Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 marca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 20 marca 2014 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa M. K. i R. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w T.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 8 października 2013 r., sygn. akt I C 287/13,

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanej na rzecz powodów 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1237/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił uchwałę nr(...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w par.(...)
w takiej części w jakiej dotyczy obciążenia powodów jako właścicieli lokalu użytkowego, w którym prowadzona jest restauracja (...), podwyższoną miesięczną opłatą z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia 1 stycznia 2013r. oraz orzekł
o kosztach procesu.

Rozstrzygając przedmiotową sprawę, Sąd Okręgowy ustalił, że pozwaną Wspólnotę tworzą właściciele lokali mieszkalnych i 6 lokali użytkowych mieszczących się w czteroklatkowym budynku oznaczonym numerami (...) przy ul. (...)
w T.. Budynek położony jest w bezpośrednim sąsiedztwie Placu (...). Powodowie są m.in. właścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu użytkowego położonego w T. przy ul. (...), o powierzchni użytkowej 432,89 m2, dla którego SR w T. prowadzi księgę wieczystą (...). W powyższym lokalu prowadzona jest restauracja (...). Restauracja czynna jest do godz. 22:00, obowiązuje w niej zakaz palenia tytoniu. Latem przy restauracji, lecz poza terenm Wspólnoty, urządzany jest ogródek. Wejście do restauracji znajduje się od strony Placu (...), a do lokali mieszkalnych od strony podwórka. Klienci i pracownicy restauracji nie korzystają z klatek schodowych i piwnic. Pracownicy restauracji przechodzą przez taras, który służy mieszkańcom, jedynie w celu wyrzucenia śmieci

Latem 2013r. pracownicy administratora, to jest (...) w T., otrzymali
3 zgłoszenia dotyczące zanieczyszczenia tarasu odpadkami z restauracji. Firma, utrzymująca czystości na nieruchomości, po interwencji administratora usunęła nieczystości i nie obciążyła z tego tytułu pozwanej dodatkowymi kosztami. Ponadto mieszkańcy nieruchomości skarżą się na hałas dochodzący z urządzanego przy restauracji ogródka letniego, hałas związany ze sprzątaniem restauracji po jej zamknięciu, głośne rozmowy pracowników restauracji na podwórku, gdzie palą papierosy, dochodzące
z kuchni restauracji zapachy, a zajmujący mieszkania nad restauracją w okresie jesienno ­zimowym skarżą się n temperaturę w ich mieszkaniach.

Poza tym Sąd Okręgowy ustalił, że na elewacji przy oknach kuchni od strony podwórka, na powierzchni ok. 5 m ², występują zacieki i osadza się brud, przy czym elewacja odnawiana była w roku 2009 i do chwili obecnej nie były dokonywane żadne poprawki, zwłaszcza przy oknach kuchni restauracji. Od 1999 r. powodowie na koszty zarządu nieruchomością wspólną opłacali stawkę podwyższoną o 1 zł. i do czasu podjęcia zaskarżonej uchwały nie sprawdzali zasadności pobierania tej stawki. W 2009r. przeprowadzili modernizację wentylacji. W związku z uwagami lokatorki mieszkającej bezpośrednio nad kuchnią, nad oknami restauracji zamontowali markizy. W zimie odśnieżali i posypywali chodnik przed wejściem do restauracji. W restauracji nigdy nie było interwencji Policji czy Straży Miejskiej w związku z zakłóceniem ciszy nocnej.

Zaskarżoną uchwałą nr (...) podjętą na zebraniu w dniu 19.03.2013 r. oraz
w drodze indywidualnego zbierania głosów, pozwana Wspólnota uchwaliła m.in. stawki opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. I tak w § (...) uchwały ustaliła, że stawka ta w okresie od 1 stycznia do 31 marca 2013 r. będzie wynosić 1,38 zł za m2, a w okresie od 1.04.2013 r. - 1,57 zł za m2. Następnie w § (...) uchwały podwyższyła pozwana w/w stawki dla właścicieli lokali użytkowych podając, że eksploatacja lokali użytkowych powoduje wzrost wydatków związanych z nieruchomością wspólną. Dla lokalu użytkowego położonego przy ul. (...), w którym prowadzona jest restauracja (...) pozwana podwyższyła stawkę opłat określoną
w
§(...) uchwały o kwotę 1 zł/m 2 , a stawkę określoną w § (...) uchwały o kwotę 1,50 zł/m2. (k. 22 ).

