Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 grudnia 2018 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2018 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa H. B.

przeciwko P. A.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 26 marca 2018 roku, sygnatura akt I C 622/15

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I. jedynie o tyle, że datę początkową płatności odsetek od kwoty 137.000 złotych ustala na dzień 28 maja 2012 roku do dnia zapłaty, oddalając powództwo w zakresie tychże odsetek w pozostałej części;

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 4.050,00 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Artur Kowalewski Tomasz Żelazowski Leon Miroszewski

Sygnatura akt: I ACa 564/18

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 26 marca 2018 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie, a sprawie o sygnaturze I C 622/15, z powództwa H. B. przeciwko P. A. o zapłatę zwrotu zaliczki i zadatku uiszczonego przez nią na poczet ceny nieruchomości, do której zakupu nie doszło, w punkcie I. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 140.440,50 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot: 137.000 złotych od dnia 23 lipca 2011 roku do dnia zapłaty, 3.440,50 złotych od dnia 6 listopada 2015 roku do dnia zapłaty; w punkcie II. oddalił powództwo w pozostałej części; w punkcie III. stwierdził, że powódka wygrała proces w 65% i pozostawił szczegółowe rozliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

Sąd Okręgowy ustalił, że powódka i jej były mąż W. B. planowali zakup nieruchomości — domu o charakterze rekreacyjnym do całorocznego zamieszkania i meldunku, w którym znajdują się dwa mieszkania, z ogrodem - położonej w S. przy ulicy (...). W. B. zamierzał zamieszkać w mniejszym lokalu, natomiast powódka w większym. W ofercie pobranej z biura nieruchomości zostało wskazane, że dom jest po kapitalnym remoncie, okna są plastikowe, dom wymaga własnej aranżacji i jest w stanie do zamieszkania. Podpisanie umowy przedwstępnej zostało poprzedzone dwukrotnymi oględzinami domu, podczas których pozwany opowiadał o wykonanych w nim remontach i zapewniał, że wszystko w domu jest profesjonalnie wykonane, w oparciu o dobre technologie. Oględziny wskazywały, że na domu była nowa pomalowana elewacja, nadto że wszystkie pomieszczenia w budynku zostały pomalowane na biało. W salonie znajdowały się podświetlane półki z płyty gipsowo-kartonowej. Nie była skończona łazienka na piętrze. Pomieszczenie to nie miało drzwi, była tam doprowadzona woda i kanalizacja. Ściany były wykonane z płyt kartonowo - gipsowych. W domu znajdowały się trzy łazienki. Największa była usytuowana na parterze, wykończona od podłogi do sufitu starą glazurą, na podłodze była położona terakota, ponadto znajdowała się tam wanna, umywalka i ustęp. Nie było schodów na górę. W małym mieszkaniu w łazience był ustęp oraz brodzik we wnęce zasilany wodą z baterii w umywalce. Była położona glazura do wysokości 150 cm, zaś wyżej farba emulsyjna. Wszystkie pokoje były pomalowane, poza jednym lub dwoma na pierwszym piętrze. Miejscami na ścianach była położona gładź, a w pozostałych pokojach pomalowana płyta. W jednym pokoju znajdowała się tapeta do malowania. W miejscach, gdzie znajdowały się płyty kartonowo - gipsowe ściany były pomalowane, wykończone. Kuchnia była pomalowana na biało, na podłodze znajdowała się terakota sprzed 20 lub 30 lat. W salonie była wylewka betonowa, podobnie jak w pokojach. Teren dookoła domu był ogrodzony, od strony ulicy znajdowało się kilkanaście metrów kwadratowych ogródka. Z tyłu domu usytuowany był ogród podzielony na kilka części. W głównej części ogrodu znajdowała nieskoszona trwa i chwasty. Nieruchomość wizualnie wyglądała na wyremontowaną.

Co do zawarcia pomiędzy stronami umowy Sąd Okręgowy ustalił, że miało to miejsce w dniu 13 października 2009 roku, gdy strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży i umowę użyczenia, obie w formie aktu notarialnego. W oparciu o przedmiotową umowę pozwany zobowiązał się sprzedać powódce prawo wieczystego użytkowania nieruchomości

stanowiącej działkę gruntu numer (...), położonej w S. przy ulicy (...) wraz z własnością posadowionych na niej budynków stanowiących odrębną nieruchomość, a powódka zobowiązała się prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z własnością budynków kupić za cenę 519.000,00 zł. Strony zgodnie postanowiły, że zawarcie umowy nastąpi w terminie do dnia 12 października 2010 r. Przy zawarciu umowy przedwstępnej powódka zapłaciła na rzecz pozwanego kwotę 25.000 zł tytułem zadatku. Do dnia 1 lutego 2010 r. zobowiązana była zapłacić pozwanemu dalszą kwotę 475.000 zł tytułem zaliczki na poczet ceny, natomiast resztę ceny w kwocie 19.000 zł w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z umową pozwany zobowiązał się wydać powódce nieruchomość w celu bezpłatnego używania po zapłacie zaliczki w wysokości co najmniej 100.000,00 zł. W przypadku niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron powódka zobowiązała się wydać pozwanemu nieruchomość w stanie niepogorszonym.

W chwili zawierania umowy przedwstępnej istniały następujące wady nieruchomości stanowiącej własność pozwanego, o których powódka zawierając umowę nie wiedziała: nieszczelna instalacja zimnej wody skutkująca co najmniej kilkoma przeciekami, nieszczelna instalacja centralnego ogrzewania, w tym rozszczelnione 2 grzejniki, niska temperatura grzejnika w pomieszczeniu nad garażem, nieprawidłowa izolacja pionowa przeciwwilgociowa na cokole ściany budynku od strony budynku sąsiada, brak wentylacji nawiewnej i wywiewnej w kotłowni, brak izolacji termicznej w podłodze korytarza, brak skutecznej izolacji przeciwwilgociowej na ścianie wspólnej garażu i korytarza, brak izolacji przeciwwilgociowej na tarasie od ogrodu na I piętrze, miejscowy brak skutecznej izolacji przeciwwilgociowej w dolnych partiach ścian zewnętrznych, brak wyłazu na dach i stopni, względnie ław kominiarskich, brak wymaganej otuliny wokół rur wodociągowych i CO, nieprawidłowe wyprowadzenie pionu kanalizacyjnego z budynku, niezgodna z przepisami i zagrażająca zdrowiu a nawet życiu ludzi instalacja centralnego ogrzewania. Rozszczelnienie instalacji CO i wodociągowej powstało wskutek przemarznięcia rur w okresie zimy. Do przemarznięcia instalacji doszło w okresie zimy 2009/2010.

Powódka w dniu 13 maja 2010 r. przekazała na rzecz pozwanego kwotę 100.000,00 tytułem umówionej zaliczki na pokrycie ceny kupna nieruchomości, a pozwany zgodnie z umową wydał powódce nieruchomość do używania. W protokole strony wpisały stan licznika-85 i stan energii elektrycznej -1830,4. W dniu przekazania nieruchomości woda w budynku była zakręcona, a piec centralnego ogrzewania nie pracował. Pozwany pokazał W. B. piec i główny zawór wody. Po odkręceniu zaworu wystąpił wyciek wody w kuchni na parterze domu, w związku z czym zawór niezwłocznie został zakręcony. Po kilku dniach W. B. naprawił usterkę. Według stanu na dzień wydania nieruchomości powódce przez pozwanego budynek posiadał dodatkowo wadę w postaci braku udokumentowania w oparciu o przepisy wynikające z ustawy Prawo budowlane w jaki sposób dokonana została rozbudowa budynku letniskowego o powierzchni 81,20 m ² do uzyskania powierzchni budynku mieszkalnego 177,40 m ². Rozbudowa została wykonana bez pozwolenia na budowę, systemem gospodarczym, bez nadzoru nad robotami w postaci wymaganej prawem budowlanym osoby kierownika budowy. Pozwany nie posiadał dokumentacji na rozbudowę. Budynek nie posiadał odbiorów technicznych poszczególnych rodzajów robót. Nie wykonano dokumentacji powykonawczej, nie zrealizowano odbiorów końcowych wykonanych robót w zakresie instalacji elektrycznej,

wodociągowej i kanalizacyjnej, czy przeglądów kominiarskich niezbędnych do dopuszczenia obiektu do użytkowania. Po wykonanej rozbudowie budynek mieszkalny na Osiedlu (...) w S. nie uzyskał zgody na jego użytkowanie.

Sąd Okręgowy ustalił, że budynek, z uwagi na brak zgody na użytkowanie, nie mógł być przedmiotem najmu.

Powódka po przekazaniu jej nieruchomości rozpoczęła za zgodą pozwanego prace adaptacyjne w domu w celu przystosowania go do własnych potrzeb. Prace te wykonywał jej były mąż W. B., który jest budowlańcem i w tamtym czasie prowadził działalność gospodarczą w zakresie swojej profesji. Podczas prowadzenia robót modernizacyjnych okazało się, że nieszczelności w instalacji wodnej występują również w innych miejscach niż zostało to ujawnione w dniu 13 maja 2010 r. Latem 2010 r. W. B. zdemontował stare rury wodociągowe i założył nowe. Jesienią 2010 r. przy próbie włączenia centralnego ogrzewania wystąpiły wycieki wody z rur w pomieszczeniu na piętrze. W związku z tym, że po naprawie nie można było uzyskać odpowiedniego ciśnienia wody w instalacji, zachodziło podejrzenie wycieku wody w innym miejscu. Poszukując źródła tego wycieku W. B. rozkuł ścianę i podłogę w korytarzu domu w narożniku przy oknie. Okazało się, że w miejscu tym powstała w rurze nieszczelność, przez która wydostawała się na zewnątrz woda. Usterka została naprawiona, ale otwór w podłodze powstały przy kuciu posadzki pozostał. Zimą, na przełomie 2010 i 2011 roku, będący w posiadaniu powódki dom był przez W. B. ogrzewany, jednakże gdy temperatura na zewnątrz budynku utrzymywała się na poziomie poniżej 0 st. C, to temperatura w budynku wynosiła około 10 st. C. W trakcie prowadzenia prac remontowych w domu okazało się, że nie ma izolacji termicznej w podłodze korytarza, nie ma otworu wyłazowego i ławy kominiarskiej na dachu, występuje miejscowy brak skutecznej izolacji przeciwwilgociowej w dolnych partiach ścian zewnętrznych, nie ma wymaganej otuliny wokół rur wodociągowych i CO, pion kanalizacyjny na odcinku długości 1,5 metra znajduje się na zewnątrz budynku, kaloryfer w pokoju nad garażem nie grzeje. Zimą zaistniała awaria w postaci pęknięcia rury z wodą, na skutek czego została zalana piwnica. Wady instalacji sanitarnej nie były spowodowane zalaniem piwnicy. Przy okazji usuwania awarii sieci elektroenergetycznej pracownik zakładu energetycznego zwrócił uwagę na to, że stara skrzynka bezpiecznikowa w budynku nie spełnia wymogów określonych przepisami. W. B. zgodnie z jego sugestią założył wówczas nową skrzynkę. Podczas roztopów, na skutek topnienia śniegu na balkonie od strony ogrodu, nastąpiło zalanie całego stropu w pokoju oraz sufitu w garażu. W. B. naprawił również wywietrznik w łazience na pierwszym piętrze, wylał postument w jednym z pomieszczeń piwnicznych, w którym miał był usytuowany piec, zmodernizował schody w celu zapewnienia bezpiecznego ich użydiowania, co wiązało się z rozkuciem stropu i zrobieniem skosu. Całe orynnowanie składało się z kilku różnych systemów, które także wymagały napraw. Sąsiad poprosił W. B., aby naprawił rynnę, gdyż zalewało jego dom. W okresie gdy nieruchomość została przekazana powódce w posiadanie okazało się również, że w domu unosi się bardzo nieprzyjemny zapach. W. B. poszukując źródła jego emisji wyburzył ścianę pod schodami na piętro. Pod schodami znalazł gnijące, rozkładające się odpady.

Według ustaleń Sądu Okręgowego, w których powoła się także na wyrok tego Sądu w innej sprawie, z dna 22 grudnia 2014 roku, sygnatura I C 1040/11, wszystkie prace wykonane przez powódkę były - z punktu widzenia przyszłego nabywcy lokalu - pracami koniecznymi. Usterki, które uniemożliwiały prawidłowe korzystanie z nieruchomości i stanowiły wady ukryte, to w szczególności nieszczelna instalacja wody zimnej, nieszczelna instalacja centralnego ogrzewania i rozszczelnione grzejniki, niska temperatura grzejnika w pomieszczeniu nad garażem, nieprawidłowe poprowadzenie rury kanalizacyjnej na zewnątrz budynku oraz niewłaściwy rodzaj instalacji centralnego ogrzewania z zastosowaniem kotła na paliwo stałe oraz przeponowego naczynia wzbiorczego. Pracą remontową wykonaną przez powódkę, która nie była związana z wadą nieruchomości, była wymiana drzwi od łazienki na parterze domu.

Z kolei w oparciu o opinie biegłej T. W. Sąd Okręgowy ustalił, że budynek został zrealizowany niezgodnie z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - w zakresie odległości od granic nieruchomości, niezgodnie z zasadami wiedzy technicznej w zakresie braku odpowiednich izolacji przeciwwilgociowych budynku i izolacji termicznych, braku dojścia do kominów w celu jego czyszczenia i przeglądów technicznych, braku protokołów odbiorów poszczególnych instalacji wewnętrznych z dokonanymi próbami szczelności, braku pomiarów wykonanej instalacji elektrycznej, zastosowania materiałów budowlanych bez certyfikatów.

Dalej Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 15 października 2010 roku powódka zapłaciła pozwanemu dalszą kwotę 12.000 złotych.

W sprawie dalszych kontaktów pomiędzy stronami Sąd Okręgowy ustalił, że powódka i jej były mąż informowali pozwanego o stwierdzonych usterkach. W. B. informował również pozwanego na bieżąco o wykonywanych robotach modernizacyjnych nieruchomości. Pozwany nie podejmował żadnych działań mających na celu zapobieżenie dalszym usterkom. P. A. podnosił, że dom jest ubezpieczony. W związku z usterkami dochodziło do negocjacji, m.in. nad ceną nieruchomości. W. B. proponował zapłatę zamiast 519.000,00 zł - kwotę 300.000 zł, na co pozwany nie przystał. Powódce zależało na zameldowaniu w tym domu. Dnia 6 czerwca 2011 r. powódka w piśmie do pozwanego odniosła się do ustaleń z dnia 23 maja 2011 r. dotyczących rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży i umowy użyczenia z dnia 13 października 2009 r. W tymże piśmie przedstawiła mu propozycje następujących zmian w powyższej umowie: a) w terminie do dnia 15 czerwca 2011 r. podpisany zostanie aneks do umowy, zgodnie z którym H. B. otrzyma prawo wieczystego użytkowania nieruchomości oraz własność opisanych w § 1 umowy, po zapłacie P. A. kwoty 100.000,00 zł. Pozostała część zapłaty tj. kwota 282.000,00 zł plus odsetki należne za nieterminową zapłatę określone w § 7 umowy, w terminie trzech miesięcy od daty podpisania aneksu. Zabezpieczeniem zapłaty w/w kwoty będzie prawo własności mieszkania o pow. 103,2 m ², którego właścicielką jest H. B.; b) w związku ze stwierdzeniem wad ukrytych w budynku strony dokonają wyceny przedmiotowych wad i ustalą wysokość kwoty stanowiącej pokrycie kosztów ich usunięcia np. w formie obniżenia wysokości odsetek należnych za nieterminową zapłatę określonych w § 7 umowy. W przypadku nie wyrażenia zgody na powyższe propozycje powódka tym samym pismem wniosła o rozwiązanie umowy z dniem 15 czerwca 2011 r. z powodu wad ukrytych przedmiotu umowy, niemożliwych do stwierdzenia w

terminie podpisywania umowy, oraz o zwrot wpłaconej kwoty 137.0000,00 zł wraz z podwojonym zadatkiem w terminie do dnia 30 czerwca 2011 r. W odpowiedzi na to pismo pozwany pismem z dnia 15 czerwca 2011 r. zgodził się na propozycje przedstawione przez powódkę i zaproponował spotkanie celem podpisania aneksu do umowy. Ostatecznie jednak pozwany nie przystał na propozycję powódki, toteż podczas kolejnego spotkania w biurze pośrednictwa (...) w dniu 8 lipca 2011 r. powódka wręczyła mu pismo zawierające oświadczenie o odstąpieniu od umowy w związku z ujawnieniem się wad ukrytych, niemożliwych do stwierdzenia podczas oględzin budynku przed podjęciem decyzji o kupnie nieruchomości. W uzasadnieniu pisma wskazała, że po uzyskaniu prawa do korzystania z budynku zakres usterek stwierdzonych przez nią w czasie oględzin, a mianowicie: brak schodów na poddasze, nierówne ściany, uszkodzone rynny i rury spustowe, rozszerzył się o następujące wady: przecieki instalacji wodnej i centralnego ogrzewania, pęknięte dwa grzejniki, brak ogrzewania pokoju nad garażem, brak izolacji poziomej w posadzkach na parterze, brak lub niewystarczający stopień zbrojenia stropów betonowych w łazience, brak lub niewłaściwie wykonana izolacja przeciwwilgociowa ścian zewnętrznych piwnicy i garażu, nieprawidłowo wykonana instalacja kanalizacyjna w budynku (pion rury na zewnątrz budynku), brak ławy kominiarskiej i otworu wyłazowego na dach, niewłaściwie wykonana skrzynka bezpiecznikowa. Powódka wręczając powodowi pismo deklarowała jednocześnie gotowość polubownego rozwiązania umowy i dokonania rozliczeń finansowych. Kolejnym pismem, z dnia 24 lipca 2011 roku, powódka zwróciła się do pozwanego o odbiór domu przekazanego zgodnie z § 8 pkt 1 i 2 umowy przedwstępnej w terminie do dnia 8 sierpnia 2011 r. W związku z tym zwróciła się również o dwustronne ustalenie (w obecności przedstawiciela (...)) zakresu robót niezbędnych do wykonania do przyjęcia nieruchomości „w stanie niepogorszonym" przez P. A. w terminie do dnia 29 lipca 2011 r. Jeszcze w lipcu 2011 r. pozwany spotkał się z W. B. w celu dokonania oględzin budynku. W czasie spodlania W. B. opowiadał o awariach, które wystąpiły w trakcie eksploatacji budynku, opisywał, jakie prace wykonał i dlaczego. Próbował również uzyskać od pozwanego deklarację, jakie prace ma wykonać w celu przywrócenia nieruchomości do stanu niepogorszonego przed jej wydaniem, jednak nie doszło konkretnych ustaleń. Pismem datowanym na dzień 30 lipca 2011 r. i adresowanym do pozwanego, powódka oświadczyła, że rezygnuje z możliwości bezpłatnego używania nieruchomości. Jednocześnie oświadczyła, że nie skorzystała z możliwości zamieszkania w użyczonym domu. Wskazała, że nie było to możliwe ze względu na jego stan techniczny, a przede wszystkim niesprawną instalację elektryczną, popękaną instalację co. i instalację wodną. Zarzuciła, że w okresie użyczenia nieruchomości od 13 maja 2010 r. zmuszona była do naprawy wymienionych ukrytych przez pozwanego usterek, które ujawniała, i o których niezwłocznie informowała go podczas próby przystosowania domu do normalnego użytkowania. Po raz kolejny wezwała pozwanego do odbioru powyższej nieruchomości potwierdzonego stosownym protokołem. Również pismem datowanym na dzień 30 lipca 2011 r. powódka wezwała pozwanego do zwrotu pobranej przez niego zaliczki w kwocie 112.000,00 zł oraz podwojonego zadatku w kwocie 50.000,00 zł wraz z należnymi odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 23 lipca 2011 r. do dnia zapłaty. Pismo to pozwany odebrał w dniu 2 sierpnia 2011 r. Pismem z dnia 1 sierpnia 2011 r. pełnomocnik pozwanego wezwał powódkę do wydania nieruchomości, jednocześnie wskazał, że nie uznaje zgłoszonych przez

nią zarzutów. Nadto zażądał, aby w dniu 8 sierpnia 2011 roku stawiła się ona u notariusza w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka nie stawiła się u notariusza w wyznaczonym dniu. W odpowiedzi powódka pismem z dnia 3 sierpnia 2011 r. oświadczyła, że wyznaczenie terminu odbyło się jednostronnie i bez konsultacji oraz uwzględnienia jej planów urlopowych, co skutkowało nieobecnością we wskazanej wyżej dacie w kancelarii notarialnej. Jednocześnie podała, że przypomina o złożonym skutecznie na ręce pozwanego w dniu 8 lipca 2011 r. odstąpieniu od przedmiotowej umowy.

Co do kwestii wydania nieruchomości przez powódkę pozwanemu po odstąpieniu od umowy Sąd Okręgowy ustalił, że termin ten był na prośbę powódki kilka razy przekładany. Do wydania nieruchomości doszło ostatecznie w dniu 24 października 2011 r., na okoliczność czego sporządzono protokół zdawczo-odbiorczy. Stan nieruchomości był inny, niż w dacie przekazania nieruchomości powódce. Część robót modernizacyjnych nie była dokończona, część defektów wizualnych wynikała z jakości zastosowanych wcześniej materiałów przez pozwanego i warunków atmosferycznych. W protokole pozwany wymienił szereg ubytków i wad, które w jego ocenie nie istniały w dniu przekazania nieruchomości powódce, do czego powódka ustosunkowała się pismem z dnia 27 października 2011 r. wskazując, że defekty powstały na skutek ukrytych wad istniejących w dniu przekazania jej nieruchomości, bądź istniały już w takiej formie w tym samym dniu.

Pozwany złożył w dniu 7 października 2011 r. w Sądzie Okręgowym w Szczecinie pozew o nakazanie H. B. złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest kupno prawa wieczystego użydrowania nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr (...) położonej w S. przy ul. (...), obręb ewidencyjny P., Gmina Miasto S., powiat S., woj. (...), o powierzchni 406 m.2, dla której Sąd Rejonowy Szczecin Prawobrzeże i Zachód w S. prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz własności posadowionych na niej i stanowiących odrębną nieruchomość -budynku mieszkalnego o powierzchni 177,40 m2 i budynku niemieszkalnego o powierzchni 27,93 m2 za kwotę 519.000 zł. W dniu 14 lutego 2012 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie wydał wyrok zaoczny, w którym uwzględnił powództwo. Na skutek wniosku P. A. z dnia 12 marca 2012 r. toczyło się postępowanie egzekucyjne przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie pod sygnaturą KM 973/12. W dniu 28 marca 2012 r. powódka otrzymała zawiadomienie o wszczęciu egzekucji. Od doręczonego wyroku zaocznego H. B. złożyła skutecznie sprzeciw w dniu 12 marca 2012 r., w którym wniosła o uchylenie wyroku zaocznego i oddalenie powództwa. Komornik sądowy zawiesił na wniosek powódki postępowanie egzekucyjne wszczęte na podstawie wyroku zaocznego postanowieniem z dnia 19 czerwca 2012 r. Do tego momentu Komornik wyegzekwował od powódki należność w kwocie 3 440,50 złotych. Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 22 grudnia 2014 r. wydanym w sprawie I C 1040/11 oddalił powództwo P. A. o nakazanie złożenia oświadczenia woli, i zasądził na rzecz H. B. koszty procesu. Podstawą oddalenia powyższego powództwa było ustalenie, że H. B. skutecznie uchyliła się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli — umowy przedwstępnej - z uwagi na działanie pod wpływem błędu.

Dalej Sąd Okręgowy ustalił w niniejszej sprawie, że w okresie, w którym toczyła się wymieniona wyżej sprawa pozwany rozpoczął roboty adaptacyjne polegające na wydzieleniu

czterech lokali mieszkalnych, przy czym podnosił, że są to prace mające na celu usunięcie usterek i zmian wykonanych przez powódkę. Prace w rzeczywistości nie polegały na naprawie nieruchomości po usterkach lub wcześniejszych pracach remontowych. Prace polegały między innymi na wyburzeniu części ścian i postawieniu ich w innym miejscu dla aktualnych potrzeb, rozdzieleniu instalacji elektrycznej dla czterech lokali mieszkalnych, wydzieleniu kuchni i łazienek w innych miejscach niż były wykonane w dacie przekazania powódce budynku w użyczenie, dostosowanie dla potrzeb nowo wydzielonych łazienek i kuchni instalacji wewnętrznych. Roboty obejmowały zakres prac niezbędnych w postaci nowego wyposażenia kotłowni w urządzenia takie jak: montaż nowego pieca na paliwo stale, montaż zlewu, montaż nowego zasobnika na wodę, montaż nowych instalacji, wykonanie tynków w kotłowni, wykonanie robót malarskich w kotłowni (wcześniej tych dwóch ostatnich elementów w kotłowni w ogóle nie było). Pozwany oszacował koszt wykonanych robót na kwotę około 61.000,00 zł. Wykonując adaptację pozwany pozostawił po powódce w stanie nienaruszonym wyłącznie jedną łazienkę. Roboty te nie były konieczne do wykonania na skutek wcześniej prowadzonych prac przez powódkę, lecz miały na celu zmianę charakteru użytkowania budynku. Część z tych prac była również wynikiem złego stanu technicznego kotłowni przekazanej powódce przez pozwanego. Zamierzonym jednakże celem przedmiotowych robót było dostosowanie obiektu dla potrzeb wydzielenia czterech lokali mieszkalnych.

Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione w części. Roszczenie okazało się według tego Sądu słuszne co do zasady i znajdujące oparcie w treści art. 410 k.c. w zw. z art. 84 k.c. oraz zw. z art. 88 § 1 k.c. Wskazał też na związanie wyrokiem tego Sądu w sprawie I C 1040/11, oddalającym powództwo o zobowiązanie powódki do złożenia oświadczenia woli celem wykonania zawartej między stronami umowy przedwstępnej, co pozwoliło przyjąć, że powódka skutecznie uchyliła się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli z uwagi na istnienie wad nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, o których nie wiedziała w momencie zawierania umowy z pozwanym. Tak potraktować należało oświadczenie z dnia 8 lipca 2011 r. zatytułowane "odstąpienie od umowy". Było ono w istocie oświadczeniem o uchyleniu się powódki od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

W świetle podniesionych okoliczności konieczne stało się według Sądu Okręgowego zbadanie, o jakim stanie nieruchomości pozwany informował powódkę, jakie wady nieruchomość posiadała w chwili zawarcia umowy i kiedy powódka o nich się dowiedziała. Na podstawie twierdzeń powódki przyjąć można, że moment uzyskania wiedzy na temat wad nieruchomości jest tożsamy z momentem wykrycia przez nią błędu. Istotne w tym zakresie ustalenia Sąd Okręgowy oparł głównie o opinie biegłych sądowych oraz zeznania świadków, zwłaszcza W. B. oraz zeznania powódki. Sąd uznał ich zeznania za wiarygodne albowiem korespondowały one z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Przyjmując, że o wadach, które ujawniły się po zawarciu umowy przedwstępnej powódka nie mogła wiedzieć przed tą umową Sąd Okręgowy przyjął, że złożenie przez powódkę wzmiankowanego wyżej oświadczenia stanowiło element konstytutywny umowy przedwstępnej, powodujący jej nieważność ex tunc.

Z uwagi na fakt, iż powódka wykonując zapisy umowy przedwstępnej sukcesywnie wpłacała poszczególne kwoty z niej wynikające na rzecz pozwanego, skutek prawny w postaci obowiązku zapłaty ceny wraz z nieważnością umowy również upadł, konsekwencją czego była z kolei zdaniem Sądu Okręgowego konieczność zwrotu przez pozwanego przekazanych na jego rzecz środków pieniężnych, należy bowiem wskazać , że środki przekazane na rzecz pozwanego z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży, z dniem skutecznego uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli stały się świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 k.c. Do nienależnego świadczenia stosuje się odpowiednio przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Z uwagi na fakt, iż nienależne świadczenie jest postacią bezpodstawnego wzbogacenia, ogólne przesłanki z art. 405 k.c. muszą być spełnione również w wypadku nienależnego świadczenia, jednak przesłanka wzbogacenia musi być tutaj rozumiana w sposób szczególny. Nienależne świadczenie i kondykcja mogą obejmować wszystko, co może być przedmiotem świadczenia. Nie ma potrzeby analizować, czy dane zachowanie wzbogaciło accipiensa, jeśli doszło do świadczenia, które może być zwrócone.

Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez pozwanego Sąd Okręgowy stwierdził, że o ile powódka zdołała wykazać wady ukryte rzeczy, a zatem skuteczność uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, o tyle twierdzenia o pozostawieniu przez powódkę nieruchomości w stanie pogorszonym winien wykazać pozwany, jako że wywodzi z tego twierdzenia skutki prawne w postaci roszczenia o zwrot nakładów na rzecz przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego (art. 6 k.c.). W tym zakresie według Sądu Okręgowego pozwany nie podołał inicjatywie dowodowej, zaś własnym działaniem, to jest wykonywaniem prac adaptacyjnych uniemożliwił rzeczywiste zweryfikowanie, czy faktycznie powódka pozostawiła nieruchomość w stanie gorszym, niż w dacie przekazania nieruchomości w jej posiadanie, zwłaszcza, że - wbrew twierdzeniom pozwanego - opinia biegłego z zakresu budownictwa sporządzona na potrzeby postępowania o sygn. akt I C 1040/11 nie pozwalała na czynienie ustaleń w powyższym zakresie. Niezależnie od tego Sąd Okręgowy wskazał, że powódka przekazując pozwanemu nieruchomość pozostawiła ją w stanie innym niż przed przekazaniem nieruchomości na jej rzecz. Konieczne do ustalenia było zatem to, czy odmienność ta stanowiła o pogorszeniu stanu nieruchomości. Sąd w oparciu o opinie biegłych sądowych, a w szczególności opinię biegłej T. W. ustalił, że powódka przekazała pozwanemu nieruchomość po wykonanych pracach nawet w lepszym stanie technicznym. Wiązało się to przede wszystkim z tym, że powódka na bieżąco starała się usuwać ujawniające się na nieruchomości pozwanego wady i usterki. Ponadto jak wskazała biegła w okolicznościach niniejszej sprawy trudno mówić o konieczności oraz możliwości przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albowiem wg stanu poprzedniego nieruchomość pozwanego była to nieruchomość z wadami oraz usterkami.

Co do prac powołanych przez pozwanego Sąd Okręgowy stwierdził, że były to roboty adaptacyjne polegające na wydzieleniu czterech lokali mieszkalnych, natomiast nie polegały one na naprawie nieruchomości po usterkach lub wcześniejszych pracach remontowych. Roboty te polegały między innymi na wyburzeniu części ścian i postawieniu ich w innym miejscu dla aktualnych potrzeb pozwanego, rozdzieleniu instalacji elektrycznej dla czterech lokali mieszkalnych, wydzieleniu kuchni i łazienek w innych miejscach niż były wykonane w dacie przekazania powódce budynku w użyczenie, dostosowanie dla potrzeb nowo wydzielonych łazienek i kuchni instalacji wewnętrznych. Obejmowały także zakres prac niezbędnych w postaci nowego wyposażenia kotłowni w urządzenia takie jak: montaż nowego pieca na paliwo stale, montaż zlewu, montaż nowego zasobnika na wodę, montaż

nowych instalacji, wykonanie tynków w kotłowni, wykonanie robót malarskich w kotłowni. Część prac była też wynikiem złego stanu technicznego kotłowni jeszcze z okresu przekazania nieruchomości powódce przez pozwanego, jednakże zamierzonym celem przedmiotowych robót było dostosowanie obiektu dla potrzeb wydzielenia czterech lokali mieszkalnych.

Za uzasadniony Sąd Okręgowy uznał także zarzut przedawnienia roszczenia pozwanego w zakresie powołanych kosztów, w świetle art. 719 k.c. Sąd ten nie zgodził się z twierdzeniem, że roszczenie pozwanego znajdowało zakotwiczenie w umowie przedwstępnej i aby miał zastosowanie w tej sytuacji przepis art. 390 § 3 k.c. Powództwo w sprawie I C 1040/11 dotyczyło wyłącznie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, nie zaś użyczenia. Stosunek użyczenia wynika natomiast z osobnej umowy, choć zawartej w tym samym akcie notarialnym i nie może zdaniem Sądu Okręgowego budzić wątpliwości ,iż powódka nieruchomość będącą przedmiotem postępowania objęła w posiadanie nie w oparciu o przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, a właśnie na podstawie umowy użyczenia. Nieruchomość została zwrócona pozwanemu w dniu 24 października 2011 roku zatem na uwadze treść art. 719 k.c. przyjąć należało, że roszczenie pozwanego o ewentualne naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy przedawniło się z dniem 24 października 2012 roku.

Przechodząc do kolejnego roszczenia zgłoszonego przez pozwanego wynikającego jak wskazał pozwany z bezumownego korzystania z jego nieruchomości przez powódkę Sąd Okręgowy stwierdził, że w tym zakresie pozwany poprzestał jedynie na stwierdzeniu istnienia takiego roszczenia, co nie może jednakże wywoływać bezpośrednich skutków procesowych w niniejszej sprawie. Sąd ten zwrócił uwagę, że pozwany nie zgłosił jednocześnie zarzutu potrącenia, nie złożył również oświadczenia o potrąceniu przysługującej mu wierzytelności. Pozwany uchybił zatem obowiązkowi wynikającemu wprost z art. 499 k.c. Niezależnie od tego Sąd Okręgowy stwierdził, że budynek pozwanego posiadał wadę związana z brakiem udokumentowania w oparciu o przepisy wynikające z ustawy Prawo budowlane, w jaki sposób dokonana została rozbudowa budynku letniskowego o powierzchni 81,20 m ² do uzyskania powierzchni budynku mieszkalnego 177,40 m ². Obiekt powyższy, z uwagi na brak zgody na użytkowanie, nie mógł być zatem przedmiotem najmu. Nie mógł stanowić źródła dochodu dla właściciela. Pozwany zaś nie poinformował powódki co do powyższego stanu zrealizowanego w ramach rozbudowy budynku.

Co do składowych nienależnego świadczenia Sąd Okręgowy stwierdził, że składały się nań kwoty wpłacone przez nią na rzecz pozwanego tytułem zadatku oraz dobrowolnej częściowej zapłaty ceny, a także kwoty wyegzekwowane w toku postępowania egzekucyjnego na skutek wyroku zaocznego opatrzonego w klauzulę wykonalności, który następnie został uchylony wobec skutecznego wniesienia sprzeciwu i oddalenia powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Odnosząc się do zarzutu pozwanego z powołaniem się na art. 409 k.c. Sąd Okręgowy stwierdził, że pozwany powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu świadczenia. Komornik Sądowy wyegzekwował od powódki w toku postępowania egzekucyjnego i przekazał na rzecz pozwanego łącznie kwotę 3.440,50 zł, a zatem w świetle powyższego i tę kwotę należało uwzględnić w zakresie roszczenia głównego.

Rozstrzygając więc w punkcie I wyroku Sąd Okręgowy uwzględnił kwoty: 112 000 złotych tytułem uiszczonej przez powódkę pozwanemu zaliczki na poczet zakupu nieruchomości, 25.000,00 zł tytułem zadatku na poczet zakupu nieruchomości uiszczonego

przez powódkę pozwanemu oraz kwotę 3.440,50 zł tytułem zwrotu wyegzekwowanej i przekazanej przez komornika pozwanemu należności w oparciu o wyrok zaoczny wydany w sprawie I C 1040/11. Zauważył, że roszczenie powódki o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości uznać należało za bezzasadne z uwagi na skutki oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli, w związku z którym zadatek został zapłacony. W takiej sytuacji nie było konieczności dokonywania przez Sąd analizy zarzutu pozwanego związanego z przedawnieniem roszczenia powódki o zwrot podwójnego zadatku.

Co do oddalenia wniosku pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnych biegłych sądowych ew. o przeprowadzenie dowodu z kolejnych uzupełniających opinii dotychczasowych biegłych Sąd Okręgowy stwierdził, że okoliczności sporne miedzy stornami zostały w sposób wystarczający wyjaśnione. Biegły sądowy T. W. oraz B. S. wykonali opinie zgodnie ze zleceniem sądu, sporządzając opinie w sposób jasny, rzeczowy , czytelnie przedstawiając wnioski i twierdzenia opinii, a przede wszystkim logicznie je uzasadniając. W ocenie tego Sądu biegli T. W. oraz B. S. również w sposób wyczerpujący odnieśli się do zarzutów zgłoszonych przez pozwanego do sporządzonych przez biegłych opinii pisemnych, dokładnie wyjaśniając zarówno w pisemnej uzupełniającej opinii, jak i ustnej uzupełniającej zgłaszane przez pozwanego wątpliwości co do twierdzeń oraz wniosków opinii. Oddalając wniosek pozwanego o kolejne opinie Sąd miał także na uwadze okoliczności, które bez względu na treść opinii i tak przesądzały o bezzasadności roszczeń i zarzutów zgłoszonych przez pozwanego. Wskazać tu należy na przedawnienie roszczenia pozwanego o zwrot ew. nakładów związanych ze zwrotem nieruchomości w stanie pogorszonym oraz brak zgłoszenia przez pozwanego zarzutu potrącenia w zakresie roszczeń pieniężnych, co zostało już przez Sad szczegółowo omówione w rozważaniach powyżej.

O odsetkach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 481 i art. 455 k.c. W sprawie niniejszej do zwrotu należności z tytułu uiszczonej zaliczki oraz zadatku powódka wezwała pozwanego w piśmie zatytułowanym „odstąpienie od umowy" . W wezwaniu tym powódka wyznaczyła pozwanemu termin zwrotu powyższych należności do dnia 22 lipca 2011 roku, wezwanie do zapłaty pozwany odebrał w dniu 8 lipca 2011 roku. Za zasadne zatem należało uznać zdaniem Sądu uznać żądanie powódki zasądzenia odsetek od kwoty 137 000 złotych poczynając od dnia 23 lipca 2011 roku. W zakresie zaś żądania odsetek od kwoty 3.440,50 złotych z uwagi na to, że powódka nie wykazała w toku postępowania aby przed wniesieniem pozwu wzywała pozwanego do zwrotu powyższej należności przyjąć należało, że odsetki od tej kwoty należne są powódce poczynając od dnia 6 listopada 2015 roku, tj. od dnia następnego po doręczeniu pozwanemu odpisu pozwu.

W zakresie kosztów postępowaniu w oparciu o treść art. 108 k.p.c. Sąd pozostawił Referendarzowi sądowemu szczegółowe rozliczenie kosztów postępowania wskazując, iż powódka wygrała proces w 85 %.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając orzeczenie w punktach I. i III. i zarzucając:

1)  naruszenie art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez brak dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego niż Pani T. W., pomimo licznych nieprawidłowości w opiniach biegłej oraz braku obiektywizmu w stanowisku biegłej;

2)  przepisu prawa materialnego, tj. art. 118 k.c. poprzez zasądzenie roszczenia, które uległo przedawnieniu, w tym w zakresie odsetek od kwoty 137.000 zł od dnia 23 lipca 2011 r. do dnia zapłaty (a więc ponad okres 3 lat od dnia wniesienia pozwu);

3)  naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 502 k.c. poprzez przyjęcie, że nie jest możliwe potrącenie zgłoszonej przez pozwanego do potrącenia wierzytelności z tytułu przeprowadzenia prac zmierzających do przywrócenia nieruchomości położonej przy ul. (...) do stanu poprzedniego z uwagi na jej przedawnienie, w sytuacji gdy w chwili kiedy potrącenie stało się możliwe, przedawnienie jeszcze nie nastąpiło;

4)  naruszenie przepisu prawa procesowego, tj. art. 233 k.p.c. poprzez: przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów oraz niedokonanie wszechstronnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, co wyrażało się wadliwym przyjęciu jakoby:

- zimą na przełomie 2010 i 2011 roku, będący w posiadaniu powódki dom był ogrzewany przez W. B., w sytuacji gdy materiał dowody sprawy wskazuje, że we wspomnianym okresie będący w posiadaniu powódki dom nie był ogrzewany co doprowadziło do awarii i zalania piwnicy wodą;

- W. B. na bieżąco informował pozwanego o wykonywanych w ramach nieruchomości pracach, a P. A. przyjmował te informacje do wiadomości, gdy tymczasem W. B. nie przekazywał na bieżąco informacji o wykonywanych pracach, zaś ilekroć pozwany powziął o tym wiedzę, jednoznacznie wyrażał na to sprzeciw;

- wszystkie prace wykonane przez powódkę były pracami koniecznymi, gdy tymczasem powódka zmierzała do dostosowania nieruchomości do swoich własnych potrzeb o czym świadczy m.in. przywołane w dalszej części apelacji ustalenie sądu, iż powódka wraz z mężem rozpoczęli prace zmierzające do dostosowania domu i otoczenia do ich potrzeb;

- wykonane przez pozwanego prace po odbiorze nieruchomości od powódki nie były konieczne do wykonania na skutek wcześniej prowadzonych przez powódkę, lecz miały na celu zmianę charakteru użytkowania budynku, w sytuacji gdy te prace - poza postawieniem kilku ścianek o lekkiej (gipsowo-kartonowej) konstrukcji - miały na celu naprawę zniszczeń pozostałych po powódce;

- powódka wraz z mężem za zgodą pozwanego rozpoczęli prace remontowe mające na celu dostosowanie domu i otoczenia do ich potrzeb, w sytuacji gdy nie wyrażał on zgody na wspomniane prace, zaś nieruchomość mogła być jedynie przedmiotem używania, a nie budowlanych przeróbek i eksperymentów W. B.;

- pozwany poprzez wykonanie prac adaptacyjnych uniemożliwił rzeczywiste zweryfikowanie czy faktycznie powódka pozostawiła nieruchomość w stanie gorszym niż w dacie przekazania nieruchomości w jej posiadanie, gdy materiał dowody sprawy w pełni pozwalał na weryfikację tego twierdzenia;

- powódka przekazała pozwanemu nieruchomość w stanie lepszym niż w dniu przekazania nieruchomości powódce, gdy tymczasem poziom zniszczeń dokonanych przez powódkę w nieruchomości doprowadził do znacznego pogorszenia stanu nieruchomości (wskazał na stwierdzenie w uzasadnieniu wyroku, że w dniu wydania nieruchomości, tj. dnia 24 października 2011 r. „stan nieruchomości był inny niż w dacie przekazania nieruchomości powódce";

- nieruchomość przy ul. (...) nie mogła być przedmiotem najmu, gdy tymczasem brak było rzeczywistych okoliczności uzasadniających takie stanowisko;

- powódka za prace wykonane na nieruchomości poniosła koszt w łącznej kwocie 14.390,16 zł (11.306,18 zł + 270,44 zł + 2.813,54 zł).

Skarżący podniósł także zarzut przedawnienia roszczenia strony powodowej.

Pozwany zgłosił również zarzut potrącenia:

- wierzytelności w kwocie 10.000 zł z tytułu czynszu za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozwanego położonej przy ul. (...) w okresie od (bezskutecznego) wezwania powódki do wydania nieruchomości dokonanego pismem z dnia 1 sierpnia 2011 r., do dnia faktycznego jej wydania, tj. do dnia 24 października 2011 r. - z wierzytelnością strony powodowej dochodzona przez powódkę w niniejszym postępowaniu, tj. 165.440,50 zł, w tym z wierzytelnością w kwocie 112.000 zł tytułem uiszczonej zaliczki (wchodzącej w skład kwoty 165.440,50 zł objętej pozwem);

- wierzytelności w kwocie wynikającej z konieczności przeprowadzenia prac zmierzających do przywrócenia nieruchomości położonej przy ul. (...) do stanu poprzedniego - według moich aktualnych szacunków jest to kwota co najmniej 100.000 zł (która to kwota winna zostać określona w ramach opinii biegłego) z wierzytelnością strony powodowej dochodzona przez powódkę w niniejszym postępowaniu, tj. 165.440,50 zł, w tym z wierzytelnością w kwocie 112.000 zł tytułem uiszczonej zaliczki (wchodzącej w skład kwoty 165.440,50 zł objętej pozwem).

Podkreślił, że zgodnie z orzecznictwem sądowym, zgłoszenie zarzutu potrącenia może nastąpić również w apelacji. Analogicznie jest z podniesionym powyżej zarzutem przedawnienia roszczenia.

Mając na uwadze powyższe pozwany wniósł o: zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, od powódki na rzecz pozwanego według norm przepisanych za obie instancje; ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z pozostawieniem Sądowi I instancji rozstrzygnięcia o kosztach procesu w instancji odwoławczej według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, o zasądzenie których wnoszę od powódki na rzecz pozwanego.

W uzasadnieniu apelacji pozwany rozwinął argumentację odnoszoną do przytoczonych zarzutów. Podniósł, że biegła T. W. pokusiła się do ustaleń faktów, które nie leżały w sferze zagadnień jej opinii, np. na temat dobrej wiary powódki w związku z rozpoczęciem prac dostawczych w budynku dla własnych potrzeb powódki, nadto w zakresie stwierdzenia o tym, że budynek nie mógł być przedmiotem najmu. Za zastanawiające skarżący uznał kompleksowe zanegowanie możliwości oceny prac wykonanych przez pozwanego, w kontekście całkowitej akceptacji prac wykonanych przez powódkę. Jego zdaniem materiał dowodowy pozwalał na taką ocenę w aspekcie twierdzenia pozwanego o konieczności poniesienia kosztów na przywrócenie budynku do stanu poprzedniego. W tym zakresie skarżący powołał się na opinię biegłego H. G. opinii z dnia 1 kwietnia 2014 r., w której zdaniem pozwanego biegły wymienił szereg prac wykonywanych na nieruchomości po przekazaniu jej powodowi.

Podnosząc zarzut przedawnienia roszczenia strony powodowej pozwany wskazał, że pozew został wniesiony dnia 28 maja 2015 roku, a więc odsetki od kwoty 137.000 zł objęte 3 letnim okresem przedawnienia, uległy przedawnieniu do dnia 27 maja 2012 r. Innymi słowy z okresu przyjętego przez sąd okres od dnia 23 lipca 2011 r. do dnia 27 maja 2012 r. objęty jest przedawnieniem. Pozwany nadto stwierdził, że roszczenie w zakresie odsetek pozostaje bezprzedmiotowe albowiem nie sposób przyjąć, aby pozwany pozostawał w zwłoce z realizacją ciążącego na nim zobowiązania, bowiem strona powodowa nie wykonała zobowiązania wydania nieruchomości w stanie niepogorszonym, a tym samym nie doszło do aktualizacji symetrycznych obowiązków pozwanego.

Twierdząc o naruszeniach art. 233 § 1 k.p.c. skarżący wskazał na stwierdzenie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że 24 października 2011 r. „stan nieruchomości przedstawiał sie znacznie gorzej niż w chwili przekazania pozwanej" z uwagi na: zniszczenia powstałe w wyniku awarii instalacji centralnego ogrzewania {która miała miejsce w okresie użytkowania nieruchomości przez powódkę, w wyniku utrzymywania niewłaściwej, tj. zbyt niskiej temperatury); zniszczenia powstałe w wyniku zalania piwnicy; ślady grzyba i wilgoci (związane - podobnie jak awaria instalacji centralnego ogrzewania - z brakiem właściwego ogrzewania nieruchomości); zabrudzoną zewnętrzną elewację budynku.

Powódka odpowiadając na apelację pozwanej wniosła o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje

W apelacji pozwanego podniesione zostały zarzuty naruszenia przepisów postępowania i naruszenia prawa materialnego. Ponieważ zarzuty naruszenia procedury cywilnej koncentrują się na kwestiach dotyczących postępowania dowodowego i dokonanych ustaleń, w pierwszym rzędzie należy poczynić rozważania w sprawie tychże zarzutów, bowiem ich rozpoznanie pozwoli ocenić prawidłowość dokonanych przez Sąd I instancji ustaleń faktycznych, a oczywistym jest, że tylko po dokonaniu niebudzących wątpliwości ustaleń w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, można przejść do subsumpcji polegającej na wykładni i stosowaniu odnoszonych do tych ustaleń przepisów prawa materialnego.

Co prawda pozwany podniósł wśród zarzutów naruszenia prawa materialnego zarzut przedawnienia, a więc taki, którego potwierdzenie eliminowałoby potrzebę rozstrzygania o istnieniu roszczenia, skoro nie można byłoby mówić o jego zaskarżalności, jednakże zarzut ten, choć postawiony niezbyt precyzyjnie, należy traktować jako odnoszony wyłącznie do odsetek, a więc należności ubocznej, czyli takiej, o której można byłoby mówić dopiero po stwierdzeniu, że istnieje i jest zaskarżalna należność główna. Z tym z kolei wiążą się zarzuty i oświadczenia zawarte w apelacji, wskazujące na potrącenie powołane przez pozwanego, jako niweczące roszczenie powódki.

