Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 8 lipca 2020 r.

Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący Sędzia Anna Wołujewicz

Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Mucha

po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2020 r. w Człuchowie

na rozprawie

sprawy z wniosku R. S., B. S.

z udziałem Gminy C.

o zasiedzenie

postanawia:

oddalić wniosek.

Pobrano opłatę kancelaryjną

w kwocie zł – w znakach

opłaty sądowej naklejonych

na wniosku.

Sygn. akt I Ns 302/19

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy R. S. i B. S. wnieśli o stwierdzenie, że nabyli w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej przez zasiedzenie z dniem 1 października 2005 r. własność nieruchomości gruntowej, obejmującej część działki nr 503/2, o pow. 112 m2, położonej w W., gmina C., dla której Sąd Rejonowy w Człuchowie prowadzi księgę wieczystą kw nr (...). W uzasadnieniu wskazali, ze w 1974 r. otrzymali przydział mieszkania nr 2, położonego w miejscowości (...), który adoptowano po zlikwidowanej wówczas szkole podstawowej. Wraz z mieszkaniem zostały przyznane im, jako przynależności: ogród warzywny oraz boks w budynku stodoły i w piwnicy oraz w samoistne posiadanie (jak się później okazało, bez tytułu prawnego) część działki nr 503/2, o pow. 112 m2, którą zagospodarowali we własnym zakresie na przydomowy ogródek wypoczynkowy. W tym celu, ze środków własnych usunęli z działki gruz, żużel, kamienie, bruk, nawieźli warstwę humusu i założyli trawnik, dokonali nasadzeń krzewów, wymienili zniszczone, drewniane ogrodzenie. Wskazali również, że na tej części działki nr 503/2 znajduje się również szambo zbierające ścieki z należących do nich lokali nr 1 i nr 2. Wyjaśnili także, ze w dniu 19 lutego 1999 r. ustanowiono odrębną własność lokali znajdujących się w budynku nr 14, a następnie Gmina C. sprzedała im lokal nr 2 wraz z przynależnymi pomieszczeniami: w piwnicy, na strychu oraz boksem w budynku stodoły oraz udziałem w gruncie działki nr 298.

R. i B. S. podkreślali, ze od w 1974 r. tj od momentu objęcia w posiadanie lokalu nr 2 posiadają nieprzerwanie część działki nr 503/2 o pow. 112 m2, uważając ją za swoja własność. Nikt nigdy nie zakazywał im jej zagospodarowywania. W 2016 r. podjęli starania o uregulowanie stanu prawnego tej działki, ponieważ w ich przeświadczeniu stanowiła ona część działki nr 298, na której znajduje się budynek mieszkalny nr 14. Na ich wniosek o uregulowanie stanu prawnego części działki nr 503/2 Wójt Gminy C. poinformował, że przedmiotowy teren stanowi drogę i nie może zostać wydzierżawiony jako teren wypoczynkowy, czy jakikolwiek inny niezwiązany z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego. Według wnioskodawców, wbrew stanowisku gminy przedmiotowa nieruchomość w rzeczywistości ma inny charakter, albowiem jest wykorzystywana od wielu lat jako ogród. W uzasadnieniu powołali się na orzecznictwo, zgodnie z którym sklasyfikowanie działki jako droga stwarza jedynie domniemanie, że nieruchomość stanowi drogę. Okoliczność, ze droga publiczna została uwzględniona w ewidencji gruntów nie oznacza jeszcze, ze faktycznie w tym miejscu powstała. Według wnioskodawców nabyli oni własność przedmiotowego gruntu przez zasiedzenie najpóźniej z dniem 1 października 2005 r. tj po upływie 30 lat od jej objęcia w samoistne posiadanie.

Uczestnik postępowania Gmina C. wnosił o oddalenie wniosku, albowiem dotyczy on pasa, który jest drogą publiczną. Według uczestnika doszło również do przerwania biegu zasiedzenia w 2016 r. z uwagi na złożenie wniosku o wykup lub dzierżawę tej nieruchomości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wnioskodawcy R. i B. S. w 1974 r, na podstawie umowy najmu objęli w posiadanie lokal mieszkalny położony w miejscowości W. W. nr 14, składający się z 2 pokoi, kuchni, przedpokoju, wc i innych pomieszczeń, również 1 pokoju na poddaszu. Powyższy lokal mieścił się w budynku wielorodzinnym. Wraz z objęciem w posiadanie lokalu, zajęli do użytkowania i zagospodarowali fragment terenu otaczający budynek i zajęli teren obejmujący część działki geodezyjnej oznaczonej numerem 503/1. Teren ten przeznaczyli na przydomowy ogródek wypoczynkowy. W tym celu, ze środków własnych usunęli z działki gruz, żużel, kamienie, bruk, nawieźli warstwę humusu i założyli trawnik, dokonali nasadzeń krzewów, wymienili zniszczone, drewniane ogrodzenie. Ww. umowa najmu zawarta była na czas nieokreślony, w kolejnych latach była kontynuowana. W celu przeprowadzenia remontu lokalu, wnioskodawcy zwracali się o udzielnie zgody do wynajmującego.

bezsporne, ponadto umowa k. 96 -97, podanie k. 17,18

W dniu 19 lutego 1999 r. wnioskodawcy na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych i sprzedaży, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o własności lokali, nabyli na własność lokal oznaczony nr 2 wraz z udziałem wynoszącym 28/100 części w prawie własności działki nr 298 i niewydzielonych części wspólnych budynku mieszkalnego.

bezsporne, ponadto dowód: umowa k. 19-27

Pismem z dnia 25 kwietnia 2016 r. wnioskodawcy zwrócili się do Wójta Gminy C. z prośbą o uregulowanie stanu prawnego części działki nr 503/1 obręb W. o pow. ok. 134 m2 poprzez wyodrębnienie z jej pasa drogowego, którego aktualnie jest częścią , która ich zdaniem faktycznie stanowiła integralną część posesji nr 298, a następnie po uregulowaniu przedmiotowego stanu prawnego wnosili o umożliwienie jej zakupu lub dzierżawy.

bezsporne, ponadto pismo k. 27

W odpowiedzi na powyższy wniosek gmina wskazała, że obecnie z uwagi na fakt, ze przedmiotowy teren stanowi drogę, nie może on zostać wydzierżawiony jako teren wypoczynkowy czy jakikolwiek inny, który nie jest związany z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego, a także na cele związane z potrzebami obsługi użytkowników ruchu.

bezsporne, ponadto pismo k. 32

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z treścią art. 172 k.c., w brzmieniu obowiązującym od 1990r., posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Jednakże po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z powyższego wynika, iż koniecznymi przesłankami, które muszą być spełnione, aby można nabyć prawo własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne oraz odpowiedni okres czasu. W związku z powyższym do zasiedzenia nieruchomości prowadzi tylko posiadanie samoistne.

Posiadanie samoistne jest to stan faktyczny, polegający na faktycznym władztwie, przez które rozumie się samą możność władania rzeczą. Nie jest przy tym konieczne dla istnienia posiadania rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możność takiego korzystania (orzeczenie SN z dnia 3 czerwca 1966r., III CR 108/66, OSPiKA 10/67, poz.234). Istotne jest również, aby posiadanie prowadzące do zasiedzenia miało charakter posiadania samoistnego. Charakteryzuje się ono tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony.

Posiadacz zależny natomiast włada cudzą rzeczą jak użytkownik, najemca, dzierżawca, zastawnik itp. Osoba ta jest podporządkowana właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego, który uprawnia go do władania rzeczą. Posiadacz zależny włada rzeczą zarówno we własnym imieniu i interesie (np. na podstawie umowy), ale także w interesie właściciela lub posiadacza samoistnego.

Powszechnie przyjmuje się, że rodzaj posiadania (samoistne lub zależne) zdeterminowany jest przede wszystkim zakresem faktycznego władztwa nad rzeczą oraz faktem, czy odbywa się ono za wyraźną lub dorozumianą zgodą innej osoby (w tym właściciela). Posiadanie samoistne to władztwo nad rzeczą z wyłączeniem innych osób i niezależne od wyraźnej lub dorozumianej zgody innej osoby, w tym w szczególności niezależne od zgody i woli właściciela. Każdy posiadacz samoistny obejmuje rzecz w posiadanie dlatego, że, z przyczyn usprawiedliwionych, uważa się za właściciela albo dlatego, że chce rzeczą władać dla siebie, jak właściciel, chociaż wie, że nie jest właścicielem (por. m. in. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2007 r. I CSK 300/07, OSNC –ZD 2008/3/91).

Okoliczności uzyskania władania rzeczą nie mają znaczenia dla oceny tego władania jako posiadania samoistnego. Kwalifikacja władania nieruchomością jako posiadania samoistnego, stanowiącego przesłankę zasiedzenia nieruchomości, uzależniona jest od sposobu władania rzeczą. Dla stwierdzenia posiadania samoistnego konieczne jest wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa ( tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 września 2003 roku, I CK 74/02, LEX Nr 141416). Konieczne jest przekonanie władającego, ze rzecz mu przysługuje jako właścicielowi, bądź jego świadomość że mu nie przysługuje, ale zamierza władać rzeczą jak właściciel z wyłączeniem innych osób.

