Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 stycznia 2019 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: stażysta Grzegorz Rokosz

po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2019 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej os. (...) w K.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Nowej Huty w Krakowie z dnia 29 marca 2018 r., sygnatura akt I C 935/15/N

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 1800 zł (tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postepowania apelacyjnego.

SSO Renata Stępińska SSO Joanna Czernecka SSO Katarzyna Biernat - Jarek

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 19 marca 2015 roku strona powodowa J. sp. o.o. z siedzibą
w K. domagała się od Wspólnoty Mieszkaniowej os. (...) z siedzibą
w K. zasądzenia kwoty 19578, 20 zł wraz z odsetkami ustawowymi za czas opóźnienia liczonymi od dnia wniesienia pozwu (26 marca 2015 roku) do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew z dnia 11 czerwca 2913 roku (k. 72) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów według norm przepisanych, wskazując że strona powodowa nie wykazała podstawy odpowiedzialności strony pozwanej, a zwłaszcza jej zawinienia, a także wysokości szkody.

Wyrokiem z dnia 29 marca 2018 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa- Nowej Huty
w K. I Wydział Cywilny w sprawie o sygn. akt I C 935/15/N zasądził od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej os. (...)z siedzibą w K. na rzecz strony powodowej (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 10886,43 zł wraz z odsetkami ustawowymi z tytułu opóźnienia od dnia 26 marca 2015 roku do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie oddalił powództwo, obciążając pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową obowiązkiem zwrotu stronie powodowej kosztów postępowania w kwocie 898,28 zł , oraz rozliczył proporcjonalnie wydatki obciążające strony , polecając ich ściągnięcie na rzecz Skarbu Państwa.

Jako okoliczności bezsporne Sąd I instancji wskazał, że strona powodowa była właścicielem lokalu (...) znajdującego się w budynku nr (...) na os. (...) w K. w okresie 2007 do 2014, którego zarządcą (administratorem) w okresie 2012-2013 była firma (...) sp. z o.o. s.k. z siedzibą w K..

Na podstawie umowy najmu z dnia 12 stycznia 2012 roku strona powodowa wynajęła lokal (...) s. c. za kwotę czynszu 3500 zł netto (4305 zł brutto). Umowa ta została wypowiedziana przez najemców w dniu 30 września 2014 roku i na skutek wypowiedzenia wygasała. W grudniu 2012 roku oraz w dniu 12 i 13 lutego 2013 roku doszło do zalania pomieszczeń w lokalu (...).

Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że w grudniu 2012 roku woda do lokalu (...) lała się przez jeden, dwa dni. Woda lała się (miała swoje ujście) z okolic lamp. Pismem z dnia 12 lutego 2013 roku najemca lokalu (...) poinformował stronę powodową, że w dniu 12 lutego 2013 roku nastąpiło zalanie jednego z pomieszczeń lokalu na skutek, którego nastąpiło „spuchnięcie” paneli oraz części mebli znajdujących się w pomieszczeniu, zamoknięcie sufitu oraz jednej ze ścian w miejscu łączenia z sufitem. Nadto w piśmie tym wskazano, że jak wynika z wstępnych oględzin woda ta przedostaje się do pomieszczenia z sufitu i cieknie po kablu od lampy sufitowej, zalewając całe pomieszczenie. Pismem z dnia 13 lutego 2013 roku najemca lokalu (...) poinformował stronę powodową, że w dniu 13 lutego 2013 roku nastąpiło kolejne zalanie, gdzie zalaniu uległy dwa pomieszczenia oraz znajdujące się w nich meble. Woda do lokalu(...) w lutym 2013 roku lała się przez kilka dni. Lała się ciurkiem, swoje ujście miała w lampach, które były zawieszone i przymocowane do sufitu. Lała się także ze środka sufitu.

W dniu 13 lutego 2013 roku odbyły się oględziny lokalu (...) z udziałem jego najemców oraz A. Ł. (1) jako przedstawiciela zarządcy budynku spółki (...) sp. z o.o.sp.k. Została z nich sporządzona notatka, gdzie stwierdzono, że zalanie sufitów w dwóch pokojach, woda przedostaje się do pokoju po kablach elektrycznych, zalana została część ściany w pierwszym pokoju, spuchnięte panele podłogowe oraz cokoły szaf. Jako prawdopodobną przyczynę zalewania zgodnie z oświadczenie A. Ł. (1) wpisano „nieszczelność pokrycia dachu (papa)”.