Wracając do zarzutów naruszenia procedury należy zacząć, w świetle systematyki zastosowanej w apelacji, od zarzutu naruszenia art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c., a więc oceny, czy słusznie Sąd Okręgowy pominął dowód z opinii innego biegłego, niż wezwany w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Trzeba w związku z tym zauważyć, że wezwanie innego biegłego po wydaniu opinii biegłego sądowego zgodnie z art. 278 § 1 k.p.c. może nastąpić jedynie wówczas, gdy wydana już opinia nie wypełnia warunku zbadania i wyjaśnienia tych okoliczności, które zostały wskazane w postanowieniu o dopuszczeniu tego dowodu.

W świetle treści apelacji skarżącemu chodzi o sprawę jego nakładów koniecznych w celu przywrócenia budynku pozwanego, po okresie jego używania przez powódkę, do stanu sprzed jego wydania przez pozwanego powódce oraz niemożliwości jego wynajmu w okresie, w którym powódka nie wydała lokalu, mimo rozwiązania umowy pomiędzy stronami. Nie trzeba w związku z tym odnosić się do tego zakresu kwestionowanej przez pozwanego opinii biegłej T. W., która dotyczy podnoszonych przez powódkę wad budynku pozwanego oraz jej poniesionych nakładów zwiększających wartość nieruchomości. Pozwany w apelacji nie twierdzi, że nie zaistniała podstawa domagania się przez powódkę zasądzenia kwot, które powódka zapłaciła na poczet ceny nieruchomości, do której sprzedaży przez pozwanego ostatecznie nie doszło, twierdzi natomiast, co było podnoszone także w I instancji, że pozwany posiada wobec powódki wierzytelności, które mogą być potrącone z dochodzoną wierzytelnością powódki. Tym samym bez znaczenia są zarzuty skarżącego na temat przekroczenia przez biegłą kompetencji co do oceny dobrej wiary powódki przy dokonywaniu nakładów na adaptację nieruchomości do założonych przez nią celów.

Odnosząc się zatem do twierdzeń podnoszonych na uzasadnienie zarzutów wobec opinii biegłej T. W. w zakresie, który dawał Sądowi Okręgowemu podstawę do przyjęcia, że pozwany nie wykazał poniesienia nakładów w celu przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, należy zauważyć, co podkreślał także Sąd Okręgowy, że biegła ta powołała się na przeprowadzone oględziny, które dawały podstawę do stwierdzenia, że pozwany prowadził prace polegające na adaptacji budynku poprzez wydzielenie czterech lokali mieszkalnych, przy czym obejmowały one znacznie szerszy zakres, niż jedynie postawienie ścian gipsowo-kartonowych, jak to twierdzi obecnie pozwany. Dokonała też oceny kosztorysu przedłożonego przez pozwanego prowadzącej do stwierdzenia, że dotyczy on co prawda prac niezbędnych, jednak nie w związku z pracami powódki, lecz w następstwie złego stanu budynku (w szczególności kotłowni). Pozwany obecnie już nie podnosi twierdzeń kwestionujących ocenę tego kosztorysu w zakresie rozliczenia prac obejmujących instalację elektryczną.

Argumentacja podniesiona w apelacji właściwie stanowi powtórzenie zastrzeżeń do opinii biegłej T. W. poniesionych w piśmie pozwanego z dnia 7 marca 2017 roku z wręcz identycznymi cytatami z powoływanej przez niego opinii biegłego H. G. w innej sprawie (I C 1040/11). Biegła została wezwana do odniesienia się do tych zarzutów, co uczyniła w opinii uzupełniającej. Można się zgodzić, że opinia uzupełniająca cechuje się lakonicznością, choć nie sposób pominąć stwierdzenia, że pozwany nie udostępnił biegłej całości obiektu w celu dokonania oględzin, ani co do znaczenia kosztorysu pozwanego, jako dotyczącego prac adaptacyjnych w zakresie wydzielenia czterech lokali mieszkalnych, jednakże biegła T. W. złożyła obszernie wyjaśnienia do wydanych opinii, w których pozwany uczestniczył zadając pytania, na które biegła wyczerpująco odpowiadała. Zwraca uwagę stwierdzenie biegłej, że kosztorys przedstawiony przez biegłego na kwotę 61.246,73 złotych brutto, jedynie w zakresie prac do kwoty około 15.000 złotych może być rozważany jako wskazujący na pracę polegające na przywróceniu budynku do stanu poprzedniego, przy czym brak jest podstaw do przyjęcia, że są to prace naprawcze na skutek działań powódki, a nie usuwanie wad budynku sprzed jego przekazania

powódce przez pozwanego. Reasumując, nie ma podstaw do przyjęcia, że uzasadnione było wezwanie innego biegłego w zakresie tej samej tezy dowodowej. Zwrócić należy także uwagę, że powołane w apelacji stwierdzenia wynikające z opinii biegłego, wydanej w innej sprawie pomiędzy stronami, wcale nie dają podstawy do przyjęcia, że te prace, które biegły tamen wskazał, były pracami mającymi charakter przywracania budynku do stanu poprzedniego.

Trudno nie zgodzić się w powyższym kontekście ze stwierdzeniem, że wobec braku protokołu przekazania budynku powódce przez pozwanego oraz jego stwierdzonych wad po tym przekazaniu, co w sposób niewątpliwy doprowadziło do skutecznego uchylenia się powódki od oświadczenia woli zawarcia umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, z dnia 13 października 2009 roku, a także wobec wykonywania przez pozwanego prac mających na celu przebudowę budynku w celu wydzielenia w nim czterech lokali, niemożliwe stało się ustalenie, czy miały miejsce prace polegające na przywracaniu budynku przez pozwanego do stanu istniejącego przed użyczeniem go powódce. Nie przeczy temu stwierdzenie powołane przez pozwanego w treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku (s. 14), bowiem wskazuje ono na stan odmienny w dniu wydania tego budynku przez powódkę pozwanemu, od tego, który istniał w chwili jego uprzedniego objęcia budynku przez powódkę. To stwierdzenie nie wskazuje na ustalenie, że stan ten był gorszy, a jedynie w sposób ogólny odpowiada nie budzącemu sporu ustaleniu, że powódka wykonywała w budynku szereg prac naprawczych i adaptacyjnych, czego przecież obecnie skarżący nie kwestionuje. Warto zauważyć, że sam pozwany, składając – właściwie po raz pierwszy w sposób skuteczny, skoro dopiero odpowiedź na pozew mogła być traktowana jako wezwanie do spełnienia zobowiązania w zakresie powoływanej wierzytelności – oświadczenie o potrąceniu nakładów poniesionych w celu przywrócenia budynku do stanu poprzedniego, nie jest w stanie precyzyjnie określić swojej wierzytelności, ani w aspekcie kwotowym, ani przedmiotowym.

Niezależnie od powyższego nie może ujść z pola widzenia treść opinii biegłego B. S., której pozwany obecnie nie kwestionuje, a z której między innymi wynika, że instalacja sanitarna i cieplna została przez pozwanego gruntownie przebudowana (co samo w sobie nie wskazuje na prace naprawcze), natomiast nie można na jej podstawie stwierdzić, że wymienione w opinii tego biegłego wady, które zresztą zostały wskazane przez powódkę pozwanemu, miały miejsce z przyczyn leżących po stronie powódki, powstałych po przyjęciu przez nią nieruchomości od pozwanego. Biegły ten również sporządził opinię uzupełniającą w związku z zarzutami pozwanego, w której dodatkowo wskazał na brak twierdzeń pozwanego (w sprawie pęknięcia kolanka w instalacji wodociągowej) oraz brak dowodów pozwalających ustalić przyczyny nieszczelności instalacji wodnej i centralnego ogrzewania. Już choćby z tego względu dokumentacja zdjęciowa przedstawiana przez pozwanego, w znacznej części dotycząca skutków przecieków i pęknięć tych instalacji, nie daje podstawy do twierdzenia, że skutki te zostały wywołane przez powódkę, a nie że są obrazem wad istniejącymi w budynku pozwanego, powstałych bez udziału powódki. Biegły w swojej opinii uwzględnił, co wyraźnie wskazał, opinie wydane wcześniej w innej sprawie, również powoływaną obecnie przez pozwanego.

Pozostając jeszcze w sferze zarzutów podnoszonych w związku z twierdzeniem o istnieniu wierzytelności w zakresie nakładów w celu przewrócenia budynku zwróconego przez powódkę w dniu 24 października 2011 roku do stanu poprzedniego należy zauważyć, że pozwany nie kwestionuje przyjęcia Sądu Okręgowego (akceptowanego także przez Sąd Apelacyjny), że do ustalenia terminu przedawnienia tej wierzytelności znajduje zastosowanie art. 719 k.c. Wskazuje na powyższe powołanie się na art. 502 k.c. jako wyłączający niedopuszczalność potrącenia wierzytelności przedawnionej, gdy potrącenie stało się możliwe w czasie, gdy do przedawnienia jeszcze nie doszło.

Odnosząc się do tego zarzutu należy zauważyć, że pozwany właściwie nie wskazał na istnienie tej wierzytelności w czasie biegu terminu przedawnienia na podstawie art. 719 k.c., a więc, że mógł on dokonać jej potrącenia w terminie do dnia 24 października 2012 roku. Trzeba nadto zauważyć, że w świetle art. 502 k.c. nie chodzi tylko o istnienie wierzytelności, lecz o występowanie wszystkich ustawowych przesłanek dopuszczalności jej potrącenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2004 roku, I CK 141/04). Jedną z tych przesłanek jest wymagalność wierzytelności. Jak już była mowa, pozwany nie powoływał się w odpowiedzi na pozew na jakiekolwiek wezwanie powódki do zapłaty kwoty obejmującej wzmiankowane nakłady, toteż za wezwanie to można traktować dopiero odpowiedź na pozew w niniejszej sprawie, wniesioną w dniu 4 grudnia 2015 roku, a więc w czasie, gdy wierzytelność ta, o ile istniała, była już przedawniona.

Odnosząc się do zarzutu potrącenia drugiej z wskazanych przez pozwanego wierzytelności, o której potrąceniu również można mówić dopiero w ramach rozpoznawanej apelacji, a dotyczącej kwoty stanowiącej czynsz za bezumowne korzystanie przez powódkę z nieruchomości, która miała być przedmiotem sprzedaży pomiędzy stronami, w okresie od 1 sierpnia do 24 października 2011 roku, należy zgodzić się z pozwanym, że nieuprawnione było przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że wobec braku pozwolenia na użytkowanie tej nieruchomości nie mogła być ona przedmiotem najmu. Powyższe nie wynika z jakiegokolwiek zakazu ograniczającego prawo własności pozwanego, w tym w sferze rozporządzania nieruchomością poprzez oddanie jej w najem.

Mimo to trzeba stwierdzić, że skarżący nie zakwestionował ustalenia Sądu Okręgowego, wskazanego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że termin wydania nieruchomości był przekładany i do jego wydania doszło ostatecznie za zgodą stron w dniu 24 października 2011 roku (s. 14 uzasadnienia). Nie ma przy tym znaczenia, że miało to miejsce na prośbę powódki. Na to, że termin wydania nieruchomości w dniu 24 października 2011 roku został pomiędzy stronami uzgodniony wskazuje także zeznanie pozwanego na rozprawie w dniu 20 lipca 2016 roku, gdzie pozwany stwierdził: „Państwo B. ciągle nie mieli czasu, a jaj ich nie ponaglałem. Miało być tak, że mieli być gotowi i oddać mi klucze”. Trzeba też zauważyć, że termin rozwiązania umowy użyczenia nie był pomiędzy stronami ustalony w treści tej umowy (wskazany był jedynie obowiązek wydania jej w stanie niepogorszonym w przypadku niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron), a nie budzi wątpliwości, że była to odrębna umowa od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Wreszcie zwraca uwagę to, że jeszcze wcześniej, niż pozwany, to powódka wezwała pozwanego do odbioru nieruchomości, a więc strony porozumiały się w sprawie jej wydania w terminie, w którym to wydanie nastąpiło. Tym samym nie można mówić o powstaniu roszczenia pozwanego o wynagrodzenie, czy odszkodowanie, za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez powódkę.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. trzeba zauważyć, że wskazują one na odmienne, niż poczynione przez Sąd Okręgowy, ustalenia skarżącego w sprawie wskazanych przez niego okoliczności, natomiast nie wskazują na naruszenie przez Sąd I

instancji zasady oceny dowodów, wynikającej z art. 233 § 1 k.p.c. Skarżący nie tylko nie wskazał jakichkolwiek błędów tej oceny, w zakresie posługiwania się logiką i doświadczeniem życiowym, czy zasadami wiązania faktów w spójną całość, lecz nawet nie wskazał w oparciu o jakie dowody uważa, że ustalenia faktyczne powinny być inne, niż dokonane przez Sąd I instancji. Już powyższe nie pozwala przyjąć zasadności zarzutu naruszenia powołanego przepisu. Trzeba zauważyć, że nawet gdyby ze zgromadzonego materiału możliwe byłoby dokonanie odmiennych ustaleń niż dokonane przez sąd pierwszej instancji, to o ile nie można temu sądowi zarzucić braku logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu nie wykracza poza schematy logiki formalnej albo doświadczenia życiowego, ustalenia te muszą się ostać (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, II CKN 817/00).

Tylko wobec tego na marginesie należy zauważyć, że część podważanych ustaleń nie ma znaczenia w kontekście podnoszonych przez pozwanego okoliczności, sprowadzających się do przedstawienia przez pozwanego wierzytelności do potrącenia, zaś co do twierdzeń pozwanego o faktach przeciwnych w stosunku do ustalonych przez Sąd Okręgowy, pozwany nie przedstawił dowodów ponad jedynie swoje twierdzenia. Trzeba dodać, że Sąd I instancji przeprowadził w sposób wyczerpujący ocenę dowodów, co dowodzi, że respektował w tej ocenie reguły wynikające z normy art. 233 § 1 k.p.c.

Zasadny okazał się jedynie podniesiony w apelacji zarzut przedawnienia, wskazany w zakresie zasądzonych odsetek od kwoty 137.000 złotych. Co do ustalenia tej kwoty Sąd Apelacyjny podziela ocenę prawną odnoszoną do konsekwencji uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 13 października 2009 roku, wynikających z art. 84 i art. 88 § 1 k.c., przy wykładni oświadczenia, które stanowi o tym uchyleniu się, dokonanej zgodnie z regułami wynikającymi z art. 65 § 1 k.c. Trafnie też Sąd Okręgowy przyjął, że kwota ta stanowiła bezpodstawne wzbogacenie pozwanego, a wiec powódce przysługiwało roszczenie o jej zwrot. Przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stanowią też podstawę zasadności żądania zwrotu wyegzekwowanej od powódki kwoty 3,440,50 złotych.

Niewątpliwie odsetki od kwoty 137.000 złotych, choć są należnością uboczną, podlegają odrębnej regule w zakresie przedawnienia, jako roszczenie okresowe, niż należność główna (art. 118 k.c.). Odrębność ta polega na tym, że termin przedawnienia należności głównej wskazanej wyżej wynosi 10 lat, zaś termin przedawnienie odsetek za opóźnienie od tej kwoty wynosi 3 lata. Pozwany co prawda zgłosił zarzut przedawnienia w zakresie tych odsetek dopiero w apelacji, jednakże jest to zarzut materialnoprawny, a przez to jego zgłoszenie może nastąpić także w postępowaniu apelacyjnym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 2004 roku, V CK 38/04).

Skuteczność tego zarzutu polega na tym, że przedawnione jest roszczenie o odsetki od wskazanej wyżej kwoty za okres poprzedzający 3 lata przed dniem wniesienia pozwu w niniejszej sprawie, co nastąpiło w dniu 28 maja 2015 roku.

Tym samym, jedynie w zakresie ustalenia daty początkowej odsetek od kwoty 137.000 złotych od dnia 28 maja 2012 roku, a nie od dnia 23 lipca 2011 roku, należało zmienić na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zaskarżony wyrok w jego punkcie I. W pozostałym zakresie należało oddalić apelację jako bezzasadną, na podstawie art. 385 k.p.c.

Rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego należało uwzględnić zasadę odpowiedzialności stron za wynik sprawy (art. 98 § 1 k.p.c.). Powódka wygrała to postępowanie niemal w całości, toteż należało zastosować art. 100 k.p.c. w tej jego części, która pozwala na nałożenie kosztów na stronę, której przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania. Koszty powódki obejmują wynagrodzenie jej pełnomocnika, będącego adwokatem, ustalone na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust.1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Artur Kowalewski Tomasz Żelazowski Leon Miroszewski