Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2019 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2019 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy O. Zakładu (...) w O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

I uchyla uchwałę nr(...)z dnia 14 czerwca 2019 r. Wspólnoty Mieszkaniowej, przy ul. (...) w O.,

II zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 560 (pięćset sześćdziesiąt) zł tytułem kosztów procesu.

sędzia Ewa Oknińska

Sygn. akt I C 485/19

UZASADNIENIE

Powód Gmina O. – Zakład (...) w O. w dniu 5 września 2019 r. złożył pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. o uchylenie uchwały nr(...)z dnia 14 czerwca 2019 r. w przedmiocie wykonania i montażu wrót stalowych w przejeździe bramnym od strony ulicy i podwórza po wykonaniu niezbędnej dokumentacji. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, że zaskarżona uchwała została podjęta większością 53,7% w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powód posiada udział 11,4%. W ocenie powoda ww. uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza interesy Gminy O.. Jej wykonanie spowoduje utrudni dostęp do działek stanowiących własność Gminy O., położonych w kwartale ulic (...), powodując brak dostępu do terenów publicznych dla służb miejskich w zakresie sprzątania, odśnieżania, celach ratowniczych oraz remontowych w przypadku awarii. Ponadto uchwała nr (...)z dnia 25 kwietnia 2019 r. w rażący sposób zagraża bezpieczeństwu mieszkańców zamieszkałych w ww. kwartale ulic (k. 4-5).

W odpowiedzi na pozew, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w O. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu.

Argumentując swoje stanowisko, pozwana Wspólnota wskazała, że podejmując uchwałę kierowała się koniecznością zabezpieczenia nieruchomości wspólnej przed dewastacją przez osoby trzecie. Przejazd znajdujący się od ul. (...) jest miejscem, w którym mieszkańcy sąsiednich nieruchomości – mieszkań komunalnych należących do Gminy O. notorycznie wyrzucają śmieci, spożywają alkohol, załatwiają potrzeby fizjologiczne oraz malują „graffiti”. O konieczności zabezpieczenia nieruchomości przed powyższymi działaniami współwłaściciele zostali poinformowani na zebraniu współwłaścicieli w dniu 27 lutego 2019 r. Ponadto pozwana podniosła, że dojazd na podwórko stanowiące własność powoda odbywa się bez przeszkód od strony ul. (...) oraz od strony ul. (...), a brama ma być zamontowana od strony ul. (...). Przejazd znajdujący się na nieruchomości pozwanej, z uwagi na jego nieznaczną szerokość jest i tak niedostępny dla samochodów o średnich lub dużych gabarytach, zatem dojazd dla służb remontowych i ratowniczych odbywa się od strony ul. (...) (k. 28-30).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.. Wspólnota Mieszkaniowa obejmuje lokale położone w budynku zlokalizowanym pod podwójnym adresem, tj. ul. (...)/(...) Wymieniona Wspólnota Mieszkaniowa liczy 17 lokali mieszkalnych. Budynek jest wpisany do rejestru zabytków. (bezsporne)

W dniu 27 lutego 2019 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali – członków Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym podjęto uchwałę nr (...)na mocy której Zarząd Wspólnoty został upoważniony do wystąpienia przeciwko właścicielowi lokalu nr (...) – Gminie O. z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Przedmiotowy lokal, położony jest na parterze budynku, obok tunelu, stanowił tzw. pustostan. Na zewnątrz lokalu przebywały osoby, które spożywały alkohol. W dniu 18 lipca 2019 r. powód sprzedał lokal nr (...).

W budynku Wspólnoty znajduje się przejazd (tunel). W 2018 r. wykonano remont elewacji tunelu. Z uwagi na jego nieznaczną szerokość możliwy jest nim przejazd samochodów osobowych, jest niedostępny do przejazdu samochodów o większych gabarytach.

W tunelu tym gromadzą się osoby, które spożywają alkohol, pozostawiając po sobie śmieci oraz załatwiają potrzeby fizjologiczne. Ponadto w tunelu pozostawiane są worki ze śmieciami.

(dowód: uchwała nr (...)– k. 31, pismo Zakładu (...) – k. 32, zdjęcia na płycie CD – k. 33, zeznania świadka A. Z. – k. 43v – 44, zeznania członków zarządu pozwanej R. O. – k. 45v.-46, A. K. – k. 46)

W celu zapobiegnięcia dewastacji przejścia w tunelu, w dniu 14 czerwca 2019 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...)w sprawie wykonania i montażu wrót stalowych w przejeździe bramnym od strony ulicy i podwórza po wykonaniu niezbędnej dokumentacji. W związku z powyższym Wspólnota upoważniła Zarząd Wspólnoty do wyłonienia wykonawcy na przeprowadzenie ww. prac ze złożonych ofert zebranych przez administratora i zawarcia z nim umowy. Uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałą głosowali członkowie Wspólnoty, którym przysługuje (...) udziałów. Powód został poinformowany o treści uchwały w dniu 26 lipca 2019 r.

W uchwale nie została sprecyzowana konstrukcja oraz specyfikacja techniczna bramy. Nie zostało również wskazane czy zostanie zapewniona możliwość przejścia lub przejazdu przez bramę.

( dowód: uchwała nr (...)– k. 9, uchwała nr (...)dotycząca wyboru zarządu Wspólnoty – k. 8, pismo Zakładu (...) – k. 12, pismo Urzędu Miasta O. – k. 15)

Przedmiotowa brama miała zostać zamontowana w przejeździe, znajdującym się w budynku od strony ul. (...). Z budynku Wspólnoty są poprowadzone wyjścia z klatek schodowych na ul. (...) oraz na podwórko. Oprócz przejazdu od strony ul. (...) do podwórka można się dostać przez wjazd od strony ul. (...). Wjazd od ul. (...) jest nieprzejezdny - zastawiony kamieniami. Teren podwórka stanowi własność Gminy O..

Dookoła podwórza znajduje się kilka kamienic o zwartej zabudowie (budynki posiadają wspólne ściany), w tym budynek pozwanej Wspólnoty. Obszar podwórza nie jest urządzony. Samochody parkują tam jedynie zwyczajowo.

(dowód: mapa – k. 42, protokół z oględzin – k. 47-48, zeznania świadka A. Z. – k. 43v-44, zeznania świadka B. K. – k. 44-44v, zeznania świadka G. D. – k. 44v-45, zeznania członka zarządu pozwanej R. O. – k. 45v-46)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o uchylenie uchwały nr (...)pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalenia stanu faktycznego Sąd poczynił na podstawie przedłożonych dokumentów, które uznał za wiarygodne, a których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała. Sąd oparł się także na dowodzie z oględzin przeprowadzonych na obszarze, na którym miała zostać zamontowana brama, której montaż przewidywała zaskarżona uchwała. Ponadto Sąd uwzględnił zeznania świadków oraz członków zarządu pozwanej Wspólnoty, albowiem znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 7 lokali, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.). Nie było również wątpliwości, że powód, posiadający legitymację czynną do wytoczenia przedmiotowego powództwa, dotrzymał terminu na zaskarżenie uchwały, który wynika z art. 25 ust. 1a ww. ustawy. Powód został poinformowany o treści uchwały, podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów, w dniu 26 lipca 2019 r. Pozew został natomiast wniesiony w dniu 5 września 2019 r.

Zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi kategorię obiektywną, dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba, że w tym trybie ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 września 2018 r., sygn. akt I ACa 204/18).

W przedmiotowej sprawie powód wywodził, że uchwała nr (...)z dnia 14 czerwca 2019 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. o wykonaniu i montażu wrót stalowych w przejeździe bramnym od strony ulicy i podwórza narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza jego interesy z uwagi na okoliczność, że jej wykonanie spowoduje znaczne ograniczenie dostępu na teren Gminy O. oraz utrudni dostęp do działek stanowiących własność Gminy położonych w kwartale ulic (...), powodując brak dostępu do terenów publicznych dla służb miejskich w zakresie sprzątania, odśnieżania, ratowniczych i remontowych. Ponadto powód wskazał, że wykonanie uchwały spowoduje zagrożenie dla bezpieczeństwa mieszkańców zamieszkałych w ww. kwartale ulic.

Porównanie treści zaskarżonej uchwały Wspólnoty z podniesioną przez powoda argumentacją wskazuje, że w istocie wprowadzenie nieokreślonego bliżej zagrodzenia przejazdu tunelu przebiegającego w budynku zlokalizowanym przy ul. (...) stanowiłoby zagrożenie m.in. dla członków wspólnoty, zamieszkujących w przedmiotowym budynku. W szczególności, w ocenie Sądu przyjęcie spornej uchwały, która określa warunki zagrodzenia przejazdu jedynie blankietowo, nie zawierając żadnych wytycznych co do podstawowych cech bramy, tj. okoliczności czy będzie ona zamknięta na stałe, czy też będzie otwierana, a jeżeli tak to w jakim zakresie i na jakich warunkach, powodowałoby zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców w przypadku niespodziewanego zdarzenia, jak np. konieczności szybkiej i sprawnej ewakuacji.

Podkreślić należy, że na podwórzu znajdują się wejścia do klatek schodowych budynku pozwanej Wspólnoty, z których korzystają właściciele lokali. Realizacja blankietowo określonego w uchwale przedsięwzięcia mogłaby pozbawić jednej z dwóch bezpośrednich dróg ewakuacyjnych. W tym zakresie należało mieć na uwadze przede wszystkim bezpieczeństwo mieszkańców. Powyższej okoliczności nie podważa fakt, że przy ul. (...) znajduje się przejście w budynku, które prowadzi na podwórko wewnętrzne w.w. budynku. Aby dostać się do podwórza Gminy należy przejść przez kolejny tunel, znajdujący się w budynku, przy ul. (...).

Na marginesie, wskazać należy, że argumentacja powoda wskazującego na naruszenie jego interesów poprzez ograniczenie dostępu pojazdów na teren Gminy O. jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Wskazać bowiem należy, że na podwórzu nie ma urządzonego parkingu. Ponadto wątpliwe jest, aby służby ratownicze korzystające z pojazdów o większych rozmiarach mogły przejechać przez sporny tunel z uwagi na szerokość tunelu.

Sąd miał na uwadze także stanowisko pozwanej podnoszącej, że celem podjęcia uchwały było zapobiegnięcie dewastacji i zaśmiecania tunelu pod budynkiem i jego bezpośredniego otoczenia, która to okoliczność nie pozostaje bez znaczenia. Jednakże wymienione argumenty musiały ustąpić przed priorytetowymi względami bezpieczeństwa mieszkańców, którego analizowana regulacja pozwanej Wspólnoty nie gwarantowała w należytym stopniu.

Mając na względzie powyższe, Sąd uchylił uchwałę nr (...)z dnia 14 czerwca 2019 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. (pkt 1 sentencji wyroku).

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Strona powodowa poniosła następujące koszty procesu: opłata od pozwu – 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – 360 zł, łącznie 560 zł.

W związku z tym, że powód wygrał niniejszy proces w całości należało zasądzić od pozwanej na jego rzecz kwotę 560 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.