymaniu wadiów Agencja Nieruchomości Rolnych w W. jako podstawę prawną wskazała przepis art. 29 ust. 3g pkt 3 ww. ustawy, niemniej podana podstawa zatrzymania wadium nie ma charakteru wiążącego. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób jednoznaczny wskazują na trzy podstawy zatrzymania wadium, nie uzależniając przy tym zasadności tego zatrzymania od wskazania przez organizatora przetargu właściwej podstawy prawnej. Spełnienie jednego z warunków zawartych w przepisie art. 29 ust. 3g jest zatem wystarczające dla odmowy zwrotu wadium. Z tego też względu, podnoszona przez powódkę argumentacja o potraktowaniu ewentualnych wniosków i twierdzeń pozwanego wskazujących na zaistnienie przesłanek z art. 29 ust. 3g pkt 3 ustawy jako spóźnionych, nie mogła się ostać. Zaoferowany przez strony materiał dowodowy pozwalał na stwierdzenie, że w odniesieniu do nabycia działek o nr ew (...), (...), (...) i (...) zaszły przesłanki uzasadniające zatrzymanie wadiów, wskazane w przepisie art. 29 ust. 3g pkt 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Niezależnie od powyższego, podstawę zatrzymania wszystkich wadiów, w tym także wadium uiszczonego w związku z zamiarem nabycia nieruchomości o nr ew (...), stanowić zdaniem Sądu Okręgowego także mogła – wskazana w pismach Agencji z 17 stycznia 2013 roku – przyczyna wymieniona w przepisie art. 29 ust. 3g pkt 3 ww. ustawy. Przepis ten przewiduje, że wadium nie podlega zwrotowi uczestnikowi przetargu, jeżeli z przyczyn leżących po jego stronie zawarcie umowy stało się niemożliwe, przy czym jedynie przykładowo – o czym świadczy użycie określenia „w szczególności” – wskazuje on niespełnienie wymagania określonego w art. 28a ust. 1 jako podstawę odmowy zwrotu wadium. Ten przepis stanowi zaś z kolei, że sprzedaż nieruchomości rolnej przez Krajowy Ośrodek (poprzednio: Agencję) może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 300 ha. Na dzień 13 grudnia 2012 roku (odmiennie od stanu z 10 grudnia 2012 roku) powierzchnia gospodarstwa rolnego powódki nie przekraczała 300ha użytków rolnych. Zwrócić jednak należy uwagę, że o powyższym (tj. o dokonanej 11 grudnia 2012 roku sprzedaży części nieruchomości) Agencja Nieruchomości Rolnych w S., przystępując do aktu notarialnego w dniu 13 grudnia 2012 roku, którego przedmiotem miała być m.in. sprzedaż nieruchomości o nr (...), nie wiedziała. Świadczy o tym zaprotokołowane w §2 aktu notarialnego oświadczenie P. K. oraz zawarte w §3 wyjaśnienie powódki wraz ze wskazaniem na brak powiadomienia przez Agencję o konieczności dostarczenia odpowiedniego zaświadczenia.

Obowiązek przedstawienia odpowiedniego zaświadczenia wynika wprost z art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o ukształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2017r., poz. 2196), zgodnie z którym przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia dowodów, o których mowa w ust. 1, 4, 5 i 9 oraz przepisach wydanych na podstawie ust. 8 pkt 5, albo złożenia oświadczenia, że nie spełnia warunków określonych w art. 5 i 6. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem. Przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia dowodów potwierdzających osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie na terenie gminy, w której znajduje się jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nabywcy, oraz powierzchnię posiadanych użytków rolnych albo też złożenia oświadczenia, że nie spełnia warunków określonych w art. 5 i 6 ustawy. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem. Dowody te lub oświadczenie o niespełnianiu wymogów stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej. Stosownie zaś do art. 7 ust. 5 pkt 1 ustawy dowodem potwierdzającym spełnienie warunku określonego w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zakresie dotyczącym powierzchni użytków rolnych jest oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu; zaś określonego w art. 5 ust. 1 pkt 2 - jest oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Powódka wymaganego ustawą zaświadczenia, przystępując do aktu notarialnego, nie okazała. Nie przedstawiła w niniejszym postępowaniu żadnego dowodu, który wskazywałby na brak takiego wymagania przy poprzednich umowach, czy też na zwyczajowe przyjęcie, że przedstawienie tego dokumentu jest zbędne. Pozwana, zwłaszcza uwzględniając jej stan wiedzy o przekroczeniu limitu wielkości gospodarstwa rolnego powódki, zasadnie domagała się przedstawienia dokumentu potwierdzającego spełnienie warunków nabycia przedmiotowych nieruchomości.

Powódka próbowała wykazać, że rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, który ze względu na treść art. 5 k.c. uznał roszczenie powódki za niezasługujące na ochronę prawną, wskazuje na to, że powódka podejmowała dopuszczalne i skuteczne działania prawne w ramach postępowania przetargowego, które – z powodu braku woli poprzednika prawnego pozwanego – zostały ocenione ostatecznie jako nadużycie przysługującego jej prawa. W istocie jednak, Sąd Apelacyjny w Szczecinie, zmieniając wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 25 lutego 2015 roku wskazał, że przyczyną uzasadnionego odstąpienia przez Agencję od zawarcia umów sprzedaży nieruchomości było zachowanie powódki po zakończonych już przetargach. Przy niekwestionowanej ważności przeprowadzonych przetargów, Sąd Apelacyjny jednoznacznie negatywnie ocenił zachowanie powódki uczestniczącej w przetargach i zbywającej – niemal natychmiast – nabywane nieruchomości tylko po to, by zapewnić sobie możliwość uczestniczenia w kolejnych przetargach ograniczonych przeznaczonych dla rolników indywidualnych. Oddalając roszczenie powódki o zawarcie umów sprzedaży nieruchomości z powołaniem się na zasady współżycia społecznego, w istocie przesądził o tym, że to po stronie powódki leży odpowiedzialność za niezawarcie umów sprzedaży nieruchomości o nr ew (...), (...), (...), (...) i (...) obręb R., gmina R.. Jej zachowanie oceniono jako sprzeczne z zasadami rzetelności, uczciwości kupieckiej, z interesem rolników indywidualnych, którzy rzeczywiści zamierzają powiększyć gospodarstwa rodzinne. Zarzucono powódce także stosowanie prawniczych wybiegów oraz okazywanie, że nabycie kolejnych nieruchomości jest zbędne dla powiększenia jej gospodarstwa rodzinnego. W takiej sytuacji, uwzględniając nawet – wskazane w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego - „niejednoznaczne postępowanie Agencji (w tym nadmierne zwlekanie z finalizowaniem wcześniejszych umów …)” nie sposób przyjąć, że niezawarcie umów spowodowane było innymi przyczynami, niż leżące po stronie powódki.

Sąd Okręgowy podkreślił, że to na powódce spoczywał ciężar wykazania, że pomimo wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie obciążającego ją odpowiedzialnością za niezawarcie umów sprzedaży wszystkich 5 nieruchomości rolnych, nie było zasadne zatrzymywanie uiszczonych przez nią wadiów. Zawnioskowany w niniejszej sprawie materiał dowodowy, ograniczony do niektórych dowodów z dokumentów zawartych w aktach spraw dotyczących poprzednio toczących się pomiędzy stronami sporów, nie przedstawiał żadnych przesłanek wskazujących na brak lojalności kontrahenckiej pozwanej, czy też inne naganne jej zachowania, które mogłyby stanowić podstawę do uznania, że do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnych doszło z innych przyczyn, niż leżące po stronie powódki.

O kosztach procesu Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 98 §1 i 3 k.p.c.

Powyższy wyrok w całości zaskarżyła apelacją powódka B. Z., zarzucając:

1. naruszenie przepisu prawa materialnego w postaci art. 29 ust 3 g. pkt 2 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie, wyrażające się uznaniem, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, wskazuje, iż powódka uchyliła się od zawarcia umów przenoszących własność nieruchomości rolnych będących przedmiotem przetargów na zakup działek o nr ew (...), (...), (...), (...) i (...) - wszystkie obręb R., gm R. - podczas gdy prawidłowa ocena zachowania powódki winna prowadzić do wniosku, iż odmowa zawarcia umów dotyczących tych nieruchomości w datach narzuconych jednostronnie przez pozwaną była w pełni uzasadniona;

2.  naruszenie przepisu prawa materialnego w postaci art, 29 ust 3 g. pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie, wyrażające się uznaniem, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, wskazuje, iż w grudniu 2012 i w styczniu 2013r. pojawiły się, leżące po stronie powódki przeszkody uniemożliwiające zawarcia umów sprzedaży nieruchomości rolnych będących przedmiotem przetargów na zakup działek o nr ew (...), (...), (...), (...) i (...) - wszystkie obręb R., gm R. - podczas gdy prawidłowa ocena zachowania powódki winna prowadzić do wniosku, iż po stronie powódki okoliczności takie nie wstąpiły;

3.  naruszenie przepisu prawa materialnego w postaci art. 28 a. ust 1 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w związku, z treścią art, 7 ust 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez jego nieuprawnione stosowanie w treści aktualnie obowiązującej (a nie w treści obowiązującej na przełomie 2012 i 2013r.) dla oceny warunków i treści oraz formy składanego przez powódkę, w dniu 10 i 13 grudnia 2012r. oświadczenia dotyczącego powierzchni posiadanego przez nią gospodarstwa rodzinnego;

4.  naruszenia przepisu prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 365 § 1 k.p.c., a w konsekwencji również naruszenie treści art. 6 k.c. - wyrażające się w uznaniu, iż powódka, w toku niniejszego procesu nie podołała obowiązkowi wykazania okoliczności istotnych z punktu widzenia przedmiotu rozstrzygnięcia, podczas gdy prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego - w tym również oceniana przez pryzmat związania Sądu Orzekającego treścią prawomocnego rozstrzygnięcia w sprawie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 1 października 2015r., sygn.. akt I ACa 410/15) winna prowadzić do wniosków odmiennych.

Wskazując na te zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kwoty 82.600 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi w sposób jak w treści pozwu i zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych za postępowanie przed Sądem I jak i II instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do dalszego jej prowadzenia z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na apelację pozwany Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w W. wniósł o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przed omówieniem zarzutów apelacji, których weryfikacja – co do zasady - wyznaczała kierunek rozpoznania sprawy przez sąd odwoławczy podkreślenia wymaga, że przedmiot niniejszego procesu stanowiło roszczenie powódki o zwrot zatrzymanych przez poprzednika prawnego pozwanego (zwanego dalej „Agencją”), jej zdaniem, bez podstawy faktycznej i prawnej wadiów, uiszczonych przez nią w ramach przetargów na zakup działek stanowiących gruntu rolne o nr ew (...), (...), (...), (...) i (...), obręb R., gm R.. Obowiązkiem procesowym powódki, wynikającym z art. 232 k.p.c., którego istnienia nie kwestionuje, było wykazanie faktów, w oparciu o które możliwe byłoby wyprowadzenie wniosku, że nie zaktualizowały się przesłanki, do zatrzymania przez Agencję tych wadiów, przewidziane w art, 29 ust 3 g. pkt 2 i 3 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Nie ulega przy tym wątpliwości, zważywszy na ujawniony w sprawie materiał procesowy, że podstawę podjęcia przez Agencję decyzji w tym przedmiocie stanowiły dwie równoważne okoliczności. Po pierwsze, nieuiszczenie przez powódkę – w wyznaczonym terminie – ceny za działki o numerach (...). Po drugie zaś, co w przypadku działki o numerze (...) stanowiło podstawę wyłączną, niespełnienie przez powódkę wymogów przewidzianych w art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to w konsekwencji, że obowiązkiem skarżącej było wykazanie, że w relewantnym dla rozstrzygnięcia stanie faktycznym, te przesłanki nie zaistniały.

Analiza uwarunkowań przedmiotowej sprawy wskazuje, w ocenie Sądu Apelacyjnego w sposób nie budzący wątpliwości, że spór w zakresie tak zdefiniowanych zagadnień ograniczał się w istocie rzeczy do kwestii prawnych, a nie faktycznych. Strony nie pozostawały bowiem w sporze co do tego, że powódka uiściła cenę wyłącznie za działkę o numerze (...), jak też, nie złożyła ona – po wygraniu przetargów, a przed wyznaczonymi przez datami zawarcia umów sprzedaży - dokumentów, o których mowa w powołanym wyżej art. 7 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie były także kwestionowane oświadczenia obu stron z 10 i 13 grudnia 2017 r., oraz fakt złożenia przez Agencję oświadczeń dnia 17 grudnia 2012 r. o odstąpieniu od zawarcia umów i zatrzymaniu wadiów. Różnica w ich stanowiskach dotyczyła wyłącznie skutków prawnych, jakie z tych bezspornych faktów, w zakresie analizowanego roszczenia miałyby wynikać. W tym kontekście za uchylający od kontroli instancyjnej uznać należało zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 § 1 k.p.c. Skarżąca nie wskazała bowiem konkretnie, jakie zasady oceny dowodów przewidziane w tym przepisie Sąd ten naruszył, jakich dowodów naruszenie to dotyczyło, a nade wszystko, jakie ustalenie faktyczne zostały przez ten Sąd bądź to poczynione wadliwie, bądź też nie dokonane pomimo istnieniu ku temu uzasadnionych - ujawnionym materiałem procesowym - podstaw.

Treść wszystkich pism, w tym apelacji, składanych przez powódkę w toku procesu wskazuje na to, że oczywiście nadmierne znaczenie przypisywała ona motywom przedstawionym przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 1 października 2015 r., sygn.. akt I ACa 410/15, podejmując z nimi - na użytek niniejszego postępowania – oczywiście zbędną polemikę. Znaczenie tego orzeczenia, wynikające z treści art. 365 § 1 k.p.c., przejawia się bowiem wyłącznie w tym, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy, iż wiążące jest objęte jego treścią rozstrzygnięcie, że powódce nie przysługuje skuteczne roszczenie o przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości. Próba podważenia istoty tego orzeczenia podjęta w apelacji, poprzez wskazywanie, że powódce skuteczne roszczenie do zawarcia umów sprzedaży przysługiwało, jest zatem co do zasady nieskuteczna. Niniejszy proces ma w pozostałych, nie objętych skutkami wynikającymi z art. 365 § 1 k.p.c. aspektach, charakter całkowicie autonomiczny, co dotyczy również materiału procesowego wyznaczającego przedmiotowe granice orzekania. Innymi słowy mówiąc, jakiekolwiek odwołania w apelacji do ustaleń faktycznych stanowiących podstawę wydania wyroku w sprawie I ACa 410/15, tak jakby niniejsza sprawa stanowiła jej kontynuację, pozbawione jest doniosłości prawnej. Słusznie zwróciła uwagę pozwana w odpowiedzi na apelację, że powódka po raz pierwszy powołała w apelacji nowe twierdzenia zmierzające do rozszerzenia – w stosunku do jej stanowiska prezentowanego przed Sądem I instancji – podstawy faktycznej dochodzonego roszczenia. Dotyczy to tych wszystkich jej twierdzeń, w których odwoływała ona do wcześniejszych przetargów, tzw. sierpniowych i bezpośredniego wpływu zawieranych w ich wykonaniu umów z czynnościami podejmowanymi przez strony w grudniu 2012 r. odnośnie przedmiotowych działek, rzekomej nielojalności kontraktowej Agencji w tym pozorności zamiaru sprzedaży działek pozwanej, czy też faktów mających świadczyć o tym, że zachowanie powódki w tym okresie odpowiadało prawu. Podlegały one pominięciu w oparciu o dyspozycję art. 381 k.p.c. Nawet zaś gdyby uznać odmiennie, to przy braku jakiejkolwiek inicjatywy dowodowej powódki w tym przedmiocie w niniejszym procesowe, kwalifikować by jej należało jako niewykazane.

Wbrew skarżącej, z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika, aby Sąd I instancji w istotnych dla rozstrzygnięcia, a zdefiniowanych wyżej kwestiach, poprzestał na odwołaniu się do stanowiska prawnego Sądu Apelacyjnego wyrażonego w uzasadnieniu wyroku z dnia 1 października 2015 r. O naruszeniu przez ten Sąd art. 365 § 1 k.p.c. w tym aspekcie nie może być zatem mowy. Odmiennie ocenić natomiast należało wywody apelacji w tym aspekcie, w szczególności co do tego, że skoro Sąd Apelacyjny przekroczył we wskazywanym przez skarżącą zakresie granice zaskarżenia, to ostać się winno stanowisko Sądu Okręgowego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 lutego 2015 r., sygn. akt VIII GC 441/13. Skarżąca zdaje się bowiem nie dostrzegać, że wyrok ten w całości został wyeliminowany z obrotu prawnego, przez co nadawanie jego treści (w tym uzasadnieniu), tego rodzaju skutku, pozbawione jest jakichkolwiek podstaw prawnych. Wyłącznie w kategoriach postulatywnych, de lege ferenda, traktować można pogląd o mocy wiążącej ocen prawnych, wyrażonych w nieistniejącym materialnie wyroku, przy jednoczesnym zakwestionowaniu co do zasady możliwości odwołania się do ocen wyrażonych w zakresie tożsamych zagadnień w wyroku prawomocnym.

Przechodząc do weryfikacji istnienia pierwszej z podstaw zatrzymania wadiów przez Agencję, tj. nieuiszczenia przez kupującą ceny za działki o numerach (...) , bezspornym w realiach niniejszej sprawy jest to, że w dniach 10 i 13 grudnia 2012 r., wyznaczonych przez sprzedawcę jako terminy zawarcia umów sprzedaży, do dokonania tych czynności właśnie z tej przyczyny nie doszło. B. Z. nie kwestionowała, że odmówiła zawarcia umów w tych terminach, bowiem zostały one narzucone prze Agencję w sposób jednostronny, jej zdaniem sprzecznie z obowiązującymi w tym zakresie zasadami. Ocena skuteczności stanowiska powódki w tym przedmiocie samoistnie wyznaczała kierunek rozstrzygnięcia tego zagadnienia. Nie może bowiem ulegać wątpliwości, że bezzasadna odmowa zawarcia tych umów wpisywała w pojęcie „uchylenia się od zawarcia umowy”, aktualizujące – zgodnie z art. 29 ust 3 g. pkt 2 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – uprawnienie do zatrzymania wadium.

Niekwestionowane w realiach niniejszej sprawy jest to, że zarówno obowiązujące w IV kwartale 2012 r. przepisy prawa, jak i warunki przetargów przedmiotowych działek określone w ogłoszeniach o ich przeprowadzeniu, nie zawierały jakichkolwiek uregulowań dotyczących zagadnienia minimalnego okresu czasu, jaki winien upłynąć pomiędzy rozstrzygnięciem przetargu, a terminem zawarcia umowy. Wedle skarżącej, za koncepcją zakazu wyznaczana terminu przed upływem 7 dni od rozstrzygnięcia przetargu, przemawia treść § 14 i 15 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 30 kwietnia 2012r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz stawek szacunkowych gruntów (Dz. U 2012, poz 540). Jej stanowiska w tym zakresie podzielić nie sposób. Rację ma powódka, że § 14 ust 1 rozporządzenia uprawnia każdego uczestnika przetargu do wniesienia zastrzeżeń na czynności przetargowe za pośrednictwem organizatora przetargu, w terminie 7 dni od dnia dokonania tej czynności. Słusznie również wskazuje, że skutkiem wniesienia zastrzeżenia jest wstrzymanie dalszych czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości (§14 ust 2 rozporządzenia), aż do czasu rozpoznania zastrzeżeń przez uprawniony organ (w ówczesnym stanie prawnym - Prezesa Agencji). W przypadku uznania ich zasadności możliwe jest także unieważnienie przetargu (§15 rozporządzenia). Uregulowania powyższe nie oznaczają wskaże, jak chce tego skarżąca wprowadzenia 7 - dniowego terminu liczonego od rozstrzygnięcia przetargu, w którym wstrzymane jest wykonywanie jakichkolwiek czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży, w tym również jej zawarcie. Przeciwko jej koncepcji wprost przemawia treść §14 ust 2 rozporządzenia, który tego rodzaju skutek wstrzymania wprost wiąże dopiero z wniesieniem zastrzeżeń przez uczestnika przetargu. Gdyby intencją prawodawcy było wprowadzenie tego rodzaju regulacji, na które powołuje się powódka, to nic nie stało na przeszkodzie, aby stosowny zapis został w treści rozporządzenia zamieszczony. Skoro zaś z jego §14 ust 2 wprost wynika, że do wstrzymania czynności zmierzających do sprzedaży niezbędne jest złożenie zastrzeżenia, to całkowicie nieuprawnione jest wnioskowanie, że wstrzymanie takie wywołuje sam bieg terminu do dokonania takiej czynności. Dopóki zatem zastrzeżenia takie nie zostaną wniesione, dopóty organizator przetargu jest uprawniony do dokonywania wszelkich czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży. Nie jest przy tym tak, jakoby koncepcję prawną powódki wspierała treść § 15 rozporządzenia, bowiem jego zakres znaczeniowy dotyczy wyłącznie kwestii ewentualnego unieważnienia przetargu, także w wyniku uznania zastrzeżeń za uzasadnione. Możliwość zaś zawarcia umowy pomimo zgłoszonego zastrzeżenia i tym samym naruszenia interesów zarówno pozostałych uczestników przetargu jak i Skarbu Państwa niweluje regulacja, która adresatem zastrzeżenia czyni organizatora przetargu, a zatem podmiot w kompetencji którego pozostają wszelkie związane ze zbyciem nieruchomości czynności. W konsekwencji powódka nie może skutecznie twierdzić, że wyznaczenie przez Agencję terminów zawarcia umów sprzedaży na dzień 10 grudnia 2012 r. (co do działek o numerach (...)) oraz na dzień 13 grudnia 2012 r. (w zakresie działek o numerach (...)), było przedwczesne, a przez to nieskuteczne. Skoro zatem nie wykonała obowiązku zapłaty umówionej ceny, oraz uchyliła się od zawarcia umów w wyznaczonym terminie z tej – nie znajdującej uzasadnienia prawnego - przyczyny, to tym samym Agencja uprawniona była do zatrzymania wadiów w odniesieniu do tych działek, na podstawie art. 29 ust 3 g. pkt 2 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Skarżąca nie wskazywała przy tym na jakąkolwiek inną okoliczność, która mogłaby być kwalifikowana jako niezależna od niej przeszkoda do zawarcia tych umów w określonych przez Agencję terminach.

Słusznie wskazuje apelująca, że Sąd I instancji zastosował art. 28a ust 1 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w brzmieniu nieobowiązującym na przełomie lat 2012 i 2013. W tym czasie bowiem, stosownie do jego treści, sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję mogła nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 500 ha. Zmniejszenie dopuszczalnej powierzchni na 300 ha, nastąpiło dopiero nowelizacją tej ustawy, która weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r. Nie oznacza to wszakże, że za uzasadniony uznany być może również zarzut naruszenia przez ten Sąd art. 29 ust 3 g . pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w takim zakresie, w jakim Sąd ten przyjął, że Agencja była uprawniona do zatrzymania wadium, z uwagi na niewykonanie przez powódkę obowiązku przewidzianego w art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jego treścią, przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia dowodów, o których mowa w ust. 1, 4, 5 i 9 oraz przepisach wydanych na podstawie ust. 8 pkt 5, albo złożenia oświadczenia, że nie spełnia warunków określonych w art. 5 i 6. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem. Słusznie wskazuje sama skarżąca, że obowiązkiem nabywcy – wynikającym z tego przepisu - jest złożenie oświadczenia, poświadczonego przez wójta, że łączna powierzchnia użytków rolnych prowadzonego przez niego osobiście, jako rolnika indywidualnego, gospodarstwa rolnego, nie jest większa niż 300 ha (art. 7 ust. 1 i 5 w zw. z art. 5 ust. 1 i art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego). Realizacją obowiązku wynikającego z art. 7 ust. 6 cyt. ustawy, byłoby oczywiście również złożenie oświadczenia, że warunki takie nie są przez nabywcę spełnione. W realiach niniejszego sporu powódka nie kwestionuje tego, że w trakcie wyznaczonych przez Agencję na dzień 10 i 13 grudnia 2012 r. czynności (co jest szczególnie istotne w odniesieniu do umowy sprzedaży działki o numerze (...)), oświadczenia takie nie zostały przez nią złożone. Tym samym nie został przez nią spełniony konieczny warunek zawarcia tych umów, a tym samym ich zawarcie w tych datach było niemożliwe. Słusznie wskazał przy tym Sąd I instancji, że powódka nie zaoferowała jakiegokolwiek dowodu, z którego wynikałoby, że w dotychczasowej praktyce Agencja nie żądała tego rodzaju oświadczeń, bądź też, aby ukształtował się zwyczaj braku tego rodzaju obowiązku. Sąd Apelacyjny wskazuje jedynie w tym kontekście, że nawet wykazanie tego rodzaju okoliczności nie mogłoby niweczyć obowiązku wprost określonego w ustawie. Rację ma powódka, że uzyskanie poświadczenia przez wójta oświadczenia nabywcy wymaga wdrożenia stosownej procedury administracyjnej. Tyle tylko, że jej wywód w tym zakresie ma charakter wyłącznie teoretyczny. Bezsporne jest bowiem, że w odniesieniu do umów sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie podjęła ona jakichkolwiek działań w tym przedmiocie. Twierdzenie zatem, że do wyznaczonych przez Agencję terminów uzyskanie takiego poświadczenia było niemożliwe, jest całkowicie nieweryfikowalne. Godzi się w tym kontekście zauważyć, że koncepcja skarżącej w tym zakresie opierała się na założeniu, że wyznaczenie terminów zawarcia umów przed upływem terminu do zgłoszenia zastrzeżeń przez uczestników przetargu było pozbawione podstaw prawnych, przez co w okresie tym nie mogły zaistnieć jakiekolwiek leżące po jej stronie przeszkody (w tym brak wzmiankowanego oświadczenia), uniemożliwiające ich zawarcie. Skoro zaś, jak już wyjaśniono, pogląd ten okazał się wadliwy, to tym samym wyłącznie powódkę obciążać winny skutki zaniechania czynności przewidzianych bezwzględnie obowiązującymi przepisami, a których dokonanie warunkowało zawarcie umów. Wykracza poza zakres okoliczności niezbędnych do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ocena, z jakich przyczyn skarżącą starała prolongować w czasie finalizację umów, których sama – przystępując do przetargu – była przecież inicjatorem. Obiektywny stan rzecz jest bowiem taki, że w wyznaczonych skutecznie do ich zawarcia przez Agencję terminach, odmówiła zawarcia umów sprzedaży działek o numerach (...) , nie uiszczając umówionej ceny, zaś w przypadku działki o numerze (...) błędnie uznała, że jej oświadczenie, na które powołała w § 3 ust. 2 protokołu z dnia 13 grudnia 2012 r. jest wystarczające. Tym samym zaktualizowały się przesłanki do zatrzymania przez Agencję uiszczonych wadiów, przewidziane w art. 29 ust 3 g. pkt 2 i 3 ustawy z dnia 19 października 1991r . o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, co w konsekwencji skutkować musiało oddaleniem przedmiotowego powództwa.

Sąd Apelacyjny wyjaśnia w tym miejscu dodatkowo powódce, że jej argumentacja, stanowiąca jeden z motywów przewodnich uzasadnienia apelacji, mająca racjonalizować tezę, że działanie Agencji ukierunkowane było na to, aby, celowo nie spełniła ona kryteriów powierzchniowych rolnika indywidualnego pozostaje poza okolicznościami istotnymi dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Jeśli bowiem powódka twierdzi, że Agencja działaniem takim doprowadziła do wyrządzenia jej szkody w postaci przepadku wadium, to właściwym sposobem dochodzenia tego rodzaju roszczeń jest zgłoszenie żądania zasądzenia stosownego odszkodowania odszkodowawczego, co jest oczywiście rodzajowo rożnym żądaniem od roszczenia o zwrot niesłusznie zatrzymanego wadium.

Tak argumentując Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie I sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w punkcie II wyroku, w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., zgodnie z regułą odpowiedzialności stron za wynik procesu. Wobec oddalenia apelacji powódki w całości, winna ona jako przegrywająca spór zwrócić stronie przeciwnej poniesione przez nią koszty postępowania odwoławczego. Pozwany w postępowaniu przed sądem drugiej instancji była reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wobec czego powódka winna zwrócić mu koszty zastępstwa procesowego w kwocie 4.050 zł. Wysokość tego wynagrodzenia ustalona została na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie zainicjowania postępowania apelacyjnego.

SSA K. Górski SSA E. Buczkowska-Żuk SSA A. Kowalewski