Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 maja 2019 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi VIII Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący S.S.R. Małgorzata Sosińska-Halbina

Protokolant st. sekr. sąd. Izabella Bors

po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2019 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta Ł. – (...) w Ł.

przeciwko M. B. i T. B.

o zapłatę 12.636,28 zł

1.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 5.056,98 zł (pięć tysięcy pięćdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt osiem groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:

- od kwoty 3.979,92 zł (trzy tysiące dziewięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze) od dnia 1 października 2017 roku do dnia zapłaty

- od kwoty 1.077,06 zł (jeden tysiąc siedemdziesiąt siedem złotych sześć groszy) od dnia 20 października 2017 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałej części;

3.  zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 620,40 zł (sześćset dwadzieścia złotych czterdzieści groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt VIII C 2392/17

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2017 roku powód Gmina Ł. (...) w Ł., reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wytoczył przeciwko pozwanym: M. B. i T. B. powództwo o zapłatę solidarnie kwoty 12.636,28 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 10.566,53 zł od dnia 1 października 2017 roku do dnia zapłaty oraz od kwoty 2.069,75 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, ponadto wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód podniósł, iż pozwani, jako najemcy lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), byli zobowiązani do uiszczania czynszu do dnia 10-ego każdego miesiąca. Strona pozwana nie wywiązała się z powyższego obowiązku, wskutek czego w okresie od dnia 1 maja 2010 roku do dnia 30 czerwca 2017 roku w lokalu tym powstała zaległość w kwocie 10.566,53 zł wraz z odsetkami, których wysokość na dzień 30 września 2017 roku wyraża się kwotą 2.069,75 zł.

(pozew k. 3-5)

W dniu 10 listopada 2017 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi wydał przeciwko pozwanym nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (VIII Nc 9727/17), którym zasądził dochodzoną pozwem kwotę wraz z kosztami procesu.

(nakaz zapłaty k. 30)

Nakaz ten pozwani, reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, zaskarżyli sprzeciwem w całości, wnosząc o oddalenie powództwa i zgłaszając zarzut przedawnienia roszczenia za okres od dnia 1 maja 2010 roku do dnia 10 października 2014 roku. W uzasadnieniu pozwani podnieśli, że w dniu 10 listopada 2015 roku rozwiązali umowę najmu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2015 roku składając powodowi stosowne oświadczenie. W konsekwencji żądanie zapłaty należności począwszy od dnia 1 stycznia 2016 roku nie znajduje żadnych podstaw. Ponadto pozwani zakwestionowali wysokość dochodzonego roszczenia z uwagi na niezasadne naliczanie opłat za wodę, która nie była do lokalu doprowadzana.

(sprzeciw k. 35-37)

W odpowiedzi na sprzeciw strona powodowa podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wyjaśniła, że pozwani w dalszym ciągu posługują się adresem Ł., ul. (...), pod tym adresem odbierali także kierowaną do nich korespondencję, co stanowi dowód zamieszkiwania
lub co najmniej zajmowania przedmiotowego lokalu. Powód zaprzeczył przy tym, aby doszło do fizycznego zdania lokalu kwestionując fakt zdania kluczy przez najemców oraz podnosząc, iż nie został sporządzony protokół zdania lokalu. Z ostrożności procesowej, w razie przyjęcia, że pozwani skutecznie wypowiedzieli umowę, powód zgłosił alternatywną podstawę prawną roszczenia za okres od dnia 1 stycznia 2016 roku w postaci odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Na koniec wskazał, że pozwani wielokrotnie dokonywani wpłat przewyższających miesięczną należność, w szczególności w dniu 27 sierpnia 2012 roku uiścili kwotę 600 zł, w dniu 30 września 2013 roku kwotę 1.000 zł, w listopadzie 2014 roku kwotę 800 zł, uznając w ten sposób dług i przerywając bieg terminu przedawnienia.

(pismo procesowe k. 50-52)

