Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o zapłatę kwoty 39 600 zł wraz z ustawowymi odsetkami za tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za nieprzedawniony okres od 22 kwietnia 2017r. oraz o wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy przez pozwana części zajętej nieruchomości i nakazanie usunięcia elementów budynku pozwanego posadowionych na nieruchomości powódki.

W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew, pozwana podniosła, iż budynek znajdujący się na nieruchomości pozwanej, powstał jeszcze przed nabyciem przez powódkę prawa do nieruchomości i od lat 40 ubiegłego wieku nie zmienił kształtu. Nadto budynek ten został wpisany do rejestru zabytków, wobec czego brak jest możliwości rozebrania spornych urządzeń. Pozwana podniosła nadto zarzut zasiedzenia prawa własności. Pozwana zakwestionowała również wysokość ustalonego przez powódkę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na mocy umowy sprzedaży zawartej w dniu 26 sierpnia 2008r. nabyła użytkowanie wieczyste zabudowanej nieruchomości i stała się właścicielem wzniesionych na niej budynków, dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), dla działki o numerze (...), położonej w S. przy ul. (...).

Pozwana (...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością K. od 23 czerwca 2016 r. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością powódki – tj. gruntu położonego w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), dla działki (...).

Bezsporne, nadto dowód:

- wydruk KW (...) k. 17-22;

- wydruk KW (...) k. 23-27;

- zeznania świadka M. K. k. 142-143;

- zeznania świadka K. C. k. 143-144;

- zeznania świadka B. Z. k. 151-152;

- zeznania I. Z. k. 152-153;

- zeznania M. C. k. 153-154.

Zabudowania znajdujące się na obu nieruchomościach powstały na przełomie XIX i XX wieku. W tamtym czasie stanowiły jeden kompleks budynków przemysłowych. Po II wojnie światowej nieruchomości i zabudowania stanowiące własność Skarbu Państwa zostały przeznaczone na wytwórnię wódek i przemysłu drożdżowego.

Zarządzeniem nr 185 z dnia 2 listopada 1963 r. Minister Przemysłu Spożywczego i Skupu dokonał połączenia przedsiębiorstw państwowych (...), utworzonej zarządzeniem Ministra Przemysłu Rolnego i (...) z dnia 22 czerwca 1951 r. i Nadodrzańskich Zakładów (...), utworzonych zarządzeniem Ministra Przemysłu Rolnego i (...) z dnia 30 czerwca 1951 r. Zgodnie zarządzeniem nr 185, połączone przedsiębiorstwa miały działać pod nazwą (...) Zakłady (...) z siedzibą w S..

Zarządzeniem nr 4 Dyrektora Przedsiębiorstwa (...) z dnia 12 maja 1982 r. zmieniono dotychczasową nazwę (...) Zakładów (...) na (...) Zakłady (...).

W dniu 5 grudnia 1990 r. (...) Zakłady (...), nabyły z mocy prawa użytkowanie wieczyste działki gruntu 19/6, co zostało stwierdzone decyzjami z dnia 14 marca 1994r. i z dnia 30 maja 1996r.

Zarządzeniem nr 169 z dnia 31 grudnia 1990 r. Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej utworzył przedsiębiorstwo państwowe pod nazwą (...) Wytwórnia (...), któremu przydzielił część mienia Przedsiębiorstwa (...), tj. (...) Zakłady (...) w S.. W dniu 10 stycznia 1996r. został złożony wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej, uzupełniony w dniu 12 września 1996r. o mapę nieruchomości.

W dniu 25 września 1998 r. dokonano aktu komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego (...) z siedzibą w S., przekształcając je w spółkę akcyjną, ze skutkiem od pierwszego dnia miesiąca przypadającego po wydaniu postanowienia o wpisaniu Spółki do rejestru handlowego.

W dniu 14 kwietnia 1999 r., doszło do nieodpłatnego przeniesienia przez Skarb Państwa na rzecz (...) sp. z o.o. prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki (...) w obrębie 153 i 19/5 w obrębie 47, oraz własności budynków i urządzeń posadowionych na powyższych działkach stanowiących odrębne nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 2 marca 2009 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie ogłosił upadłość (...) sp. z o.o. z możliwością zawarcia układu, które następnie postanowieniem tego Sądu z dnia 25 maja 2010 r. zostało zmienione na upadłość likwidacyjną.

W dniu 8 listopada 2012 r. (...) Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo- Usługowe sp. z o.o. nabyła przedsiębiorstwo spółki pod firmą, (...) sp. z o.o.

Następnie od 2015r. użytkowanie wieczyste nieruchomości o nr ewidencyjnym 19/5 zostało przeniesione na (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, w 2016 r. początkowo na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością paliwa spółki komandytowo-akcyjna, a następnie na rzecz L. paliwa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i ostatecznie pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

Bezsporne, a nadto dowód:

- postanowienie i uzasadnienie w sprawie II Ns 758/13, k. 42-45,

- zarządzenie, k. 25, 28, 27, 30-31 w aktach sprawy II Ns758/13,

- akty notarialne, k. 130-146, w aktach sprawy II Ns758/13.

Na mocy decyzji (...) Konserwatora Zabytków z dnia 15 listopada 2002 r. budynek należący do pozwanej został wpisany do rejestru zabytków.

Dowód:

- zaświadczenie wraz z załącznikami k. 75-89.

Postanowieniem z dnia 2 grudnia 2013 r. tutejszy Sąd, Wydział II Cywilny w sprawie z wniosku (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – poprzedniego użytkownika wieczystego nieruchomości nr 19/5 - z udziałem (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S., oddalił wniosek o zasiedzenie z uwagi na nieupłynięcie trzydziestoletniego terminu posiadania nieruchomości wobec uznania złej wiary wnioskodawcy.

Dowód:

- postanowienie z dnia 2 grudnia 2013 r. (II Ns 75/13) z uzasadnieniem k. 41v.-45;

- akta sprawy II Ns 758/13;

W wyniku dokonanego przed rokiem 1990, podziału nieruchomości powstały dwie nieruchomości o numerze ewidencyjnym (...) (zajmowana przez powódkę) i o numerze 19/5 (zajmowana przez pozwaną). Podział został dokonany wadliwie gdyż na nieruchomości 19/6 pozostawiono rampę z windą oraz schody, przynależne do budynku stanowiącego własność pozwanej, posadowionego na działce nr (...).

Jedyne wejścia do budynku stanowiącego własność pozwanej znajdują się od strony nieruchomości powódki tj. na działce nr (...). Na wyższe piętra budynku pozwanej można dostać się windą, która wraz z rampą znajduje się na nieruchomości powódki. Na parter budynku prowadzą również drzwi znajdujące się około 1 m nad powierzchnią gruntu, do których prowadzą betonowe schody. Do budynku prowadzą też kolejne drzwi usytuowane około 30 cm nad gruntem, do którego prowadzą dwa betonowe stopnie.

Bezsporne, a nadto dowód:

- dokumentacja fotograficzna k. 33-37;

- uproszczony wypis z rejestru gruntów k. 38-39;

- wypis z kartoteki budynków k. 40;

- zeznania świadka M. K. k. 142-143;

- zeznania świadka K. C. k. 143-144;

- zeznania świadka B. Z. k. 151-152;

- zeznania I. Z. k. 152-153;

- zeznania M. C. k. 153-154.

Postanowieniem z dnia 21 lipca 2016 r. tutejszy Sąd II Wydział Cywilny w sprawie z wniosku (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w W. z udziałem Akademii (...) w S. i (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. oraz L. paliwa sp. z o.o. i (...) spółki z ograniczona odpowiedzialnością w K., ustanowił na prawie wieczystego użytkowania działki nr (...) położonej w S. przy ul. (...), służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 19/5.

Dowód:
- postanowienie z dnia 21 lipca 2016 r. II Ns 1277/13 wraz z uzasadnieniem k. 90-100;

- postanowienie z dnia 26 kwietnia 2017 r. II Ca 1374/16 wraz z uzasadnieniem k. 101-109;

- opinia w sprawie II Ns 1277/13 k. 110-115.

Pozwana, jak i jej poprzednicy prawny używali rampy z windą w celu transportu przedmiotów o większych rozmiarach. Na jednym z pięter budynku pozwana urządziła swój magazyn. Używanie windy ma charakter sporadyczny i zależny od potrzeb pozwanej, która nie posiada skonkretyzowanych planów związanych z przeznaczeniem budynku. Pozwana nie płaciła powódce wynagrodzenia za zajęcie powierzchni pod schodami, rampą i windą, jak i należności publicznoprawnych.

Bezsporne.

Dnia 22 stycznia 2020 r. powódka wystawiła na rzecz pozwanej notę obciążeniową nr 01/01/2020 na kwotę 79 200 zł tytułem opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości ul. (...), część działki nr (...) za okres luty 2017- styczeń 2020 r.

Pismem z dnia 22 stycznia 2020 r. powódka wezwała pozwana do zapłaty kwoty 79 200 zł w terminie 7 dni, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu, na podstawie wystawionej noty obciążeniowej.

Dowód:

- nota obciążeniowa k. 29;

­- pismo z dnia 22 stycznia 2020 r. k. 28;

- dowód nadania k. 20;

- zeznania świadka K. C. k. 143-144;

- zeznania I. Z. k. 152-153.

Pismem z dnia 27 marca 2020 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 39 600 zł w terminie 7 dni, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz wzywając do wydania zajętej bezpodstawnie części nieruchomości.

Dowód:

- pismo z dnia 27 marca 2020 r. k. 31;

- wydruk śledzenia k. 32.

Wielkość gruntu zajętego bezpośrednio przez szyb windy z rampą oraz schody znajdujące się na nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) objętej KW nr (...) wynosi łącznie 18 m ². Wielkość gruntu, z którego korzysta pozwana celem dostępu do szybu windowego z rampą i schodów wynosi 20,94m ².

Wartość wynagrodzenia za korzystanie przez pozwaną z zajętej części nieruchomości przy uwzględnieniu zakresu korzystania, charakteru i częstotliwości w okresie nieprzedawnionym od 22 kwietnia 2017 r. wynosi łącznie 9692,35 zł. Z tytułu wynagrodzenie za zajęcie 18m ² pod urządzeniami wynagrodzenie winno wynieść 4373,37 zł, a z tytułu korzystania z pasa niezbędnego do korzystania z urządzeń 1272,94 zł.

Miesięczna stawka czynszu dzierżawy 1 m ² nieruchomości odpowiadającej właściwościom i usytuowaniu nieruchomości powodów wynosi 2,80 zł, rocznie 33,61zł.

Dowód:

- opinia biegłego sądowego B. K. k. 169-203, 332-346, 367-369.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Podstawę prawną powództwa o zapłatę stanowi art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. Zgodnie z ich treścią samoistny posiadacz rzeczy (ruchomości, jak i nieruchomości), który posiada ją w złej wierze, jest obowiązany względem właściciela rzeczy do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Dotyczy to także samoistnego posiadacza w dobrej wierze, od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Stosownie do treści art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Możliwe jest żądanie wynagrodzenia także od posiadacza służebności (tak Sąd Najwyższy m. in. w uchwale z 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05, OSNC 2006/4/64).

Roszczenie powódki w zakresie wydanie nieruchomości i nakazania usunięcia oparte było o normy wskazanej w art. 222 § 1 i 2 k.c. , zgodnie z którą właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Zgodnie z treścią art. 6 kc powódka powinna była wykazać, że jest właścicielem rzeczy, a także, że pozwana korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego, jest w złej wierze, a nadto okres korzystania i wysokość przysługującego jej wynagrodzenia.

Pomiędzy stronami bezsporne pozostawało posiadanie prawa użytkowania wieczystego spornych nieruchomości, zajęcie przez schody, rampę i szyb windy stanowiące element budynku pozwanej, części nieruchomości powódki, brak wynagradzania powódce przez pozwaną zajęcia nieruchomości, zabytkowy charakter budynku.

Sporna była możliwości usunięcia części zabytkowego budynku i wydania nieruchomości, celowości usuwania spornych zabudowań, wartości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i sposobu jego ustalenia oraz zasiedzenie przez pozwaną części nieruchomości powódki.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do najdalej idącego zarzutu w zakresie zasiedzenia prawa własności, użytkowania wieczystego lub służebności gruntowej nieruchomości, uznano go za niezasadny.

Zgodnie z treścią art. 172 kc § 1 kc posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

O ile w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego w zakresie ww. przepisu można uznać, że rację ma pozwana, iż możliwe jest zasiedzenie nie tylko prawa użytkowania wieczystego, ale i prawa własności nieruchomości pozostającej w wieczystym użytkowaniu, o tyle taka sytuacja nie miała miejsce w niniejszej sprawie. Przede wszystkim pozwana pomija, że dopiero z dniem 1 października 1990 r., kiedy to uchylony został art. 177 kc, zakazujący możliwości zasiedzenia nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, możliwe było zasiedzenie takich nieruchomości. Tymczasem nieruchomość przeciwko, której biegł termin zasiedzenia stanowiła i nada stanowi własność Skarbu Państwa. Fakt więc, że od 1 lutego 1989 r. zaistniała podmiotowa możliwości nabywania przez zasiedzenie własności przez państwowe osoby prawne, tj. zniesiono tzw. jednolity fundusz własności, nie oznacza, że już wówczas istniała nieograniczona możliwość przedmiotowa tym zakresie. Dopiero bowiem 1 października 1990 r. - z chwilą uchylenia art. 177 kc - posiadacze mogli rozpocząć zasiedzenie własności nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Tym samym ewentualne zasiedzenie mogłoby nastąpić po upływie – niespornego w sprawie – 30-letniego okresu dopiero z dniem 1 października 2020r. Powódka zaś złożyła w sprawie pozew 22 kwietnia 2020 r., tym samym niewątpliwie termin ten nie upłynął i został przerwany. Co więcej należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 175 kc do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Stosownie zaś do art. 118 zd. 2 kc koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. Jak słusznie wskazuje K. S. autor monografii „Bieg zasiedzenia po zmianie przepisów o przedawnieniu roszczeń” palestra (...), „w świetle powyższych ustaleń należy stwierdzić, że w aktualnym stanie prawnym zasadą jest, iż koniec biegu zasiedzenia przypada na koniec roku kalendarzowego, a nabycie na tej podstawie własności następuje 1.01. następnego roku. Aby określić, kiedy kończy się bieg zasiedzenia, należy w pierwszej kolejności ustalić rok, w którym bieg zasiedzenia skończyłby się przy zastosowaniu reguły obliczania terminów rocznych wysłowionej w art. 112 zd. 1 k.c. Następnie, stosownie do okoliczności, należy zastosować przepisy przewidujące wstrzymanie zakończenia biegu zasiedzenia. Dopiero w ostatniej kolejności stosuje się art. 118 zd. 2 k.c., co powoduje przesunięcie końca biegu zasiedzenia na koniec roku kalendarzowego, w którym bieg ten zakończyłby się przy uwzględnieniu dwóch poprzedzających reguł.” Zważywszy również na przepis intertemporalne ustawy zmieniającej, która weszła w życie dnia 9.07.2018r., art. 5 ust. 1 do roszczeń powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje się od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą – termin końcowy zasiedzenia w niniejsze sprawie upłynąłby 1 stycznia 2021r. Tym samym zasiedzenie prawa własności nie nastąpiło, z uwagi na przerwanie biegu zasiedzenia złożeniem pozwu o wydanie.

W zakresie możliwości prawa użytkowania wieczystego należy wskazać, że powstało ono dopiero w dniu 5 grudnia 1990r., tym samym przed tą datą nie było możliwości zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego.

W zakresie zasiedzenia służebności gruntowej na podstawie art. 292 kc, należy wskazać, że jej przedmiotem może być własność nieruchomości, a nie użytkowanie wieczyste. Ewentualnie zasiedzenia służebność będzie obciążała prawo własności i będzie miało pierwszeństwo przez prawem użytkowania wieczystego. Mając jednak na uwadze wyżej wskazany zakaz zasiedzenia służebności Skarbu Państwa do 1 października 1990 r. również w tym przypadku należało uznać, że termin zasiedzenia nie upłynął.

Należy także wskazać, że nawet pozwana nie starała się uzasadnić innego terminu zasiedzenia niż 30 lat. W tym względzie istotnie należało uznać termin za właściwy, w kontekście złej wiary pozwanej i jej poprzedników prawnych. W sytuacji oceny dobrej lub złej wiary osoby prawnej, należy ocenić świadomość osób wchodzących w skład jej organu. Mając na uwadze nawet nie podwyższony poziom staranności osób wchodzący w skład organów reprezentujących pozwaną, jak i jej poprzedników prawnych, nie sposób uznać, że mieli oni świadomości, iż szyb windy, schody i rampa posadowione zostały na działce nr (...), a tym samym, że nie przysługuje im ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego czy służebności względem tej nieruchomości. Już z samego wypisu z kartoteki budynków i wyrysu mapy ewidencji gruntów wynika, że część budynku pozwanej leży na nieruchomości powódki. Co więcej przyznawał to w toku przesłuchania M. C. przedstawiciel pozwanej, wskazując, że znał stan prawny i faktyczny nieruchomości przed jej nabyciem. Dobra wiara posiadacza istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, ze posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie uzasadnione jest okolicznościami danego przypadku. Dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 listopada 1996r., I ACr 288/96, Apel.-Lub. 1997/2/7).

Odnosząc do roszczenia windykacyjnego o wydanie części nieruchomości zajętej przez schody, rampę i szyb windy oraz związanego z nim roszczenia negatoryjnego w zakresie usunięcia urządzeń, uznano jej za niezasadne. W zakresie roszczeń wynikających z art. 222 kc licznie wypowiadały się sądy powszechne, jak i Sąd Najwyższy. W kontekście literalnego brzemienia przepisu, jak i jego wykładni aksjologicznej niewątpliwie powiązanej z najsilniejszym prawem własności, nie sposób nie zauważyć, że celem uwolnienia się pozwanego od obowiązku wydania musi on wykazać skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą bądź też zaistnienie przesłanek opartych na klauzuli generalnej opisanej w art. 5 kc. Niewątpliwie pozwana nie zdołała wykazać własnego prawa do posiadania spornej części nieruchomości. Nie podzielono bowiem jej zarzutu w zakresie zasiedzenia, jak i nie ujawniło się również inne prawo pozwanej w tym zakresie. Jedynie na marginesie należy także wskazać, że sąd nie podziela forsowanego przez niektórych członków doktryny stanowiska, że prawo własności budynku posadowionego w części na nieruchomości nie będącej jego własności rozciąga się niejako na własność tej części nieruchomości, na której budynek postawiono. Taki stan faktyczny stanowi również niewątpliwie wyjątek od zasady superficies solo cedit i nie sposób uznać, że część budynku posadowiona na cudzym gruncie staje się własnością właściciela nieruchomości jedynie częściowo zajętej. Wyraźnie stanowi o tym art. 151 kc, który zdaniem sądu należy analogicznie stosować do sytuacji tożsamych z rozpoznaną obecnie, tj. gdy budynek poprzez wadliwy podział nieruchomości w części znajduje się na cudzym gruncie.

Zdaniem jednak sądu pozwana zdołała wykazać, że w sprawie powinna mieć zastosowanie klauzula wyrażona art. 5 kc, z uwagi na szczególne, wyjątkowe okoliczności faktyczne i prawne. Mając na względzie konieczność niezwykle ostrożnego korzystania z instytucji nadużycia prawa w kontekście roszczenia negatoryjnego, a w szczególności windykacyjnego, należało po pierwsze wskazać, że powódka łącząc roszczenie o wydanie części nieruchomości z roszczeniem o usunięcie budowli, w przypadku jego uwzględnienia pozbawiłaby pozwaną zasadniczej dla funkcjonalności budynku – o przeznaczeniu przemysłowym - możliwości niezakłóconego dostania się do jego wnętrza, na wszystkie kondygnacje. Nie było sporne, że wejścia od strony nieruchomości powódki są jedynymi wejściami do budynku, do których zresztą prowadzi droga konieczna. Została ona ustanowiona jako jedyny dostęp pozwanej do nieruchomości. Jak wynikało z zeznań świadków i strony pozwanej drzwi umieszczone na wysokim parterze - około półtora nad ziemią - do których prowadzą schody betonowe, stanowią wejście wyłącznie na parter budynku. Z uwagi na przeznaczenia przemysłowe budynku, dostęp do wyższych pięter zapewnia głównie winda z szybem. Budynek do tej pory był wykorzystywany jako leżakownia, zaś pozwana obecnie na jednym z pięter urządziła magazyn. Pozostaje oczywistym, że dla takich celów winda stanowi element niezbędny do transportu towarów ilościowo znacznych, gabarytowo dużych i ciężkich. Na poszczególne piętra prowadzą także żeliwne schody, do których można dostać się przez umieszone około 60 cm nad zmienią drzwi. Również do nich prowadzą betonowe schody.

Zdaniem sądu bez wątpienia usunięcie schodów prowadzących do drzwi wejściowych powodowałoby brak możliwości normalnego wejścia do budynku. Trudno sobie wyobrazić, aby konieczne było wskakiwanie czy wręcz „podciąganie się” do wejścia w przypadku drzwi usytuowanych 1,5 nad ziemią. Podobnie usunięcie windy wraz z szybem i rampą zasadniczo uniemożliwiłoby przemysłowe, czy magazynowe wykorzystanie budynku, a co najmniej znacznie utrudniło inne jego przeznaczenie. Nie sposób bowiem wyobrazić sobie we współczesnych czasach, aby towary produkowane, a przez to i przechowywane na masową skalę miały być ręcznie wnoszone na wysokie piętra budynku, po wąskich i stromych schodach (fot. k. 87). Cały dostępny materiał dowodowy w sprawie, w tym zeznania stron i świadków, fotografie, jak i opinia biegłej, były wystarczające do poczynienia tych, częściowo niespornych ustaleń i nie było konieczności przeprowadzania oględzin, tym samym wniosek ten pominięto.

Tym samym usunięcie zabudowy we wnioskowanym zakresie doprowadziłoby do utraty znacznej części funkcjonalności budynku.

Po drugie w tym kontekście należy wskazać, że sama powódka zdawała się nie popierać w toku całego postępowania żądania usunięcia ww. elementów. Jak wskazała bowiem w piśmie procesowym z dnia 14 lipca 2020r. (k. 121) „zamiarem powódki nie jest doprowadzenie do braku możliwości dostania się do nieruchomości objętej pozwem.” Tym samym przyznała, że istnienie tych urządzeń i korzystanie z nich jest jedynym sposobem na dostanie się do budynku. Powódka sugerowała jednak, że należy uregulować prawnie dostęp do nich. Zdaniem więc sądu kwestionowane przez samą powódkę roszczenia negatoryjnego, musiało również rzutować na ocenę roszczenia windykacyjnego. W razie bowiem jego uwzględnienia, przy oddaleniu roszczenia w zakresie usunięcia schodów, windy i rampy, powodowałoby jego niewykonalności. Oczywiście sądowi znane jest stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym nie może to stanowić samodzielnej przesłanki do jego oddalenia, jednakże bez żadnych wątpliwości w świetle wcześniejszych rozważań, a także dalej przedstawianej argumentacji musiało wzmacniać jedynie decyzję o oddaleniu również tego roszczenia.

Po trzecie należy podkreślić, że od czasu przejęcie spornych nieruchomości wraz z zabudowaniami przez Skarb Państwa, aż do chwili obecnej stanowią one jego własność. Pierwotnie obie nieruchomości stanowiły jedną nieruchomość, która została podzielona przez jej właściciela Skarb Państwa przed 5 grudnia 1990 r. Skoro właściciel nieruchomości dokonał jej podziału w ten sposób, że część budynku posadowionego na działce (...) pozostawił na nieruchomości 19/5, niewątpliwie oznaczało, że wyraził zgodę na takie usytuowanie budynku. Nie sposób uznać, że mogło być inaczej, tj. że właściciel wbrew samemu sobie, dokonuje podziału na który się nie zgadza. Tym samym nie sposób doszukać się winy i odpowiedzialności pozwanej za przekroczenie granicy przez należący do nie budynek. Jednocześnie o ile można więc nawet uznać, że właściciel budynku miał prawo użytkowania części nieruchomości 19/6 o tyle z chwilą żądania powoda jej wydania zostało ono wypowiedziane. Kwestionowanie więc obecnie uprzedniej zgody właściciela nieruchomości jak i kolejnych użytkowników w zakresie prawa pozwanej do zajmowania części nieruchomości niewątpliwie jawi się jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Po czwarte za uwagi na fakt, że budynek pozwanej jest zabytkiem wpisanym do rejestru, na jego ewentualną rozbiórkę, jak i rozbiórkę jego części, na podstawie art. 39 Prawa budowlanego konieczne byłoby pozwolenie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra kultury o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków. Mając więc na uwadze wartość historyczną, kulturalną i społeczną budynku, uznano, że usunięcie jego części składowych, w szczególności szybu z winą i rampą, stanowiłoby nadużycie praw powódki.

Po piąte należało wskazać, że nie tylko pozwana spółka, lecz i powodowa w chwili nabywania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości miała pełną świadomość posadowienia na oddawanej w użytkowanie nieruchomości, spornych części budynku sąsiedniego. Mimo to powódka zdecydowała się na użytkowanie nieruchomości i od czasu jej nabycia (2008 r.), aż do złożenia pozwu w sprawie nie wnosiła żadnych zastrzeżeń do kolejnych właścicieli budynku co do przekroczenia granicy. Bez żadnych więc wątpliwości powódka godziła się na istnienie spornych urządzeń na użytkowanej przez nią nieruchomości. Nie sposobów więc uznać, że w sposób nagły, nie przewidziany jej nieruchomość utraciła jakiekolwiek walory użytkowe czy ekonomiczne, które wcześniej posiadała. Stan nieruchomości był powódce znany i mimo to widziała ona znaczną wartość nabywanej nieruchomości, co niewątpliwie miało również wpływ na cenę nabycia.

Po szóste żądanie powódki nie znajduje również żadnego uzasadnienia ekonomicznego i praktycznego. Argument jakoby powódka miała wykorzystać powstałe po usunięciu schodów, rampy i szybu windy miejsca na parking nie było zasadne. Przede wszystkim należy przypomnieć, że do budynku pozwanej, do jego wejść prowadzi droga konieczne. Tym samym nawet przy teoretycznym założeniu usunięcia tych elementów, nie byłoby możliwe parkowanie tam pojazdów, gdyż powodowałoby to zajęcie drogi koniecznej, która w oczywisty sposób musi prowadzić do wejść do budynku.

W zakresie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powód opierał żądanie o treść art. 225 kc w zw. z art. 224 § 2 kc. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Nie budzi wątpliwości, że pozwana korzysta z części nieruchomości powódki w zakresie, w jakim wskazały strony, tj. ze schodów wejściowych, rampy i windy, około raz na tydzień lub na dwa tygodnie. Pozwanej przysługuje służebność drogi koniecznej, obejmująca dojazd do nieruchomości i spornych schodów, windy oraz rampy co wynika z zapadłych w tym zakresie postanowień.

Powódka domagała się od pozwanej zasądzenia na jej rzecz wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania za okres 3 lat poprzedzających wniesienie pozwu.

Przy określaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości obowiązuje zasada nominalizmu, polegająca na tym, że wynagrodzenie przedstawia się jako potencjalne dochody brutto w wartościach odwzorowujących poziom cen w poszczególnych okresach bezumownego korzystania, bez uwzględnienia waloryzacji. Zatem kluczowe znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy miało ustalenie wynagrodzenia odpowiadającego stawkom rynkowym czynszu jakie powódka uzyskałaby, gdyby udostępniła zajętą przez pozwaną część nieruchomości na podstawie ważnego tytułu prawnego (uchwala Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984r., II CZP 20/84, OSNCP 1984/12/209; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975r., II CR 208/75: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000r., IV CKN 5/00, LEK nr (...); wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1980r. II CR 501/80, OSNC 1981/9/171; wyrok Sadu Najwyższego z dmą 23 maja 1975, II CR 208/75, LEK nr 770).

Na tą okoliczność dopuszczono dowód z opinii biegłej B. K.. Jak wynikało z opinii zasadniczej oraz dwóch opinii uzupełniających pisemnej i ustnej, biegła w oparciu o analizę lokalnego rynku nieruchomości przy przyjęciu metody porównania parami, ustaliła, że wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości powódki wynosiła 245 zł/m2. Jednocześnie biegła wyjaśniała, że dochód z nieruchomości – roczny czynsz dzierżawy – jest iloczynem wartości rynkowej oraz stopy kapitalizacji. Po dokonaniu stosownych obliczeń biegła przyjęła, że wynosił on 13,72%, tym samym roczny dochód z dzierżawy ustalono na kwotę 33,61 zł/m2, a miesięczny na 2,80 zł/m2 (33,61 / 12 miesięcy). W tym zakresie strony nie kwestionowały w sposób zasadny opinii, zaś analiza przeprowadzona przez biegłą, w powiązaniu z jej niewątpliwą wiedzą specjalistyczną i doświadczeniem zawodowym, powodowały, że opinię uznano za w pełni wiarygodną i prawidłową. Sąd nie znalazł również innych podstaw do kwestionowania ustaleń biegłej, opinia była logiczna, jasna i poparta danymi.

Nadto biegła dokonując analizy rodzaju urządzeń, które zajmują powierzchnię nieruchomości powódki, w tym sposobu ich posadowienia, zajmowania obszaru zarówno na ziemi jak i nad nią, uznała za zasadne zastosowanie współczynnika 2 dla stawki oszacowanego czynszu i rocznego dochodu dla nieruchomości zajętej przez wystające części budynku pozwanej. Co oznaczało, że urządzenia powodują niejako dwukrotne obciążenie. Mając na uwadze wyjaśnienia biegłej również w opinii ustnej, gdzie biegła potrzymała konieczność zastosowania takie współczynnika wyjaśniając, że z uwagi na charakter zajęcia nieruchomości, tj. nie tylko na powierzchni ziemi lecz i powyżej jej poziomu, uznano zastosowanie tego współczynnika za zasadne.

Dokonując zaś obliczenia powierzchni zajętej przez te elementy biegła ustaliła, że jest to łącznie powierzchnia 18m2, zaś jako powierzchnię zajętą do korzystania, a więc również w zakresie niezbędnym do obsługi schodów, rampy i windy, powierzchnię 31 m2. W tym zakresie uznano za zasadne zastrzeżenie strony pozwanej, która podnosiła, że nie było przedmiotem żądania pozwu wynagrodzenie za posadowienie szafki energetycznej. Tym samym z wartości obszaru ustalonego przez biegłą wraz z pasem niezbędnym do eksploatacji, odjęto łącznie 9,64 m2 powierzchni co dało zasadną powierzchnię pasa korzystania, będącą podstawą ustalenia wynagrodzenia, w rozmiarze 20,94m2.

W tym względzie zweryfikowano również obliczenia biegłej i przyjęto czynsz roczny dzierżawy dla 20,94 m2 w wysokości 351,90 zł (33,61 zł/m2 *20,94 m2 * 0,5). Biegła w opinii uzupełniającej zweryfikowała swoje stanowisko w zakresie przyjętego tu współczynnika uznając, że przyjęty pierwotnie współczynnik „2” dla pasa niezbędnego do korzystania z urządzeń, winien zostać ustalony na „0,5”, mając na uwadze, że z pasa tego nie korzysta wyłącznie pozwana, lecz musi to czynić wspólnie z powódką. Nadto nie jest to obszar stale wykorzystywany przez pozwaną, a wyłącznie przy korzystaniu z posadowionych urządzeń oraz przy niezbędnych pracach konserwacyjnych. Z tego względu roczna dzierżawa w zakresie pasa korzystania – 20,94m2, przy uwzględnieniu współczynnika przyjętego przez biegłą oraz przy wskazanym stopniu inflacji, za 2017 winna wynieść 235,77 zł, za 2018 - 357,53 zł, za 2019 - 365,75 zł, a za 2020 – 313,89 zł, łącznie 1272,94 zł.

W zakresie kwestionowanych przez pozwaną kosztów operacyjnych zarzut uznano za niezasadny. Przede wszystkim trzeba podkreślić, że stosownie do treści art. 224 kc, jak i ugruntowanej wykładni o wysokości należnego wynagrodzenia powinny decydować stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju nieruchomości, w określonych warunkach, położeniu, przeznaczeniu czy wyposażeniu, w czas bezumownego korzystania. Tym samym zdaniem sądu nie ulegało wątpliwości, że do ustalenia hipotetycznego czynszu najmu niezbędne było wzięcie pod uwagę warunków w jakich znajdowała się nieruchomość powódki, w tym więc również faktu, że była ona dozorowana i monitorowana, a to zdaniem biegłej bez wątpienia zawsze ma wpływ na wysokości czynszu. Tym samym ustalony przez biegłą na podstawie posiadanych danych, jak i doświadczenia w licznych podobnych wycenach, koszt 4046 zł był zasadny. Łącznie więc z należnością obliczoną za potencjalny najem powierzchni pod częściami budynku zajmującymi nieruchomość powódki i niezbędnymi do korzystania, za dochodzony okres 3 lat bezumownego korzystania winna wynieść 9692,35 zł.

O odsetkach od zasądzonej na rzecz powoda kwoty orzeczono zgodnie z ar. 481 k.c. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem swojego świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przy czym, gdy ich wysokość nie została przez strony oznaczona, należą się odsetki w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 § 2 kc). Wynagrodzenie z tytułu korzystania z rzeczy nie dzieli się na świadczenia okresowe, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza z tytułu prawnego. Termin zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie nie został oznaczony ani w przepisach, ani tez przez same strony, nie wynika też z istoty zobowiązania (art. 455 k.c.). Zatem uznać należy, iż terminem płatności tej należności jest termin wyznaczony przez powódkę w wezwaniu do zapłaty, który upływał dnia 30 stycznia 2020 r.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu znajduje podstawę prawną w art. 100 k.p.c., mając na uwadze, że powódka wygrała proces w 22 %, a pozwana utrzymała się z obroną w 78 %.

Powódka poniosła koszty na poziomie 7703,08 zł, na które składa się 2145 zł opłaty od pozwu, 3600 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego - § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, 200 zł tytułem wydatku na wynagrodzenie biegłego i 17 zł opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa oraz 1941,08 zł wydatków na opinię biegłej, z czego 22 % zł to 1694,67 zł. Pozwana poniosła koszty, które zamknęły się kwotą 5558,07 zł, a 78 % z tej kwoty wynosi 4335,29 zł. Po skompensowaniu tych kwot Sąd zasądził w punkcie III wyroku od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2640,62 zł.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)