Uwzględniając powództwo w całości, Sąd Okręgowy wskazał na art. 12 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.o własności lokali i wskazał, że przepis powyższy wskazuje na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali tylko w takiej sytuacji, gdy związane jest to z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i może mieć miejsce jedynie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli lokali służących do innych celów niż mieszkalne. Sąd wskazał, że zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej nie może być dowolne, zarówno co do zasady, jak
i jego zakresu, nadto może dotyczyć tylko tych właścicieli, których lokale są używane
w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
W ocenie Sądu do oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej koniecznym jest przeprowadzenie stosownej kalkulacji w celu ustalenia czy
i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali użytkowych powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Natomiast pozwana takich obliczeń nie przeprowadziła i nie określiła czy i w jakim stopniu eksploatacja lokalu użytkowego powodów wpływa na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Również
w zaskarżonej uchwale pozwana nie wskazała konkretnych okoliczności faktycznych uzasadniających wyższe obciążenia finansowe właścicieli poszczególnych lokali użytkowych. Sąd wskazał, że dotychczas Wspólnota nie poniosła kosztów dodatkowego sprzątania ani ponownego malowania elewacji.

Sąd zaakcentował, że przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia na właścicieli lokali użytkowych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń (wyższych opłat) z tej przyczyny, że przemawiają za tym ujemne doznania psychiczne członków wspólnoty mieszkaniowej jak np. "zmniejszenie poczucia bezpieczeństwa".

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana Wspólnota zaskarżając wyrok
w całości iż zarzucając:

- naruszenie prawa materialnego, a to jest art. 12 ust. 3 w zw. z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że zwiększenie obciążenia powodów jako właścicieli lokalu użytkowego z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, a związane ze sposobem korzystania z tego lokalu, nie może wynikać z okoliczności, których nie da się matematycznie wyliczyć; oraz błędne przyjęcie przez Sąd I instancji, że pozwana zwiększając obciążenie powodów z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie przeprowadziła stosownej kalkulacji i nie określiła czy i w jakim stopniu eksploatacja lokalu użytkowego powodów wpływa na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdy tymczasem zebrany w sprawie materiał dowodowy, zasady logiki
i doświadczenia życiowego wskazują na coś zupełnie przeciwnego, potwierdzając racje pozwanej;

- naruszenie przepisu prawa procesowego, a to art. 328 § 2 KPC poprzez pominięcie
w uzasadnieniu przyczyn, dla których Sąd I instancji odmówił wiarygodności i mocy dowodowej zeznaniom świadka R. K. (2) w zakresie, w jakim zeznał, że otrzymuje często, zgłoszenia dotyczące pozostawiania nieczystości na tarasie przez pracowników restauracji oraz skargi na wychłodzenie budynku w szczególności mieszkań położonych bezpośrednio nad restauracją, a także pominięcia zeznań świadka R. K. (3) w części dotyczącej zakupu worków na nieczystości. które miały być używane zamiast nieszczelnych worków. a zatem. że nadal w restauracji;

- sprzeczność istotnych ustaleń Sądu I instancji z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz naruszenie przepisu prawa procesowego, a to przepisu art. 233 kpc poprzez brak wszechstronnej i obiektywnej oceny wiarygodności i mocy dowodowej przeprowadzonych w sprawie środków dowodowych.

Formułując powyższe zarzuty wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku
i przekazanie sprawy do ponowionego rozpoznania Sądowi I Instancji.

W odpowiedzi na apelację powodowie wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Wobec postawienia zarówno zarzutów naruszenia prawa materialnego jak
i procesowego zauważyć trzeba, że prawidłowość zastosowania lub wykładni prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie na kanwie niewadliwie ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skuteczne zatem zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy, gdy ustalony przez sąd pierwszej instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r. II CKN 60/97 - OSNC 1997/9/128).

Powyższe rodzi konieczność rozpoznania w pierwszym rzędzie zarzutów naruszenia prawa procesowego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r. II CKN 18/97 - OSNC 1997/8/112). Sąd Okręgowy za chybione uznał zarzuty pozwanej dotyczące tak prawidłowości poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych jak
i dokonanej oceny dowodów. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 czerwca 1999 r., sygn. II UKN 685/98 (opubl. OSNP 2000/17/655) ramy swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których Sąd
w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Błąd w ustaleniach faktycznych następuje, gdy zachodzi dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie
a konkluzją do której dochodzi Sąd na skutek przeinaczenia dowodu oraz wszelkich wypadków wadliwości wynikających z naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Przepis ten byłby naruszony, gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego wnioskowania. Tak rozumianego zarzutu sprzeczności ustaleń Sądu z treścią materiału dowodowego Sądowi I instancji w niniejszej sprawie skutecznie zarzucić nie można. Podkreślić należy, iż Sąd Rejonowy na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w sprawie dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych. Formułując zarzut sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego sprawie materiału dowodowego, pozwany zarzucił pominięcie zeznań świadka R. K. (2) w zakresie w jakim zeznał, że otrzymuje dość często. tj. 2 - 3 na kwartał zgłoszenia dotyczące pozostawiania nieczystości na tarasie przez pracowników restauracji oraz skargi na wychłodzenie budynku w szczególności mieszkań położonych bezpośrednio nad restauracją. Istotnie świadek ten zeznał, że dwa lub trzy razy na kwartał otrzymuje zawiadomienia w tej materii, które przekazał administratorowi. Niemniej
z zeznań pracowników administratora, a więc R. K. (3) i B. M. wynika, że zgłoszeń tych było kilka (B. M.) lub wyłącznie trzy (R. K. (3)). Zachodzi zatem sprzeczność pomiędzy zeznaniami powyższych świadków. Oceniając powyższe zeznania, Sąd Okręgowy podsumował tę kwestię w trafny sposób stwierdzając, że zgłoszenia dotyczące zabrudzenia tarasu wynoszonymi odpadkami były, jednak usunięcie zanieczyszczeń przez firmę stale świadcząca usługi na rzec Wspólnoty nie wpłynęło na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji częstotliwość występowania zanieczyszczeń nie miała istotnego znaczeń dla sprawy, albowiem jakkolwiek zdarzenia te miały miejsce to ich zaistnienie ostatecznie na miało wpływu na zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Kolejny zarzut dotyczy pominięcia zeznań świadka R. K. (3)
w zakresie, w jakim zeznała, że poinformowano pracownika konieczności zakupu specjalnych pojemników na nieczystości. Okoliczność ta też nie ma znaczenia dla sprawy, albowiem o ile w związku z zakupem pojemników powstałyby dotykowe koszty to po stronie powodów, a nie pozwanej Wspólnoty, albowiem to powodowie mieliby zakupić – wg zeznań świadka omawiane pojemniki, a zatem nie miałoby to wpływu na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

W dalszej kolejności pozwana zarzuca błędną ocenę zeznań świadków B. M., R. K. (3) oraz R. K. (2) w części dotyczącej odśnieżania
w większym zakresie terenu przed restauracją i przyjęcie, że powodowie odśnieżają
i posypują chodnik w okresie zimowym. W tym zakresie należy zwrócić uwagę, że nieruchomość w całości zlokalizowana jest przy ruchliwym placu (...) i jest to miejsce stanowiące lokalny ciąg komunikacyjny. Stale przechodzi tamtędy znaczna ilość pieszych, stąd też niezależnie od restauracji w lokalu powodów, teren przed całym budynkiem musi być stale utrzymywany w stanie pozwalającym na bezpieczne przechodzenie. Niewątpliwie fakt, że przy Palcu B. zlokalizowanych jest wiele lokali gastronomicznych wpływa na zwiększony ruch pieszych, niemniej w sprawie brak jakichkolwiek danych dotyczących tego o ile zwiększyły się koszty utrzymania terenu przed budynkiem (w okresie zimowym) przez sam fakt istnienia przedmiotowej restauracji.

Ostatecznie skarżąca zarzuciła, błędne przyjęcie przez Sąd I instancji, że pozwana nie ponosi żadnych kosztów pomimo ustalenia, że elewacja przy oknach kuchni od strony podwórka jest zabrudzona, występują zacieki i osadza się brud, co niewątpliwie naraża pozwaną na dodatkowe koszty. W tym zakresie należy stwierdzić, że istotnie konieczność częstszego odnawiania elewacji budynku, co od zasady wpływa na zwiększone koszty utrzymania części wspólnej budynku, niemniej koszty te należy szacunkowo wskazać, czego pozwana nie uczyniła. Pozwana powołuje się wyłączne na potencjalną, a nie faktyczną konieczność odnowienia elewacji, natomiast o ile elewacja nie będzie odnawiana przez Wspólnotę i na jej koszt to z istoty rzeczy koszty utrzymania części wspólnych nie ulegną zwiększeniu (z tej przyczyny). Wzrost kosztów utrzymania części wspólnych budynku musi bowiem być realny, a nie tylko potencjalny.

Reasumując, trafnie Sąd I instancji ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy
w takim zakresie w jakim miał on istotne znaczenie dla sprawy. Prawidłowo ustalono, że powód nie wykazał zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej
z przyczyn leżących po stronie powodów. Natomiast wbrew twierdzeniom Sądu w tym zakresie nie jest koniecznym szczegółowe przedstawienie kalkulacji, lecz jedynie wykazanie szacunkowego kosztu zwiększonych wydatków. Wystarczającym byłoby wykazani o ile np. w ciągu roku przed podjęciem spornej uchwały zwiększyły się koszty sprzątania terenu przed budynkiem, malowania budynku, ogrzewania części wspólnych budynku itp. Natomiast właśnie ta najistotniejsza dla sprawy okoliczność nie została przez pozwaną wykazana. Nadto zarzuty dotyczące ogrzewana mieszkań zlokalizowanych nad restauracją w ogóle nie mogą być uwzględniane, albowiem mieszkanie stanowiące własność innego członka wspólnoty nie jest częścią wspólną.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa materialnego, Sąd Apelacyjny uznał, że są one chybione.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( t.j. Dz.U.2000.80.903 j.t.), właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach
i innych przychodach. Od tej zasady ustawodawca wprowadził wyjątek opisany w ust. 3 omawianego przepisu, który dotyczy wyłącznie lokali użytkowych a zgodnie, z którym uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Dla tej sprawy spornym pozostawało, czy zwiększenie obciążenia właściciela lokalu użytkowego jest ściśle powiązane z zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, czy też wystarczającymi są ujemne doznania pozostałych członków wspólnoty zwiane
z istnieniem określonego lokalu użytkowego. Kwestia ta była przedmiotem analizy zarówno orzecznictwa jak i doktryny. Nie budzi wątpliwości, że zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem używania tych lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Przepis ust. 3 odnosi się bowiem do ust. 2 omawianego przepisu, albowiem stanowi od niego wyjątek, który zgodnie z ogólną regułą interpretacyjną nie może być wykładany rozszerzająco. Regulacja art. 12 ust. 3 nie jest regulacją samodzielną lecz powiązana systemowa z całą normą art. 12. Nie można zatem zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu. Nadto uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki są przeznaczane na wydatki związane z jej utrzymaniem. Zatem nie można pobierać żadnych zaliczek, które nie znajdują pokrycia
w wydatkach, a w konsekwencji zaliczki podlegają okresowemu rozliczeniu w kontekście wydatków i są stosownie zaliczane na poczet poszczególnych należności. Taka analiza prowadzi do wniosku, że poczucie dyskomfortu u pozostałych członków wspólnoty powstałe z tej racji, że w jednym z lokali prowadzona jest restauracja nie może mieć żadnego wpływu na wzrost kosztów zaliczki jaką obciążany jest właściciel danego lokalu użytkowego.

Powyższa problematyka była też przedmiotem orzecznictwa Sądu Apelacyjnego
w Katowicach, który wskazał, że prawidłowa wykładnia art. 12 ust.2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U z 2000r., Nr 80, poz. 93 ze zm.) prowadzi do wniosku, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy gdy sposób używania tych lokali powoduje zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Unormowanie zawarte
w wymienionych przepisach (art. 12 ust. 2 i 3 ustawy) nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.
W szczególności wymienione przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia na właścicieli lokali użytkowych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń (wyższych opłat) z tej przyczyny, że przemawiają za tym swoiste ujemne doznania psychiczne członków wspólnoty mieszkaniowej jak np. "zmniejszenie poczucia bezpieczeństwa" - I ACa 568/11 wyrok s.apel. 2011-10-19 w Katowicach; Biul.SAKa 2012/1/29.

Reasumując, również zarzut naruszenia prawa materialnego był nietrafny, a zatem apelacja pozwanej podlegała oddaleniu z mocy art. 385 kpc.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 kpc w zw. z par. 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z par. 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.). Na koszty tego postępowania składa się wyłącznie wynagrodzenie pełnomocnika powodów w osobie radcy prawnego.