W dniu 14 lutego 2013 roku odbyły się dodatkowe oględziny ww. lokalu z udziałem jego najemców, A. Ł. (1) oraz P. W. reprezentującego firmę (...) . Z tych oględzin również spisano notatkę, gdzie wskazano, że „ w obecnych warunkach pogodowych nie jest możliwe ustalenie przyczyny zalewania lokalu (...). Ewentualne prace naprawcze będą możliwe dopiero po poprawie pogody (obecnie jest zbyt mokro)’. Nadto zaznaczono, że został w dniu 14 lutego 2013 roku wyczyszczony dach ze śniegu i lodu. Celem tymczasowego naprawienia dachu planowane jest rozłożenie folii budowlanej. Pracownicy administratora strony powodowej nie stwierdzili wtedy podczas oględzin na dachu nieszczelności. Dach był pokryty śniegiem. Były delikatne oblodzenia przy koszach spustowych. Podczas dokonanych oględzin były też sprawdzane lokale znajdujące się powyżej lokalu (...) (m.in. lokal nr (...)) celem ustalenia czy przyczyna zalania nie leży „po ich stronie”. Nie było jednak śladów zalań w tych lokalach.

Pismem z dnia 25 lutego 2013 roku, które zarządca budynku strony pozwanej otrzymał w dniu 25 lutego 2013 roku, strona powodowa informowała Wspólnotę o zalaniach z lutego 20013 roku i przypominała o zalaniu z grudnia 2012 roku, domagając się natychmiastowego podjęcia prac związanych z usunięciem przyczyn zalania. W piśmie z dnia 4 marca 2013 roku które zarządca budynku strony pozwanej otrzymał w dniu 8 marca 2013 roku, strona powodowa zwracała się do Wspólnoty o udzielenie informacji czy przyczyna zalań został usunięta. Pismem z dnia 25 marca 2013 roku najemca lokalu (...) poinformował stronę powodową, że panele w drugim z zalanych pomieszczeń uległy wybrzuszeniu i konieczna jest ich wymiana. Strona powodowa obniżyła najemcom czynsz za luty 2013 roku o kwotę 535, 18 zł netto (659,51 zł brutto), za miesiąc marzec 2013 roku o kwotę 946, 20 zł netto (1163,83 zł brutto), za miesiąc kwiecień 2013 roku o kwotę 946, 20 zł netto (1163,83 zł brutto) i za maj 2013 roku o kwotę 504,64 zł netto (620,71 zł brutto).

Strona powodowa przeprowadziła remont lokalu (...). W związku z jego wykonaniem poniosła koszty w kwocie 15970, 32 zł brutto. Pismem z dnia 17 czerwca 2013 roku, doręczonym zarządcy budynku strony pozwanej w dniu 21 czerwca 2013 roku strona powodowa domagała się od strony pozwanej zwrotu kosztów poniesionych w związku z dokonanym remontem w kwocie 15970,32 zł.

Pismem z dnia 25 czerwca 2013 roku strona pozwana zwróciła stronie pozwanej fakturę nr (...) jako bezzasadną, wskazując, że szkodę winna strona powodowa zgłosić własnemu ubezpieczycielowi jako szkodę regresową.

Przed 2012 roku były prowadzone tylko prace konserwacyjne dachu budynku na os. (...)., tj . były czyszczone kosze i lepikowanie dachu.

W dniu 9 stycznia 2012 roku został dokonany roczny okresowy przegląd stanu sprawności technicznej budynku na os. (...) w K., gdzie w protokole z tego przeglądu umieszczono informacje, iż konstrukcja dachu nie wykazuje zawilgoceń, pęknięć, ubytków i deformacji. Stwierdzono brak wyprofilowanych spadków połaci dachowych przy koszach spustowych (zastoiny wody opadowej). Stan dobry. Nadto wskazano, że pokrycie dachu z papy termozgrzewalnej. Nie stwierdzono jednak występowania pęknięć i pęcherzy oraz czynnych przecieków i nieszczelności. Stan dobry. W protokole tym wskazano, że termin następnego pięcioletniego przeglądu budowlanego przypada na styczeń 2013 roku, a także że nie wykonano zaleceń z poprzedniego protokołu co do poprawy spadków połaci dachu przy koszach spustowych. W zaleceniach nakazano poprawić ww. spadki.

Po zgłoszeniu zalania lokalu (...) w grudniu 2012 roku strona pozwana dokonała kontroli dachu. Dach był pokryty lodem. Pracownicy nie stwierdzili jego nieszczelności. W związku z ww. zalaniem w dniu 22 stycznia 2013 rok strona pozwana wykonała udrożnienia koszty spustowych oraz uszczelnienia taśmą dekarską końcówki wentylacyjnej na budynku mieszkalnym na os. (...)w K.. Nie została położona żadna folia, gdyż zaciek w lokalu (...) był niewielki (punktowy), a w lokalach powyżej nie było żadnych zacieków. Nie było na dachu żadnych stwierdzonych zastojów. Dach był pokryty lodem.

Po zalaniach lokalu (...) w lutym 2013 roku w dniu 28 lutego 2013 roku dach na tym budynku został zabezpieczony folią przed penetracją wody opadowej w potencjalnych miejscach przecieku. Po złożeniu folii nie było już dalszych zgłoszeń co do zalania ww. lokalu.

W dniu 14 kwietnia 2013 roku strona pozwana zawarła umowę o wykonanie remontu poszycia dachu na budynku na os. (...) w K. w ramach we wrześniu 2013 roku którego został wyremontowany dach ale nie w tej części znajdującej się nad lokalem (...), tylko lokalem nr (...) – była to wydzielona część dachu, osobno odwadniana.

W lokalu nr (...) w budynku na os. (...)w K. w 2013 roku nie doszło do żadnego zalania. Również w lokalu nr (...) w ww. budynku w 2012 i 2013 roku nie doszło do żadnego zalania.

Lokal ten w lutym 2013 roku nie był jeszcze zamieszkały. Na wyższych kondygnacjach budynku na os. (...)w K. nad lokalu (...) na piętrze drugim znajdują się lokale nr (...), a na piętrze trzecim lokal (...). Nad nimi jest dopiero połać dachu.

Dach tego budynku jest dachem płaskim wentylowanym. Na dachu znajdują się małe otwory odpływowe. Konstrukcja dachu nie posiada awaryjnych otworów przelewowych, które umożliwiły by odpływ wody podczas zatkania się spustów odpływowych. Nie ma także zamontowanych podgrzewanych koszy spustowych lub wprowadzonych w odpływy kabli grzewczych. Część dachu pokryta jest innym rodzajem papy niż pozostała połać, inna jest papy na części dachu znajdującej się przy odpływie i kanalizacji, z których to jedynie woda mogłaby spływać do lokalu (...).

Wskazuje to na wykonywane lokalne naprawy dachu na tym obszarze. Przyczyną zalań lokalu (...) w grudniu 2012 rok i w lutym 2013 roku była nieszczelność dachu w okolicach deflektora kanalizacji (nie była nią nieszczelność dachu przy koszach spustowych lub awaria pionu kanalizacyjnego), który nie był należycie zabezpieczony. Brak było tzw. kołnierza uszczelniającego, który uniemożliwia odpływ wody na przestrzeni styku pokrycia papy z rurą. W pierwszej kolejności jest to błąd na etapie wykonawczym budynku, a w drugiej taka nieprawidłowość powinna być wskazana w przeglądzie rocznym lub pięcioletnim. Ponadto na omawianym dachu były zbyt małe odpływy, co powodowało, ze przy temperaturze 0 stopni na zewnątrz szybko dochodziło do zamarznięcia wody w świetle przekroju tych odpływów, co powodowało, że woda nie mogła spływać dalej do koszty i rur spustowych, gromadziła się na dachu i mogła dojść do miejsca deflektora kanalizacji. Jest to także błąd na etapie wykonawczym, a dalej powinien zostać wychwycony w przeglądach okresowych. Zastosowanie kołnierza jest zastosowaniem powszechnie przyjętym w świetle zasad ogólnie pojętej sztuki budowlanej. Wspólnota ma obowiązek odśnieżania dachu. Gdyby dach był odśnieżony, to woda na dachu by nie powstawała, bo nie miałby się z czego topić. Wystarczyło 10 cm śniegu na całej połaci dachu, które spowodowało 2 cm wody na całej powierzchni papy i z tego wystarczyło, aby śnieg stopniał z obszaru 10 m powierzchni dachu, żeby spowodować spiętrzenie wody i zalanie lokalu (...), jakie miało miejsce w lutym 2013 roku. Wszelkie uszczelnienie silikonowe mają trwałość 3 lat, co oznacza, że powinny być wykonywane prace konserwacyjne związane z tymi uszczelnieniami i ewentualne nieszczelności winny być były wychwycone. Gdyby w 2013 roku był widoczny w 2016 roku fragment nowej papy na dachu budynku na os. (...) i styki rury (deflektora) i papy były należycie konserwowane nie doszłoby do zalania lokalu (...) w lutym 2013 roku. Koszt prac remontowych przywracający stan lokalu (...) do stanu sprzed zalania w lutym 2013 roku wynosił 7953, 21 zł netto.

Sąd wszystkim dowodom w zakresie w jakim pozwoliły na ustalenie opisanego stanu faktycznego nadał pełny walor dowodowy i dlatego na zasadzie art. 328 k.p.c. odstąpił
do pisemnego uzasadnienia w tej części.

Sąd ustalając wysokość poniesionej przez stronę powodową szkody odnośnie utraconego czynszu oparł się na wystawionych korektach faktur, zeznaniach świadków, a także dowodach przelewu, gdyż wszystkie te dowody korelowały ze sobą i nie zostały w ostatecznym rozrachunku zakwestionowane przez strony.

