Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 czerwca 2021 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2021 r. w Szczecinie na rozprawie

sprawy z powództwa J. P.

przeciwko J. M. (1)

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda J. P. na rzecz pozwanej J. M. (1) kwotę 3.617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt III C 613/20

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 30 maja 2019 r. powód J. P. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w S., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł o zasądzenie od pozwanej J. M. (1) kwoty 11.645,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 16 maja 2019 r. do dnia zapłaty, oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, w tym również opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu żądania pozwu powód wskazał, że dochodzona pozwem kwota stanowi wynagrodzenie (prowizję) należne powodowi z tytułu umów pośrednictwa zawartych między stronami kolejno w dniach 10 października 2016 r. i 5 stycznia 2018 r. Powód podał, że jako pośrednik zobowiązał się na mocy wyżej wskazanych umów, do podjęcia czynności zmierzających do zbycia lokali mieszkalnych położonych w S. przy ul. (...) (§ 1 Umowy), należących do pozwanej. Wskazał, że zgodnie z treścią § 3 Umowy, za wykonanie umowy pośrednictwa uważa się zawarcie umowy powodującej zbycie spółdzielczego własnościowego prawa lub nieruchomości opisanej w § 1 Umowy, a także zawarcie umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej, zaakceptowanej przez pozwaną z klientem wskazanym przez powoda, również ze wskazanym klientem innego biura nieruchomości współpracującego z Arką. Nadto wynagrodzenie powoda ustalono w systemie prowizyjnym jako 2,3 % ceny ustalonej między stronami. W wyniku działań powoda, w dniu 5 stycznia 2018 r. doszło do zawarcia dwóch przedwstępnych umów sprzedaży dotyczących lokalu pozwanej, a objętych umową pośrednictwa z dnia 10 października 2016 r., a następnie w dniu 20 czerwca 2018 r. w wyniku działań powoda doszło również do zawarcia kolejnej, trzeciej przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu (objętego umową pośrednictwa z dnia 5 stycznia 2018 r.). Powód wskazał, że ostateczna cena sprzedaży nieruchomości wskazanych wyżej wyniosła 500.000,00 zł, co de facto stanowiło podstawę obliczenia wynagrodzenia (prowizji) należnego powodowi w wysokości 11.500,00 zł netto + VAT 23% (14.145,00 zł brutto). Powód podał także, że pozwana dotychczas zapłaciła na rzecz powoda wynagrodzenia w wysokości 2.500,00 zł, która po odjęciu od należnego mu wynagrodzenia brutto – daje dochodzoną przez powoda w niniejszym postępowaniu kwotę 11.645,00 zł brutto. W ocenie powoda, z uwagi na fakt, że stroną wyżej wymienionych umów przedwstępnych byli klienci wskazani przez powoda, ziściła się przesłanka wymagalności wynagrodzenia powoda określona w § 3 Umowy. Powód wskazał ponadto, że przy realizacji umowy pośrednictwa, w imieniu powoda czynności wykonywał jego wieloletni współpracownik – P. J.. Pomimo pisemnego wezwania do zapały z 24 kwietnia 2019 r. pozwana nie dokonała zapłaty, chociaż nie zakwestionowała należności powoda.

W dniu 8 listopada 2019 r. Referendarz w tut. Sądzie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, uwzględniając w całości żądanie pozwu (ówczesna sygnatura akt III Nc 1488/19).

23 marca 2020 r. pozwana J. M. (1), reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty z dnia 8 listopada 2019 r., zaskarżając nakaz zapłaty w całości i wnosząc o oddalenie powództwa w całości, a także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana wniosła również o zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy pomiędzy pozwaną a J. i E. W. prowadzonej wówczas przez Sąd Okręgowy w Szczecinie pod sygn. akt I C 40/19.

W uzasadnieniu sprzeciwu, pozwana podniosła, że umowa z jakiej powód wywodzi swoje roszczenia jest nieważna wskazując na abuzywność jej postanowień. Ponadto pozwana wskazała, że umowa łącząca strony postępowania jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, gdyż kształtuje prawa i obowiązki stron w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, tym samym powodując zachwianie równowagi stron. Pozwana wskazała również na nieprecyzyjność umowy w zakresie, w jakim wskazuje się nieruchomości lokalowe, których owa miała dotyczyć. Dalej, pozwana podkreśliła, że zastosowany przez powoda sposób ustalenia wynagrodzenia przewidziany postanowieniem § 3 Umowy - wyrokiem z dnia 17 czerwca 2009 r. w sprawie o sygn. akt. XVII AmC 324/08 został przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - uznany jako klauzula abuzywna. Pozwana podniosła, że powodowi wynagrodzenie się nie należy, gdyż zarówno E. i J. W. złożyli pozwanej oświadczenie o odstąpieniu od umów przedwstępnych, z których powód wywodzi swoje roszczenia, jak również pozwana złożyła E. i J. W. oświadczenie o odstąpieniu od wyżej wspomnianych umów, zaś skutkiem odstąpienia od umów jest to, że takową uważa się za niezawartą. Pozwana podkreśliła, że skoro powód wywodzi skutki prawne z zawarcia umów przedwstępnych, to odstąpienie od nich niweczy także uprawnienie powoda do żądania prowizji. Dalej pozwana podniosła, że zapisy Umów pośrednictwa przywołanych wyżej, są nieprecyzyjne, a na ich podstawie nie jest możliwe ustalenie wysokości prowizji powoda. Pozwana oświadczyła, że strony doszły do porozumienia, że kwota 2.500 zł, którą otrzymał powód – miała wyczerpywać żądania powoda z tytułu prowizji.

W replice na sprzeciw z dnia 22 lipca 2020 r. powód J. P. zaprzeczył, aby wystąpiły jakiekolwiek podstawy do uznania umowy zawartej między stronami za nieważną bądź uznania jej zapisów za abuzywne. Powód zaprzeczył nadto, aby została zachwiana równowaga stron. Zaznaczył ponadto, że pomimo stosowania wzoru umowy, jej postanowienia mogą być każdorazowo negocjowane przez klientów. Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, nie zaś rezultatu, polegająca na skojarzeniu stron przyszłych umów. Podniósł również, że w toku realizacji umów nie było wątpliwości co do tego, jakich lokali dotyczy zawarta umowa. Lokale te były na dzień zawierania umów pośrednictwa niewybudowane i niewyodrębnione, czego dowodzi treść umów przedwstępnych. Późniejsze okoliczności co do odstąpienia od umów zawartych przez pozwaną z osobami trzecimi nie zmieniają tego, że powód swoje umowy zawarte z pozwaną wykonał.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny sprawy:

Powód J. P. prowadzi pod firmą (...) działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Pozwana J. M. (1) prowadziła na terenie strychu budynku przy ul. (...) w S. za zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości inwestycję polegającą na adaptacji powierzchni strychowej ok. 150 m ² pod lokale mieszkalne. Inwestycja ta polegała na przebudowie i nadbudowie pomieszczenia strychu oraz podłączeniu powstałych w ten sposób 2 lub 3 lokali mieszkalnych do wewnętrznej instalacji budynku, a następnie ustanowienia odrębnej własności powstałych w ten sposób lokali mieszkalnych oraz przeniesieniu ich własności na inwestorkę lub inną wskazaną przez nią osobę.

Dowód:

- zeznania świadka P. J. - k. 53-55,

- umowa o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, k. 8-9,

-przesłuchanie pozwanej J. M. (1) – k. 57-58.

Pozwana J. M. (1) chcąc sprzedać wskazane wyżej lokale mieszkalne, zdecydowała się na zawarcie umowy pośrednictwa z J. P., który zawodowo trudził się działalnością pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Przy realizacji umowy pośrednictwa, czynności pośrednictwa były wykonywane w imieniu powoda przez jego wieloletniego współpracownika P. J.. P. J. bezpośrednio uczestniczył w zawieraniu umowy pośrednictwa i w wykonywaniu czynności pośrednictwa.

10 października 2016 r. strony zawarły pierwszą umowę pośrednictwa – sprzedaży- J. M. (1) jako oferująca i J. P. jako pośrednik.

Zgodnie z § 1 umowy, pośrednik zobowiązał się do podjęcia czynności zmierzających do zbycia lokali mieszkalnych znajdujących się przy ul. (...) w S., przy czym jako cenę ofertową strony ustaliły kwotę 4.500 zł/m ².

W § 3 umowy ustalono, że wykonanie przedmiotowej umowy pośrednictwa następuje w momencie zawarcia umowy powodującej zbycie spółdzielczego prawa lub nieruchomości opisanej w § 1 umowy, a także zawarcie umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej zaakceptowanej przez oferującego z klientem wskazanym przez pośrednika, również ze wskazanym klientem innego biura nieruchomości współpracującego z ARKĄ.

W § 4 pkt 1 umowy ustalono, że z tytułu wykonania umowy pośrednictwa, oferująca zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości 2,3% ceny ustalonej między stronami przedmiotu umowy opisanego w § 1 umowy, powiększoną o należny podatek VAT, przy czym według § 6 pkt 4 umowy – w sytuacji, gdy dojdzie do odstąpienia od obsługi transakcji przez pośrednika, niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej bądź jej rozwiązania – nie zmienia to wysokości wynagrodzenia określonego w § 4 pkt 1 umowy, zaś prowizja przysługuje pośrednikowi także wówczas, gdy po zaakceptowaniu przez klienta – poszukującego ceny sprzedaży, oferujący odstępuje od umowy lub przez podwyższenie ceny uniemożliwia jej zawarcie.

5 lutego 2018 r., J. M. (1) ponownie zawarła umowę pośrednictwa – sprzedaży z J. P., będącą kontynuacją poprzedniej umowy. Postanowienia tej umowy były co do swej istoty analogiczne jak postanowienia umowy 10 października 2016 r., przy czym zostało w niej wskazane, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) o powierzchni około 54,64 m2.

Na chwilę zawarcia umów pośrednictwa lokale mieszkalne znajdujący się przy ul. (...) w S., które był przedmiotem ww.umów nie zostały jeszcze wyodrębnione. J. M. (1) była uprawniona do przebudowy nieruchomości wspólnej z przeznaczeniem na dwa lub trzy lokale, podłączenie tych lokali do wewnętrznej instalacji budynku, wyodrębnienie odrębnej własności wybudowanych lokali i nabycie ich własności, a następnie sprzedaży tych lokali.

Dowód:

- umowa pośrednictwa z 10 października 2016 r. - k. 9,

- umowa pośrednictwa z 5 lutego 2018 r. - k. 8,

- zeznania świadka P. J. - k. 53-55,

- przesłuchanie pozwanej J. M. (1)– k. 57-58.

Pozwana J. M. (1) rozumiała umowę pośrednictwa w ten sposób, że wynagrodzenie należne powodowi stanie się wymagalne w momencie, gdy dojdzie do finalnej sprzedaży nieruchomości lokalowych wskazanych w umowie pośrednictwa. I. przy podpisywaniu Umowy nie zastanawiała się nad kwestią wynagrodzenia pośrednika, albowiem uważała, że jak sprzeda mieszkania, to będzie miała środki na wynagrodzenie dla pośrednika. Podczas podpisywania Umowy interesowała ją sprzedaż mieszkań za określoną cenę, tzn. interesowało ją to, jaka kwota będzie dla niej, a jaka dla pośrednika, ale dopiero po sprzedaży mieszkań.

Dowód:

-przesłuchanie pozwanej J. M. (1) – k. 57-58.

Czynności podjęte przez pośrednika nieruchomości sprowadziły się między innymi do zamieszczenia ogłoszenia na portalu O..pl oraz okazywania nieruchomości zainteresowanym i udzielania im informacji.

Pod koniec 2017 r. E. i J. W. znaleźli na portalu O..pl ogłoszenie dotyczące sprzedaży mieszkań przy ul. (...) w S.. Celem zapoznania się z ofertą skontaktowali się z biurem (...) z siedzibą w S. prowadzonym przez powoda J. P..

1 grudnia 2017 r. J. W., jako poszukujący, zawarł z J. P., jako pośrednikiem, umowę pośrednictwa - nabycia, w ramach której pośrednik zobowiązał się do podjęcia czynności zmierzających do nabycia lokali mieszkalnych położonych w S. przy al. (...), poszukujący zobowiązał się do zapłaty wynagrodzenia w wysokości 2% ceny sprzedaży nieruchomości powiększone o podatek VAT, tytułem wynagrodzenia za wykonanie umowy. Za wykonanie przedmiotowej umowy pośrednictwa przyjęto zawarcie umowy powodującej nabycie nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także zawarcie umowy przedwstępnej lub złożenie pisemnego oświadczenia przez sprzedającego o akceptacji zaoferowanych przez poszukującego na piśmie warunków transakcji.

J. W. wraz z żoną zawarli również z J. P. umowę rezerwacyjną, w której oświadczyli, że dokonali wyboru oferty nabycia nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) za pośrednictwem tego biura.

Dowód:

- umowa pośrednictwa z 1 grudnia 2017 r. – k. 10,

- zeznania świadka J. W. – k. 55-58.

5 stycznia 2018 r. J. M. (1) zawarła z E. W. i J. W. przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, który zamierzała wybudować w budynku przy al. (...), o powierzchni 37,87 m2, i zobowiązała się wyodrębnić własność tego lokalu i sprzedać na rzecz E. W. i J. W. za cenę 163.000 zł – w terminie do 15 czerwca 2018 r.

5 stycznia 2018 r. J. M. (1) zawarła z E. W. i J. W. przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, który zamierzała wybudować w budynku przy al. (...), o powierzchni 30 m2, a następnie zobowiązała się wyodrębnić jego własność i sprzedać na rzecz E. W. i J. W. za cenę 139.000 zł – w terminie do 15 czerwca 2018 r.

20 czerwca 2018 r. J. M. (1) zawarła z E. W. i J. W. przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, który zamierzała wybudować w budynku przy al. (...), o powierzchni 54 m2, a następnie zobowiązała się wyodrębnić jego własność i sprzedać na rzecz E. W. i J. W. za cenę 198.000 – w terminie do 1 lutego 2019 r.

20 czerwca 2018 r. strony zmieniły również termin zawarcia umów przyrzeczonych do umów z 5 stycznia 2018 r. do na dzień 1 lutego 2019 r.

Przyszłe lokale były tymi samymi, o których stanowiła umowy z 1 grudnia 2017 r., zawarte przez powoda z J. W..

Dowód:

- umowa z 5 stycznia 2018 r. – akt notarialny rep. A numer (...) z aneksem - k. 13-15,

- umowa z 5 stycznia 2018 r. – akt notarialny rep. A numer (...) - k. 16-17,

- umowa z 20 czerwca 2018 r. – akt notarialny rep. A numer (...) - k. 11 -12.

E. W. i J. W. ostatecznie nie zakupili lokali mieszkalnych należących do pozwanej J. M. (1) i położonych w budynku przy al. (...) i skutecznie odstąpiło od zawartych z pozwaną umów przedwstępnych. J. M. (1) nie zdołała bowiem wybudować i wyodrębnić lokali w umówionym terminie. I. podczas realizacji inwestycji w budynku przy ul. (...) w S. napotykała różnorodne problemy ze strony niesolidnych wykonawców robót budowlanych oraz trudności ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości.

Dowód:

- zeznania świadka P. J., k. 53-55,

- zeznania świadka J. W., k. 55-56,

- przesłuchanie pozwanej J. M. (1) k. 57-58,

- akty notarialne z 12 lutego 2019 r. – w aktach I C 430/19,

- odstąpienie od umowy z wezwaniem do zapłaty – w aktach I C 430/19.

Pismem z dnia 24 kwietnia 2019 r. powód J. P. wezwał pozwaną J. M. (1) do zapłaty kwoty 11.645,00 zł tytułem wynagrodzenia mu należnego na podstawie umowy pośrednictwa z dnia 10 października 2016 r. wskazując, że w wyniku wykonania przez niego usługi, w dniu 5 stycznia 2018 r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, co implikuje po stronie pozwanej obowiązek uiszczenia należnego wynagrodzenia (prowizji). Wezwanie zostało skutecznie doręczone wraz z fakturą VAT nr (...) opiewającą na wyżej wskazaną kwotę.

J. M. (1) nie odniosła się do wezwania do zapłaty.

Na poczet wynagrodzenia powoda z tytułu łączących strony umów pośrednictwa pozwana J. M. (2) zapłaciła J. P. kwotę 2.500 zł.

Niesporne, a nadto:

- wezwanie do zapłaty z dowodem nadania – k. 18-19,

- faktura vat – k. 20,

- zeznania świadka P. J. - k. 53-55.

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie powód J. P. domagał się zasądzenia od pozwanej J. M. (1) kwoty 11.645,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 16 maja 2019 r. do dnia zapłaty, zaś jako podstawę swojego żądania, powód wskazał umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości, zawarte kolejno w dniach 10 października 2016 r. oraz 5 lutego 2018 r. pomiędzy J. P. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...), a pozwaną J. M. (1), których przedmiotem było podjęcie przez powoda czynności zmierzających do zbycia lokali mieszkalnych położonych w S. przy ul. (...), które w wyniku adaptacji strychu miały zostać przez pozwaną wyremontowane i następnie wyodrębnione jako odrębna własność i sprzedane.

Sąd w tym zakresie wskazuje, jako szczególnie ważne z punktu widzenia niniejszego postępowania - postanowienia obu Umów, a mianowicie postanowienia ujęte w § 3, § 4 pkt 1 oraz w § 6 pkt 4 (w odniesieniu do umowy z dnia 5 lutego 2018 r. kolejno postanowienia § 3, § 4 pkt 1 oraz § 6 pkt 5), w ramach których przewidziano, że „ (…) wykonanie przedmiotowej Umowy pośrednictwa następuje w momencie zawarcia umowy powodującej zbycie spółdzielczego prawa lub nieruchomości opisanej w § 1 Umowy, a także zawarcia umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej zaakceptowanej przez pozwaną z klientem wskazanym przez powoda, również ze wskazanym klientem innego biura nieruchomości współpracującego z powodem (…) i „(…) z tytułu wykonania umowy pośrednictwa, pozwana zapłaci powodowi wynagrodzenie w wysokości 2,3% ceny ustalonej między stronami przedmiotu umowy opisanego w § 1 Umowy, powiększoną o należny podatek VAT”, przy czym według § 6 pkt 5 Umowy – „w sytuacji, gdy dojdzie do odstąpienia od obsługi transakcji, niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej bądź jej rozwiązania – nie zmienia to wysokości wynagrodzenia określonego w § 4 pkt 1 Umowy, zaś prowizja przysługuje powodowi także wówczas, gdy po zaakceptowaniu przez klienta – poszukującego ceny sprzedaży, pozwana odstępuje od Umowy lub przez podwyższenie ceny uniemożliwia jej zawarcie”.

W omawianym stanie faktycznym niespornym było, że powoda jako przedsiębiorcę i pozwaną jako konsumenta łączyły umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pozwana bowiem nie trudniła się działalnością gospodarczą w zakresie zawodowej sprzedaży nieruchomości, a na gruncie omawianych umów występowała jako osoba fizyczna, a zatem występowała jako konsument w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.

Omawiana umowa jest obecnie umową nazwaną, uregulowaną w sposób szczątkowy w art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.).

Zgodnie z ustępem 3 ww. art. 180, zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Stosownie zaś do art. 179b ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1.  nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2.  nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3.  najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;

4.  innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Umowa pośrednictwa jest najbardziej zbliżona w swoim charakterze do umowy agencyjnej. Wskazał na to Sąd Najwyższy w wyroku z 23 listopada 2004 r. sygn. akt I CK 270/04, podkreślając, że pośrednictwo polega na wykonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych, pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy będzie możliwe, ale już z udziałem tylko samych zainteresowanych i pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadziły zainteresowanych do zawarcia takiej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku. Zaznaczyć przy tym trzeba, że przy tak oszczędnej regulacji ustawowej odnoszącej się do umów pośrednictwa, zasadnicze znaczenie dla ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego ma umowa. Umowa jest zatem podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika (por. wyrok SN z dnia 12.01.2007 r., IV CSK 267/06).

Umowa pośrednictwa jest umową odpłatną. Strony w umowie mogą określić zarówno sposób ustalenia wynagrodzenia, jak i jego wysokość. Przy pośrednictwie, wynagrodzenie zazwyczaj ustala się jako ułamek liczony od ceny sprzedaży własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa do nieruchomości. Wskazać przy tym należy, że strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu.

Wobec tego, że strony umowy pośrednictwa mogą ułożyć swój stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.), to Sąd przy rozpoznawaniu przedmiotowej sprawy – zwłaszcza ze względu na zarzuty podniesione przez pozwaną - winien również odnieść się do kwestii związanych z postanowieniami spornych umów, przy czym powinien mieć na względzie przepis art. 381 ¹ k.c., zgodnie z którym postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Na potrzeby niniejszej sprawy należy przytoczyć dodatkowo regulację zawartą we wspomnianym wyżej przepisie, a mianowicie w jego § 3 i 4, w którym ustawodawca przewidział, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych ze wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta, a ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Zatem celem ustalenia obowiązków pośrednika i zleceniodawcy, pochylić należy się nad treścią umowy i zbadania czy wystąpiły umówione przez strony zdarzenia warunkujące otrzymanie przez agenta wynagrodzenia.

Umowy zawarte między stronami w dniu 10 października 2016 r. oraz w dniu 5 lutego 2018 r. zostały sporządzone w formie pisemnej, a więc w formie prawem przewidzianej. Fakt ten jest bezsporny, albowiem w aktach sprawy znajdują się kopie tychże umów poświadczone za zgodność z oryginałem. W umowach tych, strony ustaliły zakres czynności pośrednika, sprowadzający się do podjęcia przez pośrednika czynności zmierzających do sprzedaży wskazanych w niej nieruchomości lokalowych (główny cel umów). Strony ustaliły również wysokość wynagrodzenia prowizyjnego pośrednika, sposób jego zapłaty oraz termin jego wymagalności. Spór pomiędzy stronami ogniskował się wokół kwestii przysługującego powodowi wynagrodzenia, stąd też Sąd w swoich rozważaniach skupi się zwłaszcza na aspekcie związanym z odpowiedzialnością pozwanej za zapłatę wynagrodzenia (prowizji) za czynności wykonane przez powoda w ramach zawartej między nimi umowy o pośrednictwo. Spór pomiędzy stronami dotyczy także postanowienia umowy, a zwłaszcza tego postanowienia traktującego o terminie wymagalności prowizji i czy ma ono charakter niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art. 385 ¹ k.c. Jako, że postanowienia obu Umów będące przedmiotem zainteresowania Sądu, są ze sobą w zasadzie tożsame, poza ich § 1, przedmiotowe rozważania dokonane przez Sąd będą tyczyły się obu stosunków prawnych.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd oparł przede wszystkim na dokumentach załączonych przez obie strony do akt sprawy, w szczególności na dołączonych umowach pośrednictwa (z dnia 10 października 2016 r., 5 lutego 2018 r.), umowach przedwstępnych, wezwaniu do zapłaty wystosowanym przez powoda do pozwanej oraz dokumentach z akt sprawy I C 430/19. Dokumenty te nie wybudziły wątpliwości, co swojej prawdziwości i wiarygodności, nie były kwestionowane przez strony, co czyniło je w pełni wiarygodnymi. Uzupełniająca dla ustaleń stanu faktycznego posłużyły również zeznania świadków oraz pozwanej. Osobowe źródła dowodowe w zakresie w jakim niosły dla sprawy istotne fakty również były dla Sądu w całości wiarygodne. Ostatecznie stan faktyczny jawi się jako klarowny i zadanie Sądu sprowadziło się raczej do jego prawnej oceny i rozstrzygnięcia sporu co do prawa, aniżeli co do faktów. Każda bowiem ze stron wyprowadzała ze stanu faktycznego sprawy inne wnioski.

Gdyby zatem Sąd kierował się wyłącznie literalnym brzmieniem postanowień Umów o pośrednictwo, już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, pozwana winna by była zapłacić powodowi kwotę wynagrodzenia w wysokości 2,3% plus VAT obliczaną od wartości ceny transakcyjnej ustalonej między kupującym, a poszukującym. Świadek P. J. w imieniu powoda dokonał bowiem czynności mających na celu doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości pozwanej. Powód prezentował klientom lokale pozwanej, aż do momentu, kiedy pojawił się potencjalny kupiec w osobie J. W.. W takich okolicznościach twierdzenia powoda w zakresie, w jakim wskazuje, że należy mu się umówione wynagrodzenie jest zasadne i co do zasady należałoby je zasądzić na rzecz powoda.

Niemniej, Sąd – w szczególności mając na uwadze zarzut stawiany przez pozwaną w zakresie abuzywności postanowień umownych – nie może kierować się wyłącznie literalnym brzmieniem przepisów umowy, abstrahując całkowicie od przepisów kodeksu cywilnego, a w szczególności przepisu art. 353 ¹ , gdzie ustawodawca wskazał, że co do zasady strony mogą ułożyć swój stosunek prawny według swojego uznania , jednakże stosunek ten nie może sprzeciwiać się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Kluczowe bowiem z punktu widzenia niniejszej sprawy była ocena Sądu, czy faktycznie postanowienia umów pośrednictwa stawiały interes konsumenta (pozwanej) w znacznie gorszej pozycji, aniżeli przedsiębiorcy (powoda), tzn. czy świadczenia przewidziane w ramach umów pośrednictwa były sprzeczne z dobrymi obyczajami, za co tam idzie, czy tak skonstruowane – naruszały równość stron.

Po pierwsze, stwierdzić należy, że zawierając z pozwaną umowę, powód posłużył się wzorcem. Świadczą o tym zeznania zarówno pozwanej, która wskazała, że „(…) umowa była pewnego rodzaju szablonem, ja nie ingerowałam w jej treść”, jak i powoda, który w piśmie z dnia 22 lipca 2020 r. wprost wskazał, że „(…) podkreśla również, że mimo stosowania wzoru umowy, jej postanowienia mogą być każdorazowo negocjowane przez klientów”. Jak i P. J., który zeznał, że postanowienia umowy był „omawiane”, czyli nie „negocjowane”. Sąd uznał, że skoro twierdzenia stron w tym zakresie są tożsame i korespondują z pozostałym materiałem dowodowym, w szczególności z umowami pośrednictwa znajdującymi się w aktach sprawy, to należało je uznać za prawdziwe. Niezależnie od powyższego, o stosowaniu wzorca umowy świadczą postanowienia umowy z dnia 02.12.2017 r. zawartej przez powoda z E. i J. W..

W ocenie Sądu, na kanwie niniejszej sprawy doszło zatem do wykazania jako bezsporne, że powód przy zawarciu umowy pośrednictwa z pozwaną posłużył się wzorcem umowy. Pozwana nie miała wpływu na kształtowanie swoich praw i obowiązków i nie mogła indywidualnie dopasować postanowienia umowy do swojej sytuacji prawnej i faktycznej. Zaproponowany przez powoda materiał dowodowy nie pozwala ustalić, by pozwana miała realną możliwość negocjowania warunków umowy. Co istotne, ciężar dowodu tej okoliczności spoczywa na powodzie. Nie zmieniają tego lakoniczne zeznania świadka P. J., że „przy negocjowanie umowy pośrednictwa był kolega pozwanej” i „poszczególne postanowienia umowy były negocjowane”. Nie wiadomo bowiem, o których postanowieniach mowa. Jeżeli jest to np. kwestia procentowej wysokości prowizji, to postanowienie to nie jest objęte zarzutem pozwanej. Powód zobowiązany były wykazać, ze konkretne postanowienie dotyczące obowiązku zapłaty już w przypadku zawarcia umowy przestępnej było podstawa do żądania prowizji. Tymczasem takich ustaleń w oparciu o materiał dowodowy sprawy nie sposób uczynić.

W ocenie Sądu, całość materiału dowodowego zgromadzonego w toku sprawy, w tym zwłaszcza twierdzenia pozwanej, a nadto treść umów pośrednictwa znajdujących się na k. 8-10 wskazują, że pozwana nie widziała ryzyka związanego z zawarciem umów pośrednictwa, a tym samym to właśnie z tego powodu nie zgłaszała uwag do umowy, pomimo tego, że postanowienia czytała. Pozwana była bowiem przekonana, że wynagrodzenie należne powodowi stanie się wymagalne w momencie, gdy dojdzie do finalnej sprzedaży nieruchomości lokalowych wskazanych w umowie pośrednictwa, a zatem będzie ona miała środki, by wynagrodzenie to uiścić.

Art. 385 ¹ k.c. w § 1 stanowi, ze postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Należy też pamiętać, że wzorzec umowy winien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały (art. 385 § 2 k.c.). Zgodnie z § 4 art. 385 ¹ k.c. ciężar wykazania, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie spoczywa na tym kto się na to powołuje. Skoro więc umowa została zawarta nie poprzez indywidualne uzgodnienie jej postanowień, ale przez przystąpienie do zaproponowanego przez jedną ze stron umowy wzorca, to zastosowanie znajdą także przepisy art. 385 i nast. k.c.

Odnosząc powyższe do umowy zawartej przez strony stwierdzić należy, że umowa ta budzi szereg zastrzeżeń Sądu.

Przede wszystkim, Sąd postanowił odnieść się do postanowienia umów, w zakresie, w jakim przewidują, że pośrednikowi należy się wynagrodzenie w wysokości 2,3 % ceny ustalonej między stronami, powiększone o należny podatek VAT. Sąd wskazuje, że takie postanowienie zostało już wcześniej uznane za niedozwolone przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 17 czerwca 2009 r. w sprawie XVII AmC 324/08. Wskazano wówczas, że niedozwolone jest postanowienie, że „Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie w wysokości 3 % + 22 % VAT ostatecznej ceny nieruchomości”. W ocenie Sądu, zastosowana przez powoda zasada ustalenia wynagrodzenia zgodnie z § 4 pkt 1 Umowy jest tożsama z wyżej wskazanym zapisem abuzywnym w umowach z konsumentem. Sąd w tym zakresie przychyla się do zarzutów pozwanej, która wskazała na abuzywność tychże postanowień, natomiast całkowicie nie zgadza się z twierdzeniami powoda, którymi próbuje obalić wyrok Sądu w przedmiocie klauzuli abuzywnej.

Ponadto, koniecznym na gruncie przedmiotowej sprawy – z uwagi na przedmiot sporu - jest odniesienie się do postanowień § 3 obu umów w zakresie, w jakim przewidują, że „ za wykonanie niniejszej umowy uważa się (…) zawarcie umowy przedwstępnej (…)”. Spór stron w tym przedmiocie sprowadzał się do ustalenia, w jakim momencie aktualizuje się obowiązek pozwanej do zapłaty spornego wynagrodzenia powodowi. Swoje zarzuty pozwana kierowała przede wszystkim do postanowienia umowy określającego termin wymagalności prowizji. Postanowienie to nie może być uznane za określające główne świadczenia stron, zaś jakkolwiek dotyczy wynagrodzenia, to nie odnosi się do jego wysokości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 kwietnia 2010 r., I ACa 215/10). Należy więc uznać, że jako takie, które nie zostało uzgodnione indywidualnie podlega ocenie z punktu widzenia art. 385 ¹ § 1 k.c. Konieczna jest zatem ocena, czy postanowienie zobowiązujące zamawiającego, czyli pozwaną do zapłaty całości prowizji bezwzględnie w dniu podpisania umowy przedwstępnej nie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami lub czy rażąco narusza interesy konsumenta.

Zdaniem Sądu, to postanowienie umowne w okolicznościach niniejszej sprawy, a także w świetle innych postanowień umowy, musi być uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, a także naruszające interesy konsumenta, a w konsekwencji nie wiążące. Również z punktu widzenia zasad współżycia społecznego zastrzeżenie całości prowizji już w chwili zawarcia umowy przedwstępnej budzi poważne wątpliwości. Jakkolwiek umowa pośrednictwa nie jest ze swojej istoty umową rezultatu, to jednakże zwrócić należy uwagę, że w praktyce powszechnie przyjmuje się, że wynagrodzenie pośrednikowi należy się dopiero wówczas, gdy dojdzie do finalnej transakcji w postaci sprzedaży nieruchomości. W innym bowiem razie w najmniejszym choćby stopniu nie realizują się interesy konsumenta. Oznacza to, że w tych przypadkach pośrednik godzi się na to, że wynagrodzenie otrzyma dopiero wówczas, gdy dojdzie do zawarcia umowy, a wiec gdy cel zostanie osiągnięty. Jest to jego zwykłe ryzyko gospodarcze. Zawarcie umowy przedwstępnej w ostateczności wcale nie musi doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, zwłaszcza, kiedy tak jak w niniejszej sprawie zawarcie umowy przyrzeczonej obwarowane jest warunkiem w postaci wyodrębnienia własności lokali znajdujących się w S. przy ul. (...). Przypadek, kiedy strony umowy sprzedaży zawierają umowę przedwstępną, jest zatem dla pośrednika zdecydowanie korzystniejszy, natomiast w przypadku zlecającego może prowadzić do sytuacji, w której pomimo zapłaty całej prowizji ostatecznie swojego celu nie osiągnie, czyli nieruchomości nie nabędzie lub nie zbędzie. Zatem nałożenie na konsumenta obowiązku zapłaty całości wynagrodzenia pośrednika już w chwili zawarcia umowy przedwstępnej narusza interesy tego pierwszego, ponadto musi być ocenione jako kształtujące prawa i obowiązki stron umowy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, bowiem w zdecydowanie lepszej sytuacji stawia pośrednika niż konsumenta, to pośrednik bowiem niezależnie od osiągnięcia zamierzonego celu przez drugą stronę umowy pośrednictwa zawsze uzyskuje pełne wynagrodzenie. Nie znajduje też uzasadnienia zrównanie ze sobą sytuacji, gdy od razu zawierana jest umowa ostateczna i cel zostaje osiągnięty z sytuacją, gdy zawarta zostaje tylko umowa przedwstępna, a w niniejszej sprawie w każdym z tych przypadków pośrednik otrzymuje pełne wynagrodzenie.

W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy ten stopień niepewności zwiększony był jeszcze w sposób znaczący przez wprowadzenie do umowy przedwstępnej warunków, od których zależało zawarcie umowy przenoszącej własność. Zwrócić też należy uwagę, że z reguły sprzedający nieruchomość zamierza zapłacić prowizję z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości i tak też podchodziła do tego pozwana. Mając na względzie powyższe, przyznać trzeba, że w ocenie Sądu nie jest to główne świadczenie stron, nadto nieuzgodnione indywidualnie i oczywiście kształtuje obowiązki zamawiającego konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Postanowienie to jest tak skonstruowane, iż narusza równość stron bowiem w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej – konsument jest obowiązany zapłacić całą prowizję, która in concreto przypadku opiewała na kwotę blisko 15.000 zł. Brak było przy tym postanowień, rekompensujących konsumentowi niedojście umowy do skutku lub różnicujących wynagrodzenie w zależności od zawartej umowy. Powód jak zawodowy uczestnik obrotu, winien zapewnić sobie taką umowę, w której jego wynagrodzenie zależne jest od rodzaju zawartej transakcji. Niewątpliwie bowiem zakres czynności prowadzących do zwarcia umowy sprzedaży jest większy, aniżeli zakres czynności prowadzących do zawarcia jedynie umowy przedwstępnej, a już z pewnością umowy jedynie rezerwacyjnej. Inny jest również ciężar konsekwencji prawnych każdej z tych umów. Finalnie, również wynagrodzenie pośrednika powinno różnić się od rodzaj zawartej umowy lub też uwzględniać czy ostatecznie doszło do przeniesienie własności. Sporna umowa takiego rozróżnienia nie wprowadza.

Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, ze roszczenie powoda nie zasługuje na ochronę i powództwo oddalił( pkt I wyroku).

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu zawartą w przepisie art. 98 §1 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i przepisem art. 108 §1 k.p.c., zgodnie z którym sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony (art. 98 § 3 k.p.c.).

Na koszty poniesione przez pozwaną niniejszej sprawie złożyła się kwota 3.600 zł z tytułu wynagrodzenia jej pełnomocnika - adwokata, obliczona na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015, poz. 1800 z późn. zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Wobec tego, Sąd w punkcie II wyroku zasądził od powoda J. P. na rzecz pozwanej J. M. (1) kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt III C 613/20

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować;

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda r. pr. K. J.;

3.  Zarządzenie wykonać w terminie 5 dni;

4.  Akta z zażaleniem, apelacją lub za miesiąc z zpo.

22.06.2021 r., Sędzia Justyn Pikulik