Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 maja 2018 roku, wydanym w sprawie z powództwa I. K. przeciwko J. K. i P. K.
o zapłatę i ustalenie, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi:

1.  obniżył czynsz najmu z tytułu umowy najmu lokalu nr (...) położonego
w Ł. przy ulicy (...) zawartej przez H. K., P. K. i J. K. z I. K. w dniu 21 listopada 2005 roku do kwoty po 5,50 złotych (pięć złotych pięćdziesiąt groszy) za jeden m ² miesięcznie począwszy od dnia 4 kwietnia 2011 roku;

2.  zasądził solidarnie od pozwanych J. K. i P. K. na rzecz powoda I. K. kwotę 11 886,38 złotych (jedenaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt sześć złotych trzydzieści osiem groszy) wraz
z odsetkami ustawowymi od kwoty:

a)  8 924,00 złotych (osiem tysięcy dziewięćset dwadzieścia cztery złote) od dnia 31 lipca 2014 roku do dnia zapłaty,

b)  2 962,38 złotych (dwa tysiące dziewięćset sześćdziesiąt dwa złote trzydzieści osiem groszy) od dnia 6 czerwca 2017 roku do dnia zapłaty;

3.  zasądził solidarnie od pozwanych J. K. i P. K. na rzecz powoda I. K. kwotę 291,20 złotych (dwieście dziewięćdziesiąt jeden złotych dwadzieścia groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 6 czerwca 2017 roku do dnia zapłaty;

4.  oddalił powództwo w pozostałym zakresie;

5.  zasądził solidarnie od pozwanych J. K. i P. K. na rzecz powoda I. K. kwotę 2 051,45 złotych (dwa tysiące pięćdziesiąt jeden złotych czterdzieści pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

6.  przyznał i nakazał wypłacić ze Skarbu Państwa –Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi na rzecz adwokat R. C. kwotę 2 376,55 złotych (dwa tysiące trzysta siedemdziesiąt sześć złotych pięćdziesiąt pięć groszy) tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną powodowi I. K. z urzędu;

7.  nakazał pobrać solidarnie od pozwanych J. K. i P. K. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi –Śródmieścia
w Ł. kwotę 3 096,52 złotych (trzy tysiące dziewięćdziesiąt sześć złotych pięćdziesiąt dwa grosze) tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych;

8.  nie obciążył stron obowiązkiem zwrotu nieuiszczonych kosztów sądowych w pozostałym zakresie.

Wyrok ten zapadł na podstawie ustaleń faktycznych, z których najważniejsze były następujące:

21 listopada 2005 roku powód I. K. zawarł z J. K., P. K. i H. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...)
o powierzchni 41,31 m2 wyposażonego w energię elektryczną, zimną wodę
i wc. Zawierając umowę J. K. działał jako pełnomocnik pozostałych wynajmujących. W umowie strony ustaliły, że najemca będzie płacić wynajmującym do rąk ich pełnomocnika w osobie J. K. czynsz najmu w wysokości 274,31 złotych miesięcznie z góry do dnia 10 każdego miesiąca oraz, że podana kwota zawiera opłaty dodatkowe z tytułu wywozu śmieci, zużycia wody + ścieki oraz z tytułu zużycia światła na korytarzu. Najemca zobowiązał się do nakładów na lokal połączonych ze zwykłym użytkowaniem lokalu, w szczególności do konserwacji podłóg, dokonywania napraw okien
i drzwi oraz odnawiania lokalu w okresach gwarantujących utrzymanie mieszkania i pomieszczeń przynależnych w należytej czystości i we właściwym stanie technicznym przez malowanie sufitów i ścian, naprawę uszkodzeń i tynków, malowanie drzwi i okien od strony wewnętrznej oraz dbanie o higienę. Strony postanowiły, że najemca nie może bez zgody wynajmującego dokonywać przeróbek i adaptacji lokalu oraz dokonywać
w nim zmian sprzecznych z umową i przeznaczeniem lokalu. Umowa została zawarta od dnia 21 listopada 2005 roku na czas nieokreślony. W umowie strony zastrzegły, że zmiana jej postanowień wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz, że w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i prawa lokalowego.

Pismem z dnia 28 lutego 2010 roku pozwani wezwali powoda do zaprzestania zaniedbywania obowiązków najemcy przez uporczywe nieutrzymywanie przedmiotowego lokalu we właściwym stanie technicznym
i higieniczno-sanitarnym oraz wezwali go do wykonania napraw obciążających najemcę w terminie do 30 kwietnia 2010 roku. Pozwani wskazali, że powód nie wykonywał obowiązków najemcy, co doprowadziło do dewastacji lokalu a stan higieniczny zajmowanego przez powoda lokalu w rażący sposób czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali. W rezultacie pozwani wezwali powoda do dokonania napraw i konserwacji w terminie do dnia 30 kwietnia 2010 roku pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu.

Pismem z dnia 15 sierpnia 2010 roku pozwani wskazali powodowi, że zakreślony w piśmie z dnia 28 lutego 2010 roku termin do wykonania ciążących na nim obowiązków upłynął bezskutecznie z dniem 30 kwietnia 2018 roku w związku z czym wzywają powoda do udostępnienia lokalu
w terminie uzgodnionym w właścicielem w terminie 7 dni.

Pozwani wezwali powoda ponownie do wykonania prac naprawczych
i konserwujących w lokalu pismem z dnia 24 maja 2011 roku a w dniu
6 czerwca 2011 roku do udostępnienia lokalu celem dokonania przeglądu lokalu i wyposażenia lokalu.

Wypowiedzeniem z dnia 25 stycznia 2010 roku pozwani wypowiedzieli powodowi stawkę czynszu, wskazując, że począwszy od dnia 1 maja 2010 roku powód winien ponosić opłatę całkowitą za wynajem lokalu w kwocie 483,86 złotych, w tym kwotę 454,41 złotych jako czynsz (11zł/m2 x 41,31 m 2 powierzchni użytkowej oraz kwotę 29,45 złotych z tytułu opłat za zużyte media- w tym media począwszy od lutego 2010 roku.

Wypowiedzeniem z dnia 16 sierpnia 2011 roku pozwani wypowiedzieli powodowi stawkę czynszu wskazując, że począwszy od dnia 1 grudnia 2011 roku powód winien ponosić opłatę całkowitą za wynajem lokalu w kwocie 936,42 złote, w tym kwotę 908,82 złotych jako czynsz (22 zł/m2 x 41,31 m2 powierzchni użytkowej oraz kwotę 27,60 złotych z tytułu opłat za zużyte media.

Była taka sytuacja, że lokatorzy budynku przy ulicy (...) poinformowali właściciela J. K., że nie ma prądu w lokalach mieszkalnych w kamienicy. Usterka dotyczyła połowy kamienicy. Wówczas pozwany J. K. wezwał zakład energetyczny i w wyniku kontroli ustalono, że dochodzi do iskrzenia w przewodach elektrycznych instalacji w budynku. Usterka ta została naprawiona. J. K. był wówczas w lokalu pozwanego
i widział przewody elektryczne na wierzchu. W lokalu powoda po tej naprawie znowu był prąd. W okresie 2010 roku pozwani próbowali wpłynąć na powoda, żeby uprzątnął rzeczy zgromadzone w lokalu i komórce. Po jakimś czasie znowu doszło do zwarcia prądu w lokalu zajmowanym przez powoda, uszkodzenie instalacji wówczas było takie duże, że zakład energetyczny nie usunął awarii. W wyniku zwarcia doszło do spalenia przewodów elektrycznych. Pracownik zakładu energetycznego był wówczas w lokalu powoda i stwierdził, że konieczna jest wymiana instalacji, gdyż przewody uległy spaleniu.
O sytuacji dotyczącej stanu instalacji w lokalu powoda pracownik zakładu energetycznego po przeprowadzeniu kontroli poinformował pozwanego J. K.. I. K. ustnie zwracał się wówczas do pozwanego J. K., żeby ten naprawił instalację, gdyż jest właścicielem lokalu. Wówczas J. K. odpowiedział I. K., że nie naprawi instalacji, a następnie, że naprawi instalację w lokalu zajmowanym przez powoda, jeśli powód uprzątnie ten ogromny bałagan, za który pozwany uważał sterty gazet, worki i szmaty jakie znajdowały się w lokalu powoda i w komórce przynależnej do tego lokalu. I. K. nie usunął tych przedmiotów. O. jednak komórkę i powiedział J. K., że można te rzeczy zabrać z komórki. W rezultacie rzeczy z komórki powoda zostały z inicjatywy pozwanych wywiezione przez śmieciarzy.

Pozwany P. K. był w lokalu zajmowanym przez powoda ostatni raz w 2010 roku.

W dniu 4 kwietnia 2011 roku pracownicy (...) S.A. Oddział Ł.-Miasto dokonali oceny technicznej elektrycznej instalacji zasilającej i układu pomiarowo –rozliczeniowego u odbiorcy I. K. w lokalu nr (...) w Ł. przy ulicy (...). W wyniku kontroli stwierdzono zły stan instalacji wewnętrznej w lokalu. Stwierdzono, że z układu pomiarowego energia wychodzi bez zakłóceń a po załączeniu zabezpieczenia zalicznikowego powstaje zwarcie. Zalecono wymianę instalacji wewnątrz lokalu – instalacja stara z lat 30-tych. W przypadku tej kontroli pracownicy zakładu energetycznego nie naprawili już instalacji. Począwszy od tego dnia lokal nr (...) położony w Ł. przy ulicy (...) pozbawiony jest dostępu do energii elektrycznej. Pozwani nie wykonali remontu instalacji elektrycznej wewnątrz przedmiotowego lokalu.

Na wiosnę 2011 roku powoda odwiedził P. C., którego I. K. poprosił o sprawdzenie dlaczego u niego w mieszkaniu nie ma energii elektrycznej. Instalacja elektryczna w lokalu powoda wyglądała normalnie, nie było widocznych mechanicznych uszkodzeń. Instalacja
w mieszkaniu powoda zewnętrznie była w porządku. P. C. nie widział żądnych uszkodzeń, dziur, wyrwanych kontaktów czy uszkodzonych puszek. Stwierdził, że w lokalu nie ma napięcia we wszystkich gniazdkach. P. C. otworzył wówczas puszkę w lokalu powoda nad drzwiami wejściowymi do lokalu, w której poszukiwał bezpieczników. W tej puszce nad drzwiami nie było dopływu prądu. Właściciel odmówił prośbie P. C. i I. K. udostępnienia skrzynki bezpiecznikowej. Nie otworzył skrzynki. Wówczas P. C. opuścił budynek. Kiedy pół roku później P. C. rozmawiał z I. K. ten wskazał, że w dalszym ciągu nie ma prądu. P. C. ukończył szkołę elektryczna.

W sierpniu 2011 roku przeprowadzono w przedmiotowej kamienicy badania skuteczności ochrony przeciwporażeniowej na zlecenie pozwanego J. K.. W wyniku kontroli stwierdzono, że stan instalacji elektrycznej
w lokalu nr (...) nie spełnia wymagań ochrony przeciwporażeniowej
i w odniesieniu do napięcia fazowego zaznaczono remont. W ramach ostatecznych wniosków wskazano, że oporność izolacji i jakość podłączeń
w kamienicy bez uwag a instalacja nadaje się do eksploatacji.

30 września 2014 roku Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo I. K. skierowane przeciwko J. K., P. K. oraz H. K. o nakazanie zaniechania naruszania jego dóbr osobistych
w postaci wolności, czci i prawa do nietykalności zajmowanego przez powoda lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ulicy (...) poprzez umożliwienie mu nieskrępowanego dostępu do energii elektrycznej
w tym lokalu oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwoty 50 000,00 złotych tytułem zadośćuczynienia za krzywdę wywołaną bezprawnym odłączeniem powodowi w dniu 25 marca 2011 roku energii elektrycznej w zajmowanym przez niego lokalu.

Pismem z dnia 16 września 2013 roku (...) S.A. poinformowało I. K., że energia elektryczna dostarczana jest do zacisków prądowych zabezpieczeń w złączu kablowym, na odejściu w kierunku instalacji odbiorczej, będących granicą własności. Jednocześnie wskazano, że za prawidłowe funkcjonowanie instalacji wewnętrznej odpowiada właściciel budynku. W piśmie wskazano, że przeprowadzona w dniu 12 września 2013 roku przez Operatora Systemu Dystrybucyjnego, odpowiedzialnego za dostarczanie energii elektrycznej do odbiorców kontrola wykazała, że energia elektryczna doprowadzona jest do licznika i zabezpieczeń zalicznikowych. Natomiast w chwili kontroli bezpieczniki zalicznikowe były wykręcone.
W piśmie wskazano, że brak energii elektrycznej w lokalu nr (...) położonym w Ł. przy ulicy (...) nie wynika z działań (...) oraz, że w celu wyjaśnienia przyczyny braku energii elektrycznej w przedmiotowym lokalu należy zgłosić się do właściciela/ zarządcy budynku.

W lokalu powoda były przeprowadzane dwie kontrole zakładu energetycznego, z których wynikało, że prąd dochodzi do lokalu powoda bez zakłóceń a problem braku prądu dotyczy tylko lokalu powoda.

Lokal zajmowany przez powoda znajduje się na parterze budynku
i składa się z dwóch pomieszczeń skomunikowanych ze sobą. Wejście do lokalu i okna usytuowane są od strony ul. (...). Lokal ten jest
o miernym wyglądzie, wiekowym wyposażeniu i niskim standardzie. Lokal użytkowany jest jako mieszkalny a jego stan nie zagraża zasadom elementarnej czystości i higieny. Przedmiotowy lokal nie posiada dostępu do energii elektrycznej. Nie posiadając dostępu do energii elektrycznej przedmiotowy lokal nie może być traktowany jako lokal mieszkalny. Czynsz najmu przedmiotowego lokalu winien odpowiadać czynszowi należnemu za wynajem pomieszczenia wykorzystywanego na cele gospodarcze bądź składowe i wynosić odpowiednio w roku 2011 – 5,00 zł/m2/miesiąc czyli 202,75 złotych miesięcznie, w roku 2012 – 5,00 złotych/m2/miesiąc czyli 202,75 złotych miesięcznie, w roku 2013 – 5,25 złotych czyli 212,89 złotych,
w roku 2014- 5,25 złotych/m2/miesięcznie czyli 212,89 złotych miesięcznie,
w roku 2015 – 5,50 złotych/m2/miesięcznie czyli 223,03 złote miesięcznie
+ opłaty za media rozliczane po zakończeniu roku rozrachunkowego.

Z tytułu czynszu najmu powód uiścił na rzecz pozwanych za kwiecień 2011 roku kwotę 484,00 złote, za maj 2011 roku kwotę 484,00 złote, za czerwiec 2011 roku kwotę 484,00 złote, za lipiec 2011 roku kwotę 484,00 złote, za sierpień 2011 roku kwotę 484,00 złote, za wrzesień 2011 roku kwotę 484,00 złote, za październik 2011 roku kwotę 484,00 złote, za listopad 2011 roku kwotę 484,00 złote, za grudzień 2011 roku kwotę 484,00 złote, za styczeń 2012 roku kwotę 484,00 złote, za luty 2012 roku kwotę 484,00 złote, za kwiecień 2012 roku 600,00 złotych, za maj 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za czerwiec 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za lipiec 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za sierpień 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za wrzesień 2012 roku 600,00 złotych, za wrzesień 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za październik 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za listopad 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za grudzień 2012 roku kwotę 600,00 złotych, za styczeń 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za luty 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za marzec 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za kwiecień 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za maj 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za czerwiec 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za lipiec 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za sierpień 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za wrzesień 2013 roku kwotę 600,00 złotych, za styczeń 2014 roku kwotę 600,00 złotych, za luty 2014 roku kwotę 600,00 złotych, za marzec 2014 roku kwotę 600,00 złotych, za kwiecień 2014 roku kwotę 600,00 złotych, za maj 2014 roku kwotę 600,00 złotych, za czerwiec 2014 roku kwotę 300,00 złotych, za lipiec 2014 roku kwotę 300,00 złotych, za sierpień 2014 roku kwotę 300,00 złotych, za wrzesień 2014 roku kwotę 300,00 złotych, za październik 2014 roku kwotę 300,00 złotych, za listopad 2014 roku kwotę 300,00 złotych, za grudzień 2014 roku kwotę 300,00 złotych.

Powód nie reagował na wypowiedzenia dotyczące podwyżki czynszu, tylko samowolnie zaczął w pewnym momencie płacić czynsz w kwocie 600,00 złotych.

Pismem z dnia 26 listopada 2014 roku, doręczonym w dniu 27 listopada 2014 roku, powód I. K. zwrócił się do pozwanego J. K.
z prośbą o niezwłoczne naprawienie instalacji elektrycznej w lokalu nr (...) położonym w Ł. przy ulicy (...).

Z tytułu odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego po ustaniu stosunku najmu powód zapłacił na rzecz pozwanych za styczeń 2015 roku kwotę 300,00 złotych, za luty 2015 roku kwotę 300,00 złotych, za marzec 2015 roku kwotę 300,00 złotych, za kwiecień 2015 roku kwotę 300,00 złotych. Od jakiegoś czasu powód płaci na rzecz pozwanych z tytułu odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego po ustaniu stosunku najmu tytułem czynszu kwotę 227,20 złotych miesięcznie.

Przedmiotowa umowa została wypowiedziana ze skutkiem na dzień
31 grudnia 2014 roku. Powód nadal zajmuje ten lokal.

Sąd Rejonowy uznał, że okoliczności sprawy pozwalają na przyjęcie, że lokal powoda od 4 kwietnia 2011 roku jest pozbawiony dostępu do energii elektrycznej. Okoliczność ta wynika nie tylko z relacji powoda, ale również
z pozostałego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym dokumentacji sporządzonej przez pracowników zakładu energetycznego oraz relacji pozwanego J. K.. Pozwany przyznał, że w lokalu powoda miała miejsce awaria. W wyniku kontroli pracowników zakładu energetycznego ustalono, że lokal ten nie ma dostępu do energii elektrycznej a przyczyną takiego stanu rzeczy jest stan instalacji elektrycznej. W lokalu powoda doszło do zwarcia instalacji – przepalenia przewodów, które wymagają wymiany. Pozwany J. K. uzależnił przeprowadzenie naprawy od uprzątnięcia lokalu.

Dokonując ustaleń dotyczących kwestii kwot wpłacanych przez powoda z tytułu czynszu, Sąd miał na uwadze, że jakkolwiek powód podnosił, że cały czas opłaca należność z tytułu czynszu, to jednak jego relacja w tym zakresie była wysoce niespójna i nieprecyzyjna co do wysokości faktycznie wpłacanych należności a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał na ustalenie faktu oraz wysokości kwot wpłacanych przez powoda z tytułu czynszu w marcu 2011 roku, marcu 2012 roku oraz październiku, listopadzie
i grudniu 2013 roku. Powód nie przedstawił w tym względzie żadnych dowodów pozwalających na miarodajne ustalenie czy i w jakiej wysokości
w tych okresach powód uiszczał świadczenie z tytułu czynszu. Powód nie przedstawił również żadnych miarodajnych dowodów pozwalających na ustalenie czy i w jakiej konkretnie wysokości powód uiszczał odszkodowanie
z tytułu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego za okres przypadający od maja 2015 roku. W tym względzie powód wskazał jedynie wysoce nieprecyzyjnie, że przez jakiś czas odszkodowanie to płacić miał w kwocie 300,00 złotych a następnie w kwocie 227,20 złotych.

Za wiarygodną i profesjonalnie przygotowana uznano opinię biegłego K., który miał podstawy do wyliczenia stawki czynszu za lokal
z uwzględnieniem braku energii elektrycznej, co uniemożliwiało uznanie lokalu za mieszkalny.

Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione co do zasady
i udowodnione w przeważającej części, gdyż była podstawa do obniżenia czynszu najmu lokalu z uwagi na wadę lokalu, a następnie zwrotu nadpłaconego czynszu oraz odszkodowania za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego. Podstawę prawną powództwa stanowi art. 664 § 1 k.c., art. 410 k.c. oraz art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Apelacje od powyższego wyroku złożyły obie strony.

Powód zaskarżył orzeczenie w zakresie punktu 4., to jest w części oddalającej powództwo. Skarżący zarzucił naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c. i art. 231 k.p.c. Na tych podstawach wniósł o zmianę wyroku przez zasądzenie dodatkowo kwot: 1 892,80 zł i 368 zł z ustawowymi odsetkami od 6 czerwca 2017 roku oraz 1 118,40 zł z ustawowymi odsetkami od 31 lipca 2014 roku, a także o przyznanie zwrotu kosztów pomocy prawnej świadczonej powodowi z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

Pozwani zaskarżyli wyrok w części, to jest w zakresie rozstrzygnięć
z punktów 1 – 3 oraz 5 – 7. Skarżący zarzucili naruszenie procedury cywilnej w postaci art. 233 § 1 k.p.c., a także prawa materialnego: art. 8a ust. 1 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 664 § 1 i 3 k.c., art. 681 k.c. oraz art. 663 k.c. w zw.
z art. 354 § 1 i 2 k.c. Na tych podstawach skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości z zasądzeniem na ich rzecz kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie tego orzeczenia z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania w I instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

obie apelacje są bezzasadne.

Ustalenia faktyczne, jak również ocena prawna przedstawiona
w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia przez Sąd Rejonowy, znajdują pełną akceptację Sądu Okręgowego, który stan faktyczny ustalony w I instancji przyjmuje za własny.

Apelacja powoda sprowadza się do zakwestionowania stanowiska Sądu Rejonowego, że za sporne okresy nie wykazano nadpłacenia świadczeń za lokal. Jednocześnie skarżący nie kwestionuje okoliczności, że nie złożył dowodów uiszczenia świadczeń za te okresy. Wbrew twierdzeniom apelacji
z obowiązku dowodzenia faktów, z których powód wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.), nie zwalnia go wiek ani stan zdrowia. Skarżącemu przyznano pomoc prawną profesjonalnego prawnika, który powinien zadbać o dochowanie wszelkich formalności, także tych związanych z wymaganą inicjatywą dowodową. Nie jest także usprawiedliwione przekonanie skarżącego, że
o uiszczeniu świadczeń za sporny okres można wnioskować z faktu zapłaty za pozostałe okresy objęte żądaniem pozwu. Tego typu rozumowanie nie spełnia warunków domniemania faktycznego. Z art. 231 k.p.c. wynika, że sąd może uznać za ustalone fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z innych ustalonych faktów. Uregulowanie to oznacza, że wprawdzie fakt domniemany nie wymaga dowodzenia, ale twierdzenia i dowodzenia wymagają fakty składające się na podstawę faktyczną tego domniemania (zobacz, np. wyrok Sądu Najwyższego z 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10, L.). W omawianym przypadku fakty składające się na podstawę domniemania faktycznego nie uzasadniają,
w świetle wiedzy i doświadczenia życiowego, wyprowadzanego z nich przez skarżącego wniosku (szerzej patrz: wyrok Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2009 r., II PK 104/09, L.). Podobnie bezzasadne jest twierdzenie, że fakty objęte zarzutem apelacji można uznać za przyznane w rozumieniu art. 230 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd może fakty te uznać za przyznane, ale musi mieć na uwadze wyniki całej rozprawy. Sąd musi więc ustalić, że strona rzeczywiście nie miała zamiaru przeczenia. Takiego wniosku nie da się wyprowadzić w tej sprawie, gdzie pozwani żądali oddalenia powództwa kwestionując jakiekolwiek nadpłaty po stronie powoda. Nawet przy przyjęciu, że powód zapłacił jakieś kwoty za sporne okresy, nie ma możliwości ustalenia na tej podstawie wysokości ewentualnej nadpłaty. W konsekwencji wszystkich uwag poczynionych w tym akapicie, nie ma podstaw do uznania, że Sąd
I instancji dysponował materiałem dowodowym, który przy wykorzystaniu zasad z art. 233 § 1 k.p.c. mógł być podstawą do poczynienia oczekiwanych przez powoda ustaleń faktycznych mogących stanowić podstawę do zasądzenia kwot wymienionych w apelacji.

Pozwani również zakwestionowali w apelacji sposób oceny materiału dowodowego sprawy. Jednak w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. skupili się na przypisaniu im odpowiedzialności za brak energii elektrycznej
w lokalu powoda. Jednocześnie skarżący nie podważają żadnego z ustaleń faktycznych, które poczynił Sąd I instancji (nie postawiono żadnego zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych). Tak jest również w przypadku zarzutu, który dotyczy wysokości stawki za metr kwadratowy powierzchni lokalu. Wprawdzie stawkę tę wpisano do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, ale ustalenie to nie przesądza o odpowiedzialności pozwanych za stan lokalu, który wywołał potrzebę obniżenia czynszu. Sąd Rejonowy pomieszał w tym zakresie fakty
z ocenami, ale nie można zapominać, że stawkę czynszu ustalił biegły, który przyjął określone parametry lokalu, ale nie obejmował swoją wiedzą specjalną przyczyn osiągnięcia przez lokal analizowanego stanu technicznego. Na tym etapie rozważań trzeba podkreślić, że opinia biegłego słusznie została uznana za profesjonalną i rzetelnie przygotowaną. Biegły wyliczył stawkę, której zastosowanie w sprawie było zasadne przy wykazaniu innymi dowodami obciążającej pozwanych wady w spornym lokalu. W konsekwencji poczynionych uwag należy przyjąć, że skarżący nie podważyli sposobu oceny materiału dowodowego, której Sąd Rejonowy dokonał ustalając podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Istota omawianych zarzutów, obliczonych na wykazanie, że wada lokalu nie obciąża pozwanych, wiąże się z oceną prawną ustalonych faktów. Dlatego muszą one zostać omówione w kontekście stosowanego prawa materialnego.

Skarżący bezzasadnie twierdzą, że powód nie mógł podważyć podwyższonej stawki czynszu. W tym kontekście skarżący w sposób błędny
i niezrozumiały w realiach tej sprawy zarzucają naruszenie art. 8a ust. 1 i 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234, zwanej dalej „ustawą o ochronie lokatorów”). Nie ma wątpliwości, i nie miał ich Sąd I instancji, że właściciel lokalu może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość. Nie jest tak, że podwyżkę zakwestionowano z uwagi na niezachowanie formy pisemnej. Sąd Rejonowy nie dał wiary, że strony zgodnie ustaliły wysokość czynszu z uwzględnieniem wady lokalu. W tym zakresie dokonano szczegółowej i wielowątkowej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów. Słusznie także podkreślono sprzeczności w stanowisku pozwanych, którzy
z jednej strony kwestionowali istnienie wady lokalu a z drugiej powołali się na zgodne ustalenie czynszu z uwzględnieniem takiej wady. Trzeba również podkreślić, że obrona lokatora przed podwyżką nie sprowadza się wyłącznie do podjęcia kroków wynikających z ust. 5 omawianego przepisu. Norma ta przewiduje odmowę przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu oraz wniesienie do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo zbyt wysoka. Dzięki wystąpieniu z powództwem o ustalenie lokator nie musi płacić podwyższonego czynszu aż do rozstrzygnięcia
o zasadności powództwa (art. 6a ustawy o ochronie lokatorów). Jednak ten szczególny sposób ochrony praw lokatorów nie zamyka drogi do sądu tym lokatorom, którzy – jak w niniejszej sprawie – chcą dochodzić roszczeń na ogólnych zasadach.

Nie mają racji skarżący, że doszło do naruszenia przepisów o rękojmi najętej rzeczy. Zgodnie z art. 664 § 1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W niniejszej sprawie taką wadę stwierdzono – jest nią brak energii elektrycznej w lokalu. Brak jednocześnie jakichkolwiek podstaw do wyłączenia roszczenia o obniżenie czynszu z uwagi na to, że najemca w chwili zawarcia umowy wiedział
o wadach (art. 664 § 3 k.c.). Sąd I instancji precyzyjnie wykazał, że wada pojawiła się w kilka lat po nawiązaniu stosunku najmu i wywodu tego nie podważono w apelacji.

Możliwość żądania obniżenia czynszu skarżący kwestionowali również
z powołaniem się na to, że nie odpowiadają za brak energii w lokalu, gdyż przyczyna istnienia wady nie jest znana oraz z odwołaniem się do obowiązku usunięcia wady w ramach obciążających najemcę drobnych nakładów.
W pierwszej z tych kwestii należy uwypuklić okoliczność, że nic nie wskazuje na to, że to najemca pozbawił się energii elektrycznej. Ustalone w sprawie fakty wskazują na awarię instalacji elektrycznej. Słusznie Sąd Rejonowy wskazał, że pozwany J. K. uświadamiał sobie, iż doszło do „spalenia instalacji” i bez usunięcia awarii nie można było przywrócić zasilania w lokalu powoda, ale uzależniał naprawę od uprzątnięcia mieszkania. Zwrócić także należy uwagę na niezakwestionowane ustalenia faktyczne oparte wynikach kontroli przeprowadzonej przez pracowników (...) SA, zeznaniach świadka C., kontroli instalacji w lokalu powoda, którą na zlecenie pozwanego przeprowadzono w sierpniu 2011 roku, pisma (...) SA z września 2013 roku i kontroli zakładu energetycznego. Cały ten materiał dowodowy potwierdza, że energia elektryczna nie dochodzi do lokalu powoda z przyczyn wynikających ze stanu instalacji elektrycznej w tym lokalu. Okoliczności te Sąd I instancji dostrzegł i omówił ze szczegółowym wykazaniem ich komplementarności. Rozważania w tym zakresie są bardzo rozbudowanie i trafne. Nie wymagają one powtórzenia. Uzupełniająco warto zauważyć, że oczekiwanie skarżących wykazania co konkretnie spowodowało awarię nie ma żadnej podstawy prawnej. W sprawie zgromadzono dostateczny materiał dowodowy do przyjęcia, że instalacja w tym lokalu jest stara i niebezpieczna, co wprost przełożyło się na wystąpienie awarii. Również w drugiej z podniesionych kwestii stanowisko skarżących nie zasługuje na uwzględnienie. Pojęcie drobnych nakładów z art. 681 k.c. nie opiera się na odniesieniu się do wysokości wydatków. Ujęcie tego zagadnienia jest przedmiotowe. Zgodnie z art. 681 k.c. do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi
i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Innymi słowy, według tych zasad najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Przy czym w przypadku lokali mieszkalnych objętych zakresem stosowania ustawy o ochronie lokatorów obowiązki najemcy związane z utrzymaniem lokalu określa art. 6b tej ustawy. W zakresie instalacji elektrycznej wskazano, że najemcę obciąża naprawa
oraz konserwacja osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej,
z wyłączeniem wymiany przewodów (art. 6b ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie lokatorów). W tym przypadku nie ma żadnych wątpliwości – z przyczyn omówionych wyżej – że awaria, która pozbawiła powoda dostępu do energii elektrycznej przekracza zakres konserwacji, wymaga naprawy instalacji elektrycznej w lokalu.

W apelacji przedstawiono błędną interpretację art. 663 k.c.
Z uregulowania tego nie wynika konieczność skorzystania przez najemcę
z przewidzianego w nim trybu wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu do dokonania napraw. Ten sposób działania wiąże się ze szczególnym uprawnieniem a nie obowiązkiem najemcy, który nie musi czekać na realizację obowiązków wynajmującego, ale może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Wystarczy, że najemcy nie stać na sfinansowanie wymaganych napraw. Tymczasem, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 14 grudnia 2011 r. (I CSK 122/11, L.) art. 663 k.c. nie daje podstawy do domagania się od wynajmującego kwoty potrzebnej do przeprowadzenia napraw obciążających wynajmującego. Obowiązek opisanego w apelacji zachowania najemcy nie wynika także z art. 354 k.c. Trudno zarzucić wierzycielowi (czyli powodowi), że nie współdziałał przy wykonaniu zobowiązania, skoro dłużnicy w ogóle nie poczuwają się do obowiązku świadczenia, a więc naprawy rzeczy.

Próba uzupełnienia materiału dowodowego na etapie apelacji była spóźniona w rozumieniu art. 381 k.p.c.

Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 385 k.p.c., obie apelacje podlegały oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c. Okoliczności sprawy są szczególne. Rozstrzygnięcie sprawy
w dużej mierze zależało od sędziowskiego uznania przy ocenie okoliczności sprawy. Każda ze stron przegrała własną apelację. W tej sytuacji rozliczenie stron z odwołaniem się do stosunkowego rozliczenia z art. 100 k.p.c. naruszałoby zasady słuszności.

O kosztach pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu
w postępowaniu apelacyjnym orzeczono na podstawie § 8 pkt 5 w zw. z § 16 ust. 1 pkt 1 i § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 18).