Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 grudnia 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Krzysztof Józefowicz

Sędziowie: Ryszard Marchwicki

Jacek Nowicki (spr.)

Protokolant: st.sekr.sąd. Sylwia Stefańska

po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2019 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa D. M.

przeciwko B. C. i A. C.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w Zielonej Górze

z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I C 140/14

1.  oddala apelację,

2.  zasądza od pozwanych na rzecz powoda kwotę 4.050 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym,

3.  nakazuje ściągnąć od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Apelacyjny w Poznaniu) kwotę 210,96 złotych tytułem kosztów sądowych.

Ryszard Małecki Krzysztof Józefowicz Jacek Nowicki

UZASADNIENIE

P. M., w pozwie złożonym 26 marca 2014 roku skierowanym przeciwko pozwanym B. i A. małżonkom C. domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych na swoją rzecz kwoty 125.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz obciążenie powoda kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Wyrokiem z 7 czerwca 2017r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwotę 125.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 26 marca 2014r. w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Przed notariuszem T. K. w Kancelarii Notarialnej w G. w dniu 29 grudnia 2010 r. pozwani zbyli na rzecz powoda oraz F. i J. małżonków M. – rodziców powoda, lokal mieszkalny nr (...), położony w budynku oznaczonym nr (...), przy ul. (...) w G.. Mocą umowy powód nabył udział w wynoszący 1/4 części w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Cena transakcji opiewała na kwotę 125.000 zł.

W dniu 14 września 2012 r. w związku ze śmiercią F. M. dokonano umownego działu spadku po zmarłym z jednoczesnym zniesieniem współwłasności, także spornej nieruchomości w ten sposób, że na wyłączną własność powoda przypadł powołany lokal mieszkalny.

Pozwani w spornym lokalu mieszkali ponad 20 lat z dwójką dzieci, wyprowadzili się z mieszkania pięć lat wcześniej w związku z tym, że wybudowali dom. Mieszkanie miało zostać przeznaczone dla dorosłego syna, dlatego pozwani przeprowadzili remont: wymienili stolarkę okienną na plastikową, położyli panele podłogowe, wcześniej dwukrotnie wymieniali ogrzewanie.

Powód na etapie negocjacji umownych zwrócił uwagę sprzedających na unoszący się w lokalu nieprzyjemny zapach. Pozwani zapewnili potencjalnych nabywców, że problem tkwi w niedostatecznym wywietrzeniu lokalu, który przez dłuższy okres czasu pozostawał niezamieszkały. Na tym etapie powód poprzestał na zapewnieniach pozwanych, nie konsultował się z właścicielami lokali sąsiadujących.

Po dokonanej transakcji powód, a także żona powoda, z którą wprowadził się
po ślubie kilka miesięcy po zakupie mieszkania przebywający w lokalu uskarżali się na intensywność ulatniającej się woni. Zapach się utrzymywał pomimo zastosowania preparatu grzybobójczego oraz odświeżenia lokalu. Po upływie dwóch lat od dokonanej transakcji, powód od wspólnoty usiłował uzyskać informację o przyczynach występującego problemu. Wspólnota konsekwentnie utrzymywała, iż ulatniający się nieprzyjemny zapach jest wynikiem braku właściwej izolacji fundamentów oraz wskazywała na konieczność wymiany drzwi zewnętrznych do budynku, a nawet wykonała izolację pionową w budynku.

W dniu 19 grudnia 2011r. powód zgłosił zamiar rozpoczęcia prac polegających na wykonaniu elewacji budynku, które następnie sfinansował własnym kosztem. W rozmowie z sąsiadami powód ustalił, że uciążliwy zapach utrzymuje się w obrębie nieruchomości od dłuższego czasu. Pozwani konsekwentnie wietrzyli lokal.

W 2012 r. powód skontaktował się ze zbywcami lokalu, aby poinformować ich o istniejącym problemie. Pozwani zaproponowali zwrot połowy uiszczonej ceny nabycia w zamian za przeniesienie na nich z powrotem własności lokalu. Propozycja pozwanych nie została zaakceptowana przez powoda oraz jego małżonkę.

Powód zwrócił się z prośbą o interwencję do (...) w K. w sprawie występujących w lokalu uciążliwości. W piśmie z dnia 8 lutego 2013r. Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w K. informował o prawdopodobnych przyczynach obecności zapachu podobnego do stęchlizny i wilgoci w lokalach mieszkalnych oraz klatce schodowej budynku.

Żona powoda pod koniec 2012 roku poroniła. Po narodzinach drugiego dziecka oraz sugestii położnej, będącej z wizytą u dziecka, co do szkodliwości występującego zapachu, powód wraz z rodziną w listopadzie 2013 r. opuścił mieszkanie i zamieszkał z żoną i dzieckiem u matki.

W piśmie z dnia 28 listopada 2013 r. powód złożył oświadczenie o odstąpieniu od zawartej w dniu 29 grudnia 2010 r. umowy sprzedaży. W treści pisma pełnomocnik powoda powołał się na uciążliwości związane z występowaniem nadmiernego stężenia wilgotności w lokalu oraz intensywnego fetoru.

W spornym lokalu nie stwierdzono śladów wilgoci, jak też ewentualnych zagrzybień. W powietrzu pomieszczenia mieszkalnego stwierdzono jednak zawartość związków, które wchodziły w skład środków ochrony drewna i wyrobów drewnopodobnych o nazwie X..

Źródłem emisji i zapachu są elementy drewnianej podłogi konserwowanej preparatem X., który jest środkiem silnie toksycznym, w jego skład wchodzą substancje rakotwórcze oraz dioksyny. Impregnat jest przyczyną występowania nieprzyjemnego, duszącego i toksycznego zapachu, przypominającego woń ulatniającego się gazu. Powoduje ponadto m.in. bóle głowy, pogorszenie samopoczucia, duszności, omdlenia, zaburzenia snu, nudności.

Brak nawietrzaków okiennych oraz utrzymywanie podwyższonej temperatury w lokalu mogło spowodować szybsze uwalnianie się szkodliwych substancji. Z uwagi na intensywność i stężenie szkodliwych substancji, przebywanie w lokalu jest niemożliwe.

W związku z upływem terminu wskazanego w oświadczeniu do 10 grudnia 2013 roku powód złożył wniosek do Sądu Rejonowego w Krośnie Odrzańskim o zawezwanie do ugodowego załatwienia sprawy odstąpienia od umowy sprzedaży. Sprawa zarejestrowana została pod sygn. I Co 1276/13. Do zawarcia ugody na posiedzeniu 4 lutego 2014 roku nie doszło.

Przystępując do oceny prawnej żądania, Sąd Okręgowy stwierdził, że w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą postanowienia dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej w brzmieniu obowiązującym w czasie zawierania umowy sprzedaży - tj. sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta.

Zgodnie z treścią powołanego na wstępie przepisu art. 556 § 1 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady powstaje ex lege i ma w zasadzie charakter absolutny, albowiem wystarczającą przesłanką jej powstania jest ustalenie, że rzecz wydana i odebrana przez kupującego wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Sprzedawca nie może się z niej zwolnić, obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa.

Fakt istnienia wad w przedmiotowym lokalu, potwierdziło przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe, choć z innej przyczyny niż wskazywała to strona powodowa w pozwie, albowiem fetor nie wywołuje grzyb a zastosowana chemia. W szczególności z opinii biegłego sądowego G. K. oraz z opinii Instytutu (...) wynika w sposób jednoznaczny, że dostrzegana przez powoda uciążliwość zapachowa miała swoje źródło w szkodliwym dla zdrowia i przykrym zapachu uwalniającym się środku chemicznym o nazwie X., którym nasączone były elementy drewniane w budynku. Tym samym z uwagi na intensywność i stężenie szkodliwych substancji, przebywanie w lokalu stało się niemożliwe. Występowanie substancji toksycznej w lokalu nabytym przez powoda potwierdziła dodatkowo ekspertyza instytutu (...) – Instytutu (...) w W..

Pozwani usiłowali uwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi wskazując, że powód znał stan lokalu w momencie zakupu i nie wnosił do niego żadnych zastrzeżeń. Z treści art. 557 § 1 k.c. nie wynika jednak co do zasady, aby sprzedawca był zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy kupujący mógł i powinien wadę zauważyć. Przeciwnie, z przepisu tego wynika, że aby nastąpił taki skutek kupujący musi o wadzie wiedzieć w chwili zawarcia umowy. W analizowanym wypadku dla pozyskania wiedzy o cechach funkcjonalnych lokalu konieczne było zaczerpnięcie wiedzy specjalistycznej. Zważyć przy tym należy, że powód na etapie kontraktowania nie został potraktowany przez pozwanych w pełni uczciwie. Poza sporem pozostawało, że powód jeszcze przed zawarciem umowy sugerował pozwanym nieprawidłowości, dotyczące zapachu które - jego zdaniem - utrudniały prawidłowe korzystanie z mieszkania, tym niemniej, jak podał, dał wiarę zapewnieniom pozwanych co do źródła ich pochodzenia tj. długoletniego niewietrzenia mieszkania. Nie sposób uznać, że pozwani nie mieli świadomości występowania przykrego zapachu w lokalu, skoro normalnie go użytkowali, mieszkali w nim przez wiele lat, mogli jedynie przyzwyczaić się do zapachu, ale zapewne osoby trzecie musiały im na ten zapach zwracać uwagę. Dolegliwość wynikająca z przenikania nieprzyjemnego zapachu oraz intensywność ulatniającej się woni, w okolicznościach ustalonego stanu faktycznego sprawy, nie mogła być im zatem obca. Nawet jeśli natężenie zapachu pogłębiał fakt nieużytkowania i niewietrzenia pomieszczeń i wyjątkowo wysokiej temperatury, to jednak zapach występował w spornym mieszkaniu oraz w sąsiednich mieszkaniach, a w najmniejszym zakresie na klatce schodowej. Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom pozwanych uznając je za wyraz przyjętej przez nich linii obrony. Już sam fakt złożenia spontanicznie przez pozwanego propozycji przejęcia lokalu za zwrotem połowy uiszczonej ceny, dowodzi istnienia po stronie pozwanych świadomości występowania wad w lokalu.

Niska skuteczność wentylacji mogła powodować szybsze uwalnianie się szkodliwych substancji, tym niemniej stan ten był następstwem okoliczności, za które trudno obarczać winą powoda. Powód podejmował bowiem czynności zmierzające do likwidacji zagrzybienia, sądząc, że zwłaszcza ten problem wywołuje nieprzyjemny zapach i będąc przeświadczonym o występowaniu w lokalu tego rodzaju problemu, w tym też celu wykonał termoizolację ścian zewnętrznych budynku.

Dla stwierdzenia odpowiedzialności pozwanych za wady fizyczne rzeczy sprzedanej istotne jest jednak spełnienie dodatkowych przesłanek dotyczących zachowania terminu do powiadomienia sprzedawcy o wadach oraz terminu na dochodzenie uprawnień z rękojmi. Jak stanowi przepis art. 563 § 1 zd. 1 k.c. kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.

Jednakże utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją (art. 564 k.c.).

Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że powód zawiadomił pozwanych o zaobserwowanych przez siebie nieprawidłowościach w 2012 r., wcześniej natomiast podejmował wszelkie możliwe czynności zmierzające do wyeliminowania występujących niedogodności w lokalu.

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego ocenionego zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego nie może budzić zatem wątpliwości, że zamiarem powoda był zakup lokalu nadającego się do zamieszkiwania, o czym w istocie sprzedawcy zapewniali przy zawarciu umowy sprzedaży. Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, występowanie w lokalu toksycznej substancji powoduje, że przebywanie w lokalu ludzi jest niebezpieczne dla ich zdrowia i nie ma znaczenia fakt, że pozwani z dziećmi w tym mieszkaniu zamieszkiwali, gdyż Sąd i pozwani, nie mają wiedzy jak ten czas zamieszkiwania wpłynął na ich zdrowie (lub wpłynie na ich zdrowie w przyszłości). Zatem uznać należy, że sprzedana rzecz nie posiadała właściwości, o których istnieniu sprzedawcy zapewniali kupującego, tj. aby nadawała się do bezpiecznego i swobodnego korzystania.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wady to, zgodnie z treścią art. 560 § 1 k.c. (w brzmieniu sprzed nowelizacji), kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Zgodnie zaś z § 2 cytowanego przepisu, jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Zgodnie więc z treścią art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

W wypadku oświadczenia kupującego w przedmiocie odstąpienia od umowy, sprzedawcy przysługuje kontruprawnienie, którego wykonanie może uniemożliwić kupującemu realizację odstąpienia od umowy. To kontruprawnienie sprzedawcy, to niezwłoczne usunięcie wady, z tym że skuteczność działań sprzedawcy musi być oceniona z zastosowaniem niezwłocznego usunięcia wady, a nie niezwłocznego oświadczenia o gotowości naprawy.

Sprzedawcy nie przejawiali żadnego zainteresowania losem sprzedanej nieruchomości, wręcz zaprzeczyli, aby występowała jakakolwiek wada. Nie występowali do nabywców o udostępnienie nieruchomości w celu ustalenia zapachu i jego źródła, bądź wyeliminowania stwierdzonych w lokalu niedogodności, albowiem znali ten zapach i z ich wiedzy wynikało, że nie można z tym było cokolwiek zrobić. W konsekwencji brak było podstaw do stwierdzenia, że pozwani skutecznie wyłączyli możliwość odstąpienia od umowy przez powoda.

Podobnie zachowany został również trzyletni termin zawity na dochodzenie roszczeń z rękojmi, w przypadku wad budynku, o którym mowa w art. 568 § 1 in fine k.c.

W apelacji z 28 lipca 2017r. pozwani zaskarżyli wyrok w całości zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 557 § 1 k.c. polegająca na uwzględnieniu powództwa, mimo że powód wiedział o wadzie w postaci zapachu w chwili zawarcia umowy;

2) art. 563 § 1 k.c. polegająca na uwzględnieniu powództwa mimo, że powód nie dochował aktu staranności i nie zawiadomił pozwanych o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia;

3) art. 564 k.c. polegająca na przyjęciu, że powodowie podstępnie zataili wadę;

4) art. 560 § 1 k.c. polegająca przyjęciu, że na powoda przeszły uprawnienia kupujących, mimo braku przeniesienia tych uprawnień w umowie o zniesieniu współwłasności i działu spadku oraz art. 1046 k.c. przez przyjęcie, że uprawnienia z rękojmi przysługują powodowi w stosunku do pozwanych, a nie spadkobierców;

oraz przepisów prawa procesowego:

1) poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego, że pozwani mieli świadomość występowania wady;

2) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, przez nie rozważenie wyników badania powietrza w sąsiednich mieszkaniach, gdzie przy ich prawidłowym użytkowaniu, nie stwierdzono przekonania czynników szkodliwych.

Wskazując na powyższe pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postepowaniu apelacyjnym.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

1. Apelacja pozwanych jest bezzasadna. W pierwszej kolejności należy się odnieść do zarzutu zgłoszonego przez pozwanych dopiero na etapie postępowania apelacyjnego. Mianowicie na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2018r. pełnomocnik pozwanych podniósł, że pełnomocnik powoda odstępując od umowy sprzedaży z 29 grudnia 2010r. nie dysponował pełnomocnictwem do złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy co zgodnie z art. 104 k.c. skutkowało nieważnością czynności prawnej. Powód zaprzeczył twierdzeniom pozwanych podnosząc, że przez cały czas procesu, a także wcześniej w ramach postępowania z wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, powód nie kwestionował uprawnienia pełnomocnika do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Ponieważ to na pozwanych ciążył obowiązek wykazania, że pełnomocnik powoda istotnie nie dysponował wymaganym pełnomocnictwem, pozwani zgłosili wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny badania dokumentów, czy przedłożone poprzez powoda – po zgłoszeniu zarzutów – pełnomocnictwo z 27 listopada 2013r. upoważniające do składania oświadczeń woli zostało sporządzone w tym samym czasie co pełnomocnictwo procesowe z 27 listopada 2013r., a jeżeli nie, czy możliwe jest określenie daty jego sporządzenia.

Biegły sądowy z dziedziny badania dokumentów prof. M. O. w opinii z 10 lipca 2019r. jednoznacznie uznał, że nie ma podstaw do kwestionowania twierdzenia, iż oba pełnomocnictwa – procesowe i ogólne – z 27 listopada 2013r. zostały sporządzone w tym samym dniu. Swoją opinię biegły podtrzymał podczas składania wyjaśnień na rozprawie apelacyjnej w dniu 18 listopada 2019r., gdzie także odpowiadał na pytania pełnomocnika pozwanych.

Skoro zatem pozwani nie kwestionowali pełnomocnictwa procesowego z 27 listopada 2013r., które ich zdaniem było dołączone do pisma powoda z 28 listopada 2013r., a biegły uznał, że dokument w postaci pełnomocnictwa do składania oświadczeń woli opatrzony datą 27 listopada 2013r. został sporządzony w tym samym dniu, to w konkluzji należy przyjąć, że pełnomocnik powoda dysponował wówczas upoważnieniem do odstąpienia od umowy sprzedaży.

Opinia biegłego prof. M. O. jest rzetelna, wyczerpująca i fachowa. Pozwani nie wykazali błędów merytorycznych bądź logicznych, które w jakikolwiek sposób dyskwalifikowałyby przedmiotową opinię. Należy podkreślić, że biegły zapoznał się z zastrzeżeniami pozwanych i nie zmienił wniosków opinii.

A zatem, pełnomocnik powoda składając w piśmie z 28 listopada 2018r. oświadczenie – w imieniu powoda – o odstąpieniu od umowy dysponował wymaganym pełnomocnictwem.

2. Chybione okazały się także pozostałe zarzuty zgłoszone w pisemnej apelacji. Pozwani podnieśli następujące zarzuty. Po pierwsze, naruszenia art. 557 § 1 k.c., to jest uwzględnienie powództwa, chociaż powód wiedział o wadzie w postaci nieprzyjemnego zapachu w mieszkaniu w chwili zawarcia umowy. Po drugie, naruszenia art. 563 § 1 k.c., to jest uwzględnienia powództwa, mimo że powód nie dochował aktu staranności i nie zawiadomił pozwanych o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Po trzecie, naruszenia art. 564 k.c. polegające na przyjęciu, że pozwani podstępnie zataili wadę. Po czwarte, naruszenia art. 560 § 1 k.c. polegające na przyjęciu, że na powoda przeszły uprawnienia kupujących mimo braku przeniesienia tych uprawnień w umowie o zniesieniu współwłasności i dział spadku i art. 1046 k.c. przez przyjęcie, że uprawnienia z rękojmi przysługują powodowi w stosunku do pozwanych, a nie spadkobierców. Po piąte, błędne przyjęcie, że pozwani mieli świadomość występowania wady i brak rozważenia wyników badania powietrza w sąsiednich mieszkaniach.

Ocenę zarzutów należy rozpocząć od zarzutu czwartego dotyczącego legitymacji procesowej powoda. Należy zgodzić się z Sądem Okręgowym, że na powoda przeszły uprawnienia z rękojmi. Było bowiem bezsporne, że powód w dniu 29 grudnia 2010r. nabył 1/4 udziału w nieruchomości lokalowej, a w pozostałej części nabywcami byli jego rodzice. Ojciec powoda zmarł i na skutek umownego działu spadku połączonego ze zniesieniem współwłasności, jedynym właścicielem mieszkania został powód.

Jeżeli nabycie rzeczy od kupującego następuje w wyniku sukcesji uniwersalnej, nabywca wstępuje z mocy prawa w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika. Wówczas następuje także przejście uprawnień z rękojmi, jakie przysługiwały kupującemu wobec sprzedawcy.

Wbrew twierdzeniom apelacji w sprawie nie ma także zastosowania art. 1046 k.c., ponieważ przepis ten odnosi się do przypadku, gdy wadliwa rzecz wchodząca w skład spadku w chwili jego otwarcia była w posiadaniu jednego spadkobiercy i w wyniku działu spadku stała się własnością drugiego spadkobiercy. Przepis art. 1046 k.c. reguluje relacje z tytułu wad rzeczy miedzy tymi spadkobiercami.

Co do pierwszego zarzutu, a mianowicie naruszenia art. 557 § 1 k.c., jest on chybiony, ponieważ w żadnym razie nie można zarzucić powodowi, że wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Faktem jest, że w mieszkaniu był wówczas przykry zapach, ale pozwany wyjaśnił wówczas, że zapach ma związek z tym, iż mieszkanie przez pięć lat nie było zamieszkiwane i w związku z tym nie było ogrzewane i wietrzone. A zatem, sam pozwany upewniał powoda, że mieszkanie nie ma wad i nieprzyjemny zapach jest przejściowy. Trudno w tej sytuacji zarzucić powodowi, że miał wiedzę o wadzie.

Poza tym, przykry zapach przez długi czas był nieznanego pochodzenia, aż do wydania opinii przez biegłego sądowego. W istocie zatem, zapach był tylko przejawem jakiejś wady, a nie samą wadą. Jak się okazało, wada polega na tym, że elementy drewniane lokalu są impregnowane bardzo szkodliwym preparatem X..

Co do drugiego zarzutu, że powód uchybił aktom staranności z art. 563 § 1 k.c., jest on również chybiony ponieważ powód już w trakcie zakupu lokalu zwrócił uwagę na nieprzyjemny zapach, a później podejmował działania w celu ustalenia przyczyny zapachu w (...), Przedsiębiorstwie Usług Miejskich i we Wspólnocie Mieszkaniowej. Były stosowane różne preparaty grzybobójcze, a nawet na koszt powoda została wykonana elewacja budynku. Pozwani od początku wiedzieli o przykrym zapachu, ale specyfika niniejszej sprawy polega na tym, że przez długi czas nie udało się ustalić przyczyny zapachu. W 2012r. pozwani byli informowani o istniejącym problemie i nawet zgodzili się na zwrot połowy ceny, ale powód żądał zwrotu całej ceny i powrotu do poprzedniego stanu prawnego.

Co do trzeciego zarzutu, że Sąd pierwszej instancji błędnie uznał, iż pozwani podstępnie zataili wadę, a zatem bezpodstawnie zastosował art. 564 k.c. należy wskazać, że tenże Sąd nie przypisał pozwanym podstępnego zatajenia wady, natomiast uznał, że pozwani zapewniali powoda, iż wada nie istnieje, to znaczy, że nieprzyjemny zapach jest jedynie skutkiem nieużywania lokalu przez dłuższy czas, a zatem jest w dobrym stanie.

Co do piątego zarzutu, to jest błędnego ustalenia, że pozwani mieli świadomość występowania wady to sprawa jest o tyle złożona, że pozwani wiedzieli o nieprzyjemnym zapachu przez cały czas, ale nie wiedzieli, a przynajmniej mogli nie wiedzieć, że do impregnacji elementów drewnianych zastosowano X., środek chemiczny powodujący uciążliwy i szkodliwy dla zdrowia zapach. Istotne jest jednak to, że mieli świadomość istnienia nieprzyjemnego zapachu.

Reasumując, Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił, że powód skutecznie odstąpił od umowy, ponieważ lokal ma wadę, pozwani tej wady nie usunęli, a nadto powód zachował akty staranności oraz termin do odstąpienia od umowy.

Z opinii biegłych sądowych jednoznacznie wynika, że:

1)  że, X. powoduje uciążliwy zapach;

2)  że, jest substancją silnie toksyczną, powoduje bóle głowy, pogorszenie samopoczucia, zaburzenia snu;

3)  że, należy usunąć elementy podłogowe wraz z belkami stropowymi, papą i płytami pilśniowymi;

4)  że, lokal nie nadaje się do zamieszkania.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 385 k.p.c. orzeczono jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz w zw. z § 2 pkt 6 i § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1084 ze zm.).

Ryszard Marchwicki Krzysztof Józefowicz Jacek Nowicki