Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2020 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie X Wydział Gospodarczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 30 stycznia 2020 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielnia (...) z siedzibą w G.

przeciwko M. B.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanemu M. B. aby wydał powodowi (...) Spółdzielni (...) z siedzibą w G. w stanie wolnym od osób i rzeczy lokal położony w G. przy ul. (...);

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3.817 zł (trzy tysiące osiemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt X GC 381/19

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 26 lutego 2019 roku powód (...) Spółdzielnia (...) z siedzibą w G. domagała się orzeczenia eksmisji pozwanego M. B. z lokalu przy ul. (...) w G. i nakazanie wydania lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy powodowie oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że jest właścicielem nieruchomości przy ul. (...) w G.,, zabudowanej budynkiem użytkowym i budynkiem gospodarczym. Wskazał następnie, że w dniu 1 stycznia 2016 roku wynajął pozwanemu w/w nieruchomość z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej na podstawie umowy na czas nieokreślny umowy najmu, w zamian za miesięczny czynsz oraz pokrywanie przez pozwanego opłat. Pozwany zaprzestał jednak regularnego uiszczania czynszu, a powód zmuszony był do dochodzenia zaległych należności na drodze sądowej, doprowadzając do wydania nakazów zapłaty. Powód wypowiedział także umowę pozwanemu, jednakże wstrzymał się z eksmisją, z uwagi na deklarację pozwanego dotyczącą spłaty zadłużenia. Pozwany nie spłacił jednak całego zadłużenia ani nie dokonał żadnej wpłaty na należności bieżące, pomimo ponawiających się wezwań do zapłaty, ani nie opuścił lokalu.

Pozwany nie złożył odpowiedzi na pozew, mimo skutecznego doręczenia odpisu pozwu wraz z odpowiednimi pouczeniami i zobowiązaniami. Natomiast na rozprawie w dniu 3 października 2019 roku oświadczył, że nie zgadza się na eksmisję i wnosi o rozłożenie należności na raty, potwierdzając przy tym zadłużenie z tytułu czynszu za najem lokalu. Oświadczył też, że podejmuje działania, które mają pomóc mu spłacić zadłużenie.

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 3 października 2019 roku Sąd odroczył rozprawę celem umożliwienia pozwanemu wywiązania się z zaległych zobowiązań w stosunku do powódki do dnia 19 grudnia 2019 roku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 stycznia 2016 roku powód (...) Spółdzielnia (...) w G. zawarła z pozwanym M. B. umowę najmu budynku użytkowego dawnej ciastkarni o powierzchni 264,70 m ² – położonego na działce nr (...) o powierzchni 1.226 m ², dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Przedmiot umowy pozwany przeznaczyć miał do wykonywania działalności gospodarczej w zakresie prowadzenia myjni samochodowej. Czynsz najmu został ustalony na kwotę 3.000 zł netto (3.690 zł brutto), płatny z góry do 10-tego dnia każdego miesiąca. Pozwany miał ponadto ponosić we własnym zakresie koszty energii elektrycznej, wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania oraz ubezpieczenia mienia od kradzieży i wszelkich opłat związanych z prowadzeniem działalności.

Umowa została zawarta na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zgodnie z treścią § 9, w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy przez pozwanego, powód miał prawo do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia i bez prawa do odszkodowania, w szczególności w przypadku, gdyby pozwany był w zwłoce w zapłacie czynszu lub innych należnych opłat z tytułu eksploatacji lokalu za okres dłuższy niż 30 dni.

Dowód:

- umowa najmu k. 10 – 13,

Powód był właścicielem lokalu położonego działce nr (...) o powierzchni 1.226 m ², dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą nr (...), którego dotyczyła umowa z dnia 1 stycznia 2016 roku.

Dowód:

- odpis księgi wieczystej k. 14 – 19,

W piśmie z dnia 6 czerwca 2018 roku powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu z dnia 1 stycznia 2016 roku, bez zachowania okresu wypowiedzenia z uwagi na brak uregulowania do dnia wypowiedzenia całości zaległości czynszowych. Wskazał, że pozwany zalega z płatnościami za okres powyżej 30 dni i to pomimo licznych wezwań do zapłaty. Powód zastrzegł jednak, że zmiana stanowiska w kwestii odstąpienia od rozwiązania umowy najmu możliwa jest wyłącznie w przypadku uregulowania zaległości do końca czerwca 2018 roku. Dodał przy tym, że zadłużenie pozwanego z tytułu nakazu zapłaty wynosi 18.952,52 zł plus odsetki w kwocie 2.767 zł, a zaległość bieżąca na dzień 31 maja wynosi 14.908.70 zł, a więc łącznie 36.628,22 zł. Powód zastrzegł, że nieuregulowanie należności w wyznaczonym terminie jest jednoznaczne z obowiązkiem opuszczenia lokalu przez pozwanego i wydania go powodowi w stanie wolnym od osób i rzeczy do dnia 30 czerwca 2018 roku.

Dowód:

- wypowiedzenie umowy ze skutkiem k. 9,

Pismem z dnia 11 stycznia 2019 roku powód oświadczył, że podtrzymuje wypowiedzenie umowy najmu z skutkiem natychmiastowym z dnia 6 czerwca 2018 roku i wzywa go do dobrowolnego opuszczenia lokalu położonego w G. przy ul. (...) w G. w stanie wolnym od osób i rzeczy do dnia 28 stycznia 2019 roku, wskazując, że zadłużenie pozwanego wciąż się utrzymuje, a pozwany aktualnie korzysta z lokalu bezumownie. Podniósł też, że łączne zadłużenie względem powoda na dzień 31 grudnia 2018 roku wynosiło 29.582,13 zł, a brak jego uregulowania spowoduje skierowania sprawy o eksmisję.

Dowód:

- pismo powoda z dnia 11 stycznia 2019 roku k. 6,

W dniu 28 stycznia 2019 roku sporządzony został protokół przekazania lokalu użytkowego (...) położonego w G. przy ul. (...) w G., dotychczas użytkowanego jako myjnia samochodowa na podstawie umowy z dnia 1 stycznia 2016 roku. W protokole wskazano, że pozwany odmówił wydania lokalu i nie opróżnił go z rzeczy, deklarując, ze do dnia 20 lutego 2019 roku wpłaci 15.000 zł z tytułu zaległego czynszu oraz czynsz bieżący do dnia 10 lutego 2019 roku.

Dowód:

- protokół k. 7 – 8,

Pozwany w listopadzie 2019 roku wpłacił na rachunek powoda kwotę 10.000 zł z tytułu zaległości czynszowych.

Bezsporne,

Zadłużenie pozwanego z tytułu umowy najmu z dnia 1 stycznia 2016 roku na dzień 31 grudnia 2019 roku wynosiło 32.546,04 zł, w tym należności przeterminowane wynosiły 30.793,08 zł.

Bezsporne, nadto dowód:

- rozrachunku stron k. 46,

Pozwany w styczniu 2020 roku wpłacił na rachunek powoda kwotę 10.000 zł z tytułu zaległości czynszowych.

Bezsporne,

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione.

Powód domagał się orzeczenia eksmisji pozwanego z lokalu przy ul. (...) w G. i nakazanie wydania lokalu w tanie wolnym od osób i rzeczy powodowi.

Podstawę prawną żądania powoda stanowiły więc przepisy o ochronie własności, w konkretnie art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Należy zauważyć, że roszczeniu windykacyjnemu po stronie właściciela odpowiada konkretny obowiązek wydania rzeczy po stronie osoby naruszającej własność przez odebranie faktycznego władztwa nad rzeczą. Wykonanie przez naruszyciela konkretnego zobowiązania, odpowiadającego roszczeniu windykacyjnemu, w postaci wydania rzeczy ma doprowadzić do spełnienia przez naruszyciela jego obowiązku zaniechania ingerencji w prawo własności. Chodzi o restytucję w naturze, a nie o żądanie wydania wartości określonej rzeczy. Żądanie wydania dotyczy więc rzeczy jako takiej, nie zaś przynoszonych przez nią pożytków. Roszczenie windykacyjne służy właścicielowi przeciwko osobie, która rzeczą faktycznie włada. Koniecznymi przesłankami tego roszczenia są: status właściciela (współwłaściciela), fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, a także fakt, że rzeczą faktycznie włada pozwany, który jest do tego nieuprawniony (por. wyr. SN z 23.9.1992 r., II CRN 99/92, L.). Treścią roszczenia windykacyjnego jest bowiem przyznanie właścicielowi żądania wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą bez uprawnienia skutecznego względem właściciela (por. wyr. SN z 29.8.2013 r., I CSK 711/12, L.). Skoro istota żądania właściciela polega na wydaniu mu rzeczy, zobowiązany do wydania naruszyciel prawa własności jest zobowiązany do świadczenia polegającego na czynieniu (facere). Występując do sądu o wydanie rzeczy, powód powinien żądać nakazania pozwanemu wydania sporej rzeczy oznaczonej indywidualnie. Przedmiotem wydania (żądania procesowego) jest rzecz w rozumieniu art. 45 KC. Przedmiotem roszczenia windykacyjnego jest rzecz oznaczona co do tożsamości, tj. zindywidualizowana przez odpowiedni opis. Rzecz powinna być określona co do tożsamości, nawet jeśli wchodziła lub wchodzi w skład większej całości, zbioru rzeczy, a nawet jeśli miała charakter rzeczy oznaczonej co do gatunku. Roszczenie eksmisyjne jest natomiast rodzajem roszczenia windykacyjnego, gdy realizowane jest przez właściciela nieruchomości. Roszczenie o eksmisję z lokalu stanowiącego własność danej osoby może wynikać z prawa własności. (Komentarz do art. 222 k.c. red. Osajda 2020, wyd. 25/K. Królikowska).

Mając na uwadze poczynione powyżej rozważania, wskazać należy, że nie budził wątpliwości Sądu fakt, że powód był legitymowany czynnie do wytoczenia przedmiotowego powództwa – był on bowiem właścicielem nieruchomości, na której położony był wynajmowany przez pozwanego lokal użytkowy. Spełniona została zarazem pierwsza przesłanka roszczenia windykacyjnego zgłoszonego w pozwie. Niesporną w sprawie okolicznością był także fakt, że powód nie władał swoją nieruchomością (a więc druga przesłanka roszczenia), bowiem rzeczą tą faktycznie władał pozwany.

Ostatnia przesłanka sprowadzała się nie tylko do stwierdzenia, że pozwany włada nieruchomością (co zostało należycie sprawie wykazanie), ale że włada nią bez uprawnienia skutecznego względem właściciela – co mając na uwadze, że strony zawarły w dniu 1 stycznia 2016 roku umowę najmu oznacza, że koniecznym było stwierdzenie, iż umowa ta wygasła. Sąd stanął na stanowisku, że wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia dokonane przez powoda w piśmie z dnia 6 czerwca 2018 roku było w pełni uzasadnione. Podkreślić bowiem należy, że pozwany pozostawał w stałym zadłużeniu względem powoda z tytułu należności czynszowych od co najmniej dwóch lat, a zadłużenie to, nawet uwzględniając okazjonalne wpłaty pozwanego, rzadko spadało poniżej 20.000 zł, a zatem wynosiło około 6 zaległych należności miesięcznych. Tymczasem zgodnie z postanowieniami umowy najmu, powód mógł wypowiedzieć umowę jeżeli pozwany pozostawał w opóźnieniu przez okres dłuższy niż 30 dni. Skoro więc pozwany pozostawał w stałym opóźnieniu dotyczącym płatności za około 6 miesięcy, powód miał wszelkie podstawy do tego, aby wypowiedzieć umowę najmu.

Sąd zwraca także szczególną uwagę na fakt, że powód wielokrotnie dawał szanse pozwanemu na uregulowanie zadłużenia. Nie tylko bowiem dał mu bardzo dużo czasu na ustabilizowanie swojej sytuacji majątkowej (pozwany zalega z płatnościami na znaczne kwoty przez okres ponad 2 lat), ale przede wszystkim wielokrotnie uwzględniał wnioski pozwanego o rozłożenie należności na raty, o odroczenie terminu płatności, czy o zaniechanie opróżniania zajmowanego przez niego lokalu. Dość powiedzieć, że po wypowiedzeniu umowy w czerwcu 2018 roku, kolejna interwencja powoda nastąpiła dopiero w styczniu 2019 roku, w którym to powód podtrzymał oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, zastrzegając, że dalsze kroki prawne podjęte zostaną jedynie w przypadku nieuregulowania przez pozwanego jego długu – ponownie zatem dał pozwanemu szansę na ugodowe zakończenie konfliktu. Następnie nawet w dniu 28 stycznia 2019 roku, kiedy to upłynął wyznaczony pozwanemu termin, powód uwzględnił kolejną prośbę pozwanego i nie dokonał opróżnienia lokalu, przychylając się do jego prośby o odroczenie terminu spłaty zadłużenia do dnia 20 lutego 2019 roku, a należności bieżących do dna 10 lutego 2019 roku.

Powód zatem wielokrotnie, na przestrzeni 2 lat dawał pozwanemu liczne szanse, kierując pozwy jedynie w przypadku, gdy jego należności zagrożone były przedawnieniem. Nawet mając do dyspozycji tytuł wykonawczy w postaci nakazu zapłaty nie wszczął egzekucji, a wzywał pozwanego do dobrowolnej zapłaty należności. I choć podkreślić należy także fakt, że pozwany zadłużenie to starał się spłacać i dokonywał okazjonalnych wpłat, to jednak spłata następowała w zbyt nieregularnych okresach i zbyt małych (w stosunku do pozostałego zadłużenia) kwotach, aby starania pozwanego mogły prowadzić do podważenia zasadności stanowiska powoda.

Podkreślić wreszcie trzeba, że nawet Sąd, w toku niniejszego postepowania, wyznaczył pozwanemu termin do spełnienia swoich zaległych zobowiązań, lecz pozwany wykonał je jedynie w części, pozostając tym samym w zwłoce dotyczącej należności przekraczającej 20.000 zł, a wiec progu, poniżej którego, zgodnie ze wskazaniami powoda, pozwany praktycznie nie schodzi.

Pomimo wielokrotnych zapewnień pozwanego, że powstała sytuacja wynika z trudności ekonomicznych, z którymi pozwany się boryka i nie jest jego złą wolą, Sąd musiał mieć na uwadze także sytuację powoda. Sporny lokal nie przynosi właścicielowi należnych dochodów , które powód mógłby osiągać z czynszu najmu. Powodowa Spółdzielnia w swojej działalności musi natomiast kierować się rachunkiem ekonomicznym, w przeciwnym razie naraża się na odpowiedzialność względem jej członków.

Mając na uwadze powyższe, w szczególności okoliczności, jak wiele szans powód dawał pozwanemu na uregulowanie swoich należności, w tym także dodatkowy termin wyznaczony pozwanemu w toku niniejszego postępowania, Sąd uznał, że nie sposób kwestionować wypowiedzenia umowy dokonanego przez powoda. W tym stanie rzeczy zawarta na czas nieokreślony umowa najmu wygasła, co oznacza, że doszło do spełnienia trzeciej i ostatniej przesłanki roszczenia windykacyjnego zgłoszonego w pozwie, a więc że pozwany faktycznie włada rzeczą bez skutecznego względem powoda uprawnienia.

Powództwo okazało się więc w pełni uzasadnione, a zatem należało orzec o nakazaniu pozwanemu wydania powodowi w stanie wolnym od osób i rzeczy lokalu położonego w G. przy ul. (...).

Dokonując ustaleń stanu faktycznego w sprawie Sąd oparł się na treści przedłożonych do akt dowodów z dokumentów, które Sąd ocenił jako wiarygodne i kompletne. Opisane dokumenty ukazywały istotne dla sprawy okoliczności w sposób kompleksowy, pozwalały na rzetelną ocenę roszczenia powoda, a tym samym Sąd uznał, że mogą one stanowić podstawę niniejszego rozstrzygnięcia. Nie były one także kwestionowane przez pozwanego, który przyznał wysokość swoich zaległości z tytułu czynszu za sporny lokal.

W związku z powyższym orzeczono jak w punkcie I wyroku.

W punkcie II sentencji wyroku rozstrzygnięto o koszach postępowania na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w powołanym przepisie strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Powód wygrał proces. Mając na względzie, że na koszty powoda złożyły się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 3.600 zł – ustalone na podstawie art. 23 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2016, poz. 1668) i kwota 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, koszty poniesione przez powoda wyniosły 3.817 zł, więc taką też kwotę Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda.