Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 kwietnia 2018 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, I Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: S.S.R. Bartosz Kasielski

Protokolant: aplikant aplikacji sędziowskiej P. K.

po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2018 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa A. W. (1)

przeciwko M. B. (1), W. B. i M. B. (2)

o zapłatę

1.  zasądza od M. B. (1), W. B. i M. B. (2) na rzecz A. W. (1) kwotę 17.785,94 zł (siedemnaście tysięcy siedemset osiemdziesiąt pięć złotych 94/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 8 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty z tym zastrzeżeniem, że spełnienie świadczenia przez jednego z pozwanych zwalnia pozostałych do wysokości dokonanej zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałej części;

3.  nie obciąża M. B. (1), W. B. i M. B. (2) obowiązkiem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 147/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 4 listopada 2014 roku A. W. (1) wystąpił przeciwko M. B. (1), W. B. i M. B. (2) o zapłatę solidarnie kwoty 30.262,67 złotych wraz z odsetkami umownymi w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego od szczegółowo wskazanych kwot składających się na żądanie pozwu tytułem czynszu najmu oraz odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Nadto wniosła o przyznanie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwani od dnia 1 sierpnia 2012 roku zajmowali bez tytułu prawnego lokal mieszkalny numer (...), położony w Ł. przy ulicy (...) z uwagi na skuteczne wypowiedzenie umowy najmu. Nadto powódka podkreśliła, że kwota objęta żądaniem pozwu stanowi sumę zaległych opłat czynszowych wraz z odsetkami skapitalizowanymi na dzień wniesienia powództwa (6.695,04 złotych – czynsz oraz 1.099,35 złotych – skapitalizowane odsetki, łącznie 7.794,39 złotych), a także równowartość odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w okresie od grudnia 2011 roku do kwietnia 2012 roku.

(pozew k.2 – 5)

Nakazem zapłaty z dnia 7 listopada 2014 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty k.54 – 55)

W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 1 grudnia 2014 roku M. B. (1), W. B. i M. B. (2) wnieśli o oddalenie powództwa oraz przyznanie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko procesowe pozwani zwrócili uwagę na brak precyzyjnego określenia dochodzonego roszczenia zarówno w zakresie podstawy faktycznej, jak i prawnej, co uniemożliwia zajęcie ostatecznego stanowiska w sprawie. W dalszej kolejności podnieśli zarzut braku legitymacji procesowej czynnej po stronie A. W. (2), a także zakwestionowali wysokość sformułowanych roszczeń odwołując się ponownie do braku precyzyjnego określenia ich charakteru oraz okresu za jaki są dochodzone. Pozwani zaznaczyli przy tym, że brak jest podstaw do ewentualnego dochodzenia odszkodowania w wysokości z góry ustalonej w umowie najmu jako dwukrotność obciążającego najemców czynszu w trakcie trwania stosunku prawnego, jak również odsetek w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego. Wreszcie wskazali, że M. B. (2) od dłuższego czasu nie zamieszkiwał wspólnie z rodzicami w spornym lokalu mieszkalnym, co winno wpływać na ocenę zasadności roszczenia skierowanego przeciwko jego osobie.

(sprzeciw od nakazu zapłaty k.60 – 63)

Pismem procesowym z dnia 21 stycznia 2015 roku A. W. (1) wskazała, że roszczenie wynikające z pozwu obejmuje odszkodowanie z tytułu zajmowania spornego lokalu przez pozwanych bez tytułu prawnego, przy czym nie sprecyzowała okresu czasu objętego swym żądaniem.

(pismo procesowe z dnia 21 stycznia 2015 roku k.71 – 73)

W toku rozprawy z dnia 29 kwietnia 2015 roku A. W. (1) sprecyzowała datę wymagalności odsetek w zakresie kwot 1.515,11 złotych oznaczając je odpowiednio jako 11 marca oraz 11 kwietnia 2014 roku.

(protokół rozprawy z dnia 29 kwietnia 2015 roku k.85)

Wyrokiem z dnia 29 lipca 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie sygn. akt I C 1268/14 oddalił powództwo oraz zasądził od A. W. (1) na rzecz M. B. (1), W. B. i M. B. (2) kwotę 2.417 złotych tytułem kosztów procesu.

(wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 29 lipca 2015 roku k.100)

Wyrokiem z dnia 26 stycznia 2016 roku Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie sygn. akt III Ca 1597/15 uchylił zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 29 lipca 2015 roku i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania pozostawiając rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu za drugą instancję.

W ramach pisemnych motywów wydanego rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy zobowiązał Sąd I Instancji do ustalenia okresu, za jaki powódka dochodzi odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, a także czy przedmiotem żądania jest również zaległy czynsz, a jeśli tak to za jaki okres, a nadto uzupełnienia postępowania dowodowego w zakresie wniosków dowodowych zgłoszonych przez powódkę w ramach wywiedzionej apelacji celem ustalenia wysokości należnego powódce odszkodowania.

(wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 26 stycznia 2016 roku wraz z uzasadnieniem k.201 – 219)

Pismem procesowym z dnia 4 kwietnia 2016 roku A. W. (1) ostatecznie sprecyzowała wysokość oraz podstawę faktyczną dochodzonego żądania. Powódka wskazała, że dochodzi od pozwanych solidarnie kwoty 30.081,05 złotych wraz z odsetkami umownymi w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego od szczegółowo wskazanych w treści pisma procesowego tytułem odszkodowania za korzystanie z lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł., przy ulicy (...) za okres od dnia 1 września 2012 roku do dnia 30 kwietnia 2014 roku.

Przedmiotowe pismo zostało doręczone pełnomocnikowi pozwanych w dniu 7 kwietnia 2016 roku.

(pismo procesowe z dnia 4 kwietnia 2016 roku k.223 – 229, (...)

W toku rozprawy z dnia 5 kwietnia 2018 roku pozwani podnieśli zarzut przedawnienia roszczeń objętych żądaniem pozwu.

(protokół rozprawy z dnia 5 kwietnia 2018 roku k.380)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny :

A. W. (1) jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości, położonej w Ł. przy ulicy (...) z udziałem w wysokości 18. (...) części, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...), w skład której wchodzi m.in. lokal mieszkalny numer (...).

( (...)

W dniu 30 czerwca 2011 roku A. W. (1) zawarła z M. B. (1) i W. B. umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł. przy ulic (...).

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a strony zgodnie zastrzegły solidarną odpowiedzialność najemców oraz ich syna M. B. (2) za opłaty eksploatacyjne oraz czynsz, które miały być regulowane co miesiąc do 10 – go dnia każdego miesiąca.

Wysokość miesięcznego zobowiązania najemcy z tytułu zajmowania lokalu została określona jako suma czynszu w wysokości 9,20 zł za m ² powierzchni całkowitej lokalu oraz zryczałtowanych opłat za wodę, ścieki i wywóz nieczystości stałych.

Stosownie do treści § 2 umowy w razie zwłoki w uiszczaniu wszelkich należności związanych z najmem lokalu, wynajmującemu przysługiwało prawo do naliczania odsetek w wysokości czterokrotności stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego.

Wynajmując mógł wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu i opłat za co najmniej trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia dokonanego przez Wynajmującego na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (§ 7 ust. 3 umowy).

Do obowiązków najemcy po zakończeniu najmu należało m.in. niezwłoczne opróżnienie lokalu (§ 8 ust. 2 umowy).

W myśl § 10 umowy jeżeli pomimo ustania stosunku najmu Najemca nie opuszcza lokalu, wynajmującemu przysługuje odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w wysokości 200 % czynszu, jaki osoba zajmująca lokal byłaby obowiązana opłacać z tego tytułu, przy czym jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa strat poniesionych przez Wynajmującego, może on żądać odszkodowania uzupełniającego.

(umowa najmu k.17 – 18)

W dniu 30 czerwca 2011 roku M. B. (1) i W. B. objęli w posiadanie lokal mieszkalny numer (...), położony przy ulicy (...). Stan lokalu umożliwiał jego zamieszkanie, a przy tym został określony przez strony umowy jako bardzo dobry (ściany i sufity, glazura w kuchni i łazience, drzwi wewnętrzne drewniane i zewnętrzne metalowe, stolarka okienna PCV, instalacja elektryczna po wymianie, sprawny piec dwufunkcyjny, instalacja wodno – kanalizacyjna po wymianie).

(zeznania świadka S. W. k.97 – 98, k.273,

protokół zdawczo – odbiorczy lokalu mieszkalnego k.19 – 22, dokumentacja zdjęciowa k.284 – 315)

M. B. (1) i W. B. powierzyli sprawy związane ze znalezieniem nowego lokalu biuro pośrednictwa nieruchomościami, z którego otrzymali propozycję zajęcia lokalu mieszkalnego numer (...), położonego przy ulicy (...). Małżonkowie B. pozostawali w przekonaniu, że przedmiot umowy będzie obejmował nabycie prawa własności, nie zaś najem. W tym celu dokonali zbycia prawa własności uprzednio zajmowanego lokalu, który zobowiązani byli opuścić do dnia 20 czerwca 2011 roku. Ostatecznie M. B. (1) i W. B. otrzymali klucze do lokalu numer (...) już w dniu 10 czerwca 2011 roku z zapewnieniem ze strony pośrednika nieruchomości, że ostateczna umowa zostanie zawarta w dniu 1 lipca 2011 roku, przy czym koszt nabycia prawa własności lokalu miał oscylować w granicach 50.000 złotych. Kwota ta została przekazana w całości na rzecz biura obrotu nieruchomości. Ustalenia w tym zakresie nie były przedmiotem negocjacji z A. W. (1).

M. B. (1) i W. B. dopiero w dniu 1 lipca 2011 roku uświadomili sobie, że umowa, którą mają zawrzeć dotyczy najmu lokalu, a nie nabycia prawa własności. W związku z zaistniałymi okolicznościami powiadomili organy Prokuratury o możliwości popełnienia przestępstwa na ich szkodę. Postępowanie karne w tym przedmiocie toczyło się przeciwko pośrednikowi w obrocie nieruchomościami przed Sądem Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie sygn. akt IV K 43/14. M. B. (1) i W. B. nie są jedynymi osobami, które w ramach działalności biura obrotu nieruchomościami zawarły umowy najmu, a nie sprzedaży prawa własności lokali mieszkalnych.

(dowód z przesłuchania M. B. (1), W. B. i M. B. (2) k.86 – 88)

Poprzednim najemcą lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł. przy ulicy (...) była M. K., która posiadała zadłużenie z tytułu opłat na rzecz właściciela, a także dokonał ulepszeń lokalu w postaci m.in. kabiny prysznicowej z hydromasażem, szklanej umywalki, mebli, pieca gazowego wielofunkcyjnego z grzejnikami oraz paneli podłogowych. Po wygaśnięciu stosunku najmu M. K. zawarła z A. W. (1) umowę, na mocy której wynajmująca zapłaciła na rzecz najemcy kwotę 40.000 złotych tytułem poczynionych nakładów zwiększających standard lokalu numer (...).

(zeznania świadka M. K. k.329 – 330, zeznania świadka K. C. – protokół rozprawy z dnia 15 listopada 2016 roku 00:23:30 – 00:25:42 k.317 – 318, umowa k.243 – 244, pismo z dnia 10 listopada 2010 roku k.245, zestawienie należności k.293)

W dniu 30 czerwca 2011 roku M. B. (1) przekazała na rzecz A. W. (1) kwotę 40.000 złotych, która miała stanowić spłatę zadłużenia poprzedniego najemcy, a także zwrot wydatków poniesionych na podniesienie standardu lokalu (nakłady poczynione przez M. K.). Jednocześnie M. B. (1) oświadczyła, że została poinformowana, że kwota ta nie ma charakteru kaucji, a w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu nie będzie przedmiotem wzajemnych rozliczeń między najemcą, a właścicielem.

(oświadczenie k.123)

Lokatorzy lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł. przy ulicy (...) nie regulowali na bieżąco opłat eksploatacyjnych oraz z tytułu czynszu najmu lokalu.

Pismem z dnia 10 maja 2012 roku M. B. (1) została wezwana do zapłaty kwoty 3.488,25 złotych tytułem zaległości czynszowej w terminie 1 miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu.

Pismem z dnia 12 czerwca 2012 roku A. W. (1) wypowiedziała M. B. (1) i W. B. umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) ze skutkiem prawnym na dzień 31 lipca 2012 roku. Oświadczenie zostało odebrane przez najemcę tego samego dnia.

Stawka miesięczna czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi w okresie od dnia 1 stycznia 2012 roku do dnia 31 lipca 2016 roku wynosiła 862,95 złotych.

(dowód z przesłuchania A. W. (1) k.86, wypowiedzenia stawek czynszowych k.23 – 27, zestawienia należności k.32 – 36, wezwania do zapłaty k.37 – 38, wypowiedzenie umowy k.40)

Pomimo wypowiedzenia umowy najmu lokal mieszkalny numer (...) w dalszym ciągu zajmowany był przez M. B. (1), W. B. i M. B. (2), którzy nie regulowali na rzecz właściciela żadnych opłat z tego tytułu.

(zestawienie należności k.28 – 30)

W dniu 29 kwietnia 2013 roku M. B. (1) złożyła oświadczenie o ilości osób zamieszkujących w lokalu numer (...), w którym poza sobą wskazała również W. B. i M. B. (2). Najemca zobowiązał się do niezwłocznego informowania o zmianie tego stanu.

(oświadczenie k.239)

M. B. (1), W. B. i M. B. (2) zamieszkiwali w lokalu numer (...) do końca lutego 2014 roku, po czym wyprowadzili się z niego i w dniu 10 marca 2014 roku zgłosili zameldowanie przy adresie Ł., ulica (...).

W dniu 27 lutego 2014 roku M. B. (1) i W. B. uzyskali zaświadczenie o wymeldowaniu z pobytu stałego w lokalu numer (...), położonym w Ł. przy ulicy (...). Tożsame zaświadczenie M. B. (2) uzyskał w dniu 28 lutego 2014 roku.

W okresie od dnia 1 września 2012 roku do dnia 28 lutego 2014 roku lokatorzy nie uiszczali żadnych opłat na rzecz właściciela.

Klucze do lokalu mieszkalnego numer (...) zostały zwrócone przy użyciu przesyłki pocztowej po uprzednim uzgodnieniu tego sposobu z jednym z pracowników właściciela. Korespondencja została odebrana przez A. W. (1) w dniu 14 kwietnia 2014 roku.

(dowód z przesłuchania A. W. (1) k.86, dowód z przesłuchania M. B. (1), W. B. i M. B. (2) k.86 – 88, zeznania świadka S. W. k.274, zaświadczenia k.45 – 47, zestawienia należności k.260 – 263, dane z systemu PESEL k.381)

Pismem z dnia 26 lutego 2014 roku (skierowanym na adres : Ł., ul. (...)) M. B. (1) i W. B. zostali wezwani do usunięcia ulepszeń i wyposażenia lokalu mieszkalnego numer (...).

W dniu 7 marca 2014 roku A. W. (1) otrzymała pismo od pełnomocnika reprezentującego interesy M. B. (1) i W. B. z informacją o opróżnieniu lokalu oraz zmianie adresu korespondencyjnego byłych lokatorów.

W dniu 30 kwietnia 2014 roku A. W. (1) sporządziła jednostronny protokół zdawczo – odbiorczy lokalu numer (...).

(pismo z dnia 26 lutego 2014 roku k.43, pismo z dnia 17 marca 2014 roku k.44, protokół zdawczo – odbiorczy k.230 – 231)

W okresie od września 2012 roku do kwietnia 2014 roku miesięczne opłaty eksploatacyjne związane z zajmowaniem lokalu mieszkalnego numer (...) kształtowały się następująco :

a)  41,12 złotego za osobę tytułem zużycia wody i odprowadzenia ścieków :

b)  12,87 złotego (wrzesień – grudzień 2012 roku), 11,40 złotego (styczeń – czerwiec 2013 roku) oraz 16,88 złotego (lipiec – grudzień 2013 roku) oraz 12,38 złotego (styczeń – kwiecień 2014 roku) tytułem wywozu nieczystości.

(faktury k.125 – 186, oświadczenia k.232 – 242)

Lokal mieszkalny numer (...) znajduje się na IV kondygnacji zabudowanej nieruchomości przy ulicy (...), wybudowanej na początku XX wieku, która swoim stanem technicznym dostępnością mediów i obsługą komunikacyjną jest zbliżona do wielu (...) nieruchomości położonych w centralnej strefie miasta.

Lokal numer (...) składa się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki oraz pomieszczenia wc o łącznej powierzchni 67,03 m ². Wyposażony jest w instalację elektryczną, wodno – kanalizacyjną, gazową i ogrzewany jest przy pomocy własnego systemu centralnego ogrzewania, z którego czerpana jest ciepła woda użytkowa. Do lokalu prowadzą drzwi jednoskrzydłowe pełne wzmocnione, podłogi w przedpokoju wyłożone są panelami drewnopodobnymi, w pokojach panelami drewnianymi, a w kuchni, łazience i pomieszczeniu wc płytkami ceramicznymi. Przeważająca część ścian i sufitów jest pomalowana, a pozostała powierzchnia pokryta płytkami ceramicznymi. Stolarka okienna wykonana jest z tworzywa PCV. Część ścian i sufitów przy ścianie zewnętrznej budynku zawiera widoczne ślady zalania, prawdopodobnie z powodu przeciekającego dachu.

Wysokość miesięcznego czynszu wolnorynkowego możliwego do uzyskania z tytułu najmu lokalu nr (...), położonego w Ł. przy ulicy (...), przy uwzględnieniu takich czynników jak powierzchnia lokalu, ilość pomieszczeń, funkcjonalność lokalu (rozkład pokoi, samodzielność lokalu), wyposażenie w media, stan techniczny, koszty ogrzewania, lokalizacja nieruchomości w okolicy bliższej, dalszej i przestrzeni publicznej (miejsce pracy, szkoły, ochrona zdrowia, sklepy, środki komunikacji zbiorowej), usytuowanie lokalu w nieruchomości, stan techniczny budynku i jego wygląd, długość okresu najmu i sposób zmiany wysokości czynszu, dostępność miejsc parkingowych na terenie nieruchomości lub w bezpośredniej odległości, relacja między popytem, a podażą na przedmiotowe lokale kształtuje się następująco :

a)  w okresie od dnia 1 września 2012 roku do dnia 30 czerwca 2013 roku – 1.416,67 złotych;

b)  w okresie od dnia 1 lipca 2013 roku do dnia 31 grudnia 2013 roku – 1.368,18 złotych;

c)  w okresie od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia 30 kwietnia 2014 roku – 1.187,50 złotych.

Właściciel lokalu miałby również realną możliwość pobierania od najemców poza miesięcznym czynszem najmu opłat eksploatacyjnych związanych ze zużyciem wody, odprowadzeniem ścieków oraz wywozem nieczystości stałych.

(opinie pisemna, uzupełniająca pisemna i uzupełniająca ustana biegłego z zakresu czynszów k.336 – 344, 364 – 368, 380)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o całokształt zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności twierdzenia powódki i pozwanych, depozycje świadków S. W., K. C. i M. K., złożone dokumenty, których treść nie była kwestionowana przez żadną ze stron, jak również opinię biegłego z zakresu czynszów.