Sąd oparł się nadto ustalając wysokość poniesionej przez stronę powodową szkody w zakresie prac remontowych lokalu (...), a także ustalając przyczynę powstałego zalania na opinii biegłego, gdyż została sporządzona przez osobę do tego uprawnioną zgodnie z zasadami sztuki, a biegły w sposób przekonywujący odniósł się do podniesionych zarzutów, czego dowodem jest także fakt, iż dalszych zarzutów strona pozwana już nie zgłaszała.

Sąd jednak uznał za nieudowodnione odśnieżanie dachu budynku na os. (...) w dniach 29 i 30 stycznia oraz w dniu 7 lutego 2013 roku, gdyż ten fakt potwierdzają jedynie zapiski na fakturach, zakwestionowane przez stronę powodową już w piśmie z 19 września 2016 roku . Sąd wskazał, że faktury nie są wystarczającym dowodem na przeprowadzenie takich prac, zaś wnioski dowodowe na poparcie wykonania prac odśnieżających w ww. datach strona pozwana złożyła dopiero na rozprawie w dniu 9 listopada 2017 roku i 29 marca 2018 roku, a więc jako spóźnione w myśl art. 207 § 6 k.p.c. Kwestia odśnieżania była przedmiotem zeznań świadków
(i to strony pozwanej) korespondujących z wnioskami z opinii biegłego, w tych dniach śnieg na dachu budynku na os. (...) zalegał.

Sąd nie oparł się także na stwierdzeniach zawartych w przeglądzie z dnia 9 stycznia 2012 roku dotyczących stanu dachu, gdyż jego rzetelność podważył w ustnej opinii biegły, której wnioski Sąd w pełni podzielił.

W motywach rozstrzygnięcia Sąd wskazał, że z ustalonego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że przyczyną zalania lokalu strony powodowej w lutym 2013 roku (fakt bezsporny) był fakt nieodśnieżenia dachu budynku nr (...) na os. (...) także zbyt małe odpływy oraz przede wszystkim nieszczelność dachu w okolicach deflektora kanalizacji, który nie był należycie zabezpieczony.

W ocenie Sądu brak było bowiem tzw. kołnierza uszczelniającego, stanowiącego co wynika z opinii biegłego zastosowaniem powszechnie przyjęte w świetle zasad ogólnie pojętej sztuki budowlanej. Sąd zważył, że nie potwierdziły się zarzuty strony pozwanej, że przyczyną była awaria pionu kanalizacyjnego.

Zdaniem Sądu nie zostało także należycie wykazane, aby tuż przed zalaniem w lutym 2013 roku dach ww. budynku został odśnieżony.

Sąd zważył, że za stan dachu budynku, stanowiącego element nieruchomości wspólnej, niewątpliwie odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa tego budynku, której można przypisać zawinione działanie, albowiem do pierwszego zalania omawianego lokalu doszło już w grudniu 2012 roku.

Sąd miał na uwadze, że strona pozwana podjęła wprawdzie pewnie działania zabezpieczające, ale nie były one na tyle wystarczające, aby w sposób należyty uszczelnić poszycie dachu, skoro doszło do ponownego zalania ww. lokalu w lutym 2013 roku i to jak wynika z opinii biegłego z tych samych przyczyn.

Dach nie był w dniu zalania odśnieżony, co oznacza, że działaniu strony pozwanej można zarówno co do utrzymania właściwego stanu technicznego jak i faktu braku odśnieżenia dachu przypisać co najmniej niedbalstwo.

Sąd wskazał, że strona pozwana nie wykazała w sposób wystarczający przesłanek zwolnienia się z odpowiedzialności (za wyjątkiem faktu dokonywania bieżącej konserwacji i przeglądów, nawet w tym zakresie nie powołano żadnych twierdzeń). Sąd wskazał, że strona pozwana nie przedstawiła ani przeglądu okresowego ze stycznia 2013 roku ani pięcioletniego (również ze stycznia 2013 roku) czyli przed zalaniem w lutym 2013 roku, z których wynikałoby, że nie ma potrzeby żadnego dodatkowego uszczelniania dachu. Sąd zauważył, iż biegły stwierdził w ww. przeglądach taka usterka winna była być stwierdzona.

Sąd dodał, że brak też dowodów, aby uznać, że obowiązek odśnieżania dachu spoczywał na innym podmiocie. Administrująca budynkiem strony pozwanej firma (...) nie jest zarządcą w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego.

Sąd wskazał, że wysokość szkody ustalił na podstawie dokumentów, zeznań świadków i opinii biegłego. Sąd wskazał, że zasądził kwoty kwoty netto, albowiem stronie powodowej jako podatnikowi VAT (co wynika choćby z treści wystawionych przez nią faktur dotyczących najmu lokal zawierających podatek VAT) przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego (odnośnie zapłaty za wykonane prace remontowe), a odnośnie utraconego dochodu z tytułu czynszu najmu, to szkodę strony powodowej stanowi wyłącznie wartość netto (podatek należy podlegał by i tak odprowadzeniu do Urzędu Skarbowego).

W ocenie Sądu ziściły się wszystkie przesłanki z art. 415 w zw. z art. 416 w w zw. z art. 331 § 1 kc zw. z ww. przepisami prawa budowlanego implikujące przyjęcie odpowiedzialności strony pozwanej co do zasady za skutki zalania lokalu strony powodowej w lutym 2013 roku. Sąd wskazał, że zaistniała bowiem szkoda, adekwatny związek przyczynowy między jej powstaniem, a zawinionym działaniem strony pozwanej (brakiem należytego utrzymania dachu w związku z jego nieodśnieżeniem oraz nieszczelnością dachu, której strona pozwana nie usunęła i nie wychwyciła z powodu braku podejmowania w sposób należyty czynności kontrolnych jak choćby wykonania rocznego przeglądu i pięcioletniego przeglądu, których termin upływał jeszcze przed zalaniem w lutym 2013 roku). Łącznie zatem powództwo podlegało uwzględnieniu do kwoty 10886,43 zł, a w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu. Odsetki z tytułu opóźnienia Sąd zasądził zgodnie z żądaniem pozwu tj. od dnia jego wniesienia (26 marca 2015 roku), albowiem strona pozwana była w postępowaniu przesądowym wzywana do uiszczenia dochodzonych kwot.

Sąd wskazał, także zasady rozliczenia kosztów postępowania oraz wydatków.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana zaskarżając go w części
w zakresie pkt I, III, IV a zarzucając:

1. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że jednoznaczną przyczyną zalania lokalu strony powodowej był fakt nieodśnieżania dachu budynku nr (...) położonego na os. (...) w K., a także zbyt małe odpływy oraz nieszczelność dachu w okolicach deflektora kanalizacji, w sytuacji gdy z zebranego materiału dowodowego, a w szczególności z opinii biegłego wynika, iż nie jest możliwe jednoznaczne ustalenie przyczyny zalania lokalu, natomiast z przedłożonych przez pozwaną faktur oraz z zeznań świadków w postaci pracowników (...) sp. z o.o. wynika, iż dach był regularnie odśnieżany, a jednocześnie ilość śniegu na dachu była nieznaczna;

2. naruszenie przepisów postępowania, a to:

a. art. 207 § 6 k.p.c., art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 3 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z przesłuchania świadka w osobie Prezesa Zarządu spółki (...)
sp. z o.o., w sytuacji gdy był to dowód istotny dla rozstrzygnięcia, a w szczególności
na okoliczność ustalenia odśnieżania dachu budynku nr (...) położonego na os. (...) w K., częstotliwości świadczenia usług odśnieżania i ich zakresu;

b. art. 233 k.p.c. poprzez:

-dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego, a w szczególności w zakresie oceny przez Sąd treści opinii biegłego z zakresu budownictwa W. Ż.,
w skutek czego nastąpiło błędne przyjęcie, iż zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy dostarcza podstaw do ustalenia w sposób jednoznaczny jaka była przyczyna zalania lokalu (...) w budynku nr (...) c na os. (...) w K.;

- zaniechanie, w ramach dokonywanej przez Sąd oceny dowodów, wszechstronnego rozważenia wszystkich zebranych w sprawie dowodów, a w szczególności zeznań J. D. i A. Ł. (1), którzy wskazywani, iż nie było śladów nieszczelności na dachu po zalaniu lokalu;

- przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że główną przyczyną zalania lokalu była nieszczelność deflektora kanalizacji, z uwagi na brak kołnierza uszczelniającego, w sytuacji gdy z opinii biegłego W. Ż. wynika; iż kołnierz na deflektorze zwiększa tylko dodatkowo zabezpieczenie szczelności;

c. art. 328 § 2 k.p.c. - poprzez sporządzenie uzasadnienia, które nie odpowiada wymogom określonym w tym przepisie, w szczególności poprzez wybiórcze
i lakoniczne prezentowanie argumentów mających potwierdzić istnienie podstawy faktycznej i prawnej do uwzględnienia powództwa w zakresie kwoty 10 886,43 zł,
a także brak jakiejkolwiek oceny zeznań złożonych przez N. D. i S. Z. (1);

W oparciu o tak sformułowane zarzuty strona pozwana wniosła o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa także, co do kwoty
10 886,43 złotych;

2) zmianę zaskarżonego orzeczenia w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach poprzez:

- zasądzenie na rzecz pozwanej od powódki zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych za obie instancje oraz kwoty 17,00 zł uiszczonej tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa;

- obciążenie powódki w całości wydatkami poniesionymi tymczasowo przez Skarb Państwa w toku postępowania;

względnie o:

3) uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania — przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

Nadto strona pozwana wniosła o przeprowadzenie dowodu z zeznań Prezesa spółki (...) sp. z o.o. w osobie J. G. adres: do wezwania: ul. (...), (...)-(...) K. - na okoliczność ustalenia faktu odśnieżania dachu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w K. w okresie zalania lokalu w lutym 2013 r. oraz ustalenie podmiotu wykonującego w tym okresie usługę odśnieżania na dachu w budynku nr (...) na os. (...) w K. z uwagi na pominięcie tego dowodu przez Sąd I instancji, na skutek uchylenia postanowienia o dopuszczeniu tego dowodu na rozprawie w dniu 29 marca 2018 r.