Obok posiadania konieczną przesłanką do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia jest upływ czasu, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem samoistnym przez określony w ustawie czas. Jest on różny w zależności od tego czy mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym w dobrej czy złej wierze. W przypadku dobrej wiary jest to termin 20 letni, a w przypadku złej wiary – 30 letni. Dopiero po upływie tych terminów posiadacz samoistny jest właścicielem nieruchomości.

Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny by bezsporny. W ocenie Sądu zasadniczą kwestią konieczna do rozstrzygnięcia było ustalenie czy wnioskodawcy korzystali ze spornego gruntu jak posiadacz samoistny.

W niniejszej sprawie wnioskodawcy jako tytuł prawny, z którym związane było objęcie w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, wskazywali wstąpienie w stosunek najmu lokalu. Podkreślić jednak należy, że najem obejmował jedynie ściśle oznaczony lokal, którego posiadanie objęte w wyniku nawiązania tego stosunku miało charakter zależny, co wynika z samej natury najmu. Jedyny związek tego stosunku zobowiązaniowego z nieruchomością objętą wnioskiem wynikał z faktu, że była ona zagospodarowana przez najemców tego lokalu z racji jej pobliskiego usytuowania i przekonania ze grunt ten stanowi część działki 298. Samo objęcie posiadania zależnego lokalu przez wnioskodawców w wyniku wstąpienia przez nich w stosunek najmu przesądza, że nie było to posiadanie samoistne, a posiadanie zależne związane z prawem najmu lokalu mieszkalnego. Podkreślić należy, że w posiadaniu samoistnym oprócz elementu faktycznego władania rzeczą (corpus), które treścią odpowiada prawu własności, występuje również element woli - zamiar posiadania rzeczy dla siebie.

W ocenie Sądu materiał zebrany w sprawie jednoznacznie przesądza, że wnioskodawcy nie byli samoistnymi posiadaczami nieruchomości objętej wnioskiem, albowiem ich posiadanie w początkowym okresie do 1999 r. – jak wynika z ich wyjaśnień - było realizacją przysługującego im prawa najmu. Ich posiadanie nie miało charakteru władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie jako przysługującego im prawa własności, lecz wynikało z ich błędnego przekonania, że realizują przysługujące im prawo najmu. W związku z powyższym nie było w ich przeświadczeniu realizacji prawa własności, a realizowali – za zgodą właściciela nieruchomości - prawo najmu. Z wyjaśnień wnioskodawców wynika wprost, ze prawo do użytkowania gruntu wywodzili z prawa do lokalu mieszkalnego. Według nich umowa najmu obejmowała zarówno lokal jak i sporny grunt (por. wyjaśnienia wnioskodawcy k. 89v, k. 113). W czasie trwania umowy najmu, właściciel tj uczestnik postępowania nie stracił samoistnego posiadania o czym świadczy, że na gruncie tym w ok. 1980 r., wybudował szambo (por. wyjaśnienia wnioskodawcy k. 89).

W ocenie Sądu powyższe okoliczności przesądzają, że wnioskodawcy nie korzystali z gruntu w sposób samoistny, wprawdzie władali tym gruntem, ale w ich przeświadczeni było to na podstawie umowy najmu. Powyższe ustalenia wynikają już z samych wyjaśnień wnioskodawców. Do czasu nabycia lokalu tj do 19 lutego 1999 r. nie mieli oni uzasadnionych podstaw aby sądzić, iż w rzeczywistości są właścicielami tej nieruchomości, gdyż nie byli oni nawet właścicielami lokalu, do którego ona przylegała. W ocenie Sądu posiadanie spornej nieruchomości zmieniło charakter w 1999 r. gdy wnioskodawcy nabyli lokal na własność, wówczas przekonani byli, ze władają gruntem jak właściciel i dopiero od 19 lutego 1999 r. ich posiadanie miało charakter posiadania samoistnego. Biorąc pod uwagę, że wnioskodawcy wywodzili swoje uprawnienie do władania przedmiotową działką z umowy najmu lokalu mieszkalnego, bowiem wraz z zawarciem umowy najmu otrzymali oni czasowe – na czas trwania umowy najmu - użytkowanie terenu ogródka, to przesądza to o zależnym charakterze posiadania tegoż gruntu.

Biorąc pod uwagę, że posiadanie wnioskodawców było w złej wierze i nie upłynął okres 30 lat, to nie nabyli oni własności spornego gruntu w drodze zasiedzenia. Brak jest jakichkolwiek podstaw aby uznać, że ich posiadanie było w dobrej wierze, albowiem nawet w ich ocenie byli oni posiadaczami w złej wierze, gdyż we wniosku uwzględniali 30 letni okres a nie 20 letni.

W związku z powyższym wniosek jako bezzasadny należało oddalić.