Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 maja 2021 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie II Wydział Cywilny w składzie następującym:

po rozpoznaniu w Warszawie na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 maja 2021 r.

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w K.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi (...) W.

o ustalenie

a.  ustala, iż stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości:

a/ stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy –Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

b/ stanowiącej działki ewidencyjne nr (...), z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy –Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) ,

c/ stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

począwszy od 1 stycznia 2018 r. wynosi 1%;

b.  zasądza od Skarbu Państwa - Prezydenta (...) W. na rzecz (...) Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w K. kwotę 48 022 zł (czterdzieści osiem tysięcy dwadzieścia dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 10 800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. Akt II C 600/20

UZASADNIENIE

Powód (...) Spółka z o.o. sp. komandytowa pismem z dnia 28 maja 2019 r. (data nadania w placówce pocztowej) wniósł sprzeciw od całości orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego
w W. z dnia 26 października 2018 r., znak (...), oddalającego wniosek użytkownika wieczystego o stwierdzenie, że odmowa aktualizacji stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości oznaczonej, jako działki ewidencyjne (...) z obrębu (...), na rok 2018 była nieuzasadniona.

Uzasadniając sprzeciw powód wskazał, że jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w W., w dzielnicy W., przy ul. (...) nr (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...)
z obrębu (...), o łącznej powierzchni (...) m2, opisanej w księdze wieczystej nr (...). Powód podniósł, iż w objętym niniejszym sprzeciwem orzeczeniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło argumentację przedstawioną w piśmie Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W., znak (...) dot. odmowy aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Powód wskazał, iż nie zgadza się z w/w poglądem ze względu na stopień zaawansowania wykonanych prac budowalnych trwale zmieniających stopień korzystania z nieruchomości, a tym samym powodujących zmianę celu, na który nieruchomość została oddana
w użytkowanie wieczyste (sprzeciw, k. 3-3v, koperta, k. 103).

Powód pismem z dnia 27 grudnia 2019 r. (data nadania w placówce pocztowej) w odpowiedzi na zobowiązanie Sądu z dnia 17 grudnia 2019 r. wskazał, iż domaga się ustalenia aktualizacji stawki procentowej na rok 2018 na poziomie 1%, co do użytkowania wieczystego gruntów o powierzchni (...) m2 objętych pierwotnie, tj. w dacie złożenia wniosku KW nr (...), a obecnie objętych KW nr (...), (...) oraz (...).

Powód wskazał, iż w jego ocenie o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, można mówić już z chwilą wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, a nie dopiero po wybudowaniu takiego budynku i wydaniu pozwolenia na jego użytkowanie. Przeciwne stanowisko, jak wskazał powód, powodowałoby nieuzasadnione zróżnicowanie użytkowników wieczystych otrzymujących grunt przeznaczony na cele mieszkaniowe, ale jeszcze niezagospodarowany (ze stawką 1%) i użytkowników wieczystych, którzy postanowili wykorzystać grunt na cele mieszkaniowe wbrew pierwotnemu przeznaczeniu (ze stawka 3%, aż do chwili zrealizowania inwestycji mieszkaniowej) (pismo powoda, k. 119-127, k. 199-203).

Postanowieniem z dnia 4 lutego 2020 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie stwierdził swoją niewłaściwość i przekazał sprawę do prowadzenia Sądowi Okręgowemu w Warszawie (postanowienie, k. 145).

Pozwany w odpowiedzi na pozew z dnia 17 lipca 2020 r. (data nadania w placówce pocztowej) wniósł o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu, oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postepowania, z tym, że kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej RP, według norm przepisanych.

Pozwany zakwestionował powództwo w całości, przy czym wskazał, iż
w jego ocenie od roku 2017 nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która uzasadniałaby zmianę stawki opłaty z dniem
1 stycznia 2018 r. Poza tym, jak wskazał pozwany, powód nie wykazał powyższego stanu rzeczy, jak również podkreślił, iż nie można zgodzić się ze stanowiskiem powoda, że już samo wejście w życie miejscowego planu przewidującego na danym terenie funkcje objęte preferencyjnymi stawkami procentowymi wystarczy do przyjęcia „trwałej zmiany sposobu korzystania
z nieruchomości” (odpowiedź na pozew, k. 160-169, koperta, k. 188).

Powód pismem z dnia 17 listopada 2020 r. podtrzymał dotychczas wyrażone stanowisko w sprawie i wskazał, że w odniesieniu do działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu (...) (KW nr (...)) wnosi o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej
w wysokości 1% za rok 2018; działek ewidencyjnych nr (...)
(...) (KW nr (...)) wnosi o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% za 2018 i 2019 r.; działek ew. nr (...) (KW nr (...)) wnosi o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% za 2018 i 2019 r. (pismo powoda, k. 192-197, koperta, k. 205).

Sąd Okręgowy w Warszawie postanowieniem z dnia 26 stycznia 2021 r. wszczął dochodzenie w celu sprawdzenia wartości przedmiotu sporu i ustalił jej wartość na 744 100 zł (postanowienie, k. 206).

Pozwany pismem z dnia 9 marca 2021 r. (data nadania w placówce pocztowej) podtrzymał dotychczas wyrażone stanowisko w sprawie (pismo pozwanego, k. 211-213, koperta, k. 215).

Do dnia wydania wyroku strony podtrzymały stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. wpisana została w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr (...). Wspólnikiem spółki jest (...) spółka akcyjna o nr KRS (...). Wysokość sumy komandytowej wynosiła 500,00 zł, wartość wkładu umówionego wynosiła 20.000.000,00 zł. Jako sposób reprezentacji spółki wskazano, iż upoważnione są osoby działające w imieniu i na rzecz (...) sp. z o.o. zgodnie z zasadami reprezentacji przewidzianymi dla tej spółki (odpis KRS, k. 6-9, k. 10-13).

Decyzją z dnia 4 sierpnia 2016 r. nr (...) Prezydent (...) W. po rozpatrzeniu wniosku powoda z dnia 30 grudnia 2015r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i stacja transformatorową przy ul. (...) i ul. (...) (projektowanej) w W. na działkach ewidencyjnych nr (...) (decyzja, k. 26-k.27).

Zgodnie z treścią dziennika budowy nr (...) wydanego w dniu 27 września 2016 r. od dnia 23 listopada 2016 r. powód rozpoczął prace budowlane na terenie działek o numerach ewidencyjnych (...) (kopia dziennika budowy, k. 29-29v, k. 48-67, k. 68-83).

Prezydent (...) W. decyzją z dnia 12 września 2017 r. nr (...) po rozpatrzeniu wniosku powoda z dnia 18 listopada 2016r., skorygowanego w dniu 14 lipca 2017 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmujące budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, częściami podziemnymi mieszczącymi garaże podziemne, pomieszczenia techniczne i boksy na jednoślady oraz zagospodarowaniem terenu i stacją transformatorową na terenie działek o nr ewidencyjnych (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. – Dzielnica W. (decyzja, k. 27-28).

Na działkach oznaczonych numerem ewidencyjnym (...). cz. (...) z obrębu (...) zgodnie z treścią dziennika budowy o nr (...) z dnia 25 października 2017 r. powód rozpoczął prace budowlane od dnia 8 listopada 2017 r. (kopia dziennika budowy, k. 30-30v, k. 91-100). Kolejne prace powód rozpoczął od dnia 7 grudnia 2017 r. (dziennik budowy nr (...) z dnia 25 października 2017 r., k. 84-90).

Porozumieniem z dnia 31 października 2017 r. powód zobowiązał się m.in. do opracowania wszelkiej dokumentacji technicznej wraz z uzyskaniem wszelkich niezbędnych zgód, uzgodnień i opinii wymaganych prawem,
a związanych z realizacją określonych przez powoda robót budowalnych (porozumienie, k. 32-32v).

Dnia 9 listopada 2017 r. powód zawarł z Miastem (...) W., dzielnica W. umowę w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania inwestycji niedrogowej na prowadzonych przez siebie inwestycjach, a dotyczącej wykonania na swój koszt inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi (...), przebudowie fragmentu drogi (...) oraz budowie drogi (...) zgodnie z uchwałą rady (...) W. nr (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (...) – część północna (umowa, k. 31-31v).

Powód wnioskiem z dnia 10 grudnia 2017 r. skierowanym do Urzędu Miasta (...) W. (...) dla Dzielnicy W. wniósł o obniżenie wysokości dotychczasowej stawki opłaty rocznej obowiązującej dla nieruchomości położonej w W., w dzielnicy W., przy ulicach: (...)
i G. nr (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...) w obrębie ewidencyjnym (...), o łącznym obszarze (...) m2 oznaczone jako (...)– tereny przemysłowe, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (...) ze stawki 3% na stawkę 1%. Jako podstawę zmiany stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powód wskazał trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości (wniosek, k. 22, 171-172v).

Pozwany decyzją z dnia 19 stycznia 2018 r. skierowanym do pozwanego odmówił dokonania zmiany z 3% na 1% wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...)
o łącznej powierzchni (...) m2 położonej w W. przy ul. (...). Pozwany wskazał, iż obowiązująca wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej wynosi 3% i wynika z decyzji Nr (...) z dnia 22 stycznia 1992 r. Wojewody (...) (pismo, k. 34, k. 36). Powyższe pismo powód odebrał w dniu 27 kwietnia 2017 r. (potwierdzenie odbioru,
k. 35, k. 37).

Powód pismem z dnia 28 maja 2018 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniósł o stwierdzenie, iż odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości była nieuzasadniona (wniosek,
k. 39-41v).

Skarb Państwa – Prezydent (...) W. - Zarząd Mienia Skarbu Państwa - pismem z dnia 7 sierpnia 2018 r. przekazał do rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze złożony w dniu 28 maja 2015r. wniosek powoda w zakresie odmowy zamiany z 3% na 1% stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, wnosząc o jego oddalenie (wniosek, k. 21).

Prezydent (...) W. decyzją nr (...) z dnia 5 września 2018 r. zatwierdził podział części nieruchomości uregulowanej w KW nr (...), oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...) o pow. (...) ha i nr (...) o pow. (...) ha z obrębu (...), położonej w Dzielnicy W. (...) W. przy ul. (...), jako zgodny
z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (...) – część północna (...), zatwierdzonym Uchwałą Nr (...) Rady (...) W. z dnia 3 lipca 2014 r.
w następujący sposób:

1.  działka ewidencyjna nr (...) na działki: (...) o pow. (...) ha, (...)
o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha, tj. razem (...) ha;

2.  działka ewidencyjna nr (...) na działki: (...) o pow.(...) ha, (...) o pow. (...) ha, tj. razem (...) ha (decyzja, k. 129-133).

Decyzją nr (...) z dnia 16 października 2018 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. udzielił Inwestorowi, tj. (...) sp. z o.o. sp.k. pozwolenia na użytkowanie budynku wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i stacją transformatorową przy ul. (...) i ul. (...) (projektowanej) w W., dz. ew. nr (...) i (...) z obrębu (...) – kat. (...) obiektu budowalnego wg. Prawa budowlanego (decyzja, k. 14-15, k. 134-137).

Samorządowe Kolegium odwoławcze pismem z dnia 26 października 2018 r. stanowiącym odpowiedź na wniosek powoda przeciwko Skarbowi Państwa Prezydentowi (...) W. o ustalenie, że odmowa dokonania zmiany z 3% na 1% wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej, jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...).(...) orzekł o oddaleniu złożonego wniosku, wskazując, iż wnioskodawca nie udowodnił, że w niniejszej sprawie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (orzeczenie SKO w W., k. 18-20v).

Pozwany decyzją z dnia 21 marca 2019 r. ustalił ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r. stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej (...) z (...) części nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej jako działki ew. nr (...) i (...) z obrębu (...).(...) o pow. (...) m2, położonej w W. przy ul. (...), związanej z lokalami mieszkalnymi
w wysokości 1% wartości gruntu, wobec trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę przeznaczenia nieruchomości gruntowej na cele mieszkaniowe. Wysokość opłaty rocznej ustalono na 99.059,50 zł (pismo pozwanego, k. 177-178). Decyzję tę powód odebrał
w dniu 24 kwietnia 2019 r. (potwierdzenie odbioru, k. 179-180).

Pismem datowanym na dzień 21 marca 2019 r. pozwany odmówił dokonania zmiany z 3% na 1% wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej (...) części nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu państwa, oznaczonej jako działki ew. nr (...) i (...) z obrębu (...).(...) o łącznej powierzchni (...) m2, przynależnej do lokali niemieszkalnych usytuowanych w budynku przy ul. (...). Pozwany wskazał, iż obowiązująca wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej wynosi 3% i wynika z decyzji Nr (...) z dnia 22 stycznia 1992 r. Wojewody (...) (pismo, k. 181-182).

Zgodnie z treścią zaświadczenia z dnia 29 lipca 2019 r. wydanego przez pozwanego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, przy ul. (...), oznaczonej jako dz. ew. nr (...) z obrębu (...)
o pow. (...) m2, uregulowanej w KW nr (...) uległo przekształceniu w prawo własności ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r. Roczna opłata przekształceniowa w odniesieniu do w/w udziału wyniosła 16.501,89 zł (zaświadczenie, k. 142-143).

Dnia 15 października 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (...) W. wydał decyzję NR (...), na mocy której udzielił powodowi pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, częściami podziemnymi mieszczącymi garaże podziemne, pomieszczenia techniczne i boksy na jednoślady oraz zagospodarowaniem terenu i stacją transformatorową na terenie działek o nr ewidencyjnych (...) (po podziale dz. ew. nr (...)), (...)(po podziale dz. Ew. nr (...))
z obrębu (...) przy ul. (...) w W. – D. W., kat. (...) obiektu wg. Prawa budowlanego (decyzja, k. 138-141).

Zgodnie z treścią zaświadczenia z dnia 12 czerwca 2020 r. wydanego przez pozwanego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, przy ul. (...), oznaczonej jako dz. ew. nr (...) (...) z obrębu (...) o pow. (...) m2, uregulowanej w KW nr (...) uległo przekształceniu w prawo własności ze skutkiem na dzień 17 października 2019 r. Roczna opłata przekształceniowa
w odniesieniu do w/w udziału wyniosła 318.446,00 zł (zaświadczenie,
k. 198-198v).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów, które wprawdzie zostały złożone w kserokopiach, jednakże żadna ze stron ich nie kwestionowała i Sąd nie odmówił im wiarygodności.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt. 2 k.p.c. oddalił wniosek pozwanego o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka M. R., albowiem fakt, na jaki miał zostać przesłuchany świadek został udowodniony zgodnie
z twierdzeniem wnioskodawcy.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo w niniejszej sprawie podlegało uwzględnieniu w całości.

W świetle przeprowadzonego postępowania dowodowego Sąd ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego działek ewidencyjnych
o numerach (...)oraz (...)z obrębu (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW o nr (...), działek ewidencyjnych o numerach (...) z obrębu (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW o nr (...), działek ew.
(...) (...) z obrębu (...), dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi KW o nr (...) począwszy od 1 stycznia 2018 r. wynosi 1%.

Stosownie do art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261 póz. 2603) (dalej: u.g.n.), według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ich wysokość ustala się w umowie według stawek określonych w ustawie. Przepisy dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego znajdujące się w dziale II rozdziale 8 (art. 71 – 81 u.g.n.) mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Opłaty roczne ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej w art. 67 u.g.n. Wysokość stawek jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntowa. Obowiązek uiszczenia opłaty rocznej powstaje, co do zasady, z każdym rokiem kalendarzowym trwania użytkowania wieczystego. Termin zapłaty upływa
z dniem 31 marca danego roku. Ustalenie należnych opłat następuje in concreto w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny. Stanowią one ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z wyłączeniem innych osób. Korzystanie to ma następować w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Istotną cechą regulacji ustawowych jest określone rozłożenie w czasie odpłatności z tytułu użytkowania wieczystego, więc opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego – należy uiszczać je periodycznie, co jednocześnie powoduje, że rozłożona jest w czasie wymagalność tych opłat (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2009 r., I FSK 1182/08, opubl w SiP LEX nr 530975).

Wszelkie wyjątki od generalnych zasad muszą wynikać z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z przepisów innych ustaw. Takim wyjątkiem jest np. zwolnienie instytutów badawczych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego z wyjątkiem gruntów wykorzystywanych do działalności, która nie jest ich zdefiniowaną w ustawie działalnością podstawową (głównie do działalności gospodarczej), wprowadzone przez art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 30 kwietnia 2010 r. o instytutach badawczych (Dz. U. Nr 96, poz. 618 z późn. zm.), które następuje z mocy samego prawa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 grudnia 1998 r., II SA/Gd 2227/97, ONSA 1999, nr 4, poz. 132, wydany w okresie obowiązywania wcześniejszej ustawy o jednostkach badawczo-rozwojowych, lecz aktualny także w okresie obowiązywania ustawy o instytutach badawczych). Co więcej, przepisy art. 71 u.g.n. mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących, więc kwestii tu uregulowanych strony nie mogą ukształtować w umowie odmiennie. Dotyczy to przede wszystkim zasady ustalania i pobierania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, OSNC-ZD 2009, nr 3, poz. 82).

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa, bez względu na to, od kogo nabył on to prawo (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 121). Opłata ta jest bowiem związana z samym istnieniem prawa i żaden nabywca prawa nie może zasłaniać się niewiedzą o obowiązku wnoszenia opłat rocznych lub o ich wysokości. Nie można też zmienić wysokości opłat w drodze rokowań między stronami lub zmiany umowy (co dotyczy zarówno właściciela, jak i użytkownika wieczystego). Wysokość opłat może ulec zmianie jedynie w wyniku aktualizacji przeprowadzonej zgodnie z przepisami art. 77-81 u.g.n. (zob. komentarz do art. 71 u.g.n., E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Lex, 2018).

Zgodnie z treścią art. 77 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.

Stosownie do art. 81 ust. 1 powołanej ustawy użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. W tej sytuacji odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy art. 77-80. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (art. 81 ust. 2 u.g.n.).

Przepis art. 80 ust. 1 u.g.n. stanowi, iż od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
W takim przypadku wniosek o zmianę wysokości opłaty rocznej zastępuje pozew. Podkreślić należy, że w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, zaskarżone orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 2 i 3 u.g.n.).

Mając na względzie treść powołanych regulacji w pierwszym rzędzie należy wskazać, iż przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest żądanie strony powodowej określone we wniosku z 10 grudnia 2017 r., który zastępuje pozew. We wniosku tym strona powodowa domagała się zmiany
i obniżenia wysokości dotychczasowej stawki opłaty rocznej obowiązującej dla nieruchomości położonej w W., w dzielnicy W., przy ulicach: (...) i (...) nr (...)w województwie (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (...) w obrębie ewidencyjnym (...), o łącznym obszarze 16.102,00 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa
w W., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (...) ze stawki 3% na stawkę 1%. Jako podstawę zmiany stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powód wskazał trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Działka ta bowiem była wykorzystywana do celów mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 71 ust. u.g.n., za oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W myśl przepisów powołanej ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość tej stawki jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.). Stawka procentowa opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynosi
w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny, a wobec nieruchomości niewymienionych w przepisie określającym obniżone stawki – 3 % ceny (art. 72 ust. 3 u.g.n.).

Przesłanki i tryb zmiany wysokości stawki procentowej zostały sformułowane w art. 73 u.g.n. W ustępie 2 tego artykułu wskazano, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu, a przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb przewidziany w art. 78 - 81 ustawy. Art. 81 ust. 1 u.g.n. stanowi, że użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (zmiany stawki procentowej opłaty rocznej).

Powód wnosząc o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na poziomie 1 % powołał się na okoliczność wyrażoną w art. 73 ust. 2 u.g.n., a to trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości.

Dokonując oceny zaistnienia przesłanek art. 73 ust. 2 u.g.n., a to trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości a przez to celu jej oddania w wieczyste użytkowanie, należy zauważyć, że przepisy prawa nie formułują kryteriów, za pomocą których możliwe jest przeprowadzenie wskazanej oceny i weryfikacja czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu. Powoływanie się wobec tego w odpowiedzi na pozew przez pełnomocnika strony pozwanej na fakt, iż przesłanki zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu występują jedynie w sytuacji: a) gdy zmiana sposobu korzystania z nieruchomości nastąpi w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, b) wydania prawomocnej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, wydania decyzji o warunkach zabudowy, nie jest uprawnione.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2012 r. ( IV CSK 333/11, OSNC 2012/11/132, Biul.SN 2012/6/13) wskazał, iż nie istnieje jedno formalne kryterium przy pomocy, którego można przesądzić, o tym że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. Z art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe.
O tym, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena,
w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych, odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych
w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego, może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości
i jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne. W ocenie Sądu Najwyższego samo przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Skoro zatem grunt niewątpliwie jest już wykorzystywany jedynie na cele mieszkaniowe, gdyż wznoszony jest na nim budynek mieszkalny, a nic nie wskazuje na to, że stan ten w najbliższym czasie ulegnie zmianie, to odmowa przyznania użytkownikowi wieczystemu za rok, w którym taki stan stwierdzono opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% nie znajduje żadnych podstaw prawnych ( por. uzasadnienie powołanego powyżej orzeczenia).

Z kolei w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 listopada 2009 roku (I CSK 109/09, publ. L.), Sąd Najwyższy wskazał, że przy dokonywanej ocenie decydujące znaczenie ma zachowanie samego użytkownika wieczystego zaś względy o charakterze formalnym np. decyzje administracyjne, zezwolenia na budowę, stanowią wyłącznie jeden z elementów mogących ułatwić weryfikację zastanego stanu rzeczy.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy zdaniem Sądu można przyjąć, iż już co najmniej w 2018 r. doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości obejmujących działki o numerach ewidencyjnych (...), której użytkownikiem wieczystymbył powód.

O nastąpieniu trwałej zmiany sposobu korzystania ze spornego gruntu zdaniem Sądu świadczy fakt, że powód konsekwentnie od momentu uzyskania pozwoleń na budowę realizował zamierzony proces inwestycyjny. O powyższym świadczą m.in. przedstawione przez powoda i zamieszczone
w aktach sprawy kserokopie dzienników budowy, jak również fotografie
z placu budowy. Powód podjął czynności zmierzające do zabudowy nieruchomości trzeba budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Należy podkreślić, że dominującą funkcją budowanych przez powoda obiektów była funkcja mieszkaniowa, co też powód wykazał w składanym przez siebie wniosku o zmianę wysokości stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Bez znaczenia w niniejszej sprawie był fakt, iż podstawą wydania pozwolenia na budowę był plan miejscowy, a nie decyzja
o warunkach zabudowy.

Wymienione powyżej okoliczności, w ocenie Sądu pozwalają uznać, iż
w realiach przedmiotowej sprawy mamy do czynienia z trwałą zmianą sposobu korzystania z gruntu, o której mowa w art. 73 ust. 2 ustawy
o gospodarce nieruchomościami.

Oddane stronie powodowej w użytkowanie wieczyste działki gruntu na skutek działań użytkownika wieczystego, przekwalifikowana została w sensie faktycznym m.in. poprzez rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych zmierzających ku trwałemu zabudowaniu nieruchomości obiektem
o dominującej funkcji mieszkaniowej, obecnie już zrealizowane. W świetle powołanych faktów, zdaniem Sądu nieuprawnione jest stanowisko strony pozwanej, wedle którego powód nie udowodnił trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. O trwałości zmian w sposobie korzystania
z nieruchomości przez stronę powodową, jak już wielokrotnie wskazywano, świadczy już bowiem sam fakt rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych, a także przekształcenie dostępnej przestrzeni na pomieszczenia
o przeznaczeniu mieszkalnym.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd uznał, że już co najmniej od grudnia 2017 r. nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana
w użytkowanie wieczyste. Zmiana ta posiada charakter trwały. Okoliczność ta, zdaniem Sądu, uzasadnia zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powód wnosił o orzeczenie
o zmianie stawki procentowej od daty 1 stycznia 2018 r., a Sąd uznał, że
w dacie tej zmiana sposobu korzystania z nieruchomości a przez to celu jej oddania w użytkowanie wieczyste, posiadała charakter trwały. Na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., Sąd uznał żądanie pozwu za uzasadnione, o czym orzeczono w pkt. I ppkt. a) – c) wyroku.

O kosztach procesu (pkt. II sentencji wyroku) Sąd orzekł w oparciu art. 98 k.p.c. zgodnie z odpowiedzialnością za wynik procesu. Powód wygrał niniejszy proces w całości, a na poniesione przez niego koszty procesu złożyła się kwota w wysokości 37.205,00 zł uiszczona tytułem opłaty sądowej od pozwu, kwota 17,00 zł tytułem opłat skarbowych od udzielonego przez powoda pełnomocnictwa i kwota 10.800,00 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika procesowego. W związku z powyższym Sąd zasądził na rzecz powoda łączną kwotę poniesionych przez niego kosztów procesu w wysokości 48.022,00 zł.

sędzia Barbara Pyz – Kędzierska

ZARZĄDZENIE

(...)

sędzia Barbara Pyz – Kędzierska