Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

K., dnia 25 września 2019r.

Sąd Rejonowy w Kaliszu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: Asesor sądowy A. S.

Protokolant: sekretarz sądowy Bernadeta Trawka

po rozpoznaniu w dniu 11 września 2019r. w Kaliszu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. J. (1), S. J.

przeciwko B. K.

o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa

1.  ustala nieważność umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 grudnia 2014r. zawartej pomiędzy powodami A. J. (1) i S. J. a pozwanym B. K.,

2.  ustala, że porozumienie z dnia 1 grudnia 2014r. łączące strony przyznaje powodom prawo do bezpłatnego używania wyłącznie osobiście nieruchomości położonej przy ul. (...) w O., dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczysta o nr (...) – w celach mieszkaniowych, na okres do dnia sprzedaży nieruchomości, lecz nie dłużej niż do dnia 1 grudnia 2024r.,

3.  oddala powództwo w pozostałej części,

4.  zasądza od pozwanego B. K. na rzecz powodów A. J. (1) i S. J. kwotę 769 zł (siedemset sześćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Asesor sądowy A. S.

Sygn. akt I C 147/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 19 stycznia 2016r. skierowanym przeciwko pozwanemu B. K. powodowie A. J. (1) i S. J. wnieśli o ustalenie nieistnienia pomiędzy stronami stosunku najmu w związku z nieważnością umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 grudnia 2014r. wynikającą z pozorności tej umowy oraz o ustalenie istnienia prawa do bezpłatnego używania przez powodów do dnia 1 grudnia 2014r. nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą o numerze: (...), a także zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Uzasadniając zgłoszone żądanie, powodowie wskazali, że w dniu 1 grudnia 2024r. zostało zawarte porozumienie, którego sygnatariuszami byli: powodowie A. J. (1) i S. J., pozwany B. K. oraz członkowie rodzin stron. W oparciu o zapisy wskazanego porozumienia pozwany zobowiązał się spłacić wierzycieli syna powodów - B. J. oraz wierzycieli spółki (...) sp. z o.o., a B. J. zobowiązał się – na zabezpieczenie roszczenia o zwrot spłat dokonanych przez pozwanego – przenieść na pozwanego prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości O., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą o numerze: (...). Z kolei powodowie wyrazili zgodę na zrzeczenie się przysługującej im służebności polegającej na prawie korzystania z całego budynku mieszkalnego oraz poruszania się po całym budynku mieszkalnym, budynku gospodarczym oraz po terenie całej nieruchomości, zaś pozwany zobowiązał się do znoszenia bezpłatnego korzystania przez powodów z nieruchomości na cele mieszkaniowe przez okres 10 lat, tj. do dnia 1 grudnia 2024 roku. Tego samego dnia doszło do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, na podstawie którego pozwany B. K. nabył od B. J. nieruchomość, zaś powodowie zrzekli się nieodpłatnie przysługującej im służebności osobistej. Również w dniu 1 grudnia 2014r. strony zawarły umowę najmu przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Ww. kontrakty były przez strony przestrzegane do czasu rozpadu małżeństwa P. K. (1) (syna pozwanego) i P. K. (2) (córki powodów). Pismem z dnia 14 stycznia 2016r. pozwany wypowiedział powodom dotychczasową stawkę czynszu najmu oraz wypowiedział im umowę najmu w zakresie, w jakim nie dotyczy ona budynku mieszkalnego, wskazał także, że możliwość parkowania pojazdów uwarunkowana jest koniecznością najmu miejsc parkingowych oraz wezwał ich do wydania jednego kompletu kluczy do bramy oraz furtki znajdujących się na terenie nieruchomości.

Powodowie wskazali, że pozwany, wykorzystując ich trudne położenie, narzucił im treść zawartych umów, na które wyrazili oni zgodę, darząc go zaufaniem jako teścia swojej córki. W ich ocenie umowa najmu jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej z uwagi na jej pozorność, została bowiem zawarta wyłącznie ze względów podatkowych. Mając przy tym na uwadze przysługujące powodom prawo do bezpłatnego zamieszkiwania nieruchomości oraz działania podejmowane przez pozwanego, mają oni interes prawny w ustaleniu nieistnienia stosunku najmu oraz ustaleniu istnienia prawa do bezpłatnego używania nieruchomości.

(pozew k.3-11)

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany potwierdził, iż w dniu 1 grudnia 2014r. doszło do zawarcia przez niego, powodów oraz członków rodzin stron porozumienia dotyczącego sprzedaży przez B. J. nieruchomości położonej w O. przy ul. (...). Wskazał, iż celem zawarcia przedmiotowej umowy było uniknięcie przymusowej egzekucji skierowanej do ww. nieruchomości i spłata wierzycieli B. J. poprzez uiszczenie przez pozwanego ceny nabycia bezpośrednio do ich rąk. Pozwany zaprzeczył, by narzucał powodom treść podpisanych dokumentów, wskazując, iż porozumienie było znane w gronie rodzinnym, stąd zostało sygnowane przez B. J., jego rodziców – powodów, pozwanego, jego syna oraz synową – córkę powodów. Pozwany potwierdził, iż na podstawie porozumienia powodowie zyskali możliwość czasowego bezpłatnego korzystania na cele mieszkaniowe z nieruchomości, jednakże po jego zawarciu strony zgodnie uznały, iż doprowadzi to do powstania przychodu u biorącego w użyczenie jak i właściciela. Z uwagi na ten fakt, strony podjęły decyzję o podpisaniu umowy najmu nieruchomości w celu uniknięcia konsekwencji podatkowych związanych z nieodpłatnym jej użyczeniem powodom. Ponadto w dacie sprzedaży nieruchomości jej część, stanowiąca lokal użytkowy o pow. ok. 50 m ² znajdowała się w posiadaniu Spółki (...) sp. z o.o. na mocy umowy najmu z dnia 1 grudnia 2012r., wobec czego pozwany w dniu 1 grudnia 2014r. wstąpił w prawa wynajmującego ten lokal, a następnie w dniu 2 stycznia 2015r. podpisana została nowa umowa najmu z ww. spółką obejmująca wskazaną część nieruchomości. Mając na względzie powyższe, w ocenie pozwanego nieruchomość została powodom udostępniona do używania na cele mieszkaniowe jedynie częściowo Ponadto pozwany wskazał, iż z uwagi na zmianę relacji rodzinnych dokonał wypowiedzenia stawki czynszu najmu budynku mieszkalnego, dostosowując ją do stawek rynkowych.

(odpowiedź na pozew k.36-40)

Na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2016r. pozwany oświadczył, iż uznaje powództwo w zakresie obejmującym ustalenie nieistnienia pomiędzy stronami stosunku najmu, odnosząc się zaś do pozostałej części żądania, uznaje powództwo z tym zastrzeżeniem, że między stronami istnieje stosunek użyczenia nieruchomości z wyłączeniem lokalu użytkowego, którego najemcą jest spółka (...) sp. z o.o. Strona powodowa podtrzymała żądanie ustalenia istnienia prawa do bezpłatnego używania przez powodów nieruchomości bez wyłączenia lokalu użytkowego do dnia 1 grudnia 2024r., zaprzeczając przy tym, by stosunek prawny łączący strony był umową użyczenia.

(e-protokół rozprawy z dnia 05.04.2016r. k.79)

Na rozprawie w dniu 31 maja 2016r. powodowie podtrzymali dotychczasowe stanowisko, zaś pozwany wskazał, że strony łączyła umowa bezpłatnego korzystania z nieruchomości z wyjątkiem lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu na rzecz spółki (...) sp. z o.o, przy czym prawo to zostało przyznane powodom wyłącznie osobiście i wyłącznie na cele mieszkalne na czas do dnia sprzedaży nieruchomości, przy czym nie dłuższym niż 10 lat.

(e- protokół rozprawy z dnia 31.05.2016r. k. 127)

Postanowieniem z dnia 31 maja 2016r. Sąd Rejonowy w Kaliszu zawiesił niniejsze postępowanie do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy z powództwa B. J. przeciwko B. K. o usunięcie niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym a stanem ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu pod sygn. I C 1480/16.

(postanowienie k. 128)

Postanowieniem z dnia 27 czerwca 2016r. Sąd Rejonowy w Kaliszu oddalił wniosek powodów o zabezpieczenie powództwa, a następnie Sąd Okręgowy w Kaliszu postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2016r. oddalił zażalenie na przedmiotowe orzeczenie.

(postanowienie k.141-142v; postanowienie k.169)

Postanowieniem z dnia 11 lutego 2019r. postępowanie w niniejszej sprawie podjęto.

(postanowienie k. 193)

W piśmie z dnia 26 lutego 2019r. pozwany podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie wskazując, iż uznaje powództwo w zakresie ustalenia nieistnienia pomiędzy stronami stosunku najmu oraz wnosi o oddalenie powództwa w pozostałej części wobec faktu, że strony łączyła umowa użyczenia części nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny, na cele mieszkaniowe, przy czym umowa ta została zawarta na czas określony do dnia sprzedaży, nie dłuższy jednak niż wynikający z zapisów porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r., alternatywnie wniósł o oddalenie powództwa z uwagi na brak interesu prawnego powodów w uzyskaniu żądanego rozstrzygnięcia.

(pismo k.200-207)

W piśmie z dnia 28 lutego 2019r. powodowie podtrzymali dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazując, iż na podstawie porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. pozwany zobowiązał się do znoszenia faktu bezpłatnego korzystania przez nich z całej nieruchomości na cele mieszkaniowe, który to stosunek prawny w ich ocenie nie miał według zgodnej intencji stron stanowić umowy użyczenia. Podnieśli, iż swojego interesu prawnego upatrują w wieloletnim konflikcie pomiędzy rodzinami stron.

(pismo k. 241-245)

W toku dalszego postępowania strony pozostały przy dotychczasowych stanowiskach.

(protokół z dnia 11.09.2019r. k. 300-303)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Syn powodów S. J. i A. J. (1) B. J. był właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości O. przy ul. (...), stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) o pow. 2,6738 ha, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Kaliszu księga wieczysta o nr (...). Na nieruchomości tej posadowiony jest budynek mieszkalny, z którym połączony jest budynek gospodarczy, powstały na skutek przebudowy garażu. Do części gospodarczej można przejść z części mieszkalnej oraz przez drzwi zewnętrzne.

Wyłącznymi mieszkańcami wyżej opisanego budynku mieszkalnego byli powodowie S. J. i A. J. (1). B. J. ustanowił na przedmiotowej nieruchomości na ich rzecz dożywotnią i bezpłatną służebność osobistą polegająca na prawie korzystania z całego budynku mieszkalnego – wszystkich pokoi i pomieszczeń (wspólnej: kuchni, korytarza, łazienki, wc i wejścia/wyjścia) – ogrzanego i oświetlonego, wraz z prawem przyjmowania gości oraz poruszania się po całym budynku mieszkalnym oraz budynku gospodarczym i po całej nieruchomości.

(dowód: treść kw (...) k.215-217; zeznania świadka B. J. 00:21:45, e-protokół rozprawy z dnia 31.05.2016r., k.126; zeznania powoda S. J., 02:03:15-02:26:25, k.126; zeznania powódki A. J. (1), 02:26:25-02:55:15, k. 126, k.300v-301)

B. J. prowadził działalność gospodarczą, w tym w (...) sp. z o.o. z siedzibą w T. i B. M. * (...)* B. J. z siedzibą w O..

Od dnia 1 grudnia 2012r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w T. łączyła umowa zatytułowana „umowa dzierżawy lokalu użytkowego”, której przedmiotem była część budynku biurowego o łącznej powierzchni 40 m ², znajdująca się w budynku posadowionym na nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) wraz z dojazdem. Kontrakt został zawarty na czas nieokreślony.

W aneksie do umowy dzierżawy z dnia 1 grudnia 2012r., zawartym w dniu 25 marca 2013r., strony kontraktu zmodyfikowały jego postanowienia w ten sposób, że przedmiotem dzierżawy miała być część budynku biurowego o łącznej powierzchni 110 m ², znajdująca się w budynku posadowionym na nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), wraz z dojazdem.

W aneksie do umowy dzierżawy z dnia 1 grudnia 2012r., zawartym w dniu 7 stycznia 2014r., strony kontraktu zmodyfikowały jego postanowienia w ten sposób, że przedmiotem dzierżawy miała być część budynku biurowego o łącznej powierzchni 50 m ², znajdująca się w budynku posadowionym na nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), wraz z dojazdem.

Wskazany lokal użytkowy został przystosowany do prowadzenia biura w ramach działalności gospodarczej spółki (...) sp. z o.o., która zajmowała się spedycją. Pomieszczenie to zostało wyposażone m.in. w biurka, komputery, drukarki, telefony, ekspres do kawy oraz szafki, w których przechowywano dokumentację spółki. Spółka zatrudniała kilku pracowników, dla których ww. lokal użytkowy stanowił miejsce pracy,

W okresie, gdy najemcą lokalu użytkowego była spółka (...) sp. z o.o, powodowie okazjonalnie przebywali w tej części budynku i korzystali z pomieszczeń sąsiadujących z biurem, używając ich jako pralni i schowka. B. J. - jako właściciel nieruchomości i wspólnik spółki będącej najemcą - wyrażał zgodę na taką sytuację

(dowód: umowa dzierżawy k. 49-50; aneks k.52; aneks k.53; zeznania świadka B. J. 00:21:45, k.126; zeznania świadka P. K. (2), 00:54:09-01:13:30, k.126; zeznania świadka A. J. (2), 01:13:30-01:37:59, k. 126; zeznania świadka P. K. (1), 01:37:59-02:03:15, k.126; zeznania powoda S. J., 02:03:15-02:26:25, k.126, k. 301v-302; zeznania powódki A. J. (1), 02:26:25-02:55:15, k. 126, k.300v-301)

W 2014r. B. J. miał problemy finansowe, prowadzone w stosunku do niego były postępowania egzekucyjne. Nieruchomość położona w O. przy ul. (...) obciążona była licznymi hipotekami.

Córka powodów – P. K. (2) i syn pozwanego – P. K. (1) byli małżeństwem. Strony postępowania postrzegały siebie jako rodzinę i utrzymywały ze sobą zażyłe relacje.

W związku z powyższym B. J. zwrócił się do swojego szwagra – P. K. (1)– o pożyczkę kwoty ok. 400.000 zł . Po uzyskaniu odpowiedzi odmownej, za pośrednictwem P. K. (1) B. J. zwrócił się o pożyczkę do pozwanego, jednak B. K. również nie wyraził zgody na przekazania mu wnioskowanej kwoty. W ocenie pozwanego B. J. był osobą niewypłacalną i nie dawał gwarancji zwrotu kwoty pożyczki.

Dążąc do uregulowania obciążającego go zadłużenia, B. J. wraz z powodami zaproponowali B. K. nabycie nieruchomości położonej przy ul. (...) w O., na co pozwany wyraził zgodę po namowach ze strony swojej żony. Doszło do dwóch spotkań w gronie rodzinnym, podczas których prowadzono rozmowy na temat szczegółowych ustaleń związanych z przedmiotową transakcją, dyskutowano także ostateczny kształt porozumienia pomiędzy stronami kontraktu. B. J. przekazał pozwanemu wszystkie dokumenty dotyczące swojego zadłużenia oraz stanowiącej jego własność nieruchomości, w tym poinformował B. K. o stosunku najmu łączącym go z (...) sp. z o.o..

W dniu 1 grudnia 2014r. A. J. (1), S. J., B. J., A. J. (2), P. K. (2) i P. K. (1) spotkali się w siedzibie przedsiębiorstwa pozwanego w N., gdzie złożyli podpisy pod dokumentem zatytułowanym (...). Treść i forma dokumentu zostały przygotowane przez pozwanego i jego pełnomocnika, wynikały one jednakowoż z wcześniejszych rozmów i wzajemnych ustaleń. Żadna z obecnych osób nie zgłaszała zastrzeżeń co do zawieranego porozumienia, powodowie uważali, że jest ono dla nich korzystne i chroni ich interesy. Sygnatariusze dokumentu złożyli w jego treści oświadczenie, że przyjmują do wiadomości i godzą się dobrowolnie na zawarte w nim ustalenia.

Strony ustaliły, iż w celu uniknięcia egzekucji, pozwany B. K. dokona spłaty wierzycieli B. J. oraz spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w T. na łączną kwotę ok. 338,283,35 zł, nie wyższej niż 400.000 zł oraz że suma wszystkich spłat dokonanych ze środków pozwanego B. K. wraz z kosztami egzekucji, odsetkami, kosztami, stanowić będzie bazę do ustalenia ceny odkupu nieruchomości. Dla zabezpieczenia roszczenia o zwrot spłat dokonanych przez B. K. powód B. J. miał przenieść na rzecz pozwanego prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości O., przy ul. (...), stanowiącą działkę nr (...) o pow. 2,6738 ha, zapisaną w KW nr (...).

W oparciu o postanowienia porozumienia powodowie A. J. (1) i S. J. zobowiązali się wyrazić zgodę na zrzeczenie się przysługującej im służebności polegającej na prawie korzystania z całego budynku mieszkalnego oraz poruszania się po całym budynku mieszkalnym, budynku gospodarczym i po terenie całej nieruchomości, zaś pozwany B. K. zobowiązał się do zapewnienia powodom znoszenia faktu bezpłatnego korzystania przez nich z nieruchomości na cele mieszkaniowe, przy czym prawo to zostało przyznane im wyłącznie osobiście i na czas określony w § 8 porozumienia. Wskazany zapis umowy przewidywał, iż jeżeli w terminie 10 lat od dnia zawarcia przedmiotowego porozumienia, tj. do dnia 1 grudnia 2024r. pozwany nie otrzyma kwoty objętej porozumieniem, jego zobowiązanie do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości wygasa, a pozwany dokona sprzedaży nieruchomości i cenę sprzedaży pomniejszoną o przypadające mu należności zwróci powodowi lub jego następcom prawnym. Strony porozumienia ustaliły także, iż A. J. (1) i S. J. będą ponosić wszelkie koszty wynikające z faktu zamieszkania i korzystania z nieruchomości, w tym koszty podatku od nieruchomości, opłat za media oraz wszelkich innych opłat dotyczących w/w nieruchomości.

Pozwany B. K. zobowiązał się przenieść zwrotnie na rzecz B. J. lub wskazaną przez niego osobę, prawo własności nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), pod warunkiem dokonania uprzedniego zwrotu na jego rzecz kwoty, która stanowić będzie sumę kwoty stanowiące wartości spłat wierzycieli powoda, wszelkich innych kosztów związanych z przeniesieniem własności nieruchomości oraz kosztami jej utrzymania, które poniesie pozwany oraz odsetek naliczanych od dnia 1 grudnia 2015r.

Na podstawie zawartego porozumienia B. K. zobowiązał się ponadto do współdziałania z B. J., S. J. i A. J. (1) w celu wydzielenia na ich wniosek, z ww. nieruchomości mniejszych działek gruntu i że nie odmówi ich sprzedaży jak również sprzedaży całości nieruchomości

(dowód: porozumienie k. 14-18; zeznania świadka B. J. 00:21:45, e-protokół rozprawy z dnia 31.05.2016r., k.126; zeznania świadka P. K. (2), 00:54:09-01:13:30, k.126; zeznania świadka A. J. (2), 01:13:30-01:37:59, k. 126; zeznania świadka P. K. (1), 01:37:59-02:03:15, k.126; zeznania powoda S. J., 02:03:15-02:26:25, k.126; zeznania powoda S. J., 02:03:15-02:26:25, k.126, k.301v-302; zeznania powódki A. J. (1), 02:26:25-02:55:15, k. 126, k.300v-301; zeznania pozwanego B. K., 02:55:15-03:49:00, k.126, k.302-302v)

Następnie na podstawie umowy z dnia 1 grudnia 2014r. zawartej w formie aktu notarialnego B. J. sprzedał pozwanemu B. K. nieruchomość położoną w miejscowości O. przy ul. (...), stanowiącą grunty rolne zabudowane o obszarze 2,6738 ha, stanowiącą działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą (...) za cenę 416.000 zł.

W opisanym akcie notarialnym powodowie S. J. i A. J. (1) zrzekli się dożywotniej i nieodpłatnej służebności osobistej wpisanej w dziale III ww. księgi wieczystej i wyrazili zgodę na jej wykreślenie.

(dowód: akt notarialny k.19-25)

Również w dniu 1 grudnia 2014r. doszło do zawarcia umowy najmu, której stronami byli pozwany B. K. oraz powodowie A. J. (1) i S. J..

Na podstawie wskazanego kontraktu pozwany jako wynajmujący oddał powodom jako najemcom do używania w celach mieszkaniowych cały budynek mieszkalny wchodzący w skład zabudowanej nieruchomości położonej w O. przy ul. (...). W ramach korzystania z przedmiotu najmu najemcy uprawnieni byli do korzystania z dojazdu przez nieruchomość oraz parkowania samochodów, a także do korzystania ze znajdującego się na nieruchomości ogrodu.

Powodowie mieli płacić pozwanemu miesięczny czynsz najmu w wysokości 1000 zł netto plus VAT, a nadto ponosić bieżące koszty mediów i podatków.

Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony od dnia jej podpisania. Strony mogły rozwiązać umowę w każdym czasie na zasadzie wzajemnego porozumienia stron, nadto każda ze stron zyskała uprawnienie do rozwiązania umowy z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

(dowód: umowa najmu k.26-28)

Opisana powyżej umowa najmu została zawarta przez strony postępowania wyłącznie celem dopełnienia formalności związanych z obowiązkami podatkowymi wynikającymi z zamieszkiwania powodów na nieruchomości stanowiącej własność pozwanego. Zgodnie z wzajemnymi ustaleniami B. K. miał uiszczać podatek od dochodu z tytułu czynszu najmu wynikającego z zawartego kontraktu.

(okoliczność niesporna)

Według stanu na dzień podpisania porozumienia i umowy sprzedaży nieruchomości tj. 1 grudnia 2014r. w budynku gospodarczym znajdującym się na nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) w dalszym ciągu prowadzona była działalność gospodarcza przez (...) sp. z o.o. z siedzibą w T., był on wykorzystywany jako biuro dla zatrudnionych przez spółkę pracowników.

W dniu 2 stycznia 2015r. pomiędzy B. K. a spółką (...) sp. z o.o. z siedzibą w T. została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego. W treści kontraktu wskazano, iż w związku z nabyciem przez pozwanego w dniu 1 grudnia 2014r. nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), wstąpił on w istniejący stosunek najmu pomiędzy najemcą a poprzednim wynajmującym, przy czym zgodnie z aneksem z dnia października 2014r. najemca dokonał zapłaty za czynsz najmu z góry za rok 2015. Pozwany jako wynajmujący oddał najemcy w najem część budynku biurowego, znajdującego się na wyżej opisanej nieruchomości, tj. powierzchnię 50 m ² z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. W ramach korzystania z przedmiotu najmu najemca był także uprawniony do korzystania z dojazdu przez nieruchomość oraz parkowania samochodów. Najemca złożył oświadczenie, że przedmiot najmu znajduje się w jego posiadaniu i że wykorzystywany będzie jako powierzchnia biurowa

Biuro znajdujące się ww. nieruchomości prowadzone przez (...) sp. z o.o. funkcjonowało do jesieni 2015r., kiedy to rodzina powodów sprzedała przysługujące im udziały w spółce podmiotowi zewnętrznemu.

(dowód: umowa najmu k.45-48; zeznania świadka B. J. 00:21:45, k.126; zeznania świadka P. K. (2), 00:54:09-01:13:30, k.126; zeznania świadka A. J. (2), 01:13:30-01:37:59, k. 126; zeznania powoda S. J., 02:03:15-02:26:25, k.126, 301v-302; zeznania powódki A. J. (1), 02:26:25-02:55:15, k. 126, k.300v-301; zeznania pozwanego B. K., 02:55:15-03:49:00, k.126, k. 302-302v)

W dniu 17 stycznia 2015r. powodowie A. J. (1) i S. J., pozwany B. K., B. J. i P. K. (1) zawarli tzw. „notatkę do porozumienia z dnia 1.12.2014r.”, w treści której strony ustaliły cenę odkupu nieruchomości na kwotę 416.000 zł i zaliczyły na jej rzecz pozostałą po spłacie wierzycieli powoda kwotę w wysokości 8.789,65 zł. W pozostałym zakresie ustalenia aktu notarialnego z dnia 1 grudnia 2014.r oraz porozumienia z tego samego dnia miały nie ulec zmianie.

(dowód: notatka do porozumienia k. 29-30)

Jeszcze przed zawarciem porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. i nabyciem przez pozwanego nieruchomości, a także po tym fakcie S. J. prowadził z B. K. rozmowy o możliwości sprzedaży działki wydzielonej z nieruchomości przy ul. (...) w O. na cele inwestycyjne. Powód deklarował pozwanemu, że pozostaje w kontakcie z osobą zainteresowaną zakupem. Ostatecznie jednak do transakcji nie doszło.

(dowód: zeznania świadka P. K. (1), 01:37:59-02:03:15, k.126; zeznania powoda S. J., 02:03:15-02:26:25, k.126, k.301-302; zeznania powódki A. J. (1), k.300v-301; zeznania pozwanego B. K., 02:55:15-03:49:00, k.126; k. 302-302v)

Relacje pomiędzy stronami pozostawały bezproblemowe, a porozumienie z dnia 1 grudnia 2014r. było przez nie zgodnie realizowane do momentu, gdy doszło do rozpadu małżeństwa P. K. (2) i P. K. (1), a co nastąpiło jesienią 2015r. Po tym zdarzeniu pozwany zmienił swoje stanowisko co do dalszego nieodpłatnego zajmowania przez powodów nieruchomości przy ul. (...) w O., oznajmiając im, że będą musieli się niej wyprowadzić.

(dowód: zeznania świadka B. J., 00:43:27- (...):44, k . 126; zeznania świadka P. K. (2), 00:54:09-01:13:30, k.126; zeznania świadka A. J. (2), 01:13:30-01:37:59, k. 126; zeznania powoda S. J., 02:03:15-02:26:25, k.126, k.301-302; zeznania powódki A. J. (1), 02:26:25-02:55:15, k. 126, k.300v-301; zeznania pozwanego B. K., 02:55:15-03:49:00, k.126, k.302-302v)

Pismem z dnia 14 stycznia 2016r. pozwany B. K. działając za pośrednictwem pełnomocnika wypowiedział powodom z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca dotychczasową stawkę czynszu najmu budynku mieszkalnego położonego w m. O., ul. (...), podwyższając jej wysokość do kwoty 2.500 zł miesięcznie. Jednocześnie pozwany wypowiedział powodom z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca umowę najmu nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), objętej KW (...) w zakresie, w jakim nie dotyczy ona budynku mieszkalnego, w szczególności w zakresie możliwości wjazdu na teren nieruchomości pojazdami, dojazdu do budynku, parkowania samochodów, a także korzystania ze znajdującego się na nieruchomości ogrodu. Pozwany w treści pisma poinformował nadto powodów o możliwości zawarcia odrębnej umowy najmu miejsc parkingowych za wynagrodzeniem w wysokości 300 zł miesięcznej za jeden pojazd, a także wezwał ich do wydania jednego kompletu kluczy do bramy wjazdowej oraz furtki znajdującej się na terenie nieruchomości.

(dowód: wypowiedzenie k.31)

Pozwany B. K. uiszcza podatki od nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), w tym podatek od budynku mieszkalnego o powierzchni 200 m ², podatek od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej od powierzchni 50 m ²; podatek od budynków niemieszkalnych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej od powierzchni 50 m ² oraz podatek od pozostałych budynków od powierzchni 20 m ². W 2019r. stawka za podatek od budynku mieszkalnego to 0,57 zł za 1 m ², zaś stawka od budynków niemieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej to 17,22 zł za 1m ².

(dowód: decyzja k.83, 84, 209-214)

Od momentu zainicjowania przedmiotowego postępowania pozwany B. K. nie utrudnia powodom korzystania z nieruchomości w zakresie określonym w porozumienia\u z dnia 1 grudnia 2014r.

Pomiędzy B. J. a pozwanym toczyło się przed Sądem Rejonowym w Kaliszu pod sygn. I C 1480/16 postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, zainicjowane przez B. J., które zakończyło się prawomocnym wyrokiem oddalającym powództwo w całości.

(okoliczność niesporna)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w aktach dokumentów, których wiarygodność i autentyczność nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania i nie budziła wątpliwości Sądu.

Sąd dokonywał również ustaleń w sferze okoliczności faktycznych na podstawie zeznań świadków B. J., P. K. (2), A. J. (2), P. K. (1) oraz powodów A. J. (1), S. J. i pozwanego B. K., przy czym część ze złożonych depozycji nie mogła zostać obdarzona walorem wiarygodności z przyczyn wskazanych poniżej.

Przede wszystkim Sąd nie dał wiary zeznaniom B. J., A. J. (2), P. K. (2), S. J. i A. J. (1) co do tego, że pozwany wykorzystał przymusową sytuację rodziny powoda, narzucił kształt podpisywanych kontraktów i wywierał na powodach naciski, żeby zrzekli się przysługującej im służebności, ani co do tego, że intencją pozwanego było przyznanie powodom na podstawie porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. uprawnień analogicznych do tych wynikających z ww. służebności. Podkreślenia bowiem wymaga, że treści te stoją w opozycji do wiarygodnych, przekonujących, logicznych i zgodnych z zasadami doświadczenia życiowego informacji podawanych przez pozwanego B. K. i świadka P. K. (1). Trudno uwierzyć we wrogą i wyłącznie interesowną postawę pozwanego, jaką kreowali powodowie i zawnioskowani przez nich świadkowie, skoro to ta strona procesu de facto wyszła z inicjatywą nabycia przez pozwanego nieruchomości przy ul. (...). Co więcej pozwany nie było początkowy przekonany do tej transakcji, wyraził jednak na nią zgodę po namowach ze strony żony z uwagi na łączące go z powodami i B. J. więzy rodzinne. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego postawa pozwanego umożliwiła B. J. spłatę niebagatelnego zadłużenia w kwocie ponad 400.000 zł, a zatem przedmiotowe kontrakty zostały zawarte w jego interesie (do czego zresztą dążył), a nie były formą poszukiwania przez pozwanego inwestycji kosztem członków rodziny. Trudno także uwierzyć w tę wersję wydarzeń, skoro sam powód S. J. podał, że do rozwodu P. K. (1) i P. K. (2) relacje pomiędzy rodzinami stron były dobre, wręcz zażyłe. Przeciwnie zatem do twierdzeń powodów i zawnioskowanych przez nich świadków, a zgodnie z tym, co zeznawali P. K. (1) i B. K., jako prawdziwą wersję wydarzeń należało przyjąć tę, zgodnie z którą do chwili rzeczonego rozwodu, strony pozostawały w zgodnych stosunkach, współpracowały ze sobą w obopólnym interesie, a powodowie nie mieli podstaw do tego, by czuć się przez pozwanego do czegokolwiek zmuszeni bądź w jakikolwiek sposób wykorzystani.

W depozycjach wskazanych osób pojawiały się nadto sprzeczności co do tego, czy wśród sygnatariuszy porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. panował konsensus co do jego treści oraz czy powodowie byli zadowoleni z przebiegu rokowań i ich zakończenia, czy też nie. Dość wskazać, że świadek B. J. podawał z jednej strony, że działania stron cechowała dobra wiara i pełne zaufanie, on i członkowie jego rodziny zapoznali się z treścią porozumienia i nie mieli do niego zastrzeżeń, a jednocześnie mówił o tym, że wraz rodzicami zostali zmuszeni do podjęcia pewnych decyzji wyłącznie w interesie pozwanego. Natomiast świadek P. K. (2) zeznawała, że wspólne relacje były poprawne do czasu rozwodu jej i P. K. (1) i że ona wraz z rodziną miała zaufanie do pozwanego. To potwierdziły zresztą depozycje A. J. (2), która zeznała, że treść porozumienia nie była krzywdząca dla jej rodziny oraz S. J., który podawał, że wszyscy zgadzali się z jego treścią. Z kolei powódka A. J. (1) prezentowała wersję, zgodnie z którą ona i mąż nie byli zadowoleni z treści porozumienia w zakresie dotyczącym ich zamieszkiwania na nieruchomości położonej w O. przy ul. (...), zaś pozwany miał wywierać naciski na nią i S. J., a także wprowadzał nieprzyjemną atmosferę związaną z prowadzonymi rokowaniami i ją obrażał. W świetle powyższego nie sposób dostrzec niespójności ocenianych zeznań i z tych względów w ocenie Sądu nie można uznać ich za przekonujące co do tego, jak przebiegały rozmowy dotyczące treści porozumienia i jak powodowie postrzegali i intepretowali swoją sytuację prawną. W związku z powyższym Sąd nie dał wiary wersji, zgodnie z którą pozwany narzucił powodom treść zawieranych kontraktów i że nie mieli oni żadnego wpływu na ukształtowanie swojej sytuacji prawnej oraz uważali, że są one dla nich niekorzystne. W opozycji do tych twierdzeń, uznać należało, że strony działały we wzajemnym zaufaniu, miały wspólne plany dotyczące inwestycji części nieruchomości, zaś powodowie nie mieli podstaw do tego, by spodziewać się negatywnych konsekwencji zawartych transakcji.

Ponadto Sąd w całości odmówił wiary powodom S. J. i A. J. (1) co do tego, że w chwili podpisywania porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. spółka (...) sp. z o.o. nie korzystała już z pomieszczeń budynku gospodarczego jako biura, albowiem stoi to w jawnej sprzeczności zarówno z dokumentarnym materiałem dowodowym jak i zgodnymi w tej materii zeznaniami samego B. J., jak i A. J. (2) i P. K. (2).

Z tych wszystkich względów w opisanym zakresie Sąd nie dokonywał ustaleń faktycznych w oparciu o informacje podawane przez B. J., A. J. (2), P. K. (2), S. J. i A. J. (1) z uwagi na ich niespójność i niewiarygodność. Sąd pominął także te wypowiedzi przesłuchanych osób, które pozostawały bez wpływu na wynik niniejszego postępowania, a także te, które odnosiły się nie do sfery faktów, a obejmowały wyłącznie wykładnię porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Podstawy normatywnej żądania pozwu należy upatrywać w art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem przy ustalaniu istnienia interesu prawnego, o którym mowa w art. 189 k.p.c., należy uwzględniać potrzebę zapewnienia dostępu do sądu w celu ochrony prawnej w razie gdy istnieje potrzeba jej udzielenia. Interes ten należy też rozumieć jako potrzebę wprowadzenia pewności co do istnienia konkretnego stosunku prawnego lub prawa, w celu zapewnienia zainteresowanemu powodowi ochrony sfery jego uprawnień przed grożącym naruszeniem. Interes prawny istnieje nie tylko gdy chodzi o obecne stosunki prawne i prawa, ale także gdy dotyczy przyszłych, ale obiektywnie prawdopodobnych stosunków prawnych i praw. Szerokie rozumienie interesu prawnego, jako przesłanki skutecznego wystąpienia z powództwem z art. 189 k.p.c. ma na celu ochronę uzasadnionych interesów powoda, ale tylko wtedy gdy nie może on na innej drodze uzyskać ochrony swoich praw (porównaj m.in. wyrok Sądu najwyższego z dnia 08.02.2013 r., w sprawie IV CSK 306/12). Z kolei w wyroku z dnia 15 maja 2013 r. w sprawie III CSK 254/12 Sąd Najwyższy wskazał, że interes prawny rozumieć należy jako obiektywnie występującą potrzebę ochrony sfery prawnej powoda, którego prawa zostały lub mogą zostać zagrożone, bądź też co do istnienia lub treści których występuje stan niepewności. Ocena interesu prawnego wymaga zindywidualizowanych, elastycznych kryteriów, uwzględniających celowościowe podstawy powództwa z art. 189 k.p.c. Jedną z przesłanek badanych przy rozważaniu celowości wykorzystania powództwa o ustalenie jest znaczenie, jakie wyrok ustalający wywarłby na sytuację prawną powoda. O występowaniu interesu prawnego świadczy możliwość stanowczego zakończenia w tej drodze sporu, natomiast przeciwko jego istnieniu - możliwość uzyskania pełniejszej ochrony praw powoda w drodze innego powództwa. Z kolei zgodnie z poglądem zaprezentowanym przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 18 czerwca 2013r. w sprawie I ACa 448/13 o istnieniu interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. można mówić tylko wówczas, jeżeli wyrok ustalający skutkować będzie jakąś korzystną dla powoda zmianą w jego sytuacji, polegającą na usunięciu lub wyjaśnieniu wątpliwości co do treści dotyczących go stosunków prawnych a osiągnięcie tego celu nie jest możliwe w inny sposób, np. w innym postępowaniu cywilnym.

Mając na uwadze powyższe podkreślić należy, że powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione tylko wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje czy też przeciwnie - nie istnieje. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o kwestii zasadności powództwa (porównaj m.in. wyroki Sądu Najwyższego z 27.06.2001r., w sprawie II CKN 898/00; z dnia 28.11.2002r., w sprawie II CKN 1047/00; oraz z dnia 18.04.2012 r., w sprawie V CSK 149/11).

W niniejszej sprawie powodowie kwestionowali istnienie pomiędzy stronami stosunku najmu w związku z nieważnością umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 grudnia 2014r. wynikającą z pozorności tej umowy (pkt 1 pozwu) oraz domagali się ustalenia istnienia prawa do bezpłatnego używania przez powodów do dnia 1 grudnia 2014r. nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą o numerze: (...) (pkt 2 pozwu).

Co do pierwszego z żądań powodów, zasługiwało ono na uwzględnienie, albowiem pozwany złożył oświadczenie o uznaniu powództwa w tej części.

Zgodnie z przepisem art. 213 § 2 k.p.c. sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Sąd jest związany uznaniem powództwa, co oznacza, że powinien uwzględnić wyrażoną w ten sposób wolę pozwanego i w zakresie, w jakim powództwo zostało uznane, wydać wyrok zgodny z żądaniem powoda. Związanie sądu uznaniem powództwa nie zwalnia go jednak od oceny skuteczności oświadczenia pozwanego. Uznanie powództwa pozostaje bezskuteczne, jeżeli jest sprzeczne z prawem, z zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Ocena skuteczności uznania powinna być dokonana wyłącznie w świetle materiału procesowego znajdującego się w aktach sprawy. Jeżeli żadna z tych okoliczności nie zachodzi sąd jest obowiązany wydać wyrok zgodny z uznaniem powództwa, bez względu na to, czy uznanie znajduje uzasadnienie w okolicznościach sprawy (wyr. SN z 22.2.2010 r., IV CSK 436/09, L.).

Stosownie do treści art. 83 § 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Pozwany przyznał okoliczności faktyczne związane z pozornością umowy najmu z dnia 1 grudnia 2014r., wskazując, iż strony nie miały zamiaru związania się wskazanym stosunkiem prawnym, zaś ich wyłączną intencją było stworzenie pozoru istnienia kontraktu kreującego po stronie pozwanego obowiązek podatkowy.

Wobec powyższego w ocenie sądu uznanie przez pozwanego powództwa nie było sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie zmierzało do obejścia prawa, co doprowadziło do ustalenia nieważności umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 1 grudnia 2014r. zawartej pomiędzy powodami A. J. (1) i S. J. a pozwanym B. K., o czym orzeczono w pkt 1 sentencji wyroku.

Zaakcentować przy tym należy, że Sąd ukształtował treść powyższego rozstrzygnięcia, modyfikując w nieznacznym zakresie żądanie pozwu poprzez opisanie prawidłowej sankcji wynikającej z wady oświadczenia woli stron procesu. Wskazanie skutków wadliwości czynności prawnej nie wyznacza granic żądania w rozumieniu art. 321 § 1 k.p.c., jak również nie uzasadnia oddalenia powództwa w wypadku, gdy sąd przyjmie inne następstwo wadliwości czynności prawnej niż to, które wskazał powód. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2015r., sygn. akt II CSK 56/15). W świetle zgromadzonego materiału dowodowego, a także zgodnych twierdzeń stron, umowa najmu z dnia 1 grudnia 2014r. została zawarta i jest umową istniejącą, jednakowoż dotkniętą nieważnością i z tego względu nie wywołującą skutków prawnych. Wobec tego prawidłowe było ustalenie, że umowa ta jest nieważna, a nie nieistniejąca

Przechodząc do oceny drugiego z żądań powodów, na wstępie zaznaczyć należy, że w ocenie Sądu, powodowie mieli interes prawny w uzyskaniu określonego rozstrzygnięcia w niniejszym postępowaniu.

Bezpośrednio przed zainicjowaniem niniejszego procesu pozwany B. K., mimo treści porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r., podjął w stosunku do powodów działania, mające swoje oparcie w nieważnej wszak umowie najmu z dnia 1 grudnia 2014r., a polegające m.in. na wypowiedzeniu im dotychczasowej stawki czynszu najmu, wypowiedzeniu umowy w zakresie, w jakim nie dotyczy ona budynku mieszkalnego, wskazania na konieczność najmu miejsc parkingowych. W świetle powyższego nie budzi wątpliwości, iż pomiędzy stronami powstał spór co do tego, jakim stosunkiem prawnym są związane, co w konsekwencji wiązało się z niepewnością co do sytuacji prawnej powodów, która to niepewność mogła zostać usunięta tylko w drodze powództwa o ustalenie. Jak już wskazano w toku wcześniejszego wywodu, utrwalone jest wprawdzie w doktrynie i orzecznictwie stanowisko, że interes prawny nie istnieje, jeżeli możliwe jest wytoczenie powództwa o zapłatę, jednakże powodom takie roszczenie przeciwko pozwanemu nie przysługuje. Jedynie w przypadku ewentualnego powództwa skierowanego przeciwko powodom przez pozwanego, mogliby oni się powoływać na istnienie stosunku prawnego na podstawie którego ich korzystanie z nieruchomości przy ul. (...) miało nosić cechy nieodpłatności, jednakże dopóki nie zostali pozwani przez swojego przeciwnika o świadczenie z tym związane, mają niewątpliwie interes prawny w ustaleniu swojego sprawa.

Oceny powyższej nie zmieniają uznanie przez pozwanego powództwa w zakresie obejmującym nieważność umowy najmu z dnia 1 grudnia 2014r. oraz składane przez niego w toku postępowania deklaracje co do tego, że w chwili obecnej wyraża gotowość realizowania zapisów porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r., szczególnie w świetle niekonsekwencji jego postawy procesowej, która początkowo przyjmowała postać częściowego uznania powództwa co drugiego żądania, by na późniejszym etapie ulec modyfikacji we wniosek o jego oddalenie. Niesporny brak podejmowania przez pozwanego dalszych działań utrudniających powodom korzystanie z nieruchomości w toku procesu, choć oczywiście właściwy w braku stosownego rozstrzygnięcia, nie niweczy stanu niepewności co do wzajemnych uprawnień i obowiązków stron. Znamienne przy tym jest, że powodowie i pozwany są w zasadzie obecnie zgodni co do tego, że łączy ich stosunek bezpłatnego korzystania z nieruchomości, pozostają jednak w dalszym ciągu w sporze co do jego natury i treści. Tym samym A. J. (1) i S. J., dla których kwestia ta ma niebagatelne znaczenie, jako że dotyczy tak istotnej kwestii, jak prawo do zamieszkiwania i korzystania z zajmowanej nieruchomości, niewątpliwie mają interes prawny w definitywnym rozstrzygnięciu konfliktu trwającego na tym tle od 4 lat.

Przechodząc do merytorycznej oceny żądania poddanego rozstrzygnięciu przez Sąd, przypomnieć należy, że powodowie wykładają zapisy porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. w ten sposób, że wykreowało ono pomiędzy nimi a pozwanym B. K. stosunek prawny stanowiący umowę nienazwaną, na podstawie której zyskali uprawnienie do bezpłatnego używania do dnia 1 grudnia 2024r. nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). W ocenie strony powodowej wskazane prawo dotyczy całej opisanej ww. nieruchomości bez ograniczeń. Z kolei według pozwanego zgodnym zamiarem stron było przyznanie powodom na podstawie porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. prawa do korzystania przez nich jedynie z tej części nieruchomości, która stanowi budynek mieszkalny, a który został im oddany do korzystania wyłącznie na cele mieszkaniowe i wyłącznie osobiście, ponadto na czas oznaczony do dnia sprzedaży nieruchomości, lecz nie dłużej niż do dnia 1 grudnia 2024r.; nadto według strony pozwanej wskazany stosunek prawny stanowił umowę użyczenia.

Wszechstronna ocena zgromadzonego w niniejszym postępowaniu materiału dowodowego, dokonana z uwzględnieniem zasad logiki i doświadczenia życiowego prowadzi do wniosku o częściowej tylko zasadności żądania powodów. W ocenie Sądu w zawisłym sporze rację należało przyznać stronie pozwanej co do ukształtowania treści, przedmiotu i czasookresu stosunku prawnego, którego ustalenia domagali się powodowie.

Nie można przede wszystkim podzielić argumentacji powodów co do tego, że powodów łączył kontrakt o treści nieprzewidzianej przez żadną z postaci umów nazwanych. Podział umów na nazwane i nienazwane ma przede wszystkim to znaczenie, że pozwala na ustalenie regulacji prawnej właściwej dla danego kontraktu. Umowy nazwane to umowy o ustawowo określonych cechach, tzn. ich essentialia negotii (elementy przedmiotowo istotne) są objęte przepisami ustawy. Podstawowym celem wyróżnienia umów nazwanych jest wskazanie na nich regulację prawną, bowiem zakwalifikowanie danej umowy do określonego typu umowy nazwanej powoduje, że stosuje się do niej zespół przepisów właściwych dla tego typu umowy. Dopuszczalność zawierania umów nienazwanych wynika z zasady swobody umów (art. 353 ¹ k.c.) jakkolwiek zaznaczyć jednocześnie należy, że zasada ta odnosi się również do umów nazwanych, z tym, że w tym przypadku swoboda stron odnosi się do przepisów o charakterze dyspozytywnym.

Za warunki prawne umowy nienazwanej powinno się zatem łącznie uznać co najmniej sześć przesłanek: 1) dwustronna czynność prawna, będąca ważną umową; 2) brak jej nazwania, choć to nazwanie nie musi wystąpić wprost przez jakiś tytuł, pojęcie itp., może wynikać z kontekstu lub opisania; 3) brak określenia essentialia negotii takiej umowy w KC lub w innej ustawie, mimo że mogą być tam umieszczone wskazania, co umowa ma w swej treści zawierać; 4) brak tożsamości umowy z umową nazwaną albo takiego podobieństwa, które wskazuje na rodzaj umowy nazwanej, albo istotny wyjątek od zasad konkretnej umowy nazwanej; 5) określenie stron umowy, jej przedmiotu i treści, w tym zwłaszcza praw i obowiązków stron; 6) pozostawanie w zgodzie z porządkiem prawnym, tzn. w zgodności kreowanego stosunku prawnego (jego treści i celu) z jego właściwościami (naturą), ustawami i zasadami słuszności, jak też dobrymi obyczajami ( zob. W.J. Katner, Pojęcie umowy nienazwanej; (red.), W.J. Katner, Prawo zobowiązań – umowy nienazwane. System Prawa Prywatnego. Tom 9, wyd.3, s 1- 16).

Przenosząc powyższe rozważania na realia przedmiotowej sprawy, podkreślenia wymaga, że zakwalifikowanie danej umowy do określonego typu umowy nazwanej następuje w oparciu elementy przedmiotowo istotne treści czynności prawnej (tzw. essentialia negotii). To te składniki konstytuują i indywidualizują czynność prawną i bez nich czynność prawna danego typu nie mogłaby dojść do skutku.

Na podstawie porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. pozwany B. K. zapewnił, że będzie znosił fakt bezpłatnego korzystania przez powodów S. J. i A. J. (1) z nieruchomości objętej księgą wieczystą (...), na cele mieszkaniowe, przy czym prawo to jest im przyznane wyłącznie osobiście. W ocenie Sądu tak opisany stosunek prawny zawiera w sobie essentialia negotii umowy użyczenia. Stosownie bowiem do treści art. 710 k.c. przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Cechami charakterystycznymi użyczenia, odróżniającymi je od zbliżonego typologicznie najmu, ale za to upodobniającymi do darowizny, są ujęta w opisie ustawowym nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności, dlatego wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności unicestwiających lub tylko ograniczających jego – wynikające z umowy – uprawnienie. Treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja sprowadzają się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy, dobroczynnością lub inną bezinteresowną pobudką – przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi. Użyczenie można więc także określić jako bezinteresowne pozbawienie się użytku ze strony użyczającego dla wygody biorącego (uzasadnienie uchwały SN z dnia 8 lipca 1992 r., III CZP 81/92, OSNCP 1993, nr 3, poz. 30) ( zob.Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, WKP 2017). W braku odmiennej umowy, biorący w używanie powinien używać rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami i bez zgody użyczającego nie może jej oddać osobie trzeciej do używania (art. 712 k.c.)

Skoro zatem pozwany B. K. jako właściciel zobowiązał się do znoszenia faktu bezpłatnego używania nieruchomości znajdującej się w posiadaniu A. i S. J., przy czym prawo to zostało przyznane im osobiście, to nie sposób zakwalifikować tego stosunku prawnego inaczej jak noszącego cechy umowy użyczenia. Twierdzenie, że stosunek prawny zawierający w sobie essentialia negotii danej umowy nazwanej jest jednocześnie umową nienazwaną obarczone jest błędem logicznym i nie można go podzielić.

Odnosząc się do zakresu przedmiotowego stosunku prawnego łączącego strony na podstawie porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r., w ocenie Sądu treść zapisu § 5 ust. tegoż porozumienia w powiązaniu z treścią służebności wcześniej przysługującej powodom, okoliczności zrzeczenia się jej i jego przyczyn oraz faktem wyodrębnienia z budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...) w O. budynku gospodarczego oddanego w najem spółce (...) sp. z o.o. prowadzą do wniosku, iż intencją powodów i pozwanego w dacie zawarcia przedmiotowego kontraktu nie było przyznanie powodom prawa do korzystania z całej nieruchomości, a jedynie jej części obejmującej budynek mieszkalny z wyłączeniem budynku gospodarczego.

Nieruchomość położona w O. przy ul. (...) ma 2,6738 ha powierzchni, przy czym posadowiony na niej budynek mieszkalny ma powierzchnię 200 m ², budynek gospodarczy - 50 m ², zaś pozostałą część stanowią grunty rolne. W toku niniejszego procesu zostało bezsprzecznie wykazane wyodrębnienie budynku gospodarczego w ramach przedmiotowej nieruchomości, bowiem od 2015r. ciężary publicznoprawne związane z nieruchomością ponosi pozwany, zaś z przedłożonych przez niego decyzji o wymiarze podatku dobitnie wynika, iż od wskazanej części nieruchomości uiszcza on podatek według stawki podatku dla budynków niemieszkalnych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, notabene o wiele wyższej niż stawka podatku dla budynków mieszkalnych.

Strony w treści porozumienia zgodnie wskazały, iż prawo do bezpłatnego korzystania z nieruchomości zostało powodom przyznane „na cele mieszkaniowe”. Nie może zatem budzić wątpliwości – w świetle powyższego opisu nieruchomości - iż mieszkaniowo wykorzystywać można wyłącznie budynek mieszkalny, ale już nie grunty czy pomieszczenia gospodarcze. Porozumienie z dnia 1 grudnia 2014r. jest dla Sądu jasne i czytelne w tym sensie, że poprzez ograniczenie funkcjonalne wprowadzone zostało ograniczenie przedmiotowe przyznanego powodom uprawnienia.

Intencja stron musi być odczytana w powyższy sposób także z tego względu, że A. i S. J. oraz B. K. prowadzili rozmowy dotyczące inwestycji obejmującej sprzedaż części nieruchomości, z której zysk miał posłużyć do wzajemnych rozliczeń stron i co znalazło również odzwierciedlenie w zapisach porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. (§ 7 ust. 1). Między innymi w tym celu powodowie zrzekli się przysługującej im a obciążającej przedmiotową nieruchomość służebności osobistej polegającej na prawie korzystania z budynku mieszkalnego, a w zakresie budynku gospodarczego i terenu działki jedynie na prawie poruszania się po nich. Jest zatem w ocenie Sądu w pełni przekonujące, iż skoro powodowie zrzekli się tego prawa i to w celu wskazanym powyżej, to przeczyłoby zasadom logiki i doświadczenia życiowego, by na podstawie porozumienia z dnia 1 grudnia 2014r. pozwany miałby im przyznać analogiczne uprawnienia. Co więcej, w zasadzie według twierdzeń powodów, na podstawie zapisów porozumienia uzyskali oni prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie szerszym niż wynikający z opisanej wyżej służebności, tj. uprawniającym do pełnego korzystania z całej nieruchomości, a nie tylko budynku mieszkalnego. Wersja ta jest jednak zupełnie niewiarygodna i nielogiczna, bowiem trudno w takim układzie przypisać jakikolwiek sens działaniom pozwanego - wszak niekorzystnym w ocenie powodów - mającym na celu pozbawienie ich służebności o węższym zakresie, a następnie zawarciu z nimi umowy, która przyznawałaby im większe – bo obciążające całą nieruchomość - uprawnienia.

Znamienny dla oceny treści stosunku prawnego łączącego strony jest także fakt, iż w dacie 1 grudnia 2014r., tj. w dacie nabycia przez pozwanego nieruchomości położonej przy ul. (...) w O., trwała umowa najmu budynku gospodarczego zawarta pomiędzy (...) sp. z o.o., a w biurze urządzonym w tym budynku prowadzona była działalność gospodarcza i przebywali tam na porządku dziennym zatrudnieni przez spółkę pracownicy. Pozwany B. K. wstąpił zatem w prawa i obowiązki wynajmującego, a następnie osobiście w dniu 2 stycznia 2015r. ze spółką (...) sp. z o.o. z siedzibą w T. umowę najmu lokalu użytkowego.

W świetle powyższego, nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, że pozwany mógł przyznać powodom prawo do korzystania z budynku gospodarczego, który w tym okresie stanowił wszak przedmiot umowy najmu zawartej ze spółką (...) sp. z o.o. Istotą umowy najmu jest m.in. obowiązek wynajmującego zapewnienia najemcy spokojnego używania rzeczy, a więc nie tylko powstrzymywania się od działań z tą powinnością niezgodnych, ale także podejmowania czynności zmierzających do ochrony najemcy przed wszelkimi zakłóceniami ze strony osób trzecich. Nie ma przy tym znaczenia istniejące w grudniu 2014r. powiązanie kapitałowe i osobowe spółki (...) sp. z o.o. z powodami i ich rodziną, skoro wskazana spółka – jako osoba prawna- stanowi przecież odrębny podmiot prawa cywilnego. Ewentualny najemca mógłby wprawdzie znosić przebywanie w wynajętych pomieszczeniach osób trzecich, jakimi w tym układzie są powodowie i taka sytuacja zapewne miała miejsce właśnie z uwagi na rolę członków rodziny powodów w spółce (...) sp. z o.o, ale niedopuszczalne w świetle prawa byłoby przecież przyznanie powodom przez pozwanego prawa konkurencyjnego w stosunku do tego, jakie przyznał najemcy nieruchomości. Skoro pozwany wynajmował opisywany lokal użytkowy innemu podmiotowi, to nie mógł jednocześnie go użyczyć powodom.

Tym samym wykładnia treści postanowienia z dnia 1 grudnia 2014. dokonana ze względu na okoliczności, w których zostały złożone oświadczenia woli stron, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (art. 65 § 1 k.c.) prowadzi do wniosku, że powodowie A. J. (1) i S. J. oraz pozwany B. K. związani są § 5 ust. 2 porozumienia odczytywanym w związku z pozostałymi jego zapisami w takim kształcie, jak zgodnie ustalili, a zatem powodom przysługuje prawo bezpłatnego używania wyłącznie osobiście nieruchomości położonej przy ul. (...) w O., dla której Sąd Rejonowy w Kaliszu prowadzi księgę wieczystą (...) – w celach mieszkaniowych.

Powyższa umowa została zawarta na czas oznaczony, odnieść się jeszcze zatem należało do sposobu określenia przez strony momentu jej zakończenia. Stosowne zapisy zostały zawarte w § 5 ust. 1 i § 8 ust 1 porozumienia – pozwany przyznał powodom prawo do bezpłatnego korzystania z nieruchomości do momentu jej sprzedaży na rzecz B. J. lub osoby przez niego wskazanej, co miało jednak nastąpić najpóźniej do dnia 1 grudnia 2024r. Jak zgodnie wskazywali przesłuchani na rozprawie powodowie i pozwany, były to jedyne dwie sytuacje, które zostały przewidziane jako kończące łączący stosunek prawny. Nie jest zatem tak, że wyłączną cezurą czasową, wyznaczającą koniec związania stron treścią kontraktu, była data 1 grudnia 2024r. Niemniej wcześniejsze rozwiązanie umowy bezpłatnego korzystania przez powodów z części nieruchomości położonej przy ul. (...) w O. mogło nastąpić wyłącznie w sytuacji unormowanej w § 5 ust. 1 porozumienia.

Kierując się przedstawioną argumentacją i na podstawie powołanych przepisów prawa, Sąd orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku, oddalając dalej idące żądanie w pkt 2 sentencji.

O kosztach procesu w pkt 3 wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., dokonując ich stosunkowego rozdzielenia. Powodowie wygrali w 100% w zakresie pkt 1 pozwu, co zaś się tyczy pkt 2 pozwu, z uwagi na rodzaj żądania poddanego rozstrzygnięciu i jego nieuwzględnienie w całości, stopień wygranej powodów można wyliczyć jedynie szacunkowo i wynosi on w ocenie Sądu - ok. 70% (100% minus 30% z uwagi na 3 dokonane przez Sąd modyfikacje żądania). Zatem sumarycznie powodowie wygrali w 85 %. Zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu strony powinny ponieść jego koszty w takim stopniu, w jakim przegrały sprawę, a zatem powodowie w 15 %, a pozwany w 85%. Koszty procesu wyniosły 1984 zł, w tym po stronie powodów 1067 zł: 150 zł tytułem opłaty od pozwu, 900 zł koszty zastępstwa procesowego (§2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800 ze zm.), 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa , a po stronie pozwanej 917 zł: 900 zł koszty zastępstwa procesowego (§2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych , Dz.U.2018.265.j.t.), 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Powodów, zgodnie z podaną zasadą, powinny obciążać koszty w kwocie 298 zł, skoro jednak ponieśli je w kwocie 1067 zł, należał im się od pozwanego zwrot kwoty 769 zł.

Asesor sądowy A. S.