Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I AGa 444/18

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 maja 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:

SSA Anna Kowacz-Braun

Sędziowie:

SSA Marek Boniecki (spr.)

SSO del. Wojciech Żukowski

Protokolant:

st. sekr. sądowy Paulina Klaja

po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2019 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa D. B.

przeciwko M. M.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach

z dnia 15 czerwca 2018 r. sygn. akt VII GC 275/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Marek Boniecki SSA Anna Kowacz-Braun SSO Wojciech Żukowski

Sygn. akt I AGa 444/18

Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 17 maja 2019 r.

Powódka D. B. domagała się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanej M. M. kwoty 75.032,52 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, szczegółowo opisanymi w pozwie, tytułem czynszu należnego powódce na podstawie zawartej w dniu 23 marca 2017r. umowy najmu lokalu, w celu prowadzenia w nim apteki ogólnodostępnej.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając: niemożliwość spełnienia przez nią świadczenia w związku ze zmianą przepisów prawa oraz nadużycie przez powódkę jej prawa podmiotowego (art. 5 k.c.).

Wyrokiem z dnia 15 czerwca 2018 r. Sąd Okręgowy w Kielcach oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu.

Sąd Okręgowy ustalił stan faktyczny szczegółowo zaprezentowany w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, z którego to uzasadnienia wynika, że strony w ramach prowadzonych przez każdą z nich działalności gospodarczej zawarły 23 marca 2017r., na okres 10 lat od dnia przekazania przedmiotu, umowę najmu powierzchni handlowej w obiekcie Centrum Handlowe, położonym w S., przy ul. (...). Na mocy tej umowy najemca (pozwana) zobowiązał się do rozpoczęcia prowadzenia działalności w przedmiocie najmu w postaci apteki ogólnodostępnej oraz do zapłaty czynszu w wysokości równiej iloczynowi 45 zł netto i liczby metrów kwadratowych powierzchni przedmiotu najmu, z góry do dnia 10 każdego miesiąca, czyli 11.484,57 zł brutto miesięcznie. Strony ustaliły, że pierwszy czynsz wymagany byłby od dnia otwarcia Centrum, niezależnie od tego, czy najemca rozpoczął prowadzenie działalności, nie później jednak niż w dniu rozpoczęcia tejże działalności, w terminie 14 dni od daty otrzymania faktury. Najemca obowiązany był także do uiszczania opłat z tytułu zwrotu wynajmującemu kosztów utrzymania Centrum i przedmiotu najmu, zwanych opłatami eksploatacyjnymi, wymienionych w załączniku nr 2 do umowy, które w odniesieniu do kosztów opomiarowanych wynosiły 2 zł netto za 1 metr kwadratowy powierzchni miesięcznie i w odniesieniu do kosztów nieopomiarowanych również 2 zł netto za 1 metr kwadratowy powierzchni miesięcznie. Termin na wykonanie przez najemcę własnych robót i adaptacji, dostosowujących przejęty przedmiot najmu do planowanej działalności oraz rozpoczęcia tejże działalności, strony określiły na 30 dni, licząc od dnia przekazania przedmiotu najmu. Wynajmujący (powódka) zobowiązał się przebudować istniejący budynek i zrealizować obiekt Centrum w terminie nie dłuższym niż do 9 czerwca 2017 r., poinformować o dacie przekazania przedmiotu najmu na minimum 30 dni przed tą datą oraz do zapewnienia najemcy minimum 30 dni przed datą otwarcia Centrum na wykonanie prac budowlanych. Po zawarciu umowy, pozwana, przygotowując się do prowadzenia działalności gospodarczej, zleciła wykonanie projektu technologicznego apteki ogólnodostępnej w budynku handlowo-usługowym, zakupiła gres w celu wykończenia lokalu usługowego za kwotę 6.950,40 zł, wstąpiła z wnioskiem do Prezydium (...) Okręgowej Rady Aptekarskiej o wydanie postanowienia stwierdzającego, że przedstawiony przez nią kandydat może pełnić funkcję kierownika apteki oraz zamówiła przedsiębiorstwo remontowe. W związku z mającymi nastąpić zmianami przepisów Prawa farmaceutycznego strony ustaliły ustnie, że wydanie przedmiotu najmu nastąpi jak najszybciej, tak że pozwana będzie mogła rozpocząć prace wykończeniowe lokalu i jego adaptację już w pierwszej połowie kwietnia 2017 r. Pismem z 25 maja 2017r. powódka wyznaczyła pozwanej termin przekazania przedmiotu najmu na 30 maja 2017r. W dniu 30 maja 2017r. strony spisały protokół zdawczo-odbiorczy przedmiotowego lokalu użytkowego, w którym w uwagach wskazały, że do 5 czerwca 2017 r. zostaną zamontowane liczniki mediów oraz wykonana wylewka samopoziomująca. W związku z tym przekazanie przedmiotu najmu wraz z kluczami nastąpiło w dniu 5 czerwca 2017 r. protokołem zdawczo-odbiorczym, do którego żadna ze stron nie zgłosiła uwag. W dacie przekazania powierzchni, z uwagi na termin wejścia w życie nowelizacji Prawa farmaceutycznego z dniem 25 czerwca 2017 r., stało się oczywiste, że nie ma możliwości przeprowadzenia prac adaptacyjnych w terminie uprawniającym pozwaną do uzyskania zezwolenia na otwarcie apteki. Po wycofaniu się ekipy budowlanej, zamówionej przez pozwaną, co było spowodowane wymaganym przez nią zbyt krótkim terminem przeprowadzenia robót, powódka zaproponowała pozwanej swoją ekipę remontową, która jednak odmówiła pracy z tych samych przyczyn, co poprzednia. W chwili zawierania umowy najmu w Sejmie trwały prace nad zmianą ustawy – Prawo farmaceutyczne. W dniu 7 kwietnia 2017 r. uchwalono ustawę o zmianie ww. ustawy. Wobec braku poprawek Senatu, ustawa została przekazana 24 kwietnia 2017 r. Prezydentowi RP do podpisu, a 15 maja 2017 r. została przez niego podpisana. Zgodnie z przepisem art. 99 ust. 3b ww. ustawy zezwolenie na prowadzenie apteki ogólnodostępnej wydaje się, jeżeli na dzień złożenia wniosku o wydanie zezwolenia liczba mieszkańców w danej gminie, w przeliczeniu na jedną aptekę ogólnodostępną, wynosi co najmniej 3.000 osób i odległość od miejsca planowanej lokalizacji apteki do najbliższej funkcjonującej apteki ogólnodostępnej, liczona między wejściami do izb ekspedycyjnych aptek w linii prostej wynosi co najmniej 500 m. Według danych GUS na dzień 30 czerwca 2017 r. liczba mieszkańców Miasta S.wynosiła 8.502 osoby. Na jedną aptekę na dzień 30 czerwca 2017r. przypadało 2.834 osoby, zaś odległość w linii prostej od miejsca planowanej lokalizacji apteki do najbliższej funkcjonującej apteki ogólnodostępnej wynosiła mniej niż 500 m. W odległości 500 m od planowanej lokalizacji apteki do najbliższej funkcjonującej apteki ogólnodostępnej znajdowały się bowiem w S. 3 inne apteki. Między stronami dochodziło do kilku spotkań w celu ustalenia szans na dalszą współpracę i otwarcie apteki. W dniu 10 lipca 2017 r. pozwana uzyskała decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego w K., na mocy której udzielono jej promesy ważnej do 23 czerwca 2018 r. na prowadzenie apteki ogólnodostępnej, położonej w S., przy ul. (...), zgodnie z którą udzielenie zezwolenia na prowadzenie apteki w ww. lokalizacji będzie uzależnione od spełnienia przez stronę warunków, wynikających z właściwych przepisów prawnych, obowiązujących w dniu wystąpienia z wnioskiem o udzielenie zezwolenia, tj. w szczególności proponowany lokal będzie spełniać wszystkie wymagania techniczne, sanitarnohigieniczne, określone dla budynku użyteczności publicznej i pomieszczeń pracy określone w odrębnych przepisach oraz wymogi określone w prawie farmaceutycznym. Powódka wystawiła pozwanej 6 faktur VAT opiewających na kwotę 12.505,42 zł każda, z tytułu czynszu najmu za okres od lipca do grudnia 2017 r. i opłat eksploatacyjnych lokalu. Pierwsze trzy zostały wysłane pozwanej listem zwykłym we wrześniu 2017 r. Pismem z 19 września 2017 r. pozwana odesłała te faktury i dodatkowo przesłała powódce oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu z uwagi na niemożliwość rozpoczęcia prowadzenia działalności w postaci apteki. Następnie, pismem z 26 września 2017 r. pozwana zwróciła się z prośbą do powódki o wskazanie terminu i formy zwrotu kluczy do lokalu oraz protokolarnego jego odbioru. W związku z bezskutecznymi wezwaniami do odbioru przedmiotu najmu, pismem z 22 listopada 2017 r., pozwana ponowiła oświadczenie o odstąpieniu od umowy ze względu na brak możliwości jej realizacji z przyczyn niezależnych od pozwanej. Pismem z 5 grudnia 2017 r., doręczonym pozwanej w dniu 15 grudnia 2017 r., powódka złożyła oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu na podstawie § 24 ust. 2 pkt 6 umowy w trybie natychmiastowym oraz o zatrzymaniu na podstawie § 25 ust. 2 kwoty 35.985 zł tytułem kary umownej za rozwiązanie umowy najmu z wyłącznej winy najemcy, tj. z uwagi na nierozpoczęcie przez najemcę działalności w postaci apteki ogólnodostępnej, które to wypowiedzenie pozwana uznała za nieskuteczne.

W ustalonym przez siebie stanie faktycznym, po dokonaniu analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego, Sąd Okręgowy uznał, że poza sporem było, że lokalizacja apteki w Centrum Handlowym, realizowanym przez powódkę, co do zasady nie była możliwa, po zmianie prawa farmaceutycznego, ze względu na brak podstaw do wydania zezwolenia na prowadzenie apteki z uwagi na treść art. 99 ust. 3b. Niesporne było również, że nie zaistniały przesłanki przewidziane ust. 3d. wyłączające ograniczenia, o których mowa w ust. 3b. Doniosłe zatem znaczenie z punktu widzenia obiektywnej możności zachowania się pozwanej w sposób wynikający z treści zobowiązania miało ustalenie, czy w okresie od dnia odbioru lokalu, tj. 5 czerwca 2017 r. do dnia wejścia w życie ustawy o zmianie ustawy - Prawo farmaceutyczne, tj. 25 czerwca 2017r., mogła zaadoptować tenże lokal pod potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, a nade wszystko uzyskać wszelkie wymagane prawem zezwolenia i zgody. Powódka w umowie najmu zobowiązała się, że poinformuje pisemnie najemcę o dacie przekazania przedmiotu najmu na minimum 30 dni przed tą datą, czego nie dotrzymała. Niesporny był również fakt, że do wydania przedmiotu w tym dniu nie doszło z przyczyn leżących po stronie powódki, a mianowicie z uwagi na niezamontowanie liczników mediów oraz niewykonanie wylewki samopoziomującej na całej powierzchni podłogi. Ponadto powódka zobowiązała się, że zapewni pozwanej okres minimum 30 dni, przed datą otwarcia Centrum (wyznaczoną na 9 czerwca 2017 r.), na wykonanie prac budowlanych, czego również nie dopełniła. Pozwana w tak krótkim czasie nie była w stanie przeprowadzić niezbędnych prac i przejść procedury uzyskania zezwolenia przed zmianą przepisów. To z kolei doprowadziło do niemożliwości wykonania świadczenia. Stanowisko powódki, że pozwana mogła spełnić świadczenie poprzez przeniesienie siedziby apteki również okazało się chybione. Przeniesienie apteki polegałoby bowiem na zlikwidowaniu jednej z jej poprzednich placówek i ewentualnym uzyskaniu wszystkich pozwoleń dla nowej lokalizacji i otwarcie tejże apteki. Oceny prawnej nie zmieniał fakt uzyskania promesy, albowiem uzależniał wydanie zezwolenia na prowadzenie apteki ogólnodostępnej od spełnienia przez stronę warunków wykonywania działalności gospodarczej objętej zezwoleniem, wynikających z właściwych przepisów prawnych obowiązujących w dniu wystąpienia z wnioskiem o udzielenie zezwolenia. Nietrafna również okazała się argumentacja strony powodowej, że pozwana mogła wystąpić do Ministra Zdrowia o zezwolenie na prowadzenie apteki z pominięciem wprowadzonych ograniczeń.

Sąd pierwszej instancji uznał za zasadny zarzut pozwanej oparty na przepisie art. 475 §1 k.c. w zw. z art. 495 §1 k.c. Na skutek nowelizacji przepisów ustawy - Prawo farmaceutyczne, pozwana nie mogła prowadzić apteki ogólnodostępnej w lokalu, co do którego została zawarta umowa najmu. Niemożność ta była zupełna, trwała oraz obiektywna. Obie strony zdawały sobie sprawę z planowanych zmian w obowiązujących przepisach. Antycypowanie tychże zmian nie mogło jednak obejmować ani tak szybkiego zakończenia drogi legislacyjnej, ani ostatecznego kształtu ograniczeń. Sąd Okręgowy przyjął także, że wymagalność czynszu za miesiąc lipiec 2017 r. nie nadeszła, skoro w dniu 25 czerwca 2017 r. zaistniała niemożliwość następcza świadczenia. W zakresie zakwestionowanej przez pozwaną wysokości opłat eksploatacyjnych, Sąd uznał, że powódka nie wykazała, że ich naliczenie nastąpiło zgodnie z postanowieniami umowy.

Sąd podzielił także zarzut oparty na art. 5 k.c., wskazując na to, że pozwana nie wprowadziła się do przedmiotowego lokalu. Chociaż strony od chwili zawarcia łączyła umowa najmu lokalu, która ze względu na swój konsensualny charakter dla skuteczności nie wymaga wydania lokalu, to jednak ustalone okoliczności wpływające na zbyt krótki termin do uzyskania zezwolenia na prowadzenie apteki leżały po stronie powodowej. W konsekwencji uznać należałoby, że dochodzenie roszczenia w oparciu o art. 659 §1 k.c., art. 669 §1 k.c. w zw. z art. 680 k.c. i §1 ust. 3 i 4 umowy stanowiłoby nadużycie prawa, w szczególności reguł uczciwego obrotu i zasad współżycia społecznego.

Wyrok powyższy zaskarżyła w całości apelacją powódka, wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa.

Apelująca zarzuciła naruszenie: 1) art. 475 § 1 k.c. w związku z art. 495 § 1 k.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, skutkujące bezpodstawnym przyjęciem, że doszło do wygaśnięcia stosunku obligacyjnego pomiędzy stronami, na skutek wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności w postaci wejścia w życie w okresie obowiązywania umowy najmu nowelizacji ustawy - Prawo farmaceutyczne, skutkującej niemożnością otworzenia przez pozwaną apteki ogólnodostępnym w lokalu, który stanowił przedmiot najmu i w konsekwencji oddalenie powództwa, w sytuacji w której nie zaistniały na gruncie niniejszej sprawy okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, skutkujące wygaśnięciem zobowiązania i w konsekwencji oddaleniem powództwa, zaś zachodziły podstawy do zastosowania na gruncie niniejszej sprawy art. 659 § 1 k.c. i art. 669 § 1 k.c. w związku z art. 680 k.c. i zasądzenia od pozwanej na rzecz strony powodowej kwoty 75 032,52 zł wraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych; 2) art. 5 k.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, skutkujące przyjęciem, że strona powodowa nadużyła prawa podmiotowego, co prowadziło do oddalenia powództwa, w sytuacji w której na gruncie niniejszej sprawy nie doszło do nadużycia przez stronę powodową prawa podmiotowego, gdyż to na skutek zaniechania strony pozwanej, polegającej na braku prowadzenia apteki ogólnodostępnej w lokalu stanowiącym przedmiot najmu i de facto uniemożliwieniu przez stronę pozwaną otworzenia przez jakikolwiek podmiot apteki; 3) art. 233 § 1 k.p.c., w stopniu który miał istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, w szczególności skutkującej bezpodstawną odmową wiarygodności zeznań świadków wskazanych przez stronę powodową, w kontekście wykazania, że zamiarem strony pozwanej nie było otworzenie apteki ogólnodostępnej w lokalu stanowiącym przedmiot najmu, jak również całkowicie nieuprawnionemu przyjęciu, że strona powodowa nie wykazała, że naliczenie opłat eksploatacyjnych nastąpiło zgodnie z postanowieniami umowy najmu oraz bezkrytycznemu przyjęciu za wiarygodne zeznań pozwanej oraz świadków przez nią wskazanych w kwestii braku możliwości prowadzenia przez pozwaną prac adaptacyjnych w tym lokalu; 4) art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 231 k.p.c., w stopniu który miał istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, skutkującej bezpodstawnym przyjęciem, że strona pozwana nie miała możliwości wykonania prac adaptacyjnych w lokalu stanowiącym przedmiot najmu, w okresie od dnia wejścia w posiadanie tego lokalu, do dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy - Prawo farmaceutyczne, w sytuacji w której w sprawie nie został przeprowadzony na tę okoliczność dowód z opinii biegłego; 5) art. 233 § 1 w związku z art. 231 k.p.c., w stopniu który miał istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, skutkującej bezpodstawnym przyjęciem, że złożenie przez pozwaną do Ministra Zdrowia wniosku na podstawie art. 99 ust. 3e Prawa farmaceutycznego o wyrażenie zgody na otworzenie apteki ogólnodostępnej pomimo ograniczeń terytorialnych, z uwagi na uznaniowość w tym zakresie, nie odniosłoby zamierzonego rezultatu, zaś termin uzyskania tego pozwolenia byłby tak odległy, że i tak pozwana nie rozpoczęłaby prowadzenia działalności zgodnie z umową, w sytuacji w której na tę okoliczność nie został przeprowadzony żaden dowód w sprawie i nie wypowiedział się żaden uprawniony organ.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd Okręgowy prawidłowo, z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisie art. 233 §1 k.p.c. ustalił stan faktyczny sprawy, co sprawiło, że Sąd Apelacyjny przyjął go za własny. Rozważania nad zarzutami o charakterze procesowym poprzedzić należy ogólną uwagą, wedle której, zgodnie z brzmieniem ww. przepisu, sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zachowanie tych wymogów wymaga, aby sąd wziął pod uwagę wszystkie dowody przeprowadzone w sprawie, dokonał ich konfrontacji i na tej podstawie wyciągnął logicznie uzasadnione wnioski, zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego i wiedzy fachowej, jeśli jest ona wymagana a w danej sprawie. W świetle ugruntowanej linii orzecznictwa Sądu Najwyższego postawienie zarzutu naruszenia art. 233 §1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów. Skarżący może tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. (por. przykładowo wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC z 2000 r., Nr 7-8, poz. 139). Okoliczność, że z przeprowadzonych dowodów można wyciągnąć także wnioski odmienne, nie uzasadnia zarzutu naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. Wobec powyższego stwierdzić należy, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie zebranego materiału dowodowego dawały się wysnuć przeciwne wnioski.

Zdaniem skarżącej ocena dowodów dokonana z naruszeniem art. 233 §1 k.p.c. doprowadziła Sąd Okręgowy do błędnych wniosków, że: pozwana miała zamiar otworzyć aptekę, powódka nie wykazała prawidłowości naliczenia opłat eksploatacyjnych, nie było możliwości przeprowadzenia w spornym lokalu prac adaptacyjnych. Z zarzutami tymi zgodzić się nie sposób. W uzasadnieniu apelacji skarżąca nie wskazuje, które konkretnie dowody zostały ocenione nieprawidłowo i na czym ewentualne nieprawidłowości miałyby polegać. Sama polemika z analizą dokonaną przez Sąd, jak wskazano wyżej, za wystarczającą uznana być nie może. Trudno także uznać za przekonującą argumentację, zgodnie z którą działania pozwanej miały charakter pozorny, a jej celem nie było uruchomienie apteki, a uniemożliwienie tego innemu podmiotowi. Pogląd ten abstrahuje całkowicie od zaistniałych w sprawie okoliczności prawnych, z których obie strony doskonale zdawały sobie sprawę. Z dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy z dnia 6 września 2001 r. - Prawo farmaceutyczne (t. jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 499 – dalej: prawo farmaceutyczne) żaden z podmiotów nie mógłby uzyskać zezwolenia na prowadzenie apteki ogólnodostępnej. Zawarte w art. 99 ust. 3a prawa farmaceutycznego ograniczenie ma charakter przedmiotowy, a nie podmiotowy. Skoro zatem nie było faktycznej możliwości uzyskania zezwolenia przed początkiem obowiązywania ww. przepisu, dotyczyło to zarówno pozwanej, jak i każdej innej osoby. Nie można zapominać również o poczynionych przez pozwaną przygotowaniach do uruchomienia apteki, a także zwróceniu się do właściwego organu administracyjnego o wydanie promesy zezwolenia, zgodnie z sugestią powódki.

Pozwana wykazała również zeznaniami m.in. K. S., że zwracała się do powódki o jak najszybsze przekazanie przedmiotu najmu. Dowód ten nie został skutecznie podważony. Fakt, że nie został na tę okoliczność przedstawiony żaden dokument, nie dyskwalifikuje oceny Sądu Okręgowego. Co do zasady dowód z dokumentu nie jest dowodem lepszym od dowodu z zeznań świadka czy strony. Doświadczenie życiowe uczy również, że negocjacje między przedsiębiorcami, szczególnie przy stosunkowo niewielkich inwestycjach, przybierają głównie formę ustną.

Bez istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje okoliczność, dlaczego pozwana niezwłocznie po uzyskaniu promesy nie odstąpiła od umowy. Nie może to - w ocenie Sądu Apelacyjnego – świadczyć o pozorności jej działań, albowiem w takim wypadku o promesę nie wystąpiłaby w ogóle. Niezależnie od tego pozwana wyjaśniła przekonująco w swoich zeznaniach, że po poinformowaniu strony powodowej o treści promesy, kontakt z wynajmującą lub jej przedstawicielem był utrudniony. Irrelewantne wydaje się także ustalenie, kto był inicjatorem zawarcia umowy. Za oczywiste uznać też należy, że powódce zależało na zrealizowaniu umowy, lecz również ona nie była w stanie swoimi działaniami zapewnić możliwości jej realizacji.

Wbrew przekonaniu apelującej, pozwana wykazała także, że nie mogła znaleźć wykonawcy, który byłby w stanie wykonać prace adaptacyjne w spornym lokalu w tak krótkim czasie. Zeznania W. A., który pierwotnie miał wykonywać te prace oraz K. S., który miał rozmawiać z kolejnym wykonawcą, poleconym przez powódkę słusznie uznane zostały za wiarygodne, tym bardziej, że skarżąca nie przedstawiła żadnych przekonujących kontrdowodów.

Nie ma racji również skarżąca, twierdząc, że to na jej przeciwniku procesowym spoczywał ciężar wykazania nieprawidłowości naliczenia opłat eksploatacyjnych. To powódka dochodziła roszczeń z tego tytułu, a zatem winna tę okoliczność, zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c., udowodnić, w szczególności odnośnie do okresów nieobjętych §1.4 umowy. Niezależnie od tego, wobec niemożliwości świadczenia jednej ze stron zobowiązanie wygasło. W tych okolicznościach powódka mogłaby domagać się zwrotu poniesionych przez nią opłat eksploatacyjnych związanych ze spornym lokalem ewentualnie jedynie na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej lub bezpodstawnego wzbogacenia, co z kolei wymagałoby wykazania szkody albo przesłanek z art. 405 k.c.

Nieskuteczny okazał się też zarzut naruszenia art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 231 k.p.c. poprzez uznanie, że pozwana nie miała możliwości wykonania prac adaptacyjnych w okresie między przekazaniem jej lokalu a wejściem w życie nowelizacji prawa farmaceutycznego. Zdaniem skarżącej taka okoliczność mogłaby zostać stwierdzona jedynie przy pomocy dowodu z opinii biegłego. Przede wszystkim zauważyć należy, że apelacja nie podnosi zarzutu uchybienia art. 278 §1 k.p.c., co jest o tyle istotne, że zarzutami o charakterze procesowym sąd odwoławczy jest związany. Niezależnie od powyższego podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczność możliwości wykonania adaptacji miała charakter drugorzędny. Relewantne było natomiast to, czy przed wejściem w życie art. 99 ust. 3b prawa farmaceutycznego pozwana miała możliwość wystąpienia z wnioskiem o zezwolenie na prowadzenie apteki. Na tak postawione pytanie odpowiedź jest oczywiście negatywna. Zauważyć wypada, że art. 100 ust. 2 pkt 4 prawa farmaceutycznego (także w brzmieniu sprzed 25 czerwca 2017 r.) wymagał dołączenia do wniosku o zezwolenie m.in. opinii Państwowej Inspekcji Sanitarnej o lokalu. Po pierwsze, trudno wyobrazić sobie wydanie pozytywnej opinii przed lub w trakcie prac adaptacyjnych. Po wtóre, organ Państwowej Inspekcji Sanitarnej jako organ administracyjny, jest co do zasady obowiązany do załatwienia sprawy w terminie 1 miesiąca (art. 35 §3 k.p.a.). W konkluzji uznać należało, że pozwana nie była w stanie złożyć wniosku o zezwolenie na prowadzenie apteki przed wejściem w życie nowelizacji prawa farmaceutycznego.

Nie doszło również do naruszenia art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 231 k.p.c. poprzez uznanie, że złożenie przez pozwaną wniosku do Ministra Zdrowia na podst. art. 99 ust. 3e prawa farmaceutycznego nie odniosłoby zamierzonego rezultatu i to w rozsądnym terminie. Przede wszystkim nie ma racji skarżąca, twierdząc, że w tym przedmiocie nie został przeprowadzony żaden dowód i nie wypowiedział się uprawniony organ. Jak wynika z treści pisma Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego w K. z dnia 15 maja 2018 r. (k. 133), Sąd Okręgowy podjął próbę wyjaśnienia tego zagadnienia. Oczywistym jest jednak, jak słusznie wskazał Inspektor, że czynienie hipotetycznych rozważań w tym przedmiocie nie jest celowe, skoro ewentualna decyzja ma charakter uznaniowy. Co istotne, uznaniowość ta dotyczy trzech organów: wójta (burmistrza, prezydenta), wojewódzkiego inspektora farmaceutycznego oraz ministra (art. 99 ust. 3f prawa farmaceutycznego). Trudno także w kontekście zasad współżycia społecznego wymagać od najemcy, że poniesie znaczne koszty na adaptację lokalu, pozostając w tak dużej niepewności co do możliwości prowadzenia apteki. Wniosek o wyrażenie zgody na podst. art. 99 ust. 3e pozwana mogłaby złożyć najwcześniej 25 czerwca 2017 r. Mając na uwadze terminy ustawowe dla każdego z 3 organów administracyjnych oraz obieg dokumentów ewentualnie pozytywną decyzję pozwana mogłaby realnie uzyskać po ponad 4 miesiącach. Gdy dodać do tego czas konieczny na adaptację lokalu, okazałoby się, że w spornym okresie najemca nie mógłby nawet rozpocząć swojej działalności. Z pewnością żądanie zapłaty należności czynszowych pozostawałoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, w szczególności uczciwości obrotu gospodarczego.

Zaskarżony wyrok nie narusza także prawa materialnego.

Na aprobatę zasługuje pogląd, zgodnie z którym w rozpoznawanej sprawie zachodziła niemożliwość świadczenia opisana w art. 475 §1 k.c. i art. 495 §1 k.c. Niemożliwość ta ma charakter: obiektywny – ani pozwana, ani żaden inny podmiot nie może prowadzić w spornym lokalu apteki ogólnodostępnej z uwagi na ograniczenie zawarte w art. 99 ust. 3b prawa farmaceutycznego; zupełny – zgodnie z umową lokal został przeznaczony do wynajęcia wyłącznie na cele apteki, a zatem jego wykorzystanie w inny sposób zgodnie z umową nie jest możliwe i trwały – brak jest jakichkolwiek przesłanek do twierdzenia, aby stan prawny mógł w przyszłości ulec zmianie. Nie jest przekonująca argumentacja, że pozwana zdawała sobie przy podpisywaniu umowy sprawę z ryzyka związanego z trwającymi pracami legislacyjnymi, których przedmiotem było prawo farmaceutyczne. Przede wszystkim obie strony funkcjonowały w obrocie jako profesjonaliści. Jakkolwiek to pozwana bezpośrednio zajmowała się działalnością farmaceutyczną, to nie można nie dostrzec, że zamiarem powódki było wynajęcie lokalu nie na jakąkolwiek działalność lecz wyłącznie dla prowadzenia apteki, co wiązało się z planami urządzenia przychodni oraz sklepu drogeryjnego. W tej sytuacji również skarżąca jako profesjonalista powinna wiedzieć o możliwych ograniczeniach w tego rodzaju działalności, tym bardziej, że zawsze była ona reglamentowana. Nie sposób także nie wziąć pod uwagę szybkości procesu legislacyjnego, odbiegającej od istniejących standardów w tym zakresie. Dla porządku wskazać należy, że niemożliwość świadczenia zachodziła po stronie wynajmującej, albowiem to ona zobowiązała się do wynajęcia lokalu w celu prowadzenia w nim apteki ogólnodostępnej, co wynikało wprost z §5 ust. 1 w zw. z §1 ust. 8, a także z §19 ust. 1 i 2 umowy najmu.

Sąd Apelacyjny podzielił także zapatrywanie Sądu pierwszej instancji co do tego, że niemożliwość świadczenia jest następstwem okoliczności, za którą nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron, albowiem wyniknęła ona wyłącznie ze zmiany stanu prawnego. Nawet jednak gdyby przyjąć, że jakąkolwiek winę przypisać można pozwanej, powódka nie mogłaby skutecznie domagać się wskazanej w pozwie sumy na podstawie umowy, a to wobec wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań wynikających z tejże. W takim wypadku odpowiedzialność pozwanej należałoby rozważać w kontekście ogólnych zasad reżimu kontraktowego (art. 471 k.c.). W tej sytuacji jednak na powódce spoczywałby ciężar wykazania szkody, czego jednak nie dowodziła. Wysokość utraconego czynszu nie zawsze odpowiada rozmiarowi szkody, a z całą pewnością nie jest tak w przypadku opłat eksploatacyjnych.

Wobec przytoczonej wyżej argumentacji zbędne wydaje się odnoszenie do zarzutu obrazy art. 5 k.c., aczkolwiek Sąd odwoławczy w pełni podziela argumentację Sądu Okręgowego w tym zakresie, tym bardziej, że apelacja nie dostarczyła w tym względzie żadnych nowych argumentów. Wbrew twierdzeniom skarżącej treść decyzji – promesy z dnia 10 lipca 2017 r. była jasna i nie wymagała dodatkowej interpretacji. Udzielenie zezwolenia zostało uzależnione od spełnienia warunków obowiązujących w dacie wystąpienia z wnioskiem o udzielenie zezwolenia. Nieskuteczne było również powoływanie się na możliwość przeniesienia innej apteki należącej do pozwanej. Prawo farmaceutyczne w art. 104a przewiduje wprawdzie możliwość przeniesienia zezwolenia na inny podmiot, lecz jedynie w przypadku zbycia apteki z odwołaniem się do art. 55 1 k.c., a nadto bez zmiany adresu. Z kolei likwidacja jednej z innych aptek pozwanej, jak wynika z niekwestionowanych w tym zakresie ustaleń Sądu Okręgowego, nie usunęłaby ograniczenia, o którym mowa w art. 99 ust. 3 b prawa farmaceutycznego.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.

Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, które po stronie pozwanej ograniczyły się do wynagrodzenia radcy prawnego przyjęto art. 98 §1 k.p.c. w zw. z art. 391 §1 k.p.c. oraz §2 pkt 6 w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.).

SSA Marek Boniecki SSA Anna Kowacz-Braun SSO Wojciech Żukowski