Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 września 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 20 września 2019 r. w Białymstoku na rozprawie

sprawy z powództwa E. M.

przeciwko Gminie B.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie

z dnia 11 maja 2018 r. sygn. akt I C 282/16

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I i II o tyle, że zasądza od pozwanej na rzecz powódki odsetki ustawowe za opóźnienie od wskazanych kwot od dnia 31 maja 2018 r. do dnia zapłaty;

2.  oddala apelację pozwanej i apelację powódki w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwote 4.050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) zł tytułem zwrotu części kosztów procesu w instancji odwoławczej.

(...)

UZASADNIENIE

Powódka E. M. domagała się zobowiązania pozwanej Gminy B. do złożenia oświadczeni woli następującej treści: „Gmina B. nabywa na własność od powódki E. M. cześć nieruchomości gruntowej położonej w K., gmina B., w obrębie ewidencyjnym K., objętą KW nr (...), oznaczoną jako działki nr (...) o powierzchni 6192 m2 oraz nr (...) o powierzchni 6630 m2, o łącznej powierzchni 12.822 m2 za cenę 769.320 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 769.320 zł od dna 8 marca 2016 r. do dnia zapłaty”. Wskazała, że stanowiąca jej własność nieruchomość został objęta uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 24 maja 2010 r., na mocy której działki nr (...) zostały przeznaczone pod tereny zieloni izolacyjnej, treny infrastruktury technicznej – tereny sieci gazowej oraz pod rezerwę tereny na drogę publiczna. Wejście w życie uchwały spowodowało, iż niemożliwym stało się korzystanie z części nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Przed wejściem uchwały działki były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z możliwością dopuszczenia usług nieuciążliwych. Wejście w życie uchwały pozbawiło powódkę możliwości skorzystania z części nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, wyznaczonym przez poprzednio obowiązujący plan miejscowy. Powódka planowała podzielić działki nr (...) na mniejsze działki budowalne celem ich sprzedaży. Dokonała w tym celu wstępnego projektu podziału przedmiotowej nieruchomości. Wejście w życie uchwały zniweczyło te plany. Jako podstawę prawną powódka wskazywała art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozwana Gmina B. wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że przed uchwaleniem planu zagospodarowania w 2010 r. działki powódki były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 2 lipca 2007 r., a wcześniej były objęte planem z dnia 30 września 2002 r. Zgodnie z planem zagospodarowania w 2007 r. i 2002 r. działki powódki położone w K. były przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności z możliwością lokalizacji towarzyszących usług nieuciążliwych wraz elementami infrastruktury technicznej oraz rezerwą terenu pod drogę krajową nr (...) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. Mimo formalnego zapisu o przeznaczeniu działek do zabudowy mieszkaniowej działki powódki nie mogły być w ten sposób wykorzystane z uwagi na przebiegające przez działki sieci wodociągową, gazową i telekomunikacyjną oraz z uwagi na zarezerwowanie obszaru pod drogę nr (...) oraz ustaloną w tych planach nieprzekraczalną linię zabudowy wynoszącą 100 metrów od osi drogi dwujezdniowej nr (...). Wielkości działek powódki i ich umiejscowienie w bezpośrednim sąsiedztwie drogi nr (...) uniemożliwiały wykorzystanie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową przewidzianą planem zagospodarowania z 2007 r. Dlatego wprowadzenie nowych funkcji nieruchomości powódki nie ograniczyło ani nie uniemożliwiło wykorzystania ich w sposób dotychczas przewidziany,
a jedynie usankcjonowało istniejący stan faktyczny. Funkcjonujące zakazy zabudowy wynikające z przepisów o konieczności ustanowienia stref kontrolowanych dla gazociągów stanowiły przeszkodę do wzniesienia obiektów budowalnych, urządzania stałych składów i magazynów oraz podejmowania działań mogących spowodować uszkodzenia gazociągu. Pozwana zakwestionowała również wartość wynagrodzenia, jakiego powódka dochodziła, wskazując, że jest ono wygórowane i nie znajduje uzasadnienia w realiach lokalnego rynku nieruchomości.

Pismem procesowym z 6 grudnia 2017 r. powódka ostatecznie domagała się zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „Gmina B. nabywa na własność od powódki E. M. część nieruchomości gruntowej położonej w K., gmina B. w obrębie K., objętej księgą wieczystą nr (...), która stanowią działki oznaczone przez biegłego geodetę J. K. na mapie ze wstępnym projektem podziału nieruchomości jako działka A o powierzchni 0,3774 ha (stanowiąca część działki nr (...)) oraz działka C o powierzchni 0,3745 ha (stanowiąca część działki nr (...)), które zostały przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w B. z dnia 24 maja 2010 r. pod tereny zieleni izolacyjnej, który to obszar w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w B. nr (...) z dnia 2 lipca 2007 r. przeznaczony był pod tereny mieszkaniowo - usługowe za cenę 148.000 zł tytułem zapłaty za działkę oznaczoną na mapie do celów prawnych jako działa A oraz 163.000 zł tytułem zapłaty za działkę oznaczoną na mapie do celów prawnych jako działka C wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienia od wyżej wymienionych kwot od 8 marca 2016 r. do dnia zapłaty”.

Sąd Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 11 maja 2018 r. uwzględnił powództwo w tej ostatecznej wersji w zakresie roszczenia wykupu obu nieruchomości za wskazane ceny, oddalił powództwo w części dotyczącej odsetek, umorzył postępowanie w pozostałym zakresie oraz rozstrzygnął o kosztach procesu.

Z ustaleń tego Sądu wynika, że powódka jest właścicielką sąsiednich nieruchomości gruntowych, położonych w K., w gmina B. - działki nr (...). Działka nr (...) posiada powierzchnię 0,6192 ha, natomiast działka nr (...) ha.

W okresie od 7 sierpnia 2007 r. do 22 lipca 2010 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr (...)Rady Miejskiej w B. z dnia 2 lipca 2007 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B.. Zgodnie z tym planem, działki nr (...) położone były w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych wraz z elementami infrastruktury technicznej oraz w terenach zarezerwowanych pod drogę nr (...) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. Plan ten określił nieprzekraczalną linię zabudowy wynoszącą 100 m od osi drogi ekspresowej dwujezdniowej. Lokalizacja budynków mieszkalnych miała się odbywać zgodnie z operatem oddziaływania drogi na środowisko. Przy zbliżeniu budynku mieszkalnego do trasy należało zastosować indywidualne rozwiązania techniczne zmniejszające hałas, drgania i zanieczyszczenia powietrza zgodnie z Normą B. na koszt inwestora planowanego zagospodarowania terenu. Plan nie wykluczał możliwości zabudowy w odległości bliższej niż 100 m od osi drogi ekspresowej.

Teren, na którym znajdują się działki (...), obecnie objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w B. z dnia 14 maja 2010 r. w sprawie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. w obrębie K. i K.. Uchwała zatwierdzający plan została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa (...). Plan ten obowiązuje od dnia 23 lipca 2010 r. Zgodnie z planem działki przeznaczone są w części pod poszerzenie drogi krajowej nr (...) oznaczone symbolem 1 KD – droga publiczna w części pod strefę kontrolowaną sieci gazowej wysokiego ciśnienia DN 150 PN 6.3 MPa o szerokości 4 m oznaczony symbolem 6 G – infrastruktura techniczna oraz w części pod zieleń izolacyjną oznaczoną symbole 5 ZI.

Pismem z dnia 3 września 2015 r. powódka wezwała pozwaną Gminę do ustalenia odszkodowania oraz wykupienia części nieruchomości w związku
z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W piśmie tym domagała się zapłaty odszkodowania w wysokości 225.000 zł
w związku ze szkodą polegającą na niemożności wykorzystania nieruchomości zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem, spadkiem wartości rynkowej działek nr (...) oraz wykupu za kwotę 240.000 zł ich części.

Burmistrz Miasta B. pismem z dnia 25 stycznia 2016 r. odmówił tym żądaniom. Wskazał, że plany z 2007 i 2010 zawierały te same informacje, iż część działek nr (...) jest przeznaczona pod cele publiczne, tj. na poszerzenie drogi krajowej nr (...). W jego ocenie nie nastąpiła zmiana funkcji planistycznej tych działek.

W odpowiedzi powódka sprecyzowała wniosek i wskazała, że żąda wykupu działek nr (...). Powódka wskazała, że w planie zagospodarowania przestrzennego z 2010 r. w stosunku do planu z 2007 r. w szerszym zakresie została objęta nieruchomość powódki rezerwą terenu, a pozostała część nieruchomości została przeznaczona pod zieleń izolacyjną. W planie miejscowym z 2007 r. ograniczenia o tak szerokim zakresie nie istniały.

Do dnia wytoczenie powództwa pozwana nie zaproponowała warunków sprzedaży działek powódki.

Wydzielenie z działek nr (...) obszarów przeznaczonych w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zieleni izolacyjnej zostało przedstawione we wstępnym podziale nieruchomości stanowiącym załącznik do opinii sądowej biegłego geodety - rzeczoznawcy majątkowego J. K.. W projekcie tym zaproponowano wydzielenie działki jako tereny zieloni izolacyjnej i oznaczone zostały literami A i C. Zgodnie z projektem wstępnym podziału, działka nr (...) o powierzchni 0,6192 ha została podzielona na działki oznaczone literami A – o powierzchni 0,3774 ha i (...) – o powierzchni 0,2418 ha. Natomiast działka nr (...) o powierzchni 0,6630 ha została podzielona na dwie działki oznaczone literami C – o powierzchni 0,3745 ha i (...) – o powierzchni 0,2886 ha. Łączna powierzchnia obszaru zieloni izolacyjnej (działki A i C) wynosi 0,7519 ha.

Wartość rynkowa działek A i C na dzień 22 lipca 2010 r. ?! (na dzień przed wejściem w życie uchwały nr (...) RM w B. z dnia 24 maja 2010 r.) wynosi: działki A będącej częścią obecnej działki (...) -148.000 zł, a działki C będącej częścią obecnej działki nr (...) – 163.000 zł. Łączna wartość tych działek wynosi 311.000 zł.

Przy metodzie porównawczej wzięto pod uwagę nieruchomości o cenach jednostkowych od 38,65 zł /m2 do 67,69 zł/m2, o powierzchni od 824 m2 do 4432 m2, w pobliskich miejscowościach jak W., Ł., w umiarkowanej odległości od przedmiotu wyceny i średniej odległości do drogi krajowej nr (...), przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z funkcją usług lub na cele lasów i dolesień lub zabudowie wolnostojącej o niskiej intensywności z usługami oraz na grunty rolne, położone w zasięgów mediów: energii elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, wody i gazu.

Możliwość wybudowania budynku mieszkalnego na działce określanej jako C odbywałaby się bez przekraczania linii zabudowy. Natomiast wybudowanie budynku mieszkalnego na działce A wiązałoby się z przekroczeniem tej linii i koniecznością zastosowania rozwiązań technicznych zmniejszających hałas, drgania i zanieczyszczenia powietrza. Dlatego przy wycenie tej działki zastosowano współczynnik korekcyjny wynoszący 0,9 - zmniejszający wartość tej działki o 10% przy uwzględnieniu zapisów Noty Interpretacyjnej uchwalonej przez (...) z 9 grudnia 2008 r. i włączonej do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).

W dniu 19 stycznia 2018 r. w Kancelarii Notarialnej w O. powódka zawarła warunkową umowę sprzedaży między innymi działek (...), za kwotę 30.000 zł, pod warunkiem, że Gmina B. nie wykona prawa pierwokupu. Działki te powódka sprzedała dla swojej rodziny, stąd niska ich cena.

Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę prawną roszczenia stanowił art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowanym zagospodarowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie tego Sądu pierwotny wybór roszczenia odszkodowawczego, następnie zmieniony na żądanie wykupienia za wynagrodzeniem nie pociągnął dla powódki negatywnych konsekwencji w postaci wygaśnięcia roszczeń.

Sąd Okręgowy w celu ustalenia wartości nieruchomości dla celu realizacji roszczeń wynikających z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu geodezji i wyceny nieruchomości. Biegły J. K. dokonał propozycji wydzielenia z działek (...) obszarów przeznaczonych w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zieleni izolacyjnej, a w poprzednim jako tereny pod zabudowę mieszkalno-usługową. Dokonał wydzielenia czterech obszarów tj. A, B, C i D, przy czym obszary A i C zmieniły swoje dotychczasowe przeznaczenie na podstawie zmienionego, ale obecnie obowiązującego planu miejscowego. Ich wartość w oparciu o badanie metodą porównawczą z nieruchomościami o podobnych cechach, wynosi 148.000 zł w stosunku do wydzielonej części działki (...) ( A) oraz 163.000 zł w stosunku do wydzielonej części działki (...) ( C).

Zastrzeżenia do opinii biegłego J. K. zgłosiła strona pozwana, która podniosła, że biegły nie wskazał numerów działek i ich lokalizacji przyjętych jako materiał porównawczy do sporządzenia operatu szacunkowego. Uniemożliwiało to weryfikację cech przyjętych nieruchomości i dokonanie ich oceny. Nadto sporne działki leżą w bezpośrednim sąsiedztwie hałaśliwej i ruchliwej drogi krajowej nr (...), która wkrótce będzie rozbudowana, a także - że przez działki te przebiegają sieci wodociągowa i gazowa o wysokim ciśnieniu, co wpływa negatywnie na ceny nieruchomości. Strona pozwana wnosiła o zobowiązanie biegłego do uzasadnienia faktycznego i prawnego oceny biegłego dotyczącej możliwości zabudowy mieszkaniowej w odległości bliższej niż 100 m od osi drogi krajowej. Pozwana zakwestionowała również przyjęty przez biegłego współczynnik korekcyjny obniżający wartość gruntu działki nr (...) w zakresie hałasu, drgań
i zanieczyszczeń powietrza zgodnie z Normą B.. W ocenie pozwanej przyjęty współczynnik k = 0,9 jest nieprawidłowy i nie odzwierciedla realnej
i rynkowej wysokości kosztów. Koszt zastosowania indywidualnych rozwiązań znacznie przewyższa kwotę korekty obliczonej w oparciu o współczynnik k=0,9, który wynosi 16.417 zł. Zdaniem pozwanej winien on odzwierciedlać realny koszt, jaki potencjalny inwestor powinien ponieść w związku z zastosowaniem rozwiązań zmniejszających hałas, drgania i zanieczyszczenia powietrza. Dodatkowo pozwana domagała się złożenia przez biegłego uzasadnienia, dlaczego nie zastosował wskaźnika korygującego „k” dla drugiej ze spornych nieruchomości.

Biegły J. K. ustosunkował się do tych zarzutów. Wskazał, że z uwagi na ochronę danych osobowych nie może podać numerów działek nieruchomości przyjętych do porównania. Wycenione projektowane do wydzielenia działki A i C nie leżą bezpośrednio przy drodze krajowej, lecz oddalone są od niej
o około 50 m. Podana ocena położenia działek w stosunku do drogi krajowej jest ceną względna – subiektywną. Przy wycenie projektowane działki A i C nie przebiega sieć wodociągowa i gazowa. Przy zbliżeniu budynku mieszkalnego do trasy drogi ekspresowej należało zastosować indywidualne rozwiązania techniczne zmniejszające hałas, drgania i zanieczyszczenia powietrza na koszt inwestora planowanego zagospodarowania terenu. Plan z 2 lipca 2007 r. nie wykluczył możliwości zabudowy w odległości bliższej niż 100 m od osi drogi ekspresowej. W stosunku do działki C (cześć działki (...)) możliwość wybudowania budynku mieszkalnego odbywałaby się bez przekraczania określonej linii zabudowy. Natomiast na działce A (część działki (...)) wybudowanie budynku mieszkalnego odbywałoby się z przekroczeniem w niewielkim stopniu określonej linii zabudowy, co wiąże się z zastosowaniem rozwiązań technicznych zmniejszających hałas, drgania i zanieczyszczenia powietrza. Z tego względu przy wycenie działki A biegły zastosował współczynnik korekcyjny w wysokości 0,9 zmniejszający wartość działki o 10%. Zastosowany współczynnik korekcyjny wynika z Noty Interpretacyjnej do wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, który występuje w przedziale od 1,1 do 0,9.

Biegły J. K. wykonał także dokumentację dla celów ewidencyjnych i wieczysto-księgowych oraz ustosunkowując się do zgłoszonych zarzutów strony pozwanej, określił cechy działek przyjętych w metodzie porównawczej, wskazując ich ceny jednostkowe za m2, lokalizację, powierzchnię, dostęp do mediów. Nadto dołączył do opinii mapkę z ogólną orientacją nieruchomości przyjętych w badaniu metodą porównawczą, co obok innych danych pozwala na ich weryfikację.

Sąd Okręgowy uznał opinię biegłego jako pełną, wiarygodną i logiczną, z powodzeniem odpierającą zarzuty strony pozwanej. W ocenie tego Sądu, szeroka specjalizacja biegłego: geodezja, kartografia i szacowanie nieruchomości pozwala na wiążące dokonanie wszystkich spornych ustaleń, bez konieczności sięgania po dodatkowe, wnioskowane w odpowiedzi na pozew, opinie biegłych z zakresu architektury i urbanistyki, dlatego Sąd pominął te dalej idące w tym kierunku wnioski dowodowe. Wskazał, że główną przyczyną pominięcia tych dowodów był fakt, że postanowieniem z 14 lutego 2018 r. pozwana została zobowiązana do uiszczenia w terminie 14 dni zaliczki na koszt wnioskowanych biegłych w kwocie 6.000 zł pod rygorem pominięcia dowodów. Zobowiązania tego bez usprawiedliwienia nie wykonała, co wywołuje skutek określony w art. 1304 § 5 k.p.c. – pominięcia niezaliczkowanej czynności, połączonej z wydatkami.

Sąd Okręgowy krytycznie odniósł się do dowodów z zeznań świadków strony pozwanej I. Ć. i P. W.. Zeznania te opierały się domysłach i ocenach. Świadkowie nie zeznawali jednoznacznie i kategorycznie – nie potrafili wymienić działek sąsiednich, na które w podobnych sytuacjach wydawane były decyzje o odmowie pozwolenia na budowę, ani podsumować możliwości zabudowy wg zapisów planu z 2010 r. Z zeznań tych osób wyłaniałby się trudny do zaakceptowania wniosek, że aby ocenić możliwości zabudowy należałoby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i zaczekać na wynik jego rozpoznania. Taki tryb postępowania nie mieści się w zakresie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sąd Okręgowy podzielił wykładnię art. 36 ust. 1 pkt 2 tej ustawy zaprezentowanej w judykaturze (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11), według której przesłanką powstania roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości jest wyłącznie zdarzenie prawne polegające na uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego następstwem (choć nie koniecznie o charakterze bezpośredniego związku przyczynowego czy jednoczłonowym) jest niemożliwość lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Z roszczeniem wystąpić może osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu w dacie uchwalania czy zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Można żądać wykupienia nieruchomości w całości lub części także wówczas, gdy nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości. Można żądać wykupienia nieruchomości jeśli doszło do zmiany sytuacji właściciela czy użytkownika wieczystego polegającej na niemożliwości lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, nawet jeśli zmiana ta nie ma charakteru obiektywnego pogorszenia. Przy tym prawo domagania się wykupu ogranicza się do tej części nieruchomości, której dotyczy niemożliwość czy istotne ograniczenie korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Cena wykupu powinna być natomiast ustalana na dzień orzekania z uwzględnieniem charakteru i sposobu użytkowania nieruchomości istniejącego przed datą wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozróżnia pojęcia „przeznaczenia terenu” oraz „sposobu korzystania” z niego. Przepis art. 36 ust. 1 znajduje zastosowanie zarówno wówczas, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą właściciel nieruchomości utracił możliwość korzystania z niej w sposób dotychczasowy lub też zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania. Dla oceny zasadności roszczenia opartego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona. Użyty w art. 36 ust. 1 zwrot „w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą” oznacza, że przesłanką powstania roszczeń określonych tym przepisem jest wyłącznie zajście tego zdarzenia prawnego, a nie dalszych zdarzeń, czy czynności prawnych lub faktycznych.

Według Sądu Okręgowego powyższe ma w niniejszej sprawie takie znaczenie, że wystarczy porównanie dwóch planów zagospodarowania przestrzennego i uznanie na ich podstawie, że doszło po stronie powodowej do ograniczenia potencjalnego i realnego sposobu korzystania z części obu działek, wyrażającego się w niemożności posadowienia budynków, zaś dalsze zdarzenia mogące wpływać na sposób korzystania z nieruchomości, np. rozbudowa drogi krajowej, nie mają znaczenia . Na działce C była możliwość wybudowania budynku mieszkalnego bez przekraczania linii zabudowy, zaś na działce A wybudowanie budynku mieszkalnego w niewielkim stopniu przekroczyłoby linię zabudowy, co wiązałoby się z zastosowaniem rozwiązań technicznych tłumiących hałas, drgania itp.

W ocenie Sądu Okręgowego, do biegłego należała ocena, czy wartość rynkową nieruchomości, której dotyczyłaby konieczność zastosowania ww. rozwiązań technicznych, ustalać z zastosowaniem współczynnika korygującego czy po odjęciu kosztów tych rozwiązań, tym bardziej, że strona pozwana nie uprawdopodobniła twierdzenia, że przyjęta przez biegłego wartość znacząco odbiega od wartości pozostałej po odjęciu kosztów. Biegły należycie uzasadnił swą metodykę, powołał się na stosowne normy i przepisy i brak było podstaw by narzucać rzeczoznawcy wybór innego niż należycie uzasadniony sposobu wyceny.

Dlatego Sąd Okręgowy z mocy art. 64 k.c. i art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. uwzględnił zasadnicze żądanie powódki w jego ostatecznym kształcie, umarzając postępowanie na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. w zakresie cofniętej części pozwu oraz oddalając powództwo na podanej wyżej podstawie prawnej w części dotyczącej odsetek – na podstawie art. 481 § 1 k.c., ponieważ uwzględnienie żądania głównego wywołuje w tym przypadku skutek na przyszłość, nie ma więc mowy o żadnym opóźnieniu ze strony pozwanej.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., a o kosztach sądowych na mocy art. 103 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Apelacje od wyroku Sądu Okręgowego wywiodły obie strony.

Powódka zaskarżyła ten wyrok w części oddalającej powództwo co do odsetek i zarzuciła:

1) naruszenie art. 37 ust. 9 w zw. z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niezastosowanie, a w konsekwencji oddalenie powództwa w części dotyczącej dochodzonych przez nią odsetek od zasądzonego roszczenia od 8 marca 2016 r. do dnia zapłaty;

2) naruszenie art. 100 zd. 2 k.p.c. przez jego niezastosowanie w sytuacji, w której wysokość jej roszczenia uzależniona była od obrachunku wartości nieruchomości zmienionych przez miejscowy plan z 2010 r., która powinna zostać określona w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, a której sporządzenia pozwana nie zleciła rzeczoznawcy na etapie przedsądowym.

Na podstawie tych zarzutów wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie odsetek ustawowych od uwzględnionych przez Sąd Okręgowy kwot od dnia 8 marca 2016 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

Natomiast pozwana Gmina zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego w części uwzględniającej powództwo zarzucając mu naruszenie:

1) art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że powódka udowodniła, iż korzystanie z części działek o numerach (...) położonych w K. w dotychczasowy sposób w rozumieniu art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na skutek uchwalenia przez Radę Miasta B. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 r. zostało, co najmniej ograniczone, mimo braku dowodów pozwalających na takie ustalenia;

2) art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że powódka udowodniła, że przed przyjęciem planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 r. mogła, w rozumieniu art. 36 ust. 1 upzp, realnie korzystać z przysługującego jej prawa do spornej części gruntu w sposób zgodny z jej przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego (na cele zabudowy mieszkaniowej);

3) art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. przez oddalenie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia wartości robót budowlanych związanych z koniecznością zastosowania indywidualnych rozwiązań tłumiących hałas, drgania i zanieczyszczenia, i oparcie rozstrzygnięcia w tej części na opinii biegłego geodety i rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy dla ustalenia tych okoliczności i w konsekwencji prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy konieczne jest dokonanie ocen i ustaleń wymagających wiadomości specjalnych z zakresu budownictwa, których biegły K. nie posiada;

4) art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. przez oddalenie wniosku o przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa wnioskowanego przez pozwaną, który dotyczył okoliczności istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, tj. korekty wartości części nieruchomości objętej obowiązkiem wykupu, a w konsekwencji błędne (zawyżone) ustalenie wartości spornych części nieruchomości;

5) art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że dla oceny roszczenia c wykup nie ma znaczenia okoliczność możliwości realnego wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem wynikający" : poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego a wystarczające jest ustalenie jedynie potencjalnej możliwości wykorzysta- a nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego

W oparciu o te zarzuty domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa.

W toku postępowania apelacyjnego pozwana wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność rodzaju zabezpieczeń oraz realnych kosztów jakie musiałby ponieść inwestor budujący budynek jednorodzinny na spornych działkach w związku z koniecznością zastosowania indywidualnych rozwiązań tłumiących hałas i drgania zgodnie z normą budowlaną.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej jest niezasadna, natomiast częściowo uzasadniona jest apelacja powódki.

Na wstępie Sąd Apelacyjny stwierdza, że Sąd Okręgowy poczynił w niniejszej sprawie niewadliwe ustalenia faktyczne, które są konsekwencją zgromadzonego w niej materiału dowodowego. Na podstawie tych ustaleń Sąd Okręgowy doszedł do trafnego wniosku o zasadności powództwa.

W pierwszej kolejności Sąd Apelacyjny uznał za konieczne odnieść się do apelacji pozwanej Gminy jako dalej idącej, albowiem kwestionującej podstawy jej odpowiedzialności wobec drugiej strony.

Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutu pozwanej o naruszeniu przez Sąd I instancji art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. przez oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia wartości robót budowlanych związanych z koniecznością zastosowania indywidualnych rozwiązań tłumiących hałas, drgania i zanieczyszczenia. Z przebiegu postępowania przed Sądem Okręgowym wynika bowiem, iż już w zarządzeniu z dnia 2 stycznia 2017 r. o wyznaczeniu rozprawy (k.66) strona pozwana została zobowiązana do złożenia odpowiedzi na pozew w terminie dwóch tygodni pod rygorem jego zwrotu i jednocześnie pominięcia twierdzeń i wniosków zgłoszonych później. W odpowiedzi na pozew z dnia 19 stycznia 2017 r. pozwana zawarła, między innymi, wnioski o przeprowadzenie dowodów z opinii biegłych z zakresu architektury i urbanisty na okoliczność czy plany zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. i 2007 r. umożliwiały powódce faktyczne wykorzystanie nieruchomości oraz z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ich wartości (k.72). Ten ostatni wniosek został podzielny także przez stronę powodową w piśmie procesowym z dnia 13 lutego 2017 r. (k. 94). Sąd Okręgowy na rozprawie w dniu 14 lutego 2017 r. zobowiązał obie strony do uiszczenia zaliczek na koszty związane ze sporządzeniem opinii w terminie 14 dni pod rygorem ich pominięcia (k. 101 odw.). Zaliczkę uiściła tylko powódka, co skutkowało dopuszczeniem przez Sąd Okręgowy dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy. Dopiero w piśmie procesowym z dnia 25 stycznia 2018 r. strona pozwana wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na wskazaną wyżej okoliczność zabezpieczeń i kosztów w związku z koniecznością zastosowania rozwiązań tłumiących hałas i drgania. Sąd Okręgowy na rozprawie w dniu 8 maja 2018 r. pominął dowody z opinii biegłych z zakresu budownictwa oraz architektury i urbanistyki (k. 304 odw.).

Słusznie Sąd ten w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia wskazał, że pominięcie dowodu z opinii biegłego z zakresu architektury i urbanistyki miało swą podstawę w art. 1304 § 5 k.p.c. ponieważ strona nie uiściła zaliczki na czynność połączoną z wydatkami. Z kolei pominięcie przez Sąd I instancji drugiego z omawianych dowodów, to jest dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, miało oparcie w art. 207 § 6 k.p.c., który przewiduje taką sankcję w razie zignorowania zobowiązania i zgłoszenia w późniejszym terminie nowych twierdzeń i dowodów. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie w odniesieniu do dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Nadmienić należy, iż strona pozwana nie wykazała aby zgłoszenie tego dowodu w odpowiedzi na pozew nie było możliwe, a późniejsze zgłoszenie nastąpiło bez jej winy. Z pewnością przeprowadzenie tego dowodu spowodowałoby zwłokę w rozpoznaniu sprawy. Nie wystąpiły też inne wyjątkowe okoliczności, które usprawiedliwiałyby takie działanie.

Należy za Sądem Okręgowym też wskazać, iż kwestia, która miałaby być przedmiotem opinii biegłego z zakresu budownictwa, została uwzględniona przez biegłego rzeczoznawcę J. K.. Mianowicie biegły ten w odniesieniu do działki A (część działki (...)), na której wybudowanie budynku mieszkalnego wiązałoby się z przekroczeniem w niewielkim stopniu linii zabudowy, zastosował przewidziany w (...) (włączonej do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny) maksymalny współczynnik korekcyjny wynoszący 0,9, który zmniejsza wartość działki o 10%. Zatem to przekroczenie linii zabudowy nie zostało pominięte przez biegłego i znalazło realny wyraz w jego opinii w określeniu wartości tej nieruchomości.

Strona pozwana kwestionowała to stanowisko wskazując na pogląd tutejszego Sądu Apelacyjnego zawarty w wyroku z dnia 24 listopada 2014 r. w sprawie I ACa 20/14. Należy jednak zauważyć, iż pogląd Sądu Apelacyjnego wyrażony w tym orzeczeniu wynikał z innego stanu faktycznego, w którym na będącej przedmiotem wykupu nieruchomości znajdowały się już pozostałości (po basenach), które rzutowały na jej wartość. Natomiast w niniejszej sprawie takie zagadnienie nie występuje ponieważ na nieruchomości powódki nie zostały usytuowane wcześniej żadne obiekty tego typu, które wymagałyby usunięcia. W konsekwencji nie wystąpiła sytuacja, w której zachodziłaby potrzeba doprowadzenia nieruchomości do stanu przed dokonaniem na niej jakichkolwiek inwestycji.

Przede wszystkim jednak, według Sądu Apelacyjnego, w niniejszej sprawie nie zachodziła potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczności wskazywane przez pozwaną z uwagi na treść art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 lipca 1994 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r., poz. 139; dalej u.z.p.). Zgodnie z nim jeżeli w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź znacznie ograniczone właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy wykupienia nieruchomości lub jej części. W piśmiennictwie i judykaturze zostało wyjaśnione, że ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, lecz także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny (por. wyroki Sądu Najwyższego z: 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, LEX nr 421051; 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, LEX nr 508833; 11 września 2009 r., V CSK 46/09, LEX nr 1615043; 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11, LEX nr 1228453, i 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14, LEX nr 1683406). Sąd Najwyższy w wskazanych wyrokach nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia wyłącznie z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował (A. Plucińska-Filipowicz, T. Filipowicz, A. Kosicki: Komentarz do art. 36 u.z.p., lex.online.wolterskluwer.pl). Wskazuje się, że korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie bądź decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania. Wyjaśniono, że dla oceny zasadności roszczenia opartego o art. 36 ust. 1 u.p.z.p. konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2018 r., V CSK 235/18, Lex nr 2581775).

Z treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, iż Sąd Okręgowy miał na uwadze powyższe wskazania. Prawidłowo na gruncie niniejszej sprawy przyjął, że decydujące dla jej rozstrzygnięcia miało porównanie dwóch planów zagospodarowania przestrzennego i uznanie, że doszło do ograniczenia potencjalnego i realnego sposobu korzystania przez powódkę z części obu działek, wyrażającej się w niemożności posadowienia budynków. Na podstawie poprzedniego planu na działkach A i C była możliwość wzniesienia budynków mieszkalnych, przy czym na pierwszej z nich przekraczałoby to w niewielkim stopniu linię zabudowy, co wiązałoby się z zastosowaniem rozwiązań technicznych tłumiących hałas, drgania itp. Jak już o tym była wyżej mowa biegły uwzględnił to w ustaleniu wartości działki A stosując maksymalny współczynnik korekcyjny 0,9. Zdaniem Sądu Apelacyjnego było to wystarczające ponieważ kwestia zastosowania dodatkowych rozwiązań technicznych dotyczy nie wartości samej działki, lecz dopiero budynku, który byłby na niej usytuowany. Nie ma więc bezpośredniego związku pomiędzy tymi rozwiązaniami a wartością nieruchomości gruntowej, która została oszacowana przez biegłego wyłącznie według stanu faktycznego istniejącego w chwili zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowe rozwiązania techniczne, na które powołuje się pozwana, odnosiłyby się więc wyłącznie do ewentualnych kosztów wzniesienia budynku, natomiast w odniesieniu do nieruchomości gruntowej rzutowałyby co najwyżej na jej atrakcyjność u potencjalnych nabywców. Okoliczność ta jednak została wzięta pod uwagę przez biegłego, który zastosował w tym względzie współczynnik korekcyjny. Nadmienić na marginesie analizowanego zagadnienia należy, iż ewentualne koszty dodatkowych rozwiązań technicznych wskazywanych przez pozwaną nie da się nawet uogólnić, ponieważ uzależnione one byłyby w istocie od indywidualnego projektu budowlanego, którego nie sposób skonkretyzować.

Sąd Apelacyjny kierując się powyższymi okolicznościami pominął wniosek pozwanej o przeprowadzenie w postępowaniu odwoławczym dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Przyjął, że wystarczającym dowodem dla ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości powódki jest dowód z opinii - operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.). Sąd Okręgowy taki dowód przeprowadził i uznał dowód z opinii biegłego J. K. za wiarygodny. Sąd Apelacyjny podziela tę ocenę ponieważ w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zostały podane przekonywujące argumenty w tym względzie i w związku z tym nie ma potrzeby ponownie ich powtarzać. Wprawdzie w toku postępowania apelacyjnego strona pozwana podjęła próbę podważenia ustaleń biegłego powołując się na dodatkowe umowy notarialne wskazujące na ceny sąsiednich nieruchomości, to jednak nie miały one wpływu na poziom ceny przyjęty w opinii ponieważ według biegłego ceny porównywalnych nieruchomości jeszcze wzrosły (k. 495 odw.). Sąd Apelacyjny dostrzegł przy tym, iż w chwili rozpoznania apelacji stron upłynął roczny termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na gruncie tego przepisu przyjmuje się, że wymagane jest potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego wykorzystywanego w postępowaniu rozpoznawczym, w przypadku, gdy wartość nieruchomości jest przedmiotem dowodu z opinii biegłego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17, Lex nr 2439113). Dlatego na rozprawie apelacyjnej w dniu 20 września 2019 r. wysłuchano biegłego J. K. w celu wyjaśnienia czy nastąpiła obniżka cen działek rzutujących na cenę przedmiotowych nieruchomości. Biegły, jak wyżej wskazano, stwierdził, że nastąpił w tym zakresie tylko trend wzrostowy. W ocenie Sądu Apelacyjnego było to wystarczające w kontekście przewidzianego w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymogu aktualizacji operatu szacunkowego ponieważ strona powodowa nie kwestionowała ustaleń biegłego, a tylko w jej interesie byłaby inna, wyższa wartość spornych nieruchomości.

W konsekwencji powyższego niezasadne okazały się zarzuty apelacji pozwanej Gminy wskazujące na naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 36 ust. 1 pkt 2 u.z.p. oraz art. 6 kc. Jeszcze raz stwierdzić należy, iż na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 22 lipca 2010r. powódka pozbawiona została na przedmiotowych nieruchomościach możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej, co niewątpliwie spowodowało negatywne konsekwencje w jej sferze majątkowej. Decydujące znaczenie w sprawie ma więc to, że wyłączona została możliwość korzystania przez nią z nieruchomości w sposób potencjalnie dopuszczalny. Ustawodawca w takiej sytuacji przewidział w art. 36 ust. 1 u.z.p. różne formy zrekompensowania tych negatywnych skutków i pozew w niniejszej sprawie jest realizacją jednego z przysługujących powódce uprawnień. W toku postępowania zostały poczynione prawidłowe ustalenia faktyczne wynikające z opinii biegłego, które wskazują zakres należnego powódce świadczenia pieniężnego, stanowiącego ekwiwalent za ograniczenie przysługującego jej prawa własności w zakresie korzystania z nieruchomości.

Sąd Apelacyjny uznał za nieuzasadniony podniesiony przez pozwaną zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 233 § 1 k.p.c. W sprawie zostały przeprowadzone dowody zgłoszone przez strony, które zostały przez ten Sąd omówione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Stanowisko Sądu I instancji w tym względzie jest w pełni zrozumiałe i logiczne. Mianowicie kierował się w pierwszej kolejności złożonymi do akt sprawy dokumentami dotyczącymi zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz opinią biegłego rzeczoznawcy z zakresu szacowania nieruchomości. To te dowody były kanwą ustaleń faktycznych, które stanowiły podstawę zaskarżonego wyroku. W ocenie Sądu Apelacyjnego dowody te oraz podstawa faktyczna wskazanego rozstrzygnięcia nie zostały podważone w apelacji pozwanej.

Dlatego apelacja Gminy podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c.

Sąd Apelacyjny w znacznej części oddalił także apelację powódki, która kwestionowała wyrok Sądu Okręgowego w zakresie nieuwzględnienia powództwa co do odsetek ustawowych od zasądzonego roszczenia od dnia 8 marca 2016 r. do dnia zapłaty. Skarżąca w tym względzie zarzuciła Sądowi I instancji naruszenie art. 37 ust. 9 u.z.p. Sąd Okręgowy z kolei powyższej kwestii nie poświęcił większej uwagi, albowiem powołał się ogólnie na art. 481 § 1 k.c. oraz progresywny charakter jego rozstrzygnięcia.

Zgodnie ze wskazanym przepisem wykonanie obowiązku wykupu następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku i w przypadku opóźnienia w tym zakresie właścicielowi nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. W orzecznictwie zostało wyjaśnione, że art. 37 ust. 9 u.z.p. wprowadza termin zawarcia przez gminę umowy o wykup i wypłaty wynagrodzenia oraz sankcję za niedochowanie tego terminu określając odmiennie od przepisów Kodeksu cywilnego bieg odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia poprzez uzależnienie jego początku od opóźnienia w wykupie, a nie od opóźnienia w zapłacie wynagrodzenia. Sankcyjny charakter tego przepisu nakazuje przyjąć, że odsetki ustawowe od daty opóźnienia w wykupie przysługują uprawnionemu od ceny ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, którą gmina byłaby zobowiązana zapłacić, gdyby zawarła umowę z uprawnionym. Brak jednak podstaw do przyjęcia, że ustawodawca ograniczył uprawnienia właściciela nieruchomości w ten sposób, że wynagrodzenie (wraz z odsetkami) przez niego uzyskane w wyniku powództwa o wykup nie będzie ekwiwalentne, bo nie będzie odpowiadało rynkowej wartości nieruchomości tylko z tej przyczyny, że gmina przez wiele lat dobrowolnie nie realizuje obowiązku wykupu w drodze czynności prawnej. Prowadziłoby to do nieuzasadnionego wzbogacenia gminy, tak jak źródłem wzbogacenia uprawnionego byłoby uwzględnienie odsetek na podstawie art. 37 ust. 9 od kwoty wynagrodzenia ustalonej przez sąd według aktualnej wartości nieruchomości. W sprawie o wykup nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.z.p. sąd ustala rynkową wartość nieruchomości z chwili orzekania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015, I CSK 224/14, OSNC-ZD 2016/2/25). Przewidziana w art. 37 ust. 9 u.z.p. sankcja w postaci prawa domagania się odsetek w przypadku bezskutecznego upływu terminu na realizację obowiązku określonego w art. 36 musi się odnosić do ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, którą gmina byłaby zobowiązana zapłacić gdyby zawarła umowę z uprawnionym. W konsekwencji należy przyjąć, że gmina ma obowiązek zapłaty odsetek na rzecz uprawnionego z chwilą wymagalności roszczenia o wykup, to jest z upływem 6 miesięcy od daty złożenia wniosku, jednakże miarodajna w tym przypadku pozostaje wartość nieruchomości ustalona według cen i stanu ustalonych na tę właśnie datę (uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2018 r., I ACa 1421/16, Lex nr 2514608). Nie został natomiast umotywowany pogląd wyrażony w judykaturze, zgodnie z którym art. 37 ust. 9 ustawy u.z.p. umożliwia naliczanie odsetek ustawowych za opóźnienie po upływie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania, czego nie zmienia okoliczność określenia odpowiedniej kwoty w chwili orzekania przez sąd (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2018 r., II CSK 45/18).

Sąd Apelacyjny kierując się wyjaśnieniami zawartymi we wskazanych orzeczeniach z dnia 22 stycznia 2015 r. i 23 maja 2018 r. doszedł do wniosku, iż istotne znaczenie w omawianej kwestii ma chwila sporządzenia wyceny nieruchomości według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie biegły J. K., wbrew stanowisku Sądu I instancji, wartość działek podlegających wykupowi ustalił na dzień sporządzenia opinii, to jest na dzień 16 października 2017 r. (k. 139-144). Odpis tej opinii strona pozwana otrzymała w dniu 30 listopada 2017 r. (k.206). Do akt sprawy nie został złożony dowód wskazujący, iż powódka domagając się wcześniej wykupu przedłożyła pozwanej miarodajne określenie wartości swych nieruchomości. Nastąpiło to dopiero w chwili doręczenia pozwanej opinii biegłego J. K.. Nota bene w pierwszym wniosku z dnia 3 września 2015 r., z którym powódka wiąże roszczenie odsetkowe w związku żądaniem wykupu, została wskazana inna, niższa wartość obu działek wynosząca 240.000 zł.

W tych okolicznościach Sąd Apelacyjny przyjął za stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w w/w wyroku z dnia 22 stycznia 2015 r., że doszłoby do nieuzasadnionego wzbogacenia powódki gdyby uwzględnione zostałyby odsetki na podstawie art. 37 ust. 9 u.z.p. od kwoty wynagrodzenia ustalonej przez sąd według aktualnej wartości nieruchomości. Odsetki te powinny podlegać uwzględnieniu z upływem 6 miesięcy od wskazania rynkowej wartości nieruchomości ponieważ dopiero wówczas roszczenie wykupu opiera się racjonalnych podstawie, to jest aktualnej wartości, która „konsumuje” wzrost cen od chwili zgłoszenia niepopartej żadną miarodajną ceną żądania drugiej stronie.

Dlatego Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, iż żądanie zapłaty świadczeń pieniężnych powinno obejmować także odsetki ustawowe za opóźnienie, które zgodnie z art. 37 ust. 9 u.z.p. wystąpiło po upływie 6 – ciu miesięcy od chwili wskazania zobowiązanej Gminy wartości podlegających wykupowi działek. Stąd zaskarżony wyrok został na podstawie art. 386 § 1 k.p.c zmieniony jak w pkt. I sentencji. W pozostałym zakresie apelacja powódki została oddalona z mocy art. 385 k.p.c.

Sąd Apelacyjny uznał, że Sąd I instancji nie naruszył art. 100 zd. 2 k.p.c. przez jego niezastosowanie. Sad Okręgowy szczegółowo wyjaśnił motywy orzeczenia o kosztach procesu, które zasługiwały na aprobatę.

Sąd Apelacyjny o kosztach procesu w instancji odwoławczej postanowił zgodnie z art. 100 zd. 1 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z § 2 pkt. 7 oraz § 10 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265).

(...)