Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 lipca 2020 r.

Sąd Rejonowy w Szczytnie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 2020 r. w Szczytnie na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko A. P. i małoletniemu W. R. (1), reprezentowanemu przez przedstawiciela ustawowego A. P.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanej A. P., aby opróżniła, opuściła i wydała powódce Gminie W. lokal mieszkalny nr (...) położony w W. przy ul. (...) w budynku nr (...);

II.  orzeka, że pozwanej A. P. przysługuje prawo do lokalu socjalnego;

III.  nakazuje małoletniemu pozwanemu W. R. (1), aby opróżnił, opuścił i wydał powódce Gminie W. lokal mieszkalny nr (...) położony w W. przy ul. (...) w budynku nr (...);

IV.  orzeka, że małoletniemu pozwanemu W. R. (1) przysługuje prawo do lokalu socjalnego;

V.  nakazuje wstrzymanie wykonania pkt I i III wyroku do czasu złożenia przez Gminę W. oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;

VI.  nie obciąża pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powódki.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

S., (...)

Sygn. akt I C 1757/19 upr.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 lipca 2020 roku

Powódka Gmina W. wniosła o nakazanie pozwanym A. P. oraz małoletniemu W. R. (2), aby opuścili, opróżnili i wydali jej lokal mieszkalny nr (...), położony w W. przy ul. (...). Domagała się także zasądzenia od nich na swoją rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu podniosła, że umowa najmu, jaka łączyła ją z pozwaną, została wypowiedziana na skutek zwłoki w płatności czynszu. Dodatkowo do powódki dotarły informacje, że lokal mieszkalny nr (...) pozostaje faktycznie niezamieszkały, gdyż pozwana przebywa tam sporadycznie.

Pozwana A. P., także jako przedstawiciel ustawowy małoletniego pozwanego W. R. (2), wniosła o oddalenie powództwa.

Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie podniosła, że nie zalega już z płatnością czynszu wobec powódki, oraz podniosła zarzut prawa zatrzymania nieruchomości, do czasu zaspokojenia przez powódkę przysługującego jej roszczenia o zwrot poczynionych na lokal nakładów w kwocie 25.000 złotych. Wskazała, że nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu jedynie z uwagi na przeprowadzanie prac remontowych. Stan lokalu w chwili wynajęcia wykluczał zamieszkiwanie w nim.

Na rozprawie w dniu 15 lipca 2020 r. strona pozwana powołała się na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego, wskazując, że z tej przyczyny powinno ono zostać oddalone w oparciu o art. 5 k.c.

Niniejsza sprawa jako dotycząca świadczenia (wydania rzeczy) o wartości przedmiotu sporu do 20.000 złotych, podlegała rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym. Zgodnie z art. 505 ⁸ § 4 k.p.c. w sprawach, w których wartość przedmiotu sporu nie przekracza tysiąca złotych, uzasadnienie wyroku ogranicza się do wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Od uznania sądu opartego na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy zależy rozszerzenie tego uzasadnienia o pozostałą treść określoną w art. 327 ¹ § 1.

Nie zachodzi potrzeba odrębnego przytaczania stanu faktycznego sprawy, albowiem w przedmiotowo istotnym zakresie był on bezsporny. W szczególności nie został zakwestionowany fakt, że w chwili dokonywania przez powódkę wypowiedzenia umowy zaległość czynszowa przekroczyła kwotę 560 złotych. Z kolei strona powodowa przyznała, że powódka poczyniła w lokalu szereg prac remontowych. W tej sytuacji istota sporu sprowadzała się do dokonania oceny prawnej faktów, co do których strony nie prowadziły sporu. Sporna była jedynie ocena zaistniałego stanu faktycznego.

Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku:

Powództwo było zasadne.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Pozwanym nie przysługuje skuteczne uprawnienie do władania rzeczą powódki, albowiem umowa najmu bezspornie została wypowiedziana z uwagi na zaległości czynszowe, które istniały w dacie wypowiedzenia. Mimo tego pozwani nadal zajmują przedmiotowy lokal mieszkalny.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.611 t.j. z dnia 2020.04.07, dalej także jako: u.o.p.l.), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Stosownie zaś do ust. 2 pkt 2 tego przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Zaległość czynszowa pozwanych przekroczyła 560 złotych, przy czynszu miesięcznym 95,63 złotych, a więc pozwana pozostawała w zwłoce z zapłatą świadczeń za okres blisko pół roku. W dniu 27 grudnia 2018 roku (k. 35) pozwanej doręczono wezwanie do zapłaty, z wyznaczeniem dodatkowego terminu miesiąca na spłatę zaległości i zagrożeniem wypowiedzeniem umowy. Pismem z 01 lutego 2019 roku umowa najmu została rozwiązana ze skutkiem na dzień 31 marca 2019 roku. Pismo o rozwiązaniu umowy doręczono pozwanej w dniu 14 lutego 2019 r.

Z powyższego jasno wynika, że pozwanym nie przysługuje tytuł prawny do lokalu powódki, stąd po stronie powódki powstało roszczenie windykacyjne.

Pozwanej nie przysługiwało także skuteczne względem właściciela prawo zatrzymania rzeczy. Zgodnie bowiem z art. 461 § 2 k.c., przepisu powyższego (dotyczącego prawa zatrzymania) nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych. Jak wskazano powyżej, przedmiotowy lokal był przedmiotem umowy najmu i to na skutek jej wygaśnięcia powódka dochodzi obecnie jego wydania.

Strona pozwana powoływała się na naruszenie zasad współżycia społecznego przez powódkę jako przesłankę do oddalenia żądania pozwu.

Zgodnie jednak z utrwalonym stanowiskiem judykatury, nie może powoływać się skutecznie na ochronę z art. 5 k.c. ten, kto sam narusza zasady współżycia społecznego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2000 r., V CKN 448/00, LEX nr 510984 i powołane w jego uzasadnieniu orzecznictwo). Tymczasem taka właśnie sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie, bowiem pozwana pozostawała w zwłoce z płatnością czynszu za okres blisko pół roku, a czynsz ten był relatywnie niski. Przez okres sześciu lat nie zdołała na stałe zamieszkać w przedmiotowym lokalu socjalnym, uniemożliwiając zamieszkiwanie w nim innym osobom, które by tego potrzebowały. Gdyby ta sytuacja trwała przez okres do dwóch lat, przy niewysokich dochodach pozwanej można by to uznać za czas adekwatny na przeprowadzenie remontu. W niniejszej sprawie okres przeprowadzania remontu zdecydowanie przekroczył jednak rozsądne granice.

Z uwagi na powyższe rozstrzygnięto jak w pkt I i III wyroku.

W dalszej kolejności należało rozważyć kwestię przyznania pozwanym prawa do lokalu socjalnego. Nie budzi bowiem wątpliwości, że pozwani posiadali status lokatorów w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l.

Przyznanie prawa do lokalu socjalnego w niniejszej sprawie nie było obligatoryjne. Jakkolwiek pozwany W. R. (1) jest małoletni i niepełnosprawny, a pozwana jako jego matka sprawuje nad nim opiekę, co spełnia przesłankę do obowiązkowego przyznania prawa do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 4 pkt 2 u.o.p.l.), to wymienieni mogą obecnie mieszkać w innym lokalu (art. 14 ust. 4 u.o.p.l. in fine). Posiadają bowiem tytuł do lokalu przy ul. (...) w W., wynikający z zawarcia przez pozwaną ustnej umowy najmu innego lokalu na czas „do zakończenia przez nią remontu”, czyli de facto na czas nieoznaczony w rozumieniu art. 660 i 674 k.c.

Powyższe nie wyklucza jednak przyznania prawa do lokalu socjalnego, lecz sprowadza kwestię orzeczenia w tym przedmiocie do uznania sędziowskiego.

Zgodnie z art. 14 ust. 3 u.o.p.l. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Zdaniem Sądu obie przesłanki przewidziane w powyższym przepisie przemawiały za przyznaniem pozwanym uprawnienia do lokalu socjalnego.

Jakkolwiek A. P. wspólnie z małoletnim W. R. (1) nie wprowadzili się ostatecznie do lokalu przy ul. (...), to przeprowadzony znacznymi nakładami pozwanej remont pozwolił na przywrócenie lokalu do użyteczności. Dzięki temu lokal ten może w krótkim czasie zostać zamieszkany. Dążenie pozwanej do poprawy warunków bytowych w mieszkaniu przy ul. (...) w pełni przekonuje o tym, że będzie ona prawidłowo korzystała z innego lokalu, który zostanie jej wydany w stanie nadającym się do zamieszkania.

Także sytuacja materialna i rodzinna pozwanych może zostać określona jako szczególna. Wymienieni zamieszkują wspólnie z ojcem małoletniego W. R. (1) w wynajętym na czas nieoznaczony mieszkaniu przy ul. (...) w W., jednakże nie można uznać, że lokal ten zapewnia im stabilną sytuację bytową – został bowiem wynajęty od bliskiej osoby partnera pozwanej, na zasadzie zaufania, grzecznościowo. Pozwana pracuje jako sprzedawca, osiągając wynagrodzenie w kwocie 1.920 złotych, z którego opłaca obecnie czynsz w kwocie 560 złotych miesięcznie. (...) pozwanej utrzymuje się jedynie z prac dorywczych.

Tymczasem potrzeby małoletniego W. R. (1) niewątpliwie mogą zostać określone jako szczególne, mając na uwadze orzeczenie o potrzebie kształcenia specjalnego wydane w dniu 19 maja 2020 roku (k. 94-96v), z którego wynika niepełnosprawność w stopniu lekkim. Z orzeczenia tego wynika, że ma on niski poziom orientacji przestrzennej, opóźniony i zaburzony rozwój mowy, zaburzoną sprawność i świadomość fonologiczną, opóźniony rozwój sprawności manualnej, problemy ze sprawnością ruchową także w zakresie tzw. motoryki dużej, spowolnione tempo czytania, fragmentaryczne zrozumienie odczytywanych tekstów. Wskazane trudności rozwojowe dziecka jednoznacznie przemawiają za tym, by pozwanym zapewnić prawo do lokalu socjalnego, tak aby pozwana nie musiała obawiać się o sprawy bytowe, a w większym stopniu mogła skupić się na potrzebach małoletniego.

Orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego nie jest przy tym wyłączone w sytuacji, gdy opróżnieniu podlega właśnie lokal socjalny. Pogląd ten jest ugruntowany w orzecznictwie. Stwierdzono m. in., iż w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu socjalnego sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy (…). Obowiązki gminy względem wspólnoty mają charakter bezwzględny i oznaczony przesłankami ustawowymi, nie mogą więc zależeć od zachowania osób, którym wskazany przywilej przysługuje, nawet nagannego lub zawinionego (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2013 r., III CZP 11/13, OSNC 2013/11/121).

Z uwagi na powyższe orzeczono jak w pkt II i IV wyroku.

W pkt V wyroku Sąd nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, co stanowiło obligatoryjne orzeczenie z mocy art. 14 ust. 6 u.o.p.l.

W pkt VI Sąd nie obciążył pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powódki.

Mając na uwadze trudną finansową sytuację pozwanych, w tym fakty w postaci niewysokich dochodów pozwanej i niepełnosprawności jej syna, oraz trud włożony przez pozwaną w remont lokalu powódki, Sąd uznał że w niniejszej sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek w rozumieniu art. 102 k.p.c., który uzasadniał nieobciążanie pozwanych kosztami procesu na rzecz powódki.

Już zupełnie na marginesie wspomnieć należy, że niezasadne są obawy pozwanej o to, że ponownie otrzyma lokal socjalny w stanie nienadającym się do zamieszkania. Zgodnie bowiem ze znowelizowanym art. 14 ust. 6a u.o.p.l. gmina, składając ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, poucza osobę uprawnioną, że jeżeli kwestionuje prawidłowość tej oferty, może wytoczyć powództwo o ustalenie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po nadaniu klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu - powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego. Przepis w tym brzmieniu został dodany przez art. 2 pkt 10 lit. b ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2018.756), zmieniającej ustawę o ochronie praw lokatorów z dniem 21 kwietnia 2019 r.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

S.,(...)