Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 13 grudnia 2012 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Barbara Nowicka

Sędziowie: SO Alicja Chrzan

SO Jerzy Dydo

Protokolant: Agnieszka Ingram

po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2012r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy

z wniosku M. O. i W. O.

przy udziale H. K., H. M., A. P., B. P. i J. P.

o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną

na skutek apelacji wnioskodawców

od postanowienia Sądu Rejonowego w Świdnicy

z dnia 14 września 2012r., sygn. akt I Ns 652/12

postanawia:

I.  oddalić apelację;

II.  nie obciążać wnioskodawców kosztami postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 807/12

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 14 września 2012r. Sąd Rejonowy w Świdnicy oddalił wniosek M. O. i W. O. o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną.

Sąd Rejonowy ustalił, że wnioskodawcy i uczestnicy postępowania: H. K., H. M., A. P., B. P. i J. P. są właścicielami lokali w pięciolokalowym budynku przy ul. (...) w Ś. i współwłaścicielami części wspólnych nieruchomości. Podczas głosowania nad uchwałą z 12 stycznia 2008r. w sprawie wyrażenia zgody na nadbudowę jednej kondygnacji mieszkalnej oraz adaptacji strychu na mieszkanie przez wnioskodawcę głosy „za” oddało trzech właścicieli posiadających 53,15% udziału. Pod wynikami głosowania brak informacji co do podjęcia lub nie uchwały.

W głosowaniu nad uchwałą 1/2009 z 9 stycznia 2009r. w sprawie zgody na dobudowanie poddasza użytkowego nad mieszkaniem przy ul. (...) tylko wnioskodawca oddał głos „za”. Uchwały nie podjęto. W głosowaniu nad uchwałą nr 7/2009 z 15 października 2009r. w sprawie wykonania remontu małego dachu po wykonaniu remontu zgodnie z decyzją 26/2007 głos „za” oddał wnioskodawca a pozostali właściciele podali, że wspólnota nie może podpisać uchwały, gdyż zgadza się na remont małego dachu, ale co do nadbudowy wypowiedziała się już w uchwale nr 1/2009.

Wnioskodawca zwracał się do administratora nieruchomości o sporządzenie uchwał w sprawie remontu dachu, lecz wobec niepodjęcia uchwał administrator powiadomił go o tym fakcie.

Wnioskodawca wykonał własnym staraniem „Ekspertyzę – ocenę stanu technicznego 2 kondygnacyjnej części domu mieszkalnego” z której wynika, że budynek ten posiada zdolność techniczną do zmiany sposobu użytkowania istniejącego poddasza i nadbudowy jednej kondygnacji, a stan stropów jest dobry. Wnioskodawca uzyskał też decyzję nr 62/2007 z 17 grudnia 2007r. o warunkach zabudowy dla inwestycji „Nadbudowa I kondygnacji mieszkalnej nad istniejącą częścią dwukondygnacyjną budynku mieszkalnego przy ul. (...)”. Administrator nieruchomości w imieniu Wspólnoty zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, że wnioskodawca wykonał betonową wylewkę na stropie drewnianym nad lokalem B. I J. P., co spowodowało pęknięcia na suficie i ich obawy o zawalenie się sufitu.

Przy takich ustaleniach Sąd Rejonowy oddalił wniosek wskazując, że wzgląd na interesy uczestników sprzeciwia się wnioskowi, gdyż nie mają oni żadnego interesu w nadbudowie budynku. Mogą być zainteresowani w remoncie dachu i jeżeli wyrażają wolę takiego remontu, mogą go wykonać, ale nadbudowa nie łączy się z remontem w sposób nierozerwalny. Powołał się przy tym na przepis art. 199 kc.

Stanowisko uczestników co do ich interesów w zakresie spornej czynności wynika jasno z przebiegu głosowania nad poszczególnymi uchwałami. Zdaniem Sądu wnioskodawca nie wykazał, że stan dachu budynku jest zły, zwłaszcza w takim stopniu, że wymaga remontu. Z perspektywy wynika, że stan techniczny stropów budynku jest dobry.

W apelacji od tego postanowienia wnioskodawcy zarzucili mu naruszenie prawa materialnego – art. 65 kc, art. 82 kc, art. 84 kc poprzez uznanie, że oświadczenie woli wyrażone przez uczestników w uchwale wspólnoty z 12 stycznia 2008r. na nadbudowę nie ma mocy prawnej albowiem w uchwale z dnia 9 stycznia 2009r. sprzeciwiono się dokonaniu tekiej nadbudowy; art. 199 kc poprzez bezpodstawne uznanie, iż dokonanie nadbudowy byłoby sprzeczne z interesami pozostałych członków wspólnoty z jednoczesnym pominięciem faktu, iż wnioskodawcy we własnym zakresie dokonaliby remontu a faktycznie wybudowania nowego dachu bez udziału w kosztach uczestników postępowania.

Wskazując na powyższe zarzuty wnieśli o zmianę postanowienia i rozstrzygnięcie, że mają prawo dokonać nadbudowy.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację oparł się na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego jako uzasadnionych zebranym w sprawie materiałem dowodowym i zważył co następuje.

Apelacja podlegała oddaleniu, a jej zarzuty naruszenia prawa materialnego okazały się nietrafne i nie podważyły słuszności zaskarżonego orzeczenia. Sąd Rejonowy nie dopuścił się obrazy przepisów art. 65 kc oraz art. 82 kc i art. 84 kc, bowiem nie mają one zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Właściciele lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej w Ś. przy ul. (...) tworzą tzw. „małą wspólnotę”, wobec czego do dokonania przez jednego lub niektórych współwłaścicieli czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (częścią nieruchomości pozostającą nadal we współwłasności wszystkich właścicieli lokali) wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli, a w braku takiej zgody rozstrzygnięcie sprawy nastąpi w oparciu o przepisy art. 199 i nast. kc oraz art. 611-616 kpc. Taką czynnością jest niewątpliwie nadbudowa jednego z lokali mieszkalnych.

Skarżący powołują się na zgodę jaką ich zdaniem udzieliła im wspólnota na „dobudowanie poddasza użytkowego” nad mieszkaniem nr (...), podejmując uchwałę 12 stycznia 2008r, w której za wyrażeniem zgody głosowało trzech właścicieli posiadających 53,15% udziałów we współwłasności. Zatem ta uchwała nie stanowi umocowania dla wnioskodawców do podjęcia robót związanych z przebudową ich lokalu i nie ma mocy prawnej, skoro część właścicieli sprzeciwiła się tej czynności. Skarżący nie mając zgody wszystkich współwłaścicieli wystąpili do sądu o rozstrzygnięcie w trybie art. 199 kc.

Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli. Rozstrzygnięcie sądu ma za zadanie unormowanie stosunków pomiędzy współwłaścicielami jeżeli chodzi o czynność którą chce podjąć jeden z nich, a która będzie dotyczyć interesów wszystkich współwłaścicieli.

To na wnioskodawcach, zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu (art. 6 kc i art. 232 kpc) ciążył obowiązek wykazania, że zamierzona przez nich nadbudowa mieszkania nie tylko leży w ich interesie, ale także nie będzie zagrażała interesom pozostałych współwłaścicieli.

O ile w interesie wszystkich współwłaścicieli jest remont tzw. „małego dachu” a także to, iż wnioskodawcy deklarują, że we własnym zakresie dokonają tego remontu to ich rzeczą było, wobec zgłaszanych przez uczestników postępowania zarzutów, wykazanie, że stan techniczny elementów konstrukcyjnych budynku pozwala na jego nadbudowę o dwie kondygnacje (mieszkalna i strych). Uczestnicy twierdzili, że drewniane stropy w budynku nie wytrzymają ciężaru nadbudowy a uczestnicy B. i J. P., że po wykonaniu przez wnioskodawcę betonowej wylewki w ich mieszkaniu wystąpiły pęknięcia na suficie.

Wnioskodawcy wprawdzie przedłożyli ekspertyzę techniczną budynku z 16 czerwca 2008r. opracowaną na ich zlecenie z której wynika, że stan techniczny stropów jest dobry i jest możliwa częściowa jego nadbudowa pod warunkiem właściwego zaprojektowania elementów konstrukcyjnych dociążających istniejące ławy fundamentalne, jednakże jest to prywatna opinia sporządzona na ich zlecenie, która nie ma waloru dowodu z opinii biegłego sądowego o których mowa w art. 278 kpc. Pozasądowa opinia rzeczoznawcy jest dokumentem prywatnym stanowiącym dowód tego, że osoba która ją podpisała wyraziła zawarty w niej pogląd. Taką opinię, jeżeli składa ją strona i wnosi o przeprowadzenie zeń dowodu należy traktować jako wyjaśnienie stanowiące poparcie jej stanowiska w sprawie, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Stanowi ona element materiału procesowego, ale nie może zastąpić dowodu z opinii biegłego sądowego w przypadkach wymagających wiadomości specjalnych. (...) dowodowa wnioskodawców reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika ograniczyła się jedynie do przedstawienia wyżej wymienionej ekspertyzy technicznej budynku i decyzji o warunkach zabudowy z 17 grudnia 2007r.

Tym samym wnioskodawcy nie wykazali, iż stan techniczny budynku pozwala na jego nadbudowę bez szkody dla pozostałych współwłaścicieli i że czynność ta leży w interesie wszystkich właścicieli lokali w tej nieruchomości. Wobec powyższego nie ma podstaw do uwzględnienia apelacji i Sąd Okręgowy oddalił ją z mocy art. 385 kpc w zw. z art. 13 §2 kpc. O kosztach postępowania apelacyjnego orzekł zgodnie z art. 520 §1 kpc w zw. z art. 391 §1 kpc.