Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 listopada 2021 r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Zuzga

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 października 2021 r. w P.

sprawy z powództwa Gminy B.

przeciwko Z. N. i A. N.

o wydanie nieruchomości

o r z e k a

I.  Oddala powództwo.

II.  Zasądza od powoda Gminy B. na rzecz pozwanych Z. N. i A. N. solidarnie kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 135/21

UZASADNIENIE

Gmina B. wystąpiła z powództwem przeciwko Z. N. i A. N. o nakazanie pozwanym wydania i opróżnienia ze wszystkich rzeczy lokalu mieszkalnego stanowiącego własność Gminy B. położonego w miejscowości B. przy ulicy (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Piszu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

W uzasadnieniu wskazała, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ulicy (...), na której znajduje się lokal niemieszkalny, wykorzystywany jako lokal mieszkalny przez pozwanych.

Pozwani zajmują lokal w sposób bezumowny, albowiem pozwani wywodzili swój tytuł prawny do lokalu z umowy najmu lokalu mieszkalnego z 1 lipca 1995 roku, zawartej pomiędzy Zakładem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B., reprezentowanej przez G. S. a pozwanym A. N., która jest umową nieważną. Zgodnie z księgą wieczystą, nieruchomość, w której znajduje się lokal, który obecnie zajmują pozwani, jest położony na terenach niemieszkalnych, które nie powinny zostać przeznaczone na cele mieszkalne. Ze względu na zmianę Ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych z 2 lipca 1994 roku Zakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. ponownie zawarł z pozwanym umowę najmu, również na czas nieokreślony.

Powódka wskazała, że umowa najmu jest nieważna, gdyż została zawarta przez podmiot jakim jest Zakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B., który nie posiada żadnego tytułu prawnego do powyższego lokalu.

W odpowiedzi na pozew pozwani Z. N. i A. N. wnieśli o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu wskazali, że zajmują lokal przy ulicy (...) w B. na podstawie umowy najmu zawartej w 1992 roku z Wojewódzkim Przedsiębiorstwem (...) w S.. Jest to umowa najmu mieszkania zakładowego zawarta pomiędzy Wojewódzkim Przedsiębiorstwem (...) a jego pracownikiem – A. N.. Pozwany od ponad 30 lat jest pracownikiem owego przedsiębiorstwa i jego następców prawnych.

Wojewódzkie Przedsiębiorstwo (...) w S. jest poprzednikiem prawnym Zakładu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. zarówno w zakresie wykonywania zadań gminnych, zatrudnienia pracowników, jak i wykonywania czynności zarządczych w zakresie powierzonego jej mienia. Pozwani podnieśli, iż zamiarem Gminy było wniesienie do w/w spółki aportu w postaci nieruchomości obejmującej budynek przy ulicy (...). Aport nie został jednak skutecznie wniesiony, wobec czego nigdy nie doszło do zmiany właściciela nieruchomości i pozostała nim powódka. Umowa z 1992 roku została zwarta z pozwanym przez Wojewódzkie Przedsiębiorstwo (...) w S., będące ówczesnym pracodawcą pozwanego, które zarządzało przedmiotową nieruchomością. Umowa została więc zawarta skutecznie w imieniu właściciela, którym od początku była gmina B..

Pozwani wskazali, że ich umowa najmu lokalu zakładowego w czasie trwania, wobec zmian stanu prawnego zakładu pracy, przekształciła się w umowę na czas oznaczony, tj. na czas trwania stosunku pracy, stosownie do regulacji prawnych zawartych w Ustawie z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Podkreślili, że umowa ta jest nadal ważna, nigdy jej nie wypowiedziano. Następnie, na skutek wejścia w życie Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu lokalu zakładowego zawarta z pozwanym przekształciła się w umowę na czas nieoznaczony, a tym samym w razie ustania stosunku najmu, byłemu najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Pozwani wskazali, że uprawnienie pozwanej Z. N. do zamieszkiwania w spornym lokalu jest pochodnym uprawnienia męża pozwanej – A. N.. Stosunek najmu nawiązuje się ex lege pomiędzy obojgiem małżonków, jeżeli służy zaspokojeniu wspólnych potrzeb mieszkaniowych.

Pozwani dodali, że roszczenie powódki powinno ulec oddaleniu także jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. A. N. jest od 35 lat pracownikiem „wodociągów” nieprzerwanie wykonuje pracę dla swego pracodawcy od 1986 roku w czasie zmian ustrojowych i zmian organizacyjnych po stronie pracodawcy. Od poinformowania pozwanego przez pracodawcę, iż nie jest on właścicielem mieszkania zakładowego, do żądania opuszczenia lokalu przez gminę minął okres 2 dni. Pozwanemu nie zaproponowano nowej umowy, nie zapewniono też lokalu zamiennego, nie wypowiedziano umowy najmu. Powódka zażądała natychmiastowego opuszczenia lokalu. Pozwany, którego umowa najmu była związana z wieloletnim stosunkiem pracy wskazał, że miał prawo oczekiwać bardziej ludzkiego potraktowania.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 1 stycznia 1992 roku w S. pomiędzy Wojewódzkim Przedsiębiorstwem (...) działającym w imieniu Gminy B. oraz A. N. została zawarta umowa najmu mieszkania zakładowego przy ulicy (...) w B..

(dowód: umowa najmu mieszkania zakładowego k. 53-55)

Zarządzeniem Wojewody (...) nr 46/92 z dnia 19.02.1992r., w wyniku podziału przedsiębiorstw, wydzielone części załogi oraz zespoły środków trwałych i odpowiadające im części środków obrotowych w części Zakładu (...) w P. zlokalizowanego w B. włączone zostały do Przedsiębiorstwa (...) w B..

Wnioskiem z 27 marca 1991 roku Wojewoda (...) wniósł o wykreślenie z rejestru przedsiębiorstw państwowych Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa (...) w S..

W dniu 5 czerwca 1995 roku J. K. i W. S. w imieniu Miasta i Gminy w B. zawiązali spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadzona jest pod nazwą Zakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością”.

Umową z 9 lipca 1995 roku zawartą pomiędzy Likwidatorem Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) w B. a Zakładem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B., likwidator oddał, a spółka przyjęła majątek zlikwidowanego (...).

Pismem z 30 czerwca 1995 roku Miejskie Przedsiębiorstwo (...) w Likwidacji poinformowało, że z dniem 1 lipca 1995 roku administrowanie mieszkaniami zlokalizowanymi w budynku Stacji (...) przy ulicy (...) przekazuje Zakładowi (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialności w B..

(dowód: umowa spółki k. 18-20, wydruk z KRS k. 56-57, akt notarialny k. 101-106, umowa przekazania majątku k. 107-111, Dziennik Urzędowy województwa (...) k. 112-115, wniosek z 27.03.1991r. k. 116-117, piso z 30.06.1995 k. 157)

W dniu 1 lipca 1995 roku pomiędzy Zakładem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w B. a A. N. została zawarta umowa najmu od 1 lipca 1995 roku na czas nieokreślony lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ulicy (...) nr lokalu (...).

Pismem z 6 września 2001 roku Zakład (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością przekazała A. N. projekt nowej umowy najmu.

Nowa umowa najmu została zawarta 25 września 2001 roku pomiędzy Zakładem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, a A. N..

(dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego k. 9-12, pismo z 6.09.2001r. k. 13; umowa najmu mieszkalnego k. 14-17)

Pismem z 14 października 2020 roku Z. i A. N. zostali poinformowani, że właścicielem nieruchomości położonej w B. przy ulicy (...) jest Gmina B.. Gmina B. wskazała, że w jej ocenie Z. i A. N. nie posiadają tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości, a tym samym małżonkowie N. korzystają z niej bezumownie. Jednocześnie Gmina wezwała pozwanych do opuszczenia nieruchomości wraz ze wszelkimi rzeczami do dnia 31 grudnia 2020 roku.

(dowód: pismo z 14.10.2020r. z dowodem doręczenia k. 26-27)

W dniu 10 lutego 2021 roku Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Piszu IV Wydziale Ksiąg Wieczystych oddalił wniosek Zakładu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze 193/11 i wpisanie w dziale II nowo założonej księgi wieczystej jako (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B..

(dowód: postanowienie z 10.02.2021r. k 21-25)

Podatek od nieruchomości za nieruchomość gminną tj. lokal mieszkalny położony przy ulicy (...) w B., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) regulowany był przez Zakład (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w B.. Spółka wykazywała przedmiotową nieruchomość jako swoją własność w deklaracji na podatek od nieruchomości. Zgodnie z danymi zwartymi w księdze wieczystej, właścicielem nieruchomości jest Gmina B.

(okoliczności bezsporne; dowód: pismo z 7.06.2021r. k. 78, zeznania świadka F. R. k. 156)

Od lipca 1986 roku A. N. jest zatrudniony w Zakładzie (...) w B. P., uwzględniając przekształcenia pracodawcy. A. N. i Z. N. w mieszkaniu przy ulicy (...) mieszkają od 29 lat.

(dowód: informacja o wypłacie nagrody jubileuszowej k. 58, umowa o pracę k. 59-60, umowa o prace k. 61-62, umowa o pracę k. 64; umowa o pracę k. 151, umowa o prace k. 152, świadectwo pracy k. 153, świadectwo pracy k. 154, zeznania A. N. k. 164-164v, zeznania Z. N. k. 164)

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powoda jest bezzasadne i nie zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu, aktualnie pozwani Z. i A. małżonkowie N. zajmują lokal numer (...) przy ulicy (...) w B. na podstawie umowy najmu zwartej 1 stycznia 1992 roku z Wojewódzkim Przedsiębiorstwem (...) w S.. Jest to umowa najmu mieszkania zakładowego zawarta pomiędzy Wojewódzkim Przedsiębiorstwem (...), a jego pracownikiem A. N..

Jak słusznie zauważyli pozwani, Wojewódzkie Przedsiębiorstwo (...) jest poprzednikiem prawnym Zakładu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w zakresie wykonywania zadań gminnych, zatrudniania pracowników oraz wykonywania czynności zarządczych w zakresie powierzonego jej mienia. Podkreślić należy, że umowa z 1992 roku została zwarta z pozwanym przez Wojewódzkie Przedsiębiorstwo (...), które zarządzało w imieniu powódki nieruchomością przy ulicy (...). Umowa najmu została zatem skutecznie zawarta w imieniu właściciela – powódki. Gmina B. nigdy bowiem nie kwestionowała faktu zawarcia tej umowy najmu, a tym samym należy przyjąć, że w sposób dorozumiany akceptowała fakt jej zawarcia z pozwanym w jej imieniu przez Wojewódzkie Przedsiębiorstwo (...) w S..

Faktem jest, iż pozwany A. N. zawierał następnie kolejne umowy z Zakładem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. dotyczące najmu lokalu przy ul. (...) (jedną 1 lipca 1995 roku i kolejną 25 września 2001 roku), jednakże umów tych nie można uznać za ważne z uwagi na to, że zostały one zawarte przez podmiot nieuprawniony.

Z materiału dowodowego wynika, że zamiarem powódki Gminy B. było wniesienie aportu do spółki Zakładu (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnością w B. w postaci min. nieruchomości przy ulicy (...), jednakże nie został on skutecznie wniesiony. Tak więc nie doszło realnie do zmiany właściciela nieruchomości – działki numer (...), na której znajduje się sporny lokal i w dalszym ciągu jest nim powódka – Gmina B.. Przy czym, do momentu oddalenia przez Referendarza Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Piszu postanowieniem z dnia 10 lutego 2021r. (sygn. akt Dz.Kw.(...) wniosku założenie księgi wieczystej dla działki (...) i ujawnienie w dziale II owej księgi jako właściciela Zakładu (...) Spółki z ograniczona odpowiedzialnością, zarówno w/w spółka jak i Gmina B. były przekonane, że od 1995 roku to właśnie spółka, a nie Gmina B. jest właścicielem działki numer (...). To Zakład (...) opłacał podatek od nieruchomości za działkę (...) i traktował tę nieruchomość jak swoją własność przy aprobacie Gminy B., która w żaden sposób nie podważała uprawnień właścicielskich spółki do tej nieruchomości. Na marginesie można dodać, że Zakład (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością została utworzona 5 czerwca 1995 roku, natomiast do Krajowego Rejestru Sądowego została wpisana dopiero w 2003 roku. Przez okres 8 lat istniał stan niepewności prawnej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, iż pierwotna umowa najmu mieszkania zakładowego, zawarta w dniu 1 stycznia 1992 roku pomiędzy Wojewódzkim Przedsiębiorstwem (...) a pozwanym, została w istocie zawarta w imieniu właściciela nieruchomości – Gminy B. i jest ona ważna oraz do dnia dzisiejszego nie została skutecznie wypowiedziana.

Oczywistym jest, że powódce, jako właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do dysponowania swoim majątkiem, a więc również do wypowiedzenia umowy najmu zawartej z pozwanym. Pismo z 14 października 2020 roku, w sposób dorozumiany, można potraktować jako swego rodzaju wypowiedzenie tejże umowy najmu lokalu zakładowego, jednakże wypowiedzenie to nie spełnia wymogów ustawowych, a więc nie można uznać go za skuteczne. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Powódka nie tylko nie zaproponowała lokalu zamiennego, ale też wypowiedziała umowę z niespełna 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Obwarowania te wynikają z ustawy w związku z rodzajem umowy, która została zawarta pomiędzy Wojewódzkim Przedsiębiorstwem (...) a pozwanym. W § 1 wymienionej umowy (k.53) wskazano, że przedmiotem umowy jest mieszkanie zakładowe. Obowiązująca w chwili zawarcia umowy najmu zakładowego ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 roku – prawo lokalowe przewidywała możliwość wynajmowania przez zakłady pracy mieszkań zakładowych pracownikom lub innym osobom świadczącym pracę na rzecz tych zakładów. Ustawa przewidywała również prawdo do lokalu zamiennego w razie zakończenia najmu. Z dniem 12 listopada 1994 roku weszła w życie ustawa z 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Równocześnie utraciła moc ustawa prawo lokalowe z 1974 roku. Zgodnie z art. 58 ust 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509), umowy najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nie oznaczony, chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony. W chwili wejścia w życie wymienionej ustawy pozwany był zatrudniony w Wojewódzkim Przedsiębiorstwie (...), a więc umowa najmu mieszkania zakładowego przekształciła się w umowę na czas oznaczony, tj. na czas trwania stosunku pracy.

Z kolei zgodnie z art. 33 ust 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.) w razie likwidacji, przekształcenia lub upadłości zakładu pracy, a także przeniesienia własności budynków mieszkalnych na inną osobę po dniu 12 listopada 1994 r. umowy najmu lokalu zawarte na czas trwania stosunku pracy stają się umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Bez wątpienia w niniejszej sprawie doszło do przekształcenia zakładu pracy oraz przejścia pracowników dotychczasowego zakładu pracy na nowego pracodawcę. Na tle wyżej powołanego przepisu należy uznać, że umowa na czas określony, czyli zawarta na czas trwania stosunku pracy pozwanego, przekształciła się tym samym na umowę na czas nieoznaczony.

Jak prawidłowo wskazują pozwani spółka mogła stać się podmiotem praw dopiero po zarejestrowaniu w rejestrze przedsiębiorców. Zakład (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pomimo zawarcia umowy spółki i zamiaru funkcjonowania w obrocie została wpisana do rejestru przedsiębiorców dopiero w 2003 roku. Przez te wszystkie lata spółka nie mogła formalnie stać się podmiotem praw, nie dopełniając obowiązku rejestracji.

Jak już wyżej wskazano zgodnie ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.) umowę najmu można wypowiedzieć z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, iż powódka nie zachowała trybu przewidzianego przez ustawę. Powódka wypowiedziała umowę najmu lokalu zakładowego zawarta pierwotnie w 199 roku w sposób dorozumiany pismem z 14 października 2020 roku. Wypowiedzenie to zostało doręczone pozwanym 15 października 2020 roku. Powódka wezwała pozwanych do opuszczenia przedmiotowej nieruchomości wraz ze wszelkimi rzeczami do 31 grudnia 2020 roku. Powódka nie zaproponowała pozwanym żadnego lokalu zamiennego. W myśl wyżej cytowanej ustawy, aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, właściciel lokalu jest zobowiązany do wypowiedzenia umowy z terminem sześciomiesięcznym oraz do zaproponowania lokalu zamiennego. W przedmiotowej sprawie powódka nie uczyniła zadość temu obowiązkowi.

Zgodnie z treścią art. 222 § 1 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Mając na względzie treść wyżej powołanych przepisów stwierdzić należy, iż dorozumiane wypowiedzenie przez powódkę umowy najmu zawartej pomiędzy Przedsiębiorstwo (...) a pozwanym, wobec nie zachowania trybu przewidzianego przez ustawę, było czynnością prawnie bezskuteczną, w związku z czym przedmiotowa umowa nadal wiąże strony. W konsekwencji pozwanym Z. i A. N. przysługuje skuteczne względem powódki uprawnienie do dalszego zajmowania spornego lokalu, a co za tym idzie, powództwo należało oddalić.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 265) oraz art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W tym przypadku jest to kwota 240 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz kwota 17 złotych tytułem zwrotu opłaty od udzielonego pełnomocnictwa.