Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 stycznia 2021 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział III Cywilny

w składzie:

Przewodniczący – Asesor sądowy Katarzyna Kubiak

Protokolant: stażysta Michał Michalski

po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2021 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. S.

przeciwko I. K. i R. K.

o udostępnienie lokalu

utrzymuje w mocy w całości wyrok zaoczny wydany w dniu 2 września 2020 roku.

Sygn. akt III C 654/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 27 stycznia 2021 roku

Powódka Gmina M. S. wniosła pozew przeciwko I. K. i R. K. o nakazanie pozwanym udostępnienia powódce lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...) w celu wykonania wymiany stolarki okiennej. Powódka wniosła również o zasądzenie od pozwanych kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwani są najemcami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...), stanowiącego własność Gminy M. S.. Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli nieruchomości przy ul. (...) podjęła uchwałę w sprawie realizacji projektu „Modernizacja energetyczna budynku”, uzyskując na ten cel dofinansowanie ze środków unijnych. W ramach projektu przewidziano m. in. wymianę wszystkich okien na okna trzyszybowe, o czym pozwani byli informowani. Po przystąpieniu do prac modernizacyjnych pozwani nie wyrazili zgody na wymianę okien. Po wielu próbach przekonania pozwanych, pozwani udostępnili swój lokal. W dniu 29 kwietnia 2019 r. w przedmiotowym lokalu wymieniono dwa okna. Prace były wykonywane pod nadzorem inspektora nadzoru budowlanego. Pozwani zezwolili na obrobienie tychże okien w dniu następnym, odmawiając jednak zgody na wymianę dalszych okien. Pozwani nie udostępnili swojego lokalu, w związku z czym prace zostały wstrzymane. Jako podstawę swojego roszczenia powódka wskazała art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym, zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Wyrokiem zaocznym z dnia 2 września 2020 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie nakazał pozwanym I. K. i R. K. udostępnienie Gminie M. S. Lokalu Mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...) w celu wykonania stolarki okiennej oraz zasądził solidarnie od pozwanych I. K. i R. K. na rzecz powódki Gminy M. S. kwotę 1.100 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Nadto Sąd wyrokowi w punkcie I i II nadał rygor natychmiastowej wykonalności.

W dniu 25 czerwca 2018 r. pełnomocnik pozwanych wniósł sprzeciw od wyroku zaocznego, w którym zaskarżył orzeczenie w całości i wniósł o uchylenie wyroku zaocznego i oddalenie powództwa. W uzasadnieniu wskazał, że wymiana stolarki okiennej nie obejmuje swoim zakresem przeglądu, a także prac obciążających lokatora. Zdaniem strony pozwanej, znajdująca się w mieszkaniu pozwanych stolarka okienna nie wymaga wymiany, albowiem była już wymieniana w 2015 r. Nadto strona pozwana zwróciła uwagę, że wymiana stolarki okiennej spowoduje zmniejszony dostęp do światła naturalnego, co niewątpliwe wpływa na sposób zadowolenia z życia pozwanych, jak również spowoduje, że pozwani będą zmuszeni do wykonania prac adaptacyjnych, m. in. ściągnięcia obrazów ze ścian, zdjęcia firan, pomalowania ścian i założenia firan. Z uwagi na podniesione okoliczności, zdaniem pozwanych, żądanie przez stronę powodową wymiany stolarki okiennej jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, w tym, z ich prawem do życia zgodnie z własnym stylem.

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani I. i R. K. są najemcami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...), stanowiącego własność Gminy M. S.. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi ponad 90 m ². Przedmiotowym lokalem zarządza (...) Towarzystwo Budownictwa społecznego stosownie do umowy o zarządzanie.

(okoliczności bezsporne, a nadto dowód: wydruk księgi wieczystej lokalu k. 10-16, umowa najmu k. 17-18)

W dniu 29 marca 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa Pocztowa 16 Front i Oficyna (...), obejmująca właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...), podjęła uchwałę nr 12 w sprawie wyrażenia zgody na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na głębokiej termomodernizacji wraz z podłączeniem budynku do miejskiej sieci ciepłowniczej (m.s.c.) w ramach działania 2.8 Modernizacja energetyczna wielorodzinnych budynków mieszkaniowych w ramach Strategii (...) dla (...) O. Metropolitalnego Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Z.. Projekt miał zostać sfinansowany ze środków funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej, kredytu inwestycyjnego oraz środków uzyskanych z dofinansowania ze środków Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa (...). Wspólnota Mieszkaniowa uzyskała na ten cel dofinansowanie w formie bezzwrotnej dotacji finansowej w wysokości 85% kosztów, nie więcej niż 771.067,27 zł.

(okoliczności bezsporne, a nadto dowód: uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr 12 z dnia 20.03.2017 r., zeznania świadka J. Ś. k. 77-78)

W ramach projektu przewidziano ocieplenie elewacji od strony podwórka, ocieplenie stropu poddasza i piwnic, wymianę stolarki okiennej w mieszkaniach i w częściach wspólnych, wykonanie wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej z miejskiej cieci cieplnej we wszystkich lokalach stanowiących własność Gminy M. S. oraz wymianę opraw oświetleniowych na klatkach schodowych na energooszczędne.

Prace termomodernizacyjne poza względami energooszczędności miały na celu również ujednolicenie wyglądu stolarki okiennej. Nowa stolarka okienna to trzyszybowe, dopuszczone do stosowania w budownictwie, wykonane zgodnie z projektem przez projektanta, o odpowiednim współczynniku przenikania ciepła 0,9 W/m2K. Okna te spełniają wymogi światła dziennego, posiadają konkretne wymiary oraz mają 5-letni okres gwarancji. Wymiana okien na trzyszybowe zmniejsza straty ciepła. Ciepło z poszczególnych lokali przenika poprzez ściany i lokale chłodniejsze są ogrzewane przez lokale cieplejsze na koszt właścicieli/najemców tychże lokali. Wymiana stolarki okiennej ma na celu obniżenie kosztów ogrzewania lokalu ze względu na niski współczynnik przenikania ciepła. Nowa stolarka okienna ma inną konstrukcję, okna są masywniejsze, mają grubsze ramy PCV. Po zakończeniu wymiany stolarki okiennej zostaje przywrócony stan poprzedni, ściana jest obrabiana i malowana na biało.

(okoliczności niesporne, nadto dowód: zeznania świadka J. Ś. k. 77-78)

Wspólnota Mieszkaniowa Pocztowa 16 Front i Oficyna (...) postanowiła, że sąsiedni lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) nie będzie uwzględniany przy obliczeniach związanych ze stolarką okienną, albowiem jest to lokal po remoncie, z wymienionymi nowymi oknami, które spełniały wymogi na dzień realizacji przedmiotowej inwestycji. Wskaźnik rezultatów bez wymiany tych okien został osiągnięty.

(dowód: zeznania świadka J. Ś. k. 77-78)

Pismem z dnia 20 kwietnia 2018 r., przed ogłoszeniem przetargów na wykonanie prac, pozwani zostali poinformowani o planowanych robotach budowlanych, w tym o konieczności udostępnienia przez nich lokalu w celu wymiany stolarki okiennej.

(niesporne, a nadto dowód: pismo z dnia 20.04.2018 r. k. 19, zeznania pozwanego R. K. k. 79-79v)

Pozwani nie odpowiedzieli na pismo zarządcy, nie zgłosili również sprzeciwu. Nie zgłosili się do zarządcy w celu sprawdzenia nowej stolarki okiennej.

(dowód: zeznania świadka J. Ś. k. 77-78)

Po przystąpieniu do prac modernizacyjnych, w dniu 28 stycznia 2019 r. pozwani oświadczyli, że nie wyrażają zgody na wymianę okien.

(dowód: notatka służbowa z dnia 28.01.2019 r. k. 20-20v)

W związku ze stanowiskiem pozwanych, pismem z dnia 5 lutego 2019 r. zarządca zaprosił ich na spotkanie w celu omówienia spraw związanych z wymianą stolarki okiennej w lokalu nr (...). Zarządca po raz kolejny poinformował pozwanych, że celem projektu jest obniżenie zapotrzebowania na energię cieplną w budynku oraz zmniejszenie emisji CO2 i pyłów do atmosfery.

(dowód: pismo z dnia 05.02.2019 r. k. 21)

Pismem z dnia 27 lutego 2019 r. zarządca wezwał pozwanych do wyznaczenia terminu udostępnienia lokalu w celu wymiany stolarki okiennej. Wskazał również, że stolarka okienna została już wykonana, jej koszt to 12.731,39 zł i oczekuje na zamontowanie w lokalu pozwanych.

(dowód: pismo z dnia 27.02.2019 r. k. 22-23)

W dniu 8 marca 2019 r. został sporządzony protokół stanu technicznego lokalu mieszkalnego, w którym stwierdzono, że stolarka okienna we wszystkich pomieszczeniach wykazuje 15 % zużycia.

(dowód: protokół z dnia 08.03.2019 r. k. 40-41v)

W dniu 4 marca 2019 r. pozwani skierowali do zarządcy pismo, wskazując, iż okna były wymieniane przez (...) i brak jest przesłanek do wymiany. Pozwani podali, że z dotychczasowych okien są bardzo zadowoleni, bowiem są to okna drewniane, otwierane dwustronnie, bez środkowego stałego pionowego słupka. Nadto wskazali, że po dniu 17 kwietnia 2019 r. gotowi są umówić się na sprawdzenie stanu okien.

(dowód: pismo z dnia 04.03.2019 r. k. 24-24v, pismo z dnia 23.10.2009 r. k. 26)

W odpowiedzi na pismo pozwanych, zarządca w piśmie z dnia 6 marca 2019 r. wyjaśnił pozwanym, że konieczność wymiany stolarki wynika z umowy na dofinansowanie. Jednocześnie wskazał, że nie ma racjonalnego uzasadnienia na brak zgody pozwanych na wymianę okien, zwłaszcza że prace dotyczące wymiany stolarki okiennej nie powodują podniesienia wysokości czynszu, nadto obniżą koszty ogrzewania lokalu ze względu na niski współczynnik przenikania ciepła dla montowanych okien trzyszybowych – 0,9 W/m2K. Dodatkowo wskazał, że wspólnota już zakupiła okna, które są wykonywane indywidualnie i nie nadają się do innego wykorzystania. Podał również, że wspólnota otrzymała ponad 50% dofinansowania do ceny tych okien.

(dowód: pismo z dnia 6.03.2019 r. k. 29-29v)

Na spotkaniu w dniu 11 marca 2019 r. pozwani oświadczyli, że udostępnią zajmowany lokal w celu wymiany okien.

(dowód: notatka służbowa z dnia 11.03.2019 r. k. 31)

W dniu 29 kwietnia 2019 r. w lokalu pozwanych wymieniono dwa okna w sypialni, od strony podwórza. Prace obywały się w obecności inżyniera kontraktu, kierownika budowy i wykonawcy. Pozwani zezwolili jeszcze na obrobienie tych okien w dniu następnym, odmawiając jednak zgody na wymianę dalszych okien.

(dowód: notatka służbowa z dnia 30.04.2019 r. k. 30)

Z uwagi na postawę pozwanych, zarządca w dniu 22 maja 2019 r. wezwał pozwanych do udostępnienia wykonawcy robót lokalu w terminie do 3 czerwca 2019 r.

(dowód: pismo z dni 22 maja 2019 r. k. 32-33)

W dniu 28 maja 2019 r. pozwani złożyli pismo kwestionując prawidłowość wykonanych okien, oświadczyli, że wyrażą zgodę na wymianę okien tylko wówczas, gdy będą to w ich ocenie okna prawidłowe. Pozwani podnieśli, że okna są niewymiarowe – co najmniej o 10 cm za wysokie i szyby są węższe o 10 cm, do tego występuje słupek pionowy. Zdaniem pozwanych nowe okna zabierają ponad 20 % dostępu do światła dziennego. Nadto pozwani wskazali, że po remoncie elewacji budynku, okna są wewnątrz zasłonięte przez tynk, styropian, siatkę i zaprawę o grubości 20 cm. To odbiera dodatkowo 30% dostępu światła dziennego.

(dowód: pismo z dnia 28.05.2019 r. k. 34-35v, k. 41-41v)

W odpowiedzi na pismo pozwanych, w piśmie z dnia 4 czerwca 2019 r. zarządca wyjaśnił pozwanym, że wymiana okien wykonana została we wszystkich lokalach wspólnoty mieszkaniowej bez jakichkolwiek problemów, poza lokalem pozwanych oraz poza lokalem nr (...), który był od początku wyłączony z przedmiotowego projektu. Zarządca wskazał, że działania pozwanych uniemożliwiają zakończenie projektu, co łączy się z rzeczywistymi szkodami finansowymi poniesionymi zarówno przez Wspólnotę Mieszkaniową, jak i Gminę M. S..

(dowód: pismo z dnia 04.06.2019 r. k. 42)

Obecne okna pozwanych są dwuszybowe, zostały zainstalowane w 2015 r. i gwarancja na nie już się kończy. Okna te nie odtwarzają pierwotnego podziału i sposobu ich otwierania, a ponadto nie spełniają barier termicznych.

(dowód: zeznania świadka J. Ś. k. 77-78)

Wspólnota Mieszkaniowa ma obowiązek monitorowania i raportowania rzeczywistych efektów przeprowadzonej termomodernizacji. Zrealizowany projekt wymaga bowiem potwierdzenia efektów w audycie proinwestycyjnym.

(dowód: zeznania świadka J. Ś. k. 77-78)

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie zważył, co następuje:

Zasadność powództwa wywiedzionego przez stronę powodową skutkowała koniecznością utrzymania w mocy całości wyroku zaocznego wydanego przez Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie w dniu 2 września 2020 r.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie całego zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków oraz dowodu z przesłuchania stron. Sąd pominął wniosek pozwanych o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu prawa budowlanego, albowiem fakty na jakie miałby zostać przeprowadzony powyższy dowód zostały wykazane zeznaniami świadków J. Ś. oraz W. M. – inżynierów budownictwa. Ponadto zgromadzony materiał dowodowy został uznany przez Sąd za wystarczający dla rozstrzygnięcia, a uwzględnienie wniosku dowodowego strony pozwanej doprowadziłoby do nieuzasadnionej zwłoki w rozpoznaniu niniejszej sprawy.

Niekwestionowanym jest, że lokal mieszkalny o numerze (...) położony w S. przy ul. (...), stanowi własność Gminy M. S., zaś pozwani są najemcami przedmiotowego lokalu. Pozwani odmawiają udostępnienia powódce mieszkania w celu dokonania wymiany stolarki okiennej.

Podstawę prawną żądania powódki stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym, zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020, poz. 611).

Zgodnie z art. 6a ust. 1 wskazanej ustawy, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Zgodnie z ust. 3 tego artykułu, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Stosownie do treści art. 6f, w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.

W myśl art. 10 ust. 3 pkt 3 powołanej ustawy, po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

W art. 6a ust. 1 wskazano podstawowe, obligatoryjne obowiązki wynajmującego. W ramach tych obowiązków gmina musi przystosować lokale wchodzące w skład jej mieszkaniowego zasobu do stanu umożliwiającego ich wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Z ustawy wprost wynika, że lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy należą do publicznego zasobu mieszkaniowego, zatem strony nie mogą w umowie ustalać odmiennie praw i obowiązków wymienionych w art. 6a-6e. W odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego przepisy art. 6a-6e są bezwzględnie wiążące, a tylko w odniesieniu do pozostałych zasobów może obowiązywać odmienna regulacja umowna.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy zauważyć należy, że postawa pozwanych jednoznacznie wskazuje, iż odmawiają oni zezwolenia na wejście przedstawicieli powódki do ich mieszkania w celu wykonania wymiany stolarki okiennej, co więcej nie są nawet zainteresowani uzgodnieniem możliwego terminu udostępnienia powódce tego lokalu. Nie może zatem budzić żadnych wątpliwości, że opisane zachowanie pozwanych jest sprzeczne z przywołanymi wyżej przepisami ustawy.

Nie bez znaczenia jest okoliczność, że wymiana stolarki okiennej jest elementem projektu modernizacji energetycznej budynków mieszkalnych przy ul. (...) oficyna i front realizowanej przez wspólnotę mieszkaniową z dofinansowaniem uzyskanym ze środków Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa (...) na lata 2014-2020. Modernizacja ta ma na celu ograniczenie zużycia energii w budynku, a tym samym ograniczenia emisji szkodliwych pyłów i dwutlenku węgla. W budynku, w którym znajduje się lokal zajmowany przez pozwanych, zlikwidowano ogrzewanie piecowe wprowadzając ogrzewanie z sieci miejskiej, wymieniono stolarkę okienną na okna trzyszybowe o współczynniku przenikania ciepła 0,9 W/m2K, ocieplono ściany budynku, poddasza i piwnic. W świetle zebranego w sprawie materiału nie ulega wątpliwości, że wymiana okien na trzyszybowe zmniejsza straty ciepła. Ciepło z poszczególnych lokali przenika poprzez ściany i lokale chłodniejsze są ogrzewane przez lokale cieplejsze na koszt właścicieli/najemców tychże lokali. Przeprowadzane prace termomodernizacyjne poza względami energooszczędności miały na celu również ujednolicenie wyglądu stolarki okiennej. Nowa stolarka okienna to okna systemowe, dopuszczone do stosowania w budownictwie, wykonane zgodnie z projektem przez projektanta, o odpowiednim współczynniku przenikania ciepła. Jak wynika z zeznań świadków (...) budownictwa (...) oraz W. M., okna te spełniają wymogi światła dziennego, posiadają konkretne wymiary oraz mają 5-letni okres gwarancji.

W polu widzenia zachować trzeba przede wszystkim to, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Pocztowa 16 front i Oficyna (...) z dnia 20 marca 2017 r. jest ważna i wiąże wszystkich jej członków oraz zarząd w zakresie jej wykonania. Nie było w sprawie kwestionowane, że przewidziana w uchwale inwestycja mieści się w katalogu przedsięwzięć wymienionych w art. 6a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym, zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Powódka wielokrotnie wzywała pozwanych do udostępnienia lokalu celem przeprowadzenia prac, do których się zobowiązała na mocy ww. uchwały. Podkreślić należy, że również na właścicieli nałożony jest obowiązek udostępnienia lokalu, w celu wykonania niezbędnych prac, który wprost wynika z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Na powódce ciąży obowiązek przeprowadzenia remontów gwarantujących ochronę życia lub zdrowia m.in. najemcy i jego domowników. Skoro powódka zobligowana jest do dokonania bliżej określonych prac w lokalu zajmowanym przez pozwanych, to podstawą zniweczenia tego obowiązku nie może być stan zdrowia pozwanych, ich poczucie estetyki czy przyjęty przez nich styl życia.

Dla prawidłowego wykonania modernizacji energetycznej budynku niezbędne jest wejście do lokalu pozwanych, gdyż jak wskazali przesłuchani w sprawie świadkowie J. Ś. oraz W. M., w przeciwnym razie niemożliwie będzie dokonanie odbioru przedmiotowej inwestycji. W konsekwencji uchwała podjęta przez członków wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie wykonana.

Sąd wyraża zrozumienie, że pozwani przyzwyczaili się do obecnych okien, które mają odmienny sposób otwierania i są inaczej dzielone niż nowe okna, co może naruszać ich poczucie estetyki i łączyć się z negatywnymi doznaniami psychicznymi, jednakże dyskomfort ten nie uzasadnia odmowy udostępnienia przez nich lokalu, albowiem niedogodności te mają jedynie walor estetyczny i nie umniejszają funkcjonalności samej stolarki. Niewątpliwie bowiem w tym zakresie pozwani mają własne oczekiwania i nie godzą się na nowe okna wskazując wręcz na konieczność ich zachowania w niezmienionym kształcie celem zachowania walorów estetycznych. Takie oczekiwanie pozwanych nie ma jednak żadnego uzasadnienia z punktu widzenia fachowości i wiedzy budowlanej. Należy zaznaczyć, że obecne okna pozwanych są dwuszybowe i gwarancja na nie już się kończy. Nadto okna te nie odtwarzają pierwotnego podziału i sposobu ich otwierania, a ponadto nie spełniają barier termicznych. Faktem jest, że nowe okna mają inną konstrukcję, są masywniejsze, mają grubsze ramy, jednakże mają odpowiedni współczynnik przenikania ciepła. Mniejsze szyby wynikają z konstrukcji ram z PCV i odtworzonym sposobem podziału i sposobu otwierania, nie mniej jednak spełniają wymogi światła dziennego. Ponadto wymiana stolarki okiennej nie spowoduje podniesienia wysokości czynszu, wręcz przeciwnie - obniży koszty ogrzewania lokalu ze względu na niski współczynnik przenikania ciepła dla montowanych okien trzyszybowych – 0,9 W/m2K. Nie bez znaczenia jest również okoliczność, że od strony podwórka wykonano ocieplenie budynku, przez co wzrosła grubość ścian. Po remoncie elewacji budynku, pozwani mogą odczuwać, że zmniejszył się dostęp światła dziennego do ich lokalu. Jednakże okoliczność ta nie może świadczyć o tym, że przedmiotowe okna są niewymiarowe czy też nie spełniają wymogów światła dziennego.

W niniejszej sprawie pozwani podnieśli zarzut nadużycia prawa przez powódkę, wskazując, że z uwagi na ich wiek i stan zdrowia wykonanie przedmiotowej stolarki, będzie dla nich szczególnie uciążliwe. W ocenie Sądu również i ten zarzut był pozbawiony podstaw. Wiek pozwanych (66-67 lat) i ich stan zdrowia nie stanowią obiektywnych przeszkód do wykonania wymiany stolarki okiennej. Oboje pozwani nie są bowiem osobami obłożnie chorymi, a jak wynika z przebiegu postępowania, poruszają się także poza miejscem swojego zamieszkania (stawiennictwo w sądzie celem przesłuchania). Problem zgłoszony przez pozwanych sprowadza się w rzeczywistości do kwestii natury estetycznej oraz organizacyjnej i odpowiedniego uzgodnienia pomiędzy stronami daty i godziny wstępu do lokalu, jak również czasokresu trwania wymiany stolarki. Zresztą, jak wynika z zeznań świadków J. Ś. oraz W. M., pracownicy powódki, po zakończeniu wymiany stolarki okiennej przywracają stan poprzedni – ściana jest obrabiana i malowana na biało. Wobec powyższego nie sposób przyjąć, że wykonanie stolarki okiennej będzie wiązało się dla pozwanych z jakimiś dużymi uciążliwościami czy też negatywnie wpływało na ich stan zdrowia. Zwrócić również należy uwagę, że powódka podjęła już czynności zmierzające do realizacji uchwały, w tym zakupiła specjalnie zaprojektowane dla pozwanych okna. Mało tego, oprócz jednego mieszkania, co do którego zapadła decyzja o nie wymienianiu okien, tylko w mieszkaniu pozwanych pozostały stare okna. Wszyscy pozostali właściciele i najemcy lokali wyrazili zgodę na wymianę stolarki okiennej.

W okolicznościach sprawy nie można zasadnie twierdzić, aby powódka nadużywała swoich uprawnień właścicielskich. Wniesienie pozwu było bowiem skutkiem nałożenia na nią określonych obowiązków wynikających z uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Należy podkreślić, iż przyczyną zamierzonych prac była modernizacja energetyczna budynku mieszkalnego. Dokując kwalifikacji prawnej zachowań właściciela lokalu należy sięgnąć do kryterium techniczno – funkcjonalnego, a więc należy uwzględnić nie tylko właściwości konstrukcyjne nowej stolarki okiennej, lecz również stopień powiązania tego zachowania z interesem lokatora lokalu oraz interesem ogółu właścicieli lokali. Niezastosowanie się do uchwały wspólnoty mieszkaniowej, pomimo wezwań właściciela, na skutek oporu najemcy, stanowi naruszenie przez niego obowiązku wynikającego z art. 6b ust. 1 ustawy, albowiem takie używanie lokalu nie może być uznawane za utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym, do tego stanowi używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową.

Ponadto, należy podkreślić, że jeśli właściciel lokalu jest zobowiązany do dokonania określonych prac w tym lokalu, to oczywiste jest, że osoba najmująca ten lokal nie może mieć praw szerszych od niego. Właściciel musi mieć możliwość wykonania prac, do których był zobowiązany na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Niewątpliwie więc tego rodzaju prace powódka powinna wykonać. Dodatkowo trzeba zaznaczyć, że powódka od dłuższego czasu próbuje wykonać nałożone na nią zobowiązania, a wobec sprzeciwu lokatorów – mających mniejsze prawa do lokalu mieszkalnego niż właściciel – nie może ich spełnić, co jest niezgodne nie tylko z prawem, ale też z zasadami współżycia społecznego.

W związku z powyższym, Sąd utrzymał w mocy wyrok zaoczny z dnia 2 września 2020 r.

Orzeczenie o kosztach postępowania Sąd oparł o przepis art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania – zachowując w polu widzenia fakt, iż powódka wygrała sprawę w całości. Na koszty poniesione przez powódkę składały się opłata od pozwu w wysokości 200 zł, a także wynagrodzenie dla pełnomocnika powódki w osobie radcy prawnego w wysokości 900 zł obliczone na podstawie § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 poz. 265), a więc łącznie kwota 1.100 zł.

Sygn. akt III C 654/20

S., dnia 09.02.2021 roku

ZARZĄDZENIE

1. Odnotować w kontrolce uzasadnień.

2. Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanych.

3. Przedłożyć akta z apelacją, pismem lub za 30 dni od wykonania zarządzenia z zpo celem upr.

Asesor sądowy Katarzyna Kubiak