W toku dalszego procesu stanowiska stron nie uległy zmianie. Pełnomocnik powoda przyznał, iż pozwani nie zamieszkują w przedmiotowym lokalu pozostają jednak w jego posiadaniu. Pełnomocnik pozwanych uzupełniająco wskazał, iż powód nie udowodnił, kto z pozwanych dokonywał spłat zadłużenia, co nie pozwala na ustalenie względem którego z nich doszło do przerwy biegu przedawnienia. Podniósł również, że na mocy zawartej umowy miesięczna stawka czynszu wynosiła 200,44 zł, umowa nie przewidywała jej waloryzacji, a w aktach sprawy brak jest dowodów, które dawałyby podstawę do przyjęcia,
że w późniejszym okresie czynsz uległ zmianie. Dodatkowo, na rozprawie w dniu 26 września 2018 roku, pozwana oświadczyła, że nie otrzymała nigdy wypowiedzenia wysokości czynszu, a w okresie związania umową była obowiązana do uiszczania oznaczonego w jej treści ryczałtu za wodę. Ponadto pełnomocnik pozwanych oświadczył, że wpłat na poczet zaległości czynszowych dokonywała wyłącznie pozwana. Po złożeniu przez powoda wyliczenia należności za okres do końca grudnia 2015 roku pełnomocnik pozwanych podniósł, że w wyliczeniu tym ujęty został abonament za wodomierz, który nie był zamontowany w lokalu. Ponadto wyjaśnił, iż dokonując spłaty zadłużenia pozwana nie zrzekała się zarzutu przedawnienia. Replikując na powyższe pełnomocnik powoda wskazał, że ujęta w wyliczeniu sporna kwota 0,31 zł dotyczy wodomierza głównego i została ujęta w umowie najmu. Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku pełnomocnik pozwanych oświadczył, iż pozwani nie kwestionują kwot wynikających z umowy, a naliczanych przez stronę powodową.

(protokół rozprawy k. 85-90, k. 101-104, k. 128-129, k. 136-138, pismo procesowe k. 91-92, k. 119-119v., k. 130)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 9 października 2009 roku pozwani M. B. i T. B. zawarli z poprzednikiem prawnym powoda Gminą Ł. – Administracją (...) Ł. (...), umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ulicy (...). Przedmiotowa umowa, zawarta na czas nieoznaczony, upoważniała najemców do korzystania z tego lokalu w zamian za opłacanie czynszu oraz opłat za świadczenia związane z jego eksploatacją. Na dzień zawarcia umowy opłaty te wynosiły łącznie 200,44 zł miesięcznie i podlegały zapłacie z góry do 10-go dnia każdego miesiąca. W skład opłat wchodziły: czynsz – 163,63 zł, opłata za dostawę zimnej wody – 13,10 zł, opłata za odbiór ścieków – 11,60 zł, opłata za odbiór nieczystości stałych – 11,80 zł oraz abonament za wodomierz główny – 0,31 zł zlokalizowany w części wspólnej nieruchomości. Opłata za dostawę wody była pobierana w formie ryczałtu, albowiem lokal nie był wyposażony w wodomierz. Zgodnie z postanowieniami umowy, zmiana wysokości czynszu dokonywana przez wynajmującego wymagała formy pisemnej, przy czym wypowiedzenie stawki czynszu w dotychczasowej wysokości dokonywane było najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat eksploatacyjnych następowała z kolei na podstawie stosownego powiadomienia najemcy, w terminie 7 dni przed wprowadzeniem zmian. Faktyczne rozliczenie zużycia wody i odprowadzenia ścieków następowało nie rzadziej niż raz na kwartał po otrzymaniu przez wynajmującego faktury z (...) i wyliczeniu kosztów zużycia przypadających na najemcę, z uwzględnieniem dokonanych przez niego zaliczkowych wpłat na poczet kosztów zużycia wody.

Najemca mógł wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin na opróżnienie lokalu wynosił 30 dni od daty rozwiązania umowy. Po zakończeniu najmu wynajmujący sporządzał protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Wszelkie zmiany warunków umowy wymagały formy pisemnej.

(zeznania świadka A. O. 00:06:37-00:14:48 elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 16 maja 2018 roku – k. 86, zeznania świadka A. S. (1) 00:16:41-00:29:50 elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 16 maja 2018 roku – k. 87-88, umowa o najem lokalu mieszkalnego k. 23-24v., okoliczności bezsporne)

Pozwani nie uiszczali terminowo należności czynszowych, na skutek czego za okres od dnia 1 maja 2010 roku do dnia 31 grudnia 2013 roku powstało zadłużenie w wysokości 1.213,94 zł z tytułu należności głównej oraz 351,54 zł z tytułu odsetek. We wskazanym okresie na poczet należności czynszowych wielokrotnie wpływały kwoty przewyższające znacznie stawkę czynszu ujętą w umowie. I tak, w sierpniu 2010 roku wpłacona została kwota 420 zł, w październiku 2010 roku kwota 420 zł, w listopadzie 2011 roku kwota 400 zł, w marcu 2012 roku kwota 300 zł, w czerwcu 2012 roku kwota 500 zł, w sierpniu 2012 roku kwota 600 zł, w październiku 2012 roku kwota 680 zł, w grudniu 2012 roku kwota 500 zł, w czerwcu 2013 roku kwota 400 zł, we wrześniu 2013 roku kwota 1.000 zł, w grudniu 2013 roku kwota 500 zł. Ponadto na poczet konta lokalu wpływały kwoty w granicach 200-250 zł, przy czym odstępy pomiędzy poszczególnymi wpłatami nigdy nie były dłuższe od trzech miesięcy. Począwszy od stycznia 2014 roku na poczet czynszu najmu została dokonana wyłącznie jedna wpłata w wysokości 800 zł, co miało miejsce w grudniu 2014 roku. Wpłaty, o których mowa, były dokonywane przez pozwaną w jej imieniu oraz w imieniu i na rzecz pozwanego. T. B. wiedział, że pozwana dokonuje wpłat nieregularnie, czasami w wysokości przewyższającej wysokość czynszu i wyrażał wolę, aby takie wpłaty były czynione.

