Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 października 2019r.

Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny w składzie następującym

Przewodniczący Sędzia Magdalena Glinkiewicz

Protokolant st. sekr. sąd. Bożena Czajkowska

Po rozpoznaniu w dniu 23 września 2019r. w Toruniu

sprawy z

(...) Państwowych S.A. w W.

przeciwko:

K. K., J. K., D. K. (1)

przy interwencji ubocznej Gminy M. T.

o:

eksmisję

orzeka:

I.  nakazuje pozwanym K. K., J. K. i D. K. (1), aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w T. przy ul. (...);

II.  ustala, że pozwanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowny najmu lokalu socjalnego;

III.  nakazuje wstrzymanie eksmisji pozwanych do czasu złożenia im przez Gminę M. T. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

IV.  nie obciąża pozwanych kosztami procesu.

Sygn. akt I C 1715/19

UZASADNIENIE

(...) Państwowe Spółka Akcyjna z siedzibą w W. wniosły o nakazanie pozwanym: K. K., J. K. oraz D. K. (1) opuszczenie i opróżnienie wraz z osobami i rzeczami prawa ich reprezentującymi oraz wydanie powodowi lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w T., przy ulicy (...). Powód wniósł nadto o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych solidarnie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu powód wskazał, że K. K. zajmowała lokal mieszkalny nr (...) położony w T., przy ul. (...) na podstawie umowy najmu. Wraz z nią w lokalu zamieszkiwali J. K. oraz D. K. (1). Podał, że pozwani nie wywiązywali się z obowiązku zapłaty czynszu, a zadłużenie lokalu na dzień 22 marca 2012 roku wynosiło 5.185,37 złotych. Ponieważ pozwani, wezwani do zapłaty, nie uregulowali należności w zakreślonym terminie, powód wypowiedział najem lokalu ze skutkiem na dzień 31 lipca 2012 roku. Dodał, że pozwani do chwili obecnej nie chcą dobrowolnie opuścić lokalu. Nie uregulowali również zaległości w spłacie zobowiązań czynszowych (k. 4-5v).

Pismem z 5 września 2019 roku Gmina M. T. zgłosiła interwencję uboczną po stronie powoda (k. 126).

Na rozprawie 23 września 2019 roku pełnomocnik pozwanych K. K. i D. K. (2) wniósł o oddalenie powództwa podnosząc, iż wypowiedzenie umowy miało charakter pozorny i miało na celu uchylenie się powoda od remontu lokalu zajmowanego przez pozwanych, a nadto było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Z ostrożności procesowej, na wypadek orzeczenia o eksmisji, wniósł o orzeczenie o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego i nieobciążanie ich kosztami zastępstwa procesowego (k. 146, 148).

J. K. nie zajął stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

Decyzją z 23 grudnia 1982 roku Dyrekcja Rejonowa Kolei Państwowych przyznała K. K. przydział do lokalu nr (...) przy ul. (...) w T..

Bezsporne – k. 7-10, 63-67

Lokal ten wraz z K. K. zajmują także jej dzieci – D. K. (1) oraz J. K..

Bezsporne – k. 146v-148

Lokal mieszkalny przy ul. (...) w T. stanowi własność (...) Państwowych S.A. z siedzibą w W.. Lokal ten nie nadaje się do zamieszkania ze względu na bardzo zły stan techniczny i sanitarny – mieszkanie jest zagrzybione i wymaga generalnego remontu oraz osuszenia.

Bezsporne – k. 26-52, 146v-148

W związku ze złym stanem lokalu powód przedstawił pozwanym kilka ofert innych lokali (wchodzących w skład jego zasobów mieszkaniowych), do których pozwani mogliby się przeprowadzić. Pozwani nie przystali jednak na żadną z tych propozycji.

Bezsporne – k. 146v-148

Lokatorzy nie wywiązywali się z regularnej spłaty czynszu, a ich zadłużenie na dzień 22 marca 2012 roku wynosiło 5.185,37 złotych.

Bezsporne – k. 56

W związku z powyższym powód pismem z 22 marca 2012 roku poinformował pozwanych, iż pozostają w zwłoce z płatnością czynszu przekraczającą trzy pełne okresy płatności i wyznaczył im dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jednocześnie powód poinformował pozwanych, że nieuregulowanie zaległości czynszowych w wyznaczanym terminie stanie się podstawą do rozwiązania najmu a wypowiedzeniem bez dodatkowego wezwania do zapłaty.

Bezsporne – k. 56-62

Ponieważ pozwani nie spłacili zadłużenia czynszowego w wyznaczonym terminie powód pismem z 12 czerwca 2012 roku wypowiedział najem lokalu ze skutkiem na dzień 31 lipca 2012 roku.

Bezsporne – k. 53-55

W dniu 25 czerwca 2015 roku strony zawarły ugodę, w której pozwani zobowiązali się do terminowej spłaty zaległości w 25 ratach do 20 dnia każdego miesiąca, począwszy od 20 lipca 2015 roku. Raty miały zawierać w sobie bieżące odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 583,25 złotych oraz 145,81 złotych tytułem spłaty zadłużenia. W dacie zawarcia ugody zadłużenie pozwanych wynosiło już 14.236,97 złotych, przy czym w przypadku terminowej spłaty rat, powód zobowiązał się do częściowego umorzenia długu.

Bezsporne – k. 128-131

Pozwani nie wywiązali się z powyższej ugody. Aktualnie dokonują regularnych wpłat na rzecz powoda w kwocie 370 złotych tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

Bezsporne – k. 146v

Ponadto, powód już po wypowiedzeniu umowy najmu przedstawił pozwanym kolejne oferty wynajmu lokali mieszkalnych na podobnych warunkach jak dotychczas. Żadna z tych ofert nie została jednak przez pozwanych zaakceptowana.

Bezsporne – k. 146-148v

J. K. ma 55 lat, jest zarejestrowany jako osoba bezrobotna. Podejmuje się prac dorywczych Jednak z uwagi na zły stan zdrowia nie jest w stanie znaleźć stałego zatrudnienia. Jest osobą przewlekle chorą, leczy się w związku ze schorzeniem nerek oraz chorobą skórną. D. K. (1) ma 46 lat, nie ma statusu osoby bezrobotnej. Nie pracuje, ponieważ sprawuje opiekę nad chorą matką – K. K.. Otrzymuje w związku z tym zasiłek opiekuńczy w wysokości 620 złotych. W okresie od 1 stycznia 2019 roku do 11 lipca 2019 roku D. K. (3) korzystała z pomocy opieki społecznej Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie w T.. Otrzymała z tego tytułu pomoc w łącznej wysokości 1673 złotych w postaci świadczeń pieniężnych na zakup posiłku lub żywności, zasiłków okresowych z powodu długotrwałej choroby, zasiłków na pokrycie części lub całości kosztów leków i leczenia oraz zasiłków celowych na zakup opału. K. K. ma 89 lat. Utrzymuje się z emerytury w wysokości 1.070,61 złotych miesięcznie. Jest osobą schorowaną, cierpi na chorobę P., niewydolność serca i torbiel nerki. Została jej przyznana I grupa inwalidzka. Pozwani nie mają dokąd się wyprowadzić.

Bezsporne – k. 91, 99-100, 104-110, 140-143, 146-148

Sąd zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd oddalił wniosek o odroczenie rozprawy, albowiem strony były prawidłowo wezwane i pouczone, zebrany w sprawie materiał dowodowy był kompletny, stanowisko stron (w tym strony pozwanej) było jasne i precyzyjne. Każda ze stron mogła swobodnie się wypowiedzieć, nie zaistniały przesłanki z art. 214 k.p.c. do odroczenia rozprawy.

Stan faktyczny w zakresie okoliczności istotnych w niniejszej sprawie nie był między stronami sporny.

Bezspornym w sprawie było, iż (...) Państwowe S.A. z siedzibą w W. są właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w T. przy ul. (...). Poza sporem pozostawała także kwestia, że pozwani byli najemcami przedmiotowego lokalu. Pozwani nie kwestionowali również, że popadli w zadłużenie ze spłatą czynszu, którego wysokość przekroczyła trzy pełne okresy płatności, jak również tego, że nie spłacili tego zadłużenia w wyznaczonym terminie. Nie negowali faktu złożenia im przez powoda oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, podważając jedynie jego skuteczność z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego oraz czynność zmierzającą do obejścia prawa.

Zgodnie z dyspozycją art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Jak zaś wynika z dyspozycji art. 11 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Po myśli art. 11 ust. 2 pkt 2 właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W świetle przytoczonych przepisów złożone przez powoda oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu uznać należało za skuteczne. Oświadczenie zostało złożone na piśmie, uwzględniało wymagany termin, wskazywało podstawę prawną i faktyczną, a nadto zostało poprzedzone stosownym wezwaniem do uregulowania zaległości.

W konsekwencji umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 31 lipca 2012 roku i w tej dacie pozwani utracili tytuł prawny do zajmowania mieszkania. Pozwani jako osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego obowiązani byli więc, zgodnie z treścią art. 675 § 1 kc, do dobrowolnego zwrotu zajmowanego lokalu, czego jednak nie uczynili. Żądanie eksmisji było zatem w całości uzasadnione.

Sąd nie znalazł przy tym podstaw do stwierdzenia, aby zachowanie powoda zmierzało do obejścia prawa lub było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Przeciwnie, stwierdzić należało, że było ono uzasadnione z uwagi na powstałą zaległość w spłacie, przy czym nie bez znaczenia pozostaje okoliczność, że jeszcze przed wypowiedzeniem umowy powód składał pozwanym propozycje zawarcia umowy najmu innych lokali (wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych powoda). Nie sposób więc przyjąć, aby uchylał się od obowiązku zapewnienia pozwanym lokalu o właściwym standardzie technicznym. Zarzuty powodów są tym bardziej nieuzasadnione, gdy zważyć na fakt, że już po wypowiedzeniu umowy najmu, powód dał pozwanym szansę na spłatę zaległości czynszowych zawierając z nimi ugodę, ponownie również przedstawił pozwanym oferty najmu innych lokali mieszkalnych, jeden nawet z myślą o pozwanych wyremontował. Pomimo tego pozwani odrzucili wszystkie propozycje powoda. Do chwili wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie nie dokonali również spłaty zadłużenia. Nie może być więc mowy o tym, aby wypowiedzenie umowy nastąpiło dla pozoru, skoro powód konsekwentnie obciążał pozwanych odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu i nakłaniał ich do jego opuszczenia, choćby przez zawarcie umowy najmu innego lokalu. Fakt bezumownego korzystania ze spornego lokalu przyznali również sami pozwani w ugodzie z 2015 roku.

Z tych wszystkich względów Sąd uwzględnił powództwo i orzekł jak w punkcie I wyroku.

Do rozważenia pozostała zatem kwestia prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 cytowanej ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Ponadto, w myśl art. 14 ust. 4 pkt 2 i 5 Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 511, z późn. zm.) oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, jak również osoby posiadającej status bezrobotnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

W świetle powyższych regulacji stwierdzić należało, że w stosunku do wszystkich pozwanych należało orzec o prawie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. J. K. prawo to przysługiwało jako osobie bezrobotnej (art. 14 ust. 4 pkt 5), K. K. jako osobie niepełnosprawnej, przyznana została jej bowiem I grupa inwalidzka, zaś D. K. (1) jako osobie sprawującej opiekę nad niepełnosprawną matką (art. 14 ust. 4 pkt 2).

Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozostawiał przy tym wątpliwości, że pozwani nie mają innych możliwości mieszkaniowych, zaś ich sytuacja materialna jest wyjątkowo trudna i nie daje im realnych szans na wynajem lokalu mieszkalnego na wolnym rynku. Obecne ceny najmu lokali mieszkalnych na wolnym rynku są z pewnością nazbyt wysokie w porównaniu do sytuacji materialnej pozwanych, którzy nie posiadają stałego zatrudnienia, ponoszą duże regularne wydatki związane z leczeniem oraz korzystają z pomocy opieki społecznej.

W konsekwencji Sąd ustalił, że pozwanym służy prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i w konsekwencji, na podstawie art. 14 ust. 6 cytowanej ustawy wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez Gminę oferty zawarcia takiej umowy.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 102 kpc. Sąd miał na względzie trudną sytuację materialną oraz życiową pozwanych, którzy nie pracują, utrzymują się jedynie z niewielkiej emerytury oraz zasiłku opiekuńczego, które w znacznej części przeznaczane są na zakup leków, a nadto korzystają z pomocy społecznej. Z tych powodów Sąd stanął na stanowisku, że pozwani nie są w stanie ponieść kosztów procesu w niniejszej sprawie bez uszczerbku dla zabezpieczenia swoich podstawowych potrzeb bytowych.