Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 czerwca 2020 roku

Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2020 roku w Suwałkach

na rozprawie

sprawy z powództwa P. K. i M. K.

przeciwko A. L.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego A. L. solidarnie na rzecz powodów P. K. i M. K. kwotę 54.000,00 zł (słownie: pięćdziesiąt cztery tysiące złotych 00/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 20.06.2019 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanego A. L. solidarnie na rzecz powodów P. K. i M. K., tytułem zwrotu kosztów procesu, kwotę 765,77 zł (słownie: siedemset sześćdziesiąt pięć złotych 77/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

SSO Aneta Ineza Sztukowska

Sygn. akt I.C 564/19

UZASADNIENIE

Powodowie M. K. i P. K. w pozwie skierowanym przeciwko pozwanemu A. L. domagali się zasądzenia solidarnie na ich rzecz kwoty 84.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 20 czerwca 2019 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania powodowie wskazali, iż w dniu 09 stycznia 2019 r. zawarli umowę przedwstępną, na mocy której pozwany zobowiązał się sprzedać im nieruchomość położoną w Tajnie Starym w gminie B. o pow. 0,5 ha, wydzieloną geodezyjnie z nieruchomości oznaczonej nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Augustowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) – w terminie do 31 maja 2019 r. za cenę 150.000,00 zł, w żaden sposób nieobciążoną. Na poczet ceny sprzedaży powodowie uiścili przy tym zadatek w kwocie 27.000,00 zł. Pomimo upływu terminu zastrzeżonego na zawarcie umowy przyrzeczonej, pozwany nie wydzielił geodezyjnie z przedmiotowej nieruchomości działki, nie dokonał też wykreślenia prawa dożywocia obciążającego ww. nieruchomość. W tej sytuacji powodowie złożyli pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży i jednocześnie bezskutecznie wezwali go do zapłaty kwoty 54.000,00 zł tytułem zwrotu podwójnego zadatku oraz kwoty 30.000,00 zł tytułem zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w okresie czerwiec-grudzień 2018 r.

W toku postępowania, powodowie sprecyzowali, iż kwoty 30.000,00 zł domagają się od pozwanego nie tytułem zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość, lecz tytułem zwrotu wydatków, jakie ponieśli na remont przedmiotowej nieruchomości (k. 156).

Ustosunkowując się do żądania pozwu, pozwany A. L. nie uznał go i wniósł o oddalenie powództwa. Jednocześnie domagał się zasądzenia od powodów na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Argumentując swe stanowisko w sprawie pozwany przyznał, iż zawarł z powodami umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości szczegółowo opisaną w pozwie. Pozwany przyznał też, że w związku z zawarciem przedmiotowej umowy powodowie uiścili na jego rzecz zadatek w kwocie 27.000,00 zł. Zaakcentował jednak, że umów przedwstępnych jak ta, przywołana w pozwie, zawarł z powodami w przeszłości więcej. Każdorazowo nie dochodziły one jednak do skutku z uwagi na brak możliwości płatniczych po stronie powodów. W tej sytuacji, jak podkreślał pozwany, nie można go uznać odpowiedzialnym za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej i obarczać obowiązkiem zwrotu kwoty 54.000,00 zł tytułem podwójnego zadatku. Odnośnie żądania zapłaty kwoty 30.000,00 zł pozwany podniósł z kolei, iż jest ono bezzasadne albowiem, po pierwsze, powodowie wszelkich prac remontowych na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej dokonali bez jego zgody, a po drugie – wartość tych prac oszacować należy zdecydowanie poniżej 30.000,00 zł.

Sąd ustalił, co następuje:

Umową z dnia 29.04.2018 r. A. L. zobowiązał się sprzedać P. K. i M. K. nieruchomość położoną w miejscowości T. gmina B., o powierzchni poniżej 0,500 ha, zabudowaną budynkami (dom, obora, stodoła, garaż, wiata), wydzieloną geodezyjnie z nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...), o powierzchni 2,54 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Augustowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) - w żaden sposób nieobciążoną (w szczególności zaś uwolnioną od obciążenia w postaci prawa dożywocia na rzecz Z. L.), w terminie do 31.12.2018 r., za cenę 95.000,00 zł. W umowie tej zastrzeżono przy tym, że na poczet ceny sprzedaży powodowie uiścili pozwanemu zadatek w kwocie 27.000,00 zł (bezsporne, dodatkowo dowód: umowa z 29.04.2018 r. k. 7-8).

W dacie zawierania powyższej umowy P. K. i M. K. zamieszkiwali już w budynku usytuowanym na nieruchomości stanowiącej przedmiot tejże umowy. Umowa z dnia 29.04.2018 r. nie była bowiem pierwszą zawartą przez wyżej wymienionych i A. L.. Pierwsza umowa przedwstępna pochodziła bowiem z dnia 06.02.2018 r., przy czym nie doprowadziła ona do zawarcia umowy przyrzeczonej. Bezpośrednio po jej zawarciu A. L. wyraził jednak zgodę na zamieszkanie przez P. K. i M. K. w budynku usytuowanym na nieruchomości stanowiącej jej przedmiot i czynienie w nim remontów celem dostosowania do własnych potrzeb, co też ww. uczynili (dowód: umowa z dnia 06.02.2018 r. k. 150-150v, zeznania świadków D. K. k. 142-142v, T. W. k. 143v-145, K. K. k. 145v, fotografie k. 15-18).

Pismem z dnia 19 grudnia 2018 r. A. L. złożył wobec P. K. i M. K. oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy z dnia 29.04.2018 r., z uwagi na jej zawarcie w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli wynikające ze złego stanu zdrowia psychicznego. W piśmie tym A. L. wskazywał też, że przedmiotowa umowa zawiera inne istotne wady oświadczenia woli, w szczególności błędnie została określona w niej cena sprzedaży (znacznie zaniżona), a nadto sprzedający nie wskazał, że w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci umowy dożywocia na rzecz babki sprzedającego - Z. L. (dowód: pismo z dnia 19.12.2018 r. k. 149).

Z kolei w piśmie datowanym na dzień 03 stycznia 2019 r. P. K. i M. K. złożyli A. L. oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...), dla której Sąd Rejonowy w Augustowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) jako przyczynę podając niedotrzymanie przez A. L. warunków umowy przedwstępnej z 29 kwietnia 2018 r., tj. brak geodezyjnego wydzielenia działki wraz z budynkami (dom, obora, stodoła, garaż oraz wiata) o pow. poniżej 0,5 ha, która miała być przedmiotem sprzedaży oraz nie doprowadzenie do wykreślenia z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej z nieruchomości prawa dożywocia na rzecz Z. L.. W efekcie, P. K. i M. K. zażądali od A. L. zapłaty kwoty 54.000,00 zł tytułem podwójnego zadatku i kwoty 30.000,00 zł tytułem zwrotu kosztów remontu przeprowadzonego na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej (dowód: oświadczenie o odstąpieniu od umowy k. 148).

Po wystosowaniu do siebie nawzajem oświadczeń szczegółowo powyżej opisanych, umową z dnia 09.01.2019 r., A. L. oraz P. K. i M. K. rozwiązali zawartą uprzednio przez siebie umowę przedwstępną z dnia 29.04.2018 r. W tej samej umowie pozwany A. L. zobowiązał się ponownie sprzedać powodom nieruchomość położoną w miejscowości T. gmina B., o powierzchni poniżej 0,500 ha, zabudowaną budynkami (dom, obora, stodoła, garaż, wiata), wydzieloną geodezyjnie z nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...), o powierzchni 2,54 ha, dla której Sąd Rejonowy w Augustowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) - w żaden sposób nieobciążoną (w szczególności zaś uwolnioną od obciążenia w postaci prawa dożywocia na rzecz Z. L.), w terminie do 31.05.2019 r., za cenę 150.000,00 zł. W umowie tej wskazano przy tym, że A. L. – na potrzeby zawarcia umowy przyrzeczonej – zobowiązuje się wydzielić geodezyjnie działkę o powierzchni poniżej 0,5 ha wraz z budynkami oraz doprowadzić do rezygnacji Z. L. z prawa dożywocia i dostarczyć P. K. i M. K. wydruk z ksiąg wieczystych potwierdzający ową rezygnację. Jednocześnie w umowie tej wskazano też, że tytułem zadatku powodowie zapłacili pozwanemu kwotę 27.000,00 zł, jak też, że w okresie czerwiec – grudzień 2018 r. P. K. i M. K. na nieruchomości położonej w miejscowości T. gmina B., oznaczonej numerem geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Augustowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...) poczynili nakłady na kwotę ok. 30.000,00 zł. Na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie A. L. strony kontraktu ustaliły, że P. K. i M. K. mogą, bez wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i zażądać od A. L. sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek oraz zwrotu kosztów wykonanych remontów. Umowę tę strony opatrzyły własnoręcznymi podpisami (dowód: umowa z dnia 09.01.2019 r. k. 9-9v).

Z biegiem czasu P. K. i M. K. zaczęli ponaglać A. L. o dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości położonej w miejscowości T. gmina B., oznaczonej numerem geodezyjnym (...). Z dokonaniem tego podziału A. L. zwlekał jednak, równolegle prowadząc rozmowy odnośnie sprzedaży całej przedmiotowej nieruchomości z G. L.. Wyżej wymieniony nie był jednak zainteresowany nabyciem całej nieruchomości, lecz jedynie jej części – gruntów rolnych niezabudowanych, w efekcie czego pomiędzy G. L. i A. L. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości T. gmina B., oznaczonej numerem geodezyjnym (...) stanowiącej wyłącznie grunty rolne. Wyżej wymienieni umówili się przy tym, że sprzedaż definitywna nastąpi po dokonaniu stosownego podziału geodezyjnego przez A. L. i przy jednoczesnym wykreśleniu obciążenia w postaci prawa dożywocia na rzecz Z. L. (dowód: zeznania świadków: D. K. k. 142-142v, T. W. k. 143v-144v, B. L. k. 144v-145, K. K. k. 145v, G. L. k. 146-146v).

Celem dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości położonej w miejscowości T. gmina B., oznaczonej numerem geodezyjnym (...) A. L. zlecił sporządzenie stosownego projektu geodecie uprawnionemu. Wstępny projekt podziału sporządzono w dniu 25 marca 2018 r. Nie został on jednak wprowadzony do zasobu geodezyjnego. Ostatecznie, podziału geodezyjnego ww. nieruchomości dokonano dopiero w marcu 2019 r. Po dokonaniu tego podziału, A. L. zbył część nieruchomości położonej w miejscowości T. gmina B., oznaczonej numerem geodezyjnym (...) G. L.. Przy zawieraniu umowy sprzedaży, na podstawie oświadczenia Z. L., zbywaną część nieruchomości zwolniono z dożywocia na rzecz wyżej wymienionych (dowód: zeznania świadków: D. K. k. 142-142v, G. S. k. 142v-143, D. S. k. 143-143v, T. W. k. 143v-144v, B. L. k. 144v-145, K. K. k. 145v, G. L. k. 146-146v)

Pismem z dnia 12.06.2019 r. powodowie P. K. i M. K. oświadczyli pozwanemu A. L., iż odstępują od umowy sprzedaży z dnia 09.01.2019 r. Pismem z tej samej daty powodowie wezwali też pozwanego do zapłaty kwoty 54.000,00 zł tytułem zwrotu podwojonego zadatku oraz kwoty 30.000,00 zł tytułem zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość w okresie czerwiec-grudzień 2018 r. – w terminie do dnia 19.06.2019 r. W dacie sporządzania powyższych pism nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. w dalszym ciągu pozostawała obciążona prawem dożywocia na rzecz Z. L. (dowód: pismo z dnia 12.06.2019 r. k. 10-11, 12).

Z kolei pismem z dnia 16 czerwca 2019 r. A. L. wezwał M. K. i P. K. do opuszczenia domu posadowionego na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. jako powód wskazując naganne zachowanie wobec jego osoby, niedotrzymanie terminu kupna nieruchomości w konsekwencji braku zgromadzenia ceny nabycia, używanie domu do innych celów niż mieszkalne (uprawianie nielegalnych roślin), zaleganie z zapłatą czynszu za 14 miesięcy i wystawienie ogłoszenia na portalu internetowym celem wynajęcia domu osobom trzecim. Jednocześnie A. K. wezwał M. K. i P. K. do zwrotu kluczy oraz zapłaty kwoty 14.000,00 zł tytułem czynszu oraz kwoty 19.820,00 zł tytułem rekompensaty za zniszczone mienie (dowód: pismo z dnia 16.06.2019 r. k. 33-33v).

Tak wezwanie do zapłaty skierowane przez P. K. i M. K. w stosunku do A. L., jak i wezwanie do zapłaty skierowane przez A. L. w stosunku do P. K. i M. K. okazały się bezskuteczne. (bezsporne).

Sąd zważył, co następuje:

a)  w zakresie oceny materiału dowodowego:

Zgromadzone w sprawie niniejszej i przywołane w ustaleniowej części uzasadnienia dowody z dokumentów ocenił Sąd jako wiarygodne. Żadna ze stron nie podważała ich bowiem. Stąd też za wiążące uznał Sąd w stosunku do nich domniemania płynące z art. 244 § 1 k.p.c. i z art. 245 k.p.c.

Co do zasady, nie odmówił też Sąd wiary zeznaniom złożonym przez stawających w sprawie niniejszej świadków w osobach: D. K., G. S., D. S., K. K., T. W. i B. L.. Świadkowie ci przedstawili bowiem Sądowi takie informacje, jakie posiadali - czy to na podstawie własnych spostrzeżeń, czy to na podstawie relacji zdanej im przez strony postępowania. Nie umknęło przy tym uwadze Sądu, że depozycje świadków związanych z powodami (D. K., K. K.) pokrywały się z ich twierdzeniami, zaś depozycje świadków związanych z pozwanym (G. S., D. S., T. W. i B. L.) pokrywały się z jego twierdzeniami. Dlatego też w części, w jakiej zeznania te opierały się nie własnych obserwacjach, lecz na wiedzy z zasłyszenia od stron postępowania lub na swoich przemyśleniach, zeznania te pominął Sąd przy czynieniu ustaleń faktycznych. Dotyczy to kwestii braku zgody pozwanego na remont budynku posadowionego na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej - w przypadku świadków G. S. i D. S. oraz braku środków na pokrycie przez powodów ceny zakupu nieruchomości - w przypadku świadka T. W. i B. L.. Odnośnie kwestii braku środków finansowych na zakup nieruchomości wskazać zresztą godzi się, że podzielenie stanowiska pozwanego w tym zakresie (pomijając już fakt, że nieudowodnione) byłoby nielogiczne. Gdyby bowiem powodowie rzeczywiście środków takich nie mieli i z tej przyczyny strony postępowania zawierały kolejne umowy przedwstępne po upływie terminów do zawarcia kolejnych umów przyrzeczonych, to choćby w oświadczeniu z dnia 19.12.2018 r. pozwany o kwestii tej napomknąłby przecież, a tego zaś bezspornie nie uczynił. W przypadku świadków T. W. i B. L. jako niewiarygodne i zmierzające jedynie do wzmocnienia stanowiska pozwanego ocenił też Sąd tę część ich zeznań, która odnosiła się do braku zgody pozwanego na przeprowadzanie przez powodów remontu budynku posadowionego na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej. W przekonaniu Sądu, gdyby bowiem faktycznie pozwany zgody takiej nie udzielił, to – zważywszy na dokumentowanie swoich stanowisk pismami – pozwany zasygnalizowałby to już w oświadczeniu z dnia 19.12.2018 r., zmierzającym do unieważnienia umowy przedwstępnej z dnia 29.04.2018 r., tym bardziej, że w umowie przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. pozwany własnoręcznym podpisem sygnował zapis, iż remont taki został przeprowadzony w okresie czerwiec – grudzień 2018, a zatem poprzedzającym złożenie oświadczenia z dnia 19.12.2018 r. Tymczasem oświadczenie to żadnych uwag co do czynienia przez powodów remontów nie zawiera. Podobnie, w przekonaniu Sądu, gdyby faktycznie pozwany zgody na czynienie remontów powodom nie udzielił, to poczyniłby w tym zakresie uwagi w kolejno zawartej z powodami umowie przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r., a nie jedynie zasygnował swoim podpisem fakt wykonania przez powodów remontu budynku mieszkalnego za kwotę ok. 30.000,00 zł.

Jako najcenniejszy z dowodów osobowych ocenił Sąd zeznania świadka G. L.. Świadek ten dla stron niniejszego postępowania jest bowiem osobą zupełnie obcą, a wynik niniejszego procesu w żaden sposób nie oddziaływuje na jego interesy. Jego wiedzę na temat wykonania przez strony postępowania umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. uznać należało za miarodajną także z tej przyczyny, że z racji negocjowania z pozwanym zakupu części nieruchomości, do której wspomniana umowa się odnosiła, kontaktował się on z obiema stronami postępowania i z tej racji mógł obiektywnie ocenić przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Świadek ten wyraźnie zaś, jako przyczynę tę, wskazał brak wykreślenia prawa dożywocia na rzecz Z. L. („Skoro babcia nie zrzekła się dożywocia, to dlatego nie podpisali umowy. Były rozmowy z powodami i pozwanym i wynikło, że poszło o dożywocie.” k. 146). Taka konstatacja pozostaje zresztą w zgodzie z logicznym rozumowaniem. W umowie przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. strony postępowania jasno, wyraźnie i jednoznacznie wskazały bowiem, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest po pierwsze wydzielenie geodezyjne działki o powierzchni poniżej 0,5 ha wraz z budynkami oraz doprowadzenie przez pozwanego do rezygnacji Z. L. z prawa dożywocia i dostarczenie powodom wydruku z ksiąg wieczystych potwierdzającego ową rezygnację. Bezspornie zaś, do daty zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwany ani nie doprowadził do rezygnacji Z. L. z prawa dożywocia, ani nie dostarczył powodom wydruku z ksiąg wieczystych potwierdzającego ową rezygnację.

Za nieprzydatne dla czynienia ustaleń w sprawie niniejszej oraz rozstrzygnięcia zawisłego między stronami postępowania sporu uznał Sąd informacje z prokuratury na temat postępowań karnych prowadzonych przeciwko powodom (k. 98) oraz informacje z policji odnośnie interwencji mających miejsce na nieruchomości pozwanego od momentu zamieszkania tam powodów (k. 101-101v). W oparciu o te informacje można jedynie stwierdzić, że powodowi i pozwani są skonfliktowani (co – w świetle stanowisk prezentowanych w pismach i na Sali rozpraw – wątpliwości nie budziło). Nie dają zaś one żadnej wiedzy co do przyczyn niedojścia między stronami postępowania umowy przyrzeczonej.

Końcowo wyjaśnić w tym miejscu należy, że Sąd na rozprawie z dnia 17 czerwca 2019 r. (k. 222) pominął dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości wobec nieuiszczenia zaliczki przez żadną ze stron mimo osobnego wezwania (art. 130 ⁴ §2 kpc). Dowód ten zresztą, po wyraźnych sprecyzowaniu przez powodów podstawy żądania zapłaty kwoty 30.000,00 zł na zwrot wydatków poczynionych na remont budynku mieszkalnego posadowionego na nieruchomości pozwanego (w miejsce żądania zwrotu nakładów poczynionych na tę nieruchomość – k. 156) uznać należało za zbędny.

b)  w zakresie oceny prawnej żądań pozwu:

Dla rozstrzygnięcia sporu zawisłego w sprawie niniejszej zasadnicze znaczenie miały zapisy umowy przedwstępnej łączącej strony postępowania, zawartej w dniu 09.01.2019 r. Z tej to umowy bowiem powodowie wywodzili swoje roszczenia. Zgodnie zaś z treścią art. 353 ¹ kc strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W §7 umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. strony postępowania przewidziały, iż w wypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie pozwanego, powodowie mogą od umowy odstąpić bez wyznaczenia dodatkowego terminu do jej zawarcia i zażądać od pozwanego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek oraz zwrotu kosztów wykonanych remontów. W kontekście powyższego, zauważenia wymaga w pierwszej kolejności, iż między stronami postępowania bezspornie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. Bezspornie też, po upływie terminu do zawarcia ww. umowy przyrzeczonej, powodowie złożyli pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy (nie wyznaczając kolejnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej) jako powód wskazując przyczynę leżącą po stronie pozwanego tj. niedoprowadzenie do rezygnacji z prawa dożywocia przez Z. L. i nie dostarczenie powodom wydruku z ksiąg wieczystych rezygnację taką potwierdzającego. Spór w sprawie niniejszej dotyczył tego jedynie, czy owa przyczyna wskazana przez powodów w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy była prawdziwa i rzeczywista. Spór ten, zdaniem Sądu, rozstrzygnąć przy tym należało na korzyść strony powodowej.

Uzasadniając powyższe, odwołać należy się do zapisów wydruku z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej. Z wydruku tego – datowanego na 29.07.2019 r., a zatem aktualnego także na datę terminu zakreślonego na zawarcie umowy przyrzeczonej (31.05.2019 r.) i składania przez powodów oświadczenia w przedmiocie odstąpienia od umowy (12.06.2019 r.) – wynika wprost, że w księdze tej nieprzerwanie od dnia 31.12.2014 r. figuruje wpis dożywocia na rzecz Z. L.. Potwierdza to wskazaną w oświadczeniu o odstąpieniu umowy okoliczność niedoprowadzenia przez pozwanego do rezygnacji przez ww. z prawa dożywocia i nieprzedstawienia powodom wydruku z ksiąg wieczystych rezygnację taką potwierdzającego.

Powyższa przyczyna – w przekonaniu Sądu – była przy tym jedyną przyczyną niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej. W realiach sprawy niniejszej nie da się bowiem podzielić stanowiska pozwanego, że przyczyną taką był fakt niezgromadzenia ceny sprzedaży przez powodów. Dostrzega Sąd przy tym, że na taką przyczynę niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej wskazywali świadkowie T. W. i B. L.. Ich zeznania w tej mierze ocenić Sąd jednak jako niewiarygodne, co szczegółowo umotywowano we wcześniejszej części uzasadnienia. Raz jeszcze podkreślić przy tym godzi się, że podzielenie twierdzeń pozwanego i zeznań ww. świadków w powyższym zakresie byłoby nielogiczne. Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika bowiem, że strony postępowania dbały o swoje interesy, przedstawiając sobie nawzajem swoje stanowiska na piśmie. Gdyby zatem powodowie rzeczywiście środków na zakup nieruchomości nie zgromadzili i z tej przyczyny strony postępowania zawierały kolejne umowy przedwstępne po upływie terminów do zawarcia kolejnych umów przyrzeczonych, to pozwany choćby w oświadczeniu z dnia 19.12.2018 r. (w którym powołał szereg przyczyn, dla których zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest możliwe) o kwestii tej napomknąłby przecież, a tego zaś bezspornie nie uczynił. W przekonaniu, iż jedyną przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej przez strony postępowania było niedoprowadzenie przez pozwanego do wykreślenia prawa dożywocia na rzecz Z. L. gruntują dodatkowo zeznania świadka G. L., który (o czym mowa była już wcześniej) jako osoba zupełnie bezstronna i niezainteresowana wynikiem niniejszego postępowania, a przy tym zorientowana co do stosunków między stronami postępowania w zakresie wykonania umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. z racji negocjowania z pozwanym zakupu części nieruchomości, do której wspomniana umowa się odnosiła, wyraźnie wskazał, iż przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej przez strony postępowania był brak wykreślenia prawa dożywocia na rzecz Z. L. („Skoro babcia nie zrzekła się dożywocia, to dlatego nie podpisali umowy. Były rozmowy z powodami i pozwanym i wynikło, że poszło o dożywocie.” k. 146).

Biorąc wszystko powyższe pod uwagę przyjąć należało, iż – wobec treści §8 umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. – powodowie zasadnie domagają się od pozwanego zwrotu podwójnego zadatku w kwocie 54.000,00 zł. Stąd też orzeczono jak w pkt I wyroku, o odsetkach rozstrzygając w oparciu o art. 481 § 1 k.c.

Jako bezzasadne ocenić z kolei należało żądanie powodów w zakresie zapłaty kwoty 30.000,00 zł. Zauważenia wymaga przy tym, że żądanie to powodowie wywodzili z faktu poczynienia remontów na nieruchomości pozwanego. Fakt poczynienia przez powodów takich remontów pozostawał przy tym niewątpliwy. Potwierdza go bowiem przede wszystkim treść umowy przedwstępnej zawartej przez strony postępowania w dniu 09.01.2019 r. (§1 pkt 6). Potwierdzają go też fotografie załączone do akt sprawy oraz zeznania stawających w sprawie niniejszej świadków. Skoro przy tym, jak wykazano powyżej, do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło wskutek przyczyn leżących po stronie pozwanego, to powodom – w myśl treści §8 umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. – co do zasady przysługiwało w stosunku do pozwanego roszczenie o zwrot kosztów remontów. Roszczenia tego powodowie nie udowodnili jednak co do wysokości, a trzeba zaznaczyć, że wskazywany przez nich koszt remontów (30.000,00 zł) pozwany od samego początku postępowania negował. W takiej zaś sytuacji, zgodnie z ogólną regułą wynikającą z art. 6 kc, koszt ten powodowie winni byli wykazać. Za dowód wystarczająco fakt ten wykazujący, w przekonaniu Sądu, nie może być przy tym uznany zapis §1 pkt 6 umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r. W zapisie tym mowa jest bowiem o kwocie ok. 30.000,00 zł, co należy potraktować jako li tylko kwotę przybliżoną i nie mającą charakteru wiążącego. W powyższym wniosku gruntuje okoliczność, iż w §8 rzeczonej umowy kwoty takiej już nie wskazano jak też fakt, że w toku niniejszego procesu powodowie przedłożyli orientacyjne jedynie i sporządzone przez siebie zestawienie wydatków (notabene nazwanych nakładami - k. 157-158), w żaden sposób nie wsparte dowodowo. Podkreślenia wymaga przy tym, że wykazanie faktu poniesienia określonych wydatków na remont mogło nastąpić ze strony powodów nie tylko poprzez opinię biegłego sądowego (z której powodowie ostatecznie zrezygnowali), ale choćby poprzez przedstawienie faktur i rachunków dokumentujących poczynienie tychże wydatków. Dokumentów takich powodowie nie przedłożyli jednak, z negatywnym dowodowo dla siebie skutkiem.

Na marginesie zauważenia wymaga, że – w świetle treści art. 226 kc w zw. z art. 230 kc – powodowie domagać się mogli od pozwanego zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r., ale takich tylko, które były konieczne i nie znalazły pokrycia w korzyściach uzyskanych z nieruchomości oraz ewentualnie innych, o ile zwiększyły wartość nieruchomości w dacie wydania jej pozwanemu jako właścicielowi. Na początkowym etapie postępowania powodowie domagali się właśnie zwrotu nakładów oszacowanych przez siebie na kwotę 30.000,00 zł. Gdyby ich roszczenie o zapłatę tejże kwoty tak właśnie rozpatrywać, to i tak brak było w sprawie niniejszej podstaw do jego uwzględnienia. Pojęcie nakładu nie jest bowiem tożsame z pojęciem wydatku. Nakład jest to bowiem kwota, o jaką wzrosła wartość rzeczy na skutek jego poczynienia, a wydatek jest to kwota, która faktycznie została poniesiona na poczynienie nakładu. Wartość nakładu wymaga wyszacowania przez osobę posiadającą wiedzę specjalną (biegłego sądowego), z dowodu tego – jak wskazano uprzednio - powodowie jednak zrezygnowali, w konsekwencji nie wykazując ani wysokości wydatków poniesionych na remont nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej z dnia 09.01.2019 r., ani wartości nakładów poczynionych na tę nieruchomość.

O kosztach procesu orzeczono zaś na mocy art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. przy zastosowaniu zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów. Łączna wysokość kosztów poniesionych przez powodów kształtowała się na poziomie kwoty 4.200,00 zł (tj. opłata sądowa od pozwu), zaś pozwanego na poziomie kwoty 5.417,00 zł (tj. wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na podstawie § 2 pkt 6) rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Z porównania wartości roszczenia zgłoszonego przez powodów pod ocenę Sądu (84.000,00 zł) i roszczenia ostatecznie przez Sąd uwzględnionego (54.000,00 zł) wynika, iż proces powodowie wygrali w 64,29%. W takim też stosunku powinny być rozdzielone między stronami koszty postępowania, a zatem pozwany powinien zapłacić solidarnie na rzecz powodów kwotę 765,77 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty, o czym Sąd orzekł w punkcie III. sentencji wyroku.

SSO Aneta Ineza Sztukowska