Uzasadnienie apelacji zawiera rozwinięcie postawionych zarzutów.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie w całości
i zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego w tym postępowaniu według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja strony pozwanej jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd odwoławczy w niniejszej sprawie podziela w całości ustalenia faktyczne i motywy prawne Sądu Rejonowego oraz z uwagi na ich spójność, rzeczowość, niedowolność i respektowanie granic swobodnej oceny dowodów uznaje je za własne, co uchyla potrzebę ich ponownej prezentacji.

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd zasady swobodnej oceny dowodów wynikającej z art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów.

Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Taka ocena, dokonywana jest na podstawie przekonań sądu, jego wiedzy i posiadanego doświadczenia życiowego, a nadto winna uwzględniać wymagania prawa procesowego oraz reguły logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i - ważąc ich moc oraz wiarygodność - odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (wyrok SN z dnia 10.06.1999 r., II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000/17/655). Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne.

Jednocześnie podkreślić należy, że do skutecznego zakwestionowania oceny dowodów dokonanej przez Sąd bezpośrednio dowody przyprowadzający nie jest wystarczające zaprzeczenie zgody na ocenę dokonaną przez Sąd, a niezbędne jest zaprezentowanie takich argumentów, które nie pozwolą pozostawić oceny dowodów Sądu I instancji jako wiążącej, bo zgodnej ze wspomnianymi zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Tak, omawiany zarzut w ogóle nie został uargumentowany, sprowadzając się jedynie do polemiki z oceną dokonaną przez Sąd oraz do zaprezentowania własnej, nawet nie oceny dowodów, co wersji stanu faktycznego sprawy.

Tymczasem takie motywowanie zarzutu opartego na art. 233 § 1 k.p.c. nie może być uznane za skuteczne. W niniejszej sprawie jest tak tym bardziej dlatego, że ocena dowodów dokonana przez Sąd I instancji na pewno nie była dowolna, a oparta została na wszechstronnej analizie zebranych materiałów, na poszukiwaniu logiki w depozycjach świadków i stron oraz na ich ocenie przez pryzmat zasad doświadczenia życiowego.

Sąd I instancji oparł się na materiale dowodowym zgłoszonym przez obie strony sporu, który wykazywał spójność w zakresie faktu i daty zalania pomieszczeń będących własnością spółki (...), źródeł stwierdzonych przecieków, braku adekwatnych zalań w mieszkaniach położonych powyżej , a także braku stwierdzenia awarii instalacji przynależnej do lokali położonych powyżej , które mogłyby być źródłem owych zalań.

Sąd rejonowy prawidłowo także dokonał ustaleń co do przyczyny zalania lokalu strony powodowej opierając się na wydanej w toku sprawy opinii biegłego sadowego W. Ż..

Biegły sądowy w sposób szczegółowy dokonał analizy wszystkich zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów, zdjęć, protokołów , dokonał oględzin dachu i jego pokrycia i wskazał zgodnie z posiadaną wiedzą na źródło i przyczyny powstania zalania oraz wyjaśnił podstawę swoich ustaleń, którym nie przeszkadzał fakt, iż w okresie po zalaniu na dachu przeprowadzono prace naprawcze i remontowe , w tym także w obrębie deflektorów kanalizacji , nieszczelność których była źródłem przecieku.

Nie było negowane przez Sąd , iż na dachu nie stwierdzono w istocie „na oko” jak chce apelujący nieszczelności dachu , bowiem takowej nie było , zresztą gdyby ona istniała to zalanie dotyczyłoby także innych lokali położonych ponad zajmowanym przez stronę powodową, czego nie stwierdzono w toku postępowania dowodowego.

Z tych też względów zarzut zaniechania wszechstronnego rozważania zeznań J. D. i A. Ł. (1) uznać należy za chybiony. Co istotne świadkowie ci przedstawili wygląd dachu podczas oględzin dokonywanych z bezpośrednio po otrzymaniu informacji o zalaniu lokalu: J. D. stwierdził, że po zalaniu w grudniu był na dachu , który był pokryty lodem , wtedy udrożnili kosz spustowy tzw. odkuli z lodu i była uszczelniana wywiewka pionu kanalizacyjnego.

Co do zalania w lutym świadek ten stwierdził, że dach sprawdzał p. Ł. i wówczas stwierdził, że na dachu nie było nieszczelności (zapewne wobec braku zalania w pomieszczeniach poniżej) , dach był pokryty śniegiem , który wówczas został usunięty. A. Ł. (1) potwierdził oblodzenie dachu przy koszach odpływowych.

Z przedstawionych faktur wynikało, że dach był odśnieżany z końcem stycznia (29 i 30 stycznia 2013 r. ) oraz w dn. 7 lutego 2013 roku, lub jak napisano na fakturze (...).02. 2013 i 18.02.2013 r. Zatem jakby nie było w tych dniach w których doszło do zalania (12, 13 luty) dach nie był odśnieżony, stwierdzono oblodzenia, co więcej fakt zalegania śniegu na dachu potwierdza notatka z oględzin przeprowadzonych w dniu 14.02.2013 roku k. 35 , podpisana przez A. Ł. , której treści ostatecznie strona pozwana nie zdołała zakwestionować, a zeznający świadkowie w istocie treść tej notatki potwierdzili .

Biegły sądowy wyjaśnił w sposób szczegółowy w pisemnej uzupełniającej opinii oraz ustnej na rozprawie dlaczego uznał za przyczynę zalania nieszczelności na deflektorze kanalizacyjnym , wyjaśnił dlaczego zdyskwalifikowała inne możliwe przyczyny , a strona powodowa jakkolwiek neguje możliwość powstania zalań w ten właśnie sposób w istocie nie wyjaśnia co mogło być ich przyczyną. Zauważyć należy , że depozycje biegłego były kategoryczne , jeśli chodzi o wskazanie jedynych możliwych miejsc przecieku, których efektem było zalewanie pomieszczeń leżących dwa pietra pod dachem.

Prawidło też w ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji zakończył na rozprawie w dniu 29 marca 2018 roku postępowanie dowodowe i ostatecznie na zarzut strony powodowej uchylił wcześniejsze postanowienie dowodowe co do dopuszczenia dalszych dowodów, albowiem w pierwszej kolejności uznać należało je za spóźnione, zaś kwestia odśnieżania dachu był wyjaśniona na wniosek zresztą strony pozwanej przez jej świadków J. D. i A. Ł. (1), nadto przesłuchanego w drodze pomocy prawnej T. B.. W istocie strona pozwana dążyła do wykazania, że źródło zalania nie mogło być takie na jakie wskazuje biegły W. Ż. , twierdząc że dach był odśnieżony, mimo że biegły wyjaśnił mechanizm topnienia śniegu, powstania zalodzeń i możliwości przenikania wody , zaś strona pozwana w żaden sposób nie wskazuje na inne możliwe źródło zalania, do którego niewątpliwie doszło .

Wartości dowodowej nie mogły mieć zeznania N. D., albowiem jakkolwiek nie neguje się faktu przeprowadzania kontroli technicznych , ale Sąd zakwestionował wyniki tych kontroli zwłaszcza co do usuwania stwierdzanych uchybień, a to wyjaśnić mogły protokoły przeglądów technicznych, których jednak strona pozwana nie przedłożyła. Nie ma tez żadnego dowodu na fakt uszczelniania dachu w grudniu w 2012 roku i w tym zakresie twierdzenia apelacji są całkowicie dowolne.

Nie sposób zatem uznać za zasadne zarzutów apelacji dotyczących naruszenia art. 233 k.p.c. , 207 k.p.c. 217 k.p.c. za zasadne.

Co do prawa materialnego zgodzić się należy , że sąd I instancji w sposób niepełny wskazał na podstawę prawną swego orzeczenia odwołując się w tym zakresie ogólnie do przepisów prawa budowlanego i ogólnie prawa cywilnego.

Zgodzić się należy za Sądem I instancji co do zakreślonych przepisami prawa budowlanego obowiązków właściciela budynku wielomieszkaniowego w zakresie utrzymania i eksploatacji obiektu.

W przedmiotowej sprawie jako źródło szkody Sąd wskazuje brak należytego odśnieżenia dachu oraz zbyt małe odpływy i nieszczelność dachu w okolicach deflektora kanalizacji.

Co istotne roczne przeglądy dokonywane na dachu wskazywały brak wyprofilowanych spadków połaci dachowych przy kosztach spustowych przynajmniej w latach 2011 i 2012 co do których nie przeprowadzono prac naprawczych, którą to okoliczność potwierdza protokół ze stycznia 2012 roku. Co prawda odległość czasowa pomiędzy stwierdzonymi uchybieniami a zalaniem jest ponad roczna , jednakże jak trafnie sąd I instancji zauważa, do akt strona pozwana nie przedłożyła aktualnych protokołów kontroli, w tym pięcioletniego , o których mowa w przepisach ustawy Prawo budowlane.

Oznacza to , że skoro obowiązkiem Wspólnoty jest utrzymywanie substancji nieruchomości wspólnej w należytym stanie , to pozwana Wspólnota z tego obowiązku nie wywiązała się w sposób należyty, o czym świadczą zalania w lokalu należącym uprzednio do powoda.

Trafnie też wskazuje się , że doraźne zabezpieczenie oraz przeprowadzony w 2013 roku remont na dachu wyeliminowały usterkę , której wystąpienie w istocie mogło być konsekwencją niekorzystnych uwarunkowań atmosferycznych, oblodzenia i zaśnieżenia dachu przy współistniejącym braku należytych wyprofilowań odpływów wody z dachu płaskiego i nieszczelności przy kominie deflektacyjnym .

Podstawę odpowiedzialności strony pozwanej stanowił zatem art. 416 k.c. w zw. z art. 415 k.c.

Wspólnota Mieszkaniowa , w ocenie Sądu Okręgowego powierzyła profesjonaliście zadania związane z bieżącymi remontami i naprawami , co mogło być podstawą zwolnienia się przez Wspólnotę z odpowiedzialności , jednakże takich argumentów w przedmiotowej sprawie Wspólnota nie podnosiła, prawdopodobnie dlatego, że interesy jej reprezentował podmiot , który na odstawie art. 429 k.c. mógłby być odpowiedzialny za szkodę, zatem w jego interesie nie leżało podnoszenie tej kwestii.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 kwietnia 2003 r. w sprawie II CKN 1466/00 , stwierdził, że nawet skuteczne powierzenie czynności osobie trzeciej, które na podstawie art. 429 k.c. zwalnia od odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez przedsiębiorstwo trudniące się zawodowo wykonywaniem danych czynności, nie wyklucza odpowiedzialności powierzającego za szkodę wyrządzoną jego własnym zaniedbaniem; najczęściej odpowiedzialność ta oparta będzie na art. 415 k.c.

W przedmiotowej sprawie z zeznań S. Z. (1) – członka zarządu pozwanej Wspólnoty wynika całkowity brak zainteresowania jej sprawami i zawierzenie w tym zakresie administratorowi , któremu w istocie powierzono nie tylko czynności „administrowania” , ale w istocie czynności mieszczące się w granicach zwykłego zarządu. Już sam przejaw braku zainteresowania tym co działo się w budynku ( S. Z. nawet nie orientował się w kwestii zalania i czasu ewentualnych napraw) świadczy o zaniedbaniu i w istocie obciąża Wspólnotę. Niejako na marginesie wskazać należy, Wspólnota powierzyła firmie (...) w szerokim zakresie czynności zawiązane z administrowaniem, w ramach których znajduje się w istocie sprawowanie zwykłego zarządu w granicach utrzymania budynku, dokonywania bieżących napraw i remontów, przeglądów okresowych, dbałość o utrzymanie czystości czy odśnieżanie. Co do odśnieżania firma (...) zatrudniała inne firmy do bezpośredniego wykonywania tych czynności czego przejawem są wystawiane faktury.

W tym stanie rzeczy istniały podstawy do przypisania stronie pozwanej odpowiedzialności za szkodę spowodowana zalaniem pomieszczeń wskutek dość specyficznej usterki , która pozostaje w adekwatnym w rozumieniu art. 361 k.c. związku z nienależytym utrzymaniem dachu w okresie zimowym oraz brakiem reakcji na stwierdzone uszkodzenia czy usterki na dachu, co czynie prawidłowym rozstrzygnięcie Sądu I instancji.

Sąd Okręgowy niejako na marginesie zauważa, że Wspólnota Mieszkaniowa powierzając reprezentację w niniejszej sprawie (...) sp. z o.o. sp.k nie dostrzegła iż w istocie jej interesy reprezentuje podmiot, któremu jako profesjonaliście powierzyła m.in. czynności związane z dbałością o utrzymanie budynku , w tym czynienie napraw , a którego działania , a w szczególności zaniechania po części przyczyniły się do powstania szkody. Ostatecznie jednak , jak już podniesiono powyżej Wspólnotę obciążają skutki nienależytego nadzoru nad utrzymaniem budynku przez podmiot, któremu czynności te powierzyła, zaś przedmiotem badania nie były relacje między Wspólnotą a firmą (...), zwłaszcza czy i w jaki sposób Wspólnota podejmuje decyzje związane z utrzymaniem i naprawami budynku przy okazji podejmowania uchwał w tym zakresie i w jaki sposób firma (...) zależna jest od decyzji Wspólnoty.

Mając zatem powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację , obciążając stronę pozwaną kosztami postępowania odwoławczego na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

Na zasądzone koszty złożyło się wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika reprezentującego stronę powodową w postępowaniu odwoławczym ustalone zgodnie z § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozp. Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Renata Stępińska SSO Joanna Czernecka SSO Katarzyna Biernat-Jarek