Złożona ekspertyza pozostawała jasna, logiczna, rzeczowa w zakresie przyjętej metodologii, a przy tym w pełni odpowiadała na zakreśloną tezę dowodową. W ramach uzupełniającej pisemnej opinii biegły odniósł się do wszystkich zarzutów sformułowanych przez pozwanych i tak sporządzona ekspertyza nie była już przedmiotem kwestionowania z ich strony. Z kolei w ramach uzupełniającej ustnej opinii wyjaśniona została problematyka ewentualnej możliwości pobierania przez wynajmującego poza czynszem opłat związanych z eksploatacją spornego lokalu. Uwzględniając treść końcowych wniosków, brak ich negowania przez strony procesu, a także wiedzę eksperta z zakresu powierzonej mu dziedziny, wieloletnie doświadczenie w sporządzaniu opinii dla potrzeb postępowań sądowych, w tym o tożsamej tematyce, Sąd nie znalazł okoliczności deprecjonujących wartość dowodową tak przeprowadzonej ekspertyzy.

Ustalenia w zakresie wysokości opłat obciążających pozwanych w związku z dalszym zajmowaniem spornego lokalu Sąd oparł na podstawie złożonych przez powódkę dokumentów (faktur) obrazujących faktyczne koszty ponoszone przez właściciela w związku ze zużyciem wody, odprowadzaniem ścieków oraz wywozem nieczystości stałych. Przedstawiona przez A. W. (1) metodologia wyliczenia wydatków obciążających każdą z osób zamieszkujących na terenie nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. w okresie objętym żądaniem pozwu (wrzesień 2012 roku – kwiecień 2014 roku) tj. podzielenie łącznej kwoty poniesionych kosztów przez liczbę miesięcy, a następnie mieszkańców nieruchomości odpowiada zasadom logiki i prawidłowego rozumowania, a przy tym jest poprawna pod względem matematycznym. Jednocześnie nie była przez pozwanych kwestionowana zarówno treść złożonych faktur i rachunków, jak również przyjęty sposób obliczenia obciążających ich kosztów eksploatacyjnych. W tym miejscu należy jedynie zaznaczyć, że koszty wywozu nieczystości stałych w okresie od dnia 1 lipca 2013 roku stanowią pochodną uchwał podejmowanych przez Urząd Miasta Ł., a stosowane w tej mierze opłaty uzależnione są jedynie od sposobu zbierania odpadów komunalnych tj. selektywnie i nieselektywnie.

W odniesieniu do rzeczywistego okresu zamieszkiwania w spornym lokalu bez tytułu prawnego, a także ilości osób w nim przebywających Sąd nie uwzględnił twierdzeń pozwanych, z który wynikały fakty ostatecznego opuszczenia mieszkania w dniu 10 lutego 2014 roku oraz wyprowadzenia się z niego przez M. B. (2) w października 2012 roku.

Okoliczność związana ze zmianą miejsca stałego pobytu przez syna najemców nie znalazła żadnego odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym poza twierdzeniami samych pozwanych. Nie ulega wątpliwości, że fakt ten miał istotne znaczenie z punktu widzenia odpowiedzialności M. B. (2), a zatem zgodnie z zasadą ciężaru dowodu (art. 6 k.c. – onus probandi) winien on być przez niego udowodniony, w szczególności w przypadku korzystania z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Ostatecznie jednak pozwany nie przedstawił na tyle przekonywujących argumentów, które niewątpliwie potwierdzałyby jego stanowisko. Co więcej, twierdzenia o zmianie miejsca zamieszkania pozostawały w sprzeczności z depozycjami nie tylko A. W. (1), ale również świadka S. W., która po uprzednim pouczeniu o grożącej odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań potwierdziła obecność na terenie nieruchomości wszystkich pozwanych w okresie objętym żądaniem pozwu. Przy stojących ze sobą w całkowitej opozycji danych uzyskanych za pomocą osobowych źródeł dowodowych ich weryfikacja musiała odbywać się w oparciu o pozostały materiał dowodowy. W tym świetle nie można było pominąć oświadczenia M. B. (1) z dnia 29 kwietnia 2013 roku (a więc około pół roku po mającej mieć miejsce wyprowadzce syna), w którym oświadczyła, że lokal numer (...) jest zamieszkiwany przez 3 osoby, w tym przez M. B. (2). Pozwana zobowiązała się w nim jednocześnie do niezwłocznego powiadomienia administracji o zmianie tego stanu rzeczy, co jednak nie nastąpiło, aż do chwili zdania kluczy do lokalu. Z danych systemu PESEL wynika przy tym, że z końcem lutego 2014 roku wszyscy pozwani dokonali wymeldowania z adresu : (...) 223 m. 16, a już w dniu 10 marca 2014 roku zgłosili fakt czasowego pobytu przy ulicy (...). O ile obowiązek meldunkowy ma charakter czysto administracyjny i nie może z góry przesądzać o jego tożsamości z adresem zamieszkania, o tyle nawet w sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwani zgodni wskazali jako adres zamieszkania (w myśl art. 126 § 3 pkt 1 k.p.c. pierwsze pismo procesowe w sprawie winno zawierać oznaczenie miejsca zamieszkania strony) ul. (...). Przy tak zaoferowanym materiale dowodowym, a w zasadzie jego braku (poza depozycjami pozwanych) Sąd nie znalazł podstaw do przyjęcia, że M. B. (2) opuścił lokal numer (...) przy ulicy (...) w październiku 2012 roku. Nie istniała przy tym żadna obiektywna przeszkoda, aby za pomocą zeznań świadków lub złożenia stosownych dokumentów (np. umowa najmu, odbierana korespondencja, opłaty i innego tego rodzaju) wykazać zmianę centrum życiowego pozwanego zgodnie z treścią złożonych depozycji.

Poczynione ustalenia faktyczne doprowadziły Sąd do konkluzji, że pozwani zaprzestali dalszego zamieszkiwania w spornym lokalu z końcem lutego 2014 roku. W realiach niniejszej sprawy jako datę graniczną wykorzystywania lokalu na potrzeby mieszkaniowe przyjęto moment zgłoszenia wymeldowania z adresu (...) 223 m. 16 na pobyt stały (27 – 28 lutego 2014 roku). Wskazywana przez pozwanych data 10 lutego 2014 roku nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym poza samymi depozycjami M. B. (1), W. B. i M. B. (2). Co istotne, pozwani, którzy sprawiają wrażenie osób przywiązujących istotne znaczenie dla obowiązku meldunkowego, zgłosili nowy adres czasowego pobytu stałego dopiero w dniu 10 marca 2014 roku, a fakt opuszczenia dotychczasowego lokalu został zakomunikowany A. W. (1) pismem z dnia 7 marca 2014 roku, doręczonym w dniu 11 marca 2014 roku (treść pisma z dnia 17 marca 2014 roku). Ponownie należy zaznaczyć, że nie wystąpiły jakiekolwiek przeszkody do przedłożenia dowodów, które potwierdzałyby opuszczenie lokalu numer (...) przed dniem wymeldowania się z niego. Z pośród ewentualnych dostępnych źródeł dowodowych można wymienić chociażby dokumenty (np. umowa najmu innego lokalu, potwierdzenie uiszczenia opłat za inny lokal w okresie poprzedzającym dzień 1 marca 2014 roku, czy też pismo informujące o zmianie adresu do korespondencji z datą jego nadania, jeśli była ona wcześniejsza niż wynikająca z pisma powódki z dnia 17 marca 2014 roku), a także zeznania świadków np. osób potwierdzających zamieszkiwanie przy ul. (...) już po dniu 10 lutego 2014 roku, czy też wynajmującego ten lokal (o ile taki był tytuł prawny do jego zajmowania). Żaden ze wskazanych dowodów nie został jednak zaoferowany pomimo przysługującej pozwanym w tym zakresie inicjatywy dowodowej. Tym samym wskazywana przez M. B. (1) data opuszczenia lokalu numer (...) – tj. 10 lutego 2014 roku, nie podlegała obiektywnej weryfikacji. Innymi słowy równie prawdopodobną datą mógł być dzień 15 lutego, 20 lutego, czy też 25 lutego 2014 roku. Okoliczność ta jako istotna z punktu widzenia odpowiedzialności lokatorów winna być udowodniona, zaś same twierdzenia pozwanych nie były wystarczające do jej potwierdzenia.

Zgromadzony materiał dowodowy nie uwiarygodnił również depozycji pozwanych o bardzo złym stanie technicznym lokalu, czy też dokonywaniu wpłat na rzecz właściciela w okresie objętym żądaniem pozwu. Załączona do akt sprawy dokumentacja zdjęciowa (załącznik do protokołu przejęcia lokalu w dniu 30 czerwca 2011 roku) nie została w żadnej mierze podważona przez pozwanych, a jej treść prowadzi do zupełnie innych wniosków, niż ocena wyrażona przez M. B. (1) („ruina” – k.87), która nie koresponduje ze zgodnymi twierdzeniami świadków M. K., S. W. i K. C. o dobry stanie lokalu. W odniesieniu do mających mieć miejsce wpłat na rzecz właściciela w okresie objętym żądaniem pozwu nie zostały przedstawione żadne dowody, pomimo że M. B. (1) sygnalizowała dysponowanie poszczególnymi pokwitowaniami. Dokumenty tego rodzaju nie zostały złożone aż do zamknięcia rozprawy w ramach ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd I Instancji.

Sąd Rejonowy zważył co następuje :

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Podstawą materialno prawną zgłoszonego żądania pozostawał art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001, Nr 71, poz. 733 z późń. zm.), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, którego wysokość odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, z jednoczesnym zastrzeżeniem możliwości dochodzenia przez właściciela odszkodowania uzupełniającego, w przypadku gdyby ustalone odszkodowanie nie pokrywało wszystkich poniesionych przez niego strat. Wysokość odszkodowania należnego właścicielowi za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego jest uzależniona od tego, czy osoba zobowiązana do jego uiszczania jest uprawniona do otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego i oczekuje na dostarczenie jej odpowiedniego lokalu, czy też nie. Drugiego z przedstawionych wypadków dotyczy ust. 2 komentowanego przepisu, zgodnie z którym odszkodowanie powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu na zasadach rynkowych. Jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa w całości strat właściciela, jest on uprawniony do żądania odszkodowania uzupełniającego (por. komentarz K. Zdun Załęskiej do art. 18 u.o.p.l., Lex).

Przytoczone powyżej przepisy regulują szczególną odpowiedzialność odszkodowawczą byłego lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego, kwalifikowaną jako odpowiedzialność ex contractu opartą na zasadach art. 471 k.c. za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu tytułu prawnego do korzystania z niego, zmodyfikowaną postanowieniami dotyczącymi wysokości i sposobu spełniania świadczenia – odpowiednio art. 18 ust. 1 – 3 u.o.p.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 roku, IV CSK 490/11, Lex nr 1243072).

W realiach niniejszej sprawy bezspornym pozostawał fakt skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu pozwanym ze skutkiem na dzień 31 lipca 2012 roku (oświadczenie odebrane w dniu 12 czerwca 2012 roku, skutek na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego), co wprost zostało przyznane w toku rozprawy z dnia 24 lipca 2015 roku (k.96). Nie ulega zatem wątpliwości, że dalsze zajmowanie lokalu przez dotychczasowych lokatorów pozbawione było tytułu prawnego już od dnia 1 sierpnia 2012 roku. Co więcej, zgromadzony materiał dowodowy w żadnej mierze nie potwierdził, aby w okresie objętym żądaniem pozwu tj. do dnia 30 kwietnia 2014 roku M. B. (1), W. B. i M. B. (2) uiścili na rzecz powódki jakiekolwiek świadczenia z tego tytułu. Aktualność zachowują uprzednio poczynione rozważania dotyczące braku przedstawienia jakichkolwiek dowodów wpłat, które podważałyby treść zestawień zaoferowanych przez A. W. (1) w toku postępowania dowodowego (k.28 – 35, 260 – 263).

W powyższym świetle zasada odpowiedzialności pozwanych nie mogła budzić wątpliwości. Jednocześnie Sąd pozostawał związany poglądem prawnym wyrażonym przez Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie III Ca 1597/15, który odwołuje się do ugruntowanego dorobku judykatury o dopuszczalności samodzielnego dochodzenia całości odszkodowania przez każdego ze współwłaścicieli dopóki inny ze współwłaścicieli nie zgłosi sprzeciwu. Tym samym zarzut braku legitymacji procesowej czynnej pozostawał nieuprawniony.

Przechodząc do kwestii wysokości odszkodowania należnego powódce niezbędnym okazało się zakreślenie właściwych ram czasowych odpowiedzialności z uwagi na podniesienie zarzutu przedawnienia. W tym zakresie koniecznym jest zwrócenie uwagi na kilka zasadniczych z punktu widzenia rozstrzygnięcia kwestii.

Po pierwsze, nie można zgodzić się ze stanowiskiem pozwanych o rocznym terminie przedawnienia roszczeń w niniejszej sprawie, które wywodzili z treści art. 229 k.c. poprzez utożsamienie zgłoszonego żądania z wynagrodzeniem należnym właścicielowi od posiadacza samoistnego tytułem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Zagadnienie terminu przedawnienia roszczeń opartych o treść art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. było przedmiotem licznych wypowiedzi przedstawicieli zarówno doktryny, jak i judykatury, którzy zgodnie wskazują, że do odszkodowania przysługującego właścicielowi na podstawie art. 18 ust. 1 u.o.p.l. jako świadczenia okresowego (obowiązek comiesięcznej płatności) znajduje zastosowanie 3 – letni termin przedawnienia. Jedynie w przypadku odszkodowania uzupełniającego, a więc sytuacji, w której ustalone odszkodowanie nie pokrywa całości strat właściciela znajdują zastosowanie ogólne zasady przedawnienia – art. 118 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2012 roku, IV CSK 303/12, Lex nr 1225407, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 23 października 2015 roku, III Ca 990/15, Lex nr 2130605, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 18 lipca 2014 roku, III Ca 289/14, Lex nr 2129019, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 15 grudnia 2015 roku, III Ca 1457/15, Lex nr 2131973, komentarz K. O. do art. 18 u.o.p.l., L., komentarz R. D. do art. 18 u.o.p.l., Lex).

Po wtóre, sformułowane przez biegłego z zakresu czynszów konkluzje potwierdziły, że właściciel spornego lokalu, w przypadku wynajęcia go na wolnym rynku miałby realną możliwość uzyskiwania zarówno czynszu najmu, jak również opłat eksploatacyjnych związanych ze zużyciem wody, odprowadzeniem ścieków i wywozem nieczystości. W konsekwencji żądanie sformułowane przez powódkę należy utożsamiać z odszkodowaniem sensu stricte (art. 18 ust. 1 oraz ust. 2 zd. pierwsze u.o.p.l.), nie zaś jako swego rodzaju połączeniem tego odszkodowania z odszkodowaniem uzupełniającym, o którym mowa w art. 18 ust. 2 zd. drugie u.o.p.l. Konkluzja ta wynika również z treści wszystkich pism procesowych złożonych przez powódkę w toku niniejszego procesu, w których A. W. (1) konsekwentnie odwołuje się wyłącznie do odszkodowania w wysokości dwukrotnego czynszu najmu, pomimo, że w § 10 zdanie 2 zastrzeżono także możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego.

Po trzecie, stosownie do treści art. 123 k.c. bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Bezsprzecznie czynnością taką w rozumieniu przytoczonego przepisu jest wytoczenie powództwa, przy czym pozew nie może być w tym kontekście rozumiany jedynie jako czysto formalne pismo procesowe opatrzone takim tytułem. Przeciwnie, skuteczne przerwanie biegu przedawnienia, wymaga złożenia pozwu, który zawiera dostatecznie sprecyzowane żądanie w zakresie podstawy faktycznej sformułowanych w nim roszczeń umożliwiając stronie przeciwnej kompleksowe odniesienie się do przedstawionej argumentacji, a w konsekwencji zajęcie właściwej linii obrony. Przyjęcie stanowiska odmiennego prowadziłoby do trudnej do zaakceptowania sytuacji, w której powód inicjując postępowanie każdorazowo zyskiwałby skutek opisany w art. 123 k.c., pomimo braku właściwego skonkretyzowania swych roszczeń już w tej dacie, a swoje żądanie precyzowałby dopiero na dalszym etapie już trwającego postępowania.

Powyższe rozważania znajdują swoje odzwierciedlenie w realiach niniejszej sprawy. Warto zauważyć, że w petitum pozwu z dnia 4 listopada 2014 roku powódka podała, że dochodzi kwoty 30.262,67 złotych tytułem czynszu najmu oraz odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego. W uzasadnieniu tego pisma procesowego nie wskazano jednakże okresów, za jakie miałyby być dochodzone te roszczenia (czynsz oraz odszkodowania). Kwestia ta ograniczona została jedynie do stwierdzenia, że żądanie pozwu obejmuje zaległe opłaty czynszowe i opłaty niezależne od właściciela wraz z odsetkami umownymi skapitalizowanymi na dzień wniesienia pozwu (6.695,04 złotych + 1.099,35 złotych = 7.794,39 złotych) oraz równowartość odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w okresie od grudnia 2011 roku do kwietnia 2012 roku. Abstrahując w tym miejscu od braku możliwości jakiegokolwiek przyporządkowania wartości tych roszczeń do treści żądania oraz ewentualnej omyłki pisarskiej (kwiecień 2012 roku zamiast kwiecień 2014 roku), nie sposób wyjaśnić dochodzenia odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym wypowiedzenie stosunku najmu (skutek na dzień 31 lipca 2012 roku). Kwestia ta została podniesiona przez pozwanych już w złożonym sprzeciwie od nakazu zapłaty (k.61), przy czym reakcją powódki pozostało jedynie stwierdzenie, że pozew obejmuje „należności za bezumowne korzystanie z lokalu”, przy czym bez zakreślenia okresu, za jaki go dochodzi (k.71 – 74), a także sprostowania daty wymagalności odsetek w toku rozprawy z dnia 29 kwietnia 2015 roku (k.85). Brak konkretyzacji wywiedzionego roszczenia został dostrzeżony również przez Sąd Okręgowy w Łodzi, który wprost w ramach wskazań co do dalszego postępowania w sprawie zwrócił uwagę Sądowi Rejonowemu na konieczność ustalenia, za jaki okres powódka dochodzi zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, a także czy przedmiotem żądania jest zaległy czynsz (zgodnie z uzasadnieniem pozwu), a jeśli tak to za jaki okres.

W tym kontekście brak jest podstaw do uznania, że złożony w niniejszej sprawie pozew spełniał warunki dostatecznego skonkretyzowania roszczenia, a przez to zainicjowanie postępowania przerwało bieg przedawnienia roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego, tym bardziej, że powódka od początku reprezentowana była przez profesjonalnego pełnomocnika. Dopiero na skutek zobowiązania Sądu z dnia 29 lutego 2016 roku (realizacja wskazań Sądu Okręgowego w Łodzi) powódka złożyła pismo procesowe (doręczono pełnomocnikowi pozwanych w dniu 7 kwietnia 2016 roku), w którym po raz pierwszy zakreśliła precyzyjnie zarówno podstawę faktyczną swoje żądania podając, że domaga się zapłaty kwoty 30.081,05 złotych tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w Ł. przy ulicy (...) za okres od dnia 1 września 2012 roku do dnia 30 kwietnia 2014 roku.

Po czwarte, skoro z poczynionych ustaleń faktycznych wynika, że pozwani zamieszkiwali w spornym lokalu do końca lutego 2014 roku to ewentualne domaganie się przez powódkę zwrotu rzeczywistych kosztów zużycia wody, odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości stałych nie mogło wykraczać poza dzień 28 lutego 2014 roku. Oczywistą pozostaje konkluzja, że osoba, która nie zamieszkuje w lokalu nie generuje wydatków rozumianych jako opłaty eksploatacyjne. Inną zaś kwestią, wpływającą na zakres odpowiedzialności, pozostaje rozróżnienie pojęć „zamieszkiwanie w lokalu”, a „zajmowanie lokalu”. Ten drugi zwrot może obejmować przypadek braku wykorzystywania lokalu na cele mieszkaniowe, ale przy jednoczesnym braku zwrotu przedmiotu najmu w dalszym ciągu ogranicza właściciela w możliwości korzystania z niego, a przez to uzyskiwania oczekiwanych dochodów.

