Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2020 r.

Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie – Wydział I Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: stażysta Karolina Kuchyt

po rozpoznaniu w dniu 28 lutego 2020 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.

przeciwko Gminie M. S.

o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona

I.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) składającej się z działek nr (...) położonych w obrębie ewidencji gruntów (...) Ś., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), stanowiącej własność Gminy M. S., znajdującej się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. w udziale do (...).000, dokonana przez Prezydenta Miasta S. zawiadomieniem z dnia 11 października 2016 r. o wypowiedzeniu obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i oferty nowej jej wysokości od dnia 1 stycznia 2017 r. jest uzasadniona do kwoty 6.288,33 zł (sześciu tysięcy dwustu osiemdziesięciu ośmiu złotych i trzydziestu trzech groszy);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powoda Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwotę 900 (dziewięciuset) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazuje pobrać od powoda Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum S. kwotę 1.570 (jednego tysiąca pięciuset siedemdziesięciu) złotych i 54 (pięćdziesięciu czterech) groszy tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 28 lutego 2020 r.

Pismem z dnia 2 maja 2017 roku, uzupełnionym pismem z dnia 23 października 2017 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w S. złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. wydanego w dniu 13 kwietnia 2017 r. domagając się ustalenia, że wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) składającej się z działek nr (...) położonych w obrębie ewidencji gruntów (...) Ś., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), stanowiącej własność Gminy M. S., znajdującej się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. w udziale do (...).000, jest nieuzasadnione, lub jest uzasadnione w innej wysokości. Uzasadniając powyższe stanowisko powódka podniosła, iż nie zgadza się orzeczeniem SKO oraz przedstawionym przez organ operatem szacunkowym, który nie uwzględnia wszystkich okoliczności faktycznych, a w tym tego, że nieruchomość znajdująca się w użytkowaniu wieczystym nie ma dostępu do drogi publicznej.

W odpowiedzi na pozew z dnia 1 sierpnia 2018 r. pozwana Gmina M. S. wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, iż wypowiedzenie dokonane przez Prezydenta Miasta S. nie zawiera uchybień formalnych, a twierdzenie powoda, że operat szacunkowy przedstawiony przez organ nie został sporządzony w sposób prawidłowy nie znajduje potwierdzenia w stanie faktycznym. Prawidłowo sporządzony operat wskazywał wartość nieruchomości, a rzeczoznawca wyczerpująco wyjaśnił zastosowaną metodę wyceny. Mając zatem na względzie upływ czasu i wzrost wartości nieruchomości nie sposób przyjąć poprzedniej opłaty za użytkowanie wieczyste, co uzasadnia dokonanie jej aktualizacji.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w S. przy ul. (...) składająca się z działek nr (...) położonych w obrębie ewidencji gruntów (...) Ś., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) stanowi własność Gminy M. S. i pozostaje w użytkowaniu wieczystym powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w S. w udziale do (...). Stawka opłaty rocznej wynosi 1 %. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości do końca roku 2016 wynosiła 3.650,77 zł. Pismem z dnia 11 października 2016 r. Prezydent Miasta S. dokonał aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, wypowiedział dotychczasową opłatę i zaproponował tym samym nową opłatę roczną w wysokości 6.442,37 zł. Nową wysokość opłaty ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. z dnia 23 września 2016 r., w którym wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 711.000 zł.

niesporne, a nadto dowody:

- pismo z dnia 11 października 2016 r.- zawiadomienie o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej, w kopii akt SKO w S., sygn. akt SKO.N.M. (...),

- operat szacunkowy w kopii akt SKO w S., sygn. akt SKO.N.M. (...),

Użytkownik wieczysty złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, kwestionując rzetelność dokonanej wyceny. Orzeczeniem z dnia 13 kwietnia 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. oddaliło wniosek. Od powyższego orzeczenia użytkownik wieczysty SM (...) pismem z dnia 2 maja 2017 r. wniósł sprzeciw.

niesporne a nadto dowody:

- orzeczenie SKO z dnia 13 kwietnia 2017 r. w aktach SKO w S., sygn. akt SKO.N.M. (...),

- sprzeciw k. 3-5,

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w S., dzielnicy Ś., przy ul. (...). Położna jest na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej, stanowiącej śródmiejską zabudowę centrum S.. Działki gruntu nr (...) obrębu (...), o powierzchni 1215 m2 obejmują grunt Bp - zurbanizowane tereny niezabudowanie i B - tereny mieszkaniowe, położone są przy ul. (...). Działka nr (...) położona wzdłuż ulicy (...) zabudowana wielorodzinnym 6-cio kondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, ma regularny kształt prostokąta, teren jest płaski. Jest to działka środkowa. Od zachodu przylega do ulicy (...) (gdzie jest główne wejście i dwa wjazdy na nieruchomość), a od wschodu graniczy z działką nr (...) i działką nr (...) zabudowaną oficyną (...), od południa i północy graniczy z działkami zabudowanymi sąsiednimi kamienicami. Działka nr (...) ma kształt trapezu, teren płaski, położona jest w drugiej linii zabudowy ul. (...) i graniczy z działkami zabudowanymi oficynami.

Na działce nr (...) znajduje się 5-cio kondygnacyjny, podpiwniczony budynek mieszkalny, na działce nr (...) urządzony jest parking, teren utwardzony. Pod budynkiem wybudowano dwie bramy przejazdowe, jedna w części północnej, użytkowana także przez mieszkańców oficyny oraz w części południowej, głównie dla mieszkańców i użytkowników miejsc parkingowych na dz. 15/38. Teren nieruchomości jest ogrodzony: od strony ulicy - dwie bramy przejazdowe i furtki, od strony oficyny płot stalowy. Kompleks dwóch przedmiotowych działek ma nieregularny kształt (...), tworzy całość gospodarczą - działka nr (...) zabudowana budynkiem wielorodzinnymi z lokalami usługowymi w parterze i parkingami na działce (...).

Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2016 r. wynosiła 694.000 zł.

dowody:

- pisemna opinia biegłej sądowej B. K. k. 77-109,

- opinia uzupełniająca biegłej sądowej B. K. k. 137-139d ;

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w niewielkiej części, zaś w pozostałym zakresie uległo oddaleniu.

Z uwagi na fakt, iż powództwo o ustalenie wysokości opłaty ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, sąd nie może ograniczyć się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale powinien tę stawkę ustalić w sposób wiążący dla stron stosunku umownego.

Stosownie do treści art. 71 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741, tj. Dz.U. 2020 poz. 65) za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Przepis art. 77 niniejszej ustawy stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Ust. 3 tego przepisu stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Stosownie do treści art. 78 ust 1, 2 i 3 ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właścicielowi nieruchomości. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Natomiast zgodnie z dyspozycją art. 80 ust. 1 ustawy od orzeczenia kolegium użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw, który skutkuje utratą mocy orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego i jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do rozpoznania sądowi powszechnemu właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew.

Powyższe regulacje uzasadniają przekonanie, iż z chwilą przekazania sprawy do rozpoznania sądowi powszechnemu, uzyskuje ona byt szczególnego rodzaju powództwa o ustalenie opartego o treść art. 189 kpc oraz podlega wszelkim reżimom postępowania regulowanego przepisami kodeksu postępowania cywilnego.

Podstawę prawną niniejszego powództwa stanowi art. 189 k.p.c., w myśl którego powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Dopuszczalność powództw o ustalenie prawa lub stosunku prawnego została wyraźnie rozstrzygnięta w art. 189 k.p.c. Jest to przepis dopuszczający ustalanie w postępowaniu procesowym istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Celem tego postępowania może być zarówno ustalenie pozytywne, jak i negatywne. Przepis art. 189 k.p.c. można więc traktować jako przepis, który przyznaje prawo do ochrony praw podmiotowych. Zgodnie z przepisem art. 189 k.p.c. uznać należy, że decydujący dla korzystania z formy powództwa ustalenie prawa lub stosunku prawnego jest wyłącznie interes prawny powoda. Interes prawny powoda jest przesłanką materialnoprawną powództwa o ustalenie. Przez „interes prawny” w znaczeniu art. 189 k.p.c. rozumieć należy istniejącą potrzebę uzyskania korzyści w sferze sytuacji prawnej. Udzielenie ochrony przez sąd następuje tylko wówczas, gdy po stronie podmiotu ochrony jej żądającego, zachodzi interes prawny w jej uzyskaniu. Ów interes, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie nie może być rozumiany subiektywnie, tj. według odczucia powoda, ale obiektywnie – na podstawie sytuacji, w której powód występuje z tego rodzaju powództwem. Interes powoda musi być ponadto zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego, jak również celem, o któremu służy art. 189 k.p.c. Interes prawny jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych występuje z reguły wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego, zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Za ugruntowany w doktrynie i orzecznictwie uznawany jest pogląd, iż stwierdzenie braku interesu prawnego po stronie powoda skutkuje oddaleniem powództwa (por. Komentarz do Kodeksu Postępowania Cywilnego pod red. K. Piaseckiego, Warszawa 1996r., teza IV 7 do art. 189 k.p.c. oraz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 1949r., o sygn. Po C 428/48, nr 7, s. 128 wraz z w pełni aktualną glosą aprobującą W. Siedleckiego).

Legitymacja procesowa stron postępowania jak i przebieg postępowania poprzedzającego wniesienie sprawy do sądu nie były przedmiotem sporu w niniejszej sprawie.

Przepis art. 77 niniejszej ustawy stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W przedmiotowym stanie faktycznym owa stawka wynosi 3%, co było okolicznością niesporną.

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Zgodnie z art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67; cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67). Według art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W treści wniosku jak i późniejszych pismach procesowych strona powodowa podnosiła, iż aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albowiem przedstawiony przez organ operat szacunkowy nie uwzględnia wszystkich okoliczności faktycznych, a w tym tego, że nieruchomość znajdująca się w użytkowaniu wieczystym nie ma dostępu do drogi publicznej.

Wobec powyższego koniecznym stało się uwzględnienie wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego celem ustalenia wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obwiązującej od dnia 1 stycznia 2017 r.

Stosownie do treści art. 71 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

W niniejszej sprawie pismem z dnia 11 października 2016 r. Prezydent Miasta S. dokonał aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wypowiedział dotychczasową opłatę i zaproponował tym samym nową opłatę roczną w wysokości 6.442,37 zł. Nową wysokość opłaty ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. z dnia 23 września 2016 r., w którym wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 711.000 zł.

Powództwo o ustalenie wysokości opłaty ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, sąd nie może ograniczyć się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale powinien tę stawkę ustalić w sposób wiążący dla stron stosunku umownego. Zaniechanie powyższego mogłoby bowiem być uznane za nierozpoznanie istoty sprawy, która sprowadza się do ustalenia spornej między stronami wysokości opłaty.( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 lipca 2015 r. VI ACa 1255/14).

Mając powyższe na uwadze w toku niniejszego procesu Sąd przeprowadził wnioskowany przez stronę powodową dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości celem ustalenia wartości nieruchomości w dniu dokonania aktualizacji. Biegła B. K. ustaliła wartość nieruchomości na kwotę 694.000 zł. Biegła wskazała w opinii, iż nieruchomość ma aktualnie dostęp do drogi publicznej, zapewniony przez służebność gruntową przechodu i przejazdu przez część działki nr (...) z obrębu (...), ustanowioną aktem notarialnym rep. A nr (...) z dnia 1 sierpnia 2017 r. tj. po dacie przyjętego do wyceny stanu nieruchomości. Biegła przyjęła zatem dla wyceny brak dostępu do drogi publicznej. Biegła szczegółowo opisała przyjętą metodę wyceny oraz przeprowadziła analizę rynku nieruchomości podobnych, na podstawie czego biegła odkreśliła cechy rynkowe nieruchomości , ich wagi i zakresy kwotowe. Biegła wskazała, że wartość rynkowa prawa własności 1m 2 gruntu działek nr (...) określona w wysokości 571 zł mieści się w przedziale cen rynkowych najbardziej podobnych nieruchomości określonych od 412 zł do 696 zł za m2, zanotowanych na rynku lokalnym w badanym okresie od stycznia 214 r. do grudnia 2016 r. Wartość rynkową nieruchomości biegła określiła uwzględniając jej stan i jej cechy rynkowe oraz uwarunkowania szczegółowe wpływające na wartość rynkową– brak dostępu do drogi publicznej.

Strona pozwana nie zgłosiła do przedmiotowej opinii jakichkolwiek zastrzeżeń. Natomiast do zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę powodową biegła ustosunkowała się w opinii uzupełniającej wskazując ostatecznie, że podtrzymuje w całości określną w opinii zasadniczej wartość. Biegła wyjaśniła, iż w opinii do wyceny przyjęła podejście porównawcze i metodę porównywania parami powołując się na treść art. 154 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zasady szacowania tak rozumianej wartości rynkowej nieruchomości są uregulowane prawnie w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła wskazała, że do wyceny nieruchomości gruntowej zgodnie z § 28.1 Rozporządzenia Rady Ministrów zastosowała podejście porównawcze oraz przyjęła metodę szacowania uwzględniając:

• cel wyceny

• rodzaj i położenie nieruchomości

• funkcję wyznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego

• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

• stan jej zagospodarowania

• dostęp do danych o cenach nieruchomości podobnych, a także ilości i rodzaju informacji z rynku nieruchomości możliwych do wykorzystania.

Nadto biegła w opinii uzupełniającej wskazała, że zgodnie z § 4 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego:„ W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. ” W związku z tym, że w badanym okresie na lokalnym rynku w obrocie nieruchomościami zanotowano transakcje sprzedaży podobnych do przedmiotu wyceny oraz znane są ceny transakcyjne i ich cechy na nie wpływające, do określenia wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W wycenie uwzględniono szczegółowe uwarunkowania prawne wyceny dla potrzeb użytkowania wieczystego, które zawarte są w § 28 ust. 1- 5 ww. Rozporządzenia Rady Ministrów. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego określa się jego wartość jako przedmiotu prawa własności na podstawie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Biegła podkreśliła, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast stan nieruchomości biegła przyjęła zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że „Ilekroć w ustawie jest mowa o: (..) stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona”. Dalej biegła szczegółowo opisała metodę porównywania parami i odniosła się szczegółowo do zarzutów podniesionych przez stronę powodową. Biegła wskazała, że z przytoczonego przez nią w opinii uzupełniającej opisu wynika, że do zastosowania metody korygowania ceny średniej wymagane jest kilkanaście nieruchomości podobnych. W przypadku mniejszej ilości transakcji stosuje się metodę porównywania parami. Na podstawie analizy rynku do wyceny zostało wyselekcjonowanych 10 nieruchomości, zatem do wyceny została zastosowana prawidłowo metoda porównywania parami. Biegła wskazała w konkluzji, że wobec powyższego, po analizie rynku i przyjęciu wymienionych założeń, wybór metody porównywania parami był przesądzony (nie było kilkunastu nieruchomości podobnych), wybór był zasadny i jedynie słuszny. Biegła odniosła się do zarzutu powoda co do nieścisłości w opinii zasadniczej wskazując, iż w opinii na str. 12 wskazano, że na rynku zanotowano transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych, co umożliwiło zastosowanie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Natomiast na str. 14, w analizie rynku nieruchomości podano, że rynek jest słabo rozwinięty, (ale jest), i że z uwagi na słabo rozwinięty rynek i niewielką ilość transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych niezbudowanych z prawem własności, okres badania rynku wydłużono do 3 lat od daty wyceny. Mimo wydłużonego okresu nie zanotowano kilkunastu transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Należy zauważyć, że gdyby na rynku było kilkanaście transakcji nieruchomości podobnych, można by dokonać wyboru pomiędzy metodami porównywania parami i korygowania ceny średniej. W przypadku braku kilkunastu transakcji, jedyną możliwą metodą była zastosowana metoda -metoda porównywania parami. Wobec słabo rozwiniętego rynku i niewielkiej ilości transakcji wybór metody porównywania parami był uzasadniony. Odnośnie zarzutu co do braku uzasadnienia przyjęcia materiału porównawczego biegła wskazała na wątpliwość, czy zarzut ten dotyczy sporządzonej przez nią opinii, albowiem zastrzeżenia Powoda dotyczą „operatu szacunkowego” a nie „Opinii biegłego sądowego” a także wskazała, że opinia była sporządzona w celu „ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego” a nie wymienionej w ww. zarzutach Powoda „wysokości opłaty planistycznej”. Biegła wskazała dalej, że postępując zgodnie z przepisami prawa „dla potrzeb określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego określa się jego wartość jako przedmiotu prawa własności na podstawie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Biegła wskazała, że dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i wielorodzinną z usługami. Z uwagi na słabo rozwinięty rynek i niewielką ilość transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych niezbudowanych z prawem własności, okres badania rynku wydłużono do 3 lat od daty wyceny. Z analizy rynku wynika, że sprzedaż gruntów niezabudowanych w Ś. czy Centrum S. jest sporadyczna, praktycznie w obrocie takie grunty bardzo rzadko występują, dlatego do analizy przyjęto obszar gruntów położonych w lewobrzeżnej części miasta, cieszących się dużym zainteresowaniem inwestorów, najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. Biegła nadmieniła również, że zgodnie z wymogami prawa odrzucono część transakcji sprzedaży gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i wielorodzinną z usługami np. z prawem użytkowania wieczystego, transakcje o charakterze nierynkowym i mało wiarygodne (strony transakcji powiązane ze sobą, czy sprzedaż gruntów na poprawę warunków zagospodarowania) skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku np. 1887 zł/m2, czy zanotowaną na rynku mało wiarygodną cenę 10811 zł/m2. Do wyceny wybrano transakcje zestawione w tabeli nr 2, po zastosowaniu przepisów prawa i najbardziej podobne do przedmiotowej nieruchomości, przyjmując cechy podobieństwa nieruchomości zgodnie z art. 4 ust. 16 ugn „nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;”, a zatem przyjęto nieruchomości:

- o podobnej lokalizacji - położone w S., na lewobrzeżu,

- z prawem własności,

- przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i wielorodzinną z usługami,

- gruntowe niezabudowane,

- o powierzchni od (...) do 10 000 m (tzw. inne cechy).

Zarzut, iż biegła nie wskazuje, aby kierowała się cechami podobieństwa jest chybiony, gdyż na str. 16 Opinii w tabeli 3 zestawiono cechy rynkowe, a w tabeli 5 zestawiono 3 nieruchomości najbardziej podobne wybrane do procedury wyceny metodą porównywania parami, po odrzuceniu nieruchomości o najsłabszej lokalizacji i największej powierzchni, czyli nieruchomości najmniej podobnej. W opinii na określonym obszarze przyjęto nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny, które wystąpiły na wolnym rynku, w badanym okresie, a których wybór był uzasadniony z uwagi na ich cechy rynkowe. Odrzucono nieruchomości sprzedane w drodze przetargu, gdzie ceny odbiegają od przeciętnych rynkowych np. 1887 zł/m2 i jednocześnie wystąpiły duże różnice w cechach rynkowych tych nieruchomości i nieruchomości wycenianej: i tak np. nieruchomości nie podobne z uwagi na pow. - ponad 1 ha, bardzo niekorzystny kształt działki, czy z uwagi na bardzo korzystne lokalizację i sąsiedztwo w centrum miasta i kształt, i możliwości wykorzystania określone jako - doskonałe. Zarzut, że pomiędzy zestawionymi nieruchomościami zachodzi wiele różnic, że odbiegają one np. w zakresie powierzchni gruntu, jest bezzasadny, ponieważ mamy do czynienia z rynkiem nieruchomości, rynkiem niedoskonałym i w niniejszym przypadku, słabo rozwiniętym, na którym rzadko występują nieruchomości bardzo podobne, i niestety, w badanym okresie nie zanotowano nieruchomości bardziej podobnych. Biegła podkreśliła, że różnice cech rynkowych nieruchomości podobnych zostały uwzględnione w procedurze wyceny, tj. zgodnie z art. 153 ugn ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Korekta cech rynkowych znajduje się w tabeli nr 6 na str. 19 opinii „Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej (z pominięciem zabudowy) według stanu na datę 31.12.2016 r.”. Kolejny zarzut dotyczący pominięcia „braku uregulowania dostępu do drogi publicznej” wycenianej nieruchomości jest nieuzasadniony, ponieważ został uwzględniony w cesze „Warunki zagospodarowania, ograniczenia i uciążliwości,” co zostało opisane w tabeli nr 4 na stronie 17 opinii. Zarzut, że żadna z porównywalnych nieruchomości nie wykazuje charakterystycznego braku uregulowania dostępu do drogi publicznej jest nietrafiony, ponieważ jedna z czterech nieruchomości (ul. (...)) ma ograniczony dostęp do drogi publicznej. Reasumując biegła w opinii uzupełniającej wskazała, iż wybór metody wyceny został przyjęty zgodnie z przepisami prawa i w niniejszej opinii został w pełni uzasadniony. Ponadto dodatkowe wyjaśnienia dotyczące materiału porównawczego, analizy rynku i przyjętych do wyceny nieruchomości najbardziej podobnych, ich cech rynkowych oraz uzasadnienie korekty cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej są w pełni wystarczające.

Biegła sporządziła zatem opinię zgodnie z treścią postanowienia dowodowego w tym przedmiocie, a opinia ta, uzupełniona opinią uzupełniającą, nie zawiera braków ani sprzeczności. Istotne okoliczności dotyczące jej przedmiotu są przedstawione w sposób nie budzący wątpliwości. Podniesione zaś przez stronę powodową zarzuty do opinii zostały przez biegłą wyjaśnione w stopniu pozwalającym na przyjęcie, że sporządzona przez nią opinia jest jasna i nie zawiera twierdzeń i wniosków, które nie znajdowałyby oparcia w materiale dowodowym sprawy, w wiedzy i doświadczeniu zawodowym biegłej oraz zasadach logiki. Zawarte w jej treści wywody i wnioski pozwalają na prześledzenie toku rozumowania biegłej i ustalenie, że wyciągnięte wnioski są logicznie poprawne.

Przed wypowiedzeniem wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 3.650,77 zł, a zatem wartość nieruchomości, na podstawie której ustalono przedmiotową opłatę wynosiła ok. 365.000 zł. Jak zaś wynika z opinii biegłej sądowej sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania wartość rynkowa prawa własności nieruchomości na dzień 31 grudnia 2016 r. wynosi 694. 000 zł. Z powyższych ustaleń jednoznacznie wynika, że istniały przesłanki do dokonania aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, albowiem nastąpiła zmiana wartości nieruchomości.

Mając zatem powyższe na uwadze Sąd ustalił, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) składającej się z działek nr (...) położonych w obrębie ewidencji gruntów (...) Ś., dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), obowiązująca od dnia 1 stycznia 2017 r. wynosi 6.288,33 zł, co znalazło swój wyraz w pkt I sentencji wyroku. Wysokość opłaty sąd ustalił jako 1 % wartości rynkowej prawa własności nieruchomości uwzględniając, iż stronie powodowej przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego w wymiarze (...).000.

Stan faktyczny w sprawie był w dużej mierze niesporny. Ustaleń faktycznych w sprawie dokonano głównie w oparciu o dowody z dokumentów zawartych w aktach SKO w S., których prawdziwości strony nie podważały. Ustaleń odnośnie wartości rynkowej gruntu Sąd dokonał na podstawie opinii biegłej sądowej, której treści, wywodów i wniosków żadna ze stron skutecznie nie podważyła. Zastrzeżenia zgłoszone przez stronę powodową do opinii zasadniczej zostały w sposób wyczerpujący wyjaśnione przez biegłą w opinii uzupełniającej. Opinia biegłego podlega ocenie jak każdy środek dowodowy, jednak w oparciu o właściwe dla jej oceny na płaszczyźnie merytorycznej kryteria, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Dowód z opinii biegłych podlega przy tym ocenie sądu, według mierników właściwych dla przedmiotu konkretnej opinii, a więc z punktu widzenia zgodności z zasadami logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej, podstaw teoretycznych opinii wskazujących na wiedzę biegłego, sposobu formułowania opinii i jej wniosków, także ze względu na ich jednoznaczność i zgodność z postawionymi biegłym pytaniami, jednakże bez wnikania w ten zakres materii opinii, która wynika z wiedzy specjalistycznej biegłych. Jakkolwiek opinia biegłych jest oparta na wiadomościach specjalnych, to podlega ona ocenie sądu na podstawie całego zebranego w sprawie materiału, a zatem, na tle tego materiału konieczne jest stwierdzenie, czy ustosunkowała się ona do wynikających z innych dowodów faktów mogących stanowić podstawę ocen w opinii zawartych oraz czy opierając się na tym materiale w sposób logiczny i jasny przedstawia tok rozumowania prowadzący do sformułowanych w niej wniosków. Dowód z opinii biegłego ma charakter szczególny, jego specyfika wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej. Odwołanie się przez sąd do tych kryteriów oceny stanowi wystarczające i należyte uzasadnienie przyczyn uznania opinii za rzetelną. Oznacza to również i to, że sąd nie ma kompetencji do czynienia ustaleń pozostających w sprzeczności ze stanowiskiem specjalistów, zwłaszcza w sytuacji gdy opinia jest jednoznaczna, przekonująca i odpowiednio umotywowana. Wskazać nadto należy, że opinia biegłych nie podlega, jak dowód na stwierdzenie faktów, weryfikacji w oparciu o kryterium prawdy i fałszu, lecz poprzez pozytywne lub negatywne uznanie wartości rozumowania zawartego w opinii. Jeśli więc opinia biegłego nie zawiera niejasności, wewnętrznych sprzeczności ani luk, oparta została na materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, biegły w sposób należyty uzasadnił swoje wnioski (tj. w szczególności przedstawił tok swego rozumowania w sposób poddający się kontroli pod względem logiki), a konkluzje opinii są konkretne i przekonujące oraz wynikają z przeprowadzonych przez biegłego czynności (np. badań) oraz toku rozumowania, to brak jest podstaw do uznania takiej opinii za nieprzydatną dla rozstrzygnięcia sprawy i przeprowadzania na podstawie art. 286 k.p.c. dodatkowego dowodu z opinii innych biegłych lub uzupełniającej opinii przez tego samego biegłego tylko z tej przyczyny, że strona postępowania nie zgadza się z treścią opinii. Innymi słowy wnioski środka dowodowego w postaci opinii biegłego mają być jasne, kategoryczne i przekonujące dla sądu, jako bezstronnego arbitra w sprawie. Gdy opinia biegłego czyni zadość tym wymogom, a nadto biegły w istocie ustosunkował się do zgłoszonych zastrzeżeń, wyjaśniając znaczące dla istoty sprawy okoliczności, to nie zachodzi potrzeba dopuszczania dowodu z dalszej opinii biegłych. Jeżeli zatem w odniesieniu do ustaleń faktycznych wymagających specjalistycznej wiedzy sąd zasięgnął opinii biegłych, to ewentualne powołanie jeszcze innych biegłych można by uznać za powinność sądu tylko wtedy, gdy pierwotna opinia budzi istotne i nie dające się usunąć wątpliwości. W szczególności sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszej opinii biegłego, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy, gdy opinia, którą dysponuje zawiera istotne luki, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona przez eksperta analiza nie pozwala organowi orzekającemu skontrolować jego rozumowania co do trafności jego wniosków końcowych ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2018 roku, IV CSK 599/17, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 13 kwietnia 2017 roku, I ACa 642/16).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że biegła sądowa B. K. sporządziła opinię zgodnie z treścią postanowienia dowodowego w tym przedmiocie, a opinia ta nie zawiera braków ani sprzeczności. Istotne zaś okoliczności dotyczące jej przedmiotu, ustalone na podstawie przeprowadzonych przez biegłą badań rynku nieruchomości są przedstawione w sposób nie budzący wątpliwości, co pozwala na przyjęcie, że sporządzona przez nią opinia jest jasna i nie zawiera twierdzeń i wniosków, które nie znajdowałyby oparcia w materiale dowodowym sprawy, w wiedzy i doświadczeniu zawodowym biegłej oraz zasadach logiki. Zawarte w treści opinii wywody i wnioski pozwalają na prześledzenie toku rozumowania biegłej i ustalenie, że wyciągnięte wnioski są logicznie poprawne. Konkluzja biegłej jest stanowcza i odpowiednio umotywowana. Stąd też Sąd, mając na uwadze, że opinia została sporządzona zgodnie ze zleceniem, a także że jej treść wskazuje, że twierdzenia i wnioski biegłej znajdują oparcie w materiale dowodowym sprawy i nie stoją w sprzeczności z zasadami logiki, uznał opinię za przydatną do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie. Jak zaś wynika z ugruntowanego poglądu judykatury, żądanie ponowienia lub uzupełnienia dowodu z opinii biegłych jest bezpodstawne, jeżeli sądy uzyskały od biegłych wiadomości specjalne niezbędne do merytorycznego i prawidłowego orzekania, a potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii. ( vide wyrok Sadu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 23 maja 2019 r. I ACa 653/18. Dlatego też oddaleniu uległ wniosek dowodowy powoda o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego.

Orzekając o kosztach Sąd miał na uwadze to, że stanowisko powódki okazało się zasadne w niewielkiej części. Powodowa spółdzielnia domagała się ustalenia, że zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości dokonana wypowiedzeniem Prezydenta Miasta S. z dnia 11 października 2016 r. i oferta nowej jej wysokości w kwocie 6442,37 zł jest nieuzasadniona i powinna obowiązywać ją dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości w kwocie 3650,77 zł. Wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie, ustalona jako różnica pomiędzy dotychczasową a nową wysokością opłaty, wynosi 2.792 zł. Sąd na podstawie opinii biegłego sądowego ustalił powyższą opłatę na kwotę 6.288,33 zł, a zatem w kwocie bardzo zbliżonej do nowej opłaty zaproponowanej przez Prezydenta Miasta S. w wypowiedzeniu z dnia 11 października 2016 r. Strona powodowa uległa zatem w większości swojego żądania. Wobec powyższego na podstawie art. 100 kpc oraz art. 98 kpc zasadnym było włożenie na stronę powodową obowiązku zwrotu stronie pozwanej całości kosztów procesu, na które złożyły się w niniejszej sprawie koszty zastępstwa procesowego w kwocie 900 zł, ustalone na podstawie § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych tj. z dnia 3 stycznia 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 265), adekwatnie do wartości przedmiotu sporu oznaczonej przez powódkę na kwotę 2.792 zł. Mając na uwadze fakt, że uiszczona zaliczka nie pokryła w całości kosztów opinii biegłego (koszt opinii łącznie 2.570,54 zł, zaliczka 1.000 zł, brakująca kwota 1.570,51 zł) w punkcie IV wyroku na postawie przepisu art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 roku, Nr 167, poz. 1398 ze zm.) mając na uwadze wynik procesu nakazano pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 1.570,54 zł stanowiącą nieuiszczone koszty sądowe związane z wynagrodzeniem biegłego.

W świetle przedstawionych powyżej rozważań oraz powołanych przepisów orzeczono jak w sentencji.

S SR Małgorzata Janik-Białek

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować terminowe sporządzenie uzasadnienia w kontrolce uzasadnień.

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć:

- pełnomocnikowi strony powodowej adw. A. K. zgodnie ze złożonym wnioskiem ;

3.  Akta przedłożyć do postępowania międzyinstancyjnego z apelacją lub za 21 dni od wykonania z dowodem doręczenia.

SSR Małgorzata Janik-Białek

S., dn. 30 marca 2020r.