Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II Ca 1555/19

POSTANOWIENIE

Dnia 12 lutego 2020 r.

Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Bajor-Nadolska (spr.)

Sędziowie: Sędzia Sądu Okręgowego Beata Piwko

Sędzia Sądu Okręgowego Rafał Adamczyk

Protokolant: stażysta Marta Siadul

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2020 r. sprawy

z wniosku K. B.

z udziałem P. P., T. P., S. K., C. K., E. S.

o dział spadku i zniesienie współwłasności, w przedmiocie żądania uczestnika S. K. o ustalenie nieważności czynności prawnej

na skutek apelacji uczestnika S. K.

od postanowienia Sądu Rejonowego w Busku - Zdroju

z dnia 25 lutego 2019 r. sygn. akt I Ns 110/18

postanawia: oddalić apelację.

II Ca 1555/19

UZASADNIENIE

Postanowieniem wstępnym z dnia 25 lutego 2019 roku Sąd Rejonowy w Busku-Zdroju oddalił żądanie uczestnika S. K. o ustalenie nieważności umowy o dożywocie zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 20 listopada 1981 roku pomiędzy W. J. a K. P..

Sąd Rejonowy ustalił stan faktyczny, z którego wynika, że w dniu 20 listopada 1981 roku pomiędzy W. J. a K. P. została zawarta umowa o dożywocie, z której treści wynika, że W. J. był na podstawie umowy przedślubnej o wspólności majątkowej, współwłaścicielem gospodarstwa rolnego o powierzchni 5,2571 ha, stanowiącego dawną zagrodę włościańską zapisaną w tabeli likwidacyjnej wsi Z.. Jego żona F. J. zmarła 12 stycznia 1965 roku, a gospodarstwo rolne po niej odziedziczyli mąż W. J. i córka S. K. po połowie. W. J. w drodze umowy o dożywcie przeniósł na K. P. cały należący do niego udział w tym gospodarstwie, a K. P. przyjął go do wspólnoty domowej i zobowiązał się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie i inne świadczenia wymienione w umowie. Gospodarstwo składało się z działek o numerach (...) o powierzchni 5,16 ha. W 1965 roku W. J. zawarł ze S. K. nieformalną ugodę, na mocy której wydał jej grunt o powierzchni 1,12 ha, pozostawiając sobie pozostałą część gruntów wraz z budynkami. Grunt objęty we władanie przez S. K. odpowiada działce (...), a grunt pozostawiony dla W. J. odpowiada działce (...), która następnie została podzielona na działki (...) (2,43ha) i (...) (1,31ha). W. J. jeszcze przed umową o dożywcie, bo w 1975 roku, zamieszkał razem z K. P. i przekazał mu całe posiadane gospodarstwo rolne, bez działki (...), którą objęła w posiadanie S. K., a następnie jej syn S. K.. Postanowieniem sądowym zostało stwierdzone nabycie przez zasiedzenie przez S. K. i jego żonę, działki (...) w udziale 11/12 z dniem 1 czerwca 2008 roku. Od chwili zamieszkania u K. P., W. J. nie prowadził gospodarstwa rolnego.

Sąd Rejonowy uznał za niezasadne żądanie uczestnika S. K. o stwierdzenie nieważności umowy o dożywocie, wskazując, że prawo pierwokupu przewidziane w art. 166§1 k.c. dla współwłaściciela gruntów, na których współwłaściciele prowadzą gospodarstwo rolne, nie dotyczy sytuacji gdy współwłaściciel gruntu, prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem. Sąd Rejonowy wskazał, że przesłanką prawa pierwokupu jest prowadzenie przez uprawnionego gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie, nie jest ona jednak spełniona gdy udział zbywa współwłaściciel, który prowadzi odrębne gospodarstwo rolne na wydzielonej ze wspólnego gruntu działce i gospodarstwo to nie obejmuje innego wspólnego gruntu. W takiej sytuacji wraz z udziałem zbywane jest to gospodarstwo. Sąd Rejonowy przytoczył orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1992 roku, w sprawie IIICZP 75/92 (OSNCP 1993, nr 1-2, poz. 12). Tak też jest w rozpoznawanej sprawie, gdzie już w 1965 roku został dokonany pomiędzy W. J. a S. K. nieformalny dział spadku, w wyniku którego W. J. przypadła działka (...), z której następnie w 1975 roku wydzielona została dla S. K. działka (...). W rezultacie W. J. prowadził własne gospodarstwo rolne na działce (...), którą następnie przekazał w ramach umowy o dożywocie na rzecz K. P., u którego zamieszkał w 1975 roku. Była to jedyna nieruchomość, na której zbywca prowadził własne, odrębne gospodarstwo rolne. Nabywca przejął prowadzenie gospodarstwa rolnego już w 1975 roku po nieformalnej umowie. Prawne uregulowanie tego stanu nastąpiło w 1981 roku, kiedy to zawarta została umowa notarialna o dożywocie. Sąd Rejonowy uznał zatem, że W. J. zawierając tę umowę wyzbył się wszelkich nieruchomości rolnych na rzecz K. P., w tej sytuacji zostały spełnione przesłanki do odstąpienia od prawa pierwokupu. Ponadto Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na fakt rozporządzenia gruntem w ramach umowy dożywocia, która nie jest tożsama z umową sprzedaży, z uwagi na cel tej umowy wskazany w art. 908 i nast. k.c.

Od tego postanowienia uczestnik S. K. wywiódł apelację. Zaskarżył postanowienie w całości i zarzucił naruszenie prawa materialnego – art. 166 k.c. w zw. z art. 599§1 k.c. przez błędną wykładnię polegającą na dowolnym uznaniu, że S. K. nie przysługiwało prawo pierwokupu, w sytuacji gdy w czasie dokonywania czynności objętej aktem notarialnym Rep.(...)była ona współwłaścicielem gruntu objętego tym aktem, a jednocześnie w wyniku podziału do użytkowania posiadaczem gruntu, który był przedmiotem umowy, wobec czego umowa zawarta z pominięciem jej prawa pierwokupu jest nieważna.

W uzasadnieniu apelacji skarżący akcentował fakt objęcia umową dożywocia także działki (...), która w tym czasie była w posiadaniu S. K. i była objęta współwłasnością ze zbywcą W. J.. Na rozprawie apelacyjnej dodatkowo skarżący podniósł pominięcie przez Sąd Rejonowy działek (...), które również były gruntem wspólnym W. J. i S. K..

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Z uwagi na niekwestionowanie przez skarżącego ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd Rejonowy, Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne.

Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej wykładni art. 166 k.c. i art. 599§2 k.c. Jest ona zgodna z treścią cytowanych przepisów oraz z poglądem prawnym wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z 30 czerwca 1992 roku w sprawie III CZP 75/92 (OSNC 1993/1-2/12), który również podziela Sąd Okręgowy. W tym miejscu zwrócić należy uwagę na pomyłkowe chyba wskazanie w apelacji §1 artykułu 599 k.c., który przewiduje sankcję jedynie odszkodowawczą przy sprzedaży bezwarunkowej rzeczy przez osobę zobowiązaną z tytułu prawa pierwokupu.

Przepis art. 599§2 k.c. przewiduje nieważność bezwarunkowej umowy sprzedaży w sytuacji gdy prawo pierwokupu przysługuje współwłaścicielowi. Takie prawo zostało przewidziane w art. 166§1 k.c. dla współwłaściciela w razie sprzedaży przez innego współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności, w sytuacji gdy współwłaściciele prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo (art. 166§1 zd.2). Zgodzić się należy z poglądem, że zasadą jest uprawnienie współwłaściciela do swobodnego dysponowania swoim udziałem w nieruchomości, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Przepis art. 166§1 k.c. stanowi wyjątek od tej zasady, a zatem nie może być interpretowany rozszerzająco. Przepis ten wskazuje w sposób jednoznaczny sytuację, w której przysługuje prawo pierwokupu, a jest to każdy przypadek prowadzenia gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie, przy czym nie chodzi o to aby gospodarstwo rolne było prowadzone wspólnie. Pod normę tego przepisu podlega także przypadek, gdy prowadzone jest odrębne gospodarstwo rolne na wydzielonej działce w ramach podziału do użytkowani czy w ramach nieformalnego działu spadku. Wyjątek od tak skonstruowanego prawa pierwokupu zachodzi w sytuacji gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem. Oczywiście może budzić wątpliwości kwestia czy chodzi w tym przypadku o gospodarstwo obejmujące poza udziałem w nieruchomości także inną nieruchomość czy o gospodarstwo odrębne wytworzone w ramach tego udziału. Według zapatrywania Sądu Najwyższego, wyrażonego w cytowanej uchwale, uzasadnione jest stanowisko, że jeżeli współwłaściciel w ramach swojego udziału na wydzielonej faktycznie ze wspólnej nieruchomości działce gruntu prowadzi odrębne gospodarstwo rolne, przy czym gospodarstwo to nie obejmuje innej nieruchomości, to wówczas w razie sprzedaży udziału, pozostałym współwłaścicielom prowadzącym także gospodarstwo rolne, na gruncie wspólnym, nie przysługuje prawo pierwokupu. W takiej sytuacji współwłaściciel nieruchomości rolnej, zbywając swój udział w tej nieruchomości, zbywa również swoje gospodarstwo rolne. Interes współwłaścicieli nie jest wówczas naruszony, bowiem w dalszym ciągu każdy z nich może wystąpić o zniesienie współwłasności.

Rację ma zatem Sąd Rejonowy, że w rozpoznawanej sprawie zaistniała sytuacja wyłączająca prawo pierwokupu współwłaścicielki S. K., skoro W. J. zbył swój udział w nieruchomości wspólnej wraz z prowadzonym przez siebie odrębnym gospodarstwem rolnym, które prowadził na wydzielonej części nieruchomości wspólnej. Prawo pierwokupu udziału nie mogło przysługiwać S. K. –jak to podniesiono w apelacji - z tego powodu, że prowadziła ona gospodarstwo rolne na innej nieruchomości objętej także współwłasnością. Zbycie dotyczyło powiem udziału w gruncie wspólnym, którym była dawna zagroda włościańska zapisana w tabeli likwidacyjnej wsi Z., z którego to gruntu wspólnego na skutek nieformalnego działu spadku po F. J. i podziału majątku wspólnego, W. J. przejął część w postaci nieruchomości, której w późniejszym czasie jako odrębnej działce ewidencyjnej nadano numer (...). W tym samym czasie S. K. posiadała drugą, wydzieloną z tej zagrody włościańskiej, nieruchomość, której następnie jako działce ewidencyjnej nadano numer (...). S. K. prowadziła na niej własne gospodarstwo rolne i przekazała ją nieformalnie synowi i jego żonie, którzy następnie nabyli w drodze zasiedzenia udział 11/12 (1/12 to udział w spadku po matce, której przysługiwał tytuł własności).

Podkreślić należy, że uczestnik S. K. w swoich wyjaśnieniach (k. 802v, k.808) za każdym razem podkreślał, że W. J. przekazał K. P. wszystkie nieruchomości, które miał, czyli działkę (...), z której wydzielono działkę dla jego matki (obecnie (...)). Nie jest kwestionowane ustalenie Sądu Rejonowego, że do tego podziału doszło w 1975 roku, a zatem kilka lat przez umową o dożywocie. W chwili zbywania udziału W. J. prowadził zatem gospodarstwo na wydzielonej z nieruchomości wspólnej części, którą wraz z tym gospodarstwem przekazał K. P., natomiast S. K. a następnie jej syn i synowa prowadzili własne gospodarstwo rolne i wykonywali samoistne posiadanie udziału w pozostałej części nieruchomości wspólnej, czyli obecnej działce (...).

