Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 czerwca 2020 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 10 czerwca 2020 r. w Olsztynie, na rozprawie,

sprawy z powództwa A. W. i S. W. (1)

przeciwko S. W. (2)

o zapłatę,

na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie

z dnia 7 listopada 2019 r., sygn. akt I C 2690/19,

oddala apelację.

Bożena Charukiewicz Beata Grzybek Krystyna Skiepko

Sygn. akt IX Ca 1885/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 września 2017 roku A. W. wniosła o zasądzenie od S. W. (2) kwoty 27.700,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazała, że w dniu 18 marca 2016 roku wraz z małżonkiem S. W. (1) zawarła ze S. W. (2) pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości S.. W dniu zawarcia umowy powódka wraz z małżonkiem przekazali pozwanemu 27.700,00 złotych tytułem zadatku. Pozostała część ceny miała być zapłacona przez małżonków najpóźniej w terminie 60 dni od dnia zawarcia przedmiotowej umowy i miała pochodzić z kredytu hipotecznego. Strony zastrzegły, że w razie nieuzyskania kredytu przez nabywców, będą oni uprawnieni do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu zadatku.

Nadto, zobowiązali się oni do przedstawienia sprzedającemu zaświadczenia wystawionego przez bank, z którego będzie wynikało, że bank wydał wobec nich negatywną decyzję kredytową. Z uwagi na nieuzyskanie kredytu, małżonek powódki pismem z dnia 14 września 2016 roku odstąpił od umowy i wezwał pozwanego do zwrotu wpłaconego zadatku, czego pozwany nie uczynił do dnia wniesienia pozwu.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Pozwany zaprzeczył by powódka lub jej mąż odstąpili od przedmiotowej umowy. Ponadto, wskazał, że wbrew twierdzeniom powódki, strony umówiły się, że kupujący przedłożą stosowne zaświadczenie z banku w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. najpóźniej 60. dnia od zawarcia umowy przedwstępnej. Powołując się na złożone oświadczenie o odstąpieniu od umowy, pozwany wskazał, że był uprawniony do zatrzymania zadatku. Ponadto, z ostrożności procesowej pozwany podniósł zarzut przedawnienia.

Po rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 26 października 2018 r. oddalił powództwo i odstąpił od obciążenia powódki kosztami procesu.

Na skutek apelacji powódki oraz zażalenia pozwanego Sąd Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 11 czerwca 2019 r. uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego, wskazując, że doszło do naruszenia przepisów postepowania, co skutkowało pozbawieniem możliwości obrony swoich praw przez stronę postępowania. Przekazując sprawę do ponownego rozpoznania Sąd II Instancji zaznaczył, że co do zasady prawidłowe było zastosowanie do oceny przedawnienia roszczenia powódki art. 390 § 3 k.c. i przyjęcie rocznego terminu przedawnienia. Jednocześnie jednak, ocena zarzutu przedawnienia dokonana przez Sąd Rejonowy była przedwczesna, bowiem ocena ta zależy od interpretacji umowy przedwstępnej, w której strony nie wskazały wprost terminu, w którym zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Sąd Okręgowy wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu w pierwszej kolejności należy rozważyć legitymację procesową powódki, skoro stroną umowy przedwstępnej była zarówno powódka, jak i jej mąż. Ponadto, Sąd II instancji wskazał na konieczność dokonania wykładni umowy przedwstępnej w świetle art. 65 k.c. i dopiero na jej podstawie należy dokonać oceny czy doszło do przedawnienia zgłoszonego roszczenia. W przypadku gdyby przedawnienie nie nastąpiło, roszczenie powódki winno być ocenione w kontekście art. 394 § 3 k.p.c.

Wyrokiem z dnia 7 listopada 2019 roku Sąd Rejonowy w Olsztynie oddalił powództwo oraz zasądził od powodów na rzecz pozwanego kwotę 5.678,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów postępowania apelacyjnego i zażaleniowego. Wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym:

W dniu 18 marca 2016 roku, małżonkowie A. W. i S. W. (1) jako kupujący oraz S. W. (2) jako sprzedający, zawarli pisemną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym, położonej w miejscowości S., dla której Sąd Rejonowy w Olecku prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Strony wskazały w umowie, że zobowiązują się do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości za cenę 277.000,00 złotych.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, kupujący w dniu jej zawarcia wręczyli sprzedającemu zadatek w kwocie 27.700,00 złotych, co S. W. (2) pokwitował pod zawartą umową.

Strony wskazały w sporządzonej umowie, że „kupujący zapłacą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy” wskazany w umowie. Druga część ceny miała zostać przekazana sprzedającemu do 60-tego dnia od zawarcia umowy przedwstępnej i miała pochodzić z kredytu hipotecznego wypłaconego przez bank. W razie nieuzyskania kredytu w banku przez kupującego, mógł on odstąpić od umowy zachowując wpłacony zadatek. Na dowód negatywnej decyzji kupujący był zobowiązany przedstawić sprzedającemu zaświadczenie z banku o negatywnej decyzji kredytowej, przy czym za negatywną decyzję strony uznawały również decyzję banku przyznającą kredyt w wysokości niższej niż wnioskowana przez kupującego.

Przed sporządzeniem umowy, S. W. (2) chciał skorzystać z wzorów umów dostępnych w Internecie, jednak zgodził się na prośbę S. W. (1), który nalegał, by umowa została spisana w brzmieniu, które on podyktuje. S. W. (1) uzasadniał to tym, że umowy z Internetu zawierają błędy, zaś on dysponuje wzorem, który konsultował z prawnikiem. Ponadto, S. W. (1) poinformował S. W. (2), że pracuje w banku i posiada stosowną wiedzę dotyczącą kwestii związanych z kredytami bankowymi. Podczas spisywania umowy obecna była A. M., znajoma S. W. (2).

Wysokość zastrzeżonego w umowie zadatku zaproponowali kupujący. Zadatek miał zabezpieczać obie strony, tj. sprzedającego, który miał mieć gwarancję, ze kupujący się nie rozmyślą oraz kupujących przez zapewnienie, że nieruchomość nie zostanie sprzedana osobom trzecim.

S. W. (2) leczył się i zależało mu na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji. Pierwotnie strony chciały zawrzeć w umowie, że kupujący uzyskają kredyt i środki na zakup nieruchomości w terminie 30 dni, jednak na prośbę S. W. (1) termin ten został wydłużony do 60 dni. S. W. (1) uzasadniał to tym, że decyzja kredytowa powinna być wydana w terminie około 30 dni, jednak 60 dni będzie bezpiecznym okresem. Wskazywał, że termin 60 dni jest terminem długim i wszystko powinno zostać załatwione wcześniej. Zapewniał, że z uwagi na to, że jest pracownikiem banku, nie będzie miał problemu z uzyskaniem kredytu.

Termin 60 dni zawarty w umowie był przeznaczony na zamknięcie wszystkich formalności związanych z zawarciem umowy. W tym terminie miało dojść do uzyskania środków z kredytu na zakup, przeniesienia własności i zapłaty ceny. Gdyby w podanym terminie kupujący nie uzyskaliby kredytu mieli złożyć sprzedającemu zaświadczenie z banku na potwierdzenie powyższej okoliczności. Miał on zabezpieczać S. W. (2), tak, by nie czekał on w nieskończoność na informację, czy kupujący uzyskali kredyt.

Kupujący nie posiadali więcej środków własnych, niż kwota wpłaconego zadatku i jedyną możliwością sfinansowania zakupu było uzyskanie kredytu. Gdyby bank udzielił kredytu w niższej kwocie, kupujących nie byłoby stać na zakup nieruchomości.

W kolejnym dniu roboczym S. W. (2) udał się do notariusza i dostarczył mu wszystkie dokumenty. Poinformował go, że umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie 60 dni, co spotkało się ze zdziwieniem notariusza. Po zawarciu umowy przedwstępnej, S. W. (2) spakował się i był gotowy do wyprowadzenia się z domu w terminie 60 dni od zawarcia umowy przedwstępnej. Na prośbę kupujących, wycofał również ogłoszenie sprzedaży nieruchomości z portalu OLX.

Pismem datowanym ma dzień 18 maja 2016 roku S. W. (1) złożył skargę do (...) wskazując na nieprawidłowości przy dokonaniu wyceny nieruchomości. Z treści pisma wynikało, że na dzień jego sporządzenia nie wydano jeszcze decyzji kredytowej.

W dniu 30 maja 2016 roku, po uzyskaniu odmownej decyzji kredytowej z banku (...), A. W. złożyła kolejny wniosek, ze wskazaniem innego zabezpieczenia.

Pismem z dnia 29 czerwca 2016 roku Bank (...) S.A. z siedzibą we W. poinformował S. W. (1), że jego wniosek złożony wraz A. W. został rozpatrzony negatywnie. Przyczyną było zbyt duże zużycie techniczne budynku, a co za tym idzie, niewystarczające zabezpieczenie kredytu.

Z kolei w piśmie z dnia 1 września 2016 roku Bank (...) S.A. zaświadczył, że w dniu 30 maja 2016 roku została podjęta decyzja negatywna o udzieleniu kredytu hipotecznego na kwotę 235.450,00 złotych.

W dniu 5 września 2016 roku (...) S.A. z siedzibą w W. na wniosek S. W. (1), wystawił zaświadczenie, że złożony przez niego wniosek z dnia 15 kwietnia 2016 roku został rozpatrzony negatywnie. S. W. (1) nie składał innego wniosku kredytowego do (...) S.A.

W ocenie S. W. (1), w sytuacji gdyby nie doszło do podpisania aktu notarialnego, umowę przedwstępną można było aneksować. Po uzyskaniu dwóch negatywnych decyzji kredytowych, S. W. (1) zwracał się telefonicznie do S. W. (2), żeby aneksować umowę, ten nie wyraził jednak na to zgody.

W dniach 18 lipca 2016 roku S. W. (1) zwrócił się do S. W. (2) o zwrot zadatku. Dopiero na prośbę sprzedającego, kolejnym pismem z dnia 14 września 2016 roku mu informacje uzyskane z banków (...) i mBank oraz ponownie zwrócił się o zwrot zadatku.

Pismem z dnia 26 października 2016 roku, adwokat E. S., na podstawie udzielonego jej przez S. W. (2) pełnomocnictwa, złożyła A. W. i S. W. (1) oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej zawartej w dniu 18 marca 2016 roku i o zatrzymaniu wpłaconego zadatku. A. W. i S. W. (1) nie złożyli oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Uważali, że z momentem wydania negatywnej decyzji przez bank, umowa przestała ich wiązać.

Stan faktyczny w sprawie Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o dowód z zeznań świadka, dowód z przesłuchania stron w zakresie wskazanym powyżej oraz o dokumenty złożone do akt sprawy. W ocenie Sądu, wiarygodne były zeznania świadka A. M., były one bowiem na tyle spójne i logiczne, że nie budziły zastrzeżeń Sądu. Na uwadze należało mieć, że strona powodowa zmierzała do podważenia wiarygodności świadka przez wykazanie, że nie był on obecny przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Świadek odpowiedział jednak na wszystkie pytania zadane przez pełnomocnika powodów, które zmierzały do wykazania powyższej okoliczności. Tym samym świadek wykazał, że posiadał wiedzę o miejscu, czasie i przebiegu zdarzenia, na okoliczność którego zeznawał, podając wszelkie szczegóły, o które został zapytany. Tym samym, w ocenie Sądu, brak było podstaw by kwestionować prawdziwość zeznań A. M., tym bardziej, że znajdowały one potwierdzenie zarówno w dokumentach znajdujących się w aktach sprawy, jak i zeznaniach pozwanego.

Sąd oparł się na zeznaniach pozwanego S. W. (2), który konsekwentnie wskazywał na cel zawartej umowy. Pozwany logicznie opisał okoliczności jej zawarcia i ustaleń co do dalszych czynności związanych z planowanym przeniesieniem własności nieruchomości. Jego zeznania były spójne z zeznaniami przesłuchanego świadka. Sąd miał na uwadze, że duża część z zeznań pozwanego nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, dlatego też podstawą ustaleń faktycznych były tylko te twierdzenia, które były istotne, a które zostały wyszczególnione powyżej. Sąd uznał, że nie miał żadnych podstaw by odmówić wiarygodności pozwanemu. Ustaleń faktycznych Sąd dokonał również częściowo w oparciu o dowód z przesłuchania powodów, przy czym należało stwierdzić, że nie wszystkie informacje podane przez nich Sąd uznał za prawdziwe.

Sąd przede wszystkim nie uwzględnił twierdzeń powodów, że to pozwany zmusił powodów do zawarcia w treści umowy terminu 60 dni. Z ustalonego stanu faktycznego, potwierdzonego również zeznaniami powodów wynikało jednoznacznie, że treść spisanej umowy była wynikiem inicjatywy S. W. (1), a nie pozwanego. To bowiem powód, powołując się na swoją wiedzę wynikająca z faktu pracy w banku, nalegał by umowa miała brzmienie zgodne z tym, co podyktuje. Dodatkowo z zeznań świadka i pozwanego, ale także i powodów wynikało, że termin 60 dni został wydłużony z 30 dni na próbę powoda.

Sąd nie dał również wiary powodom, a w szczególności S. W. (1), w zakresie w którym wskazywali oni, że złożyli wnioski do banków o udzielenie kredytu niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej, tj. w następny dzień roboczy. Bezsporne było, że umowa przedwstępna została zawarta w dniu 18 marca 2016 roku, tj. w piątek. Zgodnie z twierdzeniami powodów, wnioski kredytowe miałyby być złożone w poniedziałek, tj. 21 marca 2016 roku. Powyższe twierdzenia stały w sprzeczności z dokumentami złożonymi przez stronę powodową. Za niewiarygodne Sąd uznał również twierdzenia powodów, że strony nie zastrzegły w umowie żadnego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podczas zeznań strony zgodnie wskazywały, że ich intencją było jak najszybsze zakończenie czynności związanych ze sprzedażą, a nadto zabezpieczenie obu stron transakcji, w szczególności pozwanego.

W ocenie Sądu Rejonowego, w pierwszej kolejności należało stwierdzić, że wbrew stanowisku zawartemu w pozwie, samodzielnej legitymacji powódki A. W. nie można było wywodzić z przepisu art. 367 § 1 i 2 k.c., który wskazuje na ogólne zasady solidarności czynnej. Zastosowanie znalazł przepis art. 195 § 1 k.p.c., a z uwagi na fakt, że S. W. (1) był wezwany na wyznaczony termin rozprawy w dniu 28 października 2019 roku w charakterze świadka, Sąd I instancji po pouczeniu go o zaistniałej sytuacji procesowej i jego uprawnieniach, zawiadomił go o toczącym się postepowaniu. Jednocześnie S. W. (1) złożył oświadczenie o wstąpieniu do postepowania w charakterze powoda, zrzekł się doręczenia pism procesowych i wyraził zgodę na prowadzenie postępowania z jego udziałem. Na prowadzenie postepowania przy zmienionym zakresie podmiotowym procesu wyrazili również pełnomocnicy stron.

Bezsporne w sprawie niniejszej, w ocenie Sądu Rejonowego, było to, ze strony łączyła umowa przedwstępna z dnia 18 marca 2016r, jak również fakt, że powodowie zapłacili na rzecz pozwanego zadatek w kwocie 27.700,00 zł.

Treść sporządzonej przez strony umowy przedwstępnej nie pozwalała na jednoznaczne przyjęcie, że strony wprost określiły w niej termin zawarcia umowy przedwstępnej. Wprawdzie strony zawarły w niej informację o 60-dniowym terminie, jednakże z literalnego brzmienia umowy wynikało jedynie, że w tym terminie miała nastąpić zapłata pozostałej części ceny za nieruchomość, która miała pochodzić z kredytu bankowego uzyskanego przez kupujących. Sformułowanie takie nie pozwalało zatem na jednoznaczne przyjęcie, że wskazany termin oznaczał również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W związku z powyższym, niezbędne było dokonanie wykładni zawartej przez powodów i pozwanego umowy przedwstępnej w świetle treści art. 65 § 2 k.c., który stanowi, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Sąd, dokonując wykładni zawartej pomiędzy stronami umowy przedwstępnej z dnia 18 marca 2016 roku, doszedł do przekonania, że wolą stron było ustalenie, że umowa przyrzeczona przenosząca własność nieruchomości zostanie zawarta w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, a zatem w terminie do dnia 17 maja 2016 roku.

Dokonując powyższej oceny, Sąd miał na uwadze, że strony niniejszego postepowania w toku przesłuchania wskazywały na odmienną interpretację postanowień umowy. Zgodnie z wyżej przytoczonymi poglądami judykatury powyższa okoliczność nie mogła jednak przesądzać o tym, że pomiędzy stronami nie doszło do złożenia zgodnych oświadczeń woli.

Na podstawie zeznań powodów, pozwanego i przesłuchanego świadka, przyjąć należało że zgodnym zamiarem stron, ale również i celem zawartej umowy było takie ukształtowanie jej postanowień, by zapewnić zakończenie wszelkich formalności związanych z przeniesieniem własności nieruchomości w terminie 60 dni.

Dokonując wykładni zawartej umowy, Sąd Rejonowy miał na uwadze, że w sprawie niniejszej literalna treść umowy była wynikiem aktywności stron, a w szczególności inicjatywy powoda. Zawarta umowa nie została zatem zawarta przy użyciu wzoru powszechnie dostępnego chociażby w Internecie. Powód już w trakcie jej zawierania wyraźnie zaznaczał, że nie chce skorzystać z dostępnych wzorów, bo te zawierają błędy, ale chciałby, by umowa przybrała treść podyktowaną przez niego. Istotną dla wykładni umowy okolicznością było to, że z zeznań powodów, jak i pozwanego wynikało jednoznacznie, że strony zawierając przedmiotową umowę, miały zamiar by wszelkie czynności związane z przeniesieniem własności nieruchomości zostały zakończone jak najszybciej. Strony wskazywały na to, że celem zastrzeżenia w umowie terminu było zabezpieczenie przede wszystkim pozwanego, bo to jemu zależało na jak najszybszej sprzedaży nieruchomości, a przede wszystkim na uzyskaniu środków, niezbędnych na jego leczenie. Gdyby zatem podzielić stanowisko strony powodowej, że termin 60-dni nie był terminem na zawarcie umowy przyrzeczonej, a wyłącznie terminem na uzyskanie środków pieniężnych przez kupujących, w istocie tak określony zamiar stron i zamierzony cel zawarcia przedmiotowego postanowienia nie mógłby zostać zrealizowany. Dla pozwanego nie miało bowiem żadnego znaczenia, kiedy powodowie uzyskają środki na zakup nieruchomości, ale kiedy faktycznie nastąpi przeniesienie własności i przekazanie pieniędzy.

Istotną okolicznością był fakt, że to powód, powołując się na swoją wiedzę w zakresie praktyk banku, w którym pracuje, podyktował treść spisanej umowy. Skoro powód doskonale orientował się w kolejności poszczególnych czynności, na co wskazywał w swoich zeznaniach, to musiał on wiedzieć, kiedy następuje wypłata środków na rzecz sprzedającego. Powód podkreślał bowiem, że po złożeniu wniosku kredytowego, bank wydaje decyzję kredytową na podstawie której dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej i dopiero na podstawie której bank wypłaca środki.

Nie ulegało również wątpliwości, że ustalenie terminu 60 dni, który został zawarty w umowie było przede wszystkim wynikiem działań S. W. (1). Pierwotnym zamiarem stron było bowiem zastrzeżenie terminu 30-dniowego, jednak to na prośbę powoda, opartą na jego wiedzy w zakresie jak długo mogą trwać procedury związane z kredytem, termin ten został wydłużony. Pozwany zgodził się na przedłużenie terminu, tak by był on z pewnością wystarczający na zakończenie wszelkich formalności, ale jednocześnie wyraźnie zastrzegał, że jest to termin ostateczny.

Dokonując wykładni umowy, Sad wziął również pod uwagę, że pozwany już po jej zawarciu podjął czynności zmierzające do przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem dostarczył notariuszowi niezbędną dokumentację. Zgodnie z jego wiarygodnymi zeznaniami, jak również zeznaniami świadka A. M., w niedługim czasie po zawarciu umowy przedwstępnej spakował swoje rzeczy i był gotowy do opuszczenia nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Te okoliczności w ocenie Sadu wskazywały, że zamiarem pozwanego nie było zawarcie umowy przyrzeczonej w bliżej nieokreślonym czasie w przyszłości, ale w terminie, który został w skazany w umowie, tj. w terminie do 17 maja 2016 roku. Gdyby bowiem umowa przyrzeczona miała być zawarta w nieokreślonej przyszłości, to nielogiczne byłoby zarówno podejmowanie działań mających na celu opuszczenie nieruchomości, jak również niezwłoczne przygotowanie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd wziął również pod uwagę, że powód w swoich zeznaniach wskazał, że termin zawarty w umowie zawsze można było aneksować, o co zwracał się do pozwanego. Powstaje zatem pytanie, czy w przypadku gdyby 60-dniowy termin miałby zostać zastrzeżony tylko dla zawarcia umowy kredytowej, a nie na zawarcie umowy przyrzeczonej, to czy aneksowanie umowy w celu wydłużenia tego terminu byłoby w ogóle potrzebne. Gdyby podzielać wykładnię umowy prezentowaną przez stronę powodową, każda ze stron byłaby upoważniona do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku, nie byłoby potrzeby wprowadzania żadnych zmian w zawartej umowie, bowiem w rzeczywistości nieistotne byłoby to, kiedy kupujący uzyskaliby kredyt.

W ocenie Sądu I instancji, przyjęcie odmiennej wykładni zawartej umowy i przyjęcie, że 60-dniowy termin był wyłącznie terminem na uzyskanie kredytu byłoby nie tylko sprzeczne z celem zawartej umowy, ale również z zasadami prawidłowej logiki i zasadami doświadczenia życiowego. Nie ulegało wątpliwości, że wskazany termin w zawartej umowie nie został w niej zastrzeżony bez przyczyny i miał spełnić określony cel. Gdyby zatem termin ten oznaczał wyłącznie czas na uzyskanie kredytu pojawiałaby się wątpliwości, co miałoby być tym celem. Gdyby przedmiotowego postanowienia w umowie by nie zastrzeżono, sytuacja tak powodów, jak i pozwanego, nie uległaby żadnej zmianie. W obu przypadkach strony pozostawałyby związane umową przedwstępną i obie mogłyby przez jeden rok wyznaczyć termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nadto, powodowie w każdej chwili mogliby odstąpić od zawartej umowy, o ile uzyskaliby zaświadczenie z banku. Tym samym zawarta umowa, przy pominięciu omawianego zastrzeżenia, nie różniłaby by się w istocie niczym, niż w przypadku zawarcia omawianego postanowienia.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że strony zgodnie ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 60 dni od zawarcia umowy przedwstępnej, a zatem do dnia 17 maja 2016 roku. Z uwagi na fakt, że roczny termin przedawnienia, który mijał z dniem 17 maja 2017 roku nie został skutecznie przerwany, powództwo podlegało oddaleniu jako przedawnione.

Sąd meriti poczynił również rozważania co do przedawnienia roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej w sytuacji, gdyby uznać, że jednak nie doszło do zastrzeżenia w umowie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, jak również gdyby żadna ze stron takiego terminu nie wyznaczyła. Literalna wykładnia treści art. 390 § 3 k.c., zdaje się wskazywać, że przepis ten swoją hipotezą nie obejmuje przedmiotowego przypadku.

W ocenie Sądu I instancji, wykładnia powyższego przepisu polegająca na przyjęciu, że w opisanej sytuacji zastosowanie miałby ogólny termin przedawnienia wynikający z art. 118 k.c. nie jest prawidłowa. Niewątpliwie przepis art. 390 § 3 k.c. stanowi lex specialis do przepisu art. 118 k.c. Należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 389 § 2 k.c., przez okres roku od zawarcia umowy przedwstępnej uprawniona do tego strona może wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro zatem przez cały ten czas nie wiadomo czy strona skorzysta ze swojego uprawnienia, przyjęcie prezentowanej wykładni prowadziłoby do sytuacji, w której bieg przedawnienia poddany byłby dwóm różnym reżimom prawnym, zależnie od aktywności stron umowy. W opisywanej sytuacji przez okres roku od zawarcia umowy przedwstępnej zastosowanie miałby przepis art. 390 § 3 k.c., zaś po bezskutecznym upływie tego okresu - przepis art. 118 k.c. W ocenie Sądu, przy wykładni powyższych przepisów należy wziąć pod uwagę również ich cel. Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegając krótkie terminy, zarówno do zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.), jak i przedawnienia roszczeń (art. 390 § 3 k.c.), dał wyraz temu, że umowa przedwstępna ma charakter przygotowawczy, wstępny i tymczasowy. Tym samym, celowe było uregulowanie kwestii dawności w ten sposób, by strony umowy przedwstępnej pozostawały związane jej postanowieniami przez krótki okres. Tym samym, stosowanie długiego okresu przedawnienia, jakim jest okres 6-letni, a w poprzednio obowiązującym stanie prawnym 10-letni, nie znajduje żadnego uzasadnienia, również w sytuacji gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został nigdy wyznaczony.

W przypadku gdyby uznać, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został ustalony, ani wyznaczony przez strony, roszczenie powodów uległoby przedawnieniu najpóźniej z dniem 17 maja 2018 roku.

Sąd Rejonowy nie uwzględnił stanowiska powodów, którzy wskazali, że podniesienie przez pozwanego zarzutu przedawnianie stanowi nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c. Podstaw do uznania zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa można dopatrywać się w sytuacji, w której dłużnik swoim postępowaniem (np. przez podejmowanie pertraktacji lub innych działań) wywołał przekonanie wierzyciela, że dobrowolnie spełni swoje świadczenie, jednak ostatecznie tego nie uczynił, tymczasem zaś doszło do przedawnienia roszczenia. Chodzi tu o tzw. "uśpienie czujności wierzyciela" (wyrok Sądu Najwyższego z 13 listopada 1997 roku, sygn. akt I CKN 323/97). Podniesienie przez dłużnika w takiej sytuacji zarzutu przedawnienia musi być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Gdyby bowiem zarzut ten okazał się skuteczny, dłużnik uzyskałby korzyść majątkową w wyniku swego niewłaściwego postępowania.

Analiza ustalonego stanu faktycznego prowadziła do wniosku, że nie zachodziły żadne podstawy do uwzględnienia podniesionego zarzutu. Pozwany już w październiku 2016 roku wystosował do powodów pismo, zawierające jednoznaczne oświadczenie o zatrzymaniu wpłaconego zadatku. Pomimo zatem, że powódka dysponowała wiedzą o niebudzącym wątpliwości stanowisku pozwanego, dopiero przeszło rok później wniosła pozew w niniejszej sprawie. W tej sytuacji, nie można było uznać, by pozwany nadużył swojego prawa podmiotowego.

Jednocześnie nie sposób podzielić argumentacji powodów, podnoszonej przynajmniej w początkowej fazie postępowania, że pozwany nie był uprawniony do odstąpienia od umowy. W ocenie Sądu nie mogło budzić wątpliwości, że modyfikacja dyspozytywnej normy wynikającej z przepisu art. 394 § 1 k.c. polegała wyłącznie na zastrzeżeniu dodatkowej okoliczności, która uprawniała powodów do odstąpienia od umowy. W żadnym wypadku nie można było natomiast przyjąć, by dokonana modyfikacja prowadziła do pozbawienia pozwanego prawa do odstąpienia od umowy w przypadku niewykonania umowy przez kupujących. Tym samym, w ocenie Sądu oświadczenie o odstąpieniu przez pozwanego od umowy złożone w październiku 2016 roku należało ocenić jako skuteczne i znajdujące oparcie w powołanym przepisie.

Sąd Rejonowy nie podzielił również twierdzenia strony powodowej, podniesionego dopiero na etapie postępowania apelacyjnego, że zawarta umowa przedwstępna zawierała warunek w rozumieniu art. 89 k.c. W ocenie Sądu meriti, ani literalna treść umowy, ani jej wykładnia nie dawały żadnych podstaw do przyjęcia tego stanowiska.

Sąd I instancji miał również na względzie, że pierwotnie powódka we wniesionym pozwie powoływała się na fakt, że jej mąż S. W. (1) odstąpił od umowy w piśmie z 14 września 2016 roku. Powyższe pismo, poza wezwaniem do zwrotu zadatku, nie zawierało jednak oświadczenia o odstąpieniu. W sytuacji natomiast gdy w toku rozprawy powodowie i reprezentujący ich pełnomocnik stwierdzili, że do odstąpienia nie doszło, bo było ono w ogóle zbędne, nie sposób było przyjąć, że doszło do złożenia dorozumianego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy.

Wreszcie, Sąd Rejonowy wskazał, że stroną umowy przedwstępnej byli oboje małżonkowie. W tej sytuacji do skutecznego odstąpienia od zawartej umowy było niezbędne złożenie oświadczenia zarówno przez S. W. (1), jak i A. W..

Sąd I instancji oddalając powództwo miał również na uwadze, że zadatek, jako instytucja prawa cywilnego pełni określone funkcje. Ma ona przede wszystkim za zadanie wzmocnienie więzi stosunku prawnego istniejącego pomiędzy stronami. Stymuluje zatem strony, przymuszając je do realnego wykonania zobowiązania. Zadatek zabezpiecza również interesy obu stron, a w szczególności strony, która zadatek otrzymała. Wreszcie, stanowi surogat odszkodowania, na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron.

Zdaniem Sądu Rejonowego, podzielenie stanowiska strony powodowej w niniejszej sprawie powodowałoby, że zadatek zastrzeżony w zawartej pomiędzy stronami umowie przedwstępnej nie spełniałby żadnej ze wskazanych powyżej funkcji, a w szczególności w żaden sposób nie zabezpieczałby pozwanego. Przyjęcie, że termin 60 dniowy nie był terminem na zawarcie umowy przyrzeczonej, a nawet terminem na przedstawienie zaświadczenia z banku powodowałby, że kupujący w każdej chwili mogliby odzyskać wpłacony zadatek, w zasadzie bez spełnienia jakichkolwiek warunków. O ile zatem strony w ramach swobody kontraktowej mogą modyfikować zasady wyrażone w art. 394 § 1 k.c., o tyle swoboda ta jest ograniczona zarówno treścią art. 58 k.c., jak i art. 353 ¹ k.c. Gdyby przyjąć interpretacje podnoszoną przez powodów, zastrzeżenie zadatku w sprawie niniejszej należałoby oceniać przez pryzmat nieważności postanowienia jako godzącego zarówno w istotę (naturę) zadatku jak i zasady współżycia społecznego.

Od powyższego rozstrzygnięcia apelację wywiedli powodowie, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu naruszenie następujących przepisów:

1.  Art. 230 k.p.c. poprzez odmówienie wiary powodom w zakresie ich zeznań co do daty złożenia wniosków kredytowych bezpośrednio po zawarciu umowy przedwstępnej, podczas gdy te konkretne okoliczności winien uznać za przyznane, albowiem strona przeciwna tym twierdzeniom nie zaprzeczyła ani się wobec nich nie wypowiadała,

2.  Art. 233 § 1 k.p.c. poprzez sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wyprowadzenie faktu z wykładni treści umowy przedwstępnej i późniejszego zachowania stron, że:

a.  Powodowie nie czynili w odpowiednim czasie starań o uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości,

b.  Powodowie nie informowali pozwanego telefonicznie o ich problemach związanych z uzyskaniem kredytu, niewynikających z ich winy,

2.  Art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli złożonych przez powodów oraz pozwanego w dniu 18 marca 2016 roku w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a także późniejszego zachowania stron:

a.  W przedmiocie określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, polegającej na przyjęciu, że strony określiły termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 17 maja 2016 roku, podczas gdy taki wniosek nie wynika z treści umowy i woli stron, a skutkowało to wadliwym zastosowanie przez Sąd terminu przedawnienia z art. 390 § 3 k.c. zamiast art. 118 k.c.

b.  W przedmiocie braku określenia przez strony w umowie odmiennego zastrzeżenia co do skutków prawnych wręczenia zadatku, co skutkowało przyjęciem, że mimo nieotrzymania pozytywnej decyzji kredytowej przez powodów, pozwany był uprawniony do zatrzymania zadatku;

c.  Strony przyznały umowne prawo odstąpienia sprzedającemu (pozwanemu), podczas gdy wniosek taki nie wynika z treści umowy, a skutkował wadliwym zastosowaniem przez Sąd Rejonowy art. 395 § 1 k.c., że pozwany posiadał prawo odstąpienia od umowy, w sytuacji, gdy prawo takie przysługiwało tylko kupującym,

d.  Oświadczenia powoda S. W. (1) z dnia 18 lipca 2016 roku oraz 14 września 2016 roku nie były wystarczającym przejawem odstąpienia od umowy lub przekazania pozwanemu informacji o rozwiązaniu umowy przedwstępnej i żądaniu zwrotu zadatku,

3.  Art. 355 § 1 k.c. polegające na uznaniu przez Sąd, że powodowie nie zachowali należytej staranności przy staraniach zmierzających do uzyskania kredytu, podczas gdy odmowy udzielane przez banki miały swoje przyczyny, leżące poza wypływem powodów, mimo modyfikacji ich wniosków oraz rodzaju zabezpieczeń wniosków kredytowych,

4.  Art. 389 § 2 k.c. w zw. art. 89 k.c. polegające na jego niezastosowaniu w sprawie art. 389 § 2 k.c. i uznanie, że strony skutecznie określiły termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 17 maja 2016 roku, podczas gdy strony nie określiły tego terminu wcale, a obwarowały umowę warunkiem, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest przede wszystkim od uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej przez kupujących w terminie 60 dni od zawarcia umowy,

5.  Art. 390 § 3 k.c. polegające na jego zastosowaniu w sprawie, a niezastosowaniu art. 118 k.c. przejawiające się w uznaniu, że roszczenie powodów jest roszczeniem o zwrot zadatku z umowy przedwstępnej, podczas gdy wskutek nieuzyskania kredytu i niewskazania terminów przez uprawnione strony do zawarcia umowy przyrzeczonej problem przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej na gruncie art. 390 § 3 k.c. w ogóle nie powstaje, a to z uwagi to, że w przedmiotowych okoliczności gasną wszelkie roszczenia wynikające z takiej umowy, tj. zarówno roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, jak również roszczenia odszkodowawcze czy o zatrzymanie zadatku;

6.  Art. 394 § 1 k.c. poprzez błędne zastosowanie do ustalonego w sprawie stanu faktycznego i uznanie, że powodowie ponoszą odpowiedzialność za nie zawarcie umowy przyrzeczonej, podczas gdy:

a.  Strony zmieniły dyspozytywne zastrzeżenie z przedmiotowego przepisu i zmodyfikowały domyślną kodeksową regulację zwrotu zadatku przyznając prawo do odstąpienia od umowy jedynie kupującym na wypadek nieuzyskania kredytu,

b.  Informacja o nieuzyskaniu kredytu została przesłana powodom już po upływie 60 dni od daty zawarcia umowy przedwstępnej, mimo zachowania należytej staranności poprzez złożenie wniosków kredytowych po zawarciu umowy przedwstępnej (w tym w dniu 15 kwietnia 2016 roku) zatem od okoliczności niezależnych od powodów, co w konsekwencji nie mogło doprowadzić do uznania o braku możliwości żądania zwrotu zadatku,

7.  Art. 394 § 3 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sprawie i nieuznanie w ustalonym stanie faktycznym sprawy, że:

a.  Nie zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, co z kolei winno przesądzić o zniweczeniu działania zadatku i możliwości domagania się jego zwrócenia od pozwanego,

b.  Wskutek nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej przez powodów umowa ulegała rozwiązaniu, a zadatek powinien zostać zwrócony,

8.  Art. 395 § 1 k.c. w zw. z art. 394 § 1 k.c. poprzez ich wadliwe zastosowanie w ustalonym stanie faktycznym sprawy przejawiające się w uznaniu iż to pozwanemu przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy w wypadku nieuzyskania pozytywnej decyzji kredytowej przez powodów, podczas gdy postanowienie z art. 394 § 1 k.c. ma charakter dyspozytywny i prawo dostąpienia od umowy strony zastrzegły jedynie na rzecz strony kupującej – powodów.

Na podstawie powyższych zarzutów wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powodów, jako bezzasadna, podlegała oddaleniu.

Wskazać należy, że skarżący w apelacji podnieśli zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego, jak również zarzuty naruszenia prawa procesowego. Wobec okoliczności, że prawidłowość zastosowania prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie w oparciu o prawidłowe ustalenie stanu faktycznego, w pierwszym rzędzie, Sąd odwoławczy winien odnieść się do zarzutów o charakterze procesowym, jednocześnie mając na uwadze, że ewentualne uchybienia w tym zakresie pozostają dla postępowania odwoławczego o tyle istotne, o ile miały one wpływ na wydane rozstrzygnięcie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 18/97, OSNC 1997/8/112). Jednocześnie, Sąd II instancji pozostaje związany treścią zarzutów zgłoszonych przez pozwaną w zakresie naruszenia prawa procesowego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia 230 k.p.c. oraz 233 k.p.c. wskazać należy, że nie zasługiwały one na uwzględnienie. Zgodnie z art. 230 k.p.c. gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Istotny w treści tego przepisu jest zapis „może” wskazujący, iż zastosowanie tej normy należy do Sądu jedynie w trybie fakultatywnym, tj. gdy Sąd rozpoznający sprawę uzna to za konieczne. Uznanie za przyznane w sposób dorozumiany przytaczanych faktów przez przeciwnika strony powołującej fakt w procesie jest dopuszczalne jedynie na podstawie wyniku całej rozprawy. Zastosowanie normy art. 230 k.p.c. jest możliwe wówczas, gdy brak wypowiedzi strony co do faktów może być na podstawie jej stanowiska poczytany jako jednoznaczny wyraz nieistnienia w tym zakresie sporu ze stroną przeciwną. Innymi słowy w sytuacji, gdy strona nie wypowie się co do faktów przytoczonych przez stronę przeciwną, sąd nie może tylko z tej przyczyny uznać tych faktów za przyznane. Zastosowanie art. 230 k.p.c. jest możliwe tylko wówczas, gdy sąd weźmie pod uwagę wynik całej rozprawy, co oznacza, że sąd musi powziąć - na podstawie wyniku całej rozprawy, czyli wszystkich okoliczności sprawy, całego materiału procesowego - przekonanie, że strona nie zamierzała i nie zamierza zaprzeczyć istnieniu faktów przytoczonych przez stronę przeciwną. W razie wątpliwości nie można stosować przepisu art. 230 k.p.c. (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2019 roku, I ACa 401/19). Skoro zaś Sąd Rejonowy ocenił – którą to ocenę Sąd Okręgowy w pełni podziela – iż nie należało wykorzystywać trybu przewidzianego w art. 230 k.p.c. w odniesieniu do twierdzeń powodów, to Sąd Okręgowy nie posiada właściwej kompetencji do podważenia tej oceny.

Sąd Okręgowy uznał, że Sąd I instancji prawidłowo oraz dokładnie przeprowadził postępowanie dowodowe i orzekł na podstawie wszystkich zaoferowanych przez strony dowodów, dokonując trafnej i wnikliwej ich oceny. Ocena wiarygodności i mocy dowodów została przeprowadzona w granicach przysługującej Sądowi I instancji z mocy art. 233 § 1 k.p.c. swobody oceny dowodów.

Wbrew stawianym zarzutom, Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia powołanych w apelacji ww. przepisów prawa procesowego i poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, na podstawie, których wyciągnął właściwe wnioski, dające podstawę do oddalenia pozwu. Ustalenia te i oceny Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.

Wobec powyższego, nie ma potrzeby procesowej przeprowadzania na nowo w uzasadnieniu orzeczenia Sądu Okręgowego oceny każdego ze zgromadzonych dowodów, a wystarczy odnieść się do tych ustaleń i ocen, które zostały zakwestionowane w apelacji (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, LEX nr 34884, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2017 r., I CSK 93/17, LEX nr 2305914).

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania, że sąd uchybił w sposób rażący zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Sąd, oceniając materiał dowodowy, zawsze bowiem jednym dowodom daje wiarę, a innym jej odmawia. Fakt ten nie może uzasadniać zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., jeżeli ocenę tę cechuje wnikliwość i staranność, a wyciągnięte wnioski końcowe tworzą zwartą logiczną całość, zgodną z zasadami doświadczenia życiowego.

Skoro ocena dowodów należy do sądu orzekającego, to nawet w sytuacji, w której z dowodu można było wywieść wnioski inne niż przyjęte przez sąd, nie dochodzi do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., jeśli tylko wnioski te odpowiadają regułom logicznego myślenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, Legalis nr 59468, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 czerwca 2008 r., I ACa 180/08, Legalis nr 149852, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 9 kwietnia 2008 r., I ACa 205/08, Legalis nr 260732).

Uwypuklić należy, że postawienie zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu ustalonego przez stronę skarżącą, na podstawie własnej oceny dowodów stanu faktycznego. Apelujący może jedynie wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2005 r., III CK 314/05, LEX nr 172176, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2005 r., III CK 73/05, LEX nr 187032 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2004 r., III CK 245/04, LEX nr 174185).

Mając na uwadze, że skarżący w apelacji szeroko rozwinęli argumentację związaną z naruszeniem przez Sąd Rejonowy zasady swobodnej oceny dowodów, należało odnieść się do wyszczególnionych przez nich kwestii w kolejności odpowiadającej układowi zarzutów apelacyjnych.

Apelujący wskazali, iż niewłaściwie Sąd Rejonowy ustalił, że powodowie nie czynili w odpowiednim czasie starań o uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości. Wskazać należy, iż umowa przedwstępna została zawarta w dniu 18 marca 2016 roku. Wniosek do (...) S.A. został złożony w dniu 15 kwietnia 2016 roku (a więc prawie miesiąc po zawarciu umowy – k. 18). Bank (...) S.A. zaświadczył, że w dniu 30 maja 2016 roku została podjęta negatywna decyzja o udzieleniu kredytu hipotecznego. Sąd Rejonowy uznał – którą to ocenę Sąd Okręgowy w pełni podziela – iż nie sposób podzielić twierdzeń powodów, że wniosek do (...) S.A. został złożony 21 marca 2016 roku, po pierwsze odnosząc to do nieprawdziwych zeznań powodów w zakresie złożenia wniosku do (...)Hipotecznego, po drugie zaś odnosząc ten fakt do dnia wydania decyzji negatywnej (2 miesiące oraz tydzień po hipotetycznym dniu złożenia wniosku). Mając powyższe na uwadze, a więc fakt, iż wnioski o kredyt hipoteczny zostały złożone praktycznie miesiąc po zawarciu umowy przedwstępnej należy uznać – za Sądem Rejonowym – iż kupujący nie czynili w odpowiednim czasie starań celem uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Mieli świadomość, iż pozwanemu zależy na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji, zresztą zgodnie z ich zeznaniami także im na tym zależało, a jednak wnioski zostały złożone dopiero miesiąc po zawarciu umowy. Nie sposób uznać w takich okolicznościach iż dochowali w swoich działaniach należytej staranności – mając szczególnie na uwadze fakt iż powód, jako pracownik banku, musiał zdawać sobie sprawę ze specyfiki terminowości postępowań kredytowych.

Zgodnie z art. 355 k.c. dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Pojęcie te nie jest jednoznacznie zdefiniowane i ma charakter abstrakcyjny, w związku z czym należy je wykładać zawsze w odniesieniu do konkretnych okoliczności sprawy. W niniejszym postępowaniu ujawniono, iż stronom zależało na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji i nabyciu (sprzedaży) nieruchomości. W związku z tym należy uznać, iż za należytą staranność w takich okolicznościach należy uznać jak najszybsze, prawidłowe składanie wniosków kredytowych w bankach celem jak najszybszego uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. W niniejszym postępowaniu ustalono, że powodowie wystąpili z wnioskiem kredytowym aż miesiąc po zawarciu umowy. Nie sposób więc uznać działali z należytą starannością, a wręcz przeciwnie – wykazali się co najmniej niedbalstwem w ramach wykonywania umowy przedwstępnej.

Nie sposób również podzielić argumentu, iż Sąd I instancji niewłaściwie uznał, że powodowie nie informowali pozwanego telefonicznie o ich problemach związanych z uzyskaniem kredytu, niewynikających z ich winy. Powód poinformował pozwanego, że kupującym nie udało się uzyskać kredytu dopiero 18 lipca 2016 roku. Abstrahując jednak od tego faktu wskazać należy, iż poinformowanie telefoniczne pozwanego o „problemach związanych z uzyskaniem kredytu” jest nieistotne dla niniejszej sprawy, bowiem zapisy umowy ściśle, bez względu na dodatkowe okoliczności, zakreślały warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś wszelkie zmiany winny być dokonywane w formie aneksu.

Niezasadne okazały się również zarzuty naruszenia prawa materialnego. Sąd Okręgowy miał na uwadze, że w orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, iż w postępowaniu apelacyjnym sąd II instancji powinien rozważyć, w granicach zaskarżenia, wszystkie stwierdzone naruszenia prawa materialnego, nawet jeśli nie były one przedmiotem zarzutu apelacyjnego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, Lex nr 341125).

Na tym etapie rozważań wskazać należy, że dla rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd, należało zastosować normę zawartą w art. 65 k.c. pozwalającą na dokonanie wykładni oświadczeń woli złożonych przez strony. Wykładnia oświadczeń woli dokonana przez Sąd Rejonowy została przeprowadzona wyczerpująco. Sąd Okręgowy w pełni podziela rozważania Sądu I instancji, w związku z czym powielanie tejże argumentacji jest bezcelowe. Rozważania te były niezbędne, bowiem pozwalały na ustalenie właściwego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej – data ta miała znaczenia dla ustalenia rozpoczęcia biegu terminu przedawnienia roszczenia. W tym miejscu Sąd Okręgowy wskazuje, iż nie sposób było podzielić zarzut odnoszący się do błędnego zakreślenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na 17 maja 2016 roku. Umowa przedwstępna została zawarta w dniu 18 marca 2016 roku. Znajduje się w niej zapis wskazujący, iż „ druga część ceny zostanie przekazana sprzedającemu do 60-dnia od zawarcia umowy przedwstępnej”. Mając na uwadze ten zapis oraz fakt, że zarówno sprzedającemu, jak i kupującym zależało na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji, oraz ostatecznie istocie instytucji zadatku jako formie wzmocnienia więzi prawnej pomiędzy stronami, Sąd Okręgowy – za Sądem Rejonowym – uznał, iż konsensus umowny stron ustalał, że 60 dni na zapłatę pozostałej ceny jest jednocześnie terminem zakreślającym możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie znalazł uznania Sądu Okręgowego zarzut odnoszący się do art. 390 § 3 k.c. polegające na jego zastosowaniu w sprawie, a niezastosowaniu art. 118 k.c. przejawiające się w uznaniu, że roszczenie powodów jest roszczeniem o zwrot zadatku z umowy przedwstępnej. Mając na uwadze fakt, iż prawidłowo – w ocenie Sądu Okręgowego – ustalono, iż roszczenie te ma charakter roszczenia o zwrot zadatku, Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował przepisy art. 390 § 3 k.c. wskazując, że należy w przedmiotowej sprawie zastosować termin przedawnienia odnoszący się do zadatku, nie zaś ogólne reguły określone w art. 118 k.c. Mając na uwadze fakt, iż termin na zawarcie umowy przyrzeczonej mijał 17 maja 2016 roku, to w chwili wniesienia powództwa ( 25.09.2017 r.) roszczenie te było przedawnione. W związku z tym zarzut przedawnienia podniesiony przez pozwanego w pełni zasługiwał na uwzględnienie.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w pkt 3 lit. b-c oraz pkt 9 apelacji wskazać należy, że w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia do instytucji zadatku należy stosować normy ogólne kodeksu cywilnego. W związku z tym nie sposób było uznać, aby jakakolwiek forma przedstawionej treści w umowie (jak i konsensusu umownego stron) miałaby pozbawiać sprzedającego prawa do zadatku albo prawa do odstąpienia od umowy, bowiem zapis miał charakter jedynie modyfikujący normę ogólną zawartą w kodeksie (tj. rozszerzał ją na korzyść kupujących), nie zaś bezwzględnie ją wyłączał z niekorzystnym skutkiem na rzecz sprzedającego.

Nie sposób było też uznać, iż w treści umowy został zawarty warunek, a więc instytucja określona w art. 89 k.c. Sąd Okręgowy w tym zakresie w pełni podziela ocenę prawną Sądu Rejonowego, wskazującego, iż ani literalna treść umowy, ani jej wykładnia nie dawały żadnych podstaw do przyjęcia tego stanowiska. Treść sporządzonej umowy była wynikiem aktywności powoda, który dyktował jej brzmienie, zgodnie z przygotowanym przez siebie projektem. W umowie wyraźnie zastrzeżono prawo odstąpienia kupujących, obarczone dodatkowymi warunkami obejmującymi konieczność przedstawienia zaświadczenia z banku. Ustalony stan faktyczny i dokonana wykładnia umowy nie dawała żadnych podstaw by przyjąć, że w umowie zastrzeżono warunek, zarówno zawieszający, który miałby polegać na powstaniu obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej dopiero z momentem uzyskania kredytu, jak również rozwiązujący, powodujący ustanie skutków umowy przedwstępnej wraz z uzyskaniem negatywnej decyzji kredytowej przez bank.

Nie znalazł również uznania Sądu II instancji zarzut wskazujący, iż oświadczenia powoda S. W. (1) z dnia 18 lipca 2016 roku oraz 14 września 2016 roku były wystarczającym przejawem odstąpienia od umowy lub przekazania pozwanemu informacji o rozwiązaniu umowy przedwstępnej i żądaniu zwrotu zadatku. Nie sposób uznać, aby jakakolwiek treść zawarta w tych pismach wskazywała na wolę odstąpienia od umowy. Jedyna kwestia, która była podnoszona w tychże pismach, to żądanie zwrotu zadatku.

Z tożsamych powodów bezzasadne były zarzuty odnoszące się do art. 394 § 1 k.c., art. 394 § 3 k.c. oraz art. 395 § 1 k.c. w zw. z art. 394 § 1 k.c. Nie sposób było uznać, iż do niewykonania umowy doszło bez winy stron. O ile samo nieuzyskanie kredytu z banku można oceniać jako okoliczność pozostającą poza zakresem odpowiedzialności powodów, o tyle okoliczności, które spowodowały, że powodowie nie uzyskali tego kredytu w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej, obciążało już powodów. Należy stwierdzić, że termin wskazany w umowie wynikał przede wszystkim ze stanowiska powoda, który podkreślał, że posiada wiedzę w zakresie kredytów bankowych. Powód zapewniał, że po pierwsze kredyt niewątpliwie otrzyma, a po drugie, że co do zasady bank wyda decyzję w terminie 30 dni, co pozwoli na zrealizowanie postanowień umowy przedwstępnej. Okoliczności te jednoznacznie wskazują, że w realiach niniejszej sprawy nie sposób uznać, iż do niewykonania umowy doszło bez winy powodów.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację.

Bożena Charukiewicz Beata Grzybek Krystyna Skiepko