Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 listopada 2020 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 18 listopada 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko Ż. T. i D. T.

o zapłatę

na skutek apelacji Ż. T. i D. T.

od wyroku Sądu Rejonowego dla m.st Warszawy w Warszawie

z dnia 19 kwietnia 2019 r., sygn. akt XV GC 1075/17

1.  oddala apelację,

2.  zasądza od Ż. T. i D. T. solidarnie na rzecz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. 1.800 zł (tysiąc osiemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Andrzej Kubica Anna Gałas Bernard Litwiniec

Sygn. akt XXIII Ga 2294/19

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. w P. (poprzednio (...) sp. z o.o. sp. k. w P.) wniósł o zasądzenie solidarnie od Ż. T. i D. T. 48.929,10 zł wraz z kosztami procesu i odsetkami. Powód wskazał, że pozwani zawarli z poprzednikiem prawnym powoda umowę najmu trzech lokali użytkowych. Mimo rozwiązania umów pozwani nie zwrócili dwóch lokali, a jeden zwrócili po terminie. W konsekwencji powód domagał się zasądzenia zaległych czynszów za okres trwania umów, opłat eksploatacyjnych oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali za okres po rozwiązaniu umów.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów. Podnieśli, że wszystkie umowy najmu rozwiązały się z upływem terminu, na który zostały zawarte, nie doszło bowiem do ich przedłużenia. Wskazali, że od początku najmu lokale to zostały oddane w podnajem spółce (...) sp. z o.o. Z chwilą wygaśnięcia umów między stronami rozwiązaniu uległy także umowy podnajmu. W konsekwencji od tego czasu pozwanych nie można uznawać za posiadaczy lokali i nie są legitymowani biernie w procesie o roszczenia uzupełniające. Zarzucili, że roszczenie powoda w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jest niewykazane, po ustaniu umów stawki w nich określone nie były dla stron wiążące. Zaprzeczyli prawdziwości zestawień dotyczących opłat za media przedstawionych przez powoda wskazując, że nie zostały one poparte dokumentami źródłowymi. Podnieśli także, że dokumenty księgowe, na które powołał się powód nie zostały pozwanym nigdy doręczone. Wskazali także, że dokonywali wpłat, które powinny być uwzględnione.

Postanowieniem z 6 listopad 2018 r. Sąd zawiesił postępowanie i podjął je z udziałem (...) sp. z o.o. w P. jako generalnego następcy prawnego dotychczasowego powoda.

Wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2019 r. Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie w pkt I zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda 38.677,64 zł wraz
z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 6 października 2016 r. do dnia zapłaty; w pkt II oddalił powództwo w pozostałym zakresie; w pkt III zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda 4.030,99 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd I instancji ustalił, że (...) sp. z o.o. i spółka sp. k. w W. (dalej: (...)) zawarł z D. T. i Ż. T. (dalej: małżonkowie T.) umowę najmu lokalu
o powierzchni 35 położonego w Hipermarkecie (...) w L. przy ul. (...). Miesięczny czynsz ustalono na kwotę 20 €/m ^{( 2)} a miesięczne koszty eksploatacji na kwotę 2,80 €/m ^{( 2)}. Lokal został wydany 5 czerwca 2009 r. Kaucję ustalono na 2394 €. Strony podpisały aneks, zgodnie z którym czynsz począwszy od września 2009 r. ustalono na 40,00 €/m2
a powierzchnię lokalu na 12,8 m ^{( 2)}. Jednocześnie (...) wyraził zgodę na podnajem przez pozwanych lokalu spółce (...) sp. z o.o.

(...) sp. z o.o. i spółka sp. k. w W. (dalej: (...)) zawarł z D. T.
i Ż. T. (dalej: małżonkowie T.) umowę najmu lokalu o powierzchni
5 położonego w Hipermarkecie (...) w W. przy ul. (...). Miesięczny czynsz ustalono na kwotę 50 €/m ^{( 2)} a miesięczne koszty eksploatacji na 2,80 €/m ^{( 2)}. Kaucję ustalono na 792 €. Lokal wydano 1 kwietnia 2009 r. Strony podpisały aneks, zgodnie
z którym pierwszy czynsz miał być naliczany od lipca 2009 r. (...) sp. z o.o. i spółka sp. k.
w W. (dalej: (...)) zawarł z D. T. i Ż. T. (dalej: małżonkowie T.) umowę najmu lokalu o powierzchni 21,63 m ^{( 2)} położonego w Hipermarkecie (...) w Z. przy ul. (...). Miesięczny czynsz ustalono na 25 €/m ^{( 2)} a miesięczne koszty eksploatacji na 2,80 €/m ^{( 2)}. Kaucję ustalono na 1803,94 €. Lokal został wydany 25 lutego 2009 r. Strony podpisały aneks, zgodnie z którym powierzchnię ustalono na 21 m ^{( 2)} i zastrzeżono, że pierwszy czynsz zostanie naliczony za wrzesień 2009 r. Jednocześnie (...) wyraził zgodę na podnajem lokalu spółce (...) sp. z o.o. Lokal został zwrócony w dniu 10 kwietnia 2015 r.

Wszystkie umowy zawarto na okres 5 lat przy czym ustalono, że początek najmu wyznaczy data przekazania przedmiotów umów. Ustalono, że najemców będą obciążać bezpośrednie koszty utrzymania przedmiotu najmu, w szczególności: koszty energii elektrycznej, telefonu, wody, kanalizacji i gazu - używanych w lokalu (§ 5 ust. 3.1 umów). Płatności miały być wykonywane w złotych polskich według kursu średniego kursu NBP euro na pierwszy dzień roboczy miesiąca, za który należny był czynsz (§ 5 ust. 4.1 i 4.2 umów). Kwota czynszu miała podlegać waloryzacji co kwartał kalendarzowy zgodnie ze wskaźnikiem wzrostu cen dóbr konsumpcyjnych odnoszącym się do inflacji w krajach europejskich unii walutowej, publikowanym przez Eurostat (§5 ust. 5.1 umów). Kwota kosztów eksploatacyjnych miała podlegać corocznej waloryzacji o stały wskaźnik procentowy 5%.

W dniu 3 września 2010 r. małżonkowie T. wpłacili na rzecz (...) kaucję w łącznej kwocie 87.000 zł, spośród której 3.924 zł zaliczono na poczet kaucji dotyczącej lokalu
w W., 8.950 zł lokalu w Z. i 8.145 zł lokalu w L..

Sąd Rejonowy wskazał, że wszystkie trzy lokale zostały oddane przez małżonków T. w podnajem spółce (...) sp. z o.o.

Począwszy od lipca 2015 r. małżonkowie T. byli wzywani do zwrotu przedmiotowych lokali. W odpowiedzi składali oferty zawarcia dalszych umów najmu, które nie były przyjmowane.

Pismem z dnia 21 września 2016 r. A. wezwał małżonków T. do zapłaty kwoty 48 929,10 zł wraz z odsetkami tytułem czynszu, mediów i odszkodowania z tytułu zajmowania lokali w Z., W. i L.. Pismo zostało nadane w urzędzie pocztowym w dniu 21 września 2016 r.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że stan faktyczny w przedmiotowej sprawie był w znacznej mierze bezsporny. Jednocześnie wskazał, że pozwani kwestionowali fakt otrzymania dokumentów księgowych. Powód nie przedstawił w tej kwestii żadnych dowodów, fakt i data otrzymania poszczególnych faktur i not obciążeniowych pozostają zatem niewykazane. Powód przedstawił natomiast wezwanie do zapłaty z 21 września 2016 r. z wyciągiem z książki nadawczej. Potwierdzenie nadania przesyłki rejestrowej ma moc dokumentu urzędowego (art. 17 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2188 ze zm.), zaświadczając o dacie nadania przesyłki. W drodze domniemania faktycznego Sąd przyjął, że wezwanie do zapłaty zostało doręczone pozwanym w terminie 7 dni od daty nadania przesyłki, czyli 28 września 2016 r.

Dodatkowo Sąd I instancji stwierdził, że strony pozostawały w sporze także co do opłat za media, pozwani zarzucali bowiem, że tabele wykonane przez powoda są pozbawione mocy dowodowej. W tym zakresie uznał, że stanowisko pozwanego jest słuszne, ponieważ na dowód wysokości opłat za energię elektryczną i gospodarkę odpadami powód przedstawił wyłącznie wystawione przez siebie faktury i zestawienia danych. Sąd odmówił wiarygodności dowodom przedstawionym przez powoda, nie sposób bowiem ustalić ich prawdziwości i uznał, że pozostały niewykazane fakt i wysokość poniesionych przez powoda kosztów na media, których zwrotu od pozwanego powód się domagał.

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo było częściowo zasadne.

Sąd wskazał, że powód nie miał racji domagając się ustalenia, że umowy najmu dotyczące lokali w W. i Z. ulękły przedłużeniu ponad umówiony pierwotnie termin i zakończyły byt dopiero wskutek wypowiedzenia z dnia 4 listopada 2015 r.

Sąd I instancji podzielił stanowisko powoda, że umowy najmu na lokale
w L., W. i Z. uległy rozwiązaniu z upływem 5 lat od daty wydania nieruchomości powodom czyli odpowiednio: 5 czerwca 2014 r., 1 kwietnia 2014 r. i 25 lutego 2014 r. Jako że wszystkie roszczenia zgłoszone w pozwie dotyczą okresów po tych datach, Sąd I instancji uznał, że roszczenie powoda powinno być rozpoznane w świetle przepisów o roszczeniach uzupełniających.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że nie jest trafny najdalej idący zarzut pozwanego, zarzut braku legitymacji biernej pozwanych, mimo że jak podnosili pozwani niemal od początku trwania umów lokale pozostawały we faktycznym władaniu podnajemcy pozwanego - spółki (...) sp. z o.o. Sąd zwrócił uwagę, że z mocy art. 668 § 2 k.c. wskutek rozwiązania umów łączących strony wygasły także umowy, na podstawie których pozwany oddał lokale w podnajem. Nie oznacza to jednakże utraty posiadania lokalu przez pozwanych. W myśl art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Powyższy przepis zdaniem Sądu I instancji wskazuje, że posiadanie nie zawsze wiąże się z rzeczywistym, faktycznym władztwem nad rzeczą a dobitnie wyraz temu daje art. 337 k.c., zgodnie z którym posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Sąd Rejonowy przyjął, że zmiana stanu posiadania - zwłaszcza gdy posiadanie to ma charakter pośredni, wykonywany poprzez inne podmioty - wymaga zamanifestowania na zewnątrz, co potwierdza postanowienie Sądu Najwyższego z 15 maja 2018 r. (sygn. akt: II CSK 6/18). W ocenie Sądu Rejonowego, w realiach stanu faktycznego zaistniałego w przedmiotowej sprawie próżno się takiej manifestacji doszukać. Pozwani nigdy nie informowali powoda o tym, że wskutek wygaśnięcia umowy z podnajemcą utracili możliwość dysponowania lokalami. Nie wskazywali w szczególności, że podnajemca odmówił zwrócenia im przedmiotu najmu, uniemożliwiając z kolei zwrot do rąk powoda. Nadto, jak ocenił Sąd Rejonowy powód słusznie zaakcentował okoliczność, że umowa łączyła go
z pozwanymi, to od pozwanych powinien zatem przede wszystkim oczekiwać zwrotu lokali.
Dalej w tej kwestii, Sąd Rejonowy powołał się na przepis art. 675 § 1 k.c. z mocy, którego pozwani byli zobowiązani do zwrotu rzeczy powodowi; w oparciu
o tenże sam przepis mogli z kolei lokale odzyskać od podnajemcy. Natomiast, pozwani nie mogą z faktu niewykonania przez siebie swojego obowiązku umownego wywodzić dla siebie korzystnych skutków. Mając to na uwadze Sąd Rejonowy uznał, że pozwani byli legitymowani bierni w procesie oraz, że byli oni posiadaczami w złej wierze, byli bowiem świadomi obciążającego ich umownego obowiązku zwrotu rzeczy powodowi. Nadto po dacie wygaśnięcia umów najmu zawartych w 2009 r. nie mogli wobec powoda wylegitymować się tytułem do zajmowanych lokali. W konsekwencji Sąd I instancji przyjął, że spełnione zostały wszystkie przesłanki roszczenia o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, co czyniło powództwo usprawiedliwionym co do zasady.

Dalej Sąd Rejonowy wskazał, że zarówno przyznanie powodowi kwoty przekraczającej roszczenie określone w pozwie, jako również oparcie rozstrzygnięcia na innych faktach niż oddane pod osąd stanowi obrazę art. 321 § 1 k.p.c. W każdej sprawie jednakże Sąd obowiązany jest samodzielnie ustalić stan prawny i nie jest związany poglądami stron prezentowanymi w tym zakresie. Błędny pogląd powoda co do temporalnego zakresu obowiązywania dwóch umów nie wpływa zatem na zakres sprawy podlegającej rozstrzygnięciu. Decydujące są powołane przez powoda fakty: (1) przysługiwanie powodowi własności lokali oraz (2) zajmowanie tychże lokali przez pozwanego. Te fakty przez Sąd Rejonowy zostały ustalone i stanowiły podstawę uwzględnienia roszczenia w oparciu o art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 230 k.c.

Sąd I instancji wskazał, że w przedmiotowej sprawie bezspornym był fakt zawarcia
w roku 2009 r. umów pomiędzy stronami. Uznać trzeba, że każda ze stron zawierając rzeczone umowy działała w swoim najlepszym interesie ekonomicznym, brak bowiem żadnych przesłanek aby przyjąć, że było inaczej. W konsekwencji rzeczone umowy należy uznać za zawarte w sytuacji rynkowej. To z kolei pozwala przyjąć, że umówione świadczenia stron były wzajem siebie ekonomicznym ekwiwalentem. Dlatego też Sąd uznał - w braku dowodu przeciwnego - że suma umówionego czynszu i zryczałtowanej,- opłaty eksploatacyjnej netto odpowiada należnościom, które powód mógłby uzyskać, gdyby wynajął lokal innemu podmiotowi na wolnym rynku. Czynsz odpowiada utraconemu zyskowi powoda, zryczałtowane opłaty - kosztom, które powód poniósł, a które nie zostały mu zwrócone. Pozwani mają rację wskazując, że wobec rozwiązania umów łączących strony ich postanowienia nie wyznaczają wprost obowiązków stron. Okoliczności uzgodnień poczynionych pomiędzy stronami pozwalają jednakże wnioskować o ich zawarciu
w warunkach tynkowych a to z kolei o tym, że uzgodnione świadczenie należne powodowi odpowiada temu, co uzyskałby wynajmując lokal innemu najemcy.

