Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 lutego 2021 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2021 r. w Toruniu

sprawy z powództwa J. R.

przeciwko G. J. (1), P. J. (1), T. J.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanym G. J. (1), P. J. (1), T. J. aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi J. R. lokal mieszkalny oznaczony numerem (...), położony w T., przy ul. (...);

II.  orzeka, że pozwanym nie będzie służyło prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;

III.  wyznacza termin do wydania nieruchomości opisanej w pkt. I (pierwszym) wyroku na dzień 30 września 2021r..;

IV.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 457 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1741/20

UZASADNIENIE

J. R. wniósł o nakazanie pozwanym G. J. (1), T. J., P. J. (1) aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w T. przy ul. (...) oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem ww. nieruchomości. Prowadzenie administracji swojej nieruchomości powierzył Zrzeszeniu (...) w T.. T. J. jest najemcą lokalu. Tytuł prawny do lokalu stanowiła decyzja administracyjna. Po podniesieniu stawki czynszu pozwani początkowo regulowali czynsz najmu w nowej wysokości, od listopada 2018r. zaczęli uiszczać stawkę czynszu w wysokości jak do podwyżki. Pozwani, wezwani do zapłaty, nie uregulowali należności w zakreślonym terminie, powód wypowiedział najem lokalu ze skutkiem na dzień 30 listopada 2019r. roku.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasadzenie solidarnie kosztów procesu.

Pozwani nie kwestionowali autentyczności przedłożonych przez powoda dokumentów. Ich zadaniem czynsz był zawyżony, ale nie kwestionowali jego wysokości. Wskazali, że stan budynku jest katastrofalny, wejście do budynku w żaden sposób nie jest zabezpieczone przed osobami trzecimi, które spożywają na klatce schodowej alkohol. Budynek jest wyziębiony, co powoduje koniczność dodatkowego ogrzewania lokalu zajmowanego przez pozwanych. W budynku znajduje się wadliwa instalacja wodno – sanitarna. Dach nieruchomości jest nieprawidłowo zabezpieczony przed opadami deszczu. Pozwani wielokrotnie zgłaszali się do zarządcy z prośbą podjęcie działań celem ograniczenia dewastacji budynku i jego zabezpieczenia. Zgłaszali również ustnie żądanie obniżenia czynszu najmu w związku ze złym stanem technicznym budynku. W ocenie pozwanych działania powoda mają na celu zmuszenie wszystkich lokatorów do opuszczenia budynku.

Na rozprawie strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

J. R. jest właścicielem nieruchomości położonej w T. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą Kw (...).

Najemcą lokalu nr (...) była T. J.. W lokalu mieszka z mężem G. J. (1) i synem P. J. (1).

Bezsporne.

Pozwani zajmują lokal o powierzchni użytkowej 72,56 m ². Pismem z dnia 23 listopada 2017r. powód wypowiedział pozwanym wysokość czynszu z kwoty 7,40 zł/m ² na 11,24 zł/m ². Do lutego 2018r. czynsz najmu wynosił 572,80 zł, od marca 2018r. czynsz najmu wynosił 851,35 zł. Pozwani nie kwestionowali wypowiedzenia i nowej stawki czynszu. Nowa stawka czynszu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Bezsporne.

Od marca do października 2018r. pozwani płacili czynsz najmu w nowej wysokości – w kwocie 851,35 zł. Od listopada 2018r. zaczęli płacić czynsz najmu w pierwotnej kwocie, tj. 572,80 zł.

Bezsporne.

Pismem z dnia 28 sierpnia 2019r. pozwani zostali poinformowani, iż pozostają w zwłoce z płatnością czynszu przekraczającą trzy pełne okresy płatności oraz wyznaczono im dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Równocześnie poinformowano pozwanych, że nieuregulowanie należności czynszowych i opłat dodatkowych we wskazanym terminie stanie się podstawą do rozwiązania najmu za wypowiedzeniem bez dodatkowego wezwania do zapłaty. Pozwana odebrał przesyłkę osobiście w dniu 31 sierpnia 2019r.

Bezsporne.

Pismem z dnia 3 października 2019r. powód wypowiedział pozwanym umowę najmu lokalu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu ze skutkiem rozwiązania na dzień 30 listopada 2019r. Pozwana T. J. odebrała przesyłkę osobiście w dniu 8 października 2019r.

Bezsporne.

Pozwani nie figurują w ewidencji Powiatowego Urzędu Pracy dla Miasta T. jako osoby bezrobotne. Przez okres ostatnich 6 miesięcy nie korzystali z pomocy D. Usług (...) Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie.

Bezsporne.

T. J. w lokalu nr (...) przy ul. (...) w T. mieszka od urodzenia. Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, wejście do budynku nie jest zamykane na klucz, każdy może wejść na klatkę schodową. Na klatce schodowej często przesiadują osoby które spożywają alkohol, załatwiają tam również swoje potrzeby fizjologiczne. 5 lokali jest pustych, okna w tych lokalach są pootwierane, szyby są powybijane, przez co w okresie jesienno – zimowym w lokalu zajmowanym przez pozwanych jest zimno. W budynku przecieka dach, zepsuta jest instalacja wodno – sanitarna. Pozwani zgłaszali to do zarządcy nieruchomości. Ani właściciel nieruchomości, ani zarządca nieruchomości nie podjął żadnych działań celem poprawy stanu technicznego budynku, czy też zabezpieczenia budynku przed osobami trzecimi.

Aby przeprowadzić generalny remont budynku i wymienić wszystkie instalacje budynek musi być pusty. Remontu na tak wielką skalę nie można przeprowadzić, gdy budynek jest zamieszkały.

Bezsporne.

T. J. choruje na nerki, cierpi na krwiomocz, od 25 lat jest na rencie w wysokości ok 900 zł netto, G. J. (1) otrzymuje emeryturę w kwocie ok 2.500 zł netto.

P. J. (1) ma skończone 18 lat, uczy się w liceum, w klasie maturalnej. P. J. (1) jest właścicielem nieruchomości położonej w T. przy ul. (...). P. J. (1) otrzymał nieruchomość w drodze darowizny od dziadków. Na nieruchomości stoi nowy budynek mieszkalny z garażem. Budynek nie jest zamieszkały, wymaga wykończenia. W domu są trzy pokoje, kuchnia, łazienka. Łazienka jest urządzona, można z niej korzystać, można korzystać również z kuchni. W budynku jest kominek, jest możliwość podłączenia ogrzewania i doprowadzenia instalacji gazowej. T. i G. J. (2) remontują dom dla syna.

T. i G. J. (2) mają oszczędności w kwocie ok 40.000 zł.

Dowód: przesłuchanie T. J. k. 167v-169

Przesłuchanie G. J. (1) k. 169-169v

Sąd zważył, co następuje:

Sąd uznał za wiarygodne dokumenty zgromadzone w aktach sprawy oraz akta lokalowe. Sąd nie znalazł powodu, aby kwestionować ich wiarygodność, gdyż wzajemnie się one uzupełniają, a ich treść znalazła oparcie w stanowisku stron. Co więcej wiarygodność przedłożonych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Z akt sprawy wynika jednoznacznie, że powód jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w T. przy ul. (...). Pozwani byli najemcami przedmiotowego lokalu, jednak z uwagi na zaległości w płatności czynszu najmu umowa została wypowiedziana. Od marca 2018r. pozwani mieli płacić czynsz w nowej, wyższej stawce. Pozwani w ustawowym terminie nie zakwestionowali podwyżki czynszu, stawka czynszu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Początkowo płacili czynsz najmu z uwzględnieniem podwyżki. Po kilku miesiącach pozwani przestali płacić czynsz w nowej wysokości. Pozwani zaczęli płacić czynsz w wysokości sprzed podwyżki. Pozwani argumentowali uiszczanie opłat w niższej wysokości złym stanem technicznym budynku i brakiem reakcji na ten stan ze strony właściciela i zarządcy nieruchomości. Powód nie kwestionował stanu technicznego budynku i konieczności przeprowadzenia remontu całego budynku. Wskazał, że przeprowadzenie remontu wymaga opuszczenia budynku przez wszystkie osoby, które w nim przebywają. Nie ma możliwości przeprowadzenia kompleksowego remonty, w sytuacji gdy budynek jest zamieszkały.

Przechodząc do rozważań prawnych, na wstępie przypomnieć należy, iż zgodnie z art. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, o ile nie przysługuje jej względem właściciela skuteczne prawo, wydania tej rzeczy.

Analizując stan faktyczny niniejszej sprawy pod kątem treści wspomnianego przepisu, stwierdzić należy, że powód skutecznie wypowiedział pozwanym umowę najmu, tym samym pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego. Pozwanym nie przysługuje względem powoda skuteczne prawo do władania lokalem.

Mając to na uwadze Sąd, na podstawie art. 222§ 1 k.c., powództwo uwzględnił i orzekł jak w pkt I wyroku.

Po przesądzeniu, iż pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego do rozważenia pozostała jedynie kwestia przyznania pozwanym prawa do otrzymania lokalu socjalnego. W każdym wypadku powstaje bowiem obowiązek orzeczenia w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy /wyrok SN z dn. 2005.04.22 II CK 655/04 LEX nr 148318/.

W myśl art. 14 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 4 cyt. Ustawy Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Sąd ustalił, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Pozwany P. J. (2) jest właścicielem nieruchomości położonej w T., zabudowanej nowym budynkiem mieszkalnym z garażem, w lokalu znajdują się trzy pokoje, kuchnia, łazienka. W lokalu znajduje się kominek. Budynek może zostać bez przeszkód podłączony do źródła ogrzewania. T. i G. J. (2) sukcesywnie przeznaczają pieniądze na wykończenie domu. Pozwani mają oszczędności w kwocie ok. 40.000 zł, rodzina utrzymuje się z renty T. J. i emerytury G. J. (1). Tym samym pozwani nie mogą powoływać się na to, że nie mają dokąd się wyprowadzić.

Zgodnie z art. 320 k.p.c. w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może w wyroku w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia - wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia. W pkt. III Sąd wyznaczył termin do wydania nieruchomości na dzień 30 września 2021r. W ocenie Sądu czas ten jest niezbędny aby pozwani mogli wykonać prace wykończeniowe na nieruchomości przy ul. (...) lub też jeżeli nie będą chcieli tam zamieszkać znaleźć inny lokal mieszkalny.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Na koszty procesu składa się: opłata od pozwu 200 zł koszty zastępstwa procesowego 240 zł, 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa.