Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt VIII GC 386/20

UZASADNIENIE

Stowarzyszenie (...) na rzecz (...) z siedzibą w S. w pozwie z 30 czerwca 2020 r. złożonym przeciwko zarządcy przymusowemu nieruchomości położonej w S. przy al. (...) oraz ul. (...) - K. K. (1) domagało się ustalenia, że:

-: między powodem a właścicielem objętej zarządem przymusowym nieruchomości, tj. (...) S.A. w S., istnieje powstały na mocy umowy z 31 stycznia 2014 r. stosunek najmu lokali o łącznej powierzchni 1.940 m², znajdujących się na II i III piętrze budynku pod nazwą (...) Handlowy (...) (Centrum Handlowo-Biurowe), położonego w S. przy al. (...) oraz ul. (...), na nieruchomości dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...), co do której prawo wieczystego użytkowania gruntu i prawo własności posadowionego na nim budynku stanowiącego odrębną nieruchomość pozostają w przymusowym zarządzie sądowym pozwanego,
-: ewentualnie ustalenia, że oświadczenie woli pozwanego zawarte w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. jest nieważne lub nieskuteczne.

W uzasadnieniu powód wskazał, że pomimo braku zaległości w płatności czynszu najmu otrzymał wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym wraz z wezwaniem do zapłaty czynszu (za okres, w którym obowiązywał zakaz prowadzenia siłowni z uwagi na pandemię koronawirusa) i żądaniem wydania zajmowanego lokalu do 29 maja 2020 r. Powód stoi na stanowisku, że zarządzany przez pozwanego budynek objęty jest dyspozycją normy wynikającej z art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...) 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 347 ze zm.). Niezależnie od tego powód uważa, że zgodnie z art. 31t ust. 1 cytowanej wyżej ustawy do 30 czerwca 2020 r. nie można było wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu na nieruchomościach takich jak nieruchomość zarządzana przez pozwanego, tj. budynek handlowo-biurowy o powierzchni około 20.000 m², czyli powyżej 2.000 m². Z tego względu, zdaniem powoda, wypowiedzenie złożone przez pozwanego nie wywołuje skutków prawnych.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany podniósł, że umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, co czyni powództwo bezpodstawnym. Pozwany podał, że zarządzana przez niego nieruchomość nie może być zakwalifikowana jako obiekt o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m².

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

31 stycznia 2014 r. (...) spółka akcyjna w S. (jako wynajmujący) zawarła z (...) Towarzystwem na Rzecz (...) w S. (jako najemcą) umowę najmu.

W § 2 ust. 1 umowy wynajmujący oświadczył, że jest jedynym właścicielem budynku położonego w S. przy al. (...) oraz ul. (...), o łącznej kubaturze 20.800 m²(KW nr (...)).

Na podstawie § 2 ust. 2 umowy wynajmujący oddał, a najemca wziął w najem lokale na II i III piętrze, oznaczone w planach inwentaryzacji budynku nr.: (...) o łącznej powierzchni 1.940 m², na warunkach przewidzianych w umowie.

Na podstawie § 5 umowy najemca zobowiązał się używać przedmiotu najmu wyłącznie na cele zgodne ze swoim przedmiotem działalności polegającej na:

a) prowadzeniu siłowni,

b) organizowaniu zajęć sportowych obejmujących w szczególności ćwiczenia ogólnorozwojowe, fitness, sztuki walki, cross fit, zumba, aerobik, joga, cyckling, crossgym, ketle, salsping oraz inne zajęcia ruchowe poprawiające zdrowie i kondycję organizmu oraz zajęcia grupowe w oparciu o sprzęt siłowy lub wysiłek fizyczny,

c) prowadzenie punktu sprzedaży produktów związanych z dietetyką i suplementacją, sprzętu, ubioru, obuwia i akcesoriów sportowych,

d) prowadzenie punktu solarium,

e) przeprowadzaniu treningów sportowych,

f) organizowaniu i przeprowadzaniu szkoleń, konferencji, spotkań,

g) organizowaniu i przeprowadzaniu akcji marketingowych,

h) organizowaniu i przeprowadzaniu pokazów sportowych,

i) organizowaniu przeprowadzaniu zawodów sportowych.

§ 4 zatytułowany został „obowiązki wynajmującego”.

W § 4 wynajmujący zobowiązał się zapewnić niezakłócone korzystanie z przedmiotu najmu w celu umożliwienia najemcy korzystania z przedmiotu najmu zgodnie z przeznaczeniem opisanym w § 5, w szczególności wynajmujący zobowiązał się, że nie będzie podejmować działań prawnych lub faktycznych, które mogłyby zakłócić korzystanie z przedmiotu najmu lub też uczynić je niemożliwym.

Zgodnie z § 6 ust. 1 umowy najemca zobowiązał się począwszy od 1 maja 2014 r. płacić wynajmującemu miesięcznie:

a) czynsz najmu w kwocie 14 zł za 1 m²zajmowanej powierzchni, tj. kwotę 27.160 zł z tytułu prawa do korzystania z przedmiotu najmu powiększony o podatek VAT w odpowiedniej wysokości,

b) koszt zużytej energii elektrycznej (…),

c) w okresie grzewczym koszt ogrzewania przedmiotu najmu (…),

d) koszt zużytej ciepłej wody użytkowej według wskazań wodomierza (…),

e) koszt zużytej wody w przedmiocie najmu według wskazań wodomierza.

Zgodnie z § 6 ust. 2 czynsz miał być płatny z góry, w terminie do 10 – go dnia każdego miesiąca.

§ 11 zatytułowany został „dostęp do przedmiotu najmu”.

W § 11 ust. 1 postanowiono, że wynajmujący zapewni najemcy dostęp do przedmiotu najmu przez 7 dni w tygodniu, 24 godziny na dobę, przez wszystkie dni w roku – dostęp po godzinach pracy możliwy będzie sposób uzgodniony z ochroną budynku

W § 11 ust. 2 postanowiono, że dostęp dla klientów najemców odbywać się będzie jedynie w godzinach pracy budynku - to jest w godzinach 6.00 - 24.00.

§ 15 zatytułowany został „usługi świadczone przez wynajmującego”.

W § 15 ust. 1 opisano usługi świadczone przez wynajmującego: utrzymanie w należytym stanie wyposażenia technicznego budynku, ochrona budynku, ogrzewanie budynku, dostarczanie do budynku wody i odprowadzanie z budynku ścieków, usuwanie z budynku śmieci i nieczystości, utrzymywanie w należytym stanie powierzchni wspólnych budynku i otoczenia, administrowanie budynkiem.

W § 7 ust. 1 strony postanowiły, że wynajmujący zapewni najemcy odpowiednią moc energii elektrycznej w przedmiocie najmu.

W § 18 postanowiono, że umowa została zwarta na okres 10 lat.

§ 19 zatytułowany został „rozwiązanie umowy”.

W § 19 ust. 1 lit b umowy strony postanowiły, że wynajmujący - poza uprawnieniami wynikającymi z przepisów prawa - będzie uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zwłoki najemcy w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług i innych kosztów za co najmniej dwa okresy płatności.

W § 19 ust. 3 umowy wskazano, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy powinno zostać dostarczone drugiej stronie w formie pisemnej na adres wskazany w § 6 ust. 5 umowy lub osobiście, bądź do miejsca prowadzenia przez strony działalności w budynku.

Dowód: umowa najmu (k. 21 – 30)

Postanowieniem z 5 maja 2016 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie z powództwa syndyka masy upadłości (...) sp. z o.o. w S. przeciwko (...) spółce akcyjnej w S. (sygn. akt VIII GC 287/15) udzielił zabezpieczenia roszczenia w sprawie o ustalenie i wydanie poprzez ustanowienie na okres do dnia uprawomocnienia się orzeczenia wydanego w przedmiotowej sprawie zarządu przymusowego nad prawem użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) oraz ul. (...) oraz prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku pod nazwą Centrum Handlowo-Biurowe stanowiące odrębną nieruchomość, objętej KW nr (...), z jednoczesnym zobowiązaniem zarządcy przymusowego do przeznaczania dochodu, jaki przyniesienie wyżej opisana nieruchomość, po pokryciu wydatków określonych w art. 940 k.p.c., na rachunek depozytowy Sądu.

Postanowieniem z 5 maja 2016 r. wyznaczono zarządcę przymusowego w osobie K. K. (1).

Dowód: postanowienie z 5 maja 2016 r. (k. 31)

Nieruchomość położona w S. przy al. (...) oraz ul. (...), dla której ustanowiony został zarządca przymusowy w osobie K. K. (1), znana była w S. do końca lat dziewięćdziesiątych jako (...) Handlowy (...).

Budynek byłego domu handlowego ma 7 pięter oraz piwnice. Łączna powierzchnia pomieszczeń w budynku wynosi około 12.000 m². Piętro szóste i siódme jest wyłączone z eksploatacji ze względu na zły stan techniczny. Obecnie wynajmowane jest około 6.000 m² powierzchni. Taki stan rzeczy istniał również w marcu 2020 r.

Budynek składa się z kilku części. Część budynku z wejściem od strony al. (...) (skąd można dostać się na parter oraz schodami na kolejne piętra) tworzy w sensie techniczno-użytkowym całość przeznaczoną do działalności handlowej. Znajdują się tu sklepy, lokale gastronomiczne, na wyższych piętrach klub fitness. Ta część budynku jest powszechnie dostępna dla osób z zewnątrz, pełni rolę centrum handlowego.

Budynek ma również kilka wejść od strony ul. (...), w tej części budynku znajdują się pomieszczenia wynajmowane na biura, szkoły, działalność usługową. Pomieszczenia te są ogólnie dostępne, ale oddzielone od części budynku obejmującej centrum handlowe (nie mają wspólnych ciągów komunikacyjnych).

Sam budynek tworzy nieregularną bryłę, ponieważ był kilkukrotnie przebudowywany w taki sposób, że obecnie składa się z trzech części, budowanych w różnych okresach (od strony ulicy (...) budynek jest wyższy).

Na każdym piętrze trwałe ściany działowe oddzielają tą część powierzchni piętra, do której można dostać się od strony al. (...) (schodami od parteru) od tej części powierzchni piętra, do której można dostać się jednym z wejść od strony ul. (...). Ściany działowe nie są postawione na każdym piętrze w tym samym miejscu, tym samym nie wszystkie piętra stanowią swoje „lustrzane odbicia” (taką sytuację można przyjąć jedynie w odniesieniu do piętra drugiego i trzeciego).

W marcu 2020 r. na parterze znajdował się sklep (...), prowadzony przez (...) sp. z o.o. z siedzibą w L.. Spółka (...) wynajmuje lokal o powierzchni 787,10 m², na mocy umowy z 26 lipca 2016 r., zawartej z zarządcą przymusowym K. K. (1). Powierzchnia najmu przeznaczona jest w części na halę sklepową, pozostałą część stanowią magazyny, chłodnie, szatnie, zaplecze, toalety i inne pomieszczenia techniczne. Wejście do sklepu znajduje się od strony al. (...), ale wejść można również od strony ul. (...), sklep jest bowiem usytuowany na ciągu komunikacyjnym. W tej części parteru znajdują się również schody prowadzące na górne piętra.

W marcu 2020 r. na parterze znajdował się również lokal wynajmowany wspólnikom spółki cywilnej (...) na mocy umowy z 31 marca 2017 r., zawartej z zarządcą przymusowym K. K. (1). Powierzchnia wynajętego lokalu wynosi 46 m², w całości przeznaczona jest na produkcję pączków, sprzedaż pączków dokonywana jest z okienka wychodzącego wprost na al. (...) i oznaczonego szyldem (...).

W marcu 2020 r. na parterze - ale z osobnym wejściem od strony ul. (...) - funkcjonował lokal wynajęty przez A. K., prowadzony pod nazwą H. (...). Lokal wynajmowany jest na mocy umowy z 27 grudnia 2017 r. zawartej z zarządcą przymusowym K. K. (1). Powierzchnia wynajętego lokalu wynosi 87 m². W lokalu prowadzona jest działalność polegająca na szyciu toreb, przy czym istniej również możliwość kupienia wykonywanych na miejscu rzeczy, część wynajmowanego lokalu została przeznaczona na ekspozycję wykonywanych wyrobów.

Na pierwszym piętrze w marcu 2020 r. - z wejściem schodami od strony al. (...) - znajdował się sklep (...), prowadzony przez (...) sp. z o.o. z siedzibą w P.. Lokal wynajmowany jest na mocy umowy z 18 grudnia 2017 r. zawartej z zarządcą przymusowym K. K. (1). Powierzchnia wynajętego lokalu wynosi 910 m². Powierzchnia najmu przeznaczona jest w części na halę sklepową, pozostałą część stanowią magazyny, toalety, pomieszczenia socjalne.

Na pierwszym piętrze w marcu 2020 r. - z wejściem klatką schodową od strony ul. (...) - znajdowały się pomieszczenia wynajmowane różnym przedsiębiorcom z przeznaczeniem na działalność biurową i usługową.

Na drugim i trzecim piętrze - z wejściem schodami od strony al. (...) - w marcu 2020 r. funkcjonowała siłownia (klub fitness), prowadzone przez (...) Towarzystwo na Rzecz (...) w S., na mocy umowy najmu zawartej 31 stycznia 2014 r. z (...) spółką akcyjną w S.. Powierzchnia wynajętych lokali, usytuowanych na dwóch piętrach, wynosi 1.940 m². Powierzchnia najmu - poza częścią przeznaczoną do użytkowania przez klientów klubu korzystających z siłowni oraz z sal do zajęć sportowych, pokazów sportowych, konferencji i spotkań - obejmuje również ciągi komunikacyjne, toalety, szatnie, szyb windowy oraz schody wewnętrzne. Część wynajętej powierzchni zajmuje lada (recepcja klubu fitness), gdzie sprzedawane są usługi fitness, można wykupić wstęp do siłowni, sprzedawane są towary w postaci napojów, odżywek itp.

Na drugim i trzecim piętrze w marcu 2020 r. - z wejściem klatką schodową od strony ul. (...) - znajdowały się pomieszczenia wynajmowane różnym przedsiębiorcom z przeznaczeniem na działalność biurową i usługową.

Na czwartym i piątym piętrze w marcu 2020 r. znajdowały się wyłącznie pomieszczenia przeznaczone na działalność biurową i usługową.

Dowód: przesłuchanie prezesa zarządu powoda (k. 106 v-107)

przesłuchanie pozwanego (k. 107 v-108)

wyciągi z umów najmu (k. 164-171)

umowa najmu zawarta przez powoda (k. 21 – 30)

fotografie wnętrza budynku zarządzanego przez pozwanego (k. 172-183)

2 marca 2020 r. zarządca przymusowy wystawił (...) Towarzystwu na Rzecz (...) fakturę VAT tytułem czynszu najmu lokalu za marzec 2020 r. na kwotę 33.406,80 zł brutto z terminem płatności 25 marca 2020 r.

Dowód: faktura nr (...) (k. 128)

W e-mailu z 13 marca 2020 r. w związku z wprowadzeniem na terenie Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii oraz wprowadzonymi w związku z tym obostrzeniami stowarzyszenie (...) na rzecz (...) w S. zwróciło się do zarządcy przymusowego o obniżenie czynszu za dwa tygodnie przestoju w marcu. Nadto wskazano, że w pierwszych dniach marca Stowarzyszenie odnotowało spadek przychodów o blisko 80–90% i w związku z tym nie będzie mogło w całości opłacić czynszu za marzec, szczególnie jeśli z mocy ustawy i rozporządzenia Klub zostanie zamknięty do końca marca.

W odpowiedzi na powyższy e-mail zarządca przymusowy w piśmie błędnie datowanym na „09.19.2016” wykazując zrozumienie dla sytuacji związanej z epidemią wskazał, że z uwagi na jego status w odniesieniu do zarządzanej nieruchomości nie ma możliwości przychylenia się do wyrażonej w tym e-mailu prośby w sposób w nim wskazany. Podał, że zakres jego umocowania nie obejmuje możliwości modyfikacji stawki czynszu najmu w sytuacjach podobnych do takiej, jaka zaistniała. Zarządca wyraził natomiast gotowość, w przypadku gdy zaistniała sytuacja nie ulegnie poprawie, wydłużenia na podstawie oddzielnego porozumienia obowiązującego obecnie terminu płatności czynszowych. W sytuacji, gdy obecny stan doprowadzi do konieczności zaprzestania działalności w nieruchomości, zarządca wyraził gotowość modyfikacji (skrócenia) umownego terminu rozwiązania umowy.

Dowód: e-mail z 13 marca 2020 r. (k.99)

pismo datowane na „09.19.2016”(k. 35)

W piśmie z 27 marca 2020 r. Stowarzyszenie powołując się na trwającą pandemię oraz projektowane przepisy dotyczące regulacji stosunków najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m²(galeriach handlowych) w czasie zagrożenia epidemicznego oraz przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umów wzajemnych, zwróciło się z prośbą o wydłużenie czasu w płatnościach za czynsz i rozłożenia powstałych zaległości na raty oraz nienaliczanie odsetek za ten okres. Jednocześnie wskazano, że gdyby przyjąć, że najemca mimo zakazu prowadzenia działalności handlowej ma obowiązek ponosić koszty najmu powierzchni handlowej, to naruszałoby to zasady sprawiedliwości i uczciwości kontraktowej oraz byłoby rażąco sprzeczne z celem instytucji następczej niemożliwości świadczenia.

W odpowiedzi – w piśmie z 31 marca 2020 r. – zarządca przymusowy zaproponował wydłużenie terminu płatności obejmujących należności czynszowych, tj. zaproponował płatność czynszu za marzec odroczyć do września b.r., zaś płatność czynszu za kwiecień do października b.r. Nadto zarządca wskazał, że może umożliwić Stowarzyszeniu rozwiązanie łączącej strony umowy w terminie dogodnym dla Stowarzyszenia. Podkreślił też, że nie znajduje uzasadnienia powoływana przez Stowarzyszenie regulacja art. 495 k.c., gdyż zarządca jako wynajmujący realizuje swoje świadczenie.

Pismo zostało wysłane drogą elektroniczną 31 marca 2020 r.

Dowód: pismo z 27 marca 2020 r. (k. 32 – 34)

pismo z 31 marca 2020 r. (k. 100-101)

e-mail z 31 marca 2020 r. (k. 102)

potwierdzenie nadania (k. 103)

Zarządca przymusowy otrzymał od (...) Federacji (...) pismo, w którym Federacja zwróciła się do zarządcy o podjęcie partnerskich rozmów i udzielenie Klubowi (...) działającemu w budynku (...) Handlowego (...) tzw. „wakacji czynszowych”, tj. obniżki w wysokości 100% umówionego czynszu i opłat eksploatacyjnych w trzymiesięcznym okresie od kwietnia 2020 r. do czerwca 2020 r., powołując się w tym zakresie na zalecenia ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID – 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a także o pomniejszenie wysokości czynszu o 50% w okresie od lipca 2020 r. do września 2020 r. i proponując jednocześnie wydłużenie okresu najmu o dodatkowe 12 miesięcy.

Wraz z pismem przesłana została opinia prawna prof. dr hab. M. R. (1) w zakresie tego, czy w świetle Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego prawny nakaz zamknięcia salonów sprzedaży, głównie położonych w centrach (galeriach) handlowych uzasadnia zaprzestanie płacenia czynszu, zaprzestanie płacenia opłat wspólnych, zaprzestanie płacenia opłat za media, a także czy nakaz zamknięcia salonów sprzedaży uzasadnia odstąpienie przez najemców od umowy najmu powierzchni handlowej.

W opinii wskazano, że prawny nakaz zamknięcia sklepów powoduje, że najemca nie może korzystać ze sklepu zgodnie z celem zawarcia umowy najmu uzgodniony przez wynajmującego najemcę. W podsumowaniu opinii zapisano, że:

Przedmiotem świadczenia i zobowiązania wynajmującego jest zatem udostępnienie powierzchni handlowej dla celów handlowych. Jeżeli wynajmujący nie może udostępnić powierzchni handlowej w celu prowadzenia w niej sprzedaży przez najemcę, to znaczy, że nie wykonał swojego zobowiązania, a więc po stronie najemcy nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu i innych opłat oraz zobowiązań określonych w umowie najmu powierzchni handlowej.

Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie zaś sam fakt posiadania sklepu czy „cieszenia oka z posiadania sklepu”. Sklep zamknięty to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu. To samo dotyczy tzw. „wyspy” w centrum handlowym.

Dalej w opinii wskazano, że art. 475 w zw. z art. 495 i art. 65 oraz 353 k.c. uzasadnia pogląd, że wobec zakazu prowadzenia działalności handlowej wprowadzonego rozporządzeniem dotyczącym epidemii wynajmujący obiektywnie i z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie może spełnić świadczenia, które czyniłoby zadość interesowi najemcy oraz realizowało zgodny zamiar stron i cel, który towarzyszył wynajmującemu i najemcy przy zawieraniu umowy najmu powierzchni handlowej. W konsekwencji najemca nie może domagać się spełnienia od wynajmującego świadczenia polegającego na udostępnieniu powierzchni handlowej, w której najemca może i jest zobowiązany przez wynajmującego prowadzić działalność handlową, a wynajmujący nie może domagać się od najemcy zapłaty czynszu najmu i innych opłat z tytułu umowy najmu.

W odpowiedzi udzielonej 28 kwietnia 2020 r. (...) Federacji (...) zarządca przymusowy wskazał, że z treści korespondencji wystosowanej przez Federację nie wynika jej umocowanie do występowania w imieniu najemcy. Nadto wskazał, że stanowisko i bezczynność najemcy w kwestii załatwienia niniejszej sprawy w drodze realizacji przedstawionych przez zarządcę propozycji stanowi świadome przyczynienie się do zwrotu zobowiązań najemcy z tytułu czynszu najmu, na zwolnienie których zarządca nie wyraża zgody.

Dowód: pismo (...) Federacji (...) z opinią prawną (k. 104 – 127)

pismo zarządcy z 28 kwietnia 2020 r. (k. 71-73)

1 kwietnia 2020 r. zarządca przymusowy wystawił (...) Towarzystwu na Rzecz (...) fakturę VAT tytułem czynszu najmu za kwiecień 2020 r. na kwotę 33.406,80 zł brutto z terminem płatności 25 kwietnia 2020 r.

Dowód: faktura nr (...) (k. 131)

W piśmie z 8 kwietnia 2020 r. zarządca przymusowy wezwał (...) Towarzystwo na Rzecz (...) do zapłaty 25.406,80 zł tytułem faktury (...) z 2 marca 2020 r., obejmującej czynsz najmu za lokal, w terminie 7 dni.

Pismo zostało wysłane listem poleconym 8 kwietnia 2020 r.

Dowód: wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania i odbioru (k. 129- 130).

W piśmie z 4 maja 2020 r. zarządca przymusowy wezwał (...) Towarzystwo na Rzecz (...) do zapłaty kwoty 58.813,60 zł z odsetkami, na którą składa się: kwota 25.406,80 zł tytułem faktury (...) z 2marca 2020 r. oraz kwota 33.406,80 zł tytułem faktury (...) z 1 kwietnia 2020 r., w terminie 7 dni.

Pismo zostało wysłane listem poleconym 4 maja 2020 r.

Dowód: wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania i odbioru (k.40, 132 - 134).

W kolejnym piśmie z 4 maja 2020 r. zarządca przymusowy na podstawie § 19 ust. 1 lit b) umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. oświadczył (...) Towarzystwu na Rzecz (...), że wypowiada ze skutkiem natychmiastowym umowę najmu z 31 stycznia 2014 r. obejmującą najem lokali na II i III piętrze nieruchomości przy al. (...) oraz ul. (...) w S. o łącznej powierzchni 1.940 m²wskazując, że podstawą wypowiedzenia umowy jest zwłoka w zapłacie czynszu najmu za marzec 2020 r. oraz za kwiecień 2020 r. Tym samym wezwał do wydania zajmowanego lokalu wolnego od osób i rzeczy, jako ostateczny termin wskazując 29 maja 2020 r.

W piśmie wskazano, że zostało ono wysłane listem poleconym na adres stowarzyszenia ul. (...) oraz al. (...).

Dowód: wypowiedzenie umowy z wezwaniem do wydania lokalu i pełnomocnictwem (k.38-39)

W piśmie z 21 maja 2020 r. pełnomocnik (...) Towarzystwa na rzecz (...) - nawiązując do pisma datowanego na 4 maja 2020 r. stanowiącego „wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym wraz z wezwaniem do wydania lokalu” - wskazał, że działania podejmowane przez zarządcę przymusowego w zakresie najmu lokali ocenia jako bezprawne i bezpodstawne, a także poczynione ze szkodą dla Stowarzyszenia, ale również na szkodę właściciela nieruchomości. Stowarzyszenie zakwestionowało swoją zaległość w spłacie czynszu najmu podkreślając, że nie jest w zwłoce w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług innych kosztów za co najmniej 2 okresy płatności, tym samym nie ziścił się przypadek określony § 10 ust. 1 lit. b umowy najmu

Pełnomocnik powołał się w dalszej części pisma na art. 15ze ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...) 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz art. 495 k.c., wskazując że na podstawie tych przepisów obowiązek zapłaty czynszu nie powstał. Jednocześnie wezwał zarządcę do skorygowania faktur VAT wystawionych za najem do kwoty 0 zł.

Nadto – mając na uwadze art. 15 ze wskazanej wyżej ustawy – pełnomocnik złożył zapewnienie, że Stowarzyszenie złoży bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Konkludując pełnomocnik Stowarzyszenia wyraził opinię, że złożone wypowiedzenie w świetle powyższego jest bezzasadne i bezprawne, jednocześnie zapewnił, że wolą Stowarzyszenia jest dalsza współpraca.

Dowód: pismo z 21 maja 2020 r. z dowodem nadania (k. 41 – 43)

Zarządca przymusowy w odpowiedzi wyrażonej w piśmie z 27 maja 2020 r. podtrzymał oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Jednocześnie podniósł, że obiekt, który znajduje się w jego zarządzie nie jest obiektem handlowym o powierzchni powyżej 2.000 m² (okoliczność ta była już przedstawiana najemcy), zatem brak jest możliwości powoływania się przez najemcę na uregulowania prawne dotyczące wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań, a co za tym idzie brak możliwości stwierdzenia, że za sporny okres najemca nie pozostaje zobowiązany względem zarządcy. Odnośnie argumentacji dotyczącej art. 495 k.c. zarządca podał, że skoro najemca nie ma możliwości świadczenia wzajemnego, to nie może oczekiwać świadczenia drugiej strony – dysponowania lokalem.

Dowód: pismo z 27 maja 2020 r. (k. 44 – 45).

Pismem z 15 lipca 2020 r. Stowarzyszenie (...) na rzecz (...) z siedzibą w S. złożyło wobec zarządcy przymusowego nieruchomości położonej w S. przy al. (...) oraz ul. (...) K. K. (1) ofertę przedłużenia umowy najmu.

Fakt przyznany przez pozwanego (pismo procesowe z 25 lutego 2021 r.)

Zarządca przymusowy w wyrażonej w piśmie z 22 lipca 2020 r. odpowiedzi na ofertę podtrzymał swoje stanowisko w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu oraz oświadczył, że nie przyjmuje przedstawionej oferty, jako nieznajdującej oparcia w obowiązującym stanie prawnym. W uzasadnieniu pisma po raz kolejny wyjaśnił, że zarządzany przez niego obiekt nie jest obiektem handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m².

Dowód: pismo z 22 lipca 2020 r. z dowodem nadania (k. 184-186).

Sąd zważył, co następuje:

Podstawą prawną powództwa – zarówno żądania zgłoszonego na pierwszym miejscu o ustalenie istnienia stosunku najmu między powodem a (...) S.A. w S., jak i żądania ewentualnego o ustalenie nieważności (lub nieskuteczności) oświadczenia woli pozwanego zarządcy przymusowego nieruchomości zawartego w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym – jest art. 189 k.p.c.

Zaznaczyć trzeba, że orzecznictwo dopuszcza sformułowanie żądania w taki sposób, że dochodzone przez powoda roszczenia pozostają ze sobą w stosunku ewentualnym; w przypadku tym powód domaga się jednego z nich (zgłoszonego na pierwszym miejscu) bezwarunkowo, natomiast dalszego tylko na wypadek, gdyby Sąd rozstrzygnął o żądaniu zgłoszonym na pierwszym miejscu odmownie (oddalił powództwo). Tak też zostało określone żądanie w niniejszej sprawie, co wprost wskazano w pozwie podkreślając, że drugiego z żądań powód dochodzi „ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia roszczenia wyżej opisanego” (tj. zgłoszonego na pierwszym miejscu).

W oparciu o art. 189 k.p.c. można dochodzić ustalenia istnienia (nieistnienia) prawa bądź stosunku prawnego. Powództwo to odnosi się w zasadzie do wszystkich stosunków o charakterze cywilnoprawnym, nie tylko zobowiązaniowych, ale także stosunków prawnorzeczowych, zarówno głównych, jak i akcesoryjnych (np. hipoteki).

W orzecznictwie dopuszcza się wytaczanie powództw, których celem jest pośrednie ustalenie istniejących stosunków prawnych poprzez stwierdzenie nieważności bądź ważności umów. Taki charakter ma żądanie powoda zgłoszone na pierwszym miejscu.

Orzecznictwo i doktryna dopuszcza również w trybie art. 189 k.p.c. ustalenie faktu mającego charakter prawotwórczy, jeżeli w istocie zmierza do ustalenia prawa lub stosunku prawnego, przykładowo dopuszczalne jest żądanie ustalenia skutecznego uchylenia się od skutków oświadczenia woli [por. T. S. (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Komentarz. Art. 1–50539. Tom I, W. 2019, L. i powołane tam orz. SN z 3.9.1945 r., I C 241/45]. Taki charakter ma żądanie powoda zgłoszone jako ewentualne.

Tytułem wstępu wyjaśnienia wymaga (myśl ta zostanie rozwinięta w dalszej części rozważań), że każde z żądań powoda – pierwotne i ewentualne – mimo tego, że dotyczy tych samych lokali oraz oparte jest na tej samej podstawie faktycznej, jednakże zmierza do ustalenia innego stosunku prawnego: żądanie pierwotne dotyczy ustalenia istnienia stosunku najmu między powodem a (...) S.A. w S., zaś żądanie ewentualne dotyczy ustalenia nieważności (lub nieskuteczności) oświadczenia woli pozwanego zarządcy o wypowiedzeniu umowy najmu, co w okolicznościach faktycznych przytoczonych przez powoda miałoby prowadzić do wygaśnięcia umowy powoda z (...) S.A., a następnie nawiązania z mocy prawa stosunku najmu między powodem i zarządcą przymusowym nieruchomości (który w niniejszym procesie występuje w charakterze pozwanego). Tym samym każde z żądań ostatecznie zmierza do ustalenia istnienia umowy między innymi podmiotami (różnica dotyczy podmiotu po stronie wynajmującego).

Dla każdego żądania podstawą prawną jest art. 189 k.p.c. Przepis ten uzależnia legitymację czynną w sprawie o ustalenie istnienia prawa lub interesu prawnego od wykazania przez powoda istnienia interesu prawnego w tym ustaleniu. Pojęcie interesu prawnego w rozumieniu normy art. 189 k.p.c. było przedmiotem wielokrotnych wypowiedzi doktryny i orzecznictwa. Ugruntowany jest pogląd, że dla uzasadnienia istnienia interesu prawnego wykazać należy obiektywną potrzebę ochrony interesu prawnego powoda poprzez uzyskanie orzeczenia o treści objętej żądaniem pozwu. Wskazuje się, że interes prawny istnieć będzie jedynie wówczas, gdy nie jest możliwe uzyskanie pełnej ochrony praw powoda przy wykorzystaniu innych środków prawnych (a zatem np. powództw o świadczenie lub ukształtowanie prawa lub stosunku prawnego). Podkreśla się z jednej strony, że kwestię istnienia interesu prawnego trzeba oceniać elastycznie, stosownie do okoliczności danej sprawy i celowościowej wykładni art. 189 k.p.c., jednak z drugiej strony zawsze przy uwzględnieniu tego, czy w drodze innego powództwa powód może uzyskać ochronę swoich praw. Przyjmuje się jednolicie, że interes prawny istnieje wówczas, gdy zachodzi niepewność stanu prawnego lub prawa, powodująca potrzebę ochrony prawnej. Interes prawny może być rozumiany jako potrzeba prawna wynikająca z określonej sytuacji prawnej w przypadku, gdy powstała sytuacja grożąca naruszeniem prawa przysługującego uprawnionemu, bądź też powstała wątpliwość co do jego istnienia.

W rozpoznawanej sprawie przyjąć należy, że powód posiada interes prawny zarówno w ustaleniu, że istnieje stosunek najmu między powodem a (...) S.A. w S. (żądanie pierwotne), jak i interes prawny w ustaleniu, że oświadczenie woli pozwanego o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym jest nieważne lub nieskuteczne (żądanie ewentualne).

Powód na mocy umowy najmu zawartej 31 stycznia 2014 r. z (...) S.A. w S. wszedł bowiem w posiadanie lokali na II i III piętrze w budynku dawnego (...), gdzie od 2014 roku powód prowadzi klub fitness. Pomieszczenia te są zajmowane przez powoda do dnia dzisiejszego i wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem określonym umową, powód twierdzi, że regularnie płaci miesięczny czynsz dzierżawy (wynoszący zgodnie z umową 27.160 zł, powiększony o podatek VAT oraz koszty mediów, co daje 33.406,80 zł brutto miesięcznie), zamiarem powoda jest kontynuowanie tej działalności gospodarczej w miejscu objętym umową najmu z 31 stycznia 2014 r. W związku z ogłoszeniem w marcu 2020 r. stanu zagrożenia epidemicznego i związanym z nim zakazem prowadzenia działalności gospodarczej dla przedsiębiorców prowadzących kluby fitness między stronami powstał spór na tle tego, czy umowa najmu z 31 stycznia 2014 r. nadal obowiązuje, w jakim brzmieniu i między jakimi podmiotami, czy też stosunek ten wygasł na skutek złożenia przez pozwanego oświadczenia zawartego w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym. W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy powstała niepewność co do istnienia stosunku prawnego, powodująca po stronie powoda potrzebę ochrony prawnej, która może być realizowana w trybie powództwa z art. 189 k.p.c. Tym samym powód posiada interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku prawnego między powodem i (...) S.A., którego dotyczy żądanie pierwotne, natomiast w przypadku oddalenia tego powództwa - posiada interes prawny w ustaleniu faktu mającego charakter prawotwórczy, co w istocie zmierza do ustalenia stosunku prawnego między powodem i pozwanym.

Przed przystąpieniem do rozważań zmierzających do oceny zasadności żądań powoda należy odnieść się do zagadnień związanych z istnieniem legitymacji procesowej dla występującego w charakterze strony pozwanej sądowego zarządcy przymusowego nieruchomości położonej w S. przy al. (...) i ul. (...). Zważyć trzeba, że ustanowienie zarządu przymusowego na nieruchomości stanowi jeden z niewskazanych wprost w k.p.c. sposobów zabezpieczenia roszczeń niepieniężnych, do których zastosowania sąd rozstrzygający wniosek o zabezpieczenie został wyposażony w kompetencję na mocy art. 755 § 1 k.p.c., zgodnie z jego pierwszym zdaniem jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. Zdanie drugie wskazanej jednostki redakcyjnej zawiera natomiast przykładowe wyliczenie sposobów zabezpieczenia roszczeń niepieniężnych. W piśmiennictwie na tle tego przepisu zaznacza się nie tylko istnienie dopuszczalności zastosowania zabezpieczenia roszczenia poprzez ustanowienie zarządu nad nieruchomością, ale również wskazuje się, iż wówczas zarząd jest wykonywany przy zastosowaniu przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, z tą różnicą, że zarządca powoływany jest w celu właściwego prowadzenia spraw dotyczących nieruchomości, a nadwyżki dochodów nad koniecznymi wydatkami może przekazywać współwłaścicielom nieruchomości uprawnionym do ich pobierania [por. M. R., O. L., Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, W. 2016, komentarz do art. 755 k.p.c. ]. Uregulowanie tego sposobu zabezpieczenia jest tym samym zbliżone do wskazanego w art. 752⁴ k.p.c. sposobu zabezpieczenia roszczeń pieniężnych poprzez ustanowienie zarządu przymusowego nad przedsiębiorstwem, gospodarstwem rolnym obowiązanego, zakładem wchodzącym w skład przedsiębiorstwa, lub jego częścią albo częścią gospodarstwa rolnego, który to zarząd również wykonywany jest – zgodnie z art. 752⁴ k.p.c. – według przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości.

Do wspomnianych przepisów o prowadzeniu egzekucji z nieruchomości poprzez ustanowienie zarządu przymusowego zaliczyć należy art. 935 i art. 936 k.p.c., regulujące kwestię obowiązków zarządcy. Stosownie do zdania pierwszego art. 936 k.p.c. zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia, zgodnie zaś z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zdanie trzecie wskazanej jednostki redakcyjnej stanowi zatem podstawę wyposażenia ustanowionego przez sąd zarządcę przymusowego nieruchomości w kompetencję do występowania z powództwem w sprawach wynikających z zarządu nad daną nieruchomością – legitymację procesową czynną – jak również wyposaża inne podmioty w kompetencję do wystąpienia z powództwem w sprawie związanej z zarządem nad daną nieruchomością przeciwko zarządcy, któremu wobec tego przysługuje legitymacja procesowa bierna. Zarządca w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością działa przy tym w imieniu własnym, lecz na cudzy rachunek i w cudzym interesie – na rachunek i w interesie określonej masy majątkowej, dla której został ustanowiony zarządcą [por. P. G. w: red. E. Marszałkowska-K., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, Legalis 2017, komentarz do art. 935 k.p.c. ; Ż. w: red. A. M., K. P., Kodeks postępowania cywilnego. Tom III. Komentarz. Art. 730–1088 , W. 2015, komentarz do art. 935 k.p.c. ]. Samodzielność zarządcy jest jednak wyłączona w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a celem tak sprawowanego zarządu jest utrzymanie substancji podlegającej zarządowi w stanie niepogorszonym, a zatem do obowiązków zarządcy należy prowadzenie bieżących spraw nieruchomości zgodnie z jej charakterem i zasadami prawidłowej gospodarki [por. M. R., O. L., Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, W. 2016, komentarz do art. 935 k.p.c. ].

Zarządca ma zatem w procesie pozycję strony w znaczeniu formalnym, która to konstrukcja określana jest w piśmiennictwie dotyczącym postępowania cywilnego jako zastępstwo procesowe pośrednie bezwzględne.

Podstawę legitymacji procesowej zarządcy stanowi tym samym stosowne postanowienie sądu ustanawiające zarząd nad określoną masą majątkową. Odpowiednie zastosowanie do sądowego zarządcy przymusowego nieruchomości znajduje przy tym art. 752⁴ § 1¹ k.p.c., zgodnie z którym zarządcę ustanawia sąd wydający postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Postanowienie o ustanowieniu zarządcy jest jednocześnie podstawą do wprowadzenia go w zarząd bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Zarządcą nie może być obowiązany.

Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać trzeba, że podstawę ustanowienia sądowego zarządcy przymusowego w osobie K. K. (2) stanowiło postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z 5 maja 2016 r., w sprawie VIII GC 287/15, którym to Sąd udzielił zabezpieczenia roszczenia dochodzonego w tym procesie przez syndyka masy upadłości (...) sp. z o.o. w S. przeciwko (...) S.A. w S., o ustalenie i wydanie, poprzez ustanowienie na okres do dnia uprawomocnienia się orzeczenia wydanego w tej sprawie zarządu przymusowego nad prawem użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) o obszarze 0,2842 ha położonej w S. przy al. (...) i ul. (...) oraz nad prawem własności posadowionego na tym gruncie budynku pod nazwą Centrum Handlowo- (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą nr (...) – z jednoczesnym zobowiązaniem zarządcy przymusowego do przeznaczania dochodu, jaki przyniesie wyżej opisana nieruchomość, po pokryciu wydatków określonych w art. 940 k.p.c., na rachunek depozytowy Sądu. Wyznaczając zaś osobę, której powierzone zostanie sprawowanie funkcji sądowego zarządcy przymusowego nieruchomości Sąd wskazał K. K. (1) – wobec którego nie zachodzi negatywna przesłanka wskazana w art. 752⁴ § 1¹ in fine k.p.c. Biorąc zaś pod uwagę, że postanowienie to – stosownie do treści wyżej przytoczonego art. 752⁴ § 1¹ k.p.c. – nie wymaga nadania mu klauzuli wykonalności dla wprowadzenia w zarząd, jak również to, że żadna ze stron w toku postępowania nie kwestionowała, iż sądowy zarządca przymusowy w osobie K. K. (1) został wprowadzony w zarząd nieruchomością, jak również z uwagi na to, że przedmiot niniejszego procesu mieści się w zakresie spraw związanych z tym zarządem, należało uznać, że przysługuje mu legitymacja procesowa bierna do występowania w niniejszej sprawie.

Po tych wstępnych rozważaniach dotyczących legitymacji sądowego zarządcy przymusowego należy przystąpić do oceny żądań powoda.

Żądanie zgłoszone przez powoda na pierwszym miejscu dotyczy ustalenia, że między powodem i (...) S.A. w S. istnieje powstały na mocy umowy z 31 stycznia 2014 r. stosunek najmu. W ocenie powoda stosunek ten istnieje pomimo tego, że powód nie zapłacił czynszu za okres od 14 marca 2020 r. do 6 czerwca 2020 r. W okresie tym obowiązywał zakaz prowadzenia siłowni i klubów fitness, wprowadzony rozporządzeniem Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 433).

Zgodnie z § 5 ust. 1 pkt 1 lit. d wskazanego rozporządzenia w okresie stanu zagrożenia epidemicznego ustanowiono czasowe ograniczenie prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty działalności związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w dziale 93.0), w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness.

Uzasadniając to żądanie powód powołuje się w pozwie na art.15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 374z zm.) – dalej u. (...)19.

Przywołany przez powoda art.15ze u. (...)19 w ust. 1 i 2 stanowi:

1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m ² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Dodać trzeba, że do art. 15ze dodano ust. 5 ustawą z dnia 19.06.2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 1086), która weszła w życie 24 czerwca 2020 r., z mocą od 31 marca 2020 r., zgodnie z którym:

5. Przez powierzchnię handlową, o której mowa w ust. 1 i 2, rozumie się powierzchnię znajdującą się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² niezależnie od celu oddania powierzchni do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii.

Wskazana ustawa weszła w życie 8 marca 2020 r. Kolejnym krokiem było ogłoszenie stanu zagrożenia epidemicznego, który na mocy wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. (Dz.U. 2020, poz. 433, 441) obowiązuje od 14 marca 2020 r. aż do odwołania.

Między stronami nie ma sporu co do tego, że w okresie od 14 marca 2020 r. do 6 czerwca 2020 r. powód nie mógł prowadzić działalności gospodarczej w postaci klubu fitness, z uwagi na zakaz wprowadzony rozporządzeniem Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. Strony dostrzegają również to, że regulacja art.15ze u. (...)19 nie dotyczy wszystkich przedsiębiorców prowadzących kluby fitness, ale jedynie tych, którzy działalność tą prowadzą

„ w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami”.

Spór między stronami dotyczył właśnie tego, czy były (...) jest tego rodzaju obiektem i tym samym czy wobec powoda znajduje zastosowanie art.15ze u. (...)19. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego w niniejszej sprawie przyjąć trzeba, że były (...) handlowy (...) nie jest tego rodzaju obiektem i tym samym art.15ze u. (...)19 nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania - szczegółowe rozważania w tym zakresie zostały przedstawione przy ocenie żądania ewentualnego.

Na tle żądania zgłoszonego na pierwszym miejscu dostrzec trzeba w pierwszej kolejności, że powód - aby wykazać, iż istnieje stosunek najmu opisany w tym żądaniu - powinien nie tylko udowodnić, że zarządzana przez pozwanego nieruchomość jest obiektem o jakim mowa w art.15ze ust. 1 u. (...)19, przez co umowa najmu (łącząca powoda i (...) S.A. w S.) wygasła z mocy prawa na podstawie art. 15ze ust. 1 u. (...)19, powinien również wykazać, że na skutek złożonej przez niego oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach umowa na powrót zaczęła wiązać te same strony, tj. powoda i (...) S.A. w S..

Powód nie złożył do akt niniejszego postępowania takiej oferty (nie ma więc możliwości dokonania oceny tego dokumentu), jednakże pozwany w piśmie procesowym 25 lutego 2021 r. przyznał fakt złożenia przez powoda oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach. Jak już wspomniano w ocenie Sądu rację ma jednak pozwany wywodząc, że były (...) nie jest „ obiektem handlowym handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m² zgodnie z właściwymi przepisami” (myśl ta zostanie rozwinięta w dalszej części rozważań).

Niezależnie od tego żądanie powoda zgłoszone na pierwszym miejscu nie może być uwzględnione, ponieważ nawet przy hipotetycznym założeniu, że umowa łącząca powoda i (...) S.A. wygasła z mocy prawa na podstawie art. 15ze ust. 1 u. (...)19, to po spełnieniu przez powoda warunków opisanych przez art. 15ze ust. 2 u. (...)19 (tj. po złożeniu przez powoda wobec zarządcy przymusowego nieruchomości oferty o jakiej mowa w tym przepisie) umowa zaczęłaby wiązać na dotychczasowych warunkach (z przedłużeniem o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy) inne podmioty niż wskazane w żądaniu pozwu w zgłoszonym na pierwszym miejscu, to jest powoda i zarządcę przymusowego nieruchomości. Oznacza to, że powództwo o ustalenie istnienia stosunku prawnego (żądanie pierwotne) nie może być uwzględnione.

Jak już wyżej wspomniano stosownie do zdania pierwszego art. 936 k.p.c. zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia, zgodnie zaś z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

Tym samym o ile umowa łącząca powoda i (...) S.A. wygasła, to kolejny stosunek najmu dotyczący tych samych powierzchni może być nawiązany tylko między najemcą i zarządcą, który w ramach zwykłego zarządu – dbając o to, aby zarządzana nieruchomość przynosiła jak największe pożytki – może zawierać umowy najmu. Takie umowy zarządca zawarł w 2016 i w 2017 roku m.in. z (...) sp. z o.o. w L., wspólnikami spółki cywilnej (...), A. K. (H. (...)), (...) sp. z o.o. z siedzibą w P.. W przeciwieństwie do tych podmiotów powód w marcu 2020 r. (w czasie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego) związany był umową najmu nie z zarządcą, tylko z (...) S.A. Jak już wyżej wspomniano po ewentualnym wygaśnięciu umowy najmu między powodem i (...) S.A. na podstawie art.15ze ust. 1 u. (...)19 umowa mogłaby być nawiązana na mocy art.15ze ust. 2 u. (...)19 między powodem i sądowym zarządcą przymusowym. Tymczasem żądanie pozwu sformułowane na pierwszym miejscu zmierza do ustalenia istnienia stosunku najmu między powodem i (...) S.A. Z przyczyn opisanych wyżej tak określone żądanie nie może być uwzględnione, tym samym powództwo, oparte o art. 189 k.p.c. - w zakresie żądania zgłoszonego na pierwszym miejscu - podlega oddaleniu.

Oddalenie powództwa w zakresie żądania pierwotnego czyni aktualnym potrzebę rozważenia zasadności powództwa w zakresie żądania zgłoszonego jako ewentualne. Powód występując z żądaniem ewentualnym wnosi o ustalenie, że oświadczenie woli pozwanego zawarte w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. jest nieważne (lub nieskuteczne). Zdaniem powoda pozytywne rozstrzygnięcie tej kwestii prawnej będzie skutkowało tym, że z mocy prawa nastąpią skutki opisane w art.15ze ust. 1 i 2 u. (...)19, co oznacza związanie stron niniejszego procesu umownym stosunkiem najmu.

Podstawą prawną żądania ewentualnego jest art. 189 k.p.c. Rozważania dotyczące interesu prawnego powoda zostały już przedstawione powyżej.

Pozostaje rozważyć sporną między stronami kwestię: czy zarządzana przez pozwanego zarządcę przymusowego nieruchomość stanowiła „obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m² zgodnie z właściwymi przepisami”, o jakim mowa w art. 15ze ust. 1 u. (...)19.

Niesporny jest fakt, że powód wynajmuje dwa piętra w obiekcie zarządzanym przez pozwanego (były (...) Handlowy (...)). W pozwie powód zdaje się nie dostrzegać, że w art. 15ze ustawy jest mowa o „obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.a000 m²” (powód w pozwie konsekwentnie pomija ustawowe sformułowanie „o powierzchni sprzedaży”). Powód w uzasadnieniu pozwu uznał natomiast zarządzaną przez pozwanego nieruchomości za obiekt, o jakim mowa art. 15 ze ust. 1 u. (...)19, tylko na tej podstawie, że wszystkie wynajmowane przez pozwanego powierzchnie tego budynku przekraczają 2.000 m².

Tymczasem łączna powierzchnia pomieszczeń w budynku byłego (...) handlowego (...) wynosi około 12.000 m², budynek ma 7 pięter oraz piwnice. Szczegółowy opis budynku (przedstawiony w stanie faktycznym uzasadnienia) jest zgodny z opisem przedstawionym przez pozwanego zarządcy podczas przesłuchania w charakterze strony na rozprawie 22 kwietnia 2021 r. Zaznaczyć jednak trzeba, że te fakty opisywane przez pozwanego, które dotyczą układu budynku, funkcjonujących tam obiektów, wejść do budynku, dostępności dla osób postronnych są faktami powszechnie znanymi dla każdego mieszkańca S. i jako takie nie wymagają dowodu.

Dalsze rozważania należy rozpocząć od ustawowej definicji „obiektu handlowego o „powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m² zgodnie z właściwymi przepisami”, o jakim mowa w art. 15 ze ust. 1 u. (...)19.

Ustawa odsyła do „właściwych przepisów”, nie wskazuje jednakże konkretnego aktu prawnego zawierającego tą definicję, tak jak to czynią to inne ustawy, np. ustawa o przeciwdziałaniu marnowaniu żywności z dnia 19 lipca 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1680), która w art. 2 pkt 3 odwołuje się do pojęcia „powierzchni sprzedaży” w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W doktrynie przyjmuje się, że również na tle art. 15 ze ust. 1 u. (...)19 w zakresie poszukiwanej definicji ustawowej odwołać należy się do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717). Ustawa ta w art. 2 pkt 19 definiuje pojęcie „powierzchnia sprzedaży” w następujący sposób:

przez " powierzchnię sprzedaży " należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.).

Były (...) handlowy (...) składa się z kilku części, przy czym tylko tą część budynku, do której wejście znajduje się od strony al. (...) można uznać za „całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów”. Właśnie ta część pełniła niegdyś funkcję domu handlowego. Stanowi ona całość techniczno-użytkową, odrębną od części nieruchomości, do której wejścia znajdują się od strony ulicy (...).

Tym samym przy ustalaniu metrażu „powierzchni sprzedaży” dla potrzeb rozstrzygnięcia niniejszej sprawy należy uwzględnić te powierzchnie, na których w marcu 2020 r. odbywała się bezpośrednia sprzedaż towarów i które zarazem znajdują się w tej części budynku, do której wejście znajduje się od strony al. (...) i która tworzy „całość techniczno-użytkową” przeznaczoną do sprzedaży detalicznej.

Tym samym do „powierzchni sprzedaży” w rozpoznawanej sprawie nie mogą być zaliczone te powierzchnie, które znajdują się w części budynku, do której wejścia znajdują się od strony ul. (...) (są to pomieszczenia wynajmowane na biura, szkoły, działalność usługową), mimo tego, że są to pomieszczenia ogólnie dostępne, a niekiedy prowadzi się w nich sprzedaż detaliczną (dotyczy to w szczególności lokalu wynajmowanego przez A. K., prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą H. (...), w ramach której odbywa się również sprzedaż wytwarzanych na miejscu toreb sportowych, treningowych i innych). Działalność prowadzona przez A. K. znajduje się bowiem w części budynku, która nie tworzy jednej całości techniczno-użytkowej z ciągiem sklepów, obiektów gastronomicznych, punktów usługowych, które stanowią osobną część budynku (stanowiącą centrum handlowe) z wejściem od strony al. (...). Należy mieć na uwadze, że intencją ustawodawcy wprowadzającego zakazy związane z ogłoszeniem stanu zagrożenia epidemicznego było zamknięcie właśnie takich obiektów, a nie pojedynczych punktów handlowych czy usługowych, z osobnym wejściem, do których należy lokal prowadzony przez A. K..

W rozpoznawanej sprawie do „powierzchni sprzedaży” w rozumieniu art. 15 ze ust. 1 u. (...)19 należy natomiast zaliczyć powierzchnię sprzedaży zajmowaną w marcu 2020 r. przez sklep (...), sklep (...) oraz powierzchnię sprzedaży zajmowaną przez klub fitness prowadzony przez powoda, przy czym w przypadku każdego z tych trzech podmiotów należy wziąć pod uwagę zajmowaną powierzchnię bez wliczania do niej – zgodnie z ustawą – powierzchni usług (co dotyczy klubu fitness) oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp. (co dotyczy wszystkich trzech podmiotów).

Do „powierzchni sprzedaży” nie można natomiast zaliczyć powierzchni zajmowanej przez znajdującą się w marcu 2020 r. na parterze budynku (...), wynajmowany na tą działalność lokal w całości był bowiem przeznaczony na produkcję pączków, sprzedaż dokonywana była z okienka wychodzącego wprost na al. (...), tym samym konsumenci w ogóle nie korzystali z ciągów komunikacyjnych byłego (...), stanowiących całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do sprzedaży detalicznej. Tym samym zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powierzchni zajmowanej przez (...) nie wlicza się do „powierzchni sprzedaży”, stanowi bowiem ona podlegającą wyłączeniu z tej powierzchni „powierzchnię gastronomii”.

Ciężar dowodu w rozpoznawanej sprawie, zgodnie z art. 6 k.c., rozkłada się w ten sposób, że to powód powinien udowodnić, iż powierzchnia sprzedaży sklepu (...), sklepu (...) oraz klubu fitness prowadzonego przez powoda w marcu 2020 r. przekraczała 2.000 m². Jak już wspomniano powód w pozwie uznał zarządzaną przez pozwanego nieruchomości za obiekt o jakim mowa art. 15ze ust. 1 u. (...)19 tylko na tej podstawie, że wszystkie wynajmowane przez pozwanego powierzchnie tego budynku przekraczają 2.000 m², pomijając w swoich wywodach ustawowe sformułowanie „o powierzchni sprzedaży”. Powód argumentował, że skoro zajmowana przez niego powierzchnia na dwóch piętrach zgodnie z umową najmu wynosi 1.940 m², to sklep (...) oraz sklep (...), z których każdy zajmuje całe piętro, również łącznie zajmują 1.940 m². Tym samym powód próbował udowodnić fakt dotyczący powierzchni sprzedaży zajmowanych przez te dwa sklepy wykorzystując instrument, jakim jest domniemanie faktyczne (art. 231 k.p.c.). Domniemanie faktyczne polega na przyjęciu wniosku o istnieniu danego faktu na podstawie innych ustalonych faktów. Wnioskowanie powoda dotknięta jest jednak wadą - fakt przyjęty przez powoda za podstawę domniemania nie został bowiem udowodniony. Prezes powodowego stowarzyszenia podczas przesłuchania w charakterze strony przyznał, że umowa najmu zawarta przez powoda obejmuje m.in. ciągi komunikacyjne, schody wewnętrzne między piętrami i szyb windowy, zaś powierzchnia najmu powoda, obejmująca dwa piętra, wynosi 1.940 m² (powyższe znajduje potwierdzenie w treści umowy najmu, gdzie w § 3 wymienione zostały pomieszczenia będące przedmiotem umowy - jest to 12 pomieszczeń na dwóch piętrach oznaczonych na planach inwentaryzacji budynku określonymi numerami). Tymczasem jak wynika z umów najmu zawartych z podmiotami prowadzącymi sklepy (...) i (...) powierzchnia najmu tych umów wynosi odpowiednio 787,10 m² i 910 m², natomiast przedmiotem najmu jest w każdym przypadku tylko jeden lokal. Z zasad logicznego myślenia wynika więc, że nie może być tak, jak zakłada powód, tj. że powierzchnia najmu sklepów (...) i (...) wynosi łącznie 1.940 m², nie obejmuje ona bowiem dla tych podmiotów całego piętra wraz z ciągami komunikacyjnymi, schodami wewnętrznymi między piętrami i szybem windowym, tak jak powierzchnia najmu powoda. Suma całej powierzchni najmu dwóch sklepów - jak wynika z umów najmu - wynosi 1.697,10 m², a nie 1.940 m². Co więcej powód zdaje się nie dostrzegać, że nie cała powierzchnia najmu tych dwóch sklepów stanowi powierzchnię sprzedaży w rozumieniu art. 15ze ust. 1 u. (...)19.

Powód nie przedstawił przy tym żadnego dowodu pozwalającego na ustalenie „powierzchni sprzedaży” z wyłączeniem powierzchni pomocniczej, do której zalicza się zgodnie z ustawą powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp. (ciężar dowodu w zakresie wykazania „powierzchni sprzedaży” obiektu handlowego zarządzanego przez pozwanego spoczywa na powodzie, ponieważ to powód winien wykazać, że wynajmowana przez niego powierzchnia handlowa, której definicja została zawarta w art.15ze ust. 5 u. (...)19, znajdowała się w obiekcie o jakim mowa w art.15ze ust. 1 u. (...)19).

Dowód w celu wykazania „powierzchni sprzedaży” byłego (...) handlowego (...) przedstawił pozwany w postaci swoich własnych zeznań. Pozwany - opierając się o swoją znajomość zarządzanego obiektu - zeznał, że szacuje on, iż około połowa powierzchni wynajmowanej przez sklep (...) i około 60% powierzchni wynajmowanej przez (...) to powierzchnia sprzedaży, a resztę stanowią magazyny, chłodnie, zaplecze, toalety, szatnie, pomieszczenia socjalne i inne pomieszczenia techniczne. Uwzględniając zasady doświadczenia życiowego przyjąć trzeba, że każdy sklep wymaga tzw. powierzchni pomocniczej. Należy również mieć na uwadze, że powierzchnię pomocniczą takich sklepów jak (...) i (...) - uwzględniając cel i różnorodność pomieszczeń niezbędnych do różnych celów pomocniczych - będzie tworzyło wiele pomieszczeń, z których każde będzie zajmowało od kilku do kilkunastu metrów kwadratowych. W świetle powyższego, przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego, szacunki pozwanego co do procentowego udziału powierzchni pomocniczej w powierzchni najmu w wymienionych sklepów należy uznać za wiarygodne.

Przyjmując dla uproszczenia (z korzyścią dla powoda), że dla obu sklepów powierzchnia pomocnicza wynosi 40%, to „powierzchnia sprzedaży” obu sklepów łącznie wynosi 1.018,20 m². Sam powód prowadzi klub fitness, gdzie część wynajętej powierzchni zajmuje lada (recepcja klubu fitness), przy której sprzedawane są usługi fitness, można wykupić wstęp do siłowni, a także sprzedawane są towary w postaci napojów, odżywek itp. Część wynajmowanych przez powoda powierzchni zajmuje również ekspozycja oferowanych towarów. Wg twierdzeń przedstawionych przez pełnomocnika powoda w piśmie procesowym z 5 lutego 2021 r. powierzchnia sprzedaży powoda wynosi około 330 m², natomiast prezes zarządu stowarzyszenia przesłuchany w charakterze strony zeznał, że powierzchnia sprzedażowa klubu fitness w marcu 2020 r. obejmowała 200-300 m². Przyjmując - w oparciu o zeznania powoda - nawet najbardziej korzystną wersję wskazującą na 300 m² i tak nie można uzyskać wymaganej ustawą powierzchni sprzedaży obiektu przekraczającej 2.000 m² (brakuje około 700 m²).

Zauważyć przy tym trzeba, że szacowania pełnomocnika powoda wyrażone w piśmie procesowym z 5 lutego 2021 r. są rażąco zawyżone: wg twierdzeń pełnomocnika powoda do powierzchni sprzedaży należy doliczyć ok 100-150 m² lokalu (...) (podczas gdy z umowy ze wspólnikami spółki cywilnej (...) wynika, że cały lokal zajmuje zaledwie 46 m²) oraz około 100 m² lokalu H. (...) (podczas gdy z umowy wynika, że cały lokal zajmuje 87m², z czego tylko niewielka część przeznaczona jest na ekspozycję sprzedawanych towarów, a reszta na warsztat krawiecki) oraz część powierzchni wynajmowanych przez powoda wynoszącą 330 m², podczas gdy sam powód podczas przesłuchania w charakterze strony szacuje tą powierzchnię na 200-300 m².

Uwzględniając powyższe wskazać trzeba, że wymaganej ustawą powierzchni sprzedaży obiektu przekraczającej 2000 m² nie dałoby się uzyskać nawet doliczając do powierzchni sprzedaży sklepów (...)” i (...) sumę pełnych powierzchni najmu wszystkich lokali, które - zdaniem powoda - należy do tej powierzchni doliczyć [a więc doliczając do powierzchni sprzedaży sklepów (...)” i (...) 300 m² powierzchni zajmowanej przez powoda oraz łącznie 133 m² zajmowanych przez (...) i H. (...) (przy czym jak wskazano powyżej w ocenie Sądu te dwa ostatnie lokale w ogóle nie mogą być doliczone do powierzchni sprzedaży)].

Mając na uwadze powyższe rozważania przyjąć trzeba, że w stosunku do powoda nie znajduje zastosowania art. 15 ze ust. 1 u. (...)19, tym samym łącząca powoda i (...) S.A. umowa nie wygasła w okresie obowiązywania ustawowego zakazu prowadzenia działalności przez powoda.

Konsekwencją powyższego jest obowiązek powoda opłacania czynszu za miesiąc marzec i kwiecień 2020 r. Powód stoi na stanowisku, że nie miał obowiązku zapłaty czynszu za miesiąc marzec 2020 r. od czternastego dnia tego miesiąca oraz za miesiąc kwiecień. Miesięczny czynsz za każdy z tych miesięcy - co niesporne między stronami - wynosi 33.406,80 zł brutto. Z matematycznego wyliczenia wynika więc, że czynsz za 1 dzień w miesiącu marcu wynosi 1.077,64 zł, natomiast czynsz za 13 dni marca: 14.009,32 zł (tym samym czynsz, który wg powoda nie był objęty obowiązkiem zapłaty wynosi 19.397,48 zł).

Powód zapłacił jedynie część należności za miesiąc marzec, nie złożył jednak w niniejszym procesie żadnego dowodu potwierdzającego wysokość tej częściowej wpłaty. Z dokumentów stanowiących dowody w sprawie (wezwania do zapłaty) wynika, że powód nie zapłacił czynszu za miesiąc marzec w wysokości 25.406,80 zł, co wskazuje na to, że nie zapłacił nawet za 13 pierwszych dni marca, co do których powód przyznaje swój obowiązek zapłaty.

Zgodnie art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Wynajmujący (pozwany) proponował powodowi odroczenie płatności należności czynszowych, powód nie przyjął jednak tej propozycji ugodowej stojąc na niezmiennym stanowisku, że czynszu nie zapłaci. W tej sytuacji pozwany skorzystał z uprawnienia do wypowiedzenia umowy z § 19 ust. 1 lit b umowy, zgodnie z którym przysługuje mu uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zwłoki najemcy w zapłacie choćby części czynszu najmu lub kosztów świadczonych usług i innych kosztów za co najmniej dwa okresy płatności. W tym przypadku zwłoka powoda obejmuje część czynszu za miesiąc marzec i całość czynszu za miesiąc kwiecień. Tym samym oświadczenie woli pozwanego zawarte w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. nie jest nieważne ani nieskuteczne.

Dodać jeszcze trzeba, że w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy nie znajduje zastosowania art. 31t ust. 1 u. (...)19, zgodnie z którym do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu, a to ze względu na regulację ust. 3 pkt 1 wymienionego wyżej art. 31t, zgodnie z którym przepisu ust. 1 nie stosuje się m.in. w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu. Brak zapłaty czynszu narusza postanowienia umowy najmu, tym samym art. 31t ust. 1 u. (...)19 nie znajduje zastosowania.

Powództwo o ustalenie nieważności (lub nieskuteczności) oświadczenia woli pozwanego zarządcy przymusowego nieruchomości zawartego w piśmie z 4 maja 2020 r. o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym podlega więc oddaleniu (żądanie ewentualne).

Powyższe rozważania zostały oparte o analizę regulacji prawnych zawartych w art. 15ze u. (...)19, jak bowiem wynika z uzasadnienia pozwu oraz postawy powoda zajmowanej w dalszym toku procesu opiera on swoje stanowisko procesowe o tą regulację prawną. Należy jednak mieć na względzie, że wskazanie przez powoda regulacji prawnej nie jest wiążące dla Sądu, który w ramach dokonywanej subsumcji jest zobowiązany do oceny roszczenia w aspekcie wszystkich przepisów prawnych, które powinny być zastosowane, jeżeli mają oparcie w ustalonych faktach (w myśl zasady da mihi factum, dabo tibi ius).

W ocenie Sądu przedstawione przez powoda fakty wymagają rozważenia zasadności powództwa (roszczenia ewentualnego) z zastosowaniem przepisów regulujących instytucję niemożliwości świadczenia. Powód powołuje się wprawdzie w pozwie na art. 495 k.c., art. 475 k.c., art. 354 k.c., art. 65 k.c. i art. 353 k.c., przedstawiony w pozwie wywód prawny nie prowadzi jednak do tego, że powód wywodzi swoje roszczenie z wymienionych przepisów. Argumentacja przedstawiona przez powoda zmierza natomiast - jak wynika z uzasadnienia pozwu - do wyjaśnienia na jakich regulacjach prawa cywilnego opierał się ustawodawca wprowadzając art. 15ze u. (...)19.

Ta część uzasadnienia pozwu w dużej mierze powiela fragmenty opinii prawnej prof. dr hab. M. R. (1), która została złożona do akt przez pozwanego i której celem było udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy wynikający z rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. nakaz zamknięcia salonów sprzedaży, prowadzonych przez najemców w lokalach położonych w centrach handlowych (galeriach handlowych) uzasadnia zaprzestanie płacenia czynszu i innych opłat wynikających z umowy najmu, a także czy nakaz ten uzasadnia odstąpienie przez najemców od umowy najmu powierzchni handlowej. Opinia zawiera odpowiedź, zgodnie z którą wynikający z rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. nakaz zamknięcia salonów sprzedaży prowadzonych przez najemców w centrach handlowych uzasadnia zarówno zaprzestanie płacenia czynszu i innych opłat wynikających z umowy najmu (na podstawie na art. 495 § 1 k.c. w zw. z art. 475 k.c., art. 353 k.c., art. 354 k.c. i art. 65 k.c.), jak również uzasadnia prawo najemcy do wypowiedzenia umowy najmu w oparciu o art. 495 § 2 k.c. W uzasadnieniu pozwu powielone są również fragmenty uzasadnienia tej opinii prawnej, np. fragment dotyczący tego, że najemca płaci „za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie zaś sam fakt posiadania sklepu czy „cieszenia oka z posiadania sklepu”. Sklep zamknięty to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu” (w uzasadnieniu pozwu „sklep” zamieniono na „siłownię”).

Argumentacja przedstawiona w opinii prawnej prof. dr hab. M. R. (1) nie znajduje jednak bezpośredniego przełożenia na stan faktyczny rozpoznawanej sprawy, została ona bowiem przygotowana jako analiza stanu prawnego bez odwołania się do konkretnego przypadku, a więc do regulacji konkretnych umów najmu.

W ocenie Sądu w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy należy ocenić, czy brak obowiązku zapłaty czynszu przez powoda za miesiąc marzec 2020 r. po czternastym dniu tego miesiąca oraz za miesiąc kwiecień 2020 r. znajduje uzasadnienie w art. 495 § 1 k.c. Tym samym rozważyć należy, czy brak zapłaty czynszu przez powoda znajduje swoją podstawę prawną w kodeksie cywilnym (jak już bowiem wyżej wykazano podstawą tą nie może być art. 15 ze u. (...)19).

Zgodnie z art. 495 § 1 k.c.:

jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Gdyby można byłoby przyjąć, że świadczenie wynajmującego (pozwanego) stało się niemożliwe na skutek okoliczności, na które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, to powód nie miałby obowiązku zapłaty czynszu w spornym okresie. Należy jednak pamiętać, że obowiązuje również art. 495 § 2 k.c.:

Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Tym samym, o ile świadczenie wynajmującego (pozwanego) stałoby się niemożliwe tylko częściowo, to powód miałby obowiązek zapłaty części czynszu odpowiedniej do tej części świadczenia pozwanego, która nie jest niemożliwa.

W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy przyjąć trzeba, że wystąpiła sytuacja z art. 495 § 2 k.c. (częściowa niezawiniona przez żadną ze stron niemożliwość świadczenia), a nie sytuacja z art. 495 § 1 k.c. (całkowita niezawiniona niemożliwość świadczenia). Analiza umowy najmu z 31 stycznia 2014 r. wskazuje bowiem na to, że obowiązkiem wynajmującego wobec powoda było nie tylko oddanie opisanych w umowie lokali znajdujących się na dwóch piętrach do używania. Umowa nakładała na wynajmującego szereg dodatkowych obowiązków. Dla uproszczenia dalszych wywodów przypomnieć trzeba, że w doktrynie świadczenie (rozumiane jako zachowanie dłużnika zgodne z treścią zobowiązania i czyniące zadość interesowi wierzyciela) tradycyjnie ujmowane jest jako czynność faktyczna lub prawna polegająca na działaniu bądź zaniechaniu, która może przybrać jedną z 4 postaci:

1) dare – danie czegoś, 2) facere – czynienie czegoś, 3) non facere – nieczynienie czegoś, 4) pati – znoszenie czegoś.

Umowa najmu z 31 stycznia 2014 r. nakładała na wynajmującego (pozwanego) następujące świadczenia

-: pati – znoszenie, że najemca używa przedmiot najmu;

świadczenie to zostało uszczegółowione w § 11 umowy, który został podzielony na dwa punkty:

1) w § 11 pkt 1 wynajmujący zapewnił najemcy dostęp do przedmiotu najmu przez wszystkie dni w roku 24 godziny na dobę (tyle że po godzinach pracy w sposób uzgodniony z ochroną budynku);

2) w § 11 pkt 2 wynajmujący zapewnił dostęp dla klientów najemcy, ale w ograniczonym zakresie: jedynie w godzinach pracy w budynku, tj. od 6.00 do 24.00;

-: non facere – wynikający z § 4 obowiązek wynajmującego nie podejmowania jakichkolwiek działań faktycznych lub prawnych, które mogłyby zakłócić korzystanie z przedmiotu najmu lub też uczynić je niemożliwym (np. odłączenie mediów);
-: facere – wynikający z § 15 obowiązek podejmowania przez najemcę opisanych w tym paragrafie usług (np. ochrona budynku, administrowanie budynkiem, utrzymanie w należytym stanie wyposażenia technicznego budynku, jak również ogrzewanie budynku, dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków, usuwanie śmieci i nieczystości) oraz wynikający z § 7 obowiązek zapewnienia odpowiedniej mocy energii elektrycznej w przedmiocie najmu.

