Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 września 2020 r.

Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Lidia Grzelak

Protokolant st. sekr. sąd. Jolanta Dziki

po rozpoznaniu w dniu 18 sierpnia 2020 r. w Ciechanowie

sprawy z powództwa (...) Państwowych S.A. w W.

przeciwko J. B. i W. B.

o zapłatę 69,20 zł

I powództwo oddala;

II zasądza od powoda (...) Państwowych S.A. w W. solidarnie na rzecz pozwanych J. B. i W. B. kwotę 124,00 zł ( sto dwadzieścia cztery złote ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 416/20

UZASADNIENIE

Powód (...) Państwowe S.A. w W. wnosił o zasądzenie solidarnie od pozwanych J. B. i W. B. na swoją rzecz kwoty 69,20 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa tj. dnia 15 stycznia 2020 r. do dnia zapłaty. Wnosił ponadto o zasądzenie od pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Rejonowy w Ciechanowie nakazem zapłaty z dnia 31 stycznia 2020 r. wydanym w sprawie I Nc 54/20 uwzględnił powództwo w całości.

Pozwani J. B. i W. B. złożyli w ustawowym terminie sprzeciw od przedmiotowego nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa. Wnosili ponadto o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W toku procesu strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 grudnia 2011 r. (...) Państwowe S.A. w W. zawarły z J. i W. małż. B. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym w C. przy ul. (...) wraz z pomieszczeniem przynależnym i związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym (...) części we współwłasności wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na której budynek ten się znajduje. W § 7 umowy strony ustaliły, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z treścią przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przy czym do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną administrować będzie dotychczasowy właściciel tj. (...) Państwowe Spółka Akcyjna w W. Oddział Gospodarowania (...) w W., pobierając z tego tytułu od nabywców lokali opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej ( umowa k. 15 - 22 ).

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w C. został powołany uchwałą nr 1/2015 z dnia 19 czerwca 2015 r. w osobach W. B., K. M. i A. P. a następnie odwołany uchwałą nr 1/2017 z dnia 21 listopada 2017 r. z uwagi na rezygnację z pełnienia funkcji członków zarządu ( uchwały k. 23, 24 ).

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w C. nie podjął w tym okresie czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością ( bezsporne ).

Uchwałą nr 1/2018 z dnia 3 września 2018 r. powołano nowy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach: K. M., W. B. i D. G.. Zarząd ten również dotychczas nie przejął czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością ( bezsporne ).

J. i W. małż. B. ponoszą wydatki związane z utrzymaniem lokalu, którego są właścicielami, w szczególności opłaty za ogrzewanie ( CO ), dostawę wody, odprowadzanie ścieków, dostawę energii elektrycznej ( bezsporne ).

Pomiędzy J. i W. małż. B. a (...) Państwowymi S.A. w W. istnieje spór w zakresie rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania ( bezsporne ).

(...) Państwowe S.A. w W. wezwał pismem z dnia 4 lutego 2019 r. J. B. i W. B. do zapłaty należności w łącznej wysokości 3019,91 zł określając ją jako należność czynszową; w toku procesu, wskazując, że sformułowanie to stanowi jedynie uproszczenie, gdyż J. i W. małż. B. zobowiązani są - zgodnie z § 7 aktu notarialnego z dnia 15 grudnia 2011 r. - do ponoszenia opłat związanych z zarządem nieruchomością wspólną w wysokości dotychczas opłacanego czynszu. Na należność wskazaną w wezwaniu składają się: kwota 2,78 zł tytułem odsetek za grudzień 2017 r., 224,31 zł tytułem opłaty za sierpień 2017 r., 242,99 zł tytułem opłaty za wrzesień 2017 r., kwota 622,02 zł tytułem opłaty za luty 2018 r., kwota 264,74 zł tytułem opłaty za marzec 2018 r., 132,20 zł tytułem opłaty za kwiecień 2018 r., kwota 132,20 zł tytułem opłaty za maj 2018 r., kwota 131,04 z tytułem opłaty za czerwiec 2018 r., kwota 131,04 zł tytułem opłaty za lipiec 2018 r., kwota 132,20 zł tytułem opłaty za sierpień 2019 r., 478,29 zł tytułem opłaty za wrzesień 2018 r., kwota 172,06 zł tytułem opłaty za listopad 2018 r., kwota 354,04 zł tytułem opłaty za grudzień 2018 r. Po otrzymaniu wezwania J. i W. małż. B. zapłacili łącznie 2950,71 zł ( bezsporne ).

Prawomocnym wyrokiem z dnia 31 grudnia 2018 r. wydanym w sprawie I C 855/18 w sprawie z powództwa (...) Państwowych S.A. w W. przeciwko J. B. i W. B. o zapłatę kwoty 10699,05 zł Sąd Rejonowy w Ciechanowie oddalił powództwo w całości. Roszczenie powoda (...) Państwowych S.A. w W. dotyczyło żądania zapłaty opłat związanych z zarządem nieruchomością wspólną za okres od sierpnia 2013 r. do listopada 2017 r. ( akta I C 855/18 ).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie akt sprawy I C 855/18, zebranych w sprawie dokumentów, oraz zeznań pozwanego W. B. ( k. 71 - 72 ), mając na uwadze okoliczności bezsporne pomiędzy stronami. Wskazać należy, że stan faktyczny w sprawie jest w istocie bezsporny. Spór pomiędzy stronami dotyczy prawidłowości dokonywanego przez powoda (...) Państwowe S.A. w W. rozliczenia wpłat dokonywanych przez pozwanych J. i W. małż. B. wpłat.

Wskazać należy, że pozwani J. i W. małż. B. wskazywali, że nie posiadają żadnego zadłużenia w stosunku do powoda (...) S.A. w W.. Powód natomiast nie przedstawił żadnych dowodów, do czego są zobowiązany z mocy art. 6 kc, że w sposób prawidłowy ustalił wysokość należności obciążających pozwanych. Powód nie przedstawił dowodów potwierdzających wysokość należnych opłat, jak też nie wyjaśnił jak tzn. za które konkretnie miesiące za okres objęty niniejszym pozwem, zaliczono wpłatę w wysokości 2950,71 zł. Nie wyjaśnił również sposobu w jaki wyliczono wysokość odsetek na kwotę 2,78 zł, a zatem od jakiej kwoty, za jaki okres oraz według jakiej stopy procentowej, jak również co składa się na opłaty za poszczególne miesiące wskazane w wezwaniu. Brak wyjaśnienia sposobu zaliczenia wpłaty w wysokości 2950,71 zł uniemożliwia ocenę zasadności powództwa również w świetle treści prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Ciechanowie z dnia 31 grudnia 2018 r. w sprawie I C 855/18. Jak wynika z porównania treści wykazu sald załączonego do sprawy I C 855/18 ( k. 30 - 31 ) oraz wezwaniami z 4 lutego 2019 r. adresowanymi do pozwanych J. B. i W. B. ( k. 27 - 30 ) w obu sprawach powód domaga się zapłaty za miesiące sierpień i wrzesień 2017 r., a zatem za miesiące co do których w sprawie I C 855/18 zapadł już prawomocny wyrok oddalający powództwo. Brak szczegółowego rozliczenia wpłaty w wysokości 2950,71 zł uniemożliwia ustalenie z jakiego konkretnie tytułu tzn. za jaki miesiąc wskazany w wezwaniu z dnia 4 lutego 2019 r., powód dochodzi zapłaty kwoty 69, 20 zł. W przypadku gdyby wskazana należność dotyczyła miesięcy sierpnia lub września 2017 r., pozew podlegałby odrzuceniu w trybie art. 199 § 1 pkt 2 kpc z uwagi na treść prawomocnego wyroku wydanego w sprawie I C 855/18.

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu, powództwo (...) Państwowych S.A. w W. nie zasługuje na uwzględnienie.

Jak wskazano powyżej, w § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. strony ustaliły, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie zgodnie z treścią przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przy czym do czasu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną administrować będzie dotychczasowy właściciel tj. (...) Państwowe Spółka Akcyjna w W. Oddział Gospodarowania (...) w W., pobierając z tego tytułu od nabywców lokali opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej. Z treści umowy wynika, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany w trybie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jednakże dopiero po powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej i przyjęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną. Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że zarząd wspólnoty powołano uchwałą z dnia 3 września 2018 r., co pozostało jednakże bez wpływu na prawa i obowiązki stron, wobec faktu, że powołany zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie przejął dotychczas czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością.

Administrowanie nieruchomością wspólną wykonuje przez cały czas dotychczasowy właściciel tj. (...) Państwowe Spółka Akcyjna w W.. Zapis § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r. uznać należy, za zgodny z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wskazać bowiem należy, że określenie sposobu zarządu lub powierzenie zarządu wspólną nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, dokonane po ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub lokali w danej nieruchomości, może nastąpić w każdym czasie, a nie tylko w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu. Czynności wykonywane przez dotychczasowego właściciela tj. (...) S.A. w W., po dniu 15 grudnia 2011 r. nie są sprawowaniem zarządu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W ocenie Sądu, w świetle ustalonego stanu faktycznego uznać należy, że – stosownie do § 7 umowy z dnia 15 grudnia 2011 r., strony łączyła umowa o administrowanie nieruchomością wspólną zawarta na okres do dnia powołania zarządu wspólnoty i przejęcia przez zarząd czynności związanych z zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością wspólną, co nie nastąpiło przed 1 stycznia 2019 r.

Zauważyć należy, że łącząca strony umowa w kwestii administrowania nieruchomością, zawarta w § 7 aktu notarialnego stanowiła, że powód (...) S.A. w W. będzie pobierał z tytułu administrowania nieruchomością od nabywców lokalu mieszkalnego tj. J. i W. małż. B., opłaty w wysokości czynszu oraz opłaty należne na pokrycie kosztów bieżącej eksploatacji lokali mieszkalnych i nieruchomości wspólnej. Tak skonstruowany zapis umowy w istocie stanowił o ryczałtowym quasi wynagrodzeniu za sprawowanie administracji budynku, a nie o pobieraniu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości. Wynagrodzenie ryczałtowe jest określone z góry, bez przeprowadzania szczegółowej analizy kosztów, za całość pracy w jednej sumie pieniężnej, niezależnie od faktycznie poniesionych kosztów i wydatków. Dlatego też pobierający to wynagrodzenie nie ma obowiązku wskazywania, co składa się na ten ryczałt i w jaki sposób został wyliczony; pewna niedookreśloność należy bowiem do istoty wynagrodzenia ryczałtowego. Wskazać jednak należy, że powód ustala konkretne opłaty różniące się wysokością za poszczególne miesiące. Winien zatem wyjaśnić w jaki sposób opłaty zostały przez niego ustalone i co się na nie składa. Temu obowiązkowi powód nie sprostał, nie odnosząc się w żaden sposób do podnoszonych przez pozwanych zarzutów. Nie wykazał również, co czego jest zobowiązany z mocy art. 6 kc, że dokonane przez niego wyliczenie uwzględniające dokonane w danym okresie przez pozwanych wpłaty jest prawidłowe, a więc, że pozwani J. i W. małż. B. zapłacili mniej niż powinni w okresie objętym pozwem.

W ocenie zatem Sądu, powództwo nie jest zasadne. W konsekwencji Sąd powództwo oddalił.

O kosztach procesu Sąd orzekł stosownie do art. 98 kpc. Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 124,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wraz z opłatą skarbową ( 2 x 17,00 zł ). Wysokość kosztów zastępstwa procesowego ustalona została stosownie do § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, z uwzględnieniem wskazanej wartości przedmiotu sporu.