Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 grudnia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2018 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa T. B.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w B.

o ustalenie i zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 31 października 2017 r., sygn. akt I C 539/16

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanej na rzecz powoda 2 700 (dwa tysiące siedemset) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 422/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach ustalił, iż umowa zawarta między stronami powodem T. B. i pozwaną (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w B. w dniu 26 listopada 2012 r. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza W. K. z Kancelarii Notarialnej w S. przy ulicy (...), repertorium A nr (...) jest nieważna częściowo – a mianowicie w zakresie § 10 ust. 1-8 tej umowy, nadto zasądził od pozwanej na rzecz powoda 24 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 27 czerwca 2016 r., w pozostałej części powództwo oddalił zasądził od powoda na rzecz pozwanej 2 594 zł tytułem kosztów procesu i orzekł o nieuiszczonych kosztach sądowych.

Sąd Okręgowy ustalił, iż w dniu 26 listopada 2012 r. strony zawarły umowę pożyczki i przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty pożyczki oraz umowę najmu. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem W. K. w Kancelarii Notarialnej w S. przy ul. (...), numer rep . A nr (...).Na podstawie tej umowy pozwana udzieliła powodowi pożyczki w kwocie 60 000 zł, przy czym w dniu zawarcia umowy pożyczkobiorca otrzymał w gotówce kwotę 10 000zł, zaś kwota 50 000 zł miała być przelana na rachunek bankowy należący do R. N. (1), gdyż tak zadysponował pożyczkobiorca. Strony ustaliły, że z tytułu udzielenia pożyczki spółce przysługuje wynagrodzenie w kwocie 14 400 zł. Zgodnie z treścią § 3 umowy T. B. zobowiązał się do zwrotu udzielonej mu pożyczki w miesięcznych ratach do dnia 26 listopada 2013 r. Raty płatne w okresie od grudnia 2012 r. do października 2013 r. wynosiły po 1 200 zł każda, ostania rata - płatna 26 listopada 2013 r. wynosiła 61 200 zł. Zgodnie z § 5 umowy strony postanowiły, że w przypadku opóźnienia w zapłacie którejkolwiek raty, cała pożyczka wraz z całym wynagrodzeniem miała stać się natychmiast wymagalna. W § 7 umowy zawarto oświadczenie pożyczkobiorcy, zgodnie z którym T. B., celem zabezpieczenia wykonania umowy pożyczki i wynagrodzenia za jej udzielnie, przeniósł na rzecz pożyczkodawcy przysługujące mu prawo własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...) o powierzchni 45,99 m ², do którego przynależy piwnica o pow. 5,02 m ², dla którego Sąd Rejonowy w Bytomiu prowadzi księgę wieczystą KW (...) i z własnością, którego związany jest udział wynoszący (...) części nieruchomości wspólnej. Zgodnie z § 8 umowy pozwana spółka zobowiązała się przenieść z powrotem na rzecz powoda własność lokalu mieszkalnego opisanego w § 7 umowy po dokonaniu spłaty całej udzielnej mu pożyczki wraz z wynagrodzeniem. W § 9 umowy strony postanowiły, że w wypadku gdyby pożyczka nie została spłacona zgodnie z warunkami umowy, to pozwana ma prawo sprzedać lokal mieszkalny według swojego uznania oraz zaspokoić się z ceny uzyskanej ze sprzedaży całe swoje wierzytelności z tytułu pożyczki, zaś kwotę przekraczającą tę wierzytelności zobowiązana jest wypłacić pożyczkobiorcy. Pozwana miała również - zgodnie warunkami umowy prawo zachować lokal dla siebie. W § 10 umowy strony postanowiły, że pozwana spółka oddała powodowi do używania opisany lokal mieszkalny na czas oznaczony, w okresie od 26 listopada 2012 r. do 26 listopada 2013 r., a T. B. zobowiązał się w zamian za prawo używania lokalu płacić pozwanej czynsz w wysokości 1800 zł miesięcznie. Jednocześnie strony postanowiły, że umowa najmu wygasa z dniem całkowitej spłaty przez T. B. pożyczki wraz z wynagrodzeniem. W zakresie obowiązku zapłaty czynszu najmu oraz w zakresie zobowiązania do wydania pozwanej spółce lokalu w terminie 3 dni po upływie okresu na jaki umowa została zawarta, powód poddał się rygorowi egzekucji z aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Nadto strony postanowiły, że powód w okresie, w jakim będzie korzystał z lokalu jest zobowiązany do pokrycia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją tego lokalu. W § 9 umowy zawarto zgodne oświadczenie stron, iż wartość lokalu mieszkalnego określona zostaje na kwotę 90 0000 zł.

Powód w 2011 r. uzyskał licencjat. W następnym okresie pracował dorywczo - w tym, w barze, którego właścicielem był P. J. . Na przełomie 2011 r. i 2012 r. informował swoją matkę, że zamierza współpracować z P. J., a jeśli w związku z tą współpracą zainwestuje jakieś środki finansowe, to przyniesie mu to zysk. W kwietniu 2012 r. powód zawarł w formie aktu notarialnego inną umowę dotyczącą sprzedaży nieruchomości. Jej ważność nie była przez powoda kwestionowana. Powód od 20 roku życia pił regularnie alkohol – nadużywając go. W 2012 r. zdarzało się, że był w ciągach alkoholowych, były też okresy abstynencji. W 2014 r. po raz pierwszy podjął leczenie z powodu uzależnienia od alkoholu. Po tym okresie dwukrotnie był na leczeniu w W., raz w P., pięć razy w T.. Rozpoznano u niego zespól uzależnienia od alkoholu. Podejmowane przez powoda leczenie nie przynosi efektu. Przed zawarciem umowy z 26 listopada 2012 r. powód osobiście kontaktował się z Prezesem Zarządu pozwanej R. S. w sprawie udzielenia mu pożyczki. Po uzgodnieniu jej warunków zgromadził i dostarczył do kancelarii notarialnej niezbędne do sporządzenia projektu umowy dokumenty. W dacie zawarcia umowy z 26 listopada 2012 r. stawił się w kancelarii notarialnej w towarzystwie (...), którego R. S. przedstawił jako wspólnika. Na jego wniosek do treści umowy wprowadzono dyspozycję dotyczącą numeru rachunku bankowego, na który mają być przekazane środki z tytułu pożyczki w wysokości 50 000 zł. Był to rachunek bankowy osoby trzeciej – R. N. (2), który następnie te środki przekazał P. J.. Zachowanie powoda nie wskazywało w jakimkolwiek zakresie na to, aby znajdował się pod wpływem alkoholu. Zachowanie to nie budziło niepokoju przedstawiciela pozwanej, notariusza ani pracowników kancelarii notarialnej. Przed podpisaniem umowy notariusz odczytał teść umowy i pytał strony czy ją rozumieją - upewniając się, że tak jest faktycznie. Zgodnie z opinią biegłego z zakresu psychiatrii analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i badanie powoda wskazują na to, że w czasie zawierania umowy z 26 listopada 2012 r. powód nie znajdował się w stanie psychozy ani w żadnym innym stanie zaburzeń psychicznych, który skutkowałby brakiem możliwości podjęcia świadomej decyzji i wyrażenia woli. Po zwarciu umowy z 26 listopada 2012 r. początkowo powód wykonywał wynikające z niej zobowiązania - zarówno w zakresie obowiązku spłaty rat pożyczki, jak i zapłaty czynszu najmu. Środki na zapłatę tych należności przezywał mu P. J.. Wpłat dokonywał na rachunek bankowy pozwanej a także bezpośrednio do rąk R. S., który otrzymane od powoda pieniądze wpłacał na rachunek bankowy spółki. Powód nie dysponuje pokwitowaniami wpłat jakich dokonał. Zaległości w opłatach pojawiły się w 2013 r. W związku z zaległościami w regulowaniu należności wynikających z umowy pozwana informowała powoda o tym, że rozważa sprzedaż lokalu. Wobec deklaracji powoda, że wpłaci pozwanej jednorazowo kwotę 20 000zł, pozwana od tego zamiaru odstąpiła. W sumie na poczet należności czynszowych w okresie od stycznia do października 2013 r. powód zapłacił na rzecz pozwanej 24 000 zł.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie. Wskazał Sąd, że w zakresie żądania ustalenia nieważności umowy zawartej miedzy stronami w dniu 26 listopada 2012 r., po ostatecznym sprecyzowaniu żądania powód domagał się ustalenia nieważności umowy w części - tj. w zakresie jej § od 6 do 10. Nie kwestionował zatem powód tych postanowień umowy, które odnosiły się do zawarcia między stornami umowy pożyczki, a na uzasadnienie żądania ustalenia nieważności postanowień umowy dotyczących ustanowienia zabezpieczenia w formie przewłaszczenia nieruchomości lokalowej oraz najmu, powoływał okoliczności dwojakiego rodzaju. Z jednej strony wskazywał powód na to, że w jego ocenie w dacie zawierania umowy znajdował się w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli - i w tym zakresie jako podstawę żądania wskazywał na treść art. 82 k.c. Z drugiej strony wywodził, że umowa jest sprzeczna z przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego i w tym zakresie jako podstawę swojego żądania powoływał się na art. 58 k.c. Uznał Sąd, że skoro powód stał na stanowisku, że zawarta przez niego umowa - nakładająca na niego określone zobowiązania i wywołująca skutki w zakresie jego praw majątkowych jest nieważna to nie może ulegać wątpliwości, że miał on interes prawny w uzyskaniu orzeczenia sądowego w tym zakresie w oparciu o art. 189 k.p.c. Przyjął następnie Sąd Okręgowy, iż powód nie wykazał, że w dacie zawarcia umowy znajdował się w stanie, o którym mowa w art. 82 k.c. czyli w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Jednakże, w ocenie Sądu I instancji, analiza treści umowy zawartej przez strony i okoliczności z tym związanych prowadzi do wniosku, że część postanowień tej umowy należy ocenić jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą inne odpowiednie przepisy ustawy. Paragraf 2 tego przepisu stanowi natomiast że nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Wskazany przepis określa granicę swobody kontraktowej stron. Sąd nie znalazł podstaw do tego, aby stwierdzić nieważność tych postanowień umowy, które dotyczyły przeniesienia na rzecz pozwanej prawa własności opisanego w § 6 umowy lokalu mieszkalnego celem zabezpieczenia wykonania umowy pożyczki tj. zapisów umowy zawartych w §§ 6 - 9 umowy. Umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych, czyli bezpośrednio nieregulowanych w ustawie. Przewłaszczenie rzeczy na zabezpieczenie wierzytelności jest stosunkiem prawnym, który strony mogą ułożyć według własnego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.). Umowa ta polega na bezwarunkowym przeniesieniu prawa własności rzeczy na wierzyciela, z równoczesnym zobowiązaniem go do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika, pod warunkiem uiszczenia w terminie przewidzianym w umowie zabezpieczonego długu. W wypadku, kiedy dłużnik w przewidzianym terminie nie uiści długu, traci uprawnienie do żądania powrotnego przeniesienia prawa własności przewłaszczonej rzeczy, wierzyciel zaś definitywnie nabywa jej własność i może zaspokoić się w jeden z trzech sposobów: zatrzymać rzecz z zarachowaniem jej wartości na poczet długu i zwrotem ewentualnej nadwyżki dłużnikowi, sprzedać rzecz z zarachowaniem uzyskanej ceny na poczet długu oraz zwrotem ewentualnej nadpłaty dłużnikowi oraz poprzez zachowanie rzeczy dla siebie na pewien czas i zaspokojenie się z pożytków rzeczy. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, wobec braku przepisów ustawy, które regulują tę kwestię, winna przewidywać sposób i warunki zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy. W braku postanowień umownych odnoszących się do zaspokojenia, wierzyciel może zaspokoić się według własnego wyboru, byleby nie był on sprzeczny z treścią stosunku prawnego łączącego strony, a więc w granicach potrzebnych do zaspokojenia, umową lub zasadami współżycia społecznego. Wskazał Sąd, że w niniejszej sprawie umową przewłaszczenia na zabezpieczenie strony zabezpieczyły wierzytelność z tytułu umowy pożyczki. Z tytułu tej umowy powód zobowiązany był do zapłaty na rzecz pozwanej kwoty 74 400 zł, a przedmiotem przewłaszczenia była nieruchomość. Zdaniem Sądu brak było podstaw do ustalenia, że zawarcie umowy w tym zakresie pozostaje w sprzeczności z ustawą. Umowa mieściła sie w granicach kontraktowej swobody stron i nie naruszała przepisów ustawy. Brak też, w ocenie Sądu, podstaw do ustalenia, że ustanowienie takiego zabezpieczenia pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, gdyż brak było podstaw do ustalenia, że wartość przedmiotu zabezpieczenia rażąco przewyższała wysokość zobowiązań pożyczkobiorcy. W przekonaniu Sądu nie ulega wątpliwości, że bez ustanowienia takiego zabezpieczenia do zawarcia umowy pożyczki nie doszłoby. Nadto w treści umowy zwarto postanowienia dotyczące sposobu postępowania w wypadku braku spłaty pożyczki. Z tych względów Sąd nie znalazł podstaw do ustalenia, że postanowienia zawarte w §§ 6 - 9 umowy są nieważne. W dalszej kolejności podał Sąd, iż w § 10 umowy strony postanowiły, że pozwana oddała powodowi do używania przewłaszczony na jej rzecz lokal mieszkalny, a powód zobowiązał się w zamian za prawo używania lokalu płacić czynsz w wysokości 1 800 zł miesięcznie. Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony - jednego roku, przy czym miała wygasać z dniem całkowitej spłaty pożyczki. Nadto strony postanowiły, że powód w okresie, w jakim będzie korzystał z lokalu jest zobowiązany do pokrycia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją tego lokalu. Zaznaczył Sąd, iż co do zasady z chwilą złożenia oświadczenia o przeniesieniu na rzecz pozwanej prawa do lokalu mieszkalnego, pozwana stała się właścicielem tego lokalu mieszkalnego i przy braku ograniczeń, jakie mogłyby wynikać z umowy przewłaszczenia, miała prawo zawrzeć jako wynajmujący umowę najmu dotycząca tego lokalu - także z powodem jako najemcą. Brak było zatem postaw do ustalenia, że zawarcie umowy stoi w sprzeczności z przepisami ustawy. Niemniej, w ocenie Sądu, analiza okoliczności spraw prowadzi do wniosku, że zawarcie tej umowy sprzeciwia się właściwości całej umowy zawartej między stronami w dniu 26 listopada 2012 r. i zasadom współżycia społecznego. Z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego - wobec treści art. 58 k.c. postanowienia zawarte w § 10 umowy Sąd uznał więc za nieważne. Dokonując takiej oceny Sąd uznał, że zawartej między stornami umowy najmu nie można oceniać abstrahując od pozostałych postanowień umownych wynikających z aktu z 26 listopada 2012 r. Fakt, że pozwana nabyła prawo własności jest bezpośrednio i ściśle związany z umową pożyczki oraz umową przewłaszczenia, w zakresie oceny zgodności z zasadami współżycia społecznego skutki zawarcia tych umów muszą być zatem oceniane łącznie. Wskazał Sąd, że pozwana stała się właścicielem lokalu w ściśle określonym celu, gdyż celem przewłaszczenia na zabezpieczeni nie jest nabycie przez wierzyciela własności przedmiotu przewłaszczenia. Jak powszechnie przyjmuje się ( por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1992 roku, II CRN 87/92, OSNCP 1993, z. 5, poz. 89 i uchwałę tego Sądu z dnia 5 maja 1993 roku, III CZP 54/93, OSNCP 1993, z. 12, poz. 219), przewłaszczenie na zabezpieczenie jest czynnością prawną kauzalną. Przyczyną przysporzenia jest w tym wypadku zabezpieczenie wierzytelności przysługującej wierzycielowi. Przeniesienie własności na zabezpieczenie służy zabezpieczeniu wierzytelności. Uznał Sąd, iż taki cel pozwana osiągnęła. Poza tym zauważył, że w związku z udzieleniem pożyczki na okres roku pozwana policzyła sobie wynagrodzenie w kwocie 14 400 zł - co stanowiło niemal 25 % kwoty pożyczonego kapitału. Niezależnie od tego, z mocy odrębnej wprawdzie, umowy najmu, ale w bezpośrednim związku z umową tejże pożyczki i umową przewłaszczenia pozwana dążyła do zapewnienia sobie dodatkowego świadczenia w wysokości 21 600 zł za sam czas obowiązywania umowy pożyczki. Ten przychód był ściśle związany z faktem udzielenia pożyczki i jej zabezpieczenia. W ocenie Sądu, takie uzgodnienie, na mocy którego powód został zobowiązany do płacenia wysokiego czynszu za korzystanie z mieszkania, które zgodnie z celem umowy zabezpieczenia miało jedynie zabezpieczyć wierzytelność pozwanej z umowy pożyczki, narusza zasadę rzetelności i uczciwości. Postanowienie to, zdaniem Sądu, jako niezgodne z zasadami współżycia społecznego jest zatem nieważne. Wobec ustalenia – na podstawie potwierdzeń wpłat przedłożonych przez pozwaną spółkę - że na poczet należności czynszowych powód zapłacił pozwanej w sumie kwotę 24 000 zł, przyjął Sąd, iż kwota ta jest świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. Z tego względu żądanie zapłaty Sąd uwzględnił do tej kwoty na podstawie art. 405 k.c., a pozostałej części jako nieudowodnione zostało oddalone. O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z art. 100 k.p.c., podając iż wartość przedmiotu sporu wynosiła łącznie 232 00 zł, z czego co do żądania zapłaty 36 000 zł, co do co do żądania unieważnienia umowy najmu 77 400 zł. Żądanie pozwu zostało zaś uwzględnione częściowo - w zakresie żądania ustalenia nieważności umowy najmu i częściowo w zakresie żądania zapłaty. W sumie żądanie pozwu zostało uwzględnione w około 43 % (odnosząc zakres wygranej do wartości przedmiotu sporu) i przy przyjęciu takiej proporcji Sąd dokonał rozliczenia kosztów procesu poniesionych przez strony. Obydwie strony w sprawie były reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników i poniosły koszty zastępstwa pranego w kwotach po 21 617 zł (stawki wynagrodzenia zostały ustalone zgodnie z § 2 pkt 7 i § 10 ust 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 listopada 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. Nadto powód poniósł koszty opinii biegłego w kwocie 240 zł. Wobec tego, że powód był zwolniony od obowiązku uiszczenia opłaty od pozwu to o tych kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, także przy uwzględnieniu wyniku sporu.

W apelacji pozwana zaskarżyła przedstawiony wyrok w części uwzględniającej powództwo i rozstrzygającej o kosztach procesu, wnosząc o jego zmianę przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu ewentualnie domagała się uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła:

- mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, że: umówiony czynsz był wysoki i odbiegał od wartości rynkowych, powód zapłacił tytułem czynszu 24 000 zł (zamiast 18 600 zł), należność z tytułu czynszu za 12 miesięcy wynosi 24 000 zł (zamiast 21 600 zł) oraz że pozwana dążyła do zapewnienia sobie dodatkowego świadczenia w wysokości 21 600 zł za czas obowiązywania pożyczki;

- naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 233 § 1 k.p.c. przez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów i brak wszechstronnego rozważenia i oceny całego materiału dowodowego i przyjęcie, że czynsz najmu jest wygórowany, a umowa najmu jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego oraz art. 189 k.p.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie;

- naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 58 § 2 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że część postanowień umowy odnoszących się do najmu jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, art. 410 § 2 k.c. przez jego bezzasadne zastosowanie i zasądzenie na rzecz powoda kwoty 24 000 zł tytułem nienależnego świadczenia oraz art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. przez uznanie, że powód udowodnił wysokość uiszczonego czynszu w kwocie 24 000 zł;

- naruszenie art. 98 §§ 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. przez jego błędne zastosowanie i uznanie, że powód wygrał sprawę w 43 % (zamiast 9,5 %).

Sąd Apelacyjny zważył co, następuje:

Apelacja nie jest uzasadniona, gdyż zaskarżony wyrok jest prawidłowy. Sąd Okręgowy przeprowadził staranne postępowanie dowodowe, a zgromadzony materiał dowodowy ocenił zgodnie z zasadami logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. Tak dokonana ocena, wbrew zarzutom apelującej, nie narusza art. 233 § 1 k.p.c. Tym samym ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji na bazie tak dokonanej oceny dowodów są właściwe i jako takie Sąd Apelacyjny uznaje je za własne. Przy braku naruszeń przepisów postępowania oraz w świetle niewadliwych ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy nie dopuścił się także naruszenia przepisów prawa materialnego. Rozważania prawne Sądu I instancji zasługują na pełną aprobatę, co nadto zwalnia Sąd Apelacyjny od szczegółowego powielania ich w tym miejscu.

Odnosząc się bliżej do zarzutu błędnych ustaleń faktycznych, które koncentrują się na kwestii związanej z wysokością czynszu najmu, który strony przewidziały w umowie z dnia 26 listopada 2012 r. oraz zakresem wykonania tego świadczenia przez powoda stwierdzić należy, co następuje: przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że umówiony przez strony czynsz był „wysoki” nie przynależy do sfery ustaleń faktycznych lecz jest oceną wyrażoną w płaszczyźnie wniosków prawnych. Tak postawiony zarzut jest zatem chybiony, kwestia ta będzie jeszcze omówiona w dalszych rozważaniach Sądu Apelacyjnego odnoszących się do podstawy prawnej zaskarżonego rozstrzygnięcia w kontekście zarzutów apelacji. Nie ma także racji pozwana zarzucając błędne ustalenie wysokości uiszczonej przez powoda należności tytułem czynszu najmu. Niewątpliwie umówiona wartość czynszu za rok obowiązywania umowy miała wynieść 21 600 zł, skoro miesięczny czynsz - według zapisów umowy - wynosił 1 800 zł. Nie inaczej przyjął to Sąd I instancji. Inną bowiem rzeczą pozostaje ustalenie, jaką faktycznie kwotę powód przekazał pozwanej tytułem czynszu najmu. Uznać też trzeba, że ustalenie Sądu Okręgowego, iż była to łącznie suma 24 000 zł ma oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym. I tak wskazać należy, iż do akt zostały złożone przez skarżącą dowody wpłaty (potwierdzenia wpłat – k. 81-100) należności uiszczanych przez powoda. Dowody te zawierały opisy tytułów płatności jako czynsz bądź jako spłata pożyczki, czy wreszcie nie nosiły żadnych adnotacji, co do tytułu płatności. Poza tym, jak wynikało z twierdzeń powoda i zeznań prezesa zarządu pozwanej – R. S., powód dokonywał płatności do rąk R. S.. Z zeznań R. S. wynikało nadto, że w sprawach finansowych spółki to on podejmował decyzje, a dokonywane przez powoda płatności gotówkowe były księgowane. Uwzględnić należy, iż z przedstawionych dowodów wpłat, te płatności, które zostały zaksięgowane jako „czynsz” dają sumę przyjętą przez Sąd Okręgowy czyli 24 000 zł. Do sumy tej nie zostały zaliczone płatności oznaczone jako „spłata pożyczki” oraz te, które nie zawierały żadnego oznaczenia. Przedstawione okoliczności świadczą o zasadności przyjęcia przez Sąd Okręgowy, iż powód tytułem czynszu uiścił łącznie 24 000 zł, skoro do tej wysokości pozwana zarachowała, tytułem czynszu, przekazane jej przez powoda środki finansowe.

Odnośnie do zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wskazać jeszcze należy, że i ten zarzut w części był wadliwie sformułowany, gdyż przyjęcie przez Sąd Okręgowy, iż umowa najmu sprzeczna jest z zasadami współżycia społecznego nie jest związane z dokonywaną oceną materiału dowodowego, lecz jest wnioskiem prawnym wyciągniętym przez Sąd. Tego rodzaju zarzut winien być postawiony wyłącznie w płaszczyźnie naruszenia prawa materialnego, a to art. 58 § 2 k.c. Zarzut taki został w apelacji zresztą również zawarty. Odnosząc się zatem do kwestii związanej z zastosowaniem prawa materialnego, co rozważyć winien sąd II instancji – w granicach zaskarżenia - z urzędu, powtórzyć należy stanowisko wskazane na wstępie wywodów, a to iż Sąd I instancji nie dopuścił się żadnych uchybień w sferze zastosowania i wykładni przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę rozstrzygnięcia w kwestionowanym przez skarżącą zakresie. Przytoczone przez Sąd motywy, którymi się kierował uznając że zawarta przez strony umowa najmu jest nieważna są poprawne i w pełni przekonujące. Zasadniczą przesłanką, której nie chce dostrzec pozwana, a która zaważyła na stwierdzeniu nieważności tej umowy, było to, że umowa najmu była ściśle powiązana z zasadniczą transakcją, jaką strony zawarły w dniu 26 listopada 2012 r. czyli umową pożyczki i związaną z nią umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, na mocy którego to porozumienia powód przeniósł na pozwaną przysługujące mu prawo własności do lokalu mieszkalnego. Przeniesienie własności, jak słusznie podkreślił Sąd Okręgowy, jakkolwiek formalnie czyniło pozwaną właścicielem nieruchomości, to jednakże miało na celu jedynie zabezpieczenie spłaty pożyczki, a nie uzyskanie przez pozwaną pełnej swobody w dysponowaniu ową nieruchomością. Trzeba mieć na uwadze, że swoboda dysponowania – rozporządzania nieruchomością – przez pozwaną była ograniczona, skoro zasadniczym obowiązkiem pozwanej (w razie spłaty pożyczki) pozostawał obowiązek zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz powoda. Zauważyć również należy, iż zwyczajowo jest tak, że przewłaszczona rzecz pozostaje w nieodpłatnym posiadaniu dłużnika, bez kreowania dodatkowych opłat z tego tytułu na rzecz wierzyciela. Istotą omawianej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest umożliwienie wierzycielowi uzyskania dodatkowych korzyści, które wykraczają poza zasadniczy cel tej umowy (tj. uzyskanie zabezpieczenia). W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie sposób w niniejszej sprawie dopatrzeć się jakichkolwiek ważkich względów, które uzasadniałby odmienne od tych zwyczajowych, uregulowanie co do zasad korzystania przez powoda z mieszkania, które stanowiło przedmiot umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie spłaty pożyczki udzielonej mu przez pozwaną. Jak zasadnie stwierdził Sąd, pozwana za udzielenie pożyczki zastrzegła sobie w umowie stosowne wynagrodzenie, stąd zastrzeżony w postaci czynszu najmu przychód pozwanej musi być, w okolicznościach sprawy, uznany za zysk niegodziwy. Stwierdzenie to powoduje uznanie, że w pełni trafnie Sąd Okręgowy ustalił nieważność umowy najmu jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego. Marginalnie tylko należy zauważyć, iż w sytuacji gdy czynsz za niespełna 46 m ² mieszkanie położone w B. ustalony został na poziomie 1 800 zł miesięcznie to istotnie uprawniona była ocena Sądu Okręgowego, że był to czynsz „wysoki”.

Konsekwencją nieważności umowy najmu było przyjęcie, iż świadczenia przekazane tytułem czynszu najmu były świadczeniem niezależnym uzyskanym przez pozwaną kosztem powoda, co prowadziło do orzeczenia obowiązku zwrotu tego świadczenia przez skarżącą. Jak już wyjaśniono na wstępie, suma świadczeń przekazanych tytułem najmu wyniosła 24 000 zł, zatem prawidłowo w oparciu o art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 2 k.c. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powoda należność w tejże wysokości.

Nie można podzielić zarzutów apelacji co do rozliczenia kosztów procesu dokonanego przez Sąd Okręgowy w oparciu o art. 100 k.p.c. Wartość przedmiotu sporu odnośnie do żądania ustalenia nieważności została określona postanowieniem Sądu Okręgowego w trybie art. 25 § 1 k.p.c. na kwotę 196 000 zł, łącznie więc wartość ta, przy uwzględnieniu żądania zapłaty (36 000 zł), daje sumę przyjętą zaskarżonym orzeczeniem – 232 000 zł. Przy braku podstaw do podważenia podanej wartości przedmiotu sporu dotyczącej ustalenia nieważności najmu (77 400 zł), brak jest również podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięcia o kosztach procesu zawartego w zaskarżonym wyroku.

Z podanych przyczyn, w całości podzielając stanowisko Sądu Okręgowego, Sąd Apelacyjny oddalił apelację jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych – art. 385 k.p.c., o kosztach postępowania apelacyjnego orzekając na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c.