Po piąte, jako końcową datę odpowiedzialności pozwanych w niniejszej sprawie przyjęto dzień 14 kwietnia 2014. Jak wynika bowiem z treści uzasadnienia pozwu klucze do lokalu mieszkalnego nr (...) zostały zwrócone właścicielowi właśnie w tym dniu. Skoro zaś A. W. (1) odzyskała możność dysponowania lokalem, to brak jest podstaw do objęcia roszczeniem okresu aż do dnia 30 kwietnia 2014 roku tj. daty sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego (k.230 – 231). Niemniej jednak z uwagi na zastrzeżenie poczynione powyżej odpowiedzialność w okresie od dnia 1 marca 2014 roku do dnia 14 kwietnia 2014 roku nie mogła obejmować opłat eksploatacyjnych z tytułu zużycia wody, odprowadzenia nieczystości oraz wywozu śmieci. Jednocześnie data 14 kwietnia 2014 roku stanowi wywiązanie się z obowiązku zwrotu przedmiotu najmu przez najemców po wygaśnięciu łączącego strony stosunku prawnego. Sąd nie znalazł przy tym wystarczających podstaw, aby okres ten ograniczyć do sygnalizowanej przez M. B. (1) daty – 10 lutego 2014 roku z uwagi na względy opisane już we wcześniejszej części uzasadnienia (w ramach oceny zgromadzonego materiału dowodowego), ale również fakt, że nie istniała żadna przeszkoda do pozostawienia kluczy do lokalu w siedzibie administracji nieruchomości chociażby w obecności świadków, o ile uprawniony pracownik właściciela odmawiał dokonania tej czynności (wersja ta nie znalazła jednak potwierdzenia w depozycjach powódki oraz zeznaniach świadka S. W., zaś sama pozwana przyznała, że ustaliła z upoważnionym pracownikiem zdanie kluczy drogą pocztową). Jednocześnie trudno wytłumaczyć co najmniej dwumiesięczną zwłokę w zdaniu lokalu (według M. B. (1) próby w tym zakresie podejmowane były już od 1 lutego 2014 roku) na rzecz właściciela, a także jaki cel przyświecałby powódce w braku odzyskania władztwa nad lokalem, które umożliwiało jego wynajęcie i generowanie dochodów (w porównaniu do lokalu zajmowanego przez lokatorów nieuiszczających jakichkolwiek opłat).

Po szóste, z uwagi na brak podjęcia stosownej inicjatywy dowodowej Sąd przyjął, że sporny lokal zajmowany był do końca lutego również przez M. B. (2). Ponownie należy odwołać się do argumentacji przytoczonej we wcześniejszej części uzasadnienia celem jej niepowielania w tym miejscu.

Wreszcie, krąg osób odpowiedzialnych na gruncie art. 18 ust. 1 u.o.p.l. obejmuje wszystkie osoby, które miały wcześniej tytuł do lokalu, a zatem były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., a nie wyłącznie najemców tj. formalne strony umowy najmu (por. Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 235; M. Olczyk, Sytuacja prawna, s. 288 i n.; Doliwa, Prawo mieszkaniowe, 2015, art. 18 OchrLokU, Nb 3; J. Misztal-Konecka, Odpowiedzialność, s. 1195–1196, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 roku, III CZP 66/01, OSNC 2002, Nr 9, poz. 109).

W świetle przedstawionych argumentów Sąd uznał zarzut przedawnienia za częściowo uzasadniony tj. w zakresie roszczeń obejmujących okres sprzed dnia 7 kwietnia 2013 roku (3 lata wstecz od chwili skonkretyzowania roszczenia objętego żądaniem pozwu). Tym samym okres odpowiedzialności pozwanych dotyczył ostatecznie okresu od dnia 7 kwietnia 2013 roku do dnia 14 kwietnia 2014 roku, przy czym z tym zastrzeżeniem, że od dnia 1 marca 2014 roku do dnia 14 kwietnia 2014 roku z wyłączeniem zwrotu opłat eksploatacyjnych.

Określając wysokość należnego powódce odszkodowania Sąd uwzględnił niekwestionowaną ostatecznie opinię biegłego z zakresu czynszów, a także złożoną dokumentację obrazującą wydatki ponoszone przez właściciela w zakresie opłat za zużycie wody, odprowadzenie ścieków i wywóz nieczystości. Wysokość opłat eksploatacyjnych w poszczególnych okresach wynosiła miesięcznie :

a)  157,56 złotych – od dnia 1 kwietnia 2013 roku do dnia 30 czerwca 2013 roku [(41,12 złotego + 11,40 złotego) x 3 osoby];

b)  174 złotych – od dnia 1 lipca 2013 roku do dnia 31 grudnia 2013 roku [(41,12 złotego + 16,88 złotego) x 3 osoby];

c)  160,50 złotych – od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia 28 lutego 2014 roku [(41,12 złotego + 12,38 złotego) x 3 osoby].

Jednocześnie należało mieć na względzie ustawowy zakaz orzekania ponad żądanie (art. 321 § 1 k.p.c.) w związku z porównaniem ostatecznie ustalonych kwot odszkodowania za poszczególne miesiące z wartościami wskazanymi przez powódkę w ramach pisma procesowego konkretyzującego żądanie (k.223 – 224). I tak wysokość odszkodowania w okresie od dnia 7 kwietnia 2013 roku do dnia 14 kwietnia 2014 roku kształtowała się następująco :

a)  od dnia 7 kwietnia 2013 roku do dnia 30 kwietnia 2013 roku – ²⁴/30 x 1.505,64 złotych = 1.204,51 złotych (odszkodowanie według opinii : 1.416,67 złotych + 157,56 złotych = 1.574,23 złotych tj. wyższe niż żądane);

b)  od dnia 1 maja 2013 roku do dnia 30 czerwca 2013 roku – 3.011,28 złotych tj. 2 x 1.505,64 złotych (odszkodowanie według opinii : 1.416,67 złotych + 157,56 złotych = 1.574,23 złotych tj. wyższe niż żądane);

c)  od dnia 1 lipca 2013 roku do dnia 31 grudnia 2013 roku – 9.132,48 złotych tj. 6 x 1.522,08 złotych (odszkodowanie według opinii : 1.368,18 złotych + 174 złotych = 1.542,18 złotych tj. wyższe niż żądane);

d)  od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia 28 lutego 2014 roku – 2.696 złotych tj. 2 x 1.348 złotych;

e)  w marcu 2014 roku – 1.187,50 złotych;

f)  od dnia 1 kwietnia 2014 roku do dnia 14 kwietnia 2014 roku – ¹⁴/30 x 1.187,50 złotych = 554,17 złotych.

Łączna wysokość odszkodowania przyznanego na rzecz A. W. (1) objęła zatem kwotę 17.785,94 złotych. W pozostałej części powództwo podlegało natomiast oddaleniu.

W tym miejscu koniecznym pozostaje zwrócenie uwagi na dwojakiego rodzaju okoliczności.

Po pierwsze, w niniejszej sprawie nie zachodził przypadek solidarności po stronie pozwanych. Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 października 2015 roku (III CZP 70/15, OSNC 2016/10/118), zgodnie z którą odpowiedzialność odszkodowawcza osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, przewidziana w art. 18 ust. 1 u.o.p.l., ma charakter odpowiedzialności in solidum. Tym samym Sąd zastrzegł, że spełnienie świadczenia przez jednego z pozwanych zwalnia pozostałych do wysokości dokonanej wpłaty.

Po wtóre, nie zasługiwała na aprobatę argumentacja powódki w zakresie możliwości określenia wysokości odszkodowania z góry w umowie najmu (w niniejszej sprawie jako 200 % czynszu, jaki osoba zajmująca lokal byłaby obowiązana opłacać z tytułu jego najmu). Zawarte w art. 18 ust. 3 umowy z dnia 30 czerwca 2011 roku zastrzeżenie stanowi swoiste powielenie treści § 17 ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U.1994, Nr 105, poz. 509 z późń. zm.), który to przepis został uchylony z dniem 10 lipca 2001 roku, kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzająca bezwzględnie obowiązującą normę art. 18 u.o.p.l. Tym samym zastrzeżenie takie jako sprzeczne z ustawą pozostaje nieważne w świetle art. 58 § 1 k.c. (por. komentarz K. Osajdy do art. 18 u.o.p.l., Legalis, M. Olczyk, Sytuacja prawna, s. 344–345).

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. określając datę ich wymagalności na dzień 8 kwietnia 2016 roku (tj. dzień następujący po doręczeniu pozwanym pisma procesowego ze skonkretyzowanym roszczeniem). Sąd nie znajduje podstawy do naliczania odsetek od 11 – go dnia każdego miesiąca, co znalazło odzwierciedlenie w ostatecznie skonkretyzowanym żądaniu powódki. Należy zaznaczyć, że art. 18 ust. 1 u.o.p.l. przesądza jedynie okresowy charakter tego typu odszkodowania, przy czym nie precyzuje daty jego wymagalności tak jak chociażby ustawodawca przyjął w przypadku czynszu najmu (art. 669 k.c.). Wobec odmiennego charakteru należności z tytułu czynszu oraz odszkodowania Sąd nie podziela poglądu o dopuszczalnym zastosowaniu wskazanego przepisu per analogiam do roszczenia opierającego się na treści art. 18 ust. 1 u.o.p.l.

Wysokość odsetek została określona na podstawie art. 481 § 2 k.c. W tym przypadku nie było również możliwe uwzględnienie żądania powódki, która rozmiar odsetek umownych (czterokrotność stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego) opierała na treści § 2 umowy najmu z dnia 30 czerwca 2011 roku. Przedmiotowy zapis dotyczył wyłącznie zaległości związanych z najmem lokalu. W niniejszym postępowaniu przedmiotem roszczenia nie są należności wynikające ze stosunku prawnego łączącego strony aż do dnia 31 lipca 2012 roku (umowa najmu), lecz odszkodowanie z tytułu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego, którego podstawą jest przepis ustawy (art. 18 ust. 1 u.o.p.l.). Tym samym żądanie odsetek w wysokości odsetek umownych nie było zasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c. uznając, że w realiach niniejszej sprawy zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek przemawiający za nieobciążaniem pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powódki.

Po pierwsze, zastosowanie ogólnej zasady odpowiedzialności za wynik procesu, przy uwzględnieniu stopnia wygrania sporu przez powódkę (59 % - 17.785,94 złotych/ 30.262,67 złotych) prowadziłoby do przyznania na jej rzecz kwoty 3.891,58 złotych, którą ocenić należy jako znaczną w świetle nie tylko zasądzonego ostatecznie świadczenia, ale również potwierdzonych problemów najemców w regularnym uiszczaniu opłat czynszowych na rzecz właściciela jeszcze w trakcie trwania stosunku najmu (kwoty rzędu 800 złotych miesięcznie).

Po wtóre, nie można stracić z pola widzenia kontekstu sytuacyjnego, w ramach którego doszło do nawiązania między stronami umowy. W istocie bowiem pozwani działając w zaufaniu do agenta pośrednictwa obrotu nieruchomościami przekazali na jego rzecz znaczną kwotę ok. 50.000 złotych, która miała stanowić ekwiwalent za nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego, a nie zawarcie stosunku obligacyjnego, jakim niewątpliwie pozostaje najem. Trudno w tych realiach znaleźć racjonalną podstawę prawną dla takiego przysporzenia.

Po trzecie, o ile w polskim systemie prawa cywilnego obowiązuje zasada swobody umów (art. 353 ¹ k.c.), o tyle trudno postrzegać jako korzystną i racjonalną ekonomicznie dla pozwanych umowę na podstawie, której M. B. (1) przekazała na rzecz A. W. (1) kwotę 40.000 złotych tytułem częściowo spłaty zadłużenia poprzedniego najemcy, a częściowo tytułem wyposażenia lokalu (m.in. kabiny prysznicowej z hydromasażem, szklanej umywalki, pieca wielofunkcyjnego z grzejnikami, mebli oraz paneli podłogowych). Według zeznań M. K. (k.329 -330) zawarta z powódką umowa z dnia 27 stycznia 2011 roku (k.243) skutkowała pokryciem całości zadłużenia, jakie posiadała ona z tytułu najmu lokalu. Tym samym można jedynie hipotetycznie rozważać, czyje zadłużenie oraz w jakiej wysokości miało zostać spłacone przez M. B. (1) w ramach złożonego oświadczenia. Co więcej powódka dokonała rozliczenia z poprzednim najemcą tytułem poczynionych przez nią nakładów, które z pewnością zwiększały standard spornego lokalu, a przy tym wpływały na wysokość możliwej do uzyskania stawki czynszu, a następnie przeniosła ich własność na rzecz pozwanych. W konsekwencji najemcy uiścili na rzecz właściciela wynagrodzenie tytułem zastanego stanu technicznego i standardu lokalu, co wydaje się całkowicie nieracjonalne ekonomicznie z ich punktu widzenia.

W kontekście przedstawionych argumentów Sąd uznał, że obciążenie pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów procesu pozostawałoby w realiach tej konkretnej sprawy sprzeczne z elementarnym poczuciem sprawiedliwości.