Niezawiniona przez żadną ze stron niemożliwość świadczenia dotyczy jedynie świadczenia, wynajmującego opisanego w § 11 pkt 2 umowy najmu - decyzją ustawodawcy, zgodnie § 5 ust. 1 pkt 1 lit. d rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej polskiej stanu zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. wprowadzono bowiem zakaz prowadzenia m.in. klubów fitness, co w przełożeniu na regulacje z umowy najmu oznacza niemożliwość spełnienia przez wynajmującego (pozwanego) świadczenia polegającego na udostępnianiu klientom najemcy wynajmowanych przez powoda powierzchni. Wszystkie pozostałe świadczenia wynajmującego (pozwanego) opisane w umowie były możliwe, co więcej świadczenia te były przez wynajmującego spełniane (a przynajmniej powód inaczej nie twierdzi). W szczególności podkreślenia wymaga, że pozwany bez przerwy świadczył na rzecz powoda usługi opisane w § 15 ( facere). Co więcej pozwany nieustannie spełniał świadczenie polegające na znoszeniu ( pati), że najemca używa przedmiot najmu, tj. zajmuje wynajmowane powierzchnie przechowując tam wyposażenie siłowni, urządzenia do ćwiczeń, towary, meble itp.

Z powyższego wynika, że na skutek decyzji ustawodawcy świadczenie wynajmującego (pozwanego) stało się niemożliwe tylko częściowo, tym samym powód nie może powoływać się na brak obowiązku zapłaty całego czynszu, zgodnie z art. 495 § 2 k.c. na powodzie spoczywał natomiast obowiązek zapłaty takiej części czynszu, która odpowiada tym świadczeniom wynajmującego, które nie zostały dotknięte niemożliwością i które nieustannie były przez wynajmującego spełniane.

Tymczasem powód - jak sam twierdzi - nie zapłacił w ogóle czynszu za miesiąc marzec 2020 r. za okres po dniu czternastym tego miesiąca oraz za miesiąc kwiecień 2020 r. w całości, tj. za czas, kiedy świadczenie wynajmującego z umowy najmu było częściowo niemożliwe na skutek decyzji ustawodawcy. Powód może oczywiście uznać, że częściowe wykonywanie świadczenia przez pozwanego (w takim zakresie, w jakim było to możliwe) nie ma dla niego znaczenia ze względu ze względu na zamierzony cel umowy, jakim było świadczenie usług fitness dla klientów (jak wskazano w pozwie powielając opinię prof. dr hab. M. R. (1) „siłownia zamknięta to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu”). W takiej sytuacji powód mógł skorzystać z uprawnienia z art. 495 § 2 k.c. i od umowy odstąpić, wiązałoby się jednak z opróżnieniem wynajmowanych pomieszczeń ze wszystkich rzeczy należących do powoda. Tymczasem powód stanowczo deklarował wobec pozwanego (zarówno w pismach procesowych jak i w toku niniejszego procesu), że nie zamierza płacić za sporny okres od 14 marca 2020 r. do końca kwietnia 2020 r. ani złotówki czynszu, nie zamierzał również odstąpić od umowy i opróżnić wynajmowanych pomieszczeń ze swoich rzeczy, które przez cały ten czas przechowywane były w wynajmowanych pomieszczeniach, co więcej pozwany świadczył za ten czas na rzecz powoda usługi związane z ochroną obiektu, administrowaniem, dostarczaniem mediów, itp. Powód odrzucał również polubowne propozycje pozwanego w przedmiocie odroczenia w czasie obowiązku zapłaty czynszu za okres obowiązywania ustawowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w branży fitness.

Z powyższych rozważań wynika, że powodowi nie służy wprawdzie ochrona z art. 15ze u. (...)19, służy mu jednak ochrona z art. 495 § 2 k.c.

Oznacza to, że powód mógł według swojego wyboru skorzystać z dwóch możliwości: albo zapłacić za sporny okres (w którym ustawodawca wprowadził zakaz prowadzenia działalności w branży fitness) część czynszu odpowiadającą tej części świadczenia pozwanego, która była przez pozwanego nieustannie wykonywana (nie była dotknięta niemożliwością świadczenia), albo od umowy odstąpić i opróżnić wynajmowane pomieszczenia.

W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy powód nie zapłacił jednak - jak sam wskazuje - ani złotówki czynszu za sporny okres, to jest za część miesiąca marca po 14 oraz za cały miesiąc kwiecień 2020 r., nie skorzystał również z uprawnienia odstąpienia od umowy, bez przerwy zajmując wynajmowane pomieszczenia, zatem pozwany słusznie skorzystał z uprawnienia z § 19 ust. 1 lit. b umowy i złożył oświadczenie o jej rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Tym samym powództwo w części obejmującej żądanie ewentualne nie może być uwzględnione nie tylko w oparciu o przepisy ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r., ale również w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego regulujące niemożliwość świadczenia.

Stan faktyczny sprawy został ustalony w oparciu o złożone do akt sprawy dokumenty, które nie były przez żadną ze strony kwestionowane, a także w oparciu o dowód z przesłuchania stron.

Dowód z przesłuchania stron - zarówno prezesa powoda jak i pozwanego zarządcy - należało uznać za wiarygodny. W zeznaniach tych osób nie było sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym, które mogłyby czynić je niewiarygodnymi. Co więcej jak już wyżej wspomniano wiele faktów opisywanych przez pozwanego, dotyczących rozkładu i przeznaczenia budynku byłego (...) handlowego (...) stanowi fakty powszechnie znane. W tym zakresie zeznania pozwanego pozwoliły jedynie na uporządkowanie oraz uszczegółowienie tych faktów.

Pominięty został powołany przez stronę powodową dowód z rzutów (planów) pięter budynku, które miałby przedstawić pozwany. Dokumenty w postaci tych rzutów miałyby służyć powodowi do przeprowadzenia rozumowania (wnioskowania faktycznego), powód uważał bowiem, że łączna powierzchnia najmu sklepów (...) i (...), z których każdy zajmuje jedno piętro, wynosi tyle, ile łączna powierzchnia najmu powoda - wynosząca dla dwóch wynajmowanych pięter 1.940 m². Rozumowanie to powód opiera na założeniu, że wszystkie cztery piętra stanowią swoje lustrzane odbicia. Dowód ten został pominięty, jest bowiem nieprzydatny dla rozstrzygnięcia. Jak już wyżej wyjaśniono rozumowanie przedstawione przez powoda jest wadliwe, po pierwsze, dlatego, że układ budynku – co potwierdzają zeznania pozwanego zarządcy – nie pozwala przyjąć, że cztery piętra stanowią swoje lustrzane odbicia. Po drugie jest faktem powszechnie znanym, że inny jest układ w przestrzeni piętra sklepu (...) i (...), co potwierdza treść umów z tymi podmiotami, z których każda dotyczy lokalu o innym metrażu. Po trzecie prezes zarządu powoda podczas przesłuchania w charakterze strony przyznał, że umowa najmu zawarta przez powoda obejmuje m.in. ciągi komunikacyjne, schody wewnętrzne między piętrami i szyb windowy. Tymczasem umowy najmu zawarte z podmiotami prowadzącymi sklepy (...) i (...) takich dodatkowych powierzchni nie obejmują, tym samym jest oczywiste, że nie można w uproszczeniu przyjąć, że łączna powierzchnia najmu sklepów (...) i (...) wynosi tyle, co powierzchnia najmu pomieszczeń używanych przez powoda. Tym samym porównywanie rzutów pięter budynku nie pozwoliłoby na przeprowadzenie rozumowania będącego podstawą domniemania faktycznego powoda.

Pominięty został również dowód z oględzin budynku. Przeprowadzenie tego dowodu nie przyczyniłoby się do ustalenia żadnych faktów istotnych dla rozstrzygnięcia. Układ i przeznaczenie pomieszczeń budynku byłego (...) handlowego (...), zwłaszcza w tej części, która stanowiła centrum handlowe, stanowi fakt powszechnie znany dla każdego mieszkańca S.. Fakt ten uzupełniają zeznania obu stron jak również zdjęcia przedłożone przez pozwanego, przedstawiające poszczególne pomieszczenia obiektu.

Powód złożył również w pozwie wniosek o zobowiązanie pozwanego do przedstawienia za okres ostatnich 5 lat zestawienia podmiotów, którym pozwany wynajmował powierzchnię handlowo-biurową. Nie jest to wniosek dowodowy, w istocie wniosek ten zwierza bowiem do tego, aby pozwany przedstawił określone twierdzenia w formie pisemnego zestawienia. Kodeks postępowania cywilnego nie przewiduje tego rodzaju wniosków dowodowych, strona może wnosić o zobowiązanie strony przeciwnej do przedstawienia dokumentów znajdujących się w jej posiadaniu, ale nie do „stworzenia” dokumentu, do czego sprowadza się wniosek powoda, zmierzający do uzyskania sporządzonego przez pozwanego zestawienia podmiotów. Dodatkowo wskazać trzeba, że dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy żadnego znaczenia nie ma lista podmiotów wynajmujących powierzchnie w całym budynku w ostatnich 5 latach. Rozstrzygnięcie sprawy opiera się bowiem o stan rzeczy z marca 2020 r., co już wcześniej wyjaśniono.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 108 § 1 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. i 99 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. Pozwany wygrał proces w całości, zarówno w odniesieniu do żądania pierwotnego, jak i żądania ewentualnego. Jak już wspomniano każde z żądań powoda – pierwotne i ewentualne – dotyczy tych samych lokali oraz oparte jest na tej samej podstawie faktycznej, jednakże zmierza do ustalenia stosunku prawnego między innymi podmiotami (różnica dotyczy podmiotu po stronie wynajmującego)

Wartość przedmiotu sporu dla każdego z tych żądań została określona przez powoda w uzasadnieniu pozwu na kwotę 400.881,60 zł (k. 17). Na stronie tytułowej pozwu omyłkowo podano natomiast jako wartość przedmiotu sporu opłatę stosunkową, wynoszącą 5% tej wartości. Miesięczny czynsz dla lokalu powoda wynosi 33.406,80 zł brutto (powód wskazywał w toku procesu, że regularnie co miesiąc płaci czynsz w tej wysokości i nie ma z tego tytułu zaległości, z wyjątkiem okresu, kiedy obowiązywał zakaz prowadzenia działalności dla klubów fitness, za który powód nie zapłacił). Powód wyliczył wartość przedmiotu sporu na podstawie art. 23 k.p.c. jako suma czynszu za rok.

Pozwany wygrał proces w całości, na poniesione przez pozwanego koszty niezbędne do celowej obrony w zakresie żądania głównego składa się wynagrodzenie jednego zawodowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości 10.800 zł stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od jednego pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, natomiast w zakresie żądania ewentualnego - wynagrodzenie jednego zawodowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w wysokości 10.800 zł.

VIII GC 386/20

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE