Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 30 października 2013 r. (...) W., reprezentowane przez Prezydenta (...) W. dokonało wypowiedzenia A. P. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W. (KW nr (...)), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) (1-02-13) o powierzchni 1253 m ² w udziale wynoszącym 0, (...) związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nr (...), należącego do A. P..

Przed wypowiedzeniem opłaty wynosiła ona 252,10 zł rocznie od powierzchni 1.253,00 m ². Równocześnie pozwany zaproponował nową opłatę roczną od dnia 1 stycznia 2014 roku, w kwocie 929,77 zł. W piśmie wskazano, że podstawą do ustalenia wysokości opłaty rocznej była wycena nieruchomości wykonana w 2013 roku przez osobę uprawnioną do szacowania nieruchomości. Zgodnie z wyceną wartość powyższej nieruchomości gruntowej wynosi 4 593.498,00 zł. Do pisma załączono operat szacunkowy, w którym wskazano że wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy (...) wynosi 4 593.498,00 zł.

(pismo pozwanego, k. 34-34v, operat szacunkowy - k . 37-51, pismo powoda, k. 36)

W dniu 3 grudnia 2013 r. A. P. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: również jako SKO) w W. wniosek o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, a jeśli nawet aktualizacja byłaby zasadna, to z całą pewnością w innej wysokości niż wskazana w wypowiedzeniu. Następnie pismem z dnia 11 lutego 2014 r. powód A. P. wniósł pismo do SKO będące uzupełnieniem ww. wniosku, w którym przedstawił operat szacunkowy sporządzony w dniu 13 stycznia 2014 r. przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. L..

(pismo powoda, k. 81-83 i k. 52 wraz z załącznikiem k. 53-80)

Orzeczeniem z dnia 25 listopada 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło, że z dniem 1 stycznia 2014 r. strony wiąże opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowego dla sprawy gruntu w wysokości 721,80 zł rocznie.

(orzeczenie, k. 23-24)

W dniu 22 sierpnia 2016 roku sprzeciw od orzeczenia SKO złożyło (...) W. reprezentowane przez Prezydenta (...) W.. Organ wniósł o przekazanie sprawy właściwemu miejscowo i rzeczowo sądowi powszechnemu. W uzasadnieniu wskazał, że nie zgadza się z ustaleniami SKO co do wyliczenia opłaty rocznej użytkowania wieczystego poprzez dokonanie jej uśrednienia z uwagi na przedstawione podczas postępowania administracyjnego dwa operaty szacunkowe, które znacząco różnią się wartością wyceny nieruchomości (mniej więcej o połowę). Organ uważa, że operat sporządzony przez osobę uprawnioną na zlecenie (...) W. jest prawidłowy pod względem zarówno wymagań prawnych jak również jego uzasadnienia, jednocześnie wskazując na zastrzeżenia jakie ma do operatu przedstawionego przez powoda, a mianowicie transakcji porównawczych jakie zostały przeprowadzone na nieruchomości porównawczej, błędu w określeniu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, zastosowanego współczynnika korekcyjnego.

(sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia– k. 2-3v, operat szacunkowy – k. 37-51)

W dniu 18 lipca 2017 roku pozwany wniósł o oddalenie powództwa i ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na kwotę 929,77 zł oraz o obciążanie powoda kosztami postępowania. Pismo zawierało również wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. W uzasadnieniu pisma pozwany wskazał, że argumenty podniesione przez stronę powodową mają charakter ogólny i stanowią jedynie subiektywną opinię. Zdaniem pozwanego opłata ustalona została w oparciu o wycenę dokonaną przez uprawnionego rzeczoznawcę do spraw wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy wykonany na zlecenie pozwanego spełnia z kolei wymagania opisane w przepisach szczególnych. Powyższe potwierdzone zostało przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 25 lipca 2016 r. Kwestionowanie powyższych faktów przez powoda stwarza konieczność dopuszczenia dowodu z opinii biegłego, dlatego pozwany wniósł jak na wstępie.

(odpowiedź na pozew – k. 99-101)

Powyższe dotyczy sprawy zarejestrowanej pod sygnaturą I C 109/17

Pismem z dnia 30 października 2013 r. (...) W., reprezentowane przez Prezydenta (...) W. dokonało wypowiedzenia J. K. wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W. (KW nr (...)), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) (1-02-13) o powierzchni 1253 m ² w udziale wynoszącym 0, (...) związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nr (...), należącego do J. K..

Przed wypowiedzeniem opłaty wynosiła ona 296,05 zł rocznie od powierzchni 1.253,00 m ². Równocześnie pozwany zaproponował nową opłatę roczną od dnia 1 stycznia 2014 roku, w kwocie 1.091,87 zł. W piśmie wskazano, że podstawą do ustalenia wysokości opłaty rocznej była wycena nieruchomości wykonana w 2013 roku przez osobę uprawnioną do szacowania nieruchomości. Zgodnie z wyceną wartość powyższej nieruchomości gruntowej wynosi 4 593.498,00 zł. Do pisma załączono operat szacunkowy, w którym wskazano że wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy (...) wynosi 4 593.498,00 zł.

(pismo pozwanego, k. 61-62, operat szacunkowy k . 64-78, pismo powoda, k. 79)

W dniu 3 grudnia 2013 r. (wpływ do SKO w dniu 04.12.2013 r.) J. K. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. odwołanie wskazując, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona.

(pismo powoda, k. 79)

Orzeczeniem z dnia 25 listopada 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustaliło, że z dniem 1 stycznia 2014 r. strony wiąże opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowego dla sprawy gruntu w wysokości 847,65 zł rocznie.

(orzeczenie, k. 25-25v, operat k. 31-58)

W dniu 22 sierpnia 2016 roku sprzeciw od orzeczenia SKO z dnia 25 listopada 2016 r. złożyło (...) W. reprezentowane przez Prezydenta (...) W.. Organ wniósł o przekazanie sprawy właściwemu miejscowo i rzeczowo sądowi powszechnemu. W uzasadnieniu wskazał, że nie zgadza się z ustaleniami SKO co do wyliczenia opłaty rocznej użytkowania wieczystego poprzez dokonanie jej uśrednienia z uwagi na przedstawione podczas postępowania administracyjnego dwa operaty szacunkowe, które znacząco różnią się wartością wyceny nieruchomości (mniej więcej o połowę). Organ uważa, że operat sporządzony przez osobę uprawnioną na zlecenie (...) W. jest prawidłowy pod względem zarówno wymagań prawnych jak również ich uzasadnienia, jednocześnie wskazując na zastrzeżenia jakie ma do operatu przedstawionego przez powoda, a mianowicie transakcji porównawczych jakie zostały przeprowadzone na nieruchomości porównawczej, błędu w określeniu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, zastosowanego współczynnika korekcyjnego.

(sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia k. 3-4v, operat szacunkowy k. 64-78)

Pismem z dnia 26 sierpnia 2016 r. (data wpływu do SKO) powód J. K. wniósł sprzeciw od orzeczenia SKO z dnia 25 listopada 2016 r. argumentując, iż ustalona przez SKO opłata roczna jest nieuzasadniona z uwagi na trwającą dekoniunkturę i zmniejszeniem się wartości nieruchomości w W.. Podniósł, że ustalenie nowej opłaty, która jest 272% większa od wcześniejszej nie ma odzwierciedlenia w rzeczywistej wartości nieruchomości.

(sprzeciw powoda k. 2)

Powyższe dotyczy sprawy zarejestrowanej pod sygnaturą I C 131/17

Postanowieniem z dnia 16 maja 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 131/17 Sąd postanowił połączyć do wspólnego rozpoznania sprawy J. K. przeciwko (...) W. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ze sprawą A. P. przeciwko (...) W. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego prowadzonej pod sygnaturą I C 109/17, i prowadzić je wspólnie pod sygnaturą akt I C 109/17.

Na rozprawie w dniu 6 października 2017 r. powód A. P. wskazał na inną sprawę toczącą się w tutejszym sądzie o sygn. alt I C 111/17, dotyczącej również opłaty za użytkowanie wieczyste w przedmiotowej dla sprawy nieruchomości, gdzie został sporządzony operat szacunkowy i wniósł o przyjęcie wartości nieruchomości zgodnie z wyceną zawartą w tym operacie. Sąd pozyskał wspomniany dokument na potrzeby niniejszej sprawy.

(rozprawa k. 110-110v, kopia operatu k. 112-129)

Pismem z dnia 14 października 2017 r. pozwany poinformował, że nie widzi podstaw do uwzględnienia wniosków płynących z tego operatu i wskazał, że we wspomnianym postępowaniu złożył zastrzeżenia do tak przedstawionej opinii, załączając ich kopie.

(pismo pozwanego wraz z załącznikami k. 132-149)

Pismem z dnia 21 listopada 2017 r. (data wpływu do Sądu) powód A. P. wskazał na istnienie jeszcze innej opinii dotyczącej przedmiotowej nieruchomości i ustosunkował się do dotychczasowej argumentacji pozwanego co do prawidłowości sporządzonych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych wartości nieruchomości.

(pismo powoda wraz z załącznikami k. 152-155)

Na rozprawie w dniu 15 stycznia 2018 r. Sąd oddalił wniosek dowodowy pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wyceny wartości nieruchomości i zamknął rozprawę odraczając publikację orzeczenia. W dniu 22 stycznia 2018 r. (wpływ do Sądu w dniu 26.01.2018 r.) pozwany wniósł zastrzeżenie do protokołu odnośnie oddalenia ww. dowodu. Podczas publikacji orzeczenia w dniu 29 stycznia 2018 r. Sąd postanowił otworzyć zamkniętą rozprawę na nowo i dopuścił wnioskowany przez pozwanego dowód z opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) uregulowaną w księdze wieczystej (...) na potrzeby aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego na dzień 31 grudnia 2013 r.

(rozprawa k.162-162v, 165-165v, załącznik do protokołu k. 164)

Biegły wskazał, że wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., na dzień 31 grudnia 2013 r. wynosi 3 320.450,00 zł a wartość 1m ² tej nieruchomości – 2.650,00 zł.

(opinia biegłego J. S. określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. (...) – k. 168-189)

Pismem z dnia 25 maja 2018 r. (data wpływu do Sądu) pozwany złożył zastrzeżenia do opinii biegłego zarzucając, iż nieprawidłowo biegły dokonał analizy rynku lokalnego przyjmując za podstawę wyceny transakcje odbywające się na terenie S., zamiast terenu lepiej zurbanizowanego jak W., co ma istotne znaczenie, gdyż istnieje znacząca rozbieżność cenowa. Następnie pozwany zarzucił błędne wycenienie nieruchomości poprzez przyjęcie, że nieruchomość ma „małe” możliwości inwestycyjne, co oczywiście również zaniża jej cenę. W tym zakresie głównym zarzutem wystosowanym pod adresem biegłego było przyjęcie przez niego wyceny nieruchomości zabudowanej, co zdaniem pozwanego jest sprzeczne z § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr. 207, poz. 2109 ze zm.). Nadto, pozwany wskazał, iż nieruchomość znajduje się poza planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na obszarze M1.20.

(pismo pozwanego k. 205-207)

Biegły opinią uzupełniającą z dnia 19 listopada 2018 r. ustosunkował się do zarzutów pozwanego i wskazał, że przepisy prawa i metodologia jednoznacznie wskazują, że lokalizacja nieruchomości, wycenianie jej położenia na rynku powinny wskazywać obszar, który może wskazywać rynek porównawczy, a przyjęte zostały S., gdyż tam jest najwięcej gruntów niezbudowanych, zaś 40% waga dla ceny rynkowej wynika z faktu dużego zróżnicowania cen nieruchomości na rynku ograniczonym do dzielnicy M.. W zakresie cen rynkowych biegły opisał przebieg sowich przemyśleń podając szczegółowo podstawę swoich założeń, która oparł m.in. na Nocie interpretacyjnej NI1 Zastosowania podejścia porównawczego w nieruchomościach. Co do zarzutu odnośnie bazowania na nieruchomościach zabudowanych, a nie niezabudowanych wskazanych w § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr. 207, poz. 2109 ze zm.) przez pozwanego, biegły powołał się na niniejsze rozporządzenie w formie zmienionej z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985), wskazując, że wartość nieruchomości należy ocenić według jej stanu na i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, co w przekonaniu biegłego oznacza także stan zagospodarowania nieruchomości, w tym jej zabudowę, która w oczywisty sposób wpływa tym samym na jej wycenę. Biegły podkreślił, że tego rodzaju podejście jest nie tylko uzasadnione co konieczne z uwagi na obowiązujące przepisy prawa.

(uzupełniająca opinia biegłego k. 220-228)

Pismem z dnia 19 grudnia 2018 r. pozwany po raz kolejny przedstawił swoje stanowisko w sprawie, wyrażające się brakiem podstaw do uwzględnienia operatów szacunkowych przedstawionych przez powodów, jak również brakiem podstaw do stwierdzenia zasadności przeprowadzanej w sprawie opinii biegłego.

(pismo pozwanego k. 243-247v)

Na rozprawie w dniu 26 marca 2019 r. Sąd postanowił wyłączyć sprawę z powództwa J. K. do odrębnego rozpoznania i zamknął rozprawę, która jednakże w dniu 29 marca 2019 r. została otwarta ponownie, z uwagi na pismo powoda J. K.. W dniu 4 kwietnia 2019 r. Sąd ostatecznie zamknął rozprawę.

(rozprawa k. 254,256,259, pismo powoda k. 255)

Sąd Rejonowy ustalił, co następuje:

Nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę o numerze (...) jest własnością (...) W. i została oddana w użytkowanie wieczyste, które przysługiwało w 2013 roku m.in. A. P. w udziale 0, (...) oraz J. K. w udziale 0, (...). Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Na nieruchomości tej znajduje się budynek mieszkalny, wielorodzinny o powierzchni użytkowej 3.727,19 m ² stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Powierzchnia nieruchomości wynosi 1.253,00 m ², działka ma kształt zbliżony do prostokąta. Zgodnie z uchwałą Nr LXX/2746/2006 Rady Miasta Stołecznego W. z dnia 10 października 2006 r., zmienionej następnie uchwałą nr L/1521/2009 z dnia 26 lutego 2009 r. oraz uzupełnionej uchwałą nr LIV/1631/2009 z dnia 28 kwietnia 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem M1.20 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Nieruchomość nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu na jakim się znajduje określa uchwała nr LXXXII/2746/2006 Rady (...) W. z dnia 10 października 2006 r. w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W..

(dowód: opinia biegłego J. S. k. 168-189, operaty szacunkowe k. 37-51, 53-80, 133-149, 112-129)

W dniu 30 października 2013 r. Zarząd D. M. (...) W. dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla A. P.. W wypowiedzeniu wskazano kwotę nowej opłaty tj. 929,77 zł wraz z rozbiciem podwyżki na poszczególne lata, stosownie do treści art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Wypowiedzenie oparto na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę M. W.. W wypowiedzeniu wskazano miejsce, w którym można zapoznać się z operatem.

(dowód: wypowiedzenie, k. 34-34v akta I C 109/17)

W dniu 30 października 2013 r. Zarząd D. M. (...) W. dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla J. K.. W wypowiedzeniu wskazano kwotę nowej opłaty tj. 1.091,87 zł wraz z rozbiciem podwyżki na poszczególne lata, stosownie do treści art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Wypowiedzenie oparto na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę M. W.. W wypowiedzeniu wskazano miejsce, w którym można zapoznać się z operatem.

(dowód: wypowiedzenie, k. 61-61v, akta I C 131/17)

Wartość rynkowa nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW nr (...) na dzień 31 grudnia 2013 r. wynosiła 3 320.450,00 zł. Wartość jednego metra kwadratowego działki wyniosła 2.650,00 zł.

(dowód: opinia biegłego J. S. k. 168-189)

Postępowanie o sygn. akt I C 109/17 zostało wszczęte w fazie sądowej na skutek sprzeciwu (...) W. reprezentowanego przez Prezydenta (...) W. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rozpoznającego wniosek powoda o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste, dokonane w październiku 2013 r. przez pozwanego jest nieuzasadnione. Orzeczenie to rozstrzygało w fazie administracyjnej spór powstały na tle aktualizacji opłaty rocznej dokonanej przez właściciela na podstawie art. 77 u.g.n. Wobec braku zakończenia tego sporu w fazie administracyjnej i złożenia sprzeciwu przez pozwanego, orzeczenie kolegium utraciło moc, sprzeciw spowodowały przekazanie sprawy tutejszemu Sądowi, a wniosek zastąpił pozew. Powód stwierdził, że stanowisko pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie. A. P. powołała się na operat szacunkowy sporządzony przez M. L. – rzeczoznawcę majątkowego, a następnie na opinię biegłego sądowego J. S. ze sprawy I C 111/17. Pozwany, tj. (...) W. wniosło oddalenie powództwa A. P.. W uzasadnieniu wskazało, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty dokonane zostało zgodnie z obowiązującymi w tej kwestii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ich treścią powodem wzrostu kwoty rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości była aktualizacja ich wysokości wynikająca ze zmiany wartości nieruchomości. Wycena przeprowadzona została w oparciu o wskazane w obowiązujących przepisach, podejście oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępnych danych dotyczących cen i cech nieruchomości podobnych. Z tych też względów SKO nieprawidłowo zaniżyło należną miastu opłatę.

(dowód akta I C 109/17: sprzeciw k. 2-3, orzeczenie SKO sygn. KOX/11675/Po/13 k. 23-24,operat k. 37-51, 53-80, 112-129, wniosek powoda k. 81-83, wypowiedzenie, k. 34-34v)

Postępowanie o sygn. akt I C 131/17 zostało wszczęte w fazie sądowej na skutek sprzeciwu (...) W. reprezentowanego przez Prezydenta (...) W., jak również powoda J. K. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, rozpoznającego wniosek powoda J. K. o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste, dokonane w październiku 2013 r. przez pozwanego jest nieuzasadnione. Orzeczenie to rozstrzygało w fazie administracyjnej spór powstały na tle aktualizacji opłaty rocznej dokonanej przez właściciela na podstawie art. 77 u.g.n. Wobec braku zakończenia tego sporu w fazie administracyjnej i złożenia sprzeciwu przez pozwanego, orzeczenie kolegium utraciło moc, sprzeciw spowodowały przekazanie sprawy tutejszemu Sądowi, a wniosek zastąpił pozew. Pozwany stwierdził, że stanowisko pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie. (...) W. powołało się na operat szacunkowy sporządzony przez M. W. – rzeczoznawcę majątkowego.

Pozwany, tj. (...) W. wniosło o oddalenie pisma pozwanego. W uzasadnieniu wniesionego pisma wskazał, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty dokonane zostało zgodnie z obowiązującymi w tej kwestii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ich treścią powodem wzrostu kwoty rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości była aktualizacja ich wysokości wynikająca ze zmiany wartości nieruchomości. Wycena przeprowadzona została w oparciu o wskazane w obowiązujących przepisach, podejście oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępnych danych dotyczących cen i cech nieruchomości podobnych.

(dowód akta I C 131/17: sprzeciw k. 2, 3-4v, orzeczenie SKO sygn. KOX/11676/Po/13 k. 25-25v,operat k. 31-58 i 64-78v, odwołanie powoda k. 79, wypowiedzenie, k. 61-61v)

Podkreślenia wymaga w tym miejscu fakt, iż nie budziła wątpliwości stron ani Sądu prawidłowość samych wypowiedzeń pod względem formalnym. Wypowiedzenia zawierały wszystkie elementy określone w art. 78 ust. 1 u.g.n., były zatem ważne i mogły wywołać skutek w postaci aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., II CSK 90/13).

W niniejszej strony przedstawiły zarówno opinie biegłych jak i operaty szacunkowe, z których wywodziły swoją argumentację. W sprawie pozwany pozostawał przy niezmienionym stanowisku, iż prawidłowa podstawą do ustalenia wyceny nieruchomości, a co za tym idzie, opłaty za użytkowanie wieczyste jest operat sporządzony przez rzeczoznawcę M. W. ( k. 37-51), zaś powód A. P. oraz J. K. przedstawili operat sporządzony przez rzeczoznawcę M. L., przy czym powód A. P. powołał się także na opinię z akt I C 111/17 oraz wskazał na opinię ze sprawy I C 2132/16. Na uwagę zasługuje fakt, iż wszystkie załączone do akt sprawy opinię oraz operaty szacunkowe odnoszą się do przedmiotowej w sprawie nieruchomości.

(dowód akta I C 109/17: k. 53-80 oraz, k. 152-153, dowód akta I C 131/17:k. 31-58)

Mając powyższe na uwadze, w celu ustalenia wartości nieruchomości (§ 28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) na potrzeby rozstrzygnięcia sporu o zasadność i wysokość wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego, J. S.. Biegły sporządził operat szacunkowy prawidłowy pod względem formalnym, zawierający wszystkie niezbędne elementy do uznania tego dokumentu za opinię o wartości nieruchomości w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n. Biegły w operacie zawarł odpowiedź na postawione przez Sąd pytanie, bazując na wszelkich dostępnych zgodnie z treścią art. 155 ust. 1 u.g.n. źródłach wiedzy o wartości nieruchomości. Operat zawierał wszystkie niezbędne elementy pozwalające prześledzić sposób i metodę szacowania wartości nieruchomości, był jasny, logiczny i zawierał klarowne i jednoznaczne wnioski. Te jego cechy predysponowały ten dokument do uznania za miarodajne źródło ustaleń w sprawie, stosownie do kryteriów oceny dowodu z opinii biegłego przyjętych na tle art. 233 k.p.c. w orzecznictwie i doktrynie.

Powodowie nie kwestionowali wniosków opinii, jak tez opinii uzupełniającej. Zakwestionował je natomiast pozwany. Zarzutem wysuniętym przed nawias, mającym zasadnicze znaczenie dla obrony stanowiska pozwanego był fakt znacznej różnicy w wartości nieruchomości przyjętej w operacie sporządzonym dla celów wypowiedzenia oraz opinii biegłego. Sam ten zarzut oczywiście nie może stanowić dostatecznego uzasadnienia pominięcia opinii biegłego. Jest tak z dwóch zasadniczych przyczyny. Po pierwsze istotą postępowania sądowego na tle sporu o aktualizację opłaty rocznej jest właśnie niezależna w stosunku do stanowisk stron weryfikacja tej wartości. Aktualizacja opłaty zawsze opiera się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściciela nieruchomości. Artykuł 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. przerzuca na pozwanego ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty w postępowaniu sądowym. Gdyby dowód ten ograniczał się do powołania operatu sporządzonego dla celów aktualizacji, to znaczenie tej normy w postępowaniu sądowym uległoby marginalizacji. K. bowiem właściciel mógłby powołać się na taką opinię a jej wartość dowodową zwalczać musiałby powód, w drodze kontrdowodu, tej sytuacji zapobiegać miał powołany przepis. W istocie wymusza on na pozwanym złożenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. Wniosek ten pozbawia doniosłości operat sporządzony na potrzeby aktualizacji, ograniczając jego rolę do źródła argumentacji na rzecz krytyki opinii biegłego. Krytyka ta powinna mieć jednak charakter rzeczowy, oparty o konkretne argumenty, nie zaś ogólnikowe odwołanie do innego operatu. Doniosłości tego rodzaju argumentacji, i jest to druga przyczyna dyskredytacji omawianego zarzutu pozwanego, pozbawia treść art. 157 ust. 2 u.g.n.

Szczególnie eksponowany zarzut pozwanego dotyczył doboru nieruchomości na potrzeby selekcji grupy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Pozwany zarzucił brak uwzględnienia transakcji nieruchomości podobnych z rejonu W., przyjęcie do porównania nieruchomości położonych na obszarze osiedla (...) oraz innych dzielnicach W.. Generalnie dobór nieruchomości podobnych na rynku lokalnym jest pochodną ruchów transakcyjnych na rynku w zakresie nieruchomości, które spełniają cechy nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Brak transakcji takimi nieruchomościami uzasadnia sięgnięcie do innych rejonów miasta, w których transakcje nieruchomościami miarodajnymi miały miejsce. Prawidłowość takiego postąpienia potwierdza § 26 ust. 1 rozporządzenia, pozwalający sięgnąć nawet do danych z rynku regionalnego. O., jak wskazuje wiedza powszechna, różnicuje się pod względem wartości nieruchomości w obrocie. Nawet jednak to zróżnicowanie nie uzasadnia przyjęcia, że sięgnięcie do nieruchomości położonych w innych dzielnicach oznacza wkroczenie przez biegłego na poziom rynku regionalnego. Za takowy przyjmuje się standardowo rynek z obszaru województwa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2012 r., I OSK 701/11). W tym stanie rzeczy uznanie przez biegłego, że zachodzi konieczność poszerzenia bazy nieruchomości podobnych do tych położonych w innych dzielnicach, lub częściach miasta, nie stanowi naruszenia nakazu poszukiwania przede wszystkim transakcji na rynku lokalnym. Za ten można bowiem uznać W., jak również jej poszczególne części, które znajdują się w podobnej odległości od centrum miasta. Przyjęcie takiej charakterystyki wymaga przydania odpowiednio większej wagi cesze: położenie nieruchomości, co też biegły uczynił ustalając korektę w wysokości 40%.

Warto zauważyć, że metodę tę zastosował również pozwany w operacie sporządzonym dla celów aktualizacji, w którym przyjęto wyjściowo do porównania, oprócz tych na M., nieruchomości znajdujące się na O.. Wracając do oceny zarzutu - okazał się gołosłowny o tyle, że pozwany nie próbował wykazać, że w okresie miarodajnym dla określenia wartości nieruchomości podobnej miały miejsce transakcje na M. nieruchomościami podobnymi. Symptomatyczne jest, że pozwany nie powołał się w tym względzie na własny operat, który uwzględnia przynajmniej trzy transakcje nieruchomościami położonym na M., są to transakcje nieruchomościami położonymi przy ul. (...). Niepodległości oraz N. (pkt 3, 2 i 11 tabeli z k. 42v), które to nieruchomości są powierzchniowo podobne do przedmiotowej w sprawie. Nie są znane cele przeznaczenia każdej z tych nieruchomości, ich sposób zagospodarowania. Brak jest zatem danych pozwalających na ocenę tego zarzutu w świetle tych okoliczności, w każdym razie pozwany nie dowiódł bezzasadności pominięcia przez biegłego transakcji na M..

Jak wynikało z uzupełniającej opinii biegłego złożonej do sprawy - rejon S., został wybrany przez biegłego z uwagi na ilość przeprowadzanych w tym rejonie transakcji, szczególnie gruntami niezabudowanymi. Biegły przyznał, że gdyby w obszarze G. dokonywano w latach 2011-2013 więcej transakcji gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi na budownictwo wielorodzinne to tego typu nieruchomości zostałyby wzięte przez niego pod uwagę, jednakże jak z tego wynika, możliwości porównawcze w tym zakresie są bardzo ograniczone. Biegły wskazał, że jak najbardziej ceniony przez potencjalnych inwestorów jest rejon G. tj. W., S. i zachodnich S., a ceny osiągane w tych obszarach są najwyższe w dzielnicy, zaś w rejonowych tj. S. i A. ceny te są mniejsze. K. biegłego było stwierdzenie, że dzielnica M. jest na tyle zróżnicowana, że gdyby przyjąć wyłącznie ceny z jednego ściśle określonego obszaru, byłoby to niezgodne z założeniami wyceny nieruchomości oraz ich metodami przeprowadzania, dlatego też uwzględnia się w tym zakresie korektę, która w tym przypadku wyniosła 40%.

Ponadto, biegły podniósł również błąd jaki pozwany popełnił w swych zastrzeżeniach polegający na pomyleniu pojęć lokalizacji i poziomu cen, gdyż wyceny dokonuje się poprzez uwzględnienie położenia i przyporządkowania go do określonej kategorii, co też zostało w niniejszej opinii uczynione. W odpowiedzi na zarzuty pozwanego biegły pokusił się także o dalej idące konsekwencje i dokonał ustalenia wyceny nieruchomości biorąc za podstawę obszar składający się z dzielnic O. i W., wykluczając z tego zestawienia S.. Ostateczne wnioski opinii biegłego, poczynione na nowych wyliczeniach, które zostały zarzucone przez pozwanego, są zgoła tożsame z tymi wynikającymi z opinii głównej.

Stwierdzić zatem należało, że pozwany zarzucał w istocie naruszenie § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zakresie liczby i lokalizacji nieruchomości przyjętych do porównań i braku uwzględnienia różnic w sposobie korzystania z poszczególnych nieruchomości, różnic w ich stanie techniczno prawnym oraz stanie otoczenia.

Odnosząc się do zastrzeżeń w zakresie przyjęcia do porównania nieruchomości położonych w innych rejonach dzielnicy M. (...) W. (D. i S.), które to obszary są gorzej urbanizowane, biegły sądowy szczegółowo wyjaśnił przyczyny takiego stanu rzeczy. Przyczyną takiego założenia był brak transakcji nieruchomościami niezabudowanymi w rejonie G.. Tej tezy pozwany nie zdołał podważyć (art. 6 k.c.). Pozwany nie wykazał bowiem, dysponując przy tym najszerszą bazą danych porównawczych, ani jednego przykładu transakcji nieruchomościami podobnymi w tym rejonie, którą pominąłby biegły sądowy. W świetle tych rozważań, nie sposób odmówić racji biegłemu sądowemu, że brak jest transakcji na rynku lokalnym, sprowadzonym do G.. W tym stanie rzeczy biegły sądowy słusznie poszukiwał nieruchomości podobnych w obrębie tej samej dzielnicy (tj. M.), różnice wartości niwelując przy tym dużą wagą cechy lokalizacja, bo aż 40%. Biegły wyraźnie wskazał, że w najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej działki nie było nieruchomości podobnych, dlatego też rozszerzył zakres swoich badań. Jednakże wszelkie różnice między działką wycenianą, a pozostałymi zostały wzięte pod uwagę poprzez ustalenie średniej ceny rynkowej na podstawie zbioru nieruchomości, a następnie poprzez zastosowanie korekty tej ceny współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości badanej. Opisanego postępowania biegłego sądowego nie sposób ocenić jako wadliwe.

Sporem w sprawie objęte były również kwestie związane z możliwościami inwestycyjnymi nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...). Pozwany zarzucał, że biegły sądowy dokonał niewłaściwej oceny wycenianej nieruchomości pod kątem cechy rynkowej - możliwości inwestycyjne wobec określenia jej na małym poziomie ( k. 206-207). W przekonaniu pozwanego wycena winna obejmować wartość prawa własności nieruchomości gruntowej, bez uwzględnienia znajdujących się nań zabudowań. Zdaniem pozwanego, pominięcie takiego założenia istotnie wpłynęło na obniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Pozwany popierał w tym zakresie wniosek przedstawiony w operacie sporządzonym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej przez M. W. (k . 37-51v).

Stanowisko pozwanego stało w sprzeczności ze wskazaniami wiedzy powszechnej i potocznym postrzeganiem cechy „możliwości inwestycyjne”. Przede wszystkim na wycenianej nieruchomości usytuowany jest budynek mieszkalny (...)-kondygnacyjny wielorodzinny, a jego najbliższe otoczenie stanowią tereny typowe dla zagospodarowania obszarów mieszkalnictwa wielorodzinnego. W otoczeniu działki znajdują się działki zabudowane niskimi budynkami wielorodzinnymi, przedszkole, sklepy, szkoły, dostępne są media: prąd, linia energetyczna, telefoniczna, wodociąg, kanalizacja, gazociąg i ciepło miejskie, zaś dojazd stanowi ulica asfaltowa. Działka ma nieregularny kształt, większość zajmuje ww. budynek, a pozostała część to wąski pas od strony południowej, zachodniej i północnej stanowi ciąg pieszy, utwardzony kostką brukową i teren zieleni urządzony z trawnikiem, drzewami i krzewami ozdobnymi. Nieruchomość ta ma dostęp do drogi publicznej przez działkę nr (...) stanowiącą otwarty teren osiedlowy. Atrybut możliwości inwestycyjnych ocenia możliwości urbanistyczne oraz fakt czy możliwości wynikają z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Założenie, że na terenach tych istnieją bardzo dobre możliwości inwestycyjne oznaczałoby istotną ingerencję w stan zagospodarowania nieruchomości i całego terenu, który ewidentnie został przeznaczony pod budownictwo wielorodzinne. Te okoliczności, zdaniem biegłego, uniemożliwiają dalsze inwestycyjne zagospodarowanie na tym terenie, które biegły ocenił jako „małe”. Na poparcie swojej tezy pozwany posłużył się argumentem, zgodnie z którym przedmiotem wyceny jest nieruchomość bez znajdujących się na niej zabudowań (§ 28 ust. 2 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Konsekwentnie określenie ceny nieruchomości wycenianej dotyczy samego gruntu, nie zaś wartości naniesień. Z zasady tej nie można jednak wnioskować, tak jak chce to czynić pozwany, iż obowiązek określenia ceny na podstawie transakcji nieruchomościami niezabudowanymi prowadzi do przyjęcia założenia, że nieruchomość wyceniana jest niezabudowana. Prowadziłoby to wprost do przyjęcia stanu niezgodnego z rzeczywistym zagospodarowaniem nieruchomości, a zatem wyceny stanu hipotetycznego, nieznajdującego odzwierciedlenia na gruncie. Założeniem prawodawcy nie jest tworzenie fikcji, albowiem z ustępu 4. § 28 ww. rozporządzenia nie można odczytywać jako przyzwolenia dla pomijania rzeczywistego stanu zagospodarowania nieruchomości. Przepis ten nakazuje stosować do aktualizacji ceny nieruchomości niezabudowanych, zaś ustęp 5. tego paragrafu określa obowiązek uwzględnienia stanu nieruchomości na dzień aktualizacji opłat. Słusznie zatem biegły sądowy przyjął, że stan nieruchomości uwzględnia istnienie na nim budynku i naniesień typowych dla zagospodarowania działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym ( k. 225). Taki sposób zagospodarowania tej działki znacząco ogranicza inwestycje na cele zarobkowe.

Biegły wskazał także na § 28 ust. 1 i 2, 3, 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr. 207, poz. 2109 ze zm.) wskazując, że ich treść uległa znaczącym zmianom, które pozwalają wziąć pod uwagę, a nawet tego wymagają, tereny zabudowane, jeśli nieruchomość będą ca przedmiotem wyceny jest zabudowana.

Zarzuty pozwanego okazały się zatem bezzasadne. Biegły trafnie, w warunkach ograniczonej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi, zdefiniowała rynek lokalny odnosząc go również do działek położonych w innych dzielnicach W. niż nieruchomość wyceniana, uzupełniając to ostatecznie dzielnicami znajdującymi się w G.. Tym posunięciem nie naruszył zasady pierwszeństwa poszukiwania transakcji na rynku lokalnym (§ 26 ust. 1 rozporządzenia). W konsekwencji za trafny należało uznać dobór nieruchomości przeznaczonych do porównywania z nieruchomością wycenianą, przy czym biegły w sposób prawidłowy różne położenie nieruchomości zniwelował odpowiednio wyższą cechą wagi lokalizacji. Obliczenia biegłego były prawidłowe, w konsekwencji należało przyjąć, że wartość nieruchomości dla celów określenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3 320.450,00 zł oraz 2.650,00 zł za metr kwadratowy, stosownie do wartości określonej przez biegłego.

Na rozprawie w dniu 26 marca 2019 r. Sąd oddalił wniosek pozwanego (...) W. złożony po wydaniu opinii uzupełniającej - o powołanie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości ( k. 254). Zasadności takiego wniosku pozwany upatrywał w istocie w tym, że istnieje rozbieżność pomiędzy wartościami nieruchomości podanymi w opinii sporządzonej przez M. W. na zlecenie Prezydenta (...) W. i w opinii sądowej J. S. sporządzonej na zlecenie Sądu. Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że dowodem, na podstawie którego ustalane są okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, w świetle art. 227 k.p.c., jest dowód z opinii biegłego sądowego. Argument, że wynik ten różni się od wyniku opinii rzeczoznawcy powołanego w postępowaniu administracyjnym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przez (...) W., jest o tyle bezprzedmiotowy, że wszelkie inne opracowania dotyczące wartości nieruchomości, traktować należy jako dokumenty prywatne, niemające wymowy przydanej dowodowi z opinii biegłego. Fakt sporządzenia przez miasto stołeczne operatu, jako nieodzownej części procedury aktualizacyjnej jest przyczyną sporu a jego merytoryczna treść wyznacza z reguły ramy sporu pomiędzy stronami postępowania aktualizacyjnego, określając pozycję miasta. Spór ten podlega rozstrzygnięciu w postępowaniu cywilnym w oparciu o dowód z opinii biegłego, który podlega krytyce ze względu na merytoryczną zawartość a nie ze względu na różnicę ze stanowiskiem strony. W pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 19 listopada 2018 r. biegły J. S. przychylił się do niektórych z zastrzeżeń zgłoszonych przez pozwanego w jego piśmie z dnia 21 maja 2018 r. (data prezentaty: 25 maja 2018 r.) ( k. 205-207) i po zweryfikowaniu wniosków z opinii zasadniczej, uaktualnił swe stanowisko, wskazując ponownie, iż wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., według stanu nieruchomości i cen na dzień dokonania aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wynosi kwotę 3 320.450,00 zł. Biegły sądowy J. S. dokonał wyłączenia z listy transakcji cały rejon S., a wziął pod uwagę transakcje z rejonu G., niemniej jednak nie wpłynęło to w żaden sposób na wartość wycenianej nieruchomości. Opinia biegłego i jej wnioski, w ocenie Sądu były logiczne, rzetelne i zupełne. W konsekwencji uznać należało, że opinia sporządzona przez tego biegłego sądowego jest miarodajna, klarowna i stanowcza i może ona stanowić podstawę dla rozstrzygnięcia istoty sporu w niniejszej sprawie. Potrzeba powołania innych biegłych powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (por. m.in. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r. sygn. akt I PKN 20/99; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 1 sierpnia 2008 r. sygn. akt VI ACa 191/2008). Takich okoliczności pozwany zainteresowany podważeniem opinii nie wykazał.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo A. P. i J. K. okazało się zasadne w części.

Na gruncie niniejszej sprawy powodowie domagali się ustalenia przez Sąd, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W. (KW nr (...)), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) (1-02-13) o powierzchni 1253 m ², stosownie do posiadanych przez nich udziałów w tymże prawie w wysokości, po dokonanej przez pozwanego pismem z dnia 30 października 2013 r. aktualizacji, winna być mniejsza aniżeli ta, która została ustalona przez pozwanego.

W niniejszym postępowaniu powodowie jako użytkownicy wieczyści kwestionowali wynikającą ze złożonego im wypowiedzenia wysokość opłaty rocznej z tytułu udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, w związku z czym, zgodnie z brzmieniem art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. oraz art. 81 ust. 2 u.g.n. na pozwanym spoczywał ciężar wykazania zasadności dokonania aktualizacji opłaty rocznej. W rezultacie wywiązania się sporu w tejże kwestii, na wniosek pozwanego Sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu rzeczoznawstwa i szacowania wartości nieruchomości celem ustalenia wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na dzień dokonania aktualizacji zgodnie z dyspozycją art. 77 ust. 1 u.g.n., tj. dzień 31 grudnia 2013 r.

Zgodnie z dyspozycją art. 238 k.c. oraz art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej powoływana również jako „ustawa” lub „u.g.n.”) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste użytkownik wieczysty obowiązany jest uiszczać opłatę roczną. Wysokość opłaty rocznej uzależniona jest od dwóch przesłanek: wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz stawki procentowej, której wysokość zależy od tego na jaki cel nieruchomość ta jest wykorzystywana (art. 72 u.g.n.).

W świetle powyższych przepisów niewątpliwym jest, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste uzależniona jest od wartości nieruchomości gruntowej i stawki procentowej. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste stanowi odpowiedni procent wartości gruntu, w zależności od tego, na jaki cel nieruchomość ta jest przeznaczona.

W przedmiotowej sprawie stawka procentowa, w oparciu o którą ustalono opłatę roczną, wynosiła 1% wartości nieruchomości – zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. – i nie była przedmiotem sporu pomiędzy stronami.

Wartość nieruchomości gruntowej dla potrzeb opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustala się na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 67 ust. 1 u.g.n i art. 77 ust. 3 u.g.n.).

Stosownie do treści art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2 a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Co do zasady zaś zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zasadniczą więc przesłanką aktualizacji opłaty rocznej jest zmiana rynkowej wartości nieruchomości, przy czym w piśmiennictwie przyjmuje się, że wszczynanie procedury aktualizacyjnej powinno dotyczyć przypadków, w których zmiana ma charakter istotny. Dla ustalenia, czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości zachodzi potrzeba określenia jej aktualnej wartości i porównania z wartością przyjętą jako podstawą ustalenia wysokości opłaty rocznej w obowiązującej dotychczas wysokości. Stosownie zaś do treści art. 7 i 77 ust. 3 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ zamierzający dokonać aktualizacji opłaty rocznej zobowiązany jest wypowiedzieć na piśmie użytkownikowi wieczystemu wysokość dotychczasowej opłaty rocznej. Wypowiedzenie to, jako w istocie wypowiedzenie zmieniające umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, dla swej skuteczności musi być dokonane na piśmie w terminie najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, musi zawierać ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości oraz wskazanie sposobu wyliczenia nowej wysokości opłat. Użytkownik wieczysty musi również zostać poinformowany o możliwości kwestionowania zasadności aktualizacji bądź wysokości opłaty rocznej przed samorządowym kolegium odwoławczym (art. 78 w/w ustawy).

Warto dodać, że z treści powołanego przepisu nie należy wyprowadzać wniosku, iż pełna aktualizacja opłaty rocznej jest możliwa dopiero po upływie trzech lat. W ocenie Sądu należy bowiem rozróżnić pojęcie aktualizacji opłaty rocznej, rozumianej jako ustalenie opłaty na poziomie adekwatnym do wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, od samego sposobu wnoszenia tej opłaty. Cytowany przepis art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się wyłącznie do sposobu uiszczania zaktualizowanej uprzednio opłaty rocznej, przewidując stopniowe podwyższanie wysokości kwoty wnoszonej corocznie na rzecz pozwanego. Tym samym omawiana regulacja nie wyklucza możliwości ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej począwszy od roku kalendarzowego następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty (w tym wypadku od 2014 r.). Za takim rozumieniem przepisu przemawia w szczególności zdanie trzecie art. 77 ust. 2a o treści: „Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.” Zdaniem Sądu powyższe sformułowanie ustawodawcy oznacza, iż ustalenie nowej wysokości opłaty następuje z dniem wskazanym w wypowiedzeniu, natomiast jedynie obowiązek zapłaty zaktualizowanej opłaty rocznej w pełnej wysokości powstaje dopiero w czwartym roku po aktualizacji. W trzech pierwszych latach następujących po wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej obowiązek zapłaty oznaczonej kwoty pieniężnej tytułem opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu stopniowo wzrasta w sposób wskazany w przepisie. Gdyby natomiast przyjąć, że opłatę roczną należy aktualizować stopniowo, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z przepisu art. 77 ust.2a, wówczas konieczna byłaby nie jedna aktualizacja opłaty, lecz cztery aktualizacje dokonywane corocznie. Należy zatem rozróżnić ustalenie opłaty rocznej przez Sąd od obowiązku zapłaty zaktualizowanej przez Sąd opłaty rocznej. Ustalając wysokość opłaty rocznej Sąd kieruje się jedynie wartością nieruchomości na konkretny dzień, stawką tej opłaty oraz udziałem powoda w nieruchomości, zaś za okres początku obowiązywania opłaty w zaktualizowanej wysokości przyjmuje dzień określony w wypowiedzeniu (początek roku kalendarzowego po dokonaniu czynności wypowiedzenia). Zapewnia to ciągłość instytucji oraz realizację dyspozycji zdania trzeciego art. 77 ust. 2a ustawy: „ Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji”. Przepis ten jednoznacznie odwołuje się do kwoty aktualizacji określającej wartość opłaty rocznej od razu w pełnej wysokości. Gdyby było inaczej, to nie tylko przywołany wyżej przepis byłby pozbawiony racji bytu, ale aktualizacja opłaty rocznej musiałaby de facto w ciągu trzech pierwszych lat po dokonanej uprzednio następować corocznie, a nie to było zamierzeniem ustawodawcy. Przepis art. 77 ust. 2a cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami nie określa zatem sposobu ustalenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, lecz wyłącznie sposób wnoszenia tej opłaty po aktualizacji i to tylko wtedy, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej. Celem tego przepisu, wprowadzonego do ustawy o gospodarce nieruchomościami było zabezpieczenie użytkowników wieczystych przed gwałtowną zmianą wysokości znacznie podwyższonych opłat za wieczyste użytkowanie. Z tych przyczyn mimo ustalenia opłaty w wyższej wysokości, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (tj. nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Powyższe znajduje potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28.02.2013 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 110/12, Biul. SN 2013/2/11-12, G. Prawna (...) , w której stwierdzono, że „ w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (art. 77 ust. 2a zd. drugie i trzecie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).”

Zgodnie z treścią art. 78 ust. 2 powołanej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wszystkie te warunki zostały spełnione w niniejszej sprawie.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Sąd ustalił w oparciu o przepis art. 72 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego J. S., z której wynika, iż wartość nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) na dzień aktualizacji opłaty, tj. na dzień 1 stycznia 2014 roku wynosiła 3 320.450,00 zł (2.650,00 zł/m ^{2 *} 1.253,00 m ²). W związku z powyższym Sąd ustalił, że nowe opłaty mające obciążyć powodów są następujące: dla powoda A. P. 672,09 zł, dla J. K. 789,27 zł.

W związku z tym, iż ustalona przez Sąd opłata roczna obciążając powoda J. K. w wysokości 789,27 zł jest ponad dwukrotnie wyższa od poprzedniej, wynoszącej kwotę 296,05 zł, stosownie do treści art. 77 ust. 2a u.g.n. oraz stosownie do posiadanego udziału przez powodów wynoszącego (...) w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, Sąd ustalił wysokość poszczególnych opłat za trzy pierwsze lata po aktualizacji w następujący sposób: 1) za 2014 r. – kwota 592,10 zł, stanowiąca dwukrotność poprzedniej opłaty rocznej (296,05 zł x 2); 2) za 2015 r. – kwota 690,69 zł, stanowiąca dwukrotność poprzedniej opłaty powiększona o połowę nadwyżki (296,05,10 zł x 2 + 98,58 zł); za 2016 r. i lata kolejne – kwoty po 789,27 zł. (ppkt. 1 pkt. I sentencji wyroku).

W pozostałej części Sąd powództwo oddalił jako bezzasadne. (ppkt. 2 pkt. I sentencji wyroku).

Mając powyższe na względzie oraz z uwagi na fakt, że powód J. K. wygrał niniejszy proces w 38%, zaś pozwany w 62% Sąd uznał, iż w takiej części, przy odpowiednim zastosowaniu przyjętej w tym zakresie przez Sąd zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów, strony procesu winny uiścić poniesione tymczasowo ze środków Skarbu Państwa ww. koszty (ppkt 3 pkt. I sentencji wyroku). Dlatego Sąd nakazał pobrać z powyższego tytułu na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W. od powoda kwotę określoną zgodnie z zasadą przyjętą przy rozdzielaniu kosztów procesu i pozostawił szczegółowe wyliczenie tej kwoty referendarzowi sądowemu (pkt. III sentencji wyroku).

W związku z tym, iż ustalona przez Sąd opłata roczna obciążając powoda A. P. w wysokości 672,09 zł jest ponad dwukrotnie wyższa od poprzedniej, wynoszącej kwotę 252,10 zł, stosownie do treści art. 77 ust. 2a u.g.n. oraz stosownie do posiadanego udziału przez powodów wynoszącego 0, (...) w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, Sąd ustalił wysokość poszczególnych opłat za trzy pierwsze lata po aktualizacji w następujący sposób: 1) za 2014 r. – kwota 504,20 zł, stanowiąca dwukrotność poprzedniej opłaty rocznej (252,10 zł x 2); 2) za 2015 r. – kwota 588,15 zł, stanowiąca dwukrotność poprzedniej opłaty powiększona o połowę nadwyżki (252,10 zł x 2 + 83,95 zł); za 2016 r. i lata kolejne – kwoty po 672,09 zł. (ppkt. 1 pkt. II sentencji wyroku).

W pozostałej części Sąd powództwo oddalił jako bezzasadne. (ppkt. 2 pkt. II sentencji wyroku).

Mając powyższe na względzie oraz z uwagi na fakt, że powód A. P. wygrał niniejszy proces w 38%, zaś pozwany w 62% Sąd uznał, iż w takiej części, przy odpowiednim zastosowaniu przyjętej w tym zakresie przez Sąd zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów, strony procesu winny uiścić poniesione tymczasowo ze środków Skarbu Państwa ww. koszty (ppkt 3 pkt. II sentencji wyroku). Dlatego Sąd nakazał pobrać z powyższego tytułu na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W. od powoda kwotę określoną zgodnie z zasadą przyjętą przy rozdzielaniu kosztów procesu i pozostawił szczegółowe wyliczenie tej kwoty referendarzowi sądowemu (pkt. III sentencji wyroku).

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Zarządzenie: wyrok wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego (bez pouczeń).