Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 października 2018 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSR Sławomir Splitt

Protokolant: Jolanta Migot

po rozpoznaniu w dniu 19 października 2018 r. w Gdyni na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G.

przeciwko R. R.

z udziałem Gminy M. G. jako interwenienta ubocznego po stronie powodowej

o eksmisję

I.  oddala powództwo;

II.  kosztami postępowania obciąża powoda uznając je za uiszczone.

Sygnatura akt: I C 244/18

UZASADNIENIE

Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w G. wniosła pozew przeciwko R. R. domagając się nakazania pozwanemu opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) wraz ze wszystkimi rzeczami i osobami prawa jego reprezentującymi.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwany nabył spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) i został przyjęty w poczet członków spółdzielni. Pozwany nie wywiązywał się i nadal nie wywiązuje się z obowiązków członka spółdzielni, zalegając z opłatami związanymi z eksploatacją i utrzymaniem lokalu. W związku z powyższym Rada Nadzorcza spółdzielni uchwałą nr 03/2017 z dnia 21 lutego 2017 r. wykluczyła pozwanego z rejestru członków spółdzielni. Pozwany został poinformowany o uchwale w dniu 3 marca 2017 r. Pozwany nie wniósł odwołania od podjętej uchwały, stała się ona prawomocna i pismem z dnia 26 lipca 2017r. powód wezwał pozwanego do opróżnienia i wydania lokalu w terminie 30 dni. Wezwanie pozostało bez odpowiedzi. Stosownie do treści § 87 Statutu spółdzielni oraz art. 7 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwany powinien opróżnić i przekazać lokal mieszkalny na rzecz spółdzielni w ciągu trzech miesięcy od daty wygaśnięcia prawa do zajmowania lokalu.

(pozew k. 3-4)

Pismem z dnia 7 maja 2018r. interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiła Gmina M. G., wnosząc o uwzględnienie powództwa, nie orzekanie o prawie do lokalu socjalnego oraz zasądzenie kosztów procesu.

(interwencja uboczna k. 48)

Pozwany nie złożył odpowiedzi na pozew, nie złożył wyjaśnień ustnie, nie stawił się na rozprawę ani też nie zażądał przeprowadzenia rozprawy w swej nieobecności.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., znajdującego się w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej (...), przysługiwało H. Ś., która zmarła w dniu 1 stycznia 2014 r. Jednym ze spadkobierców H. Ś. jest pozwany R. R..

(dowód: akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 25 kwietnia 2014r. sporządzony przez notariusz M. K. prowadzącą kancelarię notarialną w G. rep. A 1103/2014 k. 62-63)

W dniu 20 maja 2014 r. spadkobiercy H. Ś. dokonali umownego częściowego działu spadku, w ten sposób, że wkład mieszkaniowy związany ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G. znajdującego się w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej (...) nabył pozwany R. R..

(dowód: umowa o częściowy dział spadku z dnia 20 maja 2014r. sporządzony przez notariusz M. K. prowadzącą kancelarię notarialną w G. rep. A 1400/2014 k. 65-68)

W dniu 20 lipca 2015 r. pozwany złożył wniosek o przyjęcie go w poczet członków Spółdzielni Mieszkaniowej (...). We wniosku pozwany wskazał, że nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G..

(dowód: wniosek pozwanego z dnia 20 lipca 2015r. k. 69, deklaracja przystąpienia do spółdzielni z dnia 20 lipca 2015r. k. 70)

Na mocy uchwały nr 13/2015 z dnia 23 lipca 2015r. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. stwierdził, że z datą podjęcia uchwały pozwany wszedł w ogół praw do spółdzielczego lokalu i wkładu mieszkaniowego oraz przyjmuje ogół zobowiązań wobec spółdzielni wynikających ze Statutu spółdzielni.

(dowód: uchwała nr 13/2015 z dnia 23 lipca 2015r. k. 71)

W dniu 21 lutego 2017r. Rada Nadzorcza Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. podjęła uchwałę nr 03/2017. Zgodnie z § 1 uchwały Rada Nadzorcza spółdzielni wykluczyła R. R. z członka Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G., albowiem uporczywie uchylał się od wykonywania istotnych zobowiązań wobec spółdzielni, a w szczególności zalegał z opłatami związanymi z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz wydatkach wynikających z obowiązku uczestnictwa członka w pokrywaniu zobowiązań spółdzielni z innych tytułów. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że pozwanemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w G. i zalega on z opłatami w łącznej kwocie 10.689,64 zł według stanu na dzień 21 lutego 2017r.

(dowód: uchwała nr 03/2017 z dnia 21 lutego 2017r. k. 9)

Pismem z dnia 3 marca 2017 r. powód poinformował pozwanego o uchwale w sprawie wykluczenia z rejestru członków spółdzielni, przesłał odpis uchwały i pouczył go o prawie do odwołania w terminie sześciu tygodni od dnia doręczenia do Walnego Zgromadzenia spółdzielni oraz o prawie do zaskarżenia uchwały do sądu.

(dowód: pismo powoda z dnia 3 marca 2017r. k. 10)

Pismem z dnia 26 lipca 2017 r. powód wezwał pozwanego do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego nr (...) w terminie 30 dni od daty otrzymania wezwania.

(dowód: wezwanie z dnia 26 lipca 2017r. k. 11)

Pozwany nie jest osobą bezrobotną ani też nie korzysta ze świadczeń pomocy społecznej.

(dowód: zaświadczenie PUP G. z dnia 22 marca 2018r. k. 30, zaświadczenie MOPS z dnia 27 kwietnia 2018r. k. 46)

Jak stanowi § 74 ust. 1 Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

W myśl § 74 ust. 5 spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Wedle § 79 spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz innych wypadków określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i statucie.

Zgodnie z § 84 ust. 1 Statutu w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie § 80 roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. W myśl § 84 ust. 4 do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W myśl § 85 w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. Do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

(dowód: Statut Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. k. 72-87)

Sąd zważył, co następuje:

Z uwagi na fakt, iż wydany w niniejszej sprawie wyrok ma charakter zaoczny, powyższy stan faktyczny został ustalony w całości na podstawie dowodów z dokumentów, których przeprowadzenia domagała się strona powodowa. Sąd nie dopatrzył się przy tym żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż wszystkie wymienione powyżej dokumenty mają charakter dokumentów prywatnych, które zgodnie z treścią art. 245 kpc korzystają z domniemania autentyczności oraz domniemania pochodzenia oświadczeń zawartych w tych dokumentach od ich wystawców. Sąd natomiast nie miał żadnych podstaw, aby te domniemania kwestionować. Nadto, odpisy wymienionych powyżej dokumentów zostały prawidłowo poświadczone za zgodność z oryginałem przez profesjonalnego pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym, a zgodnie z treścią art. 129 § 3 kpc zawarte w odpisie dokumentu poświadczenie zgodności z oryginałem przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub radcą Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej ma charakter dokumentu urzędowego.

Podstawę prawną roszczenia powoda o wydanie przedmiotowego lokalu stanowi przepis art. 222 § 1 kc, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. W świetle powołanego przepisu przesłankami roszczenia windykacyjnego są:

1) własność podmiotu podnoszącego roszczenie;

2) faktyczne władanie rzeczą przez podmiot, przeciwko któremu kierowane jest roszczenie;

3)brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, które przysługiwałoby osobie, która rzeczą faktycznie włada (por. M. Gutowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-449 ¹¹ , wyd. 1, 2016).

W oparciu o przedstawiony przez stronę powodową materiał dowodowy Sąd doszedł do przekonania, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Co prawda, nie budzi wątpliwości Sądu, że powódka jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje się przedmiotowy lokal, jednak nie wykazano, że pozwany R. R. nie posiada skutecznego względem właściciela tytułu prawnego do spornego lokalu mieszkalnego nr (...).

Strona powodowa wywodziła, iż pozwanemu przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, a wobec zaprzestania przez niego uiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu, uchwałą z dnia 21 lutego 2017 r. Rada Nadzorcza powodowej spółdzielni wykluczyła pozwanego ze spółdzielni, pozbawiając go członkostwa. Na podstawie przedłożonego przez powoda materiału dowodowego Sąd doszedł jednak do przekonania, że pozwany nigdy nie nabył spółdzielczego lokatorskiego prawa do przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr (...).

Zważyć bowiem należy, iż pierwotnie takie prawo przysługiwało matce pozwanego H. Ś., która zmarła w dniu 1 stycznia 2014 r. Pozwany był jednym ze spadkobierców ustawowych H. Ś. i w ramach częściowego podziału spadku nabył wkład mieszkaniowy związany z ww. spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Zważyć jednak należy, iż stosownie do przepisu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 845) w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.

Stosownie do przepisu art. 15 ust. 4 powołanej powyżej ustawy do zachowania roszczeń, o których mowa w ust. 2 i 3, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z powyższym przepisem korelują postanowienia Statutu powodowej spółdzielni mieszkaniowej. W myśl § 85 Statutu w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.

Do zachowania roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W świetle przedłożonych dokumentów nie ulega wątpliwości, że poprzednia uprawniona H. Ś. zmarła w dniu 1 stycznia 2014 r. i z tym dniem ustało jej członkostwa w powodowej spółdzielni mieszkaniowej zgodnie z treścią art. Prawa spółdzielczego, a w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło z chwilą ustania jej członkostwa. Od chwili śmierci uprawnionej zaczął biec termin określony w art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dla jej następców prawnych do złożenia oświadczenia o jakim mowa w powołanych powyżej przepisach ustawy oraz w Statucie. Termin ten bezskutecznie upłynął z dniem 1 stycznia 2015 r. Natomiast, jak wynika z załączonych dokumentów w postaci wniosku oraz deklaracji przystąpienia do spółdzielni, pozwany R. R. dopiero w dniu 20 lipca 2015r. złożył zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jak wskazuje się w judykaturze wobec niezachowania terminu zawitego przewidzianego w art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej wygasa.

Ocena taka jest przy tym niezależna od tego, czy uchybienie powyższemu terminowi jest zawinione. Nie jest więc dopuszczalna ocena skutku upływu terminu określonego w art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w świetle art. 5 kc (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łudzi z dnia 27 lutego 2015r., I ACa 1143/14, L.). Bez wątpienia wniosek pozwanego był spóźniony i jego roszczenie o zawarcie umowy wynikające z art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wygasło.

Należy również wskazać, że brak jest podstaw do stwierdzenia, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia nowej umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Podkreślić bowiem należy, iż zgodnie z treścią 9 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między osobą ubiegającą się o ustanowienie tego prawa a spółdzielnią umowy, o której mowa w ust. 1. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Niezachowanie przewidzianej w art. 9 ust. 4 zd. 2 ustawy formy pisemnej powoduje nieważność czynności prawnej (forma ad solemnitatem) (por. Konrad Osajda (red.), Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz, wyd. 3, 2018).

W myśl § 74 ust. 5 Statutu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Do akt niniejszej sprawy nie przedłożono odpisu umowy zawartej przez strony. Wobec kategorycznego brzmienia przepisu ustawy oraz treści Statutu nie mogło dojść do zawarcia ważnej umowy w formie ustnej czy konkludentnie.

Wobec powyższego, należało uznać, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) na rzecz pozwanego R. R. nigdy nie powstało. Niemniej, zdaniem Sądu, nie można przyjąć, że pozwany władał przedmiotowym lokalem bez tytułu prawnego. Niewątpliwie, strona powodowa poczytywała, że pomiędzy stronami istnieje stosunek prawny o charakterze odpłatnym. Świadczy o tym chociażby treść uchwały w przedmiocie pozbawienia pozwanego członkostwa w spółdzielni podjęta w dniu 21 lutego 2017r. Co prawda w uzasadnieniu powołanej uchwały powódka błędnie identyfikuje łączący strony stosunek prawny ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, bowiem takie prawo pozwanemu nigdy nie przysługiwało i nawet w pozwie powódka powołuje się na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, lecz jednocześnie w uchwale wskazano, że pozwany zalega z opłatami za korzystanie z tego lokalu, co niewątpliwie świadczy o odpłatnym charakterze takiego stosunku prawnego. Zgodnie z art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jak wskazuje się w judykaturze do elementów przedmiotowo istotnych umowy najmu należą oddanie rzeczy do używania oraz zapłata czynszu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 5 kwietnia 2013r., I ACa 206/13, L.). Bez wątpienia powyższe elementy zostały określone w sposób dorozumiany. Pozwany bowiem objął w posiadanie lokal nr (...), zaś powódka cyklicznie, w okresach miesięcznych obciążała go opłatami związanymi z korzystaniem z przedmiotowego lokalu. Jednocześnie, należy wskazać, że w odróżnieniu do praw spółdzielczych, dla zawarcia ważnej umowy najmu nie jest wymagana forma pisemna ani inna forma szczególna.

W tym stanie rzeczy należało uznać, że pomiędzy stronami została w sposób konkludentny zawarta umowa najmu. Podkreślić należy, iż ustawodawca w ustawie z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego określił szczególny tryb rozwiązania umów najmu (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 1234). Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w przepisie tego artykułu, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 wypowiedzenie z powodu zalegania z zapłatą czynszu powinno nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego pod warunkiem, że lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Strona powodowa niewątpliwie nie dochowała powyższego trybu wypowiedzenia umowy najmu, albowiem nie wyznaczyła pozwanemu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, ani również nie złożyła oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w powyższych przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Stąd, należało uznać, że nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu, co z kolei oznacza, że pozwany nadal ma skuteczny względem powoda tytuł do władania przedmiotowym lokalem mieszkalnym.

Z powyższych względów, na mocy art. 222 § 1 kc a contrario, powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy obciążył nimi stronę powodową jako przegrywającą niniejszy spór.