Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Postanowienia z dnia 12 listopada 2020 roku

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 roku, poz. 270) jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 roku, a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku, roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Stosownie do art. 4 ust. 2 w/w ustawy, postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się. Cytowana ustawa weszła w życie w dniu 13 lutego 2019 roku.

Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami umorzenia postępowania aktualizacyjnego są: po pierwsze – wszczęcie postępowania po dniu 5 października 2018 roku oraz po drugie – brak skutecznego doręczenia wypowiedzeń dotychczasowej wysokości opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku.

Odnosząc się do pierwszej przesłanki, wskazać należy, że datą wszczęcia postępowania, o której mowa w powołanych przepisach ustawy zmieniającej, jest data złożenia do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym momencie dochodzi bowiem do wszczęcia postępowania w sprawie aktualizacji przedmiotowej opłaty, w którym stronami są właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty. W rezultacie tego postępowania wysokość opłaty rocznej może pozostać w wysokości zaoferowanej przez właściciela nieruchomości, w przypadku oddalenia wniosku przez samorządowe kolegium odwoławcze, bądź też może dojść do ustalenia, na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody, nowej wysokości opłaty. Niezależnie od swojej specyfiki, jest to postępowanie w definicyjnym tego słowa znaczeniu. Co przy tym istotne, jest to postępowanie, które zważywszy na normujące jego przebieg regulacje prawne może zostać umorzone w rozumieniu art. 4 ust. 2 w/w ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku.

Dodać należy, iż za datę wszczęcia postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – wbrew twierdzeniom (...) W., zawartym w sprzeciwie – nie można uznać pierwszej czynności zmierzającej do zaktualizowania opłaty, tj. zamieszczenia ogłoszenia o zamówieniu publicznym w przedmiocie wyceny wartości gruntu. Z prawnego punktu widzenia mechanizmu aktualizacji opłat rocznych, zwrócenie się przez właściciela nieruchomości do biegłego o sporządzenie opinii w przedmiocie jej wartości oraz sporządzenie samego operatu szacunkowego nie wszczynają żadnego postępowania w sprawie. Czynności te mogą jedynie, ale nie muszą, prowadzić do wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej na przykład wówczas, gdy z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego będzie wynikało, że wartość nieruchomości gruntowej uległa zmianie. Do momentu jednak złożenia przez właściciela nieruchomości użytkownikowi wieczystemu pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, użytkownik wieczysty nie posiada żadnej wiedzy o działaniach i zamiarach właściciela nieruchomości. W związku z powyższym, działania podejmowane przez właściciela nieruchomości w czasie pomiędzy zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego a dokonaniem wypowiedzenia i dalej do czasu złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że wypowiedzenie jest niezasadne, nie mogą być uznane za postępowanie w rozumieniu art. 4 w/w ustawy.

W niniejszej sprawie zarówno wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jak i wniosek W. K. i A. K. o ustalenie wypowiedzenia opłaty rocznej związanej z lokalem mieszkalnym nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. za niezasadne, miały miejsce po dniu 5 października 2018 roku – odpowiednio – w dniu 11 grudnia 2018 roku (data doręczenia oświadczenia o aktualizacji wysokości opłaty) oraz – w dniu 2 stycznia 2019 roku (data nadania w placówce pocztowej wniosku o ustalenie aktualizacji za niezasadną). Wobec tego, stwierdzić należało, iż pierwsza przesłanka odnośnie umorzenia postępowania na podstawie art. 4 w/w ustawy została spełniona.

W ocenie Sądu, zaistniała również i druga z przesłanek umorzenia postępowania w sprawie, tj. brak skutecznego doręczenia wypowiedzeń dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 roku.

Z wypowiedzenia i dołączonego do niego operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, iż udziały w użytkowaniu wieczystym tego gruntu należą do Spółdzielni mieszkaniowej oraz osób fizycznych. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym o 7 kondygnacjach. Zatem udziały poszczególnych współużytkowników związane były z przysługującymi im prawami własności lokali mieszkalnych lub garaży, znajdujących się w budynku posadowionym na tym gruncie. W związku z tym właściciel nieruchomości, tj. (...) W., powinien wykazać, że przed dniem 1 stycznia 2019 roku wszystkim współużytkownikom wieczystym w/w gruntu zostały doręczone wypowiedzenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego stosownie do ich udziałów w nieruchomości. Natomiast (...) W. nie przedstawiło żadnych dowodów, potwierdzających, że w ogóle skierowało do wszystkich współużytkowników wieczystych wypowiedzenia opłat rocznych, a tym bardziej, że zostały one doręczone im do dnia 1 stycznia 2019 roku. Jednocześnie w sprzeciwie od orzeczenia SKO wskazano jedynie, że wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone właścicielom przedmiotowego lokalu. Brak zatem było nawet twierdzeń, by skutecznie przed dniem 1 stycznia 2019 roku doręczone zostały wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości (a nie tylko tego lokalu), pomimo że na konieczność wykazania tej kwestii jednoznacznie wskazano w orzeczeniu SKO. Uznając więc, że postępowanie przed sądem powszechnym stanowi kontynuację postępowania administracyjnego, a czynności (w tym zgłaszanie twierdzeń faktycznych) na etapie postępowania administracyjnego pozostają skuteczne na dalszym, sądowym etapie postępowania, Sąd uznał kwestię tę za niesporną, niewymagającą dalszego dowodzenia.

Jednocześnie Sąd uznał, że w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 roku, poz. 270) wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla swej skuteczności wymaga, by było złożone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości, nie zaś jedynie wszystkim współwłaścicielom danego lokalu, którzy są jednocześnie współużytkownikami wieczystymi gruntu w części związanej z lokalem. Wykładnia ta pozostaje zgodna z dotychczas przyjmowaną koncepcją konieczności dokonania wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste jedynie wobec całej nieruchomości objętej księgą wieczystą (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 24/13).

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 355 k.p.c. oraz art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, orzekł jak w sentencji.

Z\

1.  (...)

2.  (...)