Wskazując na to, że w odniesieniu do lokalu w Z. roszczenia powoda obejmują okres od marca 2014 r. do stycznia 2015 r. włącznie (11 miesięcy), Sąd I instancji uznał, że miesięczna należność powoda wynosi równowartość kwoty 645,12 €. Złożyła się na nią kwota czynszu wynosząca 570,15 €, co odpowiada iloczynowi metrażu ustalonego aneksem (21 m ²) oraz stawki 27,15 €/m ². Stawka ta jest wyższa niż zastrzeżona umownie (25 €/m ²). Jednakże umowa przewidywała waloryzację stawki czynszu, na co powód wskazał w pozwie. Pozwany nie zakwestionował dokonanej waloryzacji, w konsekwencji Sąd Rejonowy przyjął stawkę wskazaną w fakturze z 1 kwietnia 2015 r. (k. 113) za ustaloną prawidłowo. Na kwotę należności złożyła się także kwota 74,97 € miesięcznie tytułem zryczałtowanej opłaty eksploatacyjnej, jako iloraz powierzchni i stawki 3,57 €/m ². Także w tym wypadku stawka odbiega od umownej (2,80 €/m ²), co odpowiada dokonanej waloryzacji. Kwotę 645,12 € przeliczono na złote polskie zgodnie ze średnim kursem NBP na pierwszy dzień roboczy każdego kolejnego miesiąca. Suma tak ustalonego wynagrodzenia wyniosła 29.771,71 zł.

W przypadku lokalu położonego w L. Sąd Rejonowy wskazał, że powód domagał się zapłaty za cztery miesiące - od lutego do maja 2015 r. włącznie. Miesięczną należność w euro ustalono na kwotę 605,568 € ((12,80 m ² x 43,56 €/m ²) + (12,80 m ² x 3,75 €/m ²)). Powierzchnię i stawkę ustalono w oparciu o aneks (k. 43). Zwaloryzowane stawki przyjęto zgodnie ze wskazanymi w fakturze z 2 lutego 2015 r. (k. 115). Suma należności po przeliczeniu na złote polskie wyniosła według powyższych wyliczeń 9.958,63 zł.

Natomiast za zajmowanie lokalu w W. powód dochodził wynagrodzenia także za cztery miesiące od lutego do maja 2015 r. włącznie. Miesięczne wynagrodzenie ustalono na kwotę 264,00 € ((5,00 m ² x 50 €/m ²) + (5,00 m ² x 2,8 €/m ²)). W przypadku lokalu w W. miesięczne stawki za metr przyjęto z umowy, nie była ona bowiem aneksowana a powód nie przedstawił miesięcznej kwoty z uwzględnieniem waloryzacji. Łącznie wynagrodzenie po przeliczeniu wyniosło 4.341,51 zł.

Sąd Rejonowy wskazał, że na poczet należności wynikającej z tytułu zajmowania lokalu
w Z. powód zaliczył kwotę 2.397,25 zł kaucji, a na poczet lokalu w L. kwotę 2.996,95 zł. Jednocześnie Sąd Rejonowy uznał, ze pozwani nie mają racji podnosząc, że kaucja nie może posłużyć do rozliczenia należności z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy. Z chwilą ustania umów najmu, zgodnie z § 6 ust. 5 umowy, po stronie pozwanej powstało roszczenie o zwrot wpłaconych kaucji, a zatem w ocenie Sądu Rejonowego nie ma żadnych prawnych przeszkód do tego, aby powód swoje roszczenia wynikające z bezumownego korzystania z lokali potrącił z wierzytelnościami pozwanych o zwrot kaucji. W konsekwencji od sumy należności powoda odliczono wskazane w pozwie kwoty 2.397,25 zł i 2.996,95 zł.

W ocenie Sądu I instancji roszczenie powoda podlegało uwzględnieniu do kwoty 38.677,64 zł. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest bezterminowe, jego wymagalność zgodnie z art. 455 k.c. zależy od wezwania do zapłaty. Wymagalność roszenia powoda Sąd Rejonowy ustalił na 5 października 2016 r., 21 września 2016 r. (data nadania pisma) powód wezwał bowiem pozwanych do zapłaty. Uwzględniając termin 7 dni na doręczenie korespondencji i dalszy zwyczajowy termin 7 dni na wykonanie zobowiązania, Sąd Rejonowy uznał, że pozwani pozostawali w zwłoce z wykonaniem zobowiązania począwszy od dnia 6 października 2016 r. Od tej daty zasądzono na rzecz powoda odsetki na podstawie art. 481 § 1 k.c.

Roszczenie powoda zostało oddaleniu w całości w zakresie opłat za media, tj. energię elektryczną i odprowadzanie nieczystości. Jak wcześniej argumentował Sąd Rejonowy, powód nie wykazał w tym zakresie swojego roszczenia co do wysokości.

O kosztach Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, rozdzielając je stosunkowo pomiędzy stron na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona pozwana zaskarżając wyrok w części tj. co do pkt I i III zarzucając orzeczeniu naruszenie:

1.  art. 233 k.p.c. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające na uznaniu za niemające znaczenia dla sprawy i w konsekwencji pominięciu
w ustaleniu stanu faktycznego sprawy dowodów w postaci zeznań świadka M. Z. oraz przesłuchania pozwanego D. T., czego skutkiem było ustalenie przez Sąd Rejonowy, że pozwani korzystali z objętych pozwem lokali położonych L., W. i Z. oraz byli ich posiadaczami
i w konsekwencji uwzględnienie powództwa w określonej w pkt I. wyroku części;

2.  art. 233 k.p.c. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające na wyprowadzeniu z przeprowadzonych w toku postępowania dowodów wniosku, iż pozwani korzystali z objętych pozwem lokali położonych L., W.
i Z. w objętym pozwem okresie, pomimo tego, iż okoliczność ta nie została przez powoda wykazana, zaś pozwani przedłożyli dowody, z których jednoznacznie wynika, że nie korzystali z lokali w tym okresie, gdyż z lokali korzystała spółka (...) sp. z o.o., co doprowadziło do uwzględnienia przez Sąd Rejonowy powództwa w określonej w pkt I. zaskarżonego wyroku części;

3.  art. 231 k.p.c. oraz art. 278 § 1 k.p.c. poprzez uznanie za ustaloną w okolicznościach niniejszej sprawy wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z- objętych pozwem lokali położonych w L., W. i Z. na podstawie domniemania faktycznego, tj. domniemania, że wysokość tego wynagrodzenia odpowiada czynszowi najmu ww. lokali określonemu przez strony w zawartych przez nie uprzednio umowach najmu tych lokali, podczas gdy przedmiotowe umowy najmu zostały zawarte w 2009 r., a więc w czasie odległym od okresu, za który powód domaga się zapłaty za korzystanie z lokali, od którego rynkowe stawki czynszu najmu mogły ulec znacznej zmianie, podczas gdy ustalenie tej okoliczności wymagało posiadania wiadomości specjalnych, a więc wymagało przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, czego skutkiem było uznanie, że powód wykazał roszczenie co' do wysokości i uwzględnienie powództwa w części określonej w pkt. I. zaskarżonego wyroku;

4.  art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. poprzez ich zastosowanie do stanu faktycznego niniejszej sprawy, pomimo tego, iż objęte pozwem lokale położone w L., W. i Z. nie były w posiadaniu pozwanych, a więc ww. przepisy nie mogły mieć do zastosowania do pozwanych i nie są oni obowiązani do zapłaty na rzecz powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tych lokali;

5.  art. 336 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, zgodnie z którą posiadanie rzeczy nie zawsze wiąże się z rzeczywistym, faktycznym władztwem nad rzeczą i uznanie, że chociaż pozwani nigdy nie mieli faktycznego władztwa nad objętymi pozwem lokalami położonymi w L., W. i Z., to jednak byli ich posiadaczami.

W konsekwencji powyższego apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku
w części, tj. w pkt I. i III. poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, jak również o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz
o zasądzenie na rzecz powoda kosztów sądowych za II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych podlegała oddaleniu, jako niezasadna.

Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny, który Sąd Okręgowy akceptuje
i uznaje za własny. Trafna jest także ocena prawna przedstawiona przez Sąd I instancji.

Przechodząc do zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. to w orzecznictwie akcentuje się, że skuteczne postawienie takiego zarzutu wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest wystarczające natomiast przekonanie strony o innej niż przyjął sąd doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu.

Podkreślić należy, że zarzuty w sferze oceny dowodów, ze wskazaniem na naruszenie art. 233 k.p.c. są bardzo powierzchowne, tak w opisie, jak i w ich uzasadnieniu. Natomiast według Sądu II instancji, Sąd Rejonowy wyjaśnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Sąd I instancji przede wszystkim w sposób wyczerpujący i szczegółowy rozważył zgromadzony materiał dowodowy. Jednocześnie przedstawił on tok rozumowania i umotywował wnioski, do których doszedł. W ocenie Sądu II instancji, Sąd Rejonowy oceniając zebrane w sprawie dowody, nie przekroczył granic swobodnej oceny dowodów wyprowadzając z materiału dowodowego prawidłowe i logiczne wnioski, zgodne z wiedzą i doświadczeniem życiowym. Sąd I instancji przede wszystkim dokonał właściwej – mieszczącej się w granicach art. 233 § 1 k.p.c. – oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Odnosząc się już do literalnie wskazanych w apelacji zarzutów naruszenia art. 233 k.p.c. (pkt I. 1) i 2) apelacji), to jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Rejonowy uznał, że przesłuchanie świadków i pozwanego nie przyczyniło się do dokonania ustaleń istotnych dla sprawy. W konsekwencji niewątpliwie Sąd Rejonowy nie ustalił stanu faktycznego ani w całości ani w części na podstawie opisanych w przedmiotowym zarzucie apelacyjnym dowodów z zeznań świadka M. Z. oraz przesłuchania pozwanego D. T.. Zdaniem Sądu II instancji apelujący podnosząc zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. odnośnie do tych dowodów błędnie odnosi go do kwestionowanego ustalenia faktycznego – korzystania przez pozwanych z objętych pozwem lokali położonych w L., W. i Z.. Sąd Rejonowy takiego ustalenia nie poczynił. Przeciwnie, Sąd Rejonowy ustalił, że niemal od początku trwania umów lokale pozostawały we faktycznym władaniu podnajemcy pozwanych – spółki (...) sp. z o.o. w związku z tym, że pozwani zawarli z tym podmiotem umowy podnajmu (okoliczności bezsporne). Okoliczność „korzystania z lokali” w rozumieniu wskazanym w apelacji nie była przedmiotem sporu w tej sprawie i też ustaleń faktycznych oraz prawnych. Sąd Rejonowy ustalał i oceniał kwestię posiadania samoistnego i zależnego na gruncie ustalonego stanu faktycznego w sprawie i obowiązujących przepisów prawa (art. 336 i n. k.c.). W tym zakresie też została dokonana ocena zarzutu pozwanych braku legitymacji biernej, który w procesie pozwani formułowali w ten sposób, że w okresie po ustaniu najmu pozwani nie korzystali z ww. lokali ale korzystała z nich spółka (...) sp. z o.o.

Opisany w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. mimo, że faktycznie nie spełnia wymogów prawidłowości należy ocenić jako dotyczący legitymacji procesowej biernej ze względu na powołane przez apelującego korzystanie z rzeczy przez inny podmiot. Faktycznie zatem chodzi o to, że lokale zostały oddane w posiadanie zależne, co doprowadziło w ocenie skarżących także do naruszenia prawa materialnego, a to art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.p.c.

Zdaniem Sądu II instancji opisane zarzuty nie zasługiwały na uwzględnienie. Kwestia, czy samoistny posiadacz jest legitymowany biernie w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 k.c.) wówczas, gdy oddał nieruchomość w posiadanie zależne, była sporna w judykaturze i stała się przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który, rozpoznając przedstawione mu zagadnienie prawne, podjął uchwałę w składzie poszerzonym z dnia 19 kwietnia 2017 r. (III CZP 84/16). W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy podkreślił, że korzystanie przez posiadacza z nieruchomości oddanej przez niego w posiadanie zależne najemcy zostało zredukowane jedynie do pobierania pożytków cywilnych. W takim przypadku posiadacz samoistny w zasadzie nie ma możliwości wykorzystywania w inny sposób wartości użytkowej rzeczy, chociaż pozostaje ona w jego pośrednim władaniu. Sąd zwrócił także uwagę, że w art. 224 k.c. ustawodawca wyróżnił obok wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy także roszczenie o zwrot pożytków lub ich wartości, co stanowi dodatkowy argument za rozróżnieniem odpowiedzialności posiadacza samoistnego. Obowiązek zwrotu pożytków lub ich wartości może zatem powstać po stronie posiadacza samoistnego jedynie wtedy, gdy oddał on rzecz w posiadanie zależne w ramach stosunku prawnego przynoszącego takie korzyści. W tej sytuacji korzystanie przez posiadacza samoistnego z rzeczy polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, co wyłącza możliwość dochodzenia od niego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W niniejszej sprawie powód domagał się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Bezsporne jest także, że pozwani oddali lokale w posiadanie zależne, zawierając umowy podnajmu, ale pozostali posiadaczami samoistnymi nieruchomości. Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale, niemający tytułu prawnego samoistny posiadacz nieruchomości, oddając ją we władanie faktyczne najemcy, zachowuje status posiadacza samoistnego ( art. 337 k.c.). W takiej sytuacji zmienia się jedynie sposób korzystania przez posiadacza samoistnego z nieruchomości, a co za tym idzie zakres jego odpowiedzialności. W świetle powyższych rozważań nie budzi wątpliwości, że w niniejszej sprawie zarówno powód posiadał legitymację procesową do wystąpienia z powództwem o wynagrodzenie za korzystanie z lokali, jak i pozwani jako posiadacze samoistni lokali mieli legitymację procesową bierną w sprawie z tak określonym żądaniem.

Na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut naruszenia ww. przepisów prawa materialnego posadowiony w twierdzeniu skarżących, że nie byli posiadaczami lokali. Jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy z mocy art. 668 § 2 k.c. wskutek rozwiązania umów łączących strony tego procesu wygasły także umowy, na podstawie których pozwani oddali lokale w podnajem. Nie oznacza to jednakże utraty posiadania lokalu przez pozwanych. W myśl bowiem art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Powyższy przepis wskazuje, że posiadanie nie zawsze wiąże się z rzeczywistym, faktycznym władztwem nad rzeczą. Nie ma wątpliwości, ze konstatację te potwierdza art. 337 k.c. zgodnie, z którym posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Posiadanie jest szczególnym stanem faktycznym, polegającym na możliwości wykonywania władztwa w odniesieniu do rzeczy. Jako stan faktyczny, posiadanie nie ulega co do zasady zmianie wyłącznie wskutek zmiany stosunków umownych (wyjąwszy art. 350 i 351 k.c.). Jeżeli zatem pozwani po wygaśnięciu umów najmu nie podjęli żadnej aktywności zmierzającej do ustania ich posiadania samoistnego lokali, szczególnie nie wydali powodowi lokali wbrew obowiązkowi umownego z art. 675 § 1 k.c., to stan faktyczny, którym jest posiadanie nie ustał. Co więcej, pozwani nie przedstawili żadnego dowodu na to, że podnajemca odmówił im zwrócenia im przedmiotu najmu, uniemożliwiając z kolei zwrot do rąk powoda.

Sąd Okręgowy w pełni podzielił także rozważania Sądu Rejonowego odnośnie utraty przez pozwanych dobrej wiary. Sąd I instancji trafnie wywiódł, że od czasu wygaśnięcia umów najmu byli oni posiadaczami w złej wierze, byli bowiem świadomi obciążającego ich umownego obowiązku zwrotu rzeczy powodowi. Nadto po dacie wygaśnięcia umów najmu zawartych w 2009 r. nie mogli wobec powoda wylegitymować się tytułem do zajmowanych lokali. Tym samym Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że w sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki roszczenia o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Jeśli chodzi o zarzuty naruszenia art. 231 k.p.c. oraz art. 278 § 1 k.p.c. a w istocie dotyczące wysokości zasądzonego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali wyjaśnić należy, że podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Za podstawę ustalenia wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia przyjmowana jest stawka rynkowa, stosowana za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy bez tytułu prawnego. W odniesieniu do rzeczy będących przedmiotem najmu lub dzierżawy, wynagrodzenie obejmować powinno to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał rzecz w najem lub dzierżawę. (zob. uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84; a także uchwały SN: z dnia 7 stycznia 1998 r., sygn. akt III CZP 62/97 i z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 29/05). W tego rodzaju sprawach najczęstszym dowodem, który jest przeprowadzany na okoliczność wysokości wynagrodzenia jest dowód z opinii biegłego, co jednak nie oznacza, że sąd orzekający jest ograniczony wyłącznie do takiego dowodu, gdyż obowiązujące przepisy postępowania cywilnego z pewnością takiego ograniczenia nie formułują.

Apelujący podnosząc powyższy zarzut jednocześnie, podobnie jak w czasie całego postępowania w tej sprawie, w ogóle nie kwestionują matematycznych wyliczeń i prawdziwości źródeł do tych wyliczeń, które to źródła Sąd Rejonowy konkretnie wskazał i precyzyjnie opisał. To z kolei powoduje już, co do zasady uznanie zarzutów za chybione, ponieważ sama okoliczność, że sąd orzekający nie skorzystał z dowodu z opinii biegłego nie może skutkować obaleniem dokonanych wyliczeń opartych na konkretnych dowodach.

Sąd II instancji zwraca uwagę, że zgodnie z art. 231 k.p.c. sąd może uznać za ustalone fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z innych ustalonych faktów. Domniemanie faktyczne, przewidziane art. 231 k.p.c., jest środkiem pozwalającym ustalić określony element stanu faktycznego, konstruowanym z uwzględnieniem reguł z art. 233 § 1 k.p.c., a tym samym należy do kręgu czynności związanych z dokonywaniem ustaleń faktycznych i oceny dowodów. Przepis art. 231 k.p.c. zawiera definicję ustawową domniemania faktycznego, rozumianego w nauce jako osąd, którego treścią jest uznanie określonego faktu (istotnego dla rozstrzygnięcia danej sprawy) za ustalony, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z zasad logiki i doświadczenia z innych, ustalonych już faktów (por. m. in. wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 410/00, wyrok SN z dnia 3 grudnia 2003 r., I CK 297/03, wyrok SN z dnia 28 września 2005 r., I CK 114/05). W ramach takiego wnioskowania sąd ma pełną swobodę, powinien jednakże uwzględniać całokształt okoliczności faktycznych w konkretnej sprawie. Domniemany fakt nie wymaga twierdzenia ani dowodzenia, w przeciwieństwie do okoliczności stanowiących podstawę faktyczną domniemania (zob. wyrok SN z dnia 22 stycznia 1998 r., II UKN 465/97, wyrok SN z dnia 30 marca 2000 r., III CKN 811/98, postanowienie SN z dnia 17 października 2000 r., I CKN 1196/98, wyrok SN z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10, wyrok SN z dnia 11 sierpnia 2010 r., II UK 79/10). W ocenie Sądu odwoławczego apelujący podnosząc zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisu art. 231 k.p.c. pominął to, że domniemanie faktyczne, będące rozumowaniem sędziego opartym na wiedzy i doświadczeniu, może być wzruszone poprzez wykazanie nieprawidłowości tego rozumowania. Ta nieprawidłowość może polegać na tym, że fakt przyjęty przez sąd za podstawę wnioskowania o innym fakcie nie został ustalony, albo też na tym, że fakty składające się na podstawę domniemania faktycznego nie uzasadniają, w świetle wiedzy i doświadczenia życiowego, wyprowadzonego z niej wniosku. Pozwani w apelacji na takie nieprawidłowości w ogóle się nie powołują. Tymczasem w okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy były przeprowadzone dowody bezpośrednie co do wysokości należności, w szczególności dowody z dokumentów, których treść nie była zaprzeczana. Ponadto dowody te zostały ocenione przez sąd orzekający z uwzględnieniem umów stron, które były zawarte w warunkach rynkowych. Sąd Rejonowy musiał zatem rozważyć wszystkie okoliczności sprawy i nie mógł pominąć tych dowodów tak jak oczekują tego apelujący. W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że domniemania faktyczne, na które powoływał się powód były wystarczające do uwzględnienia roszczenia co do wysokości w części a nie zostały skutecznie wzruszone dowodami przeciwnymi przeprowadzonymi w toku rozprawy. Rozumowanie Sądu I instancji było przy tym zgodne z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego, w szczególności nie podważone w apelacji. W ocenie Sądu odwoławczego apelujący formułując taki zarzut procesowy, nie zdołali podważyć wiarygodności tych dowodów, z którymi faktycznie nawet nie polemizowali. W tej sytuacji podnoszone w apelacji ogólne zastrzeżenie zmierzające do podważenia dokonanej przez Sąd Rejonowy oceny wiarygodności dowodów na wysokość wynagrodzenia tylko dlatego, że brak było dowodu z opinii biegłego nie mogą odnieść zamierzonego skutku w postaci zmiany tej oceny przez Sąd odwoławczy.

Sąd II instancji, mając też na uwadze już poczynione wywody uznał za chybiony także zarzut naruszenia art. 336 k.c. Wskazany przepis zawiera regulację ogólną posiadania, które jest rozumiane jako faktyczne władztwo nad rzeczą. Zgodnie z tym przepisem posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Wbrew temu, co ogólnie wskazuje się w apelacji prawidłowa wykładnia tego przepisu przez Sąd Rejonowy nie budzi wątpliwości, w szczególności wobec tego, że w świetle art. 337 k.c. posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Pozwani, co niesporne byli związani węzłem obligacyjnym z powodem i nie zwrócili mu przedmiotów najmu, a oddali je do korzystania (w posiadanie zależne) innemu podmiotowi. Tym samym status pozwanych posiadaczy względem powoda trwał. Jak wskazał SN w wyroku z dnia 19 listopada 1993 r. (II CRN 130/93) na gruncie obowiązującego stanu prawnego, tak jak posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne, tak - w drodze analogii do art. 337 k.c. - posiadacz zależny nie traci swego posiadania w wyniku oddania rzeczy innej osobie w dalsze posiadanie zależne. Podzielając ten niekwestionowany pogląd trzeba podnieść, że na tle stanu faktycznego w tej sprawie strona pozwana mimo oddania lokali do korzystania podmiotowi trzeciemu (umowy podnajmu wygasły) nie utraciła w odniesieniu do tych lokali statusu posiadacza. Tym samym roszczenie powoda było usprawiedliwione, co do zasady.

Reasumując, Sąd II instancji nie uznał zasadności żadnego z zarzutów apelacji. Mając zatem na uwadze to, że prawidłowości rozstrzygnięcia Sądu I instancji nie obaliły zarzuty zgłoszone przez pozwanych w apelacji oraz że sąd odwoławczy nie stwierdził uchybień, które winien brać pod uwagę z urzędu - na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. - wywiedziona w sprawie apelacja została oddalona jako bezzasadna.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.
i obciążono nimi w całości pozwanych, jako stronę w całości przegrywającą postępowanie apelacyjne. Na zasądzone koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika powoda (1.800 zł), którego wysokość wynika z § 2 pkt 5) w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Andrzej Kubica Anna Gałas Bernard Litwiniec