Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 grudnia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2018 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej w K.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w K.

o zapłatę

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 14 października 2016 r. sygn. akt IX GC 261/15

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że wymienioną w punkcie I kwotę 9539,61 zł podwyższa do kwoty 13805,36 zł (trzynaście tysięcy osiemset pięć złotych 36/100), kwotę 5905,60 zł podwyższa do kwoty 9087,83zł (dziewięć tysięcy osiemdziesiąt siedem złotych 83/100), a kwotę 3634,01 zł podwyższa do kwoty 4717,53 zł (cztery tysiące siedemset siedemnaście złotych 53/100), w punkcie III w ten sposób, że kwotę 3617 zł zastępuje kwotą 2077 zł (dwa tysiące siedemdziesiąt siedem złotych), a punktowi IV nadaje treść:

„IV. nakazuje ściągnąć od strony powodowej z zasądzonego w punkcie I roszczenia na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 410,43 zł (czterysta dziesięć złotych 43/100) oraz od strony pozwanej kwotę 41,58 zł (czterdzieści jeden złotych 58/100)”

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 3080 zł (trzy tysiące osiemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

4.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Apelacyjnego w Krakowie od powoda z zasądzonego roszczenia kwotę 3445,14 zł (trzy tysiące czterysta czterdzieści pięć złotych 14/100), a od strony pozwanej 279,34 zł (dwieście siedemdziesiąt dziewięć złotych 34/100) tytułem pokrycia kosztów opinii biegłych

SSA Teresa Rak SSA Józef Wąsik SSA Sławomir Jamróg

Sygn. akt I AGa 16/18

UZASADNIENIE

Strona powodowa(...) spółka akcyjna w K. wniosła o zasądzenie od strony pozwanej (...) spółki akcyjnej w K. kwoty 150.000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 17 listopada 2008r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Na uzasadnienie podała, że jest właścicielem wskazanych w pozwie działek o numerach ewidencyjnych (...) położonych w K., którymi do dnia wniesienia pozwu i nadal włada strona pozwana w złej wierze bez tytułu prawnego. Powodowej spółce należy się zatem wynagrodzenie za korzystanie przez stronę pozwaną z ww. nieruchomości. Strona powodowa wskazała, że pozwem dochodzi zasądzenia wynagrodzenia za okres od 17 listopada 2008 r. do 17 marca 2015 r.

Strona pozwana (...) spółka akcyjna w K. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Zarzuciła, że sposób sformułowania uzasadnienia pozwu uniemożliwia podniesienie wszystkich zarzutów, ponieważ nie wiadomo jakiej części wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości dochodzi powodowa spółka, że nie jest możliwe dochodzenie części wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, że powódka nie wykazała, że jest właścicielem nieruchomości. Podniosła też zarzut częściowego przedawnienia roszczenia, wskazując na termin trzyletni, który nie został przerwany.

Odnośnie zarzutu przedawnienia roszczenia strona powodowa podniosła, że roszczenie wywodzi z prawa własności, a nie z działalności gospodarczej, nieuzasadnione zatem byłoby przyjęcie trzyletniego terminu przedawnienia. Stwierdziła nadto, że podniesienie zarzutu przedawnienia stanowi nadużycie prawa i zarzut ten z tego względu na uwzględnienie nie zasługuje, sprzeciwiają się temu bowiem zasady współżycia społecznego. Strona pozwana po stwierdzeniu nieważności decyzji wywłaszczeniowej nie wydała działek stronie powodowej tylko podjęła działania zmierzające do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. Nadto zdaniem powodowej spółki bieg terminu przedawnienia został przerwany wezwaniem do próby ugodowej z dnia 18 lipca 2013 r.

Na koniec strona powodowa sprecyzowała, że domaga się zapłaty następujących kwot: 100 zł za okres od 17 listopada 2008 r. do 17 lipca 2010 r. i 149.900 zł za okres od 18 lipca 2010 r. do 17 marca 2015 r.

Wyrokiem z dnia 14 października 2016 r. Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 9.539,61 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 5905,60 zł od 23 listopada 2013 r. i od kwoty 3.634,01 zł od 16 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie powództwo oddalił i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 3.617 zł tytułem kosztów procesu, a nadto nakazał ściągnąć z zasądzonego roszczenia na rzecz skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 452,01 zł.

Rozstrzygnięcie wydał Sąd w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

Powodowa spółka jest właścicielem położonych w K. działek o numerach ewidencyjnych (...) o pow. 5 m ² i 77/6 o pow. 32 m ². Działki są położone obok siebie tworząc kształt zbliżony do prostokąta o wymiarach 7x5m. Działki są nieogrodzone i na prawie całej ich powierzchni posadowiona jest murowana budowla, w której znajdują się urządzenia stacji trafo. Stronie powodowej należy się wynagrodzenie za korzystanie przez pozwaną spółkę z wymienionych działek poprzez umieszczenie tam stacji trafo.

Ustalił Sąd, że wynagrodzenie to powinno wynosić:

- za okres od 18 lipca 2010 r. do 31 grudnia 2010 r. - 855,08

- za 2011 r. – 1917,48 zł

- za 2012 r. – 1999,93 zł

- za okres od 1 stycznia do 9 lipca 2013 r. – 1.079,58 zł

- za okres od 10 lipca do 31 grudnia 2013 r. – 1.040, 89 zł

- za 2014 r. – 2190,54 zł

- za okres od 1 stycznia do 17 marca 2015 r. – 456,11 zł,

czyli łącznie za okres od 18 lipca 2010 r. do 17 marca 2015 r. – 9.539,61 zł.

Ustalił nadto Sąd, że w dniu 18 lipca 2013 r. powodowa spółka wezwała stronę pozwaną do próby ugodowej.

Ustalenia Sąd poczynił na podstawie dokumentów i opinii biegłego. Własność działek ustalił Sąd na podstawie decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz orzeczeń sądów powszechnych. Z kolei okoliczności związane z zawezwaniem do próby ugodowej ustalił Sąd na podstawie akt sprawy (...). wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości Sąd ustalił na podstawie opinii biegłego Ł. B..

W tak ustalonym stanie faktycznym uznał, że powództwo w części zasługuje na uwzględnienie. Stron powodowa wykazała, że co do zasady roszczenie jest usprawiedliwione. Wprawdzie do zamknięcia rozprawy strona powodowa nie została ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel działek, jednakże zgromadzone dowody wskazują, że własność działek wymienionych w pozwie jej przysługuje.

Zwrócił Sąd uwagę, że podniesiony zarzut przedawnienia części roszczenia, ma znaczenie marginalne, bowiem w istocie dotyczy kwoty 100 zł. Niezależnie jednak od tego zostanie on przez Sąd oceniony. Nie zgodził się Sąd ze stanowiskiem strony powodowej, że podniesienie zarzutu przedawnienia stanowi nadużycie prawa. Wskazał, że decyzja stwierdzająca nieważność decyzji wywłaszczeniowej została wydana w 2000 roku i niezależnie od tego, czy władający działkami akceptowali jej treść, czy też podjęli działania zmierzające do jej zaskarżenia to strona powodowa uzyskała podstawy do uznania, iż decyzja wywołuje skutki prawne uzasadniające podejmowanie przez nią kolejnych czynności prawnych, w tym także zmierzających do uzyskania należnego stronie powodowej wynagrodzenia za korzystanie z działek od osób faktycznie z nich korzystających.

W ocenie Sądu pierwszej instancji termin przedawnienia roszczenia wynosi 3 lata , gdyż roszczenie związane jest z prowadzeniem przez powodową spółkę działalności gospodarczej. Przede wszystkim strona powodowa wskazując na możliwy sposób wykorzystania działek odwoływała się do ich wykorzystania do działalności gospodarczej, co decyduje o przyjęciu 3 – letniego terminu przedawnienia roszczenia. Odwołał się też Sąd do stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uchwale z 16 września 2010r., III CZP 44/10.

Strona powodowa pozew wniosła w dniu 18 marca 2015 roku, co oznacza, że co do zasady nieprzedawnione są roszczenia za okres od 18 marca 2012 r. Ponadto zdarzeniem mającym wpływ na bieg terminu przedawnienia jest zawezwanie do próby ugodowej z dnia 18 lipca 2013 r. strona powodowa zawezwała stronę pozwaną do ugody przez Sądem Rejonowym dla K.wK.i czynność ta przerwała bieg terminu przedawnienia, który na nowo rozpoczął bieg po zakończeniu ww. postępowania to jest z dniem 19 listopada 2013 r. Oznacza to, że nieprzedawnione jest roszczenie za okres trzech lat przed zawezwaniem do próby ugodowej, czyli od 18 lipca 2010 r. i po zawezwaniu do próby ugodowej to jest od 18 lipca 2010 r. do 17 marca 2015 r. Należało zatem zasądzić należne stronie powodowej wynagrodzenie za korzystanie z działek za okres od 18 lipca 2010 r. do 17 marca 2015 r.

Wysokość wynagrodzenia ustalił Sąd na podstawie opinii biegłego, którą po złożeniu przez biegłego dodatkowych wyjaśnień uznał za prawidłową i stanowiącą podstawę po poczynienia ustaleń co do wysokości wynagrodzenia. Zwrócił Sąd uwagę, powołując się na opinię, że niewielki rozmiar działek stanowi ograniczenie w ich wykorzystaniu.

Zwrócił Sąd uwagę, że argumentacja, na którą powołuje się powodowa spółka, a która miałaby uzasadniać wysokość roszczenia nie jest prawidłowa. Strona powodowa wskazuje bowiem, że mogłaby na działkach prowadzić działalność gospodarczą i odwołuje się do wartości czynszu w funkcjonujących w pobliżu pawilonach handlowych lub czynszu dzierżawy gruntu wydzierżawionego na cele handlowe, jednakże w ocenie Sądu przyjęta przez powódkę metodologia jest błędna , bowiem strona pozwana nie wykorzystuje działek do prowadzenia działalności handlowej i nie postawiła tam kiosków lub pawilonów. Zdaniem strony powodowej gdyby wynajęła działki na działalność handlową, to mogłaby uzyskiwać z tytułu dzierżawy ww. działek kwoty zbliżone do wartości roszczenia. Jednakże pozwana na tych działkach nie prowadzi działalności handlowej czy usługowej, wobec czego nie można porównywać czynszu w tego typu obiektach handlowych dla ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z działek.

Przedmiotem sporu jest wynagrodzenie za korzystanie z działek i punktem wyjścia dla tak przedstawionego sporu jest ustalenie konkretnego sposobu korzystania z działek, a nie potencjalnie możliwego sposobu ich wykorzystania. Pozwana umiejscowiła na działkach budynek, w której znajduje się stacja trafo i za taką postać korzystania z działek winna zapłacić stronie powodowej. Strona powodowa tak zakreśliła przedmiot sporu, że domaga się wynagrodzenia za korzystanie z działek, zatem nie jest istotne jak strona powodowa mogłaby wykorzystać działki, a jedynie w jaki sposób strona pozwana korzysta z działek. Nie można więc było jako materiału porównawczego brać pod uwagę wartości czynszu innych pawilonów handlowych występujących w sąsiedztwie. Jako punkt odniesienia należało przyjąć inne działki niezabudowane, bo to strona pozwana zabudowała działki budowlą w której umieściła urządzenia stacji trafo.

W konsekwencji jako należne stronie powodowej wynagrodzenie przyjął Sąd wartość wskazaną przez biegłego w opinii, uwzględniając przy tym, że roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za okres przed 18 lipca 2010 r. jest przedawnione. Zasądził Sąd więc d strony pozwanej na rzecz strony powodowej łączną kwotę 9539,61 zł, na którą złożyło się wynagrodzenie za korzystanie z działek (...) poszczególnych latach w kwotach wskazanych wyżej.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc zasądzając je odpowiednio od 23 listopada 2013 r. i 16 kwietnia 2015 r. Odsetki zasądzone od 23 listopada 2013 r. dotyczą należnego stronie powodowej wynagrodzenia za okres od 18 lipca 2010 r. do 18 lipca 2013 r. Skoro bowiem zawezwanie do próby ugodowej przerywa bieg przedawnienia to należy uznać, iż stanowi także wezwanie do zapłaty. Strona powodowa wezwała stronę pozwaną do zawarcia ugody mocą której strona pozwana zapłaci należne stronie powodowej wynagrodzenie w terminie 3 dni od daty zawarcia ugody. Posiedzenie w celu zawarcia ugody zostało wyznaczone na dzień 19 listopada 2013 r., a zatem strona pozwana winna była zapłacić wynagrodzenie do dnia 22 listopada 2013 r. wobec czego pozostaje w opóźnieniu w zapłacie wynagrodzenia za korzystanie z działek za okres do 18 lipca 2013 r. począwszy od 23 listopada 2013 r. Z kolei odsetki zasądzone od 16 kwietnia 2015 r. dotyczą wynagrodzenia za korzystanie z działek za okres od 19 lipca 2013 r. do 17 marca 2015 r. i są liczone od dnia doręczenia stronie pozwanej odpisu pozwu.

W pozostałym zakresie Sąd powództwo oddalił jako nieuzasadnione, wskazując że za okres korzystania z działek przed 18 lipca 2010 r. (czyli w zakresie 100 zł) jest przedawnione, za dalszy zaś okres jako nieuzasadnione ponad kwotę zasądzoną.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art.100 kpc zdanie drugie i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa i 3600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego na poziomie stawki minimalnej w sprawie. Nakazał ponadto Sąd ściągnięcie z zasądzonego roszczenia na rzecz Skarbu Państwo – Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 452,01 zł tytułem kosztów opinii biegłego, które nie zostały pokryte w całości kwotą zaliczki uiszczonej przez stronę powodową.

Apelację wniosła powodowa spółka. Zaskarżyła wyrok w części w jakiej Sąd oddalił powództwo co do kwoty 56.673,39 zł oraz w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach (pkt III i IV).

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

- naruszenie art. 118 kc poprzez błędne uznanie, iż roszczenia powoda przedawniają się w terminie trzyletnim, jako roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz, że uległy przedawnieniu roszczenia sprzed 18 lipca 2010 r., podczas gdy roszczenia te wynikają z prawa własności przysługującego spółce, a nie z prowadzonej przez spółkę działalności gospodarczej przedawniają się w terminie 10 – cio letnim, i nie uległy przedawnieniu;

- naruszenie art. 224 § 2 kc poprzez uznanie, iż w ramach wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powoda bez tytułu prawnego pozwana winna powodowi zapłacić jedynie wynagrodzenie za korzystanie w sposób w jaki konkretnie wykorzystuje nieruchomość pozwana, a zatem za korzystanie z budowli, w której znajduje się stacja trafo, podczas gdy wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w rozumieniu art. 224 § 2 kc obejmuje to wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego;

- naruszenie art. 233 § 1 kpc poprzez błędne i dokonane z naruszeniem kryteriów oceny dowodu z opinii biegłego uznanie za przydatną i wystarczającą do rozstrzygnięcia sprawy opinii biegłego Ł. B., pomimo że opinia ta zawiera, stwierdzenia nieprawdziwe, niejasności, wewnętrzne sprzeczności i luki, nie uwzględnia całości materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i nie jest należycie uzasadniona, nadto zaś istnieją poważne rozbieżności pomiędzy tą opinią a ekspertyzą wykonana przez M. P. (biegłego sądowego);

- naruszenie art. 321 § 1 kpc oraz art. 415 kc poprzez błędne uznanie, iż Sąd nie mógł zasądzić kwoty żądanej pozwem, z uwagi na to, że zdaniem Sądu powód nie wystąpił z odpowiednim roszczeniem odszkodowawczym, podczas gdy sąd nie jest związany wskazywaną podstawą prawną powództwa i sąd mógł zasądzić kwotę żądaną pozwem, w szczególności w oparciu o art. 415 kc;

- naruszenie art. 227, 228 § 1 i 286 kpc poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność, że wynagrodzenie należne powodowej spółce od spółki pozwanej za korzystanie bez tytułu prawnego przez pozwaną z nieruchomości stanowiących własność strony powodowej położonych w K. oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (...) o pow. 5m ² i 77/6 o pow. 32 m ² obr.(...) P., objęte księgą wieczystą (...) w okresie od 17 listopada 2008 r. do 17 marca 2015 r. przy założeniu korzystania z nieruchomości zabudowanej stanowi kwota 66.213 zł, a przy założeniu korzystania z nieruchomości niezabudowanej stanowi kwota 49.393 zł.

Wniosła strona powodowa o rozpoznanie w trybie art. 380 kpc postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 14 października 2016 r. oddalającego wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczności wysokości wynagrodzenia należnego za korzystanie z działek oraz dopuszczenie tego dowodu na wskazane okoliczności.

Wniosła powodowa spółka o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodowej oprócz kwoty zasądzonej w wyroku pierwszej instancji dalszej kwoty 56.673,39 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie bez tytułu prawnego przez stronę pozwaną z nieruchomości stanowiących własność strony powodowej w okresie od 17 listopada 2008 r. do 17 marca 2015 r. i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego za obie instancje. Wniosła też ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Po rozpoznaniu apelacji Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja strony powodowej jest uzasadniona w niewielkim tylko zakresie, w pozostałej zaś części jako nieusprawiedliwiona podlega oddaleniu.

Na wstępie wskazać należy, że na etapie postępowania apelacyjnego spór nie dotyczy już zasady odpowiedzialności, a jedynie wysokości należnego stronie powodowej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez stronę pozwaną z nieruchomości powodowej spółki. Istotne są zatem okoliczności mające wpływ na ustalenie tej wysokości.

Strona pozwana tak w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji jak i w apelacji kwestionowała podstawowy dowód w tym względzie, a mianowicie opinię biegłego Ł. B., który w swojej opinii wskazał na brak wystarczającej ilości wiarygodnych informacji rynkowych o stawkach czynszu za obiekty podobne do wycenianego i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości określił metodą pośrednią w oparciu o wartość rynkową.

W pierwszej więc kolejności należy odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego kwestionujących ocenę dowodów i ustalenia faktyczne, dopiero bowiem prawidłowo ustalony stan faktyczny poprzedzony niewadliwą w rozumieniu art., 233 kpc oceną dowodów może stanowić podstawę do zastosowania prawa materialnego i dokonania oceny prawnej.

Przepis art. 233 kpc statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów, wedle której sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego. Granice swobodnej oceny dowodów wyznaczają przepisy prawa procesowego, zasady doświadczenia życiowego i reguły logicznego rozumowania. Dlatego też skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 kpc wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest wystarczające natomiast przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak np. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 6 listopada 1998 r. II CKN 4/98 – niepublikowane).

Dokonując oceny dowodów zgodnie z regułami zakreślonymi w art. 233 § 1 kpc sąd winien wyprowadzić z zebranego materiału dowodowego logiczne wnioski, musi uwzględnić zasady określone przez prawo procesowe określone w przepisach art. 227 – 234 kpc oraz dominujące poglądy na stosowanie prawa. Dokonując oceny swobodnej sąd wykorzystuje własne przekonania, wiedzę, doświadczenie życiowe, uwzględnia zasady procedury i zasady logiki. Dowody winien sąd oceniać bezstronnie, racjonalnie, wszechstronnie. W odniesieniu do każdego dowodu winien Sąd ocenić jego wiarygodność, odnosząc się także do pozostałego materiału dowodowego. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.

Sąd Apelacyjny również powziął wątpliwości co do przydatności opinii, na której Sąd oparł orzeczenie, a przede wszystkim co do prawidłowości zastosowanej przez biegłego metody wyceny i dopuścił dowód z opinii innego biegłego, któremu polecił opracowanie opinii i oszacowanie wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowych działek przy przyjęciu jako podstawy nieruchomości niezabudowanej. Zadaniem biegłego było określenie jakie wynagrodzenie mógłby uzyskać właściciel za wynajem lub dzierżawę niezabudowanej działki przy zastosowaniu metody porównawczej, uwzględniając transakcje wynajęcia lub dzierżawy podobnych działek niezabudowanych.

Ostatecznie opinię w sprawie opracowała biegła E. H.

Na podstawie tej opinii, w tym ustnej opinii uzupełniającej złożonej na rozprawie opracowanej w oparciu o stawki czynszu najmu gruntów na terenie miasta K., przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej w oparciu o stawki ofertowe najmu nieruchomości gruntowych niezabudowanych Sąd Apelacyjny ustalił co następuje:

Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na terenie miasta K. stanowiących przedmiot dzierżawy jest bardzo słabo rozwinięty. Możliwy do uzyskania czynsz zależy głównie od lokalizacji i możliwości zagospodarowania działki. Istotne jest więc położenie działki, jej kształt i ukształtowanie terenu, zagospodarowanie, wielkość powierzchni i dostęp komunikacyjny. Możliwy do uzyskania czynsz za cały okres określony w pozwie wynosi 19.290 zł, w tym:

za okres od 17 listopada do 31 grudnia 2008 roku 422,83 zł,

za rok 2009 3.325,56 zł,

za rok 2010 3.201,24 zł,

za rok 2011 3.081,36 zł,

za rok 2012 2.965,92 zł,

za rok 2013 2.890,44 zł,

za rok 2014 2.819,40 zł i

za okres o 1 stycznia do 17 marca 2015 roku 583,57 zł.

Nieruchomość nie leży w obrębie placu handlowego B., tylko przy granicy z placem, z tym że dojazd do działki nie odbywa się przez plac, a przez działkę (...). Na placu przy granicy z przedmiotowymi działkami znajdują się stragany. Działka (...) na dzień oględzin dokonanych przez biegłą była terenem zamkniętym, ogrodzonym i wewnątrz tego terenu położone są działki zajęte pod stację transformatorową. Dla włączenia działek do placu konieczne by było rozebranie straganów stykających się z działkami.

Opinię tę Sąd Apelacyjny uznał za rzetelną, opracowaną zgodnie ze standardami wyceny nieruchomości i obiektywną. Biegła uwzględniła i wyważyła wszystkie okoliczności mające wpływ na ostateczne ustalenie wysokości możliwego do uzyskania wynagrodzenia za najem lub dzierżawę działek w poszczególnych latach począwszy od 2008 roku do roku 2015.

Podziela Sąd Apelacyjny stanowisko, że brak było podstaw do ustalenia wysokości możliwego do uzyskania czynszu jak za część placu, skoro działka nie leży w obrębie placu, a co więcej nie ma do niej dostępu od strony placu. Z tego względu dla podjęcia na niej działalności handlowej w obecnym stanie działka nie jest atrakcyjna. Zwrócić też należy za biegłą uwagę, że właściciel na tej tylko działce nie mógłby urządzić placu handlowego, przede wszystkim z uwagi na wielkość działki. Ponadto działki takiej wielkości nie są atrakcyjne. Odnośnie zaś sąsiadującego z działką placu handlowego, to są na nim wolne miejsca do wynajęcia, co również ma wpływ na cenę. Przedstawione przez stronę powodową ceny ofertowe nie są więc miarodajne dla określenia wysokości czynszu za najem lub dzierżawę jaki mogłaby uzyskać.

Za uzasadnione uznał Sąd określenie możliwego do uzyskania czynszu za działkę niezabudowaną. Biorąc bowiem stan obecny czyli działkę zabudowaną stacją trafo, to niemożliwe byłoby jej wynajęcie komukolwiek innemu poza strona pozwaną. Strona pozwana przedstawiła zestawienie wynagrodzeń jakie uiszcza za takie obiekty i zestawienie to prowadzi do wniosku, że z pewnością uzyskanie kwoty wyższej niż wskazała biegła nie byłoby możliwe. Gdyby zaś tego obiektu na działce nie było, to strona powodowa dysponowałaby działką niezabudowaną i taką mogłaby wynająć czy wydzierżawić. Brak jest natomiast jakichkolwiek podstaw do przyjęcia za podstawę ustaleń działki zabudowanej np. pawilonem handlowym, bowiem po prostu takiego pawilonu na działce nie ma i nigdy nie było.

Ostatecznie więc w ocenie Sądu Apelacyjnego za możliwe do uzyskania należało przyjąć wynagrodzenie wyliczone w opinii przez biegłą E. H.. W aspekcie powoływania się przez stronę powodową na opinię prywatną wedle której możliwy do uzyskania czynsz za działkę zabudowaną za okres wskazany w pozwie to kwota ponad 66 tysięcy złotych, a za działkę niezabudowana ponad 49 tysięcy złotych, zwraca Sąd Apelacyjny również uwagę, że w toku postępowania w sprawie wypowiadało się trzech biegłych sądowych, z czego w przypadku dwóch opinii Sąd miał zastrzeżenia co do metody wyceny. Niezależnie jednak od tego podkreślić należy, że to w opinii biegłej E. H. wynagrodzenie określone zostało na najwyższym poziomie, a w pozostałych dwóch opiniach o kilka tysięcy niżej, co również przemawia za tym, że określone przez biegłą wynagrodzenie jest realne, a strona powodowa nie wykazała, by możliwe było uzyskanie wynagrodzenia wyższego, a zwłaszcza takiego jak wskazuje powódka w apelacji.

Z tych też względów wysokość należnego stronie powodowej wynagrodzenia ustalił Sąd biorąc za podstawę opinię biegłej E. H..

Nieuzasadnione są natomiast podnoszone przez stronę powodową zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Podstawą dochodzonego przez powodową spółkę roszczenia jest przepis art. 224 § 2 kc, przy czym jak już wspomniano, strona pozwana co do zasady odpowiedzialności swojej nie kwestionowała i nie budzi ona wątpliwości Sądu.

Zgodzić się należy ze stanowiskiem, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy obejmuje to co właściciel mógłby uzyskać gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do korzystania na podstawie innego stosunku prawnego. Jednakże należy odnosić to do stanu działki takiego jaki jest, a nie jakiegoś hipotetycznego. Strona pozwana zajęła działkę niezabudowaną i wybudowała na niej stację trafo. Uzasadnia to ustalenie wynagrodzenia w odniesieniu do działki niezabudowanej z uwzględnieniem jej położenia, przeznaczenia i możliwości wykorzystania. Odnośnie możliwości wykorzystania działki na cele handlowe Sąd już wyżej zwrócił uwagę na istniejące w tym względzie ograniczenia, a przede wszystkim na okoliczność, że skoro działka nie leży w obrębie placu handlowego, to nie można możliwego do uzyskania czynszu odnosić do czynszów uzyskiwanych na placu handlowym. Biegła ustalając wysokość możliwego do uzyskania czynszu wzięła pod uwagę wszystkie te okoliczności. W szczególności nie można określić wynagrodzenia przyjmując, że strona powodowa mogłaby wynająć lub wydzierżawić działkę zabudowaną pawilonem handlowym lub kioskiem, bo takich budowli na działce nie ma i nigdy nie było. Słusznie zatem przyjął Sąd Okręgowy, że wysokość wynagrodzenia należało odnosić do działki niezabudowanej i w taki sposób określił wynagrodzenie również Sąd Apelacyjny.

Zarzut naruszenia art. 224 § 2 kc nie mógł zatem odnieść skutku.

Sporne pomiędzy stronami pozostawało także za jaki okres strona powodowa może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną spółkę z działek zajętych pod stację trafo, a to w świetle podniesienia przez pozwaną zarzutu przedawnienia.

Odnosząc się do tej kwestii Sad Apelacyjny zarzut naruszenia art. 118 kc uznał za nieuzasadniony.

Sąd Okręgowy przyjął, że termin przedawnienia wynosi 3 lata, bowiem roszczenie zgłoszone przez powoda związane jest z prowadzeniem przez powodową spółkę działalności gospodarczej. Sąd Apelacyjny taką ocenę w pełni podziela, a okoliczność, że powód jest właścicielem nieruchomości i roszczenia dochodzi jako właściciel nie ma dla kwestii przedawnienia znaczenia decydującego. Decydujące znaczenie dla kwalifikacji czy roszczenie związane jest z działalnością gospodarczą jest związek roszczenia z taką działalnością, a nie prawny charakter leżącego u podstaw zdarzenia (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 października 2011 roku II CSK 80/11). W wyroku z dnia 16 września 2010 roku III CZP 44/10 Sąd Najwyższy natomiast wprost odniósł się do kierowanego przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością roszczenia o bezumowne korzystanie z nieruchomości, przyjmując, że roszczenie przedsiębiorcy będącego spółką z ograniczoną odpowiedzialnością o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości przez inny podmiot przedawnia się w terminie trzech lat.

Nie budzi wątpliwości Sądu, że zgłoszone przez stronę powodową roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozostaje w związku z jej działalnością gospodarczą, a co więcej to sama powodowa spółka na to wskazuje, powołując się na to jaki czynsz mogłaby osiągnąć gdyby wynajęła lub wydzierżawiła nieruchomość.

Niezależnie od powyższego, zwraca Sąd także uwagę, że w zasadzie kwestia przedawnienia w niniejszej sprawie nie ma istotnego wpływu na rozstrzygnięcie, bowiem strona powodowa tak ukształtowała żądanie, że za okres przedawniony dochodzi tylko kwoty 100 zł. Pozostała część żądania odnosi się już do okresu, który nie jest objęty przedawnieniem.

Należy zatem podzielić stanowisko Sądu pierwszej instancji tak co do okresu za jaki roszczenie strony powodowej o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwaną z nieruchomości zajętej pod stację trafo zostało przedawnione jak i ocenę, że brak jest podstaw do przyjęcia, że zarzucając przedawnienie, strona pozwana nadużyła swojego prawa. Przede wszystkim uznać bowiem należy, że strona powodowa już wiele lat wcześniej miała prawo wystąpić z roszczeniem czego nie uczyniła, ponadto nie wskazała żadnych okoliczności, które miałyby przemawiać za przypisaniem stronie pozwanej nadużycia prawa. Z drugiej zaś strony takie ukształtowanie żądania jak wskazano wyżej (100 złotych za okres objęty przedawnieniem) pozwala na wniosek, że strona powodowa zdawała sobie sprawę, że jej roszczenie w tym zakresie jest przedawnione.

Termin przedawnienia wynosi 3 lata, strona powodowa zaś pozew wniosła 18 marca 2015 roku, wcześniej zaś 18 lipca 2013 roku zawezwała stronę pozwaną do próby ugodowej wnioskiem złożonym do Sadu Rejonowego dla (...). Ta ostatnia czynność przerwała bieg przedawnienia, który ponownie rozpoczął bieg na nowo po zakończeniu tego postepowania czyli 19 listopada 2013 r. W konsekwencji wskazanych zdarzeń należało wiec przyjąć przedawnienie roszczenia za okres poprzedzający 3 lata przed zawezwaniem do próby ugodowej. Roszczenie nieprzedawnione obejmuje więc okres począwszy od 18 lipca 2010 r. do 17 marca 2015 r. i za taki tez okres należało zasądzić wynagrodzenie.

Zgodnie zaś z opinią biegłej E. H. wynagrodzenie za wskazany okres wynosi 13.805,36 zł, w tym:

- za 2010 rok (od 18 lipca do 31 grudnia) 1.464,67 zł,

- za 2011 rok – 3.081,36,

- za 2012 rok – 2.965,92 zł,

- za 2013 rok – 2.880,44 zł,

- za 2014 rok – 2.819,40 zł,

- za 2015 rok (od 1 stycznia do 17 marca) – 583,57 zł.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 kpc zmienił zaskarżony wyrok i podwyższył zasądzone wynagrodzenie do łącznej kwoty 13.805,36 zł, odpowiedniemu podwyższeniu uległy też kwoty od których zasądzone zostały odsetki, a to kwota wynagrodzenia należnego do za okres do wystąpienia z zawezwaniem do próby ugodowej do kwoty 9.087,83 zł (odsetki należne od 23 listopada 2013 r) i kwota wynagrodzenia za dalszy okres do kwoty 4.717,53 zł (odsetki od dnia 16 kwietnia 2015 r.). W pozostałym zaś zakresie na podstawie art. 385 kpc apelację oddalił.

Konsekwencją zmiany rozstrzygnięcia merytorycznego jest zmiana rozstrzygnięcia o kosztach procesu, które należało stosunkowo rozdzielić na podstawie art. 100 kpc

Ostatecznie powód wygrał proces w 9,2%. Powód poniósł koszty w wysokości 13.117 zł, pozwany 3.617 zł. Łączne koszty to zatem kwota 16.734 zł. Mając na względzie stosunek wygranej do przegranej powód powinien ponieść koszty w wysokości 15.194,47 zł, a pozwany 1.539,53 zł. Należało wiec od strony powodowej na rzecz pozwanej zasądzić kwotę 2.077 zł.

O kosztach postepowania apelacyjnego Sąd również orzekł na podstawie art. 100 kpc obciążając strony kosztami stosunkowo z uwzględnieniem zakresu w jakim każda sprawę wygrała i przegrała. Strona powodowa mając na uwadze wartość przedmiotu zaskarżenia (56.674 zł) wygrała apelację w 7,5% (co do kwoty 4.265,75 zł). W postepowaniu apelacyjnym powód poniósł koszty w wysokości 8.884 zł, a pozwany 4.050 zł. Z łącznej kwoty kosztów 12.934 zł pozwanego winna obciążać kwota 970 zł, a powoda 11.964 zł. Należało zatem od powoda na rzecz pozwanego zasądzić kwotę 3.080 zł. W takiej też samej proporcji obciążył Sąd strony kosztami, które tymczasowo zostały wyłożone ze środków Skarbu Państwa na opinie biegłej i kwoty te nakazał od nich ściągnąć, w tym od strony powodowej z zasądzonego roszczenia.

SSA Teresa Rak SSA Józef Wąsik SSA Sławomir Jamróg