Podkreślić też należy, że w toku niniejszego postepowania uczestnik S. K. nie podnosił aby działki oznaczone numerami (...) (o pow.0,06ha) i 109 ( o pow.0,45ha) stanowiły wspólny grunt. Kwestia ta w aspekcie prawa pierwokupu została podniesiona dopiero na rozprawie apelacyjnej. Przypomnieć jednak należy, że działki te nie stanowiły własności W. J. i F. J.. W archiwalnym rejestrze gruntów byli oni ujawnieni jako posiadacze tych działek, co wynika z opinii biegłego geodety (k.815). Umowa o dożywocie nie objęła tych działek, gdyż zbyciu podlegał tylko udział W. J. w osadzie włościańskiej, która tych działek niewątpliwe nie obejmowała. Kwestia na kogo zostało przeniesione posiadanie jest nadal między uczestnikami sporna. Uczestnik S. K. utrzymuje, że posiadał je od 1975 roku w charakterze posiadacza samoistnego. Tak też twierdził w sprawie o zasiedzenie tych działek, w której prawomocnym postanowieniem wniosek w tym zakresie został oddalony (postanowienie Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 14 grudnia 2012r. sygn. akt II Ca 248/12). Sąd Okręgowy po uzupełnieniu w tamtej sprawie postępowania dowodowego, uwzględnił wniosek S. K. co do działki (...), natomiast oddalił apelację co do działek (...),wskazując, że wnioskodawca nie wykazał aby objął je on lub jego matka w posiadaniu samoistne już w 1978 roku, zatem nie upłynął czas wymagany do zasiedzenia. Z dokonanych w sprawie o zasiedzenie ustaleń wynika, że do przełomu lat 80/90 działki te były w posiadaniu K. P. (k.484 i k486 akt sprawy II Ca 248/12 SO w Kielcach). To wskazywałoby na fakt, że jeszcze przed zawarciem umowy o dożywocie W. J. przekazał K. P. posiadanie tych działek, co tylko potwierdzałoby twierdzenie S. K. z niniejszej sprawy, o przekazaniu całego posiadanego gospodarstwa rolnego. Kwestia ta nie ma znaczenia dla oceny prawa pierwokupu S. K., skoro odnosi się ono tylko do udziału we współwłasności nieruchomości, podlegającego zbyciu , co wynika z treści art. 166§1 k.c.

Słusznie też Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na fakt, że art. 166 §1 k.c. ma zastosowaniem do zbycia udziału we współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży, co jednoznacznie wynika z tego przepisu. Prawo pierwokupu uregulowane w przepisie art. 596 i nast. k.c. przysługuje w przypadku sprzedaży rzeczy. Przepis ten stanowi bowiem o pierwszeństwie kupna, które może być zastrzeżone w ustawie lub czynności prawnej.
W ramach umowy o dożywocie niewątpliwe nie dochodzi do sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym przypadku nieruchomość została zbyta na podstawie umowy o dożywocie, w której następuje przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Wzajemne świadczenie nabywcy nieruchomości nie polega zatem na zapłacie ceny tak jak w umowie sprzedaży (art.535 k.c.) ale na wykonywaniu dożywotnio określonych świadczeń wobec zbywcy (art. 908 k.c.). Nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia wraz z przeniesieniem jej własności (art.910 k.c.). Prawo pierwokupu polega na pierwszeństwie kupna określonej rzeczy w sytuacji skorzystania z tego prawa, a więc na nabyciu rzeczy za określoną cenę. W przypadku przyjęcia, że stosuje się ono do zbycia nieruchomości w ramach umowy o dożywcie, skorzystanie z tego prawa niweczyłoby zatem prawo zbywcy do zapewnienia sobie dożywotniego utrzymania, przez osobę wskazaną, co byłoby niedopuszczane. Fakt, że uczestnik po prawie 40 latach od zawarcia umowy dożywocia, kwestionuje jej ważność, powołując się na prawo pierwokupu, nie pozwala na inną ocenę wskazanych okoliczności tylko dlatego, że uprawniony do dożywocia już nie żyje, gdyż stwierdzenie nieważności umowy stanowi o jej nieważności od samego początku, czyli na chwili jej zawarcia, zatem okoliczności te muszą być uwzględnione.

Mając na uwadze przytoczone okoliczności Sąd Okręgowy oddalił apelację jako niezasadną na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13§2 k.p.c.

SSO Beata Piwko SSO Magdalena Bajor-Nadolska SSO Rafał Adamczyk

II Ca 1555/19

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE