Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 lipca 2021 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Waldemar Kuś

Protokolant: Justyna Malczyk

po rozpoznaniu w dniu 20 lipca 2021 r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę nr (...)pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w W.;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1898/20

​  UZASADNIENIE

Powodowa Gmina W. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr (...) przy ulicy (...) w W. oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu .

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu od powódki .

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Pozwana Wspólnota jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową , a Gmina W. posiada w niej 27,03 % udziałów .

Nieruchomość nr(...) przy ul. (...) bezpośrednio przylega do nieruchomości przy ulicy (...) . Na ścianie budynku tej nieruchomości posadowiony jest komin wentylacyjny , który służy wyłącznie do wentylacji toalet i kanalizacji lokalu użytkowego stanowiącego własność Gminy W. .

Niesporne .

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr (...) przy ulicy (...) podjęła uchwałę nr(...) decydując o naliczeniu opłaty za zamocowanie komina wentylacyjnego na ścianie budynku przy ulicy (...) . Upoważniła jednocześnie Miejski Zarząd (...) – (...) do obciążenia pozwanej Wspólnoty kwotą 500 zł brutto miesięcznie , począwszy od 1 grudnia 2019 r.

( dowód: odpis uchwały – k. 16 )

Zaskarżoną uchwałą podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów od 4 września do 8 października 2020 r. właściciele nieruchomości ustalili , że kosztami obciążającymi Wspólnotę wynikającymi z wyżej opisanej uchwały obciążana będzie Gmina W. – współwłaściciel nieruchomości . Zaznaczono , że przedmiotowy komin wentylacyjny został wybudowany przez Gminę bez zgody pozostałych właścicieli oraz służy do wyłącznego użytkowania oraz wentylowania pomieszczeń będących własnością Gminy, a zatem nie stanowi części wspólnej nieruchomości . Postanowiono dalej , że wszelkie koszty zaległe i przyszłe związane z kominem wentylacyjnym pokrywane będą przez Gminę właśnie jako wyłącznego użytkownika tego komina .

( d.: odpis zawiadomienia o treści uchwały nr(...) – k. 14 )

Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka B. B. , mając na uwadze , że wskazane we wniosku okoliczności tego dowodu co do zasady nie były sporne . Pełnomocnik strony pozwanej wskazywał , że świadek miałaby wyjaśnić cel i okoliczności podjęcia uchwały . Zakres uregulowania wynika z samej uchwały , wskazano w niej podstawę jej podjęcia , a cel podjęcia uchwały wynika z poczynionych już ustaleń .

Sąd zważył , co następuje :

W myśl art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

​  Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c.).

​  Drugą przesłanką zaskarżenia uchwały jest niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, w tym umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas , gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

​  Nieruchomość wspólną funkcjonującą w ramach wspólnoty mieszkaniowej definiuje przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali ( czy też tylko jednego lokalu ) nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

​  W tym stanie należy wyrazić pogląd, iż pojęcie części wspólnej nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczne , że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku w tym znaczeniu , iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej.

​  Mając na uwadze powyższe , należy w pierwszym rzędzie odnieść się do funkcji jaką spełnia komin wentylacyjny . Nie ulega wątpliwości, iż z natury jego konstrukcji wynika, że co do zasady służy zaspokajaniu potrzeb wszystkich lub części właścicieli lokali. Jeżeli jednak komin jest skonstruowany w taki sposób, iż zaspokaja potrzeby tylko konkretnego właściciela lokalu , to należy stwierdzić, iż taka instalacja , służąca wyłącznie do użytku właściciela tego konkretnego lokalu użytkowego , nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Nie ma w ogóle możliwości korzystania z tego komina w jakikolwiek sposób przez innych właścicieli . Pogląd ten w tej sprawie wzmacnia również to , że komin został zbudowany na ścianie nieruchomości sąsiedniej - budynku przy(...) .

​  Zaskarżona uchwała jest odpowiedzią pozwanej Wspólnoty na uchwałę wspólnoty nieruchomości przy ulicy (...) . W ocenie Sądu jednak nie jest dopuszczalne , z powodu oczywistego braku uprawnienia , by wspólnota mieszkaniowa podejmowała uchwałę o naliczeniu opłaty i obciążeniu nią sąsiedniej wspólnoty , jeśli taka uchwała miałaby rodzić bezpośrednio zobowiązanie finansowe po stronie tej właśnie sąsiedniej wspólnoty , a tak stało się w tym przypadku .

​  Z niespornych ustaleń wynika , że wspólnota nieruchomości przy ulicy (...) domagała się bezskutecznie zdemontowania komina wentylacyjnego . Jeśli zatem takie działania okazały się ułomne , pozostawała jedynie droga zainicjowania odpowiedniego postępowania sądowego .

​  Wreszcie , stwierdzić należy , że zaskarżona uchwała została tak skonstruowana , że zakres zobowiązania strony powodowej jest zupełnie nieczytelny , nieprecyzyjny ( … wszelkie koszty zaległe i przyszłe związane z kominem wentylacyjnym …) , a przez to również niedopuszczalny . Charakterystyczne jest , a świadczące raczej o niepewności w działaniu pozwanej , że w uchwale nie wskazano w ogóle , na czyją rzecz mają być ponoszone opisane w niej koszty .

​  Uchwała jest niezgodna z przepisami prawa , szczególnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali , a także narusza interes powódki .

​  Mając na uwadze powyższe ustalenia i rozważania , należało orzec o uwzględnieniu powództwa .

​  O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c.