Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 maja 2019r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: sek. sąd. Małgorzata Świst

po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2019 r. w Gdyni

na rozprawie sprawy z powództwa B. S., P. K., O. S. (1) i O. S. (2)

przeciwko M. B.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I.  Nakazuje pozwanemu M. B. złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości K., gmina S., stanowiącej działkę nr (...) obszaru 0.56.55 ha, dla której Sąd Rejonowy w Kartuzach prowadzi księgę wieczystą nr (...) w wysokości: 5/8 części na rzecz powódki B. S., 1/8 części na rzecz powoda P. K., 1/8 części na rzecz O. S. (1) i 1/8 części na rzecz O. S. (2);

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanego M. B. solidarnie na rzecz powodów B. S., P. K., O. S. (1) i O. S. (2) kwotę 6 168 zł (sześć tysięcy sto sześćdziesiąt osiem złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt: I C 695/17

UZASADNIENIE

Stan faktyczny:

Pozwany M. B. i kuzyn jego ojca M. G. zawarli z Bankiem Spółdzielczym w S. umowę kredytu na sfinansowanie kupna dwóch nieruchomości. Zabezpieczeniem spłaty kredytu były hipoteki ustanowione na obu nieruchomościach. Nabywcy planowali przekształcenie tych gruntów na cele letniskowo – budowlane, ich podział, a następnie sprzedaż z zyskiem. Pozwany nabył prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości K., stanowiącej działkę nr (...), zaś M. G. prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości B., stanowiącej działkę nr (...).

(dowód: zeznania M. G. płyta CD k. 129, przesłuchanie pozwanego M. B. płyta CD k. 148)

Wcześniej M. B. i M. G. prowadzili wspólnie działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży materiałów budowlanych.

(dowód: zeznania M. G. płyta CD k. 129)

Z inicjatywy pozwanego i M. G. Rada Gminy S. uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym zmieniono przeznaczenie ww. gruntów.

(dowód: zeznania M. G. płyta CD k. 129, przesłuchanie pozwanego M. B. płyta CD k. 148)

Decyzją z dnia 10 czerwca 2005r. Wójt Gminy S. ustalił dla M. G. jednorazową opłatę w kwocie 10.793 zł z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr: (...) położonych w B.. Natomiast, decyzją z dnia 12 września 2005r. Wójt Gminy S. podobną jednorazową opłatę w kwocie 4499 zł ustalił z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr: (...) położonych w B..

(dowód: decyzja z dnia 10 czerwca 2005r. k. 137-138, decyzja z dnia 12 września 2005r. k. 135-136)

Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzją z dnia 2 listopada 2004r. Wójt Gminy S. zatwierdził projekt podziału nieruchomości zapisanej w Kw nr (...), stanowiącej działkę nr (...). W wyniku podziału powyższej nieruchomości powstały nowe działki: nr (...) uwidocznione na mapie projektu podziału wykonanej przez geodetę, stanowiącej integralną część decyzji. Działka nr (...), wydzielone na poszerzenie dróg gminnych, przeszły na własność Gminy S.. Postanowieniem z dnia 10 stycznia 2005r. Wójt Gminy S. sprostował oczywistą omyłkę w ww. decyzji poprzez dopisanie działki nr (...) jako nowopowstałej w wyniku podziału.

(dowód: decyzja z dnia 2 listopada 2004r. k. 70 akt księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kartuzach o numerze (...), postanowienie z dnia 10 stycznia 2005r. 71 tamże)

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2005r. sporządzonego przez notariusz G. S. prowadzącą kancelarię notarialną w K. M. B. udzielił pełnomocnictwa M. G. do sprzedaży lub darowizny nieruchomości położonej w K., gmina S., objętej księgą wieczystą nr (...) w całości lub w części – osobom, za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika, a nadto do wszelkich innych czynności, które okażą się niezbędne do realizacji pełnomocnictwa.

Aktem notarialnym z dnia 27 lipca 2005r. sporządzonym przez tego samego notariusza M. B. uzupełnił ww. pełnomocnictwo w ten sposób, że udzielił M. G. pełnomocnictwa – również do obciążenia jego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) – hipotekami na rzecz Banku Spółdzielczego – do kwoty 120.000 zł, a nadto do wszelkich innych czynności, które okażą się niezbędne do realizacji pełnomocnictwa.

(dowód: pełnomocnictwo z dnia 21 lutego 2005r. k. 62, uzupełnienie pełnomocnictwa z dnia 27 lipca 2005r. k. 63)

Problemy z przekształceniem i podziałem gruntów spowodowały powstanie zaległości w spłacie rat kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu tych nieruchomości. Jednak, Bank Spółdzielczy w S. poszedł kredytobiorcom na rękę. Przy sprzedaży kolejnych działek pieniądze szły w pierwszej kolejności na spłatę zaległości z tytułu kredytu. Po przejęciu Banku Spółdzielczego w S. przez Bank Spółdzielczy w S. kredytodawca zażądał spłaty kredytu. Kredytobiorcy w celu spłaty kredytu zaciągali pożyczki u osób fizycznych.

(dowód: zeznania M. G. płyta CD k. 129, przesłuchanie pozwanego M. B. płyta CD k. 148)

M. G. w imieniu swoim oraz pozwanego dokonywał sprzedaży poszczególnych działek. Jedną ze swoich działek M. G. sprzedał W. S., bratu Z. S..

(dowód: zeznania M. G. płyta CD k. 129, przesłuchanie pozwanego M. B. płyta CD k. 148, zeznania świadka W. S. płyta CD k. 101)

M. G. sprzedał w imieniu pozwanego na rzecz Z. S. i B. S. do ich majątku wspólnego działki nr (...) obszaru 0.18.42 ha i 339/7 obszaru 0.17.33 ha za łączną cenę 40.000 zł.

(dowód: umowa sprzedaży z dnia 13 lipca 2007r. k. 4-5 akt księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kartuzach o numerze (...), zeznania świadka W. S. płyta CD k. 101)

W dniu 13 lipca 2007r. przed notariusz G. S. M. G. działający w imieniu M. B. zawarł z B. S. i Z. S. warunkową umowę sprzedaży (rep. A 14465/2007). Na podstawie tej umowy M. G. w imieniu M. B. sprzedał nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr (...) obszaru 0.56.55 ha za cenę 50.000 zł B. i Z. małżonkom S. pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w G. z siedzibą w P. nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu wynikającego z art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w myśl art. 598 § 2 kc w ciągu jednego miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży, a B. i Z. małżonkowie S. powyższą działkę za podaną cenę i pod tym warunkiem kupili. Zgodnie z § 4 aktu notarialnego cena została zapłacona, co M. G. w imieniu M. B. potwierdził.

(dowód: warunkowa umowa sprzedaży z dnia 13 lipca 2007r. k. 5-8)

Pozwany nie otrzymał gotówki za sprzedaż działki, albowiem uzyskana cena poszła na spłatę zobowiązań.

(dowód: zeznania M. G. płyta CD k. 129)

Pismem z dnia 31 lipca 2007r. Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w G. z siedzibą w P. poinformowała, że nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej opisanej w ww. akcie notarialnym z dnia 13 lipca 2007r.

(dowód: pismo (...) z dnia 31 lipca 2007r. k. 14-15)

Aktem notarialnym z dnia 5 grudnia 2007r. M. B. odwołał z tym dniem pełnomocnictwo udzielone M. G., a sporządzone w dniu 21 lutego 2005r. rep. A 1916/2005, uzupełnione w dniu 27 lipca 2005r. rep. A 8314/2005.

(dowód: odwołanie pełnomocnictwa z dnia 5 grudnia 2007r. rep. A 27139/2007 k. 50)

M. G. i pozwany M. B. zerwali kontakty z przyczyn osobistych.

(dowód: zeznania M. G. płyta CD k. 129)

Z. S. zmarł w dniu 17 lipca 2014r. Spadek po nim na podstawie ustawy nabyli: żona B. S., synowie P. K., O. S. (1) i O. S. (2) – wszyscy w udziale ¼ spadku wprost.

(dowód: akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 19 czerwca 2017r. k. 9, pełnomocnictwo k. 10-11)

Pismem z dnia 19 czerwca 2017r. powodowie wezwali pozwanego M. B. do zawarcia umowy przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości w terminie 26 czerwca 2017r. o godz. 13:00. Wezwanie zostało pozwanemu doręczone w dniu 20 czerwca 2017r.

(dowód: pismo z dnia 19 czerwca 2017r. k. 12 wraz z dowodem doręczenia k. 13-13v)

Powodowie dowiedzieli się o konieczności zawarcia umowy przeniesienia własności od notariusza przy okazji sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia.

(dowód: świadka W. S. płyta CD k. 101)

Ocena dowodów:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków A. B., E. B., W. S., M. G. oraz dowodu z przesłuchania stron.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych powyżej dowodów z dokumentów urzędowych w postaci aktów notarialnych czy decyzji administracyjnych. Zgodnie z treścią art. 244 kpc wymienione powyżej dokumenty urzędowe korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała powyższych domniemań w trybie art. 252 kpc. Ponadto, za w pełni wiarygodny i przydatny do rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał dowód z dokumentu prywatnego w postaci wezwania do zawarcia umowy przeniesienia własności. Podkreślić należy, iż dokument ten jest podpisany, a strona pozwana nie kwestionowała jego autentyczności a także nie zaprzeczyła, iż osoba podpisana pod tym pismem nie złożyła zawartego w tym dokumencie oświadczenia.

Jeśli chodzi natomiast o ocenę osobowego materiału dowodowego, to tylko częściowo Sąd uznał za wiarygodne zeznania pozwanego M. B.. Podkreślić należy, iż zeznania te w zakresie dotyczącym okoliczności nabycia, przekształcenia, podziału działki nr (...) korelują zasadniczo z zeznaniami M. G. i w tej części nie ma podstaw do ich kwestionowania. Natomiast, Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego w zakresie dotyczącym zakresu udzielonego M. G. pełnomocnictwa, a także zamiaru sprzedaży działki nr (...). Pozwany wprawdzie przyznał, że udzielił swojemu krewnemu pełnomocnictwa do sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr (...), niemniej wskazał, że pełnomocnictwo nie obejmowało sprzedaży działki nr (...). W ocenie Sądu zeznaniom pozwanego przeczy zarówno treść pełnomocnictwa udzielonego M. G. w dniu 21 lutego 2005r., gdzie mowa jest o upoważnieniu do sprzedaży lub darowizny ww. nieruchomości w całości lub w części, bez zastrzeżenia, że którakolwiek część nieruchomości jest wyłączona spod zakresu umocowania pełnomocnika. Nadto, należało mieć na uwadze, że pełnomocnictwo zostało udzielone już po zatwierdzeniu planu podziału działki nr (...) przez Wójta Gminy S., co nastąpiło na mocy decyzji z dnia 2 listopada 2004r. sprostowanej postanowieniem z dnia 10 stycznia 2015r. Zatem, bez wątpienia w dacie udzielenia pełnomocnictwa – gdyby rzeczywiście pozwany chciał zatrzymać którąkolwiek z działek powstałych w wyniku podziału dla siebie – mógł to uczynić w dokumencie pełnomocnictwa, dokładnie wskazując, która działka nie podlega sprzedaży. Takiego zastrzeżenia jednak w pełnomocnictwie ani w akcie notarialnym stanowiącym uzupełnienie pełnomocnictwa nie ma.

Sąd dał natomiast wiarę zeznaniom M. G., uznając te zeznania za szczere, spójne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. Świadek opisał dość szczegółowo okoliczności nabycia własności spornej nieruchomości przez pozwanego, a także okoliczności związane z uzyskaniem i spłatą kredytu na sfinansowanie tej transakcji, przekształceniem i podziałem nieruchomości, a zeznania te są zbieżne z zeznaniami pozwanego. Jak wskazano powyżej rozbieżności pomiędzy zeznaniami M. G. a zeznaniami pozwanego dotyczą przede wszystkim zakresu pełnomocnictwa udzielonego przez pozwanego, a także okoliczności zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Zdaniem Sądu, nie ma podstaw, aby kwestionować wiarygodność zeznań świadka także w tym względzie. Zeznania co do zakresu umocowania – co już zasygnalizowano powyżej – znajdują potwierdzenie zarówno w literalnej treści pełnomocnictwa. Z kolei, zeznania dotyczące podpisania warunkowej umowy sprzedaży zasadniczo korelują z zeznaniami świadka W. S. (zapłata gotówką, przeznaczenie ceny na spłatę kredytu, przyczyna zawarcia umowy warunkowej).

W niewielkim stopniu przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy były natomiast zeznania A. B. i E. B.. Rodzice pozwanego tylko w ogólnym zarysie opisali okoliczności związane ze sprzedażą działek i nie posiadali szczegółowej wiedzy opartej na własnych spostrzeżeniach dotyczącej ustaleń pomiędzy pozwanym a M. G. czy rozliczeń. Jak wskazali nie interesowali się wówczas tą sprawą. Natomiast, wiedzę co do tego, że pozwany zamierzał zachować sporną działkę dla siebie świadkowie posiadają od pozwanego, a zatem zeznania świadków w tym zakresie nie stanowią ich własnych spostrzeżeń, lecz powielenie relacji pozwanego.

Zdaniem Sądu, istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy nie miały zeznania powódki B. S., która nie dysponowała szczegółową wiedzą co do okoliczności zawarcia warunkowej umowy sprzedaży spornej nieruchomości, nie brała udziału w negocjacjach poprzedzających jej zawarcie (tym zajmował się jej mąż), a jedynie przystąpiła do aktu notarialnego.

Na mocy art. 227 kpc i art. 217 kpc Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na dzień podpisania warunkowej umowy sprzedaży, gdyż kwestia wartości nieruchomości nie miała istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zważyć bowiem należało, iż zgodnie z treścią pełnomocnictwa M. G. był umocowany do sprzedaży nieruchomości za cenę i na warunkach według swojego uznania. Na marginesie należy zaznaczyć, że cena za m ² nie odbiegała od ceny za pozostałe działki, które zostały sprzedane powódce i jej mężowi, a której strona pozwana nie kwestionowała. Nadto, uwzględnienie tego wniosku spowodowałoby znaczną zwłokę w rozpoznaniu i rozstrzygnięciu niniejszej sprawy.

Kwalifikacja prawna:

Podstawę prawną do złożenia oświadczenia woli stanowią przepisy art. 64 kc i art. 1047 kpc. Zgodnie z treścią art. 64 kc prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. W myśl natomiast art. 1047 § 1 kpc jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Podkreślić należy, że artykuł 64 kc nie stanowi samodzielnej podstawy obowiązku złożenia oświadczenia woli. Obowiązek taki wynikać musi z czynności prawnej lub ustawy (por. K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 17, 2017). Jedną z czynności prawnych, która kreują obowiązek złożenia oświadczenia woli jest natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy lub wierzytelności, jeśli nie wywołała automatycznie skutku rzeczowego (por. K. Osajda, Kodeks…). Zważyć należy, iż zgodnie z treścią art. 157 § 1 kc własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, natomiast w myśl § 2 jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Nie ulega wątpliwości, że umowa z dnia 13 lipca 2007r. jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem zawieszającym. Zwrócić należy uwagę, że umowa sprzedaży nieruchomości z zachowaniem pierwokupu musi być zawarta dwuetapowo. Pierwsza umowa jest warunkową umową sprzedaży i polega na tym, że sprzedający sprzedaje, a kupujący kupuje nieruchomość, pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu z tego pierwokupu nie skorzysta. Umowa ta nie przenosi własności, bo własność nieruchomości nie może być przenoszona ani pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 kc). Jeśli uprawniony nie wykona pierwokupu w wymaganym terminie, albo przed upływem tego terminu złoży oświadczenie, że rezygnuje z prawa pierwokupu, wtedy wykonuje się drugą umowę - umowę przeniesienia własności nieruchomości. Pierwsza umowa załatwia część zobowiązaniową sprzedaży, ale własności nie przenosi. Dlatego bez zawarcia drugiego aktu własność nie przejdzie na kupującego (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 4 marca 2014r., (...) SA/Lu 704/13, L.). Podkreślenia wymaga, że w wypadku umowy w swej treści jedynie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (np. przy posłużeniu się przez strony formułą ustawową z art. 535 czy też zwrotem "sprzedaje") zawartej z zastrzeżeniem warunku lub terminu nie dochodzi do naruszenia zakazu z art. 157 § 1 kc. Skoro jednak własność "nie może być przeniesiona" w taki sposób, następuje wyłączenie rozporządzającego skutku takiej umowy – art. 157 § 1 kc stanowi więc zapowiedziany w art. 155 § 1 kc ustawowy wyjątek od reguły podwójnego skutku umów zobowiązujących. Oczywiste przy tym jest, że umowa nie jest nieważna czy nieskuteczna. Nie dochodzi natomiast na mocy art. 56 w zw. z art. 155 § 1 kc do wywołania przez nią konsekwencji wprost niewyrażonych w jej treści. Przeciwnie, zawarcie takiej umowy powoduje właśnie skutki objęte oświadczeniami woli stron: powstaje – oczywiście po ziszczeniu się warunku lub nadejściu terminu – zobowiązanie do przeniesienia własności (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. wyd. 8, Warszawa 2017). Fakt zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem zawieszającym, a także fakt nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego jej prawa pierwokupu były bezsporne pomiędzy stronami. Do akt niniejszej sprawy zostały bowiem załączone wypis aktu notarialnego – warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 lipca 2007r. przed notariusz G. S. (rep. A 14465/2007), jak też kopia pisma Agencji Nieruchomości Rolnych z dnia 31 lipca 2007r. Bez wątpienia zatem doszło do ziszczenia się warunku, co spowodowało po stronie powodowej powstanie roszczenia o przeniesienie własności. Nie ulega przy tym wątpliwości, że roszczenie to może być zrealizowane przymusowo w trybie art. 64 kc (por. M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-449 ¹¹ . Warszawa, 2016).

W pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu nieważności umowy warunkowej sprzedaży. Pozwany podnosił, że brak było causy do zawarcia przedmiotowej umowy, albowiem pozwany nigdy nie wyrażał zgody na sprzedaż działki nr (...) powstałej w wyniku podziału działki nr (...) i chciał, aby pozostała ona w jego majątku. Zdaniem pozwanego, działający na podstawie notarialnego pełnomocnictwa z dnia 21 lutego 2015r. M. G. nie miał zgody pozwanego na zawarcie takiej umowy. W ocenie Sądu zarzut pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie. Jak wskazuje się w doktrynie istotną cechą umowy sprzedaży jest jej kauzalny charakter. Ważność umowy zależy tym samym od istnienia ważnej przyczyny prawnej jej dokonania. Istnienie kauzy (causa obligandi vel acquirendi) jest niejako wpisane w konstrukcję umowy sprzedaży o podwójnym skutku, kiedy to skutek rozporządzający jest skorelowany ze skutkiem obligacyjnym. Natomiast w przypadku, gdy umowa sprzedaży wywołuje jedynie skutek obligacyjny, późniejsza czynność rozporządzająca oceniana będzie w kontekście realizacji istniejącego zobowiązania. Bezpośrednią przyczyną dokonywanego rozporządzenia będzie w tej sytuacji zamiar wykonania zobowiązania (causa solvendi). Jednocześnie ważność takiej czynności rozporządzającej zależeć będzie od ważności zobowiązania, na podstawie którego dokonywane było rozporządzenie. Nie ma jednak przeszkód prawnych dla konstruowania takiej umowy sprzedaży, w której najpierw nastąpi zapłata ceny (causa solvendi), a dopiero w następnej kolejności nastąpi nabycie przez kupującego własności rzeczy (causa acquirendi; zob. W.J. Katner, Glosa do wyroku NSA z 21.11.1996 r., I Sa/Po 292/96, Gl. 1999, Nr 7, s. 18) (por. K. Osajda, Kodeks…). Z powyższego wynika, że umowa charakter czynności kauzalnej ma umowa rozporządzająca.

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że zawarcie umowy warunkowej sprzedaży nastąpiło w granicach umocowania pełnomocnika M. G.. Zważyć bowiem należy, iż na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w formie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2005r. M. G. był umocowany do sprzedaży lub darowizny nieruchomości położonej w K., gmina S., objętej księgą wieczystą nr (...) w całości lub w części – osobom, za cenę i na warunkach według uznania pełnomocnika, a nadto do wszelkich innych czynności, które okażą się niezbędne do realizacji pełnomocnictwa. Przedmiotowe pełnomocnictwo zostało udzielone przez pozwanego już po podziale działki nr (...). Zatem, gdyby rzeczywiście wolą pozwanego było, aby pewne części nieruchomości nie zostały objęte zakresem udzielonego pełnomocnictwa, miał możliwość dokładnego i precyzyjnego wskazania zarówno numeru działki jak i jej powierzchni. Tymczasem, w treści pełnomocnictwa nie zawarto żadnych ograniczeń, wręcz przeciwnie pełnomocnik został umocowany do sprzedaży całej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Powyższy wniosek wypływa również z zeznań M. G., który wskazywał, że pomiędzy nim a pozwanym nie było żadnych ustaleń, że przedmiotowa działka ma pozostać dla pozwanego. Pełnomocnictwo do dnia zawarcia umowy nie zostało odwołane. Nie ma zatem żadnych podstaw do stwierdzenia, że pełnomocnik działał wbrew rzeczywistej i hipotecznej woli mocodawcy. Zgodnie natomiast z treścią art. 95 § 2 kc czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Skoro zawarcie umowy nastąpiło w granicach umocowania nie było potrzeby potwierdzania tej czynności prawnej przez pozwanego. Stąd, bezpodstawne pozostają zarzuty pozwanego odnoszące się do braku potwierdzenia umowy zawartej w jego imieniu przez pełnomocnika.

Pozwany podnosił również, że nie otrzymał nigdy od nabywców ceny sprzedaży w gotówce, stąd kwestionował, by zapis § 4 umowy polegał na prawdzie. Fakt przekazania gotówki pełnomocnikowi działającemu w imieniu zbywcy znajduje jednak potwierdzenie w zeznaniach świadków M. G. i W. S.. M. G. przyznał, że gotówka nie została przez niego przekazana pozwanemu, albowiem – zgodnie z poczynionymi przez nich ustaleniami – poszła na spłatę zobowiązań, w tym kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu tej nieruchomości. Zważyć należy, iż powyższa okoliczność jest irrelewantna dla rozstrzygnięcia, albowiem niewątpliwie cena została przez nabywców zapłacona, zaś kwestia tego, czy pieniądze zostały przekazane mocodawcy nie ma wpływu dla wyniku przedmiotowej sprawy i dotyczy wzajemnych rozliczeń mocodawcy i pełnomocnika, którzy mogą swoich roszczeń dochodzić w odrębnym postępowaniu.

Za bezzasadny należało także uznać podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia powoda. Jak podnosi się w doktrynie jeżeli przepis szczególny nie przewiduje innego terminu przedawnienia albo wygaśnięcia roszczenia o złożenie oświadczenia woli, a ma ono charakter majątkowy, ulega ono przedawnieniu w terminie lat dziesięciu (na podstawie ogólnych przepisów o przedawnieniu roszczeń) (por. K. Osajda, Kodeks…). W przypadku roszczenia do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości ustawodawca nie przewidział żadnego szczególnego terminu przedawnienia, toteż uznać należało, że zastosowanie znajduje ogólny termin dziesięcioletni. Zważywszy, że pozew został wniesiony w dniu 12 lipca 2017r. to uznać należy, że nie doszło do przedawnienia. Jednocześnie, zaznaczyć należy, iż bieg terminu przedawnienia roszczenia rozpoczął się z chwilą ziszczenia warunku zawieszającego (umowa zawarta w dniu 13 lipca 2007r., zaś uprawniony zrezygnował z prawa pierwokupu pismem z dnia 31 lipca 2007r.).

Bez znaczenia pozostawały także okoliczności dotyczące braku kontaktu pozwanego z powodami. Przepisy prawa bowiem nie zobowiązują uprawnionego do podejmowania takich czynności, ani nie stanowią, że brak takich czynności powoduje skutek np. w postaci wygaśnięcia roszczenia. Bierność uprawnionego może co najwyżej spowodować przedawnienie roszczenia, a jak wskazano powyżej w niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca.

W świetle powyższego należało uznać, że w związku z nieskorzystaniem przez Agencję Nieruchomości Rolnych z ustawowego prawa pierwokupu, doszło do ziszczenia się warunku zawieszającego, co spowodowało po stronie powodów powstanie roszczenia o przeniesienie własności. Przedmiotowe roszczenie ma charakter dziedziczny (por. K. Osajda, Kodeks…). Bezsporne pomiędzy stronami było, że po zawarciu umowy warunkowej zmarł Z. S.. Zgodnie z przedłożonym aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 19 czerwca 2017r. spadek po nim na podstawie ustawy nabyli: żona B. S. oraz synowie P. K., O. S. (1) i O. S. (2) – wszyscy w udziale ¼ spadku wprost. Oznacza to, że udział przysługujący Z. S. w prawie własności przedmiotowej nieruchomości przypadł jego spadkobiercom po 1/8 części (1/2 x ¼). Udział B. S. – łącznie z udziałem nabytym w drodze dziedziczenia po mężu – wynosi zatem 5/8 części. Oznacza to, że wyliczenie wysokości udziałów zawarte w pismach procesowych powodów było błędne i spowodowało konieczność ich przeliczenia i oddalenia powództwa w części. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury Sąd orzekający w wytoczonej przez uprawnionego sprawie o stwierdzenie obowiązku pozwanego złożenia oznaczonego oświadczenia woli (art. 64 kc) jest uprawniony do nadania temu oświadczeniu treści wynikającej z łączącego strony stosunku prawnego w sytuacji, gdy żądanie powoda tej treści w pełni, z różnych względów (na przykład z uwagi na nieporadne czy niedokładne sformułowanie) ściśle nie odpowiada, ale jest niewątpliwe, że powód dąży do osiągnięcia skutku prawnego tożsamego z tym, który nastąpiłby, gdyby pozwany zachował się zgodnie z ciążącą na nim powinnością złożenia określonej treści oświadczenia woli. Związanie granicami żądania nie oznacza, że sąd orzekający związany jest w sposób bezwzględny samym sformułowaniem zgłoszonego żądania. Jeżeli treść żądania sformułowana jest niewłaściwie, niewyraźnie lub nieprecyzyjnie sąd może, a nawet ma obowiązek, odpowiednio je zmodyfikować, jednakże zgodnie z wolą powoda i w ramach podstawy faktycznej powództwa po to, by nadać objawionej w treści pozwu woli powoda poprawną jurydycznie formę (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 r. I CSK 635/13, L.).

Mając powyższe na uwadze – na mocy art. 64 kc w zw. z art. 1047 kpc w zw. z art. 155 § 1 kc w zw. z art. 157 § 2 kc – Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji, zaś na mocy ww. przepisów a contrario orzekł jak w punkcie drugim.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc w zw. z § § 2 ust. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800). Na zasądzoną kwotę składają się: opłata sądowa od pozwu (2.500 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika powodów – adwokata w stawce minimalnej (3.600 zł), a także opłaty skarbowe od pełnomocnictw (68 zł; 4 x 17 zł).