Zaległość lokalu za okres od dnia 1 maja 2010 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku, liczona według stawki czynszu oraz opłat eksploatacyjnych oznaczonych w umowie najmu, wyniosła 3.979,92 zł z tytułu czynszu oraz 589,33 zł z tytułu odsetek. Odsetki liczone na dzień 30 września 2017 roku wyniosły 1.077,06 zł.

(dowód z przesłuchania pozwanej 00:34:28-00:45:58 elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 16 maja 2018 roku – k. 88-89 w zw. z 00:06:30 elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 8 maja 2019 roku – k. 137-138, kartoteka finansowa k. 10-11v., k. 12-16v., zestawienie k. 106-110, okoliczności bezsporne)

W 2014 roku pracownik powoda A. S. (1) przeprowadzała wywiad z lokatorami posesji przy ul. (...) w Ł., na okoliczność ustalenia, czy pozwana zamieszkuje w przedmiotowym lokalu. W wyniku podjętych czynności A. S. (1) ustaliła, że pozwana od jakiegoś czasu nie przebywa w lokalu. Czynności, o których mowa wyżej, zostały podjęte w związku ze złożeniem przez pozwaną pozwu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego
nr 27 położonego w Ł. przy ul. (...) w miejsce zmarłych najemców E. W. i K. W. (matki oraz ojczyma pozwanej). Wyrokiem z dnia 21 września 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I C 1176/14 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi ustalił, że M. B. wstąpiła z dniem 1 sierpnia 2014 roku w stosunek najmu w/w lokalu w miejsce zmarłego najemcy K. W..

Wobec uzyskania tytułu prawnego do innego lokalu, z dniem 3 listopada 2015 roku pozwani wymeldowali się z przedmiotowego lokalu, zaś w dniu 10 listopada 2015 roku złożyli wynajmującemu pisemne oświadczenie, w treści którego wskazali, że z dniem 16 listopada 2015 roku zdają lokal nr (...) przy ul. (...), a nadto, że spod przedmiotowego adresu wymeldowali się. Na skutek powyższego oświadczenia umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 31 grudnia 2015 roku. W dacie złożenia pisma do Administracji pozwani nie posiadali żadnych swoich rzeczy w przedmiotowym lokalu.

(dowód z przesłuchania pozwanej 00:34:28-00:45:58 elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 16 maja 2018 roku - k. 88-89 w zw. z 00:06:30; 00:06:30-00:18:54 elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 8 maja 2019 roku – k. 137-138, zeznania świadka A. S. (1) 00:14:47-00:35:22 elektronicznego protokołu rozprawy z dnia 26 września 2018 roku
– k. 102-103, potwierdzenie wymeldowania z pobytu stałego k. 41, kserokopia oświadczenia k. 42; z załączonych akt sprawy I C 1176/14: pozew, wyrok )

Pomimo niezamieszkiwania w spornym lokalu pozwani w dalszym ciągu odbierali pod jego adresem korespondencję. Na ten adres zostały wysłane
m.in. wezwania do zapłaty należności czynszowych, w tym pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu oraz oświadczenie powoda z dnia 15 maja 2017 roku o wypowiedzeniu umowy najmu. W dniu 31 maja 2017 roku pozwani zgłosili w Urzędzie Poczty Polskiej żądanie otrzymywania zawiadomień w formie elektronicznej o próbie doręczenia przesyłek rejestrowanych nadchodzących na adres Ł., ul. (...). Zgłoszenie związane było z chęcią posiadania wiedzy, co do korespondencji ewentualnie kierowanej do pozwanych na nieaktualny już adres.

(wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem odbioru k. 17-17v., k. 18-18v., 21-21v., k. 22-22v., wypowiedzenie k. k. 19-19v., k. 20-20v., żądanie k. 76, k. 77, okoliczności bezsporne)

Do dnia wyrokowania zadłużenie, o którym mowa wyżej, tj. za okres od dnia 1 maja 2010 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku nie zostało przez pozwanych spłacone.

(okoliczności bezsporne)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, które nie budziły wątpliwości,
co do prawidłowości i rzetelności sporządzenia, nie były także kwestionowane przez żadną ze stron procesu. Za podstawę ustaleń faktycznych Sąd przyjął ponadto dowód z przesłuchania pozwanej oraz zeznania świadków.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne w części.

W niniejszej sprawie bezspornym było, że poprzednik prawny powoda zawarł z pozwanymi umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), zgodnie z którą, oddał najemcom wskazany lokal do używania, zaś pozwani obowiązani byli do uiszczania na rzecz wynajmującego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Poza sporem pozostawała ponadto okoliczność, że pozwani nieregularnie uiszczali należności czynszowe, w wyniku czego na koncie lokalu powstała zaległość.

Wnosząc o oddalenie powództwa strona pozwana zgłosiła zarzut przedawnienia roszczenia za okres od dnia 1 maja 2010 roku do dnia 10 października 2014 roku, jego niezasadności za okres po dniu 31 grudnia 2015 roku wobec wypowiedzenia umowy najmu, ponadto zakwestionowała roszczenie
co do wysokości wywodząc, że nie była informowana o zmianach w wysokości stawki czynszu i opłat eksploatacyjnych, a także podważyła uprawnienie powoda do obciążenia jej opłatą za wodomierz.

Odnosząc się do pierwszego z wymienionych wyżej zarzutów Sąd uznał
go za niezasadny.

Zgodnie z art. 117 § 2 k.c., po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Przepis art. 117 § 1 k.c. stanowi z kolei,
że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Roszczenie dochodzone niniejszym powództwem bez wątpienia jest roszczeniem majątkowym. Zgodnie z art. 118 k.c., jeżeli przepis szczególny inaczej nie stanowi, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć,
a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. W przedmiotowej sprawie zastosowanie będzie miał trzyletni termin przedawnienia roszczeń, jako że roszczenie objęte żądaniem powoda (tj. roszczenie zapłaty czynszu najmu) jest niewątpliwie roszczeniem o świadczenie okresowe, polega ono bowiem na przekazywaniu określonej kwoty pieniężnej w oznaczonych odstępach czasu ( por. wyrok SN z dnia 7 stycznia 2009 roku, II CSK 409/08, LEX nr 523607). Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Bieg przedawnienia przerywa
się m.in. przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia (art. 123 § pkt 1 k.c.) oraz przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której przysługuje (art. 123 § 1 pkt 2 k.c.). Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo, przy czym w razie przerwania przedawnienia w sposób wskazany w art. 123 § 1 pkt 1 k.c., biegnie ono na nowo dopiero po zakończeniu postępowania (art. 124 k.c.). Bieg terminu przedawnienia ulega zawieszeniu w przypadkach wskazanych w art. 121 k.c. Początkiem biegu terminu przedawnienia jest chwila wymagalności roszczenia. W niniejszej sprawie czynsz najmu (wraz z dodatkowymi opłatami) podlegał zapłacie z góry do dnia 10-ego każdego miesiąca, zgodnie z treścią umowy najmu. W konsekwencji uznać należy, że termin wymagalności biegł odrębnie dla każdego miesięcznego czynszu.

Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego, czynsz za przedmiotowy lokal był uiszczany w nieregularnych odstępach czasu, a ponadto w różnych wysokościach. Wielokrotnie zdarzało się przy tym, że, w okresie w odniesieniu do którego pozwani zgłosili zarzut przedawnienia, na konto powoda wpływały kwoty przewyższające znacznie stawkę czynszu ujętą w umowie. I tak, w sierpniu 2010 roku wpłacona została kwota 420 zł, w październiku 2010 roku kwota 420 zł, w listopadzie 2011 roku kwota 400 zł, w marcu 2012 roku kwota 300 zł, w czerwcu 2012 roku kwota 500 zł, w sierpniu 2012 roku kwota 600 zł, w październiku 2012 roku kwota 680 zł, w grudniu 2012 roku kwota 500 zł, w czerwcu 2013 roku kwota 400 zł, we wrześniu 2013 roku kwota 1.000 zł, w grudniu 2013 roku kwota 500 zł, w grudniu 2014 roku kwota 800 zł. Wpłaty te, jak wskazała pozwana były dokonywane przez nią osobiście, jednak w imieniu jej jak i pozwanego, za jego wiedzą i zgodą, przy czym pozwany wyrażał wolę, aby pozwana dokonywała wpłat w wysokości przewyższającej wartość czynszu. Wprawdzie pozwana w toku procesu zmieniła pierwotnie złożone wyjaśnienia i stwierdziła, iż to ona decydowała, że płaci więcej i nie robiła tego za zgodą i wiedzą męża nie mniej to tej wersji zdarzeń Sąd nie uznał za wiarygodną. Podczas informacyjnego wysłuchania, które pozwana potwierdziła w całości będąc przesłuchiwaną w charakterze strony, pozwana zeznawała swobodnie, relacjonowała zapamiętane przez siebie fakty, nie zasłaniała się niepamięcią. Depozycje pozwanej cechowała przy tym logika i spójność. W świetle powyższych okoliczności zdaniem Sądu brak jest podstaw, aby podważać prawdziwość wypowiedzianych wówczas twierdzeń, zwłaszcza, że miały one charakter stanowczy i kategoryczny. W ocenie Sądu późniejsza zmiana twierdzeń pozwanej we wskazanym zakresie stanowiła wyłącznie wyraz przyjętej przezeń taktyki procesowej, której celem było „uwolnienie” pozwanego od powstałego długu. Co istotne, pozwana w żaden sposób nie wytłumaczyła powstałego w jej relacji dysonansu. W takim stanie rzeczy Sąd przyjął, że wpłaty na poczet zadłużenia były dokonywane przez oboje pozwanych, przy czym fizycznie wpłat dokonywała pozwana. Działanie to niewątpliwie należy postrzegać w kategoriach niewłaściwego uznania długu. Godzi się przypomnieć, że zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie i doktrynie poglądem, uznanie niewłaściwe to każde zachowanie dłużnika, które ujawnia w sposób niewątpliwy świadomość istnienia wierzytelności oraz bycia dłużnikiem. Oświadczenie dłużnika może mieć przy tym charakter wyraźny lub dorozumiany, istotnym jest jednak, aby uznawał on istnienie długu co do zasady ( por. P. P., A. S., Przerwanie biegu przedawnienia na skutek zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości dłużnika, Komentarz praktyczny. ABC nr (...); wyrok
SA w W. z dnia 8.03.2013 r., I ACa 1014/12, LEX nr 1306048). Uznanie niewłaściwe nie jest zatem ani przyznaniem faktu, ani oświadczeniem woli dłużnika, a jedynie rejestracją aktualnego stanu jego świadomości (oświadczeniem wiedzy). Ogólnie rzecz ujmując przy uznaniu niewłaściwym chodzi o każde zachowanie dłużnika, z którego wynika jego świadomość bycia dłużnikiem ( por. Komentarz
do art. 123 Kodeksu cywilnego, M. P.-S. i inni, Kodeks cywilny. Komentarz. Część ogólna. LEX, 2014). Zachowanie dłużnika winno zatem uzasadniać oczekiwanie wierzyciela na dobrowolne spełnienie świadczenia, a zatem dawać podstawę do wniosku, że dłużnik daje wyraz temu, że wierzycielowi przysługuje względem niego wierzytelność i nie zamierza się uchylać od jej spełnienia ( por. m.in. wyrok
SA w B. z dnia 30.06.2014 r., I ACa 903/13, LEX nr 1498861; wyrok SA w Łodzi z dnia 28.11.2013 r., I ACa 684/13, LEX nr 1416110; wyrok SN z dnia 16.03.2012 r., IV CSK 366/11, LEX nr 1169840; wyrok SN z dnia 25.03.2010 r., I CSK 457/09, LEX nr 653955). Jako jeden z przykładów uznania niewłaściwego podaje
się w judytakurze i literaturze przedmiotu zapłatę części długu ( por. cyt. Komentarz do art. 123 Kodeksu cywilnego; wyrok SA w Gdańsku z dnia 8.01.2013 r., V ACa 913/12, LEX nr 1314724). Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy uznać, że dokonując powyższych wpłat pozwani niewątpliwie mieli świadomość istnienia wierzytelności przysługującej stronie powodowej, tj. mieli świadomość bycia dłużnikiem. Przypomnienia wymaga, że pozwani nie tylko uiszczali aktualną na datę przelewu należność czynszową, ale również dokonywali spłaty istniejącego zadłużenia, wpłacając kwoty przewyższające, często ponad dwukrotnie, miesięczny przypis z tytułu czynszu. Wpłaty te były przy tym dokonywane w relatywnie niewielkich odstępach czasowych, co do zasady wynoszących kilka miesięcy. Podkreślić również należy, że prócz wpłat w wysokości przekraczającej 400 zł, pozwani uiszczali również kwoty oscylujące w granicach
200-250 zł. Nawet jeśli przyjąć za pełnomocnikiem pozwanych, że wpłaty w zakresie nadwyżek czynszu były przeznaczane na spłatę najdalej wymagalnych opłat, to i tak z uwagi na ich częstotliwość oraz wysokość, bieg przedawnienia ulegał przerwaniu. Za powyższym przemawia dodatkowo okoliczność, że za okres od maja 2010 roku do grudnia 2013 roku zaległość czynszowa wyrażała się kwotą zaledwie 1.213,94 zł. Dopiero w wyniku zaprzestania dokonywania wpłat w późniejszym okresie zadłużenie pozwanych uległo znacznemu zwiększenie. W konsekwencji Sąd uznał, iż należność za okres od maja 2010 roku do października 2014 roku nie uległa przedawnieniu (ostatnia wpłata pozwanej w wysokości 800 zł miała miejsce w grudniu 2014 roku, zaś powód wystąpił z powództwem w październiku 2017 roku).

Sąd podzielił natomiast twierdzenia pozwanych podnoszone na okoliczność skuteczności wypowiedzenia przez nich umowy najmu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2015 roku. Nie powielając poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych przypomnieć należy, że w piśmie złożonym powodowi w dniu 10 listopada 2015 roku pozwani poinformowali o zdaniu lokalu oraz wymeldowaniu się spod przedmiotowego adresu, które to oświadczenie niewątpliwie należy postrzegać, jako wypowiedzenie stosunku najmu. Za powyższym przemawia nie tylko treść spornego dokumentu, ale również ustalenia poczynione przez pracownika powoda A. S. (1) z lokatorami posesji przy ul. (...), z których jednoznacznie wynikało, że pozwani opuścili sporny lokal. Co istotne A. S. (1) miała świadomość, że pozwana złożyła pozew o wstąpienie przez nią w stosunek najmu lokalu przy ul. (...) z dniem 1 sierpnia 2014 roku,
co też ostatecznie nastąpiło. W świetle powyższych okoliczności wykładnia złożonego przez pozwanych oświadczenia z listopada 2015 roku nie może budzić żadnych wątpliwości, intencją pozwanych niewątpliwie było bowiem rozwiązanie łączącej ich z powodem umowy. Sąd dostrzega oczywiście okoliczność, że lokal nie został protokolarnie zdany powodowi, a między stronami sporne było, czy doszło do przekazania powodowi kluczy od lokalu, to jednak nawet brak powyższych czynności nie wpływa na skuteczność omawianego oświadczenia, zwłaszcza, że powód nie wykazał, iż pozwani w lokalu przebywali. Pamiętać należy, że umowa najmu ma charakter konsensualny a nie realny, więc czynsz jest należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta albo jej skutecznego wypowiedzenia niezależnie od tego, czy najemca korzysta z lokalu. W konsekwencji czynności w postaci zdania kluczy od lokalu, czy też podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego są irrelewantne z punktu widzenia uprawnienia wynajmującego do żądania zapłaty czynszu, zwłaszcza, że czynności te są dopiero następstwem rozwiązania umowy. W samej umowie stron zastrzeżono przecież, że sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu następuje po zakończeniu najmu, nie sposób zatem przyjąć, aby brak takiego protokołu mógł wpływać na skuteczność wypowiedzenia. W ocenie Sądu w świetle zgromadzonego materiału dowodowego można co najwyżej przyjąć, że lokal znajdował się w posiadaniu pozwanych, co jednak miałoby wyłącznie ten skutek, iż powód byłby uprawniony do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. W niniejszej sprawie żądanie to nie zostało jednak sformułowane w pozwie, w którym powód żądał należności czynszowych (a nie odszkodowania) z tytułu łączącej
go z pozwanymi umowy najmu, a dopiero w odpowiedzi na sprzeciw, w treści której powód oznaczył je, jako żądanie alternatywne. Takie sformułowanie żądania, opierające się na żądaniu zapłaty w miejsce czynszu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, należało uznać za zmianę podstawy faktycznej pozwu. Zmiana podstawy faktycznej żądania polega bowiem na uzasadnieniu tego samego żądania innymi okolicznościami faktycznymi. O zastąpieniu podanej pierwotnie podstawy faktycznej, nową podstawą w sprawie o świadczenie można mówić wtedy, gdy zmiana okoliczności faktycznych powoduje, że żądanie (choć tak samo sformułowane, np. dotyczące zapłaty takiej samej sumy pieniężnej) nie jest już tym samym, gdyż inne jest materialnoprawne źródło obowiązku, którego realizacji powód dochodzi ( por. m.in. postanowienie SN z dnia 9 listopada 2004 roku, V CK 246/04, L.; wyrok SN z dnia 19 listopada 1998 roku, III CKN 32/98, OSNC 1999/5/96). Godzi się w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z treścią przepisu art. 321 § 1 k.p.c. sąd nie może wyrokować, co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem pozwu ani zasądzić ponad żądanie. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 marca 2005 roku ( II CK 556/04, OSNC 2006/2/38, Biul. SN 2005/5/10), cytowany przepis daje wyraz tradycyjnej zasadzie wyrokowania statuującej zakaz orzekania ponad żądanie oraz zasadzie dyspozycyjności, która przejawia się w tym, że sąd jest związany granicami powództwa i nie może w tym wypadku dysponować przedmiotem procesu przez określenie jego granic niezależnie od zakresu żądania ochrony przez powoda. Przepis ten określając granice wyrokowania wskazuje, że nie można nie tylko orzekać ponad rozmiar zgłoszonego przez stronę żądania, ale także orzekać co do rzeczy nie objętej przedmiotem żądania, czyli zasądzić coś innego niż żądała strona. Żądanie powództwa jest zatem zdeterminowane przez podstawę faktyczną żądania. W konsekwencji Sąd nie może uwzględnić roszczenia strony powodowej na innej podstawie aniżeli podstawa faktyczna wskazywana przez nią w pozwie
i w dalszym toku postępowania sądowego. Wyrok uwzględniający powództwo na podstawie faktycznej, na której strona powodowa ani w pozwie,
ani w postępowaniu przed sądem nie opierała powództwa stanowi zasądzenie ponad żądanie ( por. m.in. wyrok SN z dnia 9 maja 2008 roku, III CSK 17/08, LEX; wyrok SN z dnia 24 maja 2007 roku, V CSK 25/07, OSNC-ZD 2008/2/32; wyrok SN z dnia 29 października 1993 roku, I CRN 156/93, LEX).W konsekwencji o żądaniu w kształcie nadanym przez powoda w odpowiedzi na sprzeciw Sąd nie mógł orzekać w toku niniejszego procesu, przedmiotowa sprawa była bowiem rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym, co zgodnie z art. 505 ⁴ § 1 k.p.c. wyklucza zmianę powództwa i co ma taki skutek, że w przypadku próby dokonania przez powoda zmiany powództwa sąd pomija tę czynność procesową i rozpoznaje pierwotne żądanie ( por. M. Malinowska (red.), Kodeks postępowania karnego. Komentarz. Tom I. Art. 1-505(38), wyd. III, WK 2015). W realiach rozpatrywanej sprawy powyższe oznacza, że Sąd był zobowiązany ocenić, czy żądane przez powoda należności z tytułu czynszu za okres począwszy od stycznia 2016 roku znajdują swoje źródło w powołanej w uzasadnieniu pozwu umowie najmu, która to ocena musiała przynieść wynik negatywny. W świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że powód był uprawniony do żądania należności czynszowych wyłącznie za okres od maja 2010 roku do grudnia 2015 roku.

O czym była już mowa, strona pozwana kwestionowała również uprawnienie powoda do naliczania czynszu i opłat eksploatacyjnych w wysokości przewyższającej stawki umowne. Wywodziła, że nigdy nie otrzymała wypowiedzenia stawek czynszowych, jak również pism zmieniających stawki z tytułu poszczególnych opłat eksploatacyjnych. W ocenie Sądu zgłoszony zarzut jest w pełni zasadny. W umowie wprost wskazano, że zmiana wysokości czynszu następuje w formie pisemnej, natomiast o zmianie wysokości opłat eksploatacyjnych najemca musi zostać w odpowiedni sposób powiadomiony. Skoro tak, to powinnością powoda było wykazanie, iż kierował do pozwanych stosowne pisma informujące o zmianie wysokości spornych opłat, jeśli z faktu tego chciał wywodzić korzystne dla siebie skutki prawne (art. 6 k.c.). Reguła oznaczona w art. 6 k.c. znajduje również swój procesowy odpowiednik w treści art. 232 k.p.c., w świetle którego to strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Oznacza to, że obecnie Sąd nie jest odpowiedzialny za wynik postępowania dowodowego, a ryzyko nieudowodnienia podstawy faktycznej żądania ponosi powód. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że powód, jako strona inicjująca proces, jest obowiązany do udowodnienia wszystkich twierdzeń pozwu, w oparciu o które sformułował swe roszczenie. Skoro pozwani kwestionowali wartość stawek ujętych w kartotece konta, to powinnością powoda było wykazanie, że stawki te wiązały stronę przeciwną. Na powyższe brak jest jednak jakichkolwiek dowodów, przy czym za oczywiste uznać należy, że sama kartoteka konta, wobec jednoznacznych zapisów umowy, nie stanowi dowodu na to, że sporne opłaty zostały skutecznie zmienione. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów źródłowych, kartoteka ta może być postrzegana wyłącznie w kategoriach dokumentu prywatnego (art. 245 k.c.). Jednocześnie przypomnienia wymaga, że treść oświadczenia zawartego w dokumencie prywatnym nie jest objęta domniemaniem zgodności z prawdą zawartych w nim twierdzeń. Zatem dokument prywatny nie jest dowodem rzeczywistego stanu rzeczy ( por. wyrok SN z dnia 25 września 1985 roku, IV PR 200/85, OSNC 1986, nr 5, poz. 84). Powód nie przedłożył także dokumentów, w oparciu o które dokonywał okresowych rozliczeń z tytułu zużycia wody oraz odbioru ścieków i nieczystości stałych. W świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że powód był uprawniony dochodzić od pozwanych za każdy kolejny miesiąc wyłącznie kwot oznaczonych w umowie, tj. 200,44 zł. Sąd nie podzielił przy tym zarzutu pozwanych odnośnie nienależytego pobierania abonamentu za wodomierz w wysokości 0,31 zł miesięcznie, jak wyjaśnił bowiem powód, abonament ten dotyczył wodomierza głównego umiejscowionego w części wspólnej nieruchomości. Powyższa opłata wynikała zresztą z umowy, nadto pozwani nie kwestionowali zasadności obciążenia ich należnościami w wysokości wynikającej z umowy.

Łączną wysokość należnych powodowi opłat Sąd ustalił w oparciu o przedłożone przez powoda zestawienie z k. 106-110, przy czym co wymaga zaznaczenia, strona pozwana nie kwestionowała, iż w okresie ujętym w tym zestawieniu, była obowiązana do uiszczania opłat wynikających z umowy.

Mając powyższe na uwadze Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powoda solidarnie kwotę 5.056,98 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 3.979,92 zł od dnia 1 października 2017 roku do dnia zapłaty oraz od kwoty 1.077,06 zł od dnia 20 października 2017 roku do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałej części.

Odnosząc się do roszczenia odsetkowego powoda, godzi się przypomnieć, że przepis art. 481 k.c. obciąża dłużnika obowiązkiem zapłaty odsetek bez względu na przyczyny uchybienia terminu płatności sumy głównej. Sam fakt opóźnienia przesądza, że wierzycielowi należą się odsetki. Dłużnik jest zobowiązany uiścić je, choćby nie dopuścił się zwłoki w rozumieniu art. 476 k.c., a zatem nawet w przypadku gdy opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności i choćby wierzyciel nie doznał szkody. Odpowiedzialność dłużnika za ustawowe odsetki w terminie płatności ma zatem charakter obiektywny. Do jej powstania jedynym warunkiem niezbędnym jest powstanie opóźnienia w terminie płatności. Zgodnie z treścią § 2 art. 481 k.c. jeżeli strony nie umówiły się co do wysokości odsetek z tytułu opóźnienia lub też wysokość ta nie wynika ze szczególnego przepisu, to wówczas wierzycielowi należą się odsetki ustawowe za opóźnienie.

O kosztach procesu rozstrzygnięto w oparciu o art. 100 k.p.c.
w zw. z art. 98 k.p.c.

Pozwani wygrali sprawę w około 60% i dlatego w takim stopniu należy
im się zwrot kosztów procesu.

Koszty poniesione przez powoda wyniosły łącznie 3.900 zł i obejmowały: opłatę sądową od pozwu 300 zł oraz koszty zastępstwa radcy prawnego w kwocie 3.600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych, t.j. Dz.U. 2018, poz. 265).

Na koszty poniesione przez pozwanych złożyły się natomiast koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł (§ 2 pkt 5 cyt. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 2 x 17 zł.

Całość kosztów proces wyniosła zatem 7.534 zł.

Powód wygrał spór w 40 %, a przegrał w 60 %. Powód winien zatem ponieść z tytułu kosztów procesu kwotę 4.520,40 zł (60 % kwoty ogólnej), a pozwani 3.013,60 zł (40 % kwoty ogólnej).

Mając na uwadze powyższe należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 620,40 zł stanowią różnicę pomiędzy kosztami faktycznie poniesionymi a kosztami, które strona powodowa powinna ponieść.

Mając powyższe na uwadze orzeczono, jak